2012年全國房地產(chǎn)市場總結暨2013年展望,丁祖昱,先生,易居（中國）控股有限公司上海易居房地產(chǎn)研究院,執(zhí)行總裁副院長,2012年12月1,目錄,Contents,內(nèi)容,一、調控進入第二階段，市場呈現(xiàn)九大特征,二、行業(yè)集中度提升，利潤率下降,三、當前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題,四、對房地產(chǎn)企業(yè)的六點建議,2,一、調控進入第二階段，市場呈現(xiàn)九大特征,3,調控中央層面堅持房地產(chǎn)調控基調不放松,3月14日6月5日7月25日10月17日12月16日,溫家寶兩會答記者問住建部發(fā)言人財政部長謝旭人全國財政廳(局)長座談會溫家寶中南海經(jīng)濟形勢座談會中央經(jīng)濟工作會議,調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調控各項政策措施的貫徹落實。特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸鞏固調控成果。各級財政都要按規(guī)定落實資金來源，切實加大資金投入。嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。房地產(chǎn)調控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調控政策不動搖。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。加強和改善宏觀調控，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。繼續(xù)實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，還要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖。4,5,調控地方政府對政策實施“微調”，主要集中在公積金貸款層面,今年以來，地方政府在政策執(zhí)行環(huán)節(jié)反復持續(xù)試探中央的底限，雖然有個別地方由于反響過大遭到中央叫停，但大多數(shù)城市的微調最終成行。在眾多調整渠道中，公積金貸款政策已成為成功率最高的調整渠道，眾多城市在公積金上已經(jīng)打破了首套房、二套房首付的門檻。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,稅收,廈門調整普通住房標準,天津上海調整普通住房標準蕪湖契稅補助叫停,沈陽武漢調整普通住房標準,公積金,沈陽河南克拉瑪依上調公積金貸款額度,南昌蚌埠呼和浩特鄭州上調公積金貸款額度,蕪湖臨沂湖南重慶上調公積金貸款額度沈陽重慶公積金貸款首套首付下降至20%,東莞公積金貸款二套房首付降至50%,深圳南京清遠中山公積金貸款首套首付下降至20%,寧波上調公積金貸款額度,成都擴大公積金貸款范圍深圳上調公積金貸款額度,大連上調公積金貸款額度,蘇州公積金首、二套首付降至20%、50%,戶籍,從化入戶延期政策,上海外地戶籍三年可購第二套叫停,信貸,湖南省首套利率優(yōu)惠無后續(xù),河南省首套利率優(yōu)惠無后續(xù),201111,201112,20121,20122,20123,20124,20125,201111,201112,20121,20122,20123,20124,20125,20126,20127,20128,20129,201210,201211,20126,20127,20128,20129,201210,201211,特征1開發(fā)投資與新開工指標8月后觸底回升，行業(yè)逐漸步入上行通道,房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速在8月份出現(xiàn)反彈跡象，三季度開始趨于平穩(wěn)，11月再次出現(xiàn)回升勢頭；新開工面積累計增速也在8月份觸底回升，到9月份增速下降的勢頭得到緩減。從新開工面積單月增速來看，11月份新開工增速創(chuàng)今年新高，基本宣告行業(yè)步入上行通道。,2011年11月以來房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積累計增速,2011年11月以來房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積單月增速,000,29.90,27.90,27.80,23.50,18.7018.50,16.6015.4015.6015.4015.4016.70,40302010,20.15,12.49,27.80,19.58,9.22,18.17,11.76,9.63,17.03,14.1815.53,28.47,0000,17.60,12.90,0.00,-5.20,-7.90-8.20,-10.70,-13.44,-11.10,-12.90-12.70,-11.10,0-10-20-30-40,2.61,-24.76,0.00,-9.84,-14.42,-9.13,-18.89-30.44,4.96,-28.07,-9.41,6.32,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速,商品住宅新開工面積累計增速,房地產(chǎn)開發(fā)投資單月增速,商品住宅新開工面積單月增速,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計,6,特征2銷售指標11月由負轉正，今年房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模再創(chuàng)新高已成定局1-11月，全國商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，其中商品住宅銷售面積增幅為2.3%；全國商品房銷售額53526億元，增長9.1%，其中商品住宅銷售額增幅更高達10.4%?？紤]到去年2011年年底的低位效應，預計今年全年銷售規(guī)模在2011年基礎上繼續(xù)增長已成定局。,1000009000080000,萬平方米,2012年以來全國商品房、商品住宅銷售面積與金額累計值走勢,億元53,526.0044,783.00,6000050000,7000060000,40000,50000400003000020000100000,91,705.0081,500.00,3000020000100000,2012年1-2月2012年3月,2012年4月,2012年5月,2012年6月,2012年7月,2012年8月,2012年9月2012年10月2012年11月,商品住宅銷售面積,商品房銷售面積,商品住宅銷售金額,商品房銷售額,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局7,8,特征3一二線城市表現(xiàn)明顯強于去年，前11個月交易量同比全線上漲分階段來看，今年一季度一二線城市市場普遍仍處于低迷狀態(tài)中，而隨著政策面的逐步好轉，市場交易量自二季度開始明顯反彈，一二線城市二、三季度交易量同比增幅顯著，11月一二線城市交易量再次強勢反彈，同比增幅都在1倍以上，樓市呈現(xiàn)翹尾行情。前11月一二線城市交易量分別增長了33%和22%，盡管調控依舊，但總體表現(xiàn)仍要好于去年。2012年一二線城市商品住宅成交走勢表（單位：萬平方米，%）,級別一線二線,城市北京上海廣州深圳小計杭州南京蘇州合肥天津武漢青島長春沈陽石家莊長沙南昌南寧福州廈門小計,2012年Q1成交面積同比149-33%141-13%180-17%61-16%531-21%99-17%118-21%98-8%107-37%126-51%161-17%96-44%79-6%170-54%37-67%120-47%6835%46-72%39-33%662%1429-38%,2012年Q2成交面積同比34358%2439%29118%10046%97729%253158%199126%17557%179105%23315%26932%178-4%140-4%259-16%57-28%212-16%11283%104122%56-3%146147%257129%,2012年Q3成交面積同比42389%24729%31144%9638%107754%257223%224108%18075%240114%259-1%30949%28853%20321%338-10%9149%34681%139118%12774%8295%13459%321752%,2012年11月成交面積同比12897%9897%123121%44194%393112%71226%78151%60168%102577%93109%9321%8856%7762%12623%33136%138299%3065%3544%27191%32166%1084104%,2012年1-11月累計成交面積同比115846%81622%102928%33637%334033%706104%69367%56853%71869%791-6%93124%73212%56413%1006-22%251-11%92222%39287%3506%22929%42872%927922%,數(shù)據(jù)來源：CRIC,9,特征4三四線城市增長趨勢放緩，部分熱點城市風險凸顯,近幾年來相當一部分三四線城市市場快速擴張，需求有過度釋放跡象，今年以來發(fā)展延續(xù)性明顯減弱，交易量增長趨勢放緩，相比明顯不如去年同期。截止目前，1-11月累計成交同比僅為18%。部分熱點三四線城市風險較高，如鄂爾多斯近年來房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，土地消化周期長達9.71年，市場嚴重供過于求。,2012年三四線城市商品住宅成交走勢表（單位：萬平方米，%）,級別三四線,城市常州連云港南通泰州徐州蕪湖黃石東莞惠州晉江蘭州煙臺小計,2012年Q1成交面積同比96-34%5855%15-19%12-68%36-49%4113%227%80-35%59-8%10-2%6-75%40122%473-22%,2012年Q2成交面積同比13742%8543%16-22%3318%61-35%83109%31135%1477%9618%1911%19412%55-6%78421%,2012年Q3成交面積同比15132%10117%46-26%26-3%9386%6448%28151%17123%9422%3122%27-5%8031%91226%,2012年11月成交面積同比4252%3386%20251%8-19%2768%1964%1544%65107%2790%18406%18154%2475%31787%,2012年1-11月累計成交面積同比47513%31441%111-3%91-17%244-5%22961%10471%5228%30516%9657%8010%22334%279418%,數(shù)據(jù)來源：CRIC,鄂爾多斯房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，土地消化周期長達9.71年，市場嚴重供過于求?？蛋褪泊竺娣e降,今年上半年，溫州全市商品房銷售面積同比下降47.4%；市區(qū)二手住房總成交量同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出,鄂爾多斯空無一人的高檔別墅區(qū),價，從去年的每平米均價10000元暴跌到了現(xiàn)在的3000多元。,溫州樓盤打對折也無人問津,現(xiàn)零交易量的情況。溫州市二手房均價比去年同期下跌25.1%。,特征5重點城市二手房市場成交同步回暖2012年以來，北京、上海、深圳等重點城市二手房市場交易量同步回暖，其中廣州交易量增幅達到47%，上海和蘇州的增幅也在30%以上，究其原因，首套房利率優(yōu)惠等寬松政策對一、二手房市場的利好作用是相同的。重點城市中惟有深圳今年二手房交易量出現(xiàn)萎縮，究其原因，去年下半年深圳針對二手房市場出臺新政，二手房交易繳稅以交易中心指導價為稅基，導致交易成本大幅明顯增加，深圳自去年下半年以來二手房市場成交持續(xù)低迷。2012年重點城市二手商品住宅月度成交面積走勢（單位：萬平方米）,城市北京上海廣州深圳南昌蘇州天津,1月242925104511,2月4571311371021,3月1121233531141638,4月841074733141234,5月1101244341161739,6月1151384343201636,7月1501565953172145,8月1241356459181847,9月1071347152202243,10月961295640222137,11月1251585659242446,1-11月109213051092434176182397,同比7%32%47%-35%21%35%17%,數(shù)據(jù)來源：中房網(wǎng)10,+,11,特征6今年以來市場需求由低到高依次恢復，項目熱銷路徑明朗從項目層面來看，今年以來各線城市項目銷售狀況普遍好轉，從項目類型來看，今年上半年市場基本以剛需為主打，自下半年起，則相當一部分改善性項目強勢入市，甚至不乏有中高檔、豪宅項目出現(xiàn)熱銷，而投資項目中世茂御龍海灣“起死回生”給市場注入更多信心。,剛,需,改,善,2月14日上海保利葉語當月成交4.17億,3月北京龍湖時代天街4月南京金地自在城218套房源當天售罄當月銷售4.29萬方,截止6月24日廣州碧桂園鳳凰城累積銷售1283套,6月重慶保利花半里全月銷售2.9億,豪,宅,投,資,9月8日南京世茂外灘新城10月14日合肥綠地濱湖國際勁銷8成開盤熱銷500套6月23日惠州碧桂園十里銀灘7月8日啟東恒大海上威尼斯開盤銷售3300套開盤銷售2509套房源,9月29日長沙佳兆業(yè)君匯上品開盤一小時銷售278套10月17日大連世茂御龍海灣開盤當天銷售突破2億,8月12日威海碧桂園銀河城當天去化80%,11.1,11.2,11.3,11.4,11.5,11.6,11.7,11.8,11.9,12.1,12.2,12.3,12.4,12.5,12.6,12.7,12.8,12.9,10.11,10.12,11.10,11.11,11.12,12.10,12.11,特征7今年重點城市房價先跌后漲，當前已超過2011年年中下跌前的水平本輪調控中，房價指數(shù)自2011年下半年起開始回調，直到今年二季度后逐漸企穩(wěn)；進入今年下半年以來，隨著市場環(huán)境的持續(xù)好轉，重點城市房價明顯企穩(wěn)回升，截止至11月，房價指數(shù)已連續(xù)6個月呈現(xiàn)回漲，并已經(jīng)超過2011年8月本輪調控房價下跌前的指數(shù)水平。2010年至今中房網(wǎng)全國一手房交易價格指數(shù)走勢,1380136013401320,1357,1301.9,1301.4,1364,1300128012601240122012001180數(shù)據(jù)來源：中房網(wǎng)12,201111,201112,20123,20124,20125,20126,20127,20128,20129,201210,201211,20121-2,201111,2011,201112,20121,20122,20123,20124,20125,20126,20127,20128,20129,201210,201211,2011,2011,2011,2012,2012,2012,201210,201211,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,4%,8%,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,20%,特征8土地市場先抑后揚，下半年以來重點城市量價齊升土地購置費和購置面積在8月達今年以來最高值，6-10月購置量遠高于前5月購置量地價在年初處于低位，在9月份之后開始出現(xiàn)明顯攀升，尤其是10月、11月，北京、廣州、上海等核心城市的地王地塊不斷涌現(xiàn)，企業(yè)對一二線城市的核心地塊展開激烈競爭；流標率自上半年開始逐步下滑，下半年部分月份如9月、11月出現(xiàn)短期上行，主要是地方政府集中推地導致；由于國土部對高溢價地塊有所控制，所以土地底價成交是主流。,5000,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置情況,1200,25%,全國重點城市經(jīng)營性用地流標率走勢圖,20%,4000300020001000,1000800600400200,15%10%5%0%,全國重點城市經(jīng)營性用地溢價率分布情況,0,0,100%80%60%40%,18%12%70%,15%14%72%,8%13%79%,11%85%,4%88%,6%16%78%,5%14%81%,6%10%84%,5%16%78%,房地產(chǎn)購置土地面積（萬平方米）,房地產(chǎn)土地購置費（億元）,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,0%,年,一,季,度,年,二,季,度,年,三,季,度,年,四,季,度,年,一,季,度,年,二,季,度,年,三,季,度,年,月,年,月,13,5%以下,5-50%,50%以上,特征9企業(yè)業(yè)績增長趨勢總體良好，6家企業(yè)已提前完成全年目標今年以來，典型企業(yè)銷售情況顯著轉好，絕大多數(shù)全國性房企1-11月累積銷售額同比實現(xiàn)正增長，除萬科銷售額超千億以外，多家企業(yè)有望加入“千億俱樂部”行列。從業(yè)績完成情況來看，大多數(shù)企業(yè)完成度較為理想，綠城、華潤、保利、中海、世茂、恒大等企業(yè)已提前完成全年目標。2012年1-11月典型房企銷售業(yè)績情況表（單位：億元）,企業(yè)名稱綠城中國華潤置地保利地產(chǎn)中海地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)恒大地產(chǎn)碧桂園金地集團龍湖地產(chǎn)富力地產(chǎn)萬科地產(chǎn)雅居樂,1-11月銷售金額4844609208604238464212993592921272272,同比58%47%36%30%49%7%7%14%1%11%10%-4%,目標業(yè)績4004008008034008004303003903201480310,完成度121%115%115%107%106%106%98%99%92%91%86%88%,數(shù)據(jù)來源：CRIC14,二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降,15,集中度強者恒強局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升在調控常態(tài)化的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌，企業(yè)集中度持續(xù)上升。2012年，千億俱樂部有望達到4-5家，萬科將繼續(xù)維持業(yè)績增長，恒大、中海、保利均有望沖擊千億目標。房地產(chǎn)企業(yè)集中度逐年上升。由于資金、品牌等各方面的差距，小型企業(yè)發(fā)展步伐減緩，行業(yè)占有率逐漸降低，未來強者恒強局面仍將延續(xù)。,TOP10、20企業(yè)銷售金額占全國比例,TOP10、20企業(yè)銷售面積占全國比例,2012年前三季度,2011年前三季度,2010年前三季度,2012年前三季度,2011年前三季度,2010年前三季度,TOP10企業(yè)TOP20企業(yè),14.06%19.25%,12.58%17.11%,10.48%14.46%,TOP10企業(yè)TOP20企業(yè),8.39%11.25%,6.90%8.95%,5.74%7.65%,備注：集中度=入榜企業(yè)銷售金額（或面積）/統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售金額（或面積）16,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC,門檻企業(yè)銷售情況良好，金額面積入榜門檻還將提升今年以來，市場出現(xiàn)一波銷售高峰，企業(yè)緊緊抓這個有利的“窗口期”去庫存，利用市場回暖期快銷回籠資金，從而使得今年全年標桿房企銷售表現(xiàn)優(yōu)于去年。今年大型房企銷售業(yè)績?nèi)匀槐３滞仍鲩L；因此，我們預測全年銷售金額榜TOP10企業(yè)門檻將達到450億元左右，銷售面積榜TOP10企業(yè)將上升至400萬方左右。,房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額榜TOP10門檻圖（單位：億元）,房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積榜TOP10門檻圖（單位：萬平方米）,321,315,300（1-9月）,255,300,276（1-9月）,2010,2011,2012,2010,2011,2012,資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心17,投資今年企業(yè)拿地總體謹慎，萬科庫存消化周期相對略短2012年以來，房企在拿地環(huán)節(jié)表現(xiàn)總體謹慎，大部分企業(yè)自下半年起才開始活躍。前11個月萬科、保利、龍湖和華潤拿地規(guī)模明顯擴張，恒大今年明顯放緩投資力度，去年拿地積極的中海以及去年銷售不佳的世茂、綠城等同樣鮮有出手。從拿地成本來看，萬科、恒大樓板價較低。從土地儲備角度來看，恒大1.29億平方米的庫存仍傲視全行業(yè)，而萬科當前庫存僅夠3年開發(fā)，2013年預計將加大投資力度。典型企業(yè)2012年拿地及土地儲備狀況（單位：萬平方米，元/平，年）,企業(yè)名稱萬科地產(chǎn)保利地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)恒大地產(chǎn)中海地產(chǎn)華潤置地招商地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)綠城中國,2012年1-11月拿地建筑面積18869777044404042982596370,同比22%26%81%-51%-59%63%-10%-83%-88%,平均樓板價261433052788217748482790310139849780,2012年11月底土地儲備總量5842549143721314735423143164836823971,消化周期4.556.1710.558.524.676.697.339.7414.99,備注：消化周期（年）=（2012年11月底土地儲備總量/2012年以來月均銷售面積）/1218,數(shù)據(jù)來源：CRIC,19,效率企業(yè)運營效率提升，融創(chuàng)恒大效率最高今年，大多數(shù)典型企業(yè)的運營效率提升。在單城市及單項目產(chǎn)能上升的企業(yè)中，世茂和佳兆業(yè)今年產(chǎn)能效率上升幅度最大。從總資產(chǎn)周轉率、凈資產(chǎn)周轉能力和成本投入效率來看，融創(chuàng)和恒大運營效率最高。其中，融創(chuàng)表現(xiàn)最為出色，五個效率指標的綜合表現(xiàn)最強。國內(nèi)12家典型企業(yè)2012年運營效率情況（單位：億元）,企業(yè)名稱融創(chuàng)中國龍湖地產(chǎn)萬科地產(chǎn)保利地產(chǎn)中海地產(chǎn)綠城中國越秀地產(chǎn)招商地產(chǎn)華潤置地恒大地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)佳兆業(yè),單城市產(chǎn)能38.2332.6031.8029.2726.0622.0022.0019.3314.388.918.846.25,同比19%28%-3%45%18%37%29%4%-34%-19%131%36%,單項目產(chǎn)能12.236.775.806.048.354.893.938.066.675.507.132.94,同比-4%35%9%-5%15%58%42%-2%-35%-17%45%64%,總資產(chǎn)周轉率23.3%18.1%9.8%9.8%15.7%10.0%7.7%12.0%5.5%29.3%13.7%7.6%,凈資產(chǎn)周轉能力1.530.630.851.060.860.800.330.430.371.050.590.52,成本投入效率26.5%8.3%25.4%19.1%10.3%32.1%27.7%11.3%43.7%22.9%28.0%48.7%,注：萬科、保利、招商為2012年三季報數(shù)據(jù)，其余企業(yè)為2012年中期數(shù)據(jù)單城市產(chǎn)能=銷售額/在售城市數(shù)單項目產(chǎn)能=銷售額/在售項目數(shù)凈資產(chǎn)周轉能力=銷售額/凈資產(chǎn)成本投入效率=三費費用/毛利,數(shù)據(jù)來源：CRIC,利潤行業(yè)利潤水平逐漸回歸，未來仍有回調壓力今年以來企業(yè)去利潤化已成為行業(yè)的主基調。隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調控持續(xù)加壓，整個行業(yè)的利潤水平逐漸回落，未來繼續(xù)回調的趨勢已經(jīng)確立。從典型企業(yè)的利潤率來看，多數(shù)企業(yè)的盈利能力下降，僅中海、華潤等少數(shù)幾家央企仍然保持增長。國內(nèi)12家典型企業(yè)2012年利潤情況（單位：億元）,企業(yè)名稱保利地產(chǎn)中海地產(chǎn)華潤置地招商地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)萬科地產(chǎn)佳兆業(yè)龍湖地產(chǎn)綠城中國恒大地產(chǎn)越秀地產(chǎn)融創(chuàng)中國,毛利172.4383.0530.2585.1247.12172.4311.0967.0934.75105.9825.8413.76,同比38.33%10.59%18.58%34.28%-4.19%40.60%-10.49%56.28%-8.34%-5.69%15.15%113.00%,凈利潤46.3967.5830.0830.8036.6761.466.7441.2222.656.2116.245.23,同比29.87%17.71%3.43%12.49%-3.90%49.69%-26.50%49.08%27.25%-3.40%-64.53%64.98%,毛利率38.46%40.90%47.60%52.72%34.40%37.38%48.20%46.10%27.60%28.60%60.60%32.00%,百分點同比變動-1.40.26.21.9-6.0-4.514.8-8.6-6.2-8.515.3-16.7,凈利率14.82%33.30%47.30%19.08%26.80%13.32%29.30%28.30%17.90%15.20%38.10%12.20%,百分點同比變動-1.62.20.2-2.87-4.6-0.694.6-6.92.1-4-54.3-11.7,注：萬科、保利、招商為2012年三季報數(shù)據(jù)，其余企業(yè)為2012年中期數(shù)據(jù)20,數(shù)據(jù)來源：CRIC,成本行業(yè)三費成本持續(xù)上升，典型企業(yè)控制能力較強今年三季度上市房企整體三費比率為12.12%，雖然較今年一季度顯著下降，但同比仍上升0.33個百分點，從全年的趨勢來看，企業(yè)運營成本仍然呈現(xiàn)增長趨勢，未來上升壓力猶存。典型企業(yè)成本控制能力更勝一籌。除少數(shù)幾家企業(yè)因結算因素造成三費比率異常升高之外，多數(shù)企業(yè)三費成本同比下降，顯示了大型品牌企業(yè)在行業(yè)利潤率下降的壓力之下控制成本的能力。國內(nèi)12家典型企業(yè)2012年成本情況,企業(yè)名稱,銷售費用率,管理費用率,融資費用率,三費比率,百分點同比變動銷售成本投入產(chǎn)出,保利地產(chǎn)中海地產(chǎn)華潤置地招商地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)萬科地產(chǎn)佳兆業(yè)龍湖地產(chǎn)綠城中國恒大地產(chǎn)越秀地產(chǎn)融創(chuàng)中國行業(yè)平均,3.10%1.42%8.89%2.50%3.21%4.56%10.09%1.50%1.94%3.55%3.28%4.53%3.99%,2.67%2.36%7.35%1.84%6.33%3.46%12.30%2.02%4.76%2.84%9.03%4.18%5.38%,1.60%0.44%4.52%1.62%0.09%1.45%1.09%0.28%2.16%0.17%4.46%-0.26%2.75%,7.36%4.22%20.76%5.96%9.63%9.48%23.48%3.81%8.86%6.56%16.77%8.46%12.12%,1.64-0.614.412.06-2.44-1.2914.39-2.23-1.67-0.067.11-19.820.33,1.14%0.53%2.76%1.93%1.96%2.03%3.52%1.27%1.44%3.46%1.92%1.56%,注：萬科、保利、招商為2012年三季報數(shù)據(jù)，其余企業(yè)為2012年中期數(shù)據(jù)銷售成本投入產(chǎn)出=銷售費用/銷售額21,數(shù)據(jù)來源：CRIC,負債凈負債率普遍下降，負債結構趨于合理今年，典型企業(yè)凈負債率明顯下降。這表明，隨著企業(yè)銷售回款速度的加快和融資渠道的拓展，企業(yè)資金壓力下降。雖然融創(chuàng)凈負債率較高，但銷售額能夠完全覆蓋有息負債，財務狀況安全。典型企業(yè)有息負債總額保持穩(wěn)定，部分企業(yè)出現(xiàn)下降；此外，雖然企業(yè)整體長期債務比重同比下降，但環(huán)比已經(jīng)回升，表明企業(yè)負債結構逐漸優(yōu)化，短期償債壓力下降。國內(nèi)12家典型企業(yè)2012年負債情況（單位：億元）,企業(yè)名稱,凈負債率,百分點同比變動,有息債總額,同比,長短期債務比,百分點百分點凈利潤/短銷售額/短同比變動環(huán)比變動期負債期負債,收入債務比,保利地產(chǎn)中海地產(chǎn)華潤置地招商地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)萬科地產(chǎn)佳兆業(yè)龍湖地產(chǎn)綠城中國恒大地產(chǎn)越秀地產(chǎn)融創(chuàng)中國行業(yè)平均,90.67%32.20%66.30%22.59%68.30%40.05%73.60%48.80%93.50%96.10%54.20%104.00%69.8%,-34.2-6.4-1.8-6.5-7.09.8-2.6-7.8-69.720.7-13.28.30.74,779.42306.64465.78236.95271.33544.37131.81234.9268.36429.57179.28124.54,20.15%20.07%17.63%23.10%12.99%18.17%2.26%30.73%-22.84%29.70%-14.72%79.22%,2.402.052.131.111.201.9310.954.180.451.160.771.281.49,-1.82-0.120.04-0.66-1.500.996.801.18-1.09-1.43-1.93-1.55-0.22,-0.44-0.510.73-1.42-0.150.125.35-0.19-0.53-1.19-0.28-2.860.08,0.200.670.200.270.240.330.611.480.120.280.160.10,3.335.391.381.871.835.156.073.840.971.910.722.28,0.691.770.440.500.831.070.500.740.630.880.411.00,注：萬科、保利、招商為2012年三季報數(shù)據(jù)，其余企業(yè)為2012年中期數(shù)據(jù)收入債務比=銷售額/有息負債22,數(shù)據(jù)來源：CRIC,領軍萬科業(yè)績?nèi)杂性鲩L空間、恒大適當降速兼顧利潤萬科仍然穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)老大地位，近五個月單月銷售連續(xù)破百億；拿地策略積極，三季度拿地速度明顯加快，新增土地儲備823萬方，土地款221億元，明年可售貨量充足；在企業(yè)銷售規(guī)模邁過千億大關后，未來銷售業(yè)績?nèi)杂欣^續(xù)增長的空間，甚至有翻番的可能。恒大仍穩(wěn)居面積榜榜首，今年先采取緩拿地策略、控規(guī)模的戰(zhàn)略收縮舉措；二季度后快速果斷出擊，5月份單月銷售額突破100億元，10月份更是創(chuàng)下142.6億元的歷史單月最高紀錄；今年開始明確產(chǎn)品定位，適當降速兼顧利潤，海上威尼斯等項目銷售情況優(yōu)異。2012年1-11月萬科，恒大銷售金額（單位：億元）,310.6,314.8,267.8,333.6,264.6,287,252.6,82.6,2012年一季度,2012年二季度萬科,2012年三季度恒大,2012年10-11月,資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心23,領軍中海提升全年目標、保利加強一二線城市投資力度中海在8月份將企業(yè)全年銷售目標由800億港元提升至1000億港元，而1-11月中海已經(jīng)超額完成了完成了新的銷售目標。三季度以來，中高端高品質的產(chǎn)品定位結合平價、低價的價格策略，成為業(yè)績增長主要助力，極有可能成為“千億俱樂部”的又一成員。保利今年1-11月的銷售額已經(jīng)超過去年全年，部分地方公司已提前完成全年目標。下半年開始拿地勢頭迅猛，加強了一二線城市核心區(qū)域投資力度，合作方式拿地居多，增強開發(fā)能力，在低融資成本和高財務安全性前提下，高財務杠桿使公司具備超越同業(yè)的成長空間。2012年1-11月中海、保利銷售及業(yè)績目標完成情況,企業(yè)名稱中海地產(chǎn)保利地產(chǎn),2012年1-11月銷售金額（億元）882913,同比增幅8%35%,2012年銷售目標（億元）803800,完成情況110%114%,資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心24,領軍綠地提升商業(yè)地產(chǎn)比重、萬達租售并舉緊隨其后綠地1-11月銷售額913億元，同比增長40%。三季度拿地力度加大，并在一線城市拿下多個核心地塊，填補土地儲備的不足。產(chǎn)品類型上，豪宅銷售火爆，在銷售業(yè)績中占比較高。商業(yè)地產(chǎn)售出有力支撐了綠地集團整體業(yè)務的穩(wěn)定增長，開發(fā)總量達到40%，明年將擴大到60%。萬達住宅去化采取“兩極”路線，快速去化加快資金回籠進行商業(yè)運作。商業(yè)地產(chǎn)采取“租售并舉”模式，保證資金流的穩(wěn)定。在產(chǎn)品線方面采取訂單模式，與知名品牌聯(lián)合發(fā)展個性化定制，企業(yè)下一階段目標將進軍文化旅游產(chǎn)業(yè)。,綠地2012年1-11月銷售情況（億元）+40%913,萬達2012年1-11月銷售情況（億元）+4%548,651526,2011年1-11月,2012年1-11月,2011年1-11月,2012年1-11月,資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心25,中堅資源優(yōu)勢助華潤、招商快速擴張，市場化世茂、金地營銷端持續(xù)發(fā)力,世茂：前11個月同比大漲47%銷售重心向二三線城市轉移，大規(guī)模降價清理庫存調整產(chǎn)品結構，一方面項目中中小戶型的比例，另一方面推出創(chuàng)新產(chǎn)品“一個人的豪宅”引進外部營銷團隊，2011年底蔡雪梅入主世茂營銷總監(jiān)，區(qū)域級及以下的中層管理人員大換血中堅招商：上半年即完成業(yè)績目標的77%年初在全國范圍內(nèi)率先扛起降價大旗，掀起的多輪降價風暴，范圍和力度均前所未有下半年加速布局，拿地集中于一二線城市，逆勢迅速擴充土地儲備收購香港殼公司，依靠商業(yè)地產(chǎn)搭建全新平臺,金地：2012年業(yè)績目標基本無憂保持相對穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)調整產(chǎn)品結構，針對首置首改推貨，減緩高端產(chǎn)品入市逐步進入商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細分領域，以抵抗受政策調控影響的周期性帶來的波動頻繁進行資本運作，7月在港發(fā)行12億三年期無抵押優(yōu)先級債券華潤：前11月目標完成115%行業(yè)最佳隨著產(chǎn)品線進一步成熟，對于可以復制的項目華潤拿地到開盤的時間已經(jīng)縮減到612個月，與前幾年相比，開發(fā)周期縮短了近四倍。繼續(xù)深耕二線城市的態(tài)勢十分明顯，2012年在二線城市拿地建面占總面積的比例達到65%,央企優(yōu)勢凸顯，融資規(guī)模大頻率高，低成本融資優(yōu)勢顯現(xiàn)26,潛力,潛力五大企業(yè)各憑優(yōu)勢擴張行業(yè)版圖融創(chuàng)：城市深耕+高端精品堅守一二線城市，抓住高端擴容機遇；管理團隊長期穩(wěn)定，保證企業(yè)高效運作與綠城合營打入上海，提升目標至300億元，上調比例達到驚人的64%,新城：全面覆蓋長三角+挺進全國企業(yè)戰(zhàn)略從精耕江蘇，到近年來強勢進入上海，今年12月7日在嘉定拿下三幅地塊今年成功在香港上市，必將推動其全國戰(zhàn)略展開，此前今年已進入武漢佳兆業(yè)：快速周轉+城市更新擅長快速開發(fā)周轉，獲得業(yè)績高速增長財務穩(wěn)健、資金實力雄厚參與城市更新已成為企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢，也是深耕華南策略下的核心競爭力之一,27,復地：地產(chǎn)金融創(chuàng)新模式空間巨大依托由復地集團控股的復地投資，復地是當前行業(yè)里唯一真正意義上的投融資商投資和融資一體化的運作模式可以全面挖掘出項目具備的價值和回報所得旭輝：堅持高端，品牌價值逐漸顯露堅持走高品質產(chǎn)品路線，關注品牌價值打造，使企業(yè)軟資產(chǎn)日益豐滿上市前后大量在一二線城市拿地，但當前的土儲仍不能讓其滿意，預計明年企業(yè)將在土地市場上有較大動作,三、當前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題,28,29,城市分化部分三、四線城市市場發(fā)展過于超前，未來風險凸顯一、二線城市房地產(chǎn)市場需求巨大，供不應求明顯，市場風險較小；三線城市中實力較弱、供應明顯過于需求的城市發(fā)展風險較大；四線城市這些城市市場容量有限，過強的開發(fā)導致供過于求的市場風險。其中資源型城市鄂爾多斯等的房地產(chǎn)崩盤風險業(yè)已引發(fā)業(yè)界高度關注。,全國城市發(fā)展風險排名前50位城市,全國城市發(fā)展風險排名后50位城市,風險排名,城市,分類,風險排名,城市,分類,風險排名,城市,城市分類,風險排名,城市,城市分類,1,酒泉,四線城市,26,營口,資源型城市,287,深圳,一線城市,262,南寧,二線城市,2,呼倫貝爾,四線城市,27,麗江,資源型城市,286,北京,特級城市,261,長沙,二線城市,3,黑河,四線城市,28,白山,四線城市,285,上海,特級城市,260,烏魯木齊,二線城市,4,武威,四線城市,29,保山,四線城市,284,杭州,一線城市,259,長春,二線城市,5,張掖,四線城市,30,商洛,四線城市,283,三亞,資源型城市,258,貴陽,三線城市,6,鄂爾多斯,資源型城市,31,赤峰,四線城市,282,廣州,一線城市,257,溫州,二線城市,7,烏蘭察布,四線城市,32,萊蕪,四線城市,281,成都,一線城市,256,青島,二線城市,8,普洱,四線城市,33,泰安,三線城市,280,南京,一線城市,255,南昌,二線城市,9,白城,四線城市,34,忻州,四線城市,279,廈門,二線城市,254,潮州,四線城市,10,大同,資源型城市,35,固原,四線城市,278,天津,一線城市,253,昆明,二線城市,11,隴南,四線城市,36,百色,四線城市,277,?？?三線城市,252,哈爾濱,二線城市,12,巴彥淖爾,四線城市,37,白銀,四線城市,276,西安,二線城市,251,濟南,二線城市,13,榆林,資源型城市,38,三門峽,四線城市,275,佛山,二線城市,250,中山,三線城市,14,定西,四線城市,39,金昌,四線城市,274,鄭州,二線城市,249,淮南,四線城市,15,中衛(wèi),四線城市,40,雙鴨山,四線城市,273,蘇州,一線城市,248,汕頭,三線城市,16,伊春,四線城市,41,保定,三線城市,272,武漢,一線城市,247,泉州,二線城市,17,晉城,四線城市,42,慶陽,四線城市,271,寧波,二線城市,246,內(nèi)江,四線城市,18,拉薩,三線城市,43,滄州,三線城市,270,重慶,一線城市,245,汕尾,四線城市,19,臨汾,四線城市,44,臨滄,四線城市,269,珠海,三線城市,244,無錫,二線城市,20,呂梁,四線城市,45,河池,四線城市,268,合肥,二線城市,243,自貢,四線城市,21,遼源,四線城市,46,雅安,四線城市,267,沈陽,一線城市,242,紹興,三線城市,22,吳忠,四線城市,47,牡丹江,四線城市,266,太原,二線城市,241,湛江,三線城市,2324,石嘴山亳州,四線城市四線城市,4849,懷化黃山,四線城市資源型城市,265264,東莞福州,二線城市二線城市,240239,達州遂寧,四線城市四線城市,25,通遼,四線城市,50,朝陽,四線城市,263,大連,二線城市,238,廊坊,四線城市,晉城,呂梁,萊蕪,舟山,亳州,池州,蕪湖,城市分化土地規(guī)模明顯超過市場承載力，熱點三四線城市或陸續(xù)進入調整周期,從供求平衡的原理上講，一個城市土地消化周期保持在1年左右最為合理，即每年新增土地大致可以滿足當年住宅消化規(guī)模，而像北京、上海等核心城市大多數(shù)年份里新增土地量都遠小于住宅銷售量這也正是這些城市高房價的根本原因。相當一部分熱點三四線城市由于近幾年來的房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮，而其本身的需求規(guī)模又相對有限因此未來將陸續(xù)出現(xiàn)供應過剩的壓力，市場或將進入調整周期。,供求比4.00,典型三四線城市供應過剩情況鄂爾多斯,城市分級,分級城市房地產(chǎn)市場發(fā)展風險因子得分均值中位數(shù)高位數(shù),低位數(shù),3.50,全國城市平均消化周期,一線城市二線城市三線城市四線城市資源型城市,1220253029,1420252728015162111,3.002.502.001.501.00,臨汾酒泉三門峽營口榆林張掖滄州銅陵石嘴山鹽城,白城,全國城市平均供求比武威,0.50,鷹潭,土地消化周期（年）,3.00,8.00,13.00,18.00,23.00,土地消化周期=近三年年均商品房用地成交量/近三年年均年均商品房成交量30,潛在供應規(guī)模巨大,有效需求相對不足,非住宅地產(chǎn)國內(nèi)需求尚不足以支撐旅游地產(chǎn)快上大漲的發(fā)展勢頭目前市場上以旅游地產(chǎn)作為賣點并獲得相對不錯成績的項目，多位于核心城市周邊1小時車程以內(nèi)，而真正意義上的遠途第二居所的旅游地產(chǎn)項目，在行業(yè)中鮮有成功的案例。旅游地產(chǎn)開發(fā)領域供求風險巨大。一方面，全國4A級以上景區(qū)接近1000個，按照當前開發(fā)企業(yè)投資旅游地產(chǎn)的熱度來看，未來這個領域潛在供應巨大；另一方面，國內(nèi)目前的休假制度和消費習慣，決定了短期內(nèi)第二居所長時間居住休閑類項目需求有限。,部分國家級旅游景區(qū)項目匯總,我國假期制度以短期休假為主,景區(qū)等級數(shù)量（個）,典型,5A4A,137861,廣州長隆旅游度假區(qū)、深圳觀瀾湖休閑旅游區(qū)、桂林漓江風景區(qū)、三亞南山文化旅游區(qū)、麗江古城景區(qū)、大理崇圣寺三塔文化旅游區(qū)等。煙臺養(yǎng)馬島景區(qū)、青島海濱風景區(qū)、黃山太平湖風景區(qū)、廈門日月谷溫泉主題公園、張家界龍王洞旅游區(qū)等。世茂已在大連、煙臺、武漢、上海、福州、海南等地提前布局“旅居地產(chǎn)”版圖，擬投入共計千億以上。,我國居民、哪怕是新富階層目前也尚未形成對于旅游地產(chǎn)的消費習慣,雅居樂集團未來希望將旅游地產(chǎn)業(yè)務的收入占比，提升至20%至30%，進一步提升公司在海南省收入。宋衛(wèi)平：未來企業(yè)發(fā)展的重點布局于養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)。讓這兩者有機結合，并且共生共長，將是綠城未來發(fā)展的一個方向，綠城也將為此投入重兵和資金。31,非住宅地產(chǎn)未來幾年商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應過剩，中西部風險尤其顯著近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發(fā)展迅速。我們針對全國綜合體項目進行的調查發(fā)現(xiàn)，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬方。中西部城市城市綜合體未來供應過剩風險更為明顯。以成都為例，2011年主城區(qū)人口530萬，城市綜合體存量523萬方，2012年將達到1061萬方，幾乎翻了一倍，屆時作為二線城市的成都，其人均商業(yè)面積數(shù)值上將接近一線城市的水平。此外，二三線城市的寫字樓、以及全國很多城市高星級酒店等商業(yè)地產(chǎn)未來都存在類似綜合體的供應過剩風險。,30002500,2757,截止2015年全國20個重點城市綜合體項目新增量預估（萬平方米）,2000,19721921,17781760,1660112711031101,987,921,881,747,565,520,520,482,348,345,331,0,成,昆,西,沈,合,重,貴,大,天,上,青,武,長,蘇,北,深,寧,蘭,廣,南,都,明,安,陽,肥,慶,陽,連,津,海,島,漢,春,州,京,圳,波,州州京數(shù)據(jù)來源：CRIC,32,非住宅地產(chǎn)當前的養(yǎng)老項目多名不符實，國內(nèi)尚不具備養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的基礎,近幾年來，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始將養(yǎng)老地產(chǎn)加入到未來戰(zhàn)略中，美其名曰是看好這一新興細分市場的發(fā)展前景，但到目前為止，大多數(shù)企業(yè)所打造的養(yǎng)老項目其實質依然是普通住宅項目，養(yǎng)老概念僅僅是其方便拿地的籌碼而已。從整個領域的發(fā)展前景來看，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)需要解決的問題較多，所面臨的問題也較多。,市場風險高收入老人占比較低，消費群體支付能力不足我國家庭養(yǎng)老觀念、風俗習慣等影響需求,政策風險政府優(yōu)惠政策多針對非營利性養(yǎng)老機構部分相應扶持養(yǎng)老地產(chǎn)政策未落到實處,資金風險向銀行融資難于住宅地產(chǎn)，且劃撥類土地不具備抵押貸款融資的功能消費者年齡大，向銀行貸款較難.運營風險由于老年人群的特殊性，運營成為養(yǎng)老地產(chǎn)的關鍵環(huán)節(jié)，而目前國內(nèi)缺乏專業(yè)的管理人才，也缺乏醫(yī)療、食堂等配套的經(jīng)營經(jīng)驗,養(yǎng)老地產(chǎn)困境33,收益風險真正的養(yǎng)老地產(chǎn)應以出租為主，投資回收期較長，一般5到7年才能收回成本行業(yè)風險目前養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、設計等都還處于起步階段，致使經(jīng)驗不足行業(yè)規(guī)范和標準缺失,1,3,非住宅地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有別于住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)地產(chǎn)領域，對企業(yè)要求更復雜,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)緣起于工業(yè)地產(chǎn)，早期以政府開發(fā)為主導規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展，近幾年來，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定而持續(xù)的收益，使其逐漸成為一部分開發(fā)企業(yè)轉型之選。目前國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍處于“非主流地產(chǎn)”行列，其操作模式與普通的住宅地產(chǎn)、與商業(yè)地產(chǎn)都有非常大的差異，對企業(yè)要求具備的素質也更多，因此短期內(nèi)這一領域不確定性極大。,1政企關系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要比住宅規(guī)模更大的土地資源如何將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以獲得穩(wěn)定發(fā)展空間,政企關系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),2經(jīng)營能力目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目大多是出售模式，但隨著這一領域的成熟，未來招商出租將考驗企業(yè)運營,2經(jīng)營能力,核心問題,3資本基礎,是否具備企業(yè)資源網(wǎng)絡，決定項目能否真正形成產(chǎn)業(yè)集群資本基礎,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金投入巨大，且回收周期長國內(nèi)缺乏REITS等成熟的產(chǎn)業(yè)基金平臺做后盾34,保障房大躍進背景下保障房供求失衡，多城市面臨需求不足的局面,未來5年建設3600萬套保障房全國成交量最高的10大城市年成交總量約100萬套,2011年上海共推出10萬套經(jīng)濟適用房4萬人最終確認申請35,2011年重慶公租房開始大量上市第一次搖號投放6.7萬套房源第一次搖號僅2萬多人申