十堰順鑫置業(yè)有限公司擬置換資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書十堰宏邦經(jīng)紀(jì)工商代理有限公司二零一零年七月一日目錄資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書4一、委托方、資產(chǎn)占有方及其他報(bào)告使用者4二、委托方（資產(chǎn)占有方）簡(jiǎn)介4三、關(guān)于評(píng)估目的說(shuō)明5四、關(guān)于評(píng)估范圍的說(shuō)明5五、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明5六、價(jià)值類型5七、評(píng)估假設(shè)和限制條件5八、評(píng)估原則5九、評(píng)估依據(jù)6十、評(píng)估方法6十一、評(píng)估過(guò)程9十二、評(píng)估結(jié)論10十三、特別事項(xiàng)的說(shuō)明10十四、評(píng)估基準(zhǔn)日后的重要事項(xiàng)11十五、評(píng)估報(bào)告法律效力11十六、評(píng)估報(bào)告提出日期11資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要十堰宏邦經(jīng)紀(jì)工商代理有限公司接受十堰順鑫置業(yè)有限公司的委托，依據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)十堰順鑫置業(yè)有限公司擬置換的房產(chǎn)于2010年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，本次評(píng)估僅為十堰順鑫置業(yè)有限公司擬置換房產(chǎn)之目的服務(wù)。本評(píng)估報(bào)告所采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。評(píng)估人員在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中主要采用的評(píng)估方法是重置成本法，對(duì)委估資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查與詢證等必要的評(píng)估程序。評(píng)估結(jié)果匯總表單位萬(wàn)元以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，正確評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果有效的條件，請(qǐng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文。特別提示我公司評(píng)估人員對(duì)委托方和資產(chǎn)占有方提供的委托評(píng)估資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料和其他資料含賬面資料進(jìn)行了必要的查對(duì)。提供有關(guān)評(píng)估對(duì)象真實(shí)、合法、完整的法律權(quán)屬資料和其他資料是資料提供者的責(zé)任，我公司評(píng)估人員的責(zé)任是對(duì)提供的資料作必要的查驗(yàn)，評(píng)估報(bào)告不能作為評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬的確認(rèn)和保證依據(jù)。若資產(chǎn)占有方不擁有前述評(píng)估對(duì)象的所有權(quán)或使用權(quán)，或?qū)η笆鲈u(píng)估的所有權(quán)或使用權(quán)存在部分限制，則前述評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果和整體評(píng)估結(jié)果會(huì)受到影響。本報(bào)告的使用需關(guān)注本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文之特別事項(xiàng)說(shuō)明部分。本報(bào)告專為委托方所使用，并為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的而作，未經(jīng)委托方同意，不得向委托方和評(píng)估報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，除依據(jù)法律需公開的情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。本評(píng)估報(bào)告所得出的結(jié)論是評(píng)估師依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)準(zhǔn)則和規(guī)范，在特定目的下委托評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的價(jià)值，本評(píng)估結(jié)論僅為本次評(píng)估委托方評(píng)估目的提供參考，不應(yīng)當(dāng)項(xiàng)目調(diào)整后賬面值增減值賬面凈值評(píng)估價(jià)值增減率固定資產(chǎn)14800000049572601480000001529572603241被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的保證。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起1年。超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。本摘要與評(píng)估報(bào)告書正文具有同等法律效力。評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表及評(píng)估明細(xì)表。十堰宏邦經(jīng)紀(jì)工商代理有限公司法定代表人熊星昌注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師二零一零年七月一日十堰順鑫置業(yè)有限公司擬置換資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書十堰宏邦經(jīng)紀(jì)工商代理有限公司接受十堰順鑫置業(yè)有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)十堰順鑫置業(yè)有限公司擬置換的房產(chǎn)于2010年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，十堰宏邦經(jīng)紀(jì)工商代理有限公司資產(chǎn)評(píng)估人員遵照公認(rèn)的評(píng)估原則，依據(jù)有效的法律法規(guī)及價(jià)格信息，針對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的具體資產(chǎn)類別選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)委估資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查與詢證等必要的評(píng)估程序?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下一、委托方、資產(chǎn)占有方及其他報(bào)告使用者本次評(píng)估的委托方為資產(chǎn)占有方為十堰順鑫置業(yè)有限公司。評(píng)估報(bào)告的使用者為十堰順鑫置業(yè)有限公司。二、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介（一）委托方暨資產(chǎn)占有方名稱、地址、注冊(cè)資本、法定代表人1、委托方暨資產(chǎn)占有方名稱十堰順鑫置業(yè)有限公司地址十堰市天津路中段注冊(cè)資本2000萬(wàn)元法定代表人李鑫企業(yè)類型獨(dú)資企業(yè)（二）資產(chǎn)占有方歷史沿革十堰順鑫置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“本公司”或“公司”）系于2000年1月31日成立的獨(dú)資企業(yè)，經(jīng)十堰市工商行政管理局核準(zhǔn)，獲取企獨(dú)十堰總副字第000131號(hào)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。（三）資產(chǎn)占有方經(jīng)營(yíng)范圍評(píng)估范圍和對(duì)象本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)為十堰順鑫置業(yè)有限公司擁有的8幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)位于茅箭區(qū)天津路中段，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。三、關(guān)于評(píng)估目的說(shuō)明根據(jù)委托評(píng)估協(xié)議書，本次評(píng)估目的是為十堰順鑫置業(yè)有限公司因資產(chǎn)處置擬了解十堰順鑫置業(yè)有限公司委托評(píng)估的房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值而提供評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)價(jià)值的參考依據(jù)。四、關(guān)于評(píng)估范圍的說(shuō)明本次委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的范圍為一處土地使用權(quán)。本次委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的范圍為十堰順鑫置業(yè)有限公司擬置換的房產(chǎn)，水木清華小區(qū)。納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)于基準(zhǔn)日的賬面金額148,000,000元。上述資產(chǎn)范圍與委托評(píng)估時(shí)確定的資產(chǎn)范圍一致。五、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明本次評(píng)估所選取的評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年7月1日。選取2010年7月1日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，是由十堰順鑫置業(yè)有限公司及有關(guān)各方共同確定的。根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估范圍和對(duì)象、企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，本次評(píng)估采用最相近的時(shí)點(diǎn)為評(píng)估基準(zhǔn)日、經(jīng)與委托方協(xié)商后確定。以盡可能充分揭示評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值與企業(yè)實(shí)際現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值的一致性，為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為提供更加合理的真實(shí)的價(jià)值依據(jù)。本次資產(chǎn)評(píng)估所采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、價(jià)值類型本評(píng)估報(bào)告所采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。七、評(píng)估假設(shè)和限制條件1、十堰順鑫置業(yè)有限公司擬置換房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后不改變用途仍持續(xù)使用；2、十堰順鑫置業(yè)有限公司對(duì)擬置換房產(chǎn)擁有所有權(quán)。八、評(píng)估原則（一）遵循獨(dú)立性原則。作為獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響；（二）遵循客觀性原則。評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評(píng)估結(jié)果具備充分的事實(shí)依據(jù)；（三）遵循科學(xué)性原則。在針對(duì)本次評(píng)估的特點(diǎn)、依據(jù)查閱的資料和根據(jù)資產(chǎn)狀況的基礎(chǔ)上，制訂可行的評(píng)估技術(shù)方案，使得資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理；（四）遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則。即以委托評(píng)估的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日2010年7月1日的現(xiàn)行公允價(jià)值；（五）遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)目前的用途和使用方式等情況繼續(xù)使用，確定相應(yīng)的評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)；（六）遵循替代性原則。評(píng)估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準(zhǔn)，不充分考慮由于特殊交易行為、交易背景對(duì)交易價(jià)格的影響；（七）遵循公開市場(chǎng)原則。即評(píng)估的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論在公開市場(chǎng)存在或成立；（八）維護(hù)資產(chǎn)占有者及投資者合法權(quán)益的原則。九、評(píng)估依據(jù)一法律法規(guī)依據(jù)1、土地管理法和房地產(chǎn)管理法；2、國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法和國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則；3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)“中評(píng)協(xié)（1996）03號(hào)”文頒發(fā)資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）；4、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定和財(cái)企200420號(hào)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則及資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則；5、十堰市政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)資料；6、十政200439號(hào)十堰市人民政府關(guān)于公布十堰市市區(qū)土地出讓金、租金標(biāo)準(zhǔn)的通知；7、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明“中華人民共和國(guó)用（2003）字第157號(hào)、第158號(hào)、”，“十房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”；8、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書和資產(chǎn)占有方法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；9、工程造價(jià)信息及房?jī)r(jià)信息；10、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄等。（二）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估委托書和承諾函2、委托方提供的有關(guān)資產(chǎn)處置的文件、會(huì)議紀(jì)要（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、房屋所有權(quán)證；2、土地使用權(quán)證。（四）取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T502911999）。2、十堰市房產(chǎn)地產(chǎn)價(jià)格信息資料；（五）參考資料及其他1、評(píng)估人員收集的其他相關(guān)資料；2、其他評(píng)估資料。十、評(píng)估方法按照國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)及資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范要求，本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估，具體方法敘述如下市場(chǎng)比較法將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象的正常年收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（一）關(guān)于土地使用權(quán)中華人民共和國(guó)用（2003）字第157號(hào)的評(píng)估1、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式待評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估值基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)剩余使用年限修正數(shù)容積率修正系數(shù)（1）基準(zhǔn)地價(jià)依據(jù)十堰市土地管理局2005年7月制定的商服用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評(píng)估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級(jí)地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)為4,000元。（2）時(shí)間因素修正系數(shù)通過(guò)對(duì)宗地所在區(qū)域2005年以來(lái)地價(jià)變化的調(diào)查分析，從2005年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價(jià)上漲10，即時(shí)間因素修正系數(shù)為110。（3）個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素標(biāo)準(zhǔn)值因素狀況評(píng)分面積1較大13形狀1多邊形08地勢(shì)1平坦07地質(zhì)1一般08寬深比1合適1臨街深度1寬1進(jìn)深度1一般1合計(jì)766個(gè)別因素修正系數(shù)667094（4）剩余年限修正系數(shù)該地屬無(wú)償劃撥，取修正系數(shù)為1。（5）容積率修正系數(shù)該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為136。（6）土地單價(jià)評(píng)估值4,00011009411365,62496元（7）土地總價(jià)評(píng)估值37,0005,62496208,123,520元3、重置成本法公式土地價(jià)格土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)投資利息投資利潤(rùn)土地出讓金（1）土地取得費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過(guò)對(duì)近幾年十堰市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為5000元畝，按照土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計(jì)算,即5,00030150,000元畝。青苗補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)土地管理法和十堰市統(tǒng)一征用集體土地補(bǔ)償安置暫行辦法文件規(guī)定，青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季補(bǔ)償，即2000元畝。土地管理費(fèi)依照鄂價(jià)房地字199544號(hào)，按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)收取26的土地管理費(fèi)。土地管理費(fèi)（1500002000）263,952元畝耕地占用稅依照鄂政發(fā)199832號(hào)文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元（6,667元畝）。新菜地開發(fā)基金依照鄂價(jià)房地字（1992）130號(hào)文件規(guī)定，取新菜地開發(fā)基金為60,000元畝。不可預(yù)見費(fèi)依照十堰價(jià)房地字（1996）403號(hào)文件規(guī)定，按征地費(fèi)用的2計(jì)取不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)（150,0002,00060,000）24,240元畝G土地取得費(fèi)150,0002,0006,66760,0003,9524,240226,859元畝34029元（2）土地開發(fā)費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施100元商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)25元公共消防設(shè)施配套費(fèi)4元人防易地建設(shè)費(fèi)15元城市規(guī)劃管理費(fèi)1元土地開發(fā)費(fèi)100254151145元（3）投資利息土地開發(fā)期為2年，利率取65土地取得費(fèi)利息34029（165）214568元土地開發(fā)利息145（165）19425元投資利息4568942555105元（4）投資利潤(rùn)根據(jù)待估宗地所在區(qū)位，取投資利潤(rùn)22。投資利潤(rùn)（3402914500）2210676元（5）土地出讓金依據(jù)鄂地稅發(fā)200592號(hào)規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級(jí)地段，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1300元（40年），考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)299。即土地出讓金1,3002993,88700元（6）土地單價(jià)評(píng)估值3402914555105106763,887004,53416元（7）土地總價(jià)評(píng)估值37,0004,53416167,763,920元4、委估宗地綜合評(píng)估值評(píng)估值（重置成本法評(píng)估值基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估值）2（208,123,520167,763,920）2187,943,720元（二）關(guān)于水木清華商住樓的評(píng)估說(shuō)明1、委估方的概況水木清華商住樓位于十堰市天津路中段，用地面積約6000平方米，總建筑面積37000余平方米。其中商業(yè)面積約6900平方米，規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)包括商場(chǎng)、超市、餐飲、休閑等。住宅面積約23000平方米，共計(jì)210套住宅，面積從80130供各類需求人群選擇。雙層地下停車場(chǎng)，總面積約6200平方米，為業(yè)主提供了充足的停車空間。項(xiàng)目緊鄰十堰大學(xué)城，整體設(shè)計(jì)面向南北，北側(cè)青山環(huán)繞，綠樹成蔭，南側(cè)陽(yáng)光充足，視野開闊，是舒適型居住的首選。2、評(píng)估方法水木清華商住樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估（1）比較案例取自2010年7月8日十堰晚報(bào)6月份商務(wù)樓價(jià)格信息表商住兩用5200元茅箭區(qū)商住兩用5000元紅衛(wèi)區(qū)商住兩用5600元張灣區(qū)（2）因素比較修正系數(shù)委估房產(chǎn)與案例比較因素與內(nèi)容評(píng)估對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況100100100100交易時(shí)間100100100100距商業(yè)服務(wù)中心距離1009590105距公共設(shè)施距離100989997道路狀況1009810097區(qū)域因素距對(duì)外交通設(shè)施的距離100103102102臨街位置100999998房屋構(gòu)造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設(shè)施100706880個(gè)別因素房屋成新率100110120125（3）比準(zhǔn)價(jià)格5,200（10095）（10098）（10098）（100103）（10099）（100120）（10098）（10070）（100110）6,17244元5,000（10090）（10099）（100100）（100102）（10099）（100120）（10099）（10068）（100120）5,73258元5,600（100105）（10097）（10097）（100102）（10098）（100130）（10097）（10080）（100125）4,49691元（4）評(píng)估單價(jià)的確定評(píng)估單價(jià)（6,172445,732584,49691）35,46731元（5）綜合整體土地容積率，設(shè)定容積率為3分?jǐn)偟牡貎r(jià)土地單價(jià)容積率4,00031,33333元（6）不含地價(jià)的評(píng)估單價(jià)5,467311,333334,13398元（7）評(píng)估總價(jià)的確定評(píng)估總價(jià)37,0004,13398152,957,260元十一、評(píng)估過(guò)程本次評(píng)估于2010年7月1日，包括接受委托、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等全過(guò)程。主要步驟為1、接受委托我公司于2010年7月1日接受十堰順鑫置業(yè)有限公司的委托，正式受理了該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。在接受評(píng)估后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人先行了解委托評(píng)估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估范圍、評(píng)估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評(píng)估基準(zhǔn)日、制定評(píng)估工作計(jì)劃并簽訂“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)資料，調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項(xiàng)指標(biāo)，填寫現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，檢查、核實(shí)、驗(yàn)證其產(chǎn)權(quán)證明文件等資料。3、評(píng)定估算評(píng)估人員針對(duì)資產(chǎn)類型，依據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察等情況，選擇評(píng)估方法，收集市場(chǎng)信息，評(píng)定估算委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。4、提交報(bào)告根據(jù)評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行整理、匯總、分析，撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見，進(jìn)行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級(jí)審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。十二、評(píng)估結(jié)論經(jīng)評(píng)估，十堰宏邦經(jīng)紀(jì)工商代理有限公司資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)于2010年8月31日在持續(xù)使用條件下的評(píng)估結(jié)論十堰順鑫置業(yè)有限公司納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)賬面凈值148000000（元），調(diào)整后賬凈面值152957260（元），評(píng)估價(jià)值148000000（元），評(píng)估增值4957260（元），增值率3241（）。評(píng)估結(jié)果匯總表單位萬(wàn)元項(xiàng)目調(diào)整后賬面值增減值賬面凈值評(píng)估價(jià)值增減率固定資產(chǎn)14800000049572601480000001529572603241十三、特別事項(xiàng)的說(shuō)明1、本項(xiàng)評(píng)估是在獨(dú)立、客觀、公正的原則下作出的，我公司及參加評(píng)估工作的全體人員與經(jīng)濟(jì)行為各方之間無(wú)任何特殊利害關(guān)系，評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范。評(píng)估結(jié)論是中商資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的，受本機(jī)構(gòu)具體參加本項(xiàng)目評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。2、委托方及資產(chǎn)占有方提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員的產(chǎn)權(quán)依據(jù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)等與評(píng)估相關(guān)的所有資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方及資產(chǎn)占有方對(duì)其所提供資料的可靠性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。如委托方及資產(chǎn)占有方提供的資料中存在虛假或隱瞞事實(shí)真相等行為，本評(píng)估結(jié)果無(wú)效，由此引起的相關(guān)后果由委托方及資產(chǎn)占有方負(fù)責(zé)，本評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。3、本次評(píng)估結(jié)果，是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。4