1/7信用社論文信用社論文關于抵押貸款的法律風險及對策淺析抵押貸款雖然從一定程度上降低了貸款風險，但并不是萬無一失的貸款方式。本文僅從法律層面來剖析抵押貸款的風險點，并提出相應應對措施。一、抵押貸款的法律風險點（一）抵押財產的優(yōu)先受償權具有相對性。物權法第170條規(guī)定“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，但法律另有?guī)定的除外?！边@一規(guī)定說明，抵押財產不具備絕對的優(yōu)先權，有法律規(guī)定例外的限制。根據(jù)我國現(xiàn)行法律和司法實踐，有多種權利要優(yōu)先于抵押權1、設置抵押前的欠稅優(yōu)于抵押權。根據(jù)新稅收征管法規(guī)定，納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執(zhí)行。2、劃撥土地欠繳的土地使用權出讓金優(yōu)于抵押權。城市房地產管理法第50條規(guī)定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權2/7出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。3、買受人的合理購買優(yōu)于抵押權。物權法規(guī)定，企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經(jīng)營者將生產設備、原材料、半成品、產品設置抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。另外，在我國司法實踐中，消費者只要是以合理的價格購得的物品（包括住房），均優(yōu)先于抵押權。這一點，雖然沒有法律上的明文規(guī)定，但基于國家對消費者權益的法律保護。4、建筑商建設工程款優(yōu)于抵押權。最高人民法院2002年6月20日作出關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復的司法解釋，規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設工程價款債權，優(yōu)先于抵押權和其他債權。5、船舶優(yōu)先權優(yōu)先于抵押權。海商法規(guī)定，船員的工資、社會保險，營運中人身傷亡賠償，營運中的侵權行為產生的財產賠償?shù)荣M用都具有優(yōu)先權。6、動產留置權優(yōu)于抵押權。擔保法及其司法解釋規(guī)定，動產因保管、運輸、加工承攬時發(fā)生的債權，債務人不履行債務的，債權人有留置權。同一財產抵押權與留置權并存時，留置權人優(yōu)先于抵押人受償。海商法規(guī)定，造船人、修船人在合同另一方未履行合同時，可以留置所占有的船舶，以保證造船費用或者修船費用得以償還的權利，船舶抵押權后于船舶留置權受償。3/77、抵押前的物上承租權優(yōu)先于抵押權。物權法規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。此外，還有未受清償?shù)钠飘a企業(yè)職工債權優(yōu)先，司法部門為處置抵押財產的費用優(yōu)先等。（二）抵押合同的效力具有不確定性。合同法第51、53條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；一方采取欺詐、脅迫手段，使對方在違背真實意思情況下訂立的合同，受害方有權請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷。這一規(guī)定說明，抵押合同的法律效力也不是絕對的，有它的不確定性1、抵押有無效力的風險。最高人民法院司法解釋法復19942號債務人有多個債權人時，而將其全部財產抵押給其中一個債權人，因此喪失了履行其他債務的能力，損害了其他債權人的合法權益，根據(jù)中華人民共和國民法通則第四條、第五條的規(guī)定，應當認定該抵押協(xié)議無效。2、抵押有被撤消的風險。根據(jù)新企業(yè)破產法規(guī)定，人民法院受理破產申請前一年內，企業(yè)對沒有財產擔保的債務提供財產擔保行為的，管理人有權請求人民法院予以撤銷。3、抵押有被欺詐的風險。根據(jù)新公司法規(guī)定，4/7公司為他人提供擔保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會或者股東會、股東大會決議；公司章程對擔保的總額及單項投資或者擔保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。經(jīng)股東大會決議的，必須經(jīng)出席會議的股東所持表決權過半數(shù)通過，經(jīng)董事會決議的，必須經(jīng)全體董事過半數(shù)通過。這里的風險點，就是企業(yè)為了貸款方便提供假章程、假決議，采用欺詐手段達到貸款的目的。二、規(guī)避抵押貸款法律風險的對策（一）強化抵押貸款風險防控的認識。一是加強思想教育，培養(yǎng)信貸人員敬業(yè)精神，樹立良好的職業(yè)道德，切實提高他們對風險防范和依法管貸的認識。二是強化法律培訓，使信貸人員隨時掌握政策和法律法規(guī)的動向，及時發(fā)現(xiàn)和規(guī)避信貸資產的法律風險。同時，增強信貸人員識別、分析、控制信貸風險的能力和方法，避免主觀因素的失誤。三是走出認識誤區(qū)，信用社發(fā)放貸款的初衷就是為了實現(xiàn)增值，而不是為了占有抵押物，因此，在依法審查抵押物的同時，也別忘了審查借款人第一還款來源。（二）加強對抵押人（物）的調查。1、對抵押人的調查。抵押人有兩種情況，即借款人本身或第三人，我們尤其要注重對抵押人是第三人的調查，5/7因為在實際信貸調查操作中，往往只重視對借款人的調查，而忽視了對抵押人的調查。一是調查抵押人是否具備法定的主體資格。如抵押人是法人的是否按期進行了工商年審，抵押人是自然人的是否具有完全民事行為能力人；二是對抵押人的欠稅情況進行調查。根據(jù)稅收征管法第46條規(guī)定，抵押人有義務向抵押權人告之欠稅情況，也可以由抵押權人請求稅務機關提供欠稅情況。我們要向稅務機關索取欠稅證明，作為以后維權的依據(jù)；三是調查公司類抵押人章程和抵押決議的真實性。首先要把抵押人提供的章程與工商部門備案的章程進行核對，是否一致。其次核對抵押決議的股東簽字與章程股東簽字是否一致；四是調查抵押物是否抵押人的全部資產，如果是全部資產，那還要調查抵押的負債情況，防止抵押行為無效；五是調查抵押人拖欠工人工資的情況；六是調查抵押人的資產負債和經(jīng)營情況，判斷抵押人在一年內有無破產的可能。2、對抵押物的調查。一是抵押物是土地使用權的，要調查其土地取得的性質，慎重對劃撥土地的抵押操作，也可以把土地出讓金價值部分從評估價中剔除；二是抵押物是房產的，要調查建造該房產的建筑商，有無拖欠建筑商工程款情況，取得建筑商有無拖欠工程款的證明；三是調查抵押物的占有情況，抵押物是否對外租賃，動產抵押6/7的是否留置于他處，取得無租賃、有租賃（租賃協(xié)議）、無留置等具體證明，作為以后維權的依據(jù)；四是調查抵押物的評估價是否有“水份”，信用社盡可能采用“自評價”，不要過份依賴“評估價”。對一些信用社無法自評的物品，可以請教專家或者聘請專門機構對其評估；五是到抵押登記部門調查抵押登記順序，是否為第一償還順序。（三）加強對抵押貸款的審查和檢查。1、對抵押合同特別約定的審查。一是約定抵押動產的留置事項。有必要在合同中約定“抵押人不得留置抵押物”，從而規(guī)避留置權優(yōu)于抵押權的風險；二是約定抵押物的保險事項。對抵押物，尤其是易損（災）的動產，要參加商業(yè)保險，并在合同中約定“抵押人應對抵押物進行保險，保險到期應續(xù)保。抵押權人在抵押人不續(xù)保的情況下，可以代為續(xù)保，保險的第一受益人為抵押權人”等條款。抵押物為船舶的，不僅要對船舶及裝載的貨物進行保險，還要對船員的人身安全保險。2、對抵押物貸后的檢查。一是對