EA/VP31X119X218RESET9RD17WR16INT012INT113T014T115P10/T1P1/T2P123P134P145P156P167P178P039P0138P0237P0336P0435P0534P0633P0732P2021P2122P223P2324P2425P2526P2627P2728PSEN29ALE/P30TXD11RXD10AT80C52RXOUTTXOUTTXINGNDVVVCCC1C1C2C2RXINC3C4VCCC1C2162738495DB9C7VCCR320250C5C6X112M30PF30PF12345678VCCR1R2VCCMRWDORESETWDIPFOR1R2R3KEY1KEY2KEY3VCCRS232RRR11718120367459810141115MAX1450R2R3R5VC1C2124R6R5R7R7UVSVDDSLKV0SLAVERESRSCS3R/WCS2ECS1DB0DB7DB1DB6DB2DB5DB3DB4MSCG19264RVCC33V5VR33VVDCSLKAINCSSHDNDOUTREFGNDMAX18747UF01UF47UF5V5VMAX813L核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳9JWKFFWVGTYMJG消防系統(tǒng)；寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。2基礎(chǔ)設(shè)施（1）道路島內(nèi)游賞線路交通體系氛以水上交通、車行和步行游覽為主，具體分為車行道（主干道路）、步行道（游覽步道）、水上交通三種方式。整個(gè)道路交通系統(tǒng)包括道路、出入口、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、碼頭。主干道路建設(shè)2條主干道西部陳家沱至G318路，全長(zhǎng)12KM，西部主干道主要起溝通陳家沱與外界聯(lián)系、加強(qiáng)旅游區(qū)西部各項(xiàng)目地塊之間聯(lián)系的作用；中部磨市至南岸坪公路，全長(zhǎng)11KM，中部主干道主要是為進(jìn)入度假區(qū)縱深的游客提供交通服務(wù)。次干道根據(jù)度假區(qū)項(xiàng)目布局的需要，各個(gè)分區(qū)內(nèi)部開辟次干道路，與車行主干道、碼頭形成連接，形成一個(gè)完整的枝狀路網(wǎng)構(gòu)架。游覽步道各分區(qū)、各景點(diǎn)的山林、湖邊修建游覽步道，整個(gè)天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)游覽步道共約90KM。出入口依托主干路網(wǎng)，度假區(qū)沿G318公路設(shè)置三個(gè)入口西部入口龍舟坪；北部入口孫家灣碼頭區(qū)；西北部入口陳家沱。廣場(chǎng)、停車場(chǎng)在天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)共建設(shè)4座廣場(chǎng)在三個(gè)入口處各建1座，在區(qū)內(nèi)游客中心設(shè)置大型廣場(chǎng)1座。4座廣場(chǎng)總面積40000。在各入口處，結(jié)合入口廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)共設(shè)置4個(gè)公共交通大型停車場(chǎng)，滿足游客換乘的需要；在旅游度假區(qū)內(nèi)部共設(shè)置14個(gè)中型停車場(chǎng)；各項(xiàng)目地塊入口、公共建筑門口、主題度假酒店、會(huì)議中心等均設(shè)置較小型停車場(chǎng)，共設(shè)置26個(gè)小型停車場(chǎng)?？偯娣e25000。碼頭在龍舟坪鎮(zhèn)建設(shè)1座旅游接待碼頭，作為從滬渝高速公路長(zhǎng)陽(yáng)出口進(jìn)入度假區(qū)的主接待碼頭和交通換乘點(diǎn)，同時(shí)作為縣城與度假區(qū)之間的主要游覽交通聯(lián)系，由城市建設(shè)部門統(tǒng)一實(shí)施。在北部孫家灣、南岸坪，西部陳家沱、石柱觀，東北部樟木咀、柳津?yàn)?，中部香草灣SPA美容會(huì)館、半島度假公寓、國(guó)際游艇俱樂(lè)部，南部水上運(yùn)動(dòng)論壇、江灣主題度假酒店等處共設(shè)立14座公共旅游碼頭，用生態(tài)型游覽船只形成水上連接，并作為湖面景觀。游客可以很容易地乘坐觀光船從度假區(qū)前往主碼頭。設(shè)立1座VIP候船室作為國(guó)際游艇俱樂(lè)部會(huì)員、別墅業(yè)主和度假區(qū)貴賓專用接待場(chǎng)所。3配套工程建設(shè)（1）給排水工程生活用水用水量取日綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其估算如下表所示。表3天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號(hào)名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/D人45001350（M3/D）2餐飲20L/次人8000160（M3/D）3辦公40L/D100040（M3/D）4居民100L/D人5000500（M3/D）5不可預(yù)計(jì)用水量按總用水量15計(jì)308（M3/D）6估算日最高用水量2358（M3/D）消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；消防用水量為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為108M3。給水工程給水系統(tǒng)分為高位蓄水池供水和自來(lái)水廠供水二個(gè)不同的水源體系。高位蓄水池供水分三個(gè)片區(qū)南部、中部及北部，各片區(qū)分別建造容量為1000M3的高位蓄水池，總?cè)萘繛?000M3，并配備制水設(shè)備3套，通過(guò)管道接至各服務(wù)區(qū)，實(shí)現(xiàn)管道有壓供水。在中部建設(shè)1座地表水自來(lái)水廠，水廠規(guī)模1萬(wàn)噸/日。排水工程旅游區(qū)排水主要為生活污水，為保護(hù)風(fēng)景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染，嚴(yán)格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)。雨水采用自然排放。（2）供電工程本項(xiàng)目用電負(fù)荷采用單位面積（建筑面積系數(shù)08）負(fù)荷密度法進(jìn)行負(fù)荷估算，其他用電采用估算法。經(jīng)估算總負(fù)荷為3680KW，按高峰期同時(shí)使用系數(shù)07計(jì)，功率因素取092，計(jì)算容量為2800KVA。根據(jù)本項(xiàng)目負(fù)荷估算情況，擬在度假別墅區(qū)和湖濱服務(wù)區(qū)和養(yǎng)生度假區(qū)各設(shè)一處變配電房，分別配置容量為1000KVA變壓器各2臺(tái)。（3）通訊工程目前移動(dòng)通訊、程控電話已開通，局部區(qū)域信號(hào)較弱處需加強(qiáng)信號(hào)的處理。該項(xiàng)目由電訊部門解決，不計(jì)入本項(xiàng)目投資內(nèi)。（4）燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)液化石油氣供應(yīng)站1座，磚混結(jié)構(gòu)，占地規(guī)模5000，建筑面積200。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點(diǎn)、休憩點(diǎn)及主要路段每隔400M左右設(shè)一個(gè)垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點(diǎn)，將旅游、生活垃圾收集并運(yùn)裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。設(shè)置2座垃圾中轉(zhuǎn)站，用地244公頃。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，累計(jì)3年完成。第一期重點(diǎn)開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗(yàn)收，2011年12月31日銷售完畢，歷時(shí)2年；第二期重點(diǎn)開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗(yàn)收，2012年12月31日銷售完畢，歷時(shí)1年半。表4別墅群項(xiàng)目第一期開發(fā)進(jìn)度安排10年1月1日12月31日11年1月1日12月31日編號(hào)工程進(jìn)度內(nèi)容1234567891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作（包括各類證件）2項(xiàng)目籌資和前期付款3施工圖設(shè)計(jì)4項(xiàng)目議標(biāo)工作5拆遷及七通一平6基礎(chǔ)施工7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程8竣工驗(yàn)收9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束表5別墅群項(xiàng)目第二期開發(fā)進(jìn)度安排11年7月1日12月31日12年1月1日12月31日編號(hào)工程進(jìn)度內(nèi)容7891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作（包括各類證件）2項(xiàng)目前期付款3施工圖設(shè)計(jì)4項(xiàng)目議標(biāo)工作5拆遷及七通一平6基礎(chǔ)施工7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程8竣工驗(yàn)收9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束第七章投資估算與資金籌措一、投資估算內(nèi)容本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、銷售成本、建設(shè)利息和流動(dòng)資金三部分組成。1建設(shè)投資建設(shè)投資是指項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金投入，主要包括固定資產(chǎn)的投資、無(wú)形資產(chǎn)的投資、開辦費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。（1）固定資產(chǎn)投資建安成本包括土建工程、給排水工程、消防設(shè)施、配套設(shè)施、強(qiáng)弱電工程、社區(qū)景觀綠化等投資費(fèi)用，地上建筑以800元/計(jì)算。（2）無(wú)形資產(chǎn)投資無(wú)形資產(chǎn)投資指用于項(xiàng)目所用土地的開發(fā)費(fèi)用，主要是土地出讓金3650萬(wàn)元，包括15000畝林地經(jīng)營(yíng)權(quán)900萬(wàn)元和林木所有權(quán)150萬(wàn)元；別墅用地400畝，轉(zhuǎn)地成本65萬(wàn)/元/畝，計(jì)2600萬(wàn)元。（3）開辦費(fèi)開辦費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，用于項(xiàng)目組織管理設(shè)計(jì)等各項(xiàng)費(fèi)用，包括以下各項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)以建安成本的3計(jì)算。項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)以建安成本的05計(jì)算。設(shè)計(jì)勘探費(fèi)包括總規(guī)和控規(guī)、單體建筑設(shè)計(jì)、高爾夫球場(chǎng)及度假別墅設(shè)計(jì)、滑翔傘莊園設(shè)計(jì)，共計(jì)2680萬(wàn)元人民幣。（4）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，以固定資產(chǎn)和開辦費(fèi)之和的5計(jì)算。（5）物價(jià)因素以每年遞增10，只考慮固定資產(chǎn)。（6）銷售成本按銷售額的2計(jì)算。2、建設(shè)期利息按貸款10000萬(wàn)元人民幣、期限三年、年利率12計(jì)算，第2年末還款5000萬(wàn)元，第3年末還款5000萬(wàn)元，利息總額為3000萬(wàn)元人民幣。3、流動(dòng)資金本項(xiàng)目一期從動(dòng)工到建成后全部出售，建設(shè)期內(nèi)約需日常流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金1000萬(wàn)元人民幣。二、投資估算經(jīng)過(guò)投資估算，天堂島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬(wàn)元，其中第一期投資為25040萬(wàn)元，第二期投資為20771萬(wàn)元。單位建筑面積投資額為1693元。詳見(jiàn)附表一天堂島別墅群項(xiàng)目投資估算表。三、資金籌措根據(jù)天堂島別墅群項(xiàng)目投資估算表，第一期需安排資金16576萬(wàn)元，主要包括固定資產(chǎn)、土地出讓金、項(xiàng)目管理費(fèi)與工程監(jiān)理費(fèi)（勘探設(shè)計(jì)費(fèi)已經(jīng)支付）、流動(dòng)資金。本項(xiàng)目資金來(lái)源主要為自有資金、銀行貸款和住房預(yù)售收入，具體資金籌措計(jì)劃如下（1）自有資金公司股東入股資金3000萬(wàn)元。（2）申請(qǐng)銀行貸款10000萬(wàn)元。（3）預(yù)售收入3576萬(wàn)元根據(jù)天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排，第一期工程開發(fā)完畢，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入59700萬(wàn)元，除支付工程款和歸還銀行貸款5000萬(wàn)元外，尚余資金30060萬(wàn)元，完全有實(shí)力進(jìn)行第二期工程開發(fā)。四、投資計(jì)劃根據(jù)天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排，2010年投資11836萬(wàn)元，2011年投資21453萬(wàn)元（含一期13204萬(wàn)元、二期8249萬(wàn)元），2012年投資12521萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表二天堂島別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表。第八章財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、建筑成本估算本項(xiàng)目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成1土地出讓金3650萬(wàn)元；2建筑安裝費(fèi)用25294萬(wàn)元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等；3景觀設(shè)施811萬(wàn)元，包括綠化、園林景觀、配套工程等；4開辦費(fèi)3593萬(wàn)元，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等；5建設(shè)期利息3000萬(wàn)元；6不可預(yù)測(cè)費(fèi)用1485萬(wàn)元，按235項(xiàng)的5提??；7營(yíng)銷費(fèi)用3007萬(wàn)元，按銷售收入的2提取。天堂島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬(wàn)元，單項(xiàng)工程造價(jià)（單項(xiàng)成本）為1693元/。詳見(jiàn)附表三天堂島別墅群項(xiàng)目投資成本表。二、投資收益估算1銷售收入本項(xiàng)目銷售收入為150372萬(wàn)元，其中一期工程銷售收入為59700萬(wàn)元，二期工程銷售收入為90672萬(wàn)元。表6天堂島別墅群項(xiàng)目銷售收入表項(xiàng)目第一期銷售收入第二期銷售收入合計(jì)單位售價(jià)（元/）50006000建筑面積（）119400151120270520銷售收入（萬(wàn)元）59700906721503722銷售支出（1）營(yíng)銷費(fèi)用按銷售收入的2提取，共計(jì)3007萬(wàn)元。（2）稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)。營(yíng)業(yè)稅7519萬(wàn)元；城市建設(shè)稅費(fèi)376萬(wàn)元；教育費(fèi)附加226萬(wàn)元；防洪工程維護(hù)費(fèi)286萬(wàn)元；交易管理費(fèi)812萬(wàn)元印花稅81萬(wàn)元。小計(jì)9299萬(wàn)元。（3）企業(yè)所得稅23206萬(wàn)元，企業(yè)所得稅按稅前利潤(rùn)的25計(jì)算。3盈利能力分析項(xiàng)目總投資為45811萬(wàn)元，銷售收入為150372萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額69619萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)總額92825萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表四天堂島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表。稅前投資利潤(rùn)率202稅后投資利潤(rùn)率152總體而言，本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。主要原因在于第一，政府為推動(dòng)清江流域天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)，給予許多優(yōu)惠政策；第二，天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)是由湖北天堂島實(shí)業(yè)有限公司以自有資金開發(fā)，政府沒(méi)有資金投入，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資額度大，只能以別墅群項(xiàng)目開發(fā)帶動(dòng)生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)，如果沒(méi)有足夠的利潤(rùn)空間，天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)將難以為繼。三、現(xiàn)金流量測(cè)算現(xiàn)金流量測(cè)算結(jié)果顯示項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量總額為61343萬(wàn)元，其中，2010年為21320萬(wàn)元，2011年為19339萬(wàn)元，2012年為20684萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表五天堂島別墅群項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表。四、敏感性分析（一）盈虧平衡分析假定項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則項(xiàng)目銷售率為5894時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，投資剛能保本。保本點(diǎn)投資總額/（單位面積售價(jià)單位面積建筑成本單位面積稅費(fèi)）45811/（50001693434）159454（）一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡率為5894，故此項(xiàng)目實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)較小。（二）敏感性分析1單位售價(jià)降低10，其他條件不變時(shí)，銷售收入降低10，利潤(rùn)總額降低1493；2單位建筑成本提高10，其他條件不變時(shí)，利潤(rùn)總額降低494；3銷售量下降10，其他條件不變時(shí)，銷售收入降低10，利潤(rùn)總額降低1493；通過(guò)單位售價(jià)、單位建筑成本、銷售量三項(xiàng)指標(biāo)的利潤(rùn)靈敏度分析（詳見(jiàn)附表六天堂島別墅群項(xiàng)目敏感性分析表），可以得出結(jié)論單位售價(jià)與銷售量的變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)總額的影響最高，幾乎相當(dāng)；其次是單位建筑成本變動(dòng)的影響。從行業(yè)特征來(lái)看，項(xiàng)目的定位、質(zhì)量的保證、成本的控制、有效的營(yíng)銷策略等都是促進(jìn)本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素。因此，在本項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過(guò)程中，必須加強(qiáng)定價(jià)與銷售的管理與控制，采取科學(xué)的定價(jià)策略與營(yíng)銷措施，同時(shí)也必須加強(qiáng)成本管理，降低單位建筑面積物料消耗，提高項(xiàng)目整體盈利能力。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)通過(guò)以上分析，可以看出本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為152，與同行業(yè)相比具有顯著優(yōu)勢(shì)；凈現(xiàn)金流量（稅后）約為61343萬(wàn)元，具有較強(qiáng)的流動(dòng)性投資回收期（稅后）為23年，投資回收較快；盈虧平衡點(diǎn)銷售率為5894，在正常銷售情況下，本項(xiàng)目具有較高的安全邊際。綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性。第九章風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)研究分析，天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目面臨如下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素（一）政策風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大過(guò)快，國(guó)家采取了一系列的財(cái)政政策和金融政策，從土地供給、土地開發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價(jià)格。未來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，政府可能采取更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)開發(fā)控制政策，將對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)不利的影響。（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)三個(gè)方面一是銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)公司利潤(rùn)的影響；二是未能達(dá)到預(yù)期銷售量對(duì)公司利潤(rùn)和后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的影響；三是建筑材料價(jià)格變動(dòng)對(duì)投資總額的影響。（三）管理風(fēng)險(xiǎn)公司管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面一是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，建設(shè)單位和施工單位沒(méi)有正確領(lǐng)會(huì)天堂島項(xiàng)目總規(guī)和控規(guī)內(nèi)容，從而對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；二是公司組織架構(gòu)不完善、管理制度不規(guī)范帶來(lái)的政出多門，管理混亂，資源浪費(fèi)；三是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中管理人才、技術(shù)人才匱乏，造成工程進(jìn)度遲緩、工程質(zhì)量低劣。這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)施起著至關(guān)重要的作用。（四）環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)天堂島位于湖北省宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣清江流域高壩洲庫(kù)區(qū)內(nèi)，清江作為長(zhǎng)江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。如果沒(méi)有科學(xué)的規(guī)劃，貿(mào)然開發(fā)，極有可能對(duì)天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的旅游資源造成破壞，甚至威脅整個(gè)清江流域的生態(tài)環(huán)境。二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，湖北天堂島實(shí)業(yè)有限公司攜手當(dāng)?shù)卣?、社?huì)各界精英、公司管理層，積極采取對(duì)策，最大限度地確保將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度，真正實(shí)現(xiàn)人與自然、社會(huì)與環(huán)境、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。（一）政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策雖然，國(guó)家采取一系列政策、法律、法規(guī)，以抑制房地產(chǎn)泡沫的膨脹，然而，應(yīng)該看到第一，房地產(chǎn)行業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)著上下游十?dāng)?shù)個(gè)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家控制的目的是為了確保中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二，2008年，國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退，盡管今年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但這種形勢(shì)還不穩(wěn)定，需要國(guó)家持續(xù)采取積極的宏觀調(diào)控政策，因此，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)新的生機(jī)；第三，通過(guò)盈虧平衡分析，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為5894，安全邊際率高，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性；第四，天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃通過(guò)了省、市、縣三級(jí)政府的批準(zhǔn)。（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，本報(bào)告在第八章中已經(jīng)分析了單位售價(jià)、銷售量、單位建筑成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)總額的影響，在以后的開發(fā)過(guò)程中，將重點(diǎn)采三種措施以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)第一，加快天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)步伐，以環(huán)境優(yōu)勢(shì)提升別墅群項(xiàng)目的品位和檔次，進(jìn)而提高單位售價(jià)；第二，加強(qiáng)天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的品牌形象宣傳，通過(guò)舉辦國(guó)際滑翔傘大賽、攝影大賽、清江畫廊挑戰(zhàn)賽等國(guó)際國(guó)內(nèi)重大賽事促進(jìn)銷售進(jìn)度；第三，針對(duì)建筑市場(chǎng)上的價(jià)格變動(dòng)，一方面，公司將開發(fā)穩(wěn)定的供貨渠道，確保進(jìn)貨價(jià)格的穩(wěn)定，另一方面，公司將加強(qiáng)項(xiàng)目管理和成本控制，降低材料消耗。（三）管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中存在的管理風(fēng)險(xiǎn)，首先，公司成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室；其次，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量；最后，針對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位和承建商高度重視，并按本報(bào)告所提出的各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。（四）生態(tài)保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程有可能帶來(lái)清江流域生態(tài)破壞風(fēng)險(xiǎn)，湖北天堂島實(shí)業(yè)有限公司堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動(dòng)開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針。首先，積極配合當(dāng)?shù)卣块T，邀請(qǐng)有關(guān)專家編制湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱天堂島規(guī)劃）和湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱控規(guī)），以確保項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)性。其次，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與清江天堂島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系。最后，天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長(zhǎng)（建設(shè)期10年）、資金壓力大。因此，公司股東采取開發(fā)與保護(hù)并進(jìn)的方針，滾動(dòng)開發(fā)，永續(xù)利用，首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過(guò)別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金，進(jìn)行天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。第十章結(jié)論與建議一、結(jié)論湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動(dòng)開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與清江天堂島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目以合理的定位來(lái)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，為清江天堂島旅游區(qū)的崛起和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來(lái)全新理念。她的建成必將成為清江天堂島旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚(yáng)天堂島實(shí)業(yè)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨，更是樹立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項(xiàng)目。通過(guò)綜合分析，可以看出一方面，本項(xiàng)目具有較高的財(cái)務(wù)效益和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，另一方面，本項(xiàng)目充分考慮生態(tài)環(huán)境保護(hù)，人類與生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與生態(tài)效益實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一，具有極高的投資價(jià)值。二、建議湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目與天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)融為一體，實(shí)現(xiàn)了別墅群項(xiàng)目開發(fā)與生態(tài)保護(hù)、休閑旅游、觀光度假的有機(jī)統(tǒng)一，循環(huán)利用，滾動(dòng)開發(fā)，具有極高的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。建議湖北天堂島實(shí)業(yè)有限公司特別重視清江的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，制訂切實(shí)可行的科學(xué)管理目標(biāo)，做好生態(tài)旅游規(guī)劃，加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)工作。結(jié)束語(yǔ)湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目依托天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，是一個(gè)非常具有發(fā)展前景的別墅群項(xiàng)目。本人非常榮幸接受湖北天堂島實(shí)業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報(bào)告，但由于時(shí)間倉(cāng)促，項(xiàng)目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足，本報(bào)告難免有未盡之處。敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)同行給予指正。附件附表一天堂島別墅群項(xiàng)目投資估算表第一期第二期項(xiàng)目單價(jià)（元/）面積（）金額（萬(wàn)元）面積（）金額（萬(wàn)元）（一）固定資產(chǎn)1、建筑安裝費(fèi)用土建工程（樁以上）800119400955215112012090基礎(chǔ)工程、給排水工程50119400597151120756弱電、消防、給排水55119400657151120831強(qiáng)電與供水工程30119400358151120453社區(qū)景觀、綠化、設(shè)施工程30119400358151120453小計(jì)1152214583（二）無(wú)形資產(chǎn)1、土地開發(fā)成本3650小計(jì)3650（三）開辦費(fèi)1、項(xiàng)目管理費(fèi)3464372、工程監(jiān)理費(fèi)58733、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)2680小計(jì)3083510（四）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5）730755（五）物價(jià)因素14611509（10）（六）銷售費(fèi)用（2）11941813（七）總建筑成本2164019171（八）流動(dòng)資金10001000（九）建設(shè)期利息2400600（十）別墅群項(xiàng)目總投資2504020771總建筑面積單位投資（元）1693附表二天堂島別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表第一期投資計(jì)劃第二期投資計(jì)劃項(xiàng)目金額萬(wàn)元2010年2011年金額（萬(wàn)元）2011年2012年1、建安成本1152214583使用計(jì)劃4000600040006000所需資金萬(wàn)元460886913258332874982、土地出讓金3650使用計(jì)劃7030所需資金萬(wàn)元255510955、開辦費(fèi)3083510使用計(jì)劃40604060所需資金萬(wàn)元12332184982043066、銷售費(fèi)用11941813使用計(jì)劃60405050所需資金（萬(wàn)元）71644776906590657、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（10）730755使用計(jì)劃40604060所需資金萬(wàn)元2924383024538、物價(jià)因素（10）14611509使用計(jì)劃50504060所需資金萬(wàn)元73057305603690549、建設(shè)期利息24001200120060060010、流動(dòng)資金（萬(wàn)元）10005005001000400600合計(jì)250401183591320412077182493125207所占百分比10000472752731000039726028附表三天堂島別墅群項(xiàng)目投資成本表項(xiàng)目名稱天堂島別墅群項(xiàng)目建筑面積270520M2序號(hào)成本項(xiàng)目名稱成本估算（萬(wàn)元）說(shuō)明1土地出讓金3650按建筑面積計(jì)約1349元/M22建筑安裝費(fèi)用25294包括土建工程、安裝工程等,按935元/M23景觀設(shè)施811按建筑面積計(jì)30元/M24開辦費(fèi)3593包括項(xiàng)目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，按1328元/M25財(cái)務(wù)費(fèi)用30006不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5）14857流動(dòng)資金20008其他費(fèi)用29709營(yíng)銷費(fèi)用（2）300710項(xiàng)目總投資45811平均成本1693元/M2附表四天堂島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表第一期第二期項(xiàng)目2010年2011年小計(jì)20112012小計(jì)合計(jì)一別墅單位售價(jià)（元/）500050005000600060006000建筑面積（）119400119400119400151120151120151120270520二年預(yù)售房屋出售面積（）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬(wàn)元）238803582059700272026347090672150372（三）建筑成本98561478425040846841270262077145811四銷售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元）1194179129851360317445347519城市維護(hù)建設(shè)稅（萬(wàn)元）609014968159227376教育費(fèi)附加（萬(wàn)元）3654904195136226防洪工程維護(hù)費(fèi)（萬(wàn)元）456811352121172286交易管理費(fèi)（萬(wàn)元）129193322147343490812交易印花稅（萬(wàn)元）13193215344981土地增值稅（萬(wàn)元）387580967441102814692436小計(jì)18642795465821244954707711736（五）稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）1216018241304021660964581346242492825（六）所得稅（萬(wàn)元）304045602576005415241145335156062320625（七）稅后利潤(rùn)912013680752280151245723436005468186961875附表五天堂島別墅群項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表單位萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)2010年2011年2012年一、現(xiàn)金流入163372368806302263470銀行借款/融資1000010000銷售收入150372238806302263470其他現(xiàn)金流入30003000二、現(xiàn)金流出102029157604388342386項(xiàng)目建設(shè)4581198562325212703銷售稅金及附加13860186449197077所得稅273583040871215606貸款利息償還300012001200600貸款本金償還1000050005000其他現(xiàn)金流出3000100010001000三、凈現(xiàn)金流量61343213201933920684附表六天堂島別墅群項(xiàng)目敏感性分析表項(xiàng)目合計(jì)單位售價(jià)降低10單位建筑成本提高10銷售量下降10一別墅單位售價(jià)（元/）55595003955595559建筑面積（）270520270520270520270520二年預(yù)售房屋出售面積（）270520270520270520243468銷售收入（萬(wàn)元）150372135344150372135344（三）建筑成本458114581150392945811（四）銷售稅金及附加11736105631173610563（五）稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）92825789708824478970（六）所得稅（萬(wàn)元）23206197422206119742（七）稅后利潤(rùn)69619592276618359227核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳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