1/9貴陽(yáng)花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析貴陽(yáng)花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析引言項(xiàng)目投資決策是選擇和確定投資方案的過程，該過程要求對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，并對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及作出判斷和決定。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收益高，風(fēng)險(xiǎn)亦大，為了避免巨額投資化為泡影，投資者在投資前期必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察研究，從項(xiàng)目所處位置的人文歷史、文化環(huán)境等多重角度出發(fā)。目前，業(yè)界人士已研究出多種確定投資方案的方法，如田建林運(yùn)用AHP方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析和投資風(fēng)險(xiǎn)分析；劉明芳等，采用DEA方法建立了房地產(chǎn)投資決策中相應(yīng)的輸入輸出指標(biāo)模型；李杰等采用RO法來確定房地產(chǎn)投資方案。項(xiàng)目決策合理與否，直本文由論文聯(lián)盟HTTP/收集整理接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗、工程造價(jià)的高低以及投資效果的好壞。在進(jìn)行前期實(shí)地考察的過程中，投資者應(yīng)充分關(guān)注大眾的需求，力求在建設(shè)過程中以最低的成本生產(chǎn)出最能滿足大眾需求的功能產(chǎn)品。1貴陽(yáng)花溪地區(qū)背景花溪區(qū)位于黔中腹地，距市中心17公里。全區(qū)地貌2/9以山地和丘陵為主，具有高原季風(fēng)濕潤(rùn)氣候的特點(diǎn)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷熱，無霜期長(zhǎng)，雨量充沛，濕度較大，有著豐富的水資源和生物多樣性，森林覆蓋率達(dá)。花溪地區(qū)的生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、公共財(cái)政預(yù)算收入、旅游總收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等指標(biāo)絕對(duì)數(shù)均位列全省前10位，總?cè)丝跀?shù)至2016年約為360054，人口密度為每平方公里402人。貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區(qū)內(nèi)，北有貴陽(yáng)西站及貨場(chǎng)，西有湖潮站和磊莊機(jī)場(chǎng)，東北部有貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng)；貴花高等級(jí)公路直通市區(qū)，312國(guó)道和101省道貫穿全境?；ㄏ慕逃a(chǎn)業(yè)近來也是蓬勃發(fā)展，自2016年規(guī)劃出3200畝地?cái)U(kuò)建貴州大學(xué)的同時(shí)，規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)的花溪區(qū)孟關(guān)也將規(guī)劃出7500畝地，建成貴陽(yáng)市的高校園區(qū)，首期工程完工后，將容納坐落在貴陽(yáng)的5所高校。而花溪區(qū)大學(xué)規(guī)劃用地由北區(qū)貴州大學(xué)和貴州民族大學(xué)組成，南區(qū)則位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi)，分別由貴州師范大學(xué)、貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)、貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院、貴陽(yáng)中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、貴州民族大學(xué)和貴州亞泰職業(yè)學(xué)院、貴州民族大學(xué)人文科技學(xué)院等8所高校組成，南區(qū)即為俗稱的“花溪大學(xué)城”。除了高等學(xué)府之外，花溪的基礎(chǔ)教育機(jī)構(gòu)也是數(shù)不勝數(shù)。花溪景區(qū)面積222平方公里，占全區(qū)面積的25。有景物景觀81個(gè)。其中，自然景觀56個(gè)、人文景觀25個(gè)。有國(guó)家級(jí)特等景觀4個(gè)、3/9國(guó)內(nèi)一等景觀18個(gè)、國(guó)內(nèi)二等景觀32個(gè)、國(guó)內(nèi)三等景觀27個(gè)，以花溪國(guó)家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名?；ㄏ奈锕袍E豐富，青巖古鎮(zhèn)已列為全國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有12處文物被貴州省人民政府公布為省級(jí)文物保護(hù)單位，有甲定洞葬等13處文物被貴陽(yáng)市政府列為市級(jí)保護(hù)單位，馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區(qū)人民政府公布為區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位。貴陽(yáng)市花溪區(qū)現(xiàn)以“生態(tài)”、“旅游”著稱，但相比于我國(guó)其他著名旅游風(fēng)景區(qū)，其開發(fā)程度尚處于較低水平，換句話說，花溪的旅游產(chǎn)業(yè)有著較大的發(fā)展空間。投資分析市場(chǎng)分析公寓通過實(shí)地考可見察，貴陽(yáng)花溪地區(qū)山清水秀、氣候宜人，遠(yuǎn)離城市的喧囂與煩擾，極其適宜居住，尤其適合老年人安養(yǎng)天年?；ㄏ木幼∪丝跒?60054人次，人口密度為每平方公里402人，其中，花溪公園附近較為繁華，有著濃厚的生活氣息。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養(yǎng)老，花溪的居民也多為中低層收入者，由此看來，若要在花溪投資房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，中小戶型應(yīng)占大頭。別墅花溪有著獨(dú)特的自然風(fēng)光，與造型優(yōu)美的別墅搭配相得益彰?；蛟S會(huì)有部分中高層收入者愿意來享受這4/9里純凈的空氣和迷人的風(fēng)光，但是這里距離市中心較遠(yuǎn)，周邊的公共設(shè)施不如市區(qū)內(nèi)完善，工作繁忙的高層人士可能更情愿購(gòu)買市中心的別墅或花園洋房。旅游地產(chǎn)花溪地區(qū)眾多的旅游資源，也吸引了不少全國(guó)各地聞?dòng)嵍鴣淼挠慰?。花溪的建設(shè)相對(duì)落后，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠，與我國(guó)其他旅游地區(qū)相比差距較大。貴陽(yáng)是全國(guó)聞名的避暑勝地，再加上花溪地區(qū)高校眾多，每當(dāng)夏季，來各大高校進(jìn)行培訓(xùn)的外地人士無不選擇在花溪留宿，然而花溪地區(qū)固有的旅館稀缺，許多外來人士只能選擇在當(dāng)?shù)鼐用竦乃饺丝蜅＠锝杷蓿∷迼l件十分有限。因此，房地產(chǎn)投資者可以從旅游的角度出發(fā)，大大挖掘花溪地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。商業(yè)地產(chǎn)由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區(qū)，商業(yè)用房的供應(yīng)僅占全市的，商業(yè)用房的成交僅占全市的。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多，但總體來說其檔次偏低、規(guī)模較小，花溪豐富的旅游資源會(huì)拉動(dòng)該地區(qū)的消費(fèi)水平，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，因此花溪的商業(yè)發(fā)展也有較大潛力。然而，已有一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在這里規(guī)劃了商業(yè)用地，其中，中鐵城計(jì)劃要建設(shè)一座15萬方的大型購(gòu)物中心，若要與其競(jìng)爭(zhēng)，還需深入考察研究。寫字樓從地圖上可以看出，花溪區(qū)處于貴陽(yáng)市較偏位置，離市中心較遠(yuǎn)，交通相對(duì)來說較為不便，不太合適5/9發(fā)展辦公用地，受大盤個(gè)案影響，寫字樓市場(chǎng)形成以老城區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)為主要的兩大熱點(diǎn)供求板塊，其他區(qū)域除烏當(dāng)區(qū)有少量成交外，市場(chǎng)均無變化。整體市場(chǎng)銷售量較低。成功寫字樓的共性有位置應(yīng)該居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通要十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛是寫字樓價(jià)值的重要支撐；寫字樓項(xiàng)目周邊必須要有較大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，形成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購(gòu)物中心于一體的大空間，才能稱得上是真正的甲級(jí)寫字樓。從目前市場(chǎng)來看，花溪并不具備成功寫字樓的條件。2風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)限貸政策不僅會(huì)毫不動(dòng)搖地執(zhí)行，而且還會(huì)進(jìn)一步深化和加強(qiáng)。唯有不折不扣地執(zhí)行，甚至繼續(xù)深化和加強(qiáng)限貸政策，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)合理回歸。此外，房產(chǎn)稅將盡快在全國(guó)開征，這可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，并在潛移默化中達(dá)到限購(gòu)的目的。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來自在三個(gè)方面一是市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；三是項(xiàng)目產(chǎn)品和預(yù)測(cè)價(jià)格發(fā)生較大偏離。6/9技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)主要由于科技進(jìn)步、技術(shù)創(chuàng)新及其相關(guān)變量的變動(dòng)可能帶來的損失；以及由于工程量預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價(jià)格上漲導(dǎo)致投資增大；由于計(jì)劃不周或外部條件因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延。項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目管理涉及項(xiàng)目的全過程，包括投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和財(cái)務(wù)管理。外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和社會(huì)環(huán)境因素的影響，如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財(cái)政政策。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位的調(diào)查，了解其中潛在的規(guī)則；通過分析房地產(chǎn)的開發(fā)周期來預(yù)測(cè)其可能會(huì)發(fā)生的變動(dòng)，從而預(yù)估出最佳的開發(fā)時(shí)機(jī)；選擇地塊時(shí)，要充分分析該區(qū)域的潛在價(jià)值；要了解國(guó)家政策，分析其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)帶來的潛在影響；同時(shí)，要了解并分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量；要利用一切可能得到的信息資料，了解潛在的競(jìng)爭(zhēng)者的情況，做到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需要切實(shí)解決工程建設(shè)特別是環(huán)境整治和生態(tài)環(huán)境保護(hù)問題；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過承包合同中延期罰款的條款來7/9降低等等。項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn)要求項(xiàng)目管理人員要具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)技術(shù)水平、職業(yè)道德素質(zhì)、以及各項(xiàng)專業(yè)能力；同時(shí)加強(qiáng)目標(biāo)管理，落實(shí)考核責(zé)任制；制訂相應(yīng)的激勵(lì)制度，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目管理人員工作積極性，從而提高企業(yè)管理水平和整體競(jìng)爭(zhēng)力。成本控制分析隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展，有效的成本控制也為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)地位提供了契機(jī)，降低產(chǎn)品成本就是為企業(yè)增加利潤(rùn)，房開商各有著自己獨(dú)特的控制成本的方法。筆者認(rèn)為，建設(shè)項(xiàng)目的功能直接關(guān)系到是否能有效滿足消費(fèi)者的需求，從而影響企業(yè)的收益。因此，功能設(shè)計(jì)成本控制是房地產(chǎn)規(guī)劃成本控制中所占比重最大的環(huán)節(jié)。其方法是在成本控制中應(yīng)首先列出項(xiàng)目所具有的主要功能評(píng)價(jià)指標(biāo)，根據(jù)各個(gè)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要程度來劃定它們的權(quán)重，接著確定項(xiàng)目的總費(fèi)用，再根據(jù)各個(gè)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重來預(yù)估其相應(yīng)部分的開銷。本文從功能設(shè)計(jì)的角度出發(fā)來對(duì)貴陽(yáng)市花溪區(qū)貴州大學(xué)附近某地開發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目進(jìn)行成本質(zhì)控分析。該項(xiàng)目建設(shè)用地800平方米，建筑規(guī)模為6400平方米，主體部分總投資額為1920萬元。8/9首先列出該項(xiàng)目所具有的主要功能評(píng)價(jià)指標(biāo)，并對(duì)各個(gè)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要程度進(jìn)行評(píng)分，最終確定權(quán)重。確定權(quán)重可采用04強(qiáng)制評(píng)分法，分別將不同的指標(biāo)進(jìn)行兩兩對(duì)比并評(píng)分，如若A比B重要得多，則A得4分，B得0分；若A比B重要，則A得3分，則B得1分；若A與B同樣重要，則A、B各得兩分，如表1所示。根據(jù)權(quán)重來預(yù)估相應(yīng)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的開銷，見表2。成本分析結(jié)果由表1、表2可以得出該項(xiàng)目成本控制點(diǎn)應(yīng)在平立面設(shè)計(jì)及施工、供水排水，供電供氣，分別占項(xiàng)目總成本的30、23、22，三項(xiàng)合計(jì)占項(xiàng)目總成本的75，以此為該項(xiàng)目成本設(shè)計(jì)提供控制依據(jù)。結(jié)語(yǔ)正確的投資決策離不開合理的市場(chǎng)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，只有迎合了市場(chǎng)的需求，把風(fēng)險(xiǎn)最小化，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫引而出。在