物業(yè)公司全套規(guī)章制度倉(cāng)庫(kù)管理辦法為確保庫(kù)存物品的安全，以合理有效的使用，保障各項(xiàng)日常工作的正常進(jìn)行，特制定本辦法一、堅(jiān)決實(shí)行專人保管制度二、公私分明，嚴(yán)禁因私挪用公司財(cái)產(chǎn)物品三、倉(cāng)庫(kù)鑰匙、庫(kù)存物品由專人負(fù)責(zé)管理四、凡進(jìn)出倉(cāng)庫(kù)的物品及用具統(tǒng)一由專人負(fù)責(zé)五、嚴(yán)格做好各種物品的入庫(kù)/出庫(kù)登記工作以及倉(cāng)儲(chǔ)工作六、每月嚴(yán)格做到庫(kù)存物品的清查盤點(diǎn)，并有完整、詳細(xì)、連續(xù)的記錄七、定期進(jìn)行打掃歸整，保持空氣通暢，嚴(yán)格做好防火防盜防鼠防潮等工作八、因違章操作等自身原因?qū)е聜}(cāng)庫(kù)物品損壞或丟失的，需照價(jià)賠償。情節(jié)嚴(yán)重者，可追究其相應(yīng)法律責(zé)任九、同時(shí)，嚴(yán)格做好倉(cāng)庫(kù)保管人休息期間的各種交接工作及記錄初期火警處理程序1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該（1）即時(shí)報(bào)告大廈消防監(jiān)控中心，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向等；（2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；（3）可能情況下，關(guān)閉門窗以減緩火勢(shì)蔓延速度。2、消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員收到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后（1）即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管；（2）聯(lián)絡(luò)保安部主管，報(bào)告情況；（3）密切監(jiān)視報(bào)警地點(diǎn)情況。3、當(dāng)值主管收到火警報(bào)告后（1）帶領(lǐng)消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；（2）立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；（3）指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍內(nèi)的人員使用安全通道疏散。4、滅火后，當(dāng)值主管安排人員留守火警現(xiàn)場(chǎng)，等待公司調(diào)查。5、若撲救無(wú)效，當(dāng)值主管即時(shí)決定（1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；（2）立即向上級(jí)報(bào)告；（3）進(jìn)入火災(zāi)緊急處理程序。電動(dòng)扶梯操作規(guī)程（一）準(zhǔn)備在梯頭或梯尾的照明開(kāi)關(guān)處用梯匙開(kāi)電扶梯照明。（二）啟動(dòng)1、檢查確認(rèn)梯級(jí)上無(wú)乘客且電扶梯周圍無(wú)障礙物。2、在梯頭或梯尾的啟動(dòng)開(kāi)關(guān)處用梯匙啟動(dòng)電扶梯。3、在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動(dòng)自如，若有異常，即按急停按鈕停止。4、一切正常交付使用。（三）應(yīng)急停止緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停止運(yùn)行。（四）轉(zhuǎn)變行程方向1、檢查確認(rèn)扶梯級(jí)無(wú)乘客。2、停止電扶梯運(yùn)行。3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。電梯操作規(guī)程1、在電梯機(jī)房打開(kāi)電梯電源總開(kāi)關(guān)，并送上電梯轎廂照明電源。2、用鑰匙打開(kāi)轎廂內(nèi)控制面板操作盒，將操作盒內(nèi)選擇開(kāi)關(guān)打至FAN，LIGHT，RUNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。3、關(guān)閉控制盒。4、幾秒鐘后，自動(dòng)關(guān)門。內(nèi)、外呼叫電梯，電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。5、若有緊急情況發(fā)生，可通過(guò)梯內(nèi)緊急對(duì)講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。6、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開(kāi)關(guān)打至HAND即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。7、若需停梯，在電梯停層并開(kāi)門后，打開(kāi)轎廂控制面板操作盒，將控制盒內(nèi)選擇開(kāi)關(guān)打至FANOFF，LIGHTOFF，STOP即可停止電梯運(yùn)行。8、在火災(zāi)情況下，消防中心員工可于消防控制中心控制電梯回至首層基站。飛揚(yáng)世紀(jì)物業(yè)管理方案前言飛揚(yáng)世紀(jì)作為觀音橋小彎集住宅、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。重慶市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展工作。舒適物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。安全安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。優(yōu)雅高尚的住宅離不開(kāi)優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開(kāi)優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。第一部分重慶市立青物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介一、公司簡(jiǎn)介重慶市立青物業(yè)管理有限公司成立于2001年5月，注冊(cè)資本50萬(wàn)元RMB，物管資質(zhì)二級(jí)。公司現(xiàn)有員工38人，高中級(jí)以上職稱5人，95以上人員具有專業(yè)崗位資格證書。公司于2001年6月開(kāi)始對(duì)嘉信御庭苑實(shí)施前期介入管理工作，于2002年6月對(duì)嘉信御庭苑實(shí)施接管驗(yàn)收并迎來(lái)第一批業(yè)主入住，因公司對(duì)整個(gè)業(yè)主入住過(guò)程進(jìn)行周密的策劃，使御庭苑1、3號(hào)樓200余戶業(yè)主順利入住。公司現(xiàn)推行質(zhì)量管理（QMS）、環(huán)境管理（EMS）、職業(yè)健康安全管理（OHSAS）一體化管理模式，預(yù)計(jì)于2002年12月通過(guò)認(rèn)證。這在重慶市物業(yè)管理行業(yè)中首屈一指，并開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理行業(yè)的管理模式先河。二、公司總經(jīng)理介紹公司總經(jīng)理史官民先生畢業(yè)于西安統(tǒng)計(jì)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)，是全國(guó)高校正規(guī)物業(yè)管理專業(yè)首批畢業(yè)生，重慶大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代管理研究生。其工作經(jīng)歷及主要工作業(yè)績(jī)?nèi)缦?、99年領(lǐng)導(dǎo)大坪競(jìng)地城市花園創(chuàng)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”工作，ISO9002質(zhì)量認(rèn)證工作。2、2000年開(kāi)始組建重慶市銀鑫物業(yè)管理公司，并于當(dāng)年使銀鑫樓通過(guò)“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”評(píng)比。3、2001年策劃接管加州百合園、重慶國(guó)際商會(huì)大廈，并于2001年年底領(lǐng)導(dǎo)銀鑫物業(yè)管理公司通過(guò)ISO90012000版質(zhì)量管理體系認(rèn)證。4、2001年指導(dǎo)重慶市同利行物業(yè)管理公司桃花源小區(qū)的創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導(dǎo)重慶市奧西爾物業(yè)管理有限公司新時(shí)代大廈創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導(dǎo)重慶遠(yuǎn)銀物業(yè)管理公司二級(jí)資質(zhì)達(dá)標(biāo)工作。5、2002年開(kāi)始組建重慶市立青物業(yè)管理有限公司，并于2002年6月策劃并領(lǐng)導(dǎo)了嘉信御庭苑的首批業(yè)主入住。三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，重慶市立青物業(yè)管理有限公司采取以下管理理念團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制先進(jìn)模式和一體化管理1、隊(duì)意識(shí)和吃苦精神在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進(jìn)模式和一體化管理作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ISO90012000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T280012001）一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇，企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性?！罢媲懈冻?、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。第二部分飛揚(yáng)世紀(jì)物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案通過(guò)對(duì)“飛揚(yáng)世紀(jì)”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案一、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處組織構(gòu)架及各部門職責(zé)部室主要工作職責(zé)總經(jīng)理1、對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)；2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施；3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；4、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；7、對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。辦公室1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；3、內(nèi)外進(jìn)行溝通；4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司庫(kù)房的管理工作。財(cái)務(wù)部1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會(huì)計(jì)”的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡表”。2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。3、負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。飛揚(yáng)世紀(jì)管理處1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的前期介入策劃、實(shí)施工作；3、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作；4、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作；5、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作；6、負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。二、人員配備情況1、總經(jīng)理1人。2、辦公室2人，其中主任1人，文員兼庫(kù)管1人。3、財(cái)務(wù)部2人，其中經(jīng)理1人（兼會(huì)計(jì)）、出納1人。4、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處33人。其中經(jīng)理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強(qiáng)弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人，隊(duì)員15人（三班24小時(shí)）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業(yè)主接待組主管1人，接待員1人、收費(fèi)1人。總計(jì)38人三、管理目標(biāo)（一）、公司總目標(biāo)1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率952、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減33、年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。（二）、目標(biāo)分解1、財(cái)務(wù)部（1）、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100（2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率1002、辦公室公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100人力資源科（1）、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100（2）、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率80（3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高25（4）、員工骨干/部門負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率2行政公關(guān)（5）、內(nèi)外文件起草合格率90（6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率95（7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率1003（8）、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率90（9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100（10）、合同評(píng)審率100（11）、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率98,校對(duì)差錯(cuò)率1。后勤保障（12）、合格供方評(píng)定率/在合格供方采購(gòu)率95,（13）、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率100（14）、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100（15）、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率01（16）、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率853、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處業(yè)主接待組（1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100（2）、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100（3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率95（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率80（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100,準(zhǔn)確率98,正確傳遞100（7）、物管費(fèi)收取率90（8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率1（9）、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100（10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100（11）、業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率100（12）、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)（受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等）、特約服務(wù)用戶滿意率85（13）、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100（14）、小區(qū)/大廈經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目盈利率80（15）、業(yè)主/租賃戶對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿意率80。（16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加10綠化保潔組（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95（3）、綠化檢查合格率85（4）、小區(qū)綠化年成活率95保衛(wèi)隊(duì)（1）、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的1（4）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率0（5）、機(jī)動(dòng)車輛管理糾紛發(fā)生率1（6）、限時(shí)巡邏覆蓋房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放率100,有效率95,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100（7）、對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安/消防事故率02工程維修組（1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100，修繕/整治合格率96（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率95（5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95（7）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100（10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100，完好率98四、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改；3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；5、行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促；6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；7、供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。（二）、業(yè)主入住管理1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；2、對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。（三）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、公共性服務(wù)公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管理；（3）、治安管理；（4）、共用蓄水池的維護(hù)管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；（11）、安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費(fèi)；（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。2、特約性服務(wù)特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)（1）、家居設(shè)施維修包括維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。（2）、家居清潔服務(wù)包括地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲服務(wù)包括白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務(wù)包括提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（5）、租賃服務(wù)包括物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋管理與維修（1）、房屋完好率達(dá)到底90以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98以上。（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90以上。2、設(shè)備管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95以上。3、供電系統(tǒng)（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò)15分鐘。4、消防系統(tǒng)（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。5、電梯（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。6、給排水系統(tǒng)（1）、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。（2）、設(shè)備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，（5）、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。7、空調(diào)系統(tǒng)（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。8、市政公用設(shè)施管理（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。9、綠化管理定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。10、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用。（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。11、治安管理（1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。（2）、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。12、業(yè)戶滿意率無(wú)重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿意率達(dá)到95以上。五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對(duì)較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過(guò)人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下崗位入職條件（見(jiàn)附件一）和培訓(xùn)計(jì)劃（見(jiàn)附件二）。第三部分飛揚(yáng)世紀(jì)管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下一、人員薪金（樓宇交付日前之三個(gè)月）總經(jīng)理1名10001000物業(yè)經(jīng)理1名15001500工程主管1名12001200保安隊(duì)長(zhǎng)1名12001200財(cái)務(wù)經(jīng)理1名800800行政部經(jīng)理1名800800技術(shù)員4名8003200綠化保潔主管1名800800附加3070作為津貼及福利1132235137235三個(gè)月小計(jì)為411705二、員工制服（每人兩套）112002200三、區(qū)外圍設(shè)施大垃圾桶（生活垃圾）15個(gè)50750不銹鋼垃圾筒（樓層用）20個(gè)801600指示牌（若干）1000大堂及車庫(kù)廣告欄/廣告牌5個(gè)5002500大堂用吸水/吸坐墊2張200400小計(jì)6250四、管理處各辦公室用品及設(shè)備辦公桌椅15套3004500文件柜7套5003500對(duì)講機(jī)（含備件）10套120012000電腦2套45009000打印機(jī)1臺(tái)20002000復(fù)印機(jī)1臺(tái)1000010000傳真機(jī)1臺(tái)15001500保險(xiǎn)箱1個(gè)15001500管理公司/處用紙張/信封/名片5000飲水機(jī)2臺(tái)100200裝訂機(jī)1臺(tái)300300照相機(jī)1臺(tái)10001000管理處裝修60000會(huì)議室家具1套40004000辦公細(xì)項(xiàng)物品10000小計(jì)124500五、工程部用品1、測(cè)試儀表個(gè)200萬(wàn)用電表個(gè)500電流流量度300A個(gè)800電流鉗式800A個(gè)1500電流鉗式3000A個(gè)1500對(duì)地阻值測(cè)試表個(gè)1500絕緣值測(cè)試表（500V1000V）個(gè)1500溫度計(jì)電子數(shù)字式個(gè)200手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)試表個(gè)300手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì)個(gè)1500電源測(cè)試電筆支20卷尺1M把30卷尺5M把300鋼尺3M把50鋼尺1M把300水平尺600MM把250角尺300MM把250小計(jì)2、安全設(shè)備高空工作安全帶降傘式套120050/500反光衣件100耳塞100DB打500耳筒500DB個(gè)500安全過(guò)濾口罩100CDN打500護(hù)眼罩眼鏡式個(gè)200護(hù)眼罩全式個(gè)500護(hù)眼罩焊接用個(gè)1200護(hù)鏡（焊接用1000GDA）個(gè)600手套綿布打200手套皮革打400鋁梯1M把1000鋁梯1、5M把1500鋁梯4M把3000高空工作臺(tái)6米全護(hù)式個(gè)15000高壓電工全護(hù)裝套2500連輸工具軸流板式車部200手推車部200小計(jì)3、工具木鋤把50扳手活動(dòng)150MM把50扳手200MM把50扳手300MM把100扳手450MM把150菊花板身3MM36MM套350組合式4MM45MM套500夾具大力鉗（平口）把50O形夾100MM個(gè)50O形夾150MM個(gè)50O形夾200MM個(gè)50O形夾300MM個(gè)50虎鉗150MM個(gè)200鋼管工具連彎頭套1500切割工具水管用切刀把200鐵片用剪刀把100界刀把30剪刀把50緊急爆破工具大手錘個(gè)100斧頭（消防隊(duì)用）個(gè)150鐵筆支100壓力鉗把800潤(rùn)滑油加油槍把2006角起子（0、5MM16MM）套100管子鉗200MM把50管子鉗300MM把50管子鉗450MM把100管子鉗600MM把300拉釘鉗把150小計(jì)4、手工具螺絲起子平咀形100MMX4MM支30150MMX6MM支30200MMX8MM支30250MMX8MM支30400MMX10MM支30十字形100MMX3MM支30175MMX4、5MM支30250MMX6MM支30350MMX7、5MM支30電子部件專用平咀套40十字咀套40平咀鉗把30尖咀鉗把30斜口鉗把30專線開(kāi)口鉗把100剪線鉗把100鯉魚鉗把30水泵鉗把60彈簧專用用尖咀鉗平咀把300弓咀把300電線護(hù)套管鉗100A以上把500800A以上把1500手鋸金屬450MM把50手鋸150MM把30手鋸木工600MM把100手鋸250MM把50手錘電工把50手錘球表1KG把50手錘1、5KG把50手錘套200吊重滑輪1噸套1500鐵鉆個(gè)200木工專用工具套1200泥水工專用工具套8005、電動(dòng)/機(jī)械工具手電鉆電池式012MM把1200油壓手電鉆小把1500大把2500油壓式手電錘小把1000鋸條式切割機(jī)把800片式切割機(jī)小把1000大把1500金屬磨輪式切割機(jī)手提小把1000手提大把1500磨輪床部150060A電焊機(jī)部2000氣焊槍氧氣式套3500乾手機(jī)小套1000大套2500高壓水槍（手提式）套2000高壓氣泵（手提式）套2000高壓吹風(fēng)扇（手提式）部1500高壓吸塵機(jī)（手提式）部1500手提射燈支350氣動(dòng)打釘槍把600小計(jì)工具共計(jì)30000006、值班室/辦公室家具值班工作桌、椅7套4002800工具2桌2張6001200工具柜2個(gè)10002000物料架2個(gè)10002000工具箱7個(gè)2001400文件架7個(gè)100700小計(jì)10100六、保安部用品值班電筒（充電式）20套1002000雨具20套801600辦公桌椅9套5004500小計(jì)8100啟動(dòng)預(yù)算總計(jì)22232050元第四部分合作方式分析根據(jù)對(duì)貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談，我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行第一種完全托管型。該種方式操作簡(jiǎn)便、靈活，易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動(dòng)資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤的前期物業(yè)管理工作?！帮w揚(yáng)世紀(jì)”如果采用這種方式，其需啟動(dòng)資金和管理用房為啟動(dòng)資金如果按重慶市物業(yè)管理辦法的規(guī)定，啟動(dòng)資金的分?jǐn)偘次迥昶骄謹(jǐn)?，首次合同簽約為三年，那么該筆費(fèi)用為22232050531333923元。如期滿撤場(chǎng)，則所購(gòu)買的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有；如不撤場(chǎng)，則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)偂９芾碛梅堪凑罩貞c市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積23的比例給物業(yè)管理公司開(kāi)展管理和經(jīng)營(yíng)所用。那么，“飛揚(yáng)世紀(jì)”的總建筑面積為38937，其2的比例為77874，3的比例為116811。第二種技術(shù)顧問(wèn)型該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè)，我方給予貴方技術(shù)支持和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，以促進(jìn)貴方的物管企業(yè)發(fā)展。該種方式我方的價(jià)格是10萬(wàn)元，顧問(wèn)期限兩年（以交房前三個(gè)月開(kāi)始計(jì)算）。顧問(wèn)內(nèi)容包括前期介入管理策劃及實(shí)施指導(dǎo)，物業(yè)管理公司的籌建策劃及實(shí)施指導(dǎo)，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收策劃及實(shí)施指導(dǎo)，業(yè)主入住的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。第三種半托管半技術(shù)管理型該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術(shù)管理的方式。其目的在于我方通過(guò)一年的管理工作為貴方建立物管企業(yè)作好鋪墊。該種方式我方收取費(fèi)用為第一年我方派出的管理人員及相關(guān)費(fèi)用由貴方支付（標(biāo)準(zhǔn)為我公司的管理人員的一般標(biāo)準(zhǔn)），收取5萬(wàn)元管理費(fèi)；第二年我方收取管理費(fèi)5萬(wàn)。兩年的服務(wù)內(nèi)容為前期介入管理，物業(yè)管理公司的籌建，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，業(yè)主入住，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。給排水設(shè)備操作規(guī)程（一）生活水平泵操作規(guī)程1、檢查控制柜電壓表是否指示正常位置。2、檢查水池水位是否正常。3、檢查水池液壓進(jìn)水閥是否正常。4、檢查水泵進(jìn)出口閥門是否處于開(kāi)合狀態(tài)。5、仔細(xì)閱讀交班記錄。6、泵組選擇開(kāi)關(guān)每日輪換一次。7、將恒壓泵開(kāi)關(guān)打向自動(dòng)（AUTO）位置，將主泵開(kāi)關(guān)打向自動(dòng)（AUTO）位置。8、觀察電流是否正常，泵體是否有異聲。9、待壓力升至設(shè)定壓力時(shí)，將其余副泵開(kāi)關(guān)打向自動(dòng)（AUTO）位置。10、每次開(kāi)啟主泵時(shí)應(yīng)排氣。11、嚴(yán)禁亂動(dòng)其他開(kāi)關(guān)和按鈕。（二）污水泵操作規(guī)程1、控制箱上轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。2、按控制箱上“啟動(dòng)”鈕，開(kāi)啟水泵排水。3、按控制箱上“停止”鈕，水泵停止排水。4、將水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到“自動(dòng)”位置，水泵進(jìn)入自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由維修組技工負(fù)責(zé)。2、主管工程師每年12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。3、維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前知會(huì)受影響用戶。4、根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作。5、供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開(kāi)啟備用泵，以保證大廈供水。6、污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫水泵房設(shè)備檢查表、潛水泵設(shè)備檢查表、消防泵房設(shè)備檢查表。8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于5小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無(wú)法解決的應(yīng)馬上通知受影響用戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案推薦（一）給水系統(tǒng)1、水泵（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開(kāi)啟備用水泵。（2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動(dòng)操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。（3）及時(shí)報(bào)告主管工程師安排維修。2氣壓罐（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)氣壓罐內(nèi)膠膜或外置水銀開(kāi)關(guān)故障，不能有效控制水泵的啟停，應(yīng)立即關(guān)閉氣壓罐的進(jìn)水閥。（2）由專人負(fù)責(zé)根據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動(dòng)啟停水泵。（3）即刻報(bào)告主管工程師安排維修。3垂直管網(wǎng)（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)垂直管網(wǎng)漏水應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)水泵。（2）排空管網(wǎng)積水后，更換或修補(bǔ)破損管道。（3）如一時(shí)無(wú)法修復(fù)應(yīng)報(bào)告主管工程師。4下水池出水管（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)下水池出水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水池出水閥和水泵。（2）即刻通知主管工程師，由其安排維修，并在事后作維修報(bào)告。5下水池進(jìn)水管（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)下水池進(jìn)水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水表房進(jìn)水總閥和水池進(jìn)水閥。（2）即刻報(bào)告主管工程師，由其安排維修并于事后寫維修報(bào)告。（二）排水系統(tǒng)1污水井（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)污水井水位過(guò)高，應(yīng)立即手動(dòng)開(kāi)啟污水泵抽水。（2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。（3）即刻報(bào)告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報(bào)告。2排污管道（1）排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。（2）關(guān)閉破裂管對(duì)上的用水設(shè)備。（3）調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口。（4）報(bào)告主管工程師，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道。3通知用戶（1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由主管工程師預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間。（2）4小時(shí)可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由服務(wù)中心通過(guò)消防廣播通知受影響的用戶。（3）需超過(guò)4小時(shí)修復(fù)的故障，管理公司應(yīng)書面通知受影響的用戶。工程部緊急措施方案發(fā)現(xiàn)煙火時(shí)當(dāng)工程部員工發(fā)現(xiàn)酒店內(nèi)有煙火時(shí)，以下幾點(diǎn)必須注意1、切勿急躁,保持冷靜2、用最近的電話通知總機(jī)，撥零接通3、報(bào)上你的姓名、部門、及員工號(hào)4、說(shuō)清楚發(fā)生地點(diǎn)（數(shù)層及道聽(tīng)部位）5、說(shuō)清楚是什么東西在著火6、留在現(xiàn)場(chǎng)直到消防隊(duì)員來(lái)到7、確認(rèn)酒店所有工程部區(qū)域、所有員工已得到火警通知8、聽(tīng)從火警控制中心關(guān)于水、電、煤氣、空調(diào)通風(fēng)、直燃機(jī)、鍋爐等重要設(shè)備的控制指令工程部的員工已接受過(guò)消防相關(guān)培訓(xùn)，用滅火器消滅較小火焰；如果沒(méi)有可能滅火，則盡可能減少助長(zhǎng)火勢(shì)的因素，如關(guān)門、窗、可燃?xì)怏w閘等，然后立即離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。勿試著去消滅用滅火器不可能消滅的火源。如果不能確定，則限制住火或煙的區(qū)域，并立即撤走。生命寶貴,請(qǐng)務(wù)必注意您自己的安全。切勿使用電梯切勿恐慌電梯應(yīng)急程序1所有工程部員工只要發(fā)現(xiàn)電梯故障都應(yīng)該立即通知值班工程師。2工程部維修人員應(yīng)設(shè)法了解電梯現(xiàn)處何樓層，及被困人數(shù)。工程部維修人員立即到達(dá)電梯所在樓層，同時(shí)確定電梯維修公司是否應(yīng)知道并給予幫助及維修服務(wù)。如果是，致電電梯維修公司以使其采取應(yīng)急措施。3工程部維修人員應(yīng)通知當(dāng)班的大堂經(jīng)理或前廳經(jīng)理電梯緊急情況。大堂經(jīng)理接到通知需立即前往電梯被困樓層，并確認(rèn)是否應(yīng)通知總經(jīng)理，留在附近與被困在電梯中的人交流并建議他們采取什么行動(dòng)。4工程部維修人員將停留在此樓層直到電梯維修公司人員來(lái)到，然后盡可能地配合電梯維修公司人員給予協(xié)助。5急救工作完畢，當(dāng)事員工及當(dāng)班工程師應(yīng)書寫報(bào)告，敘述緊急狀況已消除，電梯已恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并詳述維修過(guò)程。注意當(dāng)確實(shí)發(fā)現(xiàn)有客人或其它人被困在電梯中，切勿試圖只憑酒店人員去營(yíng)救人員，應(yīng)該在電梯維修公司及受權(quán)處理此事的人的協(xié)助下進(jìn)行。嚴(yán)重漏水及煤氣泄漏應(yīng)急措施給排水1、漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低溫、供水系統(tǒng)壓力的變化等。在漏水事件中，首先找到供水開(kāi)關(guān)，切斷水源，然后打開(kāi)泄水閘。2、利用一切可用之物,防止漏水滲入電梯、強(qiáng)電豎井等危險(xiǎn)部位,并將電梯升到最高樓層,防止機(jī)件受損。3、特別注意變壓器、照明與動(dòng)力控制柜、電氣設(shè)備、電線槽附近發(fā)生漏水時(shí)。如果不能避免漏電，關(guān)閉電閘確保員工安全及設(shè)備安全。4、工程部員工應(yīng)立刻行動(dòng)搶險(xiǎn),盡量減少漏水造成的財(cái)務(wù)損失，并協(xié)助客房部一起將積水排出。5、消火栓水系統(tǒng)破裂請(qǐng)立刻前往20層平臺(tái)水管井關(guān)閉消火栓水系統(tǒng)供回水總節(jié)門,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水管井瀉水,在壓力降低后設(shè)法封堵?lián)p壞的管路與節(jié)門。6、水噴淋系統(tǒng)破裂后,應(yīng)立刻關(guān)閉本層的水噴淋系統(tǒng)節(jié)門，并打開(kāi)泄水閥門。7、恒壓給水系統(tǒng)（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開(kāi)啟備用水泵。（2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動(dòng)操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。（3）及時(shí)報(bào)告主管工程師安排維修。8、排水系統(tǒng)1污水井（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)污水井水位過(guò)高，應(yīng)立即手動(dòng)開(kāi)啟污水泵抽水。（2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。（3）即刻報(bào)告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報(bào)告。2排污管道（1）排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。（2）關(guān)閉破裂管對(duì)上的用水設(shè)備。（3）調(diào)集沙包擋住電梯口和強(qiáng)電井。（4）報(bào)告主管工程師，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道。3通知相關(guān)部門（1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由主管工程師與主管預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間。（2）4小時(shí)可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由工程部秘書通過(guò)電話通知受影響的部門。（3）需超過(guò)4小時(shí)修復(fù)的故障，工程部應(yīng)書面通知受影響的部門。漏氣1、在煤氣泄漏或煤氣起火事件中，首先立即通知保安部。如果泄漏嚴(yán)重，無(wú)論是在煤氣站還是在別的地方，勿去碰觸任何開(kāi)關(guān)，勿去碰觸任何電氣設(shè)備。2、打開(kāi)排氣裝置，關(guān)閉煤氣閘，并切斷煤氣來(lái)源對(duì)煤氣總摯的位置和開(kāi)關(guān)方法應(yīng)了解掌握。3、如果煤氣起火，用水降溫并防止爆炸。所有電源開(kāi)關(guān)及閘應(yīng)關(guān)閉以防止爆炸。4、如果煤氣起火發(fā)生在廚房，關(guān)閉所有閘門，同時(shí)用滅火器或防火地毯滅火。請(qǐng)注意起火的原料再采用水滅火。鍋爐、直燃機(jī)燃?xì)庑孤?yīng)急預(yù)案1、工程部員工在平時(shí)巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕。遇有不尋常氣體味道時(shí)，應(yīng)小心處理。對(duì)煤氣總摯的位置和開(kāi)關(guān)方法應(yīng)熟練掌握（電動(dòng)、機(jī)械兩種）。2、鍋爐、直燃機(jī)燃?xì)獍l(fā)生泄漏時(shí)，當(dāng)燃?xì)鉂舛葲](méi)超過(guò)爆炸下限20時(shí)，應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確報(bào)警和切斷燃?xì)饪偣苌系拈y門及非消防電源，并啟動(dòng)事故排風(fēng)系統(tǒng)。3、鍋爐、直燃機(jī)火焰熄滅時(shí)應(yīng)執(zhí)行正確的停爐、停機(jī)程序。4、任何人發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤┦鹿屎螅⒓锤嬷脖Ｖ行募肮こ滩俊?、工程部接到燃?xì)庑孤┬畔⒑螅⒓赐ㄖ徒鼏T工趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，同時(shí)立即通知有關(guān)主管部門、工程部人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場(chǎng)。6、管理和操作人員應(yīng)堅(jiān)守各自崗位，不得擅離職守；并組織指揮無(wú)關(guān)人員迅速撤離危險(xiǎn)區(qū)域。7、工程部經(jīng)理立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)指揮，統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。8、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，不可開(kāi)燈開(kāi)風(fēng)扇及任何電摯。必須打開(kāi)所有窗門，關(guān)閉煤氣或石油氣摯，嚴(yán)禁現(xiàn)場(chǎng)吸煙。9、安保人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序，同時(shí)協(xié)助工程人員搶險(xiǎn)。10、工程部人員協(xié)助安保人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行疏散，對(duì)其他員工及顧客進(jìn)行解釋安慰，并告訴其他部門員工及顧客故障將馬上消除。11、迅速查清燃?xì)庑孤┨?，采取正確措施，排除泄漏點(diǎn)。12、當(dāng)事故排出完畢，應(yīng)按操作規(guī)程，準(zhǔn)確恢復(fù)和啟動(dòng)設(shè)備，重新啟動(dòng)時(shí)爐膛應(yīng)進(jìn)行徹底的吹掃，直至投入正常運(yùn)行。13、現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀后，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況組織實(shí)施修復(fù)，修復(fù)過(guò)程中應(yīng)盡可能減小對(duì)顧客與營(yíng)業(yè)造成的影響。14、故障消除后，各部門將現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀，同時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)故障消除。15、如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者，應(yīng)小心妥善處理，等待救護(hù)人員及警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。16、事故消除后，工程總監(jiān)應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)將事故報(bào)告以書面形式向酒店匯報(bào)，事故報(bào)告中寫清事故發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、處理事故時(shí)間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。停電與電力故障1、若供電局預(yù)先通知酒店暫時(shí)停電,應(yīng)立即將詳情和有關(guān)文件呈交酒店2、電工值班時(shí)加強(qiáng)巡視高低壓變配電設(shè)備的運(yùn)行工況3、當(dāng)酒店發(fā)生突然停電時(shí),工程值班人員立即通知相關(guān)部門,并馬上投入緊急搶修,嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行倒閘操作恢復(fù)供電檢查生活水系統(tǒng),直燃機(jī),鍋爐等重點(diǎn)設(shè)備，并檢查故障原因4、發(fā)生事故或重大設(shè)備、人身事故和發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故因素時(shí)，應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告，迅速排除。5、發(fā)生觸電時(shí)，不要慌亂，應(yīng)先立即拉開(kāi)電源，如急切找不到電源時(shí)，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。6、發(fā)生電氣火警時(shí)，應(yīng)立即切斷電源，用粉質(zhì)滅火器或黃砂撲救，嚴(yán)禁用水撲救。緊急事件處理后1、就緊急事件的結(jié)果做一個(gè)全體通報(bào)。2、其它當(dāng)班人員的責(zé)任是根據(jù)特殊相關(guān)情況而定，按需要重新進(jìn)入正常運(yùn)作。3、將事件及有涉及人員記入工作日志。4、并檢查危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)設(shè)備的安全運(yùn)行狀況工作服清洗合同一、服務(wù)內(nèi)容、方式和要求1、服務(wù)內(nèi)容A、甲方委托乙方清洗員工制服；B、乙方根據(jù)協(xié)議要求，提供甲方員工制服清洗服務(wù)；2、服務(wù)方式A、乙方根據(jù)甲方要求水洗或干洗制服、保證質(zhì)量、熱情服務(wù)；B、乙方負(fù)責(zé)甲方制服清洗服務(wù)，并保證星期六、日及所有國(guó)家法定假日的期間正常提供清洗服務(wù)；3、服務(wù)要求A、乙方根據(jù)甲方要求，為甲方提供員工制服清洗服務(wù)，并保證服務(wù)質(zhì)量；B、乙方接受甲方要求，清洗后制服無(wú)污漬、油跡、及其他可去除污染物；二、甲方責(zé)任1、負(fù)責(zé)需清洗衣物的運(yùn)送2、交接衣物事先填好洗衣清單，確認(rèn)件數(shù)或套數(shù)，并由雙方簽字認(rèn)可；3、乙方給予甲方優(yōu)惠，但甲方要保守此商業(yè)秘密；三、乙方責(zé)任1、乙方按照甲方要求清洗制服，保證質(zhì)量，熱情服務(wù)，數(shù)量當(dāng)面點(diǎn)清；2、因乙方失誤造成質(zhì)量不合要求的，乙方負(fù)責(zé)重新清洗，費(fèi)用由乙方自負(fù)，如因乙方保管不善致使衣物遺失、損壞或在清洗過(guò)程中衣物被污染并不可去除，乙方須給予同等衣物價(jià)值賠償；3、按照雙方協(xié)商時(shí)間及時(shí)交貨，不延誤甲方使用；四、清洗費(fèi)用（見(jiàn)附件；按協(xié)議價(jià)格收取）五、支付方式1、乙方于每月底與甲方核實(shí)洗衣清單，雙方認(rèn)可后乙方向甲方發(fā)出付款通知書或發(fā)票；2、甲方在收到乙方付款通知書或發(fā)票后六個(gè)工作日內(nèi)，一次性向乙方支付當(dāng)月清洗服務(wù)費(fèi)；六、協(xié)議期限本協(xié)議期限自至七、協(xié)議終止與延長(zhǎng)1、若由乙方原因未能履行本協(xié)議規(guī)定，甲方可書面通知乙方終止協(xié)議，而由此給甲方帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，甲方可要求乙方對(duì)有關(guān)損失進(jìn)行賠償；2、甲、乙雙方應(yīng)認(rèn)真履行協(xié)議，甲、乙雙方如需延長(zhǎng)或終止協(xié)議，必須在協(xié)議期滿前一個(gè)月通知對(duì)方；八、本協(xié)議附件為協(xié)議不可分割的一部分九、其他1、未盡事宜，或甲方有需乙方另外服務(wù)時(shí)，雙方本著友好合作的原則，協(xié)商解決；2、如需要更改此協(xié)議內(nèi)容，須雙方一致同意；本協(xié)議壹式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，自雙方簽字之時(shí)生效。甲方、XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司及乙方XXXXX物業(yè)管理處XXXX洗衣中心代表人（簽章）代表人（簽章）年月日年月日公寓管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、房屋共用部位的維護(hù)和管理公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對(duì)房屋居住情況進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。對(duì)房屋易出問(wèn)題的部位，及時(shí)作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對(duì)共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評(píng)價(jià)，制定年度維護(hù)計(jì)劃，作好檢查和維修記錄。二、共用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理1、定期對(duì)共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。2、在不受外界客觀情況的影響下，保證公寓的供暖、供水、供電、供氣、有線收視和通訊正常運(yùn)行。3、公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98以上。4、正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無(wú)因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。三、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、清理公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場(chǎng)地及公共部位。每天定時(shí)清掃一次；垃圾每天清運(yùn)一次；及時(shí)清掃積水和積雪；及時(shí)清理亂堆亂放物品，亂張貼的宣傳品；隨時(shí)清理公寓內(nèi)公共部位的廢棄雜物。保持環(huán)境整潔有序。標(biāo)準(zhǔn)目視地面無(wú)雜物、無(wú)塵土、無(wú)積水、無(wú)污漬；墻面干凈整潔，無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無(wú)廢棄雜物、無(wú)亂堆亂放、無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)異味等。2、清理樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。擦洗各樓層及其通道的防火門、消防栓柜、樓梯扶手、護(hù)欄、電梯轎箱，更換電梯轎箱地墊；定期清理門窗玻璃、天花板、暖氣片、管道等部位的灰塵；雨雪天氣門口放置防滑地墊，設(shè)置提示牌等。標(biāo)準(zhǔn)樓道和樓梯潔凈、無(wú)污漬、積水；樓梯扶手、護(hù)欄、電梯門電梯內(nèi)壁無(wú)手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無(wú)明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無(wú)塵土和蜘蛛網(wǎng)等。3、每天定時(shí)清掃公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間、洗浴室、開(kāi)水房、洗衣房；沖洗潔具、擦拭墻壁、拖洗地面、巡視檢查設(shè)施設(shè)備、放置衛(wèi)生紙、清理垃圾雜物、更換垃圾袋等。標(biāo)準(zhǔn)地面墻面干凈、瓷磚無(wú)銹漬、室內(nèi)無(wú)異味、便池內(nèi)外無(wú)雜物無(wú)污漬，垃圾清理及時(shí)，隨時(shí)放置衛(wèi)生紙，設(shè)備完好無(wú)損，金屬器具無(wú)銹跡、無(wú)長(zhǎng)流水、無(wú)堵塞、無(wú)滴漏現(xiàn)象。四、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來(lái)訪或臨時(shí)居住人員，在可能涉及人身安全的地方設(shè)置明顯標(biāo)志及防范措施。2、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序，并注意維護(hù)車輛安全。3、進(jìn)行安全知識(shí)的宣傳教育，使住宿人員掌握基本的安防知識(shí)和技能。4、定期對(duì)公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。、制定緊急突發(fā)事件處置預(yù)案，進(jìn)行培訓(xùn)和演練；積極配合公安機(jī)關(guān)等部門處理安防事件，作好公寓綜合治理。6、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動(dòng)用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備。7、來(lái)訪人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開(kāi)，未經(jīng)允許，嚴(yán)禁留宿。8、公寓內(nèi)無(wú)火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。五、綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公寓內(nèi)綠化植物擺放位置合理、定時(shí)養(yǎng)護(hù)、保持葉面干凈無(wú)灰塵，無(wú)病蟲害、無(wú)枯死等現(xiàn)象；根據(jù)季節(jié)及時(shí)更換擺放花卉植物。六、供暖服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)供暖期提前試水調(diào)試，按時(shí)送暖。保證室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到16，及時(shí)處理供暖中出現(xiàn)的問(wèn)題。七、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場(chǎng)，維修及時(shí)率100。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處理的，應(yīng)向保修人說(shuō)明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位，經(jīng)用戶簽字確認(rèn)方可離去。維修滿意率100。2、定期對(duì)公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98以上。八、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、文明服務(wù)、禮貌待人。對(duì)來(lái)訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理；對(duì)提出的問(wèn)題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。2、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來(lái)訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢。3、按照公寓管理規(guī)定，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時(shí)回收，損壞處置，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算；以及提示遷出人員個(gè)人物品的攜帶搬遷。4、對(duì)公寓居住人員的信件報(bào)刊，及時(shí)準(zhǔn)確地收取投遞，不出現(xiàn)遲投、錯(cuò)投、漏投等差錯(cuò)，保護(hù)個(gè)人重要信件的安全。供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括（高、低壓室，變壓器室，發(fā)電機(jī)房），并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。2、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知主管工程師安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。4、未經(jīng)主管工程師同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管工程師批準(zhǔn)并做記錄。5、嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。7、與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中，交接班時(shí)清點(diǎn)數(shù)量，發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時(shí)追收。供配電運(yùn)行安全操作規(guī)程（一）雙回路供電供電方式為一主一備，兩路電源的進(jìn)線柜即受電柜設(shè)電氣聯(lián)鎖。當(dāng)主供電源停電，只有在主供電源的受電開(kāi)關(guān)分閘后，備用電源的受電開(kāi)關(guān)方可合閘，并在主供開(kāi)關(guān)上懸掛“嚴(yán)禁合閘”警示牌，同時(shí)在一次結(jié)線圖板上正確反映供電運(yùn)行方式。（二）電源轉(zhuǎn)換1、停電應(yīng)按先停低壓后停高壓，送電應(yīng)按空載先高壓后低壓原則執(zhí)行。當(dāng)主供電源停電，投入備用電源前，應(yīng)首先將主供電源退出運(yùn)行狀態(tài)，掛上“嚴(yán)禁合閘”的警示牌，然后把備用電源受電開(kāi)關(guān)合閘受電。2、為避免變壓器并列是運(yùn)行，當(dāng)兩路電源的一某路停電，需另一路電源實(shí)行全供，應(yīng)首先將停電回路電源退出運(yùn)行狀態(tài)，掛上“嚴(yán)禁合閘”的警示牌；然后將聯(lián)絡(luò)柜進(jìn)入運(yùn)行狀態(tài)，并合閘供電。電源轉(zhuǎn)換的操作，應(yīng)在3分鐘內(nèi)完成。完成后，應(yīng)在一次結(jié)線圖板上正確反映供電運(yùn)行方式。（三）發(fā)電機(jī)供電1、為防止發(fā)電機(jī)向變壓器倒關(guān)電，發(fā)電機(jī)輸出線路的受電開(kāi)關(guān)與市電的受電開(kāi)關(guān)設(shè)有電氣聯(lián)鎖。只有在市電的受電開(kāi)關(guān)完全分閘后，發(fā)電機(jī)的受電開(kāi)關(guān)方能合閘。當(dāng)發(fā)電機(jī)供電時(shí)，市電主、備供受電開(kāi)關(guān)應(yīng)退出運(yùn)行狀態(tài)，并分別懸掛“嚴(yán)禁合閘”的警示牌。2、市電恢復(fù)供電，只有在發(fā)電機(jī)輸出線路的受電開(kāi)關(guān)分閘后，市電的受電開(kāi)關(guān)方能合閘。此時(shí)，停止發(fā)電機(jī)后應(yīng)先將發(fā)電機(jī)受電開(kāi)關(guān)退出運(yùn)行狀態(tài)，懸掛“嚴(yán)禁合閘”的警示牌；然后將市電主、備供受電開(kāi)關(guān)放至準(zhǔn)備運(yùn)行狀態(tài)，并將其中一路電源的受電開(kāi)關(guān)合閘送電。管理處檔案管理工作環(huán)節(jié)一、資料的收集1、設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。2、資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來(lái)源渠道。從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一草一木都有詳細(xì)的資料收集。二、資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。三、資料歸檔管理1、歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行