西外辦公樓物業(yè)管理顧問提案物業(yè)管理公司PROPERTY MANAGEMENT目 錄目 錄1前 言2第一章 北京物業(yè)管理公司介紹3第二章 項(xiàng)目分析6第三章 物業(yè)管理要點(diǎn)8第四章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容13第五章 物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責(zé)22第六章 主要經(jīng)營指標(biāo)及重要承諾28第七章 顧問服務(wù)、合作方式、效益和監(jiān)控30第八章 項(xiàng)目管理經(jīng)營預(yù)測33前 言首先感謝外交人員房屋服務(wù)公司對我公司的信任，使我們有機(jī)會參與西外辦公樓物業(yè)經(jīng)營管理競標(biāo)，展示我公司實(shí)力。我們非常珍視這個(gè)機(jī)會，為貴公司在西外辦公樓的經(jīng)營管理上作出貢獻(xiàn)。由于我們接觸項(xiàng)目時(shí)間較短，對項(xiàng)目的實(shí)際情況了解較少，故本提案主要是基于我公司多年的管理經(jīng)驗(yàn)編制而成的，所以不可避免的有關(guān)內(nèi)容與實(shí)際情況不甚符合，我們希望能有機(jī)會與貴司領(lǐng)導(dǎo)共同討論協(xié)商，共同致力于形成一個(gè)切合西外寫字樓實(shí)際情況的高水平的物業(yè)管理方案。貴公司投資建設(shè)了西外辦公樓，而我公司具有對寫字樓管理的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的管理理念，所以我們有信心，同時(shí)也有實(shí)力將西外辦公樓經(jīng)營好，管理好，使之成為北京的優(yōu)秀的物業(yè)寫字樓之一。第一章 物業(yè)管理公司介紹l 背 景物業(yè)管理有限公司是一家專門為高檔物業(yè)及住宅小區(qū)提供經(jīng)營管理的物業(yè)公司，有一批富有酒店、商務(wù)樓、公寓、住宅經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士，公司依據(jù)自身實(shí)力，成功地管理了御東商物樓、民進(jìn)中央大廈、北京友金大廈等多家物業(yè)。由于多年經(jīng)營及公司大部分員工來自酒店及物業(yè)行業(yè)，因此與同行各界，及上級單位建設(shè)部及小區(qū)辦等部門建立了良好的關(guān)系。l 物業(yè)項(xiàng)目 物業(yè)管理公司目前所管理的物業(yè)項(xiàng)目如下： 民進(jìn)中央大廈 位于三元東橋東北側(cè)，機(jī)場輔路北側(cè)，占地7000平米，總建筑面積12000平米，99年5月竣工，現(xiàn)正招租 北京御東商務(wù)樓 位于東三環(huán)京信大廈東側(cè)，面積6000平米，98年初新建成甲級寫字樓，由于有一支精良的物業(yè)管理隊(duì)伍，尤其是具有一批經(jīng)驗(yàn)豐富優(yōu)秀的營銷人員，99年底完成出租率100%，目前出租率保持95%以上。 北京友金大廈位于北京勁松地段，香港合資建成。面積5000多平米，是北京早期建成寫字樓之一，地理位置雖然略偏，但一年之內(nèi)出租率已達(dá)100%。佳日大廈位于東三環(huán)雙井主要商業(yè)區(qū)，總建筑面積10000平米，99年11月竣 工，現(xiàn)正招租。黃金花園 位于亞運(yùn)村北5公里，8萬平米公寓、住宅小區(qū)。于97年進(jìn)行了小區(qū)的策劃改建及管理銷售，目前已正常運(yùn)營，出租居住房已達(dá)90%以上。 康家園小區(qū) 位于大北窯東4公里，12萬平米住宅小區(qū)。朝陽區(qū)綜合投資公司物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，目前已達(dá)到朝陽區(qū)規(guī)范小區(qū)之一。龍福宮大廈位于東三環(huán)十里河橋，5000平方米，目前入住率已達(dá)95%。l 經(jīng)營管理 北京物業(yè)公司極為注重管理，在經(jīng)營管理上奉行至誠服務(wù)專業(yè)化管理，具有完整的工程、保安、消防、物業(yè)管理運(yùn)作程序，這些規(guī)范化管理是物業(yè)充分滿足客戶需求、工作高效、成功的保證。我們深信本公司的管理會使業(yè)主得到最佳的資金回報(bào)及最好的經(jīng)濟(jì)效益。讓我們齊心協(xié)力，為我們共同的事業(yè)添磚加瓦。第二章項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目簡介 西外辦公樓是由北京外交人員服務(wù)局出資修建的一棟現(xiàn)代化辦公樓。該樓位于東直門外大街北側(cè)，毗鄰北京中央商務(wù)區(qū)，緊靠塔園外交人員公寓，東臨澳大利亞大使館及加拿大大使館，西臨東湖別墅。1、 該樓占地面積4700平方米，總建筑面積17126平方米，地下兩層，地上七層，擁有18套辦公用房。 地下二層為車庫，可停放52部車輛； 地下一層可做商業(yè)用房（約1900平方米）； 首層部分為辦公樓大堂，部分可做商業(yè)用房（約900平方米）； 二至五層為標(biāo)準(zhǔn)層，每層有四套辦公用房，其中東南角一套建筑面積為416平方米，其余三套建筑面積為384平方米。套房內(nèi)有辦公室、文件室以及衛(wèi)生間、浴室和水房等； 六層有復(fù)式結(jié)構(gòu)辦公用房兩套，一套建筑面積為800平方米，另一套建筑面積為780平方米。 二層平臺面積約500平方米，可供休閑娛樂用。2、 樓層面積分布表寫字間可出租面積表1樓層可出租間數(shù)可出租房間面積（m2）各層可租面積（m2）1層19009002層4416，3X38415683層4416，3X38415684層4416，3X38415685層4416，3X38415686層2800，7801580地下1層119001900地下2層1150052個(gè)停車位（1500 m2）可出租面積共計(jì)：12152 m2二、項(xiàng)目分析1、位置及交通 西外辦公樓地理位置優(yōu)越，位于西外使館區(qū)，毗鄰北京中央商務(wù)區(qū)，環(huán)境十分優(yōu)越，交通方便。附近有地鐵及120、110、24、416、106、107、117、815路公交汽車。2、項(xiàng)目規(guī)模及結(jié)構(gòu) 該項(xiàng)目為中等規(guī)模，大開間帶衛(wèi)生間及廚房，檔次較高，較適合國內(nèi)外駐京辦事處、跨國公司、政府機(jī)關(guān)、銀行等。3、優(yōu)劣勢分析 優(yōu) 勢： 樓層格局裝修適合較高檔次客戶。 周邊環(huán)境鬧中取靜。 駕車出入及停車較為方便。 硬件設(shè)施精良完善。 劣 勢： 由于大開間格局且?guī)l(wèi)生間，限定了一部分中小客戶群，對出租有所不利； 交通方面：車輛朝西、朝南行駛進(jìn)入辦公樓較為方便，車輛朝東、朝北行駛進(jìn)入辦公樓不便； 走廊不帶空調(diào)，室內(nèi)外溫差給人不舒服的感覺； 走廊及房間高度偏低給人以壓抑的感覺； 沒有單獨(dú)的雇員餐廳，就餐成本較高。第三章物業(yè)管理要點(diǎn)一、物業(yè)管理的功能：物業(yè)管理是一門專業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)問，我公司本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的改進(jìn)和提升，使每一座物業(yè)的收益和投資潛質(zhì)得以發(fā)揮。而此種“投資管理”的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動(dòng)產(chǎn)投資的權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。作為專業(yè)物業(yè)顧問，我們深信物業(yè)管理必須體現(xiàn)以下的主要作用： 維護(hù)業(yè)主的權(quán)益 物業(yè)在交付使用之后，業(yè)主常面臨租戶和其他使用者的各項(xiàng)要求，包括設(shè)備和設(shè)施、管理、維修、通水、通電、通訊及通渠等等問題。通過優(yōu)良的物業(yè)管理，使發(fā)展商、業(yè)主和租戶的利益更加獲得保障。 維護(hù)安全和舒適的生活或商業(yè)經(jīng)營環(huán)境 通過優(yōu)良的物業(yè)管理，業(yè)主、租戶和其他使用者不會受滋擾，可以享受清潔、安全和舒適的環(huán)境，安心居住、或者從事商業(yè)經(jīng)營，完成管理者和業(yè)主的法律責(zé)任。 確保物業(yè)的價(jià)值和升值能力通過優(yōu)良的物業(yè)管理，物業(yè)可以獲得維修保養(yǎng)和翻新，從而維持他的價(jià)值和升值能力，并且在物業(yè)市場上占據(jù)有利位置。二、物業(yè)管理的計(jì)劃 就西外寫字樓而言，可以預(yù)見，西外寫字樓將會需要面對很多的問題，例如： 如何實(shí)現(xiàn)對業(yè)主和租戶作出的承諾，以免損害公司的聲譽(yù)和投資利益。 如何為公司和全體業(yè)主及租戶提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，而又要在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理水平之間取得平衡，并且不能與市場完全脫節(jié)。 如何在施工期間，設(shè)法避免日后產(chǎn)生維修保養(yǎng)上的問題或者不必要的開支。 如何避免在大廈移交付使用時(shí)因工程遺漏或少量施工不合規(guī)格而產(chǎn)生業(yè)主的不滿和對發(fā)展商不利的宣傳。 如何安排管理公司在合乎經(jīng)濟(jì)原則下而又有效地去管理這物業(yè)，同時(shí)又能維護(hù)發(fā)展商的聲譽(yù)和投資利益。 如何一方面滿足寫字樓/商住的業(yè)主/租戶對管理服務(wù)的需要，而又同時(shí)滿足其他使用者的需要，如何在停車場作出適當(dāng)?shù)陌才拧?如何維持建筑物的外表美，如何保持公共地方整天清潔，所有通道保持暢通。 在業(yè)主裝修期間，如何維持物業(yè)的安全和整潔，避免破壞大廈結(jié)構(gòu)和避免對其他使用者造成滋擾。 如何長期滿足業(yè)主對管理服務(wù)不斷提升的要求，如何實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的理想和承諾。 整個(gè)物業(yè)分成寫字樓、商住、餐飲娛樂和停車場幾個(gè)部分，管理公司如何應(yīng)付和配合各種不同操作方式和需要。 類似以上這種種的問題可以說是不勝枚舉，但又必須在物業(yè)移交使用之前經(jīng)過慎密的考慮去制定一套周密的物業(yè)管理計(jì)劃，運(yùn)用高水平的物業(yè)管理手段，將這計(jì)劃推行和實(shí)施。作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，我們很樂意與貴公司攜手合作，共同制訂和實(shí)踐這一套物業(yè)管理計(jì)劃，以便將來去應(yīng)付和解決一切的管理問題。三、物業(yè)管理要點(diǎn)憑著我公司在國內(nèi)多年經(jīng)驗(yàn)及參考了發(fā)展商提供的基本資料后，本公司建議“西外辦公樓”的物業(yè)管理方案，根據(jù)物業(yè)的不同部份應(yīng)注意以下事項(xiàng)。在進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理時(shí)，必須結(jié)合所有部分，以維持統(tǒng)一管理，節(jié)省能源。 智能辦公大廈管理 停車場管理 資源的投入管理 財(cái)務(wù)收支及安排的管理1、 智能辦公大廈管理智能寫字間在市場上有一定吸引力，除其有高科技設(shè)置外，后勤保養(yǎng)維修亦相當(dāng)重要，因?yàn)橹苊艿墓芾矸?wù)需要有專門知識和技術(shù)。設(shè)備管理上不只包括電梯，還有靈敏的裝備如電腦控制的大廈自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動(dòng)灑水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等?？蛻魧@類大廈，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的清潔水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。尤其是出入口大堂的設(shè)計(jì)，更為重要。高品質(zhì)的大堂設(shè)計(jì)是大廈檔次的重要體現(xiàn)，力爭做到豪華、安靜，并含有會客區(qū)。大廈的外墻也需得到完善管理，它對物業(yè)的租價(jià)有很大影響。由于樓宇的開放時(shí)間，一般是有規(guī)定的，所以物業(yè)管理服務(wù)必須確保在開放時(shí)間內(nèi)，大廈各設(shè)施正常運(yùn)作，提供客戶方便快捷的服務(wù)。為減少對使用者造成不便影響，部分保養(yǎng)工作必須通過適當(dāng)安排，于辦公時(shí)間以外進(jìn)行。為提供更佳的服務(wù)及令使用者增加對物業(yè)管理的信心，物業(yè)部須安排若干有償服務(wù)項(xiàng)目，如商務(wù)中心服務(wù)，室內(nèi)清潔、小量維修工作等。與此同時(shí)考慮提供無償服務(wù)，如派發(fā)報(bào)紙、代訂機(jī)票等。對寫字樓的非工作時(shí)間管理，諸如保安、設(shè)備及能源控制亦相當(dāng)重要，需細(xì)致安排保安、工程排班及管理，并仔細(xì)核算非工作時(shí)間能源費(fèi)用及管理。樓宇于非辦公時(shí)間的保安至為重要，管理公司必須制定大廈管理守則及保安規(guī)章，以使保安工作能合理地進(jìn)行，確保大廈整體安全。寫字樓的管理不僅是使其大廈硬件保值、增值，更重要的是創(chuàng)造大廈的知名品牌，提高所管物業(yè)的無形資產(chǎn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造良好服務(wù)氛圍，這也是物業(yè)管理公司的重要責(zé)任。2、 停車場管理 現(xiàn)今停車場的設(shè)備多采用先進(jìn)的管理系統(tǒng)配合日益繁重的日常運(yùn)作，采用自動(dòng)化管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更暢順，對客戶及訪客利用停車場設(shè)備有極大的益處和幫助。此外，停車場必須設(shè)有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。停車場內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略在可能情況下應(yīng)按照自給自足核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對整個(gè)物業(yè)出租及出售營運(yùn)，都有著正面積極作用。3、 管理資源的投入在預(yù)計(jì)大廈交付使用前，發(fā)展商就必須考慮委任物業(yè)管理公司，以籌備一切有關(guān)物業(yè)管理的工作，如制定大廈管理維修公約，制定管理費(fèi)用金額及其它費(fèi)用金額，如電話線費(fèi)用、電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣等，制定客戶守則，裝修指南，招聘員工及培訓(xùn)，與承建商聯(lián)系跟進(jìn)遺漏工程等等，從而確保大廈正常運(yùn)營。在交付使用之日起，物業(yè)管理公司必須按照與發(fā)展商確定的程序，把有關(guān)樓宇交付客戶使用，并協(xié)助使用者解決所遇到的問題，提供完善的售后服務(wù)，以確保發(fā)展商的信譽(yù)。為做好物業(yè)管理的工作，投入管理資源必須妥善安排。4、 財(cái)務(wù)管理在開展實(shí)質(zhì)管理工作前，管理公司必須提交管理財(cái)務(wù)預(yù)算案給發(fā)展商審批，以便確定大廈營運(yùn)的管理費(fèi)用以及在大廈交付使用者時(shí)，確定應(yīng)收取的管理費(fèi)用。在發(fā)展商未交付樓宇給客戶前，發(fā)展商也須為物業(yè)管理的前期工作提供財(cái)務(wù)支援，這些費(fèi)用是用以支付入伙前物業(yè)管理公司所聘員工薪金，器材購置等。本公司一般建議的運(yùn)作方式，為先做前期預(yù)算案，由發(fā)展商審批并撥款作為前期開辦費(fèi)，基金以實(shí)報(bào)實(shí)銷形式定期向發(fā)展商匯報(bào)，以確保合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作。第四章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容依據(jù)北京“西外辦公樓”的規(guī)模及現(xiàn)狀，本公司建議提供的服務(wù)： 前期物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)一、 前期物業(yè)管理服務(wù)在此期間，本公司將會根據(jù)國內(nèi)的管理經(jīng)驗(yàn)為發(fā)展商提供各方面管理意見，從而達(dá)到以下效果： 針對及提出大廈現(xiàn)存有關(guān)影響未來的管理問題，使發(fā)展商可考慮增減設(shè)施； 提出在前期階段應(yīng)注意事項(xiàng)如與政府部門的聯(lián)系、必備的文件、預(yù)留物料及用房確定等，從而令日后管理工作得以順利進(jìn)行； 制定各項(xiàng)管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順； 前期物業(yè)管理服務(wù)范疇包括：- 提供大廈圖則專業(yè)意見- 提供大廈設(shè)施專業(yè)意見- 制定管理守則及公約條款- 員工培訓(xùn)計(jì)劃- 起動(dòng)預(yù)算- 運(yùn)營財(cái)務(wù)預(yù)算- 停車場管理建議- 裝修工程及物料運(yùn)送控制的程序- 安全控制- 公用事業(yè)處理安排1. 提供大廈圖則專業(yè)意見就北京“西外辦公樓”的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出對日后管理的專業(yè)意見及分析。該工作主要針對大廈設(shè)計(jì)在落成后對管理操作實(shí)則進(jìn)行產(chǎn)生積極作用及可行性。建議業(yè)主對部分設(shè)備的增添，預(yù)留中央監(jiān)控及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室等,于適當(dāng)?shù)胤?、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作安排、自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施之空間預(yù)留等。2. 提供大廈設(shè)施專業(yè)意見就發(fā)展商已決定或需要提供意見的各項(xiàng)設(shè)施作出對將來管理運(yùn)作的意見，主要針對從使用者角度去選擇各類設(shè)施，配備及安排等，并提供是否適合日后使用者要求的意見。大廈設(shè)施包括：- 電梯- 中央空調(diào)設(shè)備- 消防設(shè)備- 電氣設(shè)備- 照明設(shè)備- 給/排水系統(tǒng)- 供暖設(shè)備- 垃圾處理設(shè)備- 保安系統(tǒng)設(shè)備- 中央廣播系統(tǒng)- 衛(wèi)星及公共天線設(shè)備- 大廈自動(dòng)化系統(tǒng)- 洗窗機(jī)設(shè)備- 停車場管理系統(tǒng)等根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，本公司可從管理角度在合同內(nèi)容，物料適用性及補(bǔ)充性等方面提出意見，從而令日后管理工作得以順利進(jìn)行。3. 制定公約條款及管理守則條款 就公約條款部分，本公司將根據(jù)發(fā)展商提供的公約樣本，并通過發(fā)展商指定法律代表與本公司協(xié)調(diào)，制定符合“西外辦公樓”的特定公約內(nèi)容及細(xì)則； 物業(yè)管理守則將作為公約條款的一部分，本公司依據(jù)專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制定一套符合“西外辦公樓”所設(shè)定的管理規(guī)章； 除附設(shè)于公約條款的管理守則外，本公司將會制定“西外辦公樓”用戶手冊等，使客戶搬進(jìn)大廈前對管理運(yùn)作有充分了解，以配合管理公司的服務(wù)。4. 員工培訓(xùn)計(jì)劃本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€的管理人員必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，而該項(xiàng)訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，也應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計(jì)劃將為理論與實(shí)務(wù)并行，并配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，使其能熟悉及實(shí)際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。本公司將按實(shí)際情況，分期安排員工投入適合崗位，以配合工作及有效運(yùn)用資源。物業(yè)管理員工培訓(xùn)，本公司設(shè)有健全的訓(xùn)練項(xiàng)目，建議北京“西外辦公樓”管理員工的課程包括下列各項(xiàng)：- 物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)- 寫字樓驗(yàn)收程序中應(yīng)注意事項(xiàng)- 機(jī)電設(shè)備的認(rèn)識及驗(yàn)收- 二次裝修審圖重點(diǎn)及日常維修保養(yǎng)概述- 保險(xiǎn)事宜- 客信與對客公函的妥善處理- 禮貌禮儀- 電話的有效應(yīng)用- 消防知識- 寫字樓緊急事件處理程序- 處理客戶投訴技巧- 寫字樓非營業(yè)時(shí)間的服務(wù)與安全上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司建議是西外辦公樓營運(yùn)前為進(jìn)駐物業(yè)的管理員工提供訓(xùn)練課程，以使各職務(wù)人員能于正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作程序有系統(tǒng)及深入的認(rèn)識及訓(xùn)練機(jī)會。5. 起動(dòng)預(yù)算根據(jù)大廈交付使用的情況，提交大廈管理起動(dòng)預(yù)算于貴公司批準(zhǔn)。起動(dòng)預(yù)算將以實(shí)際需要而訂立費(fèi)用的安排，并以經(jīng)濟(jì)及有效使用為大前題，避免浪費(fèi)資源，我公司對大廈的起動(dòng)資金，進(jìn)行了初步預(yù)算，具體內(nèi)容詳見第八章。6. 財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)今專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及先進(jìn)的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對于整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理尤為重要。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對而言，亦能確保及增加，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長期性保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)到最佳回報(bào)。本公司將為北京“西外辦公樓”提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)的預(yù)算模式作為基準(zhǔn)訂立大廈的管理費(fèi)。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對物業(yè)所制定的設(shè)施專業(yè)管理服務(wù)為目的。北京“西外辦公樓”的運(yùn)營財(cái)務(wù)預(yù)算祥見第八章。7. 停車場管理建議停車場的管理應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：1）劃定停車位2）專人管理3）建立停車場收費(fèi)制度4）重視停車場的安全管理8. 裝修工程及物料運(yùn)送控制的程序?yàn)榇_保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大廈整體營運(yùn)情況，要求各用戶指定的裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙物業(yè)的正常操作，確保業(yè)主及用戶權(quán)益。本司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：- 裝修樓層/單位證明/資質(zhì)證明- 二十四小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機(jī)、手機(jī)號碼- 估計(jì)裝修工程日數(shù)- 裝修物料運(yùn)送時(shí)間表- 每日工作人數(shù)- 駐場主管聯(lián)絡(luò)電話、傳呼機(jī)、手機(jī)電話- 裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)與保證金及費(fèi)用等9. 安全控制本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無論管理人員、裝修承包商及用戶，必須遵守管理公司制定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘，用戶單位設(shè)施的更改，易燃物體的管理及處置等，物業(yè)管理中心將有特定的規(guī)定監(jiān)管，以確保安全。10. 公用事業(yè)處理安排本公司將為大廈電話線的分配及裝置的費(fèi)用提出建議，從而使發(fā)展商的投資得以確保，在電力供應(yīng)上，本公司按豐富經(jīng)驗(yàn)向發(fā)展商提出高價(jià)電與低價(jià)電的處理方法，使公用事業(yè)的安排得以妥善處理。 從上可見，前期的管理籌備工作上實(shí)不容忽視，因在物業(yè)設(shè)計(jì)上的建議、管理維修公約上的意見及員工培訓(xùn)或政府聯(lián)系等均深深影響日后的管理工作。二、 物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù) 本公司于物業(yè)落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照日起，即時(shí)提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下：- 大廈管理人力資源- 大廈保險(xiǎn)事宜- 保安服務(wù)- 清潔服務(wù)- 維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)- 財(cái)務(wù)管理- 處理投訴- 用戶聯(lián)系及管理報(bào)告1、 大廈管理人力資源1） 配合物業(yè)所需，我公司將直接聘請及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作，確保高品質(zhì)服務(wù)質(zhì)量；2） 我公司制定員工編制表，工作時(shí)間表，員工手冊及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；3） 于物業(yè)正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)；2、 大廈保險(xiǎn)事宜本公司將按“西外辦公樓”的建筑成本，建議發(fā)展商足額投保，并建議投保的方式。該項(xiàng)服務(wù)將于大廈正式營運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。3、 保安服務(wù)1） 依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)的物業(yè)管理工作保安實(shí)為重要一環(huán)，因此我公司將被委任后制定一套完善的保安制度。2） 聘請保安公司保安員，外包產(chǎn)生的管理問題。3） 本司將配合發(fā)展商代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合大廈保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。4） 為確保大廈的保安服務(wù)能達(dá)至預(yù)定的效果，本公司將定期與大廈發(fā)展商代表舉行會議，檢討物業(yè)保安問題。5） 于物業(yè)正式營運(yùn)前，本公司將依據(jù)發(fā)展商的特定要求制定一套能符合物業(yè)需要的保安計(jì)劃草本供發(fā)展商批核及確認(rèn)。4、 清潔服務(wù)1） 本公司將擬定物業(yè)清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工。2） 本公司將擬定清潔服務(wù)條款。3） 本司將擬定客戶室內(nèi)的清潔服務(wù)細(xì)則及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足客戶的特殊服務(wù)。5、 維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)1） 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)部所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作保養(yǎng)服務(wù)，各駐物業(yè)技工將由工程師督導(dǎo)下處理各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)。2） 編制短期及長期修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)的基準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各承包商處理定期及大型的維修保養(yǎng)計(jì)劃。3） 選定適合的保養(yǎng)招標(biāo)程序，由發(fā)展商核準(zhǔn)后選定合適廠商。6、 財(cái)務(wù)管理1） 物業(yè)管理預(yù)算- 管理預(yù)算案主要針對物業(yè)日常運(yùn)作支出做出評估并制定。經(jīng)發(fā)展商核準(zhǔn)后，本公司將依預(yù)算作為物業(yè)財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)由管理公司全權(quán)處理；- 依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理費(fèi)及保證金的制定金額。2） 處理支出帳目所有物業(yè)內(nèi)管理運(yùn)作的帳目將由總經(jīng)理審核后交由服務(wù)公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過物業(yè)管理預(yù)算案內(nèi)所制定的預(yù)估費(fèi)用做依據(jù)。3） 收支損益報(bào)告 每月提交物業(yè)收支損益報(bào)告與發(fā)展商批核，報(bào)告內(nèi)容包括物業(yè)所有支出細(xì)項(xiàng)及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款的對照，以供發(fā)展商了解物業(yè)財(cái)務(wù)狀況；4） 管理帳戶- 本公司將在發(fā)展商指定的銀行開設(shè)物業(yè)管理帳戶，以備發(fā)展商審核各項(xiàng)開支；- 除有支出需要外，所有物業(yè)管理費(fèi)將存放于專有帳戶，管理費(fèi)所獲得的利息將歸入物業(yè)管理帳戶，并僅用于物業(yè)的管理營運(yùn)；- 本公司每月將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存與發(fā)展商審核。7、 處理投訴- 駐物業(yè)管理處將記錄所有客戶的建議或投訴，并以最短時(shí)間內(nèi)處理；- 本公司物業(yè)管理部主管級人員將定期友善拜訪各用戶，做適當(dāng)溝通；- 所有用戶的建議及投訴記錄將提供與發(fā)展商查核及檢討。8、 用戶聯(lián)系及管理報(bào)告- 物業(yè)管理處將定期發(fā)出通告，報(bào)導(dǎo)有關(guān)物業(yè)內(nèi)資訊及其他事項(xiàng)，并通知客戶最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章；- 本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議；- 本公司將每月與發(fā)展商舉行例會檢討及報(bào)告管理進(jìn)度。另于有必要時(shí)舉行特別會議，商討其他有關(guān)管理問題；- 本公司將每月提交詳盡的管理報(bào)告與發(fā)展商審核，內(nèi)容將包括物業(yè)人力資源狀況、用戶投訴、物業(yè)維修事項(xiàng)及管理費(fèi)收支表等。第五章物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責(zé) 物業(yè)管理顧問服務(wù)是以提高物業(yè)管理水平為宗旨，使業(yè)主獲取最高的回報(bào)率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。為配合西外寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務(wù)保持在較高的水平，我們建議由物業(yè)管理有限公司為西外寫字樓提供物業(yè)管理顧問服務(wù)，以使物業(yè)能夠順利交用，同時(shí)建立完善的管理制度。我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排：一、前期物業(yè)顧問服務(wù)物業(yè)管理雖然常常被視為房地產(chǎn)發(fā)展的延續(xù)和伸展，但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務(wù)，同時(shí)物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應(yīng)該盡快開始在這期間，物業(yè)管理顧問的主要工作是： 協(xié)助組建物業(yè)管理公司，成立具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。實(shí)行總經(jīng)理責(zé)任制度，下設(shè)物業(yè)、財(cái)務(wù)、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化和制度化的要求，以統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善的目標(biāo)及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作，設(shè)立臨時(shí)辦公室及購買辦公設(shè)備等。 審查設(shè)計(jì)圖紙，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理賴以順利實(shí)施的各種需要，包括設(shè)定工作間、儲物間、職工食堂間等，以及從以往管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)所知，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的各種問題和缺陷（例如配套設(shè)施、機(jī)電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設(shè)施及建筑材料等），提交設(shè)計(jì)單位參考和糾正，并且協(xié)助發(fā)展商對施工的監(jiān)理。 設(shè)定物業(yè)管理的法律規(guī)范，與發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關(guān)的法律文件，務(wù)求做好所移交的一切安排。 選聘物料供應(yīng)商及承包商，協(xié)商服務(wù)條款及簽訂合同。二、物業(yè)管理計(jì)劃 一但我們被聘用后，配合物業(yè)本身的特點(diǎn)、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、市場情況、社會因素和發(fā)展商的目標(biāo)和承諾，我公司將： 制定一套詳細(xì)的物業(yè)管理計(jì)劃，內(nèi)容包括物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍、營業(yè)方針、思想導(dǎo)向、勞動(dòng)工資計(jì)劃、財(cái)務(wù)管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財(cái)產(chǎn)管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約服務(wù)等。 編制開辦費(fèi)預(yù)算及首年的管理預(yù)算、評定管理費(fèi)及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、押金及儲備金金額等，該項(xiàng)工作我們已提出草案，具體需和發(fā)展商進(jìn)一步落實(shí)。 編定崗位責(zé)任獎(jiǎng)懲制度及規(guī)章制度。三、人事管理 協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制，各級員工薪津，福利標(biāo)準(zhǔn)。 協(xié)助制訂各級管理員工崗位責(zé)任及工作程序。 協(xié)助招聘及聘用員工。 根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制訂人事制度，員工守則及勞動(dòng)合同。 協(xié)助與勞動(dòng)部門聯(lián)絡(luò)，安排有關(guān)員工聘用登記事宜。四、員工培訓(xùn) 在物業(yè)交付使用前，協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級行政人員，物業(yè)經(jīng)理及維修保養(yǎng)經(jīng)理，配合市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行培訓(xùn)，取得相應(yīng)的上崗證書，并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時(shí)安排上述人員到相關(guān)物業(yè)作實(shí)習(xí)，了解及熟悉專業(yè)管理模式及運(yùn)作。 于交付使用前一個(gè)月，為各級員工安排短期上崗培訓(xùn)，使他們能充分認(rèn)識本身的工作職責(zé)及工作程序，同時(shí)灌輸其良好的服務(wù)意識及正確的物業(yè)管理概念和知識。 安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部實(shí)地訓(xùn)練，配合物業(yè)交付使用期間，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為客戶及時(shí)提供高水平的服務(wù)。 于物業(yè)交付使用后，安排重溫培訓(xùn)班，務(wù)求員工服務(wù)素質(zhì)，能達(dá)到既定之標(biāo)準(zhǔn)。五、常規(guī)管理工作西外寫字樓全部落成后將會是一個(gè)設(shè)備完善的新典范，物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務(wù)、維護(hù)物業(yè)的價(jià)值和保障業(yè)主的整體利益。這些工作包括： 協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡(luò)并建立公關(guān)機(jī)制，接受業(yè)主和租戶對物業(yè)管理要求，不斷改善服務(wù)和擴(kuò)展服務(wù)的項(xiàng)目與范圍。 維持及不斷完善物業(yè)的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、人力資源管理和行政管理。 執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守則及其他規(guī)定，防止違建和違約行為。 維修及保養(yǎng)管理：- 維持物業(yè)配套設(shè)施的維修和保養(yǎng)，長期設(shè)立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織，保證所有設(shè)備的正常運(yùn)作和延長物業(yè)的壽命。- 協(xié)助制定竣工驗(yàn)收安排及保養(yǎng)期內(nèi)之補(bǔ)修程序。- 協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計(jì)劃，包括大修、中修、小修及翻修工程，編制修繕工程預(yù)算。- 根據(jù)大廈的設(shè)備裝置，協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商，進(jìn)行定期保養(yǎng)維修。- 協(xié)助計(jì)劃24小時(shí)緊急維修系統(tǒng)，設(shè)立施工組織。- 協(xié)助制定公眾投標(biāo)、驗(yàn)收及付款程序。 保安、消防系統(tǒng)及車輛管理：- 協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度，設(shè)定工作崗位及編制，防止大廈發(fā)生罪案。- 協(xié)助聘用及訓(xùn)練保安人員，熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。- 協(xié)助制定交通管理措施，防止車輛亂停亂放。- 防止霸占公共地方，維持通道暢通及公眾安全。 環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理：- 建立清潔工作標(biāo)準(zhǔn)及選購清潔用品及器材。- 確保大廈內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適，制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒，保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。- 安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊(duì)伍，巡邏保潔，清理垃圾雜物。- 安排專業(yè)滅蟲公司定期為公共地方進(jìn)行滅蟲工作。- 維持綠化及園藝服務(wù)，美化環(huán)境。- 審查大廈內(nèi)外的招牌和指示牌的質(zhì)量、形狀及位置，并且定期檢查，作必要的更新或改善。- 檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運(yùn)作，做必要的修理和更新。 保險(xiǎn)：辦理物業(yè)和附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，防避因自然或人為災(zāi)害帶來的巨大的財(cái)產(chǎn)損失：- 協(xié)助檢定投保手續(xù)。- 協(xié)助為大廈公共地方及公共設(shè)施選定保險(xiǎn)公司，安排購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)、勞工保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)等。 建立物業(yè)檔案，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。六、財(cái)務(wù)管理 協(xié)助設(shè)立會計(jì)財(cái)務(wù)制度，包括各級員工的財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)程序，務(wù)求有效控制管理收支。 按現(xiàn)行法規(guī)，制訂處理欠繳管理費(fèi)及其他費(fèi)用的程序，以確保穩(wěn)定的管理收入。 協(xié)助選用財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)及收費(fèi)形式，以便收取客戶管理費(fèi)用、公共費(fèi)用及追討費(fèi)用等。 協(xié)助設(shè)定帳戶管理結(jié)算方式及報(bào)表格式，編制財(cái)務(wù)使用管理文件。 安排會計(jì)師作季度審核。 建立財(cái)務(wù)及住戶資料庫，以提供標(biāo)準(zhǔn)資料及財(cái)政狀況預(yù)測，作為未來發(fā)展及投資的根據(jù)。 為物業(yè)開設(shè)必須的銀行帳戶，制訂有關(guān)收取費(fèi)用安排。 協(xié)助為管理資金并開設(shè)獨(dú)立銀行帳戶，負(fù)責(zé)管理資金。 搞好財(cái)務(wù)管理，安排管理費(fèi)的核收和使用，適當(dāng)處理維修及儲備基金，為業(yè)主的長遠(yuǎn)利益制定妥善的安排。 由于社會物質(zhì)和精神文明的進(jìn)步，物業(yè)管理公司將要面對租戶對管理服務(wù)需要高效率和不斷改進(jìn)的要求。因此物業(yè)管理公司將會長期需要通過培訓(xùn)、監(jiān)察、管理審計(jì)和市場調(diào)研等方法和手段不停地自我完善，不時(shí)將物業(yè)管理計(jì)劃作出合理的調(diào)度和修改。為應(yīng)付這些多元化和長遠(yuǎn)的任務(wù)，貴公司可以籍著物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，不斷維持高效率和高水平的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)亦為貴公司帶來超卓的聲譽(yù)和長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。第六章主要經(jīng)營指標(biāo)及重要承諾一、主要經(jīng)營指標(biāo)（一） 功效率（包括出勤率和工作效率）：98%；（二） 設(shè)備完好率（或完全運(yùn)行率）：98%；（三） 用戶滿意率：85%；（四） 報(bào)修及時(shí)率：98%；（五） 回訪率：98%；（六） 維修質(zhì)量合格率：98%；（七） 安全事故率：1；（八） 工傷設(shè)備事故率：1；（九） 節(jié)約能源（2000年2002年）：每年5%；（十） 水質(zhì)、環(huán)保達(dá)標(biāo)率：100%；（十一） 作業(yè)記錄歸檔率：100%；（十二） 技術(shù)培訓(xùn)合格率：98S%；（十三） 管理費(fèi)收繳率：90%；（十四） 綠化完好率：99%；（十五） 清潔保潔率：99%；（十六） 道路完好率及使用率：100%；（十七） 停車場完好率：100%；（十八） 投訴處理率：100%；（十九） 管理人員培訓(xùn)合格率：98%；（二十） 住戶回訪率：100%；（二十一） 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意率：90%以上。二、重要承諾：（一） 在實(shí)際入駐達(dá)到85%以上后的一年內(nèi)達(dá)到市以上優(yōu)秀物業(yè)管理辦公樓標(biāo)準(zhǔn)；（二） 在2002年底前通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。第七章顧問服務(wù)、合作方式、效益和監(jiān)控一、 像其他服務(wù)企業(yè)一樣，物業(yè)管理已進(jìn)入多元化、系統(tǒng)化、專業(yè)化和層次化的時(shí)代。我們清楚地知道每家房地產(chǎn)開發(fā)公司都有它本身的目標(biāo)和抱負(fù)，而且對自己公司的策略、發(fā)展需要和營運(yùn)上的資源分配比任何外面的人都最了解。因此，我們非常重視每一位客戶的獨(dú)特需要，并且明白客戶完全有權(quán)和有理由去選擇他所需要的顧問服務(wù)。我們完全可以遵照客戶要求，協(xié)商各種服務(wù)合約，包括但不限于以下幾種方式：1、 接受委托為單一或數(shù)個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)一切管理事務(wù)。2、 提供專業(yè)顧問服務(wù)，幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司或業(yè)主成立附屬的物業(yè)管理中心，制定及執(zhí)行物業(yè)管理計(jì)劃。3、 接受委托為物業(yè)的銷售代理，負(fù)責(zé)國內(nèi)及國外的市場推廣計(jì)劃。4、 接受委托為物業(yè)租務(wù)代理，負(fù)責(zé)出租及代管出租物業(yè)。5、 共同制定物業(yè)管理員工招募及培訓(xùn)計(jì)劃，提供教材、師資及資質(zhì)評估服務(wù)。6、 為物業(yè)管理公司進(jìn)行全面或個(gè)別部門的管理審計(jì)，改善行政效率及發(fā)揮公司營運(yùn)上的最大經(jīng)濟(jì)效益。7、 與房地產(chǎn)開發(fā)公司合作成立聯(lián)營機(jī)構(gòu)，提供物業(yè)管理及投資管理服務(wù)。二、 根據(jù)我們的理解，貴公司傾向于選擇本公司對“西外寫字樓”進(jìn)行顧問式物業(yè)管理，顧問工作包括負(fù)責(zé)協(xié)助制訂及執(zhí)行全盤物業(yè)管理計(jì)劃，包括策劃及施工期的物業(yè)管理、工程驗(yàn)收、移交、裝修監(jiān)察、常規(guī)及長期的物業(yè)管理服務(wù)。為完全配合貴公司的構(gòu)想及物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，本公司建議雙方合作方式如下：1、 雙方簽署物業(yè)管理顧問及服務(wù)合同，由2000年10月1日起，為期三年，由貴公司委托本公司為“西外寫字樓”的物業(yè)管理顧問，期滿自動(dòng)續(xù)約，直至其中一方提前六個(gè)月向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知到期終止合同。2、 顧問服務(wù)：由2000年10月1日起直至該物業(yè)首期樓宇進(jìn)入使用期的前三個(gè)月（物業(yè)使用期設(shè)定為發(fā)展商向首期樓宇買家發(fā)出通知書之日起計(jì)），本公司每周派出至少一名的物業(yè)管理顧問與貴公司實(shí)地工作，專職負(fù)責(zé)西外寫字樓的顧問工作。3、 交付使用及物業(yè)使用期實(shí)際管理顧問服務(wù)：由首期樓宇進(jìn)入交付使用期的前三個(gè)月開始，直至合同期滿，本公司協(xié)助貴公司進(jìn)行物業(yè)的全面管理工作。物業(yè)管理的人員派出可由以下幾種形式： 公司不派出專職顧問人員，僅負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理軟件，解答物業(yè)管理中存在的問題。 公司派出一名管理人員出任大廈總經(jīng)理，負(fù)責(zé)大廈的總體管理工作，其他人員由房屋服務(wù)公司人員出任。 公司委派總經(jīng)理，外交人員房屋服務(wù)公司委派副總經(jīng)理。部門經(jīng)理由公司委派，各部門主管由外交人員房屋服務(wù)公司委派，由部門經(jīng)理幫帶各主管或根據(jù)考核直接聘用服務(wù)公司員工為部門經(jīng)理。其他人員雙方協(xié)商確定，可基本由外交人員房屋服務(wù)公司內(nèi)部人員出任，但宜對其進(jìn)行培訓(xùn)后，采用聘任制上崗，如試用不合格，可退回服務(wù)公司，如確有必要，再從外部招聘少量有關(guān)人員。我們傾向于此種管理方式。此種管理模式的優(yōu)勢在于能發(fā)揮雙方各自的長處，相互學(xué)習(xí)，全面貫徹規(guī)范化管理，同時(shí)又克服了國有企業(yè)的“大鍋飯”一次分配定終身的弊端，兼顧企業(yè)職工就業(yè)，照顧老職工利益。但增加考核和激勵(lì)措施，有了競爭機(jī)制。三、 我公司的顧問服務(wù)收費(fèi)視貴公司選擇服務(wù)方式而定，在交付使用以前，由于前期及過渡期的物業(yè)管理工作需要高度壓縮，但同時(shí)又要考慮發(fā)展商的初期實(shí)際收益，因此本公司初步建議如下：1、 前期顧問服務(wù)收費(fèi)建議為每月人民幣貳萬元（RMB20，000），每月上期支付。另外，指定派駐物業(yè)全職實(shí)地工作的物業(yè)管理人員的工資補(bǔ)貼、因公務(wù)支出的餐費(fèi)、交通費(fèi)、電訊及其他合理開銷將以實(shí)報(bào)實(shí)銷方式或根據(jù)雙方協(xié)議限額，由貴公司自管理費(fèi)中支出。2、 物業(yè)使用期的管理公司服務(wù)收費(fèi)建議為每月人民幣二萬五仟元（RBM25，000），每月上期支付。此項(xiàng)費(fèi)用不包括用于物業(yè)管理費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷的我公司派往項(xiàng)目擔(dān)任實(shí)職的顧問人員的薪金及一切管理開支。四、 為保障貴公司的利益及方便顧問工作的進(jìn)度起見，經(jīng)雙方協(xié)商同意，顧問合同的條款包括合理約束本公司的工作指標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容。除日常的來往文件外，本公司亦會以書面向貴公司提交工作匯報(bào)。五、 根據(jù)物業(yè)法規(guī)，訂立合同應(yīng)當(dāng)遵守平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。我們希望有機(jī)會與貴公司共同協(xié)商一個(gè)平等互利的合約方式，發(fā)揮雙方各自優(yōu)勢，為貴公司提供稱心滿意優(yōu)質(zhì)的物業(yè)顧問服務(wù)，令貴公司在房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理行業(yè)里再創(chuàng)高峰。第八章項(xiàng)目管理經(jīng)營預(yù)測一、西外辦公樓管理費(fèi)收支概算 表1項(xiàng)目元/年元/天平米備注管理收入1. 1層營業(yè)廳2. 2-5層寫字間3. 6層寫字間4. 地下一層商業(yè)用房5. 地下二層車庫900m2 x 1.2元/ m2 / 天x 365天=(416m2+3 x 384 m2) x 4 x 365天=(800+780) x 1.2元/ m2 / 天 x 365天=1900m2 x 1.2元/ m2 / 天x 365天=52個(gè) x 600元/月x 12月=394,2002,747,136692,040832,200374,400見第二章 表1總管理費(fèi)收入：5,039,976管理支出1工資及相關(guān)費(fèi)用工資（人員編制含保安、保潔人員共41人）相關(guān)費(fèi)用加班費(fèi)用費(fèi)用小計(jì)：690040.00376071.80103506.001169617.80見表22員工餐費(fèi)用按實(shí)際工作日、每日8元計(jì)算：41人X8元/天X300天 費(fèi)用小計(jì)：98400.003行政費(fèi)用辦工用品員工服裝清洗費(fèi) 41X800X1.1綠化費(fèi)交際及應(yīng)酬費(fèi)汽車使用費(fèi)(汽油,維修等)交通費(fèi)電話及通訊費(fèi)雜項(xiàng)費(fèi)用小計(jì)：40,00036,080100,00020,159.9030,00017,76050,00049,680343,679.904能源費(fèi)費(fèi)用小計(jì)：1,427,950見本章三5設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)設(shè)備、設(shè)施年檢費(fèi)工程外委項(xiàng)目費(fèi)用維修費(fèi)設(shè)備維休保養(yǎng)費(fèi)小計(jì)：13,500103,000160,000276,500見本章三6清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔工具、清潔用品、衛(wèi)生防疫、垃圾清運(yùn)等清潔衛(wèi)生費(fèi)小計(jì)：120,0007保安費(fèi)用消防器材、警用器材、對講機(jī)的維修更換等保安費(fèi)用小計(jì)：100,0008保險(xiǎn)費(fèi)用財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 80,000,000元X 0.2%=公共責(zé)任險(xiǎn) 5,000,000元X 0.6%=雇主責(zé)任險(xiǎn) 5,000,000元X 1.6%=汽車保險(xiǎn) 140,000元X 3%=保險(xiǎn)費(fèi)用小計(jì)：160,00030,00080,0004,200274,2009政府有關(guān)部門征費(fèi)門前三包、設(shè)設(shè)檢測、公益活動(dòng)費(fèi)用小計(jì)：10,00010客戶活動(dòng)經(jīng)費(fèi)用于租織客戶聯(lián)誼活動(dòng)費(fèi)用小計(jì)：20,00011開辦費(fèi)攤銷開辦費(fèi)按5年攤銷161232.24見本章四12不可預(yù)見費(fèi)111項(xiàng)開支的1%40015.8013維修基金112項(xiàng)開支的4%，用于維修改造所須的非經(jīng)常性開支161663.8214顧問費(fèi)2.5萬元12300000.0015營業(yè)稅管理費(fèi)收入的5.5%277198.68總管理開支：4780458.24總管理收入總管理支出=盈利/（虧損）：259517.26所得稅（盈利的33%）：85640.86純利=盈利所得稅：173876.90備注：二、組織結(jié)構(gòu)及人員設(shè)置、工資福利預(yù)測組織結(jié)構(gòu)及人員設(shè)置 行政辦公室主任（1人）行政主管（1人）人事主管（1人）共3人物業(yè)部經(jīng)理（1人）物業(yè)主管（1人）保潔主管（1人）保潔員（4人）共7人強(qiáng)電主管（1人）強(qiáng)電電工（3人） 工程部經(jīng)理（1人）弱電主管（1人）弱電電工（2人）總經(jīng)理空調(diào)主管（1人）空 調(diào) 工（2人）綜合維修主管（1人）綜合維修工（1人） 共13人保安員（7人）安保部經(jīng)理（1人）警衛(wèi)理員（2）中控室值班員（4人）共14人財(cái)務(wù)部經(jīng)理（1人）會計(jì)（1人）出納（1人）共3人工資福利預(yù)測表2項(xiàng)目職務(wù)人數(shù)月工資（元）時(shí)間（月）金額（元）執(zhí) 總14,5001358,500部門經(jīng)理52,70013175,500主 管91,55013181,350文 員31,0001339,000員 工1987013214,890相關(guān)費(fèi)用54.5%690,040 376,071.80保 潔 工44001320,800合 計(jì)411,066,111.80加班費(fèi)用 690,04015% 103,506總計(jì) 1,169,617.80注：加班費(fèi)用是指運(yùn)行人員的節(jié)、假日國家法定加薪工資，及因工作需要員工產(chǎn)生的工作之外的加班，按（合計(jì)費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用）10%提取，即（10661