診斷報(bào)告地產(chǎn)開發(fā)將要淘汰什么企業(yè)上半年，我們受國(guó)內(nèi)眾多房地產(chǎn)商的邀請(qǐng)，走遍了大江南北。在宏觀調(diào)控的大形勢(shì)下，我們研究了中國(guó)許多城市的房地產(chǎn)投資狀況。比如湖北宜昌的畔山林雨和宜昌商業(yè)步行街、揚(yáng)州市由臺(tái)灣投資的揚(yáng)州京華城中城SHOPPINGMALL項(xiàng)目、江西景德鎮(zhèn)陶瓷工業(yè)園項(xiàng)目、廣東南海的物流項(xiàng)目、廣東中山的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、四川成都老君山別墅區(qū)項(xiàng)目和蚌埠的張公山項(xiàng)目等等。我們強(qiáng)烈感覺到中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)正在進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代，那種靠一招鮮、吃片天的時(shí)代正在過去，地產(chǎn)商打短平快，靠炒作概念、戰(zhàn)術(shù)致勝的做法正在被市場(chǎng)淘汰。在這些地產(chǎn)項(xiàng)目中，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)共性的東西這些樓盤都不太容易開發(fā)、需要下決心深耕細(xì)作。有的要做商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)，有的要做步行街、有的要做購物中心、有的要做旅游地產(chǎn)街區(qū)以及工業(yè)物流等概念，來作為整個(gè)地塊開發(fā)的驅(qū)動(dòng)引擎。地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)問題表現(xiàn)得十分突出，而作為地產(chǎn)主要表現(xiàn)形態(tài)的樓盤產(chǎn)品反而成為一個(gè)次要的問題，這是個(gè)十分有趣的現(xiàn)象。由此，我們判定中國(guó)的地產(chǎn)投資已經(jīng)進(jìn)入地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的時(shí)代。中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)時(shí)代我們已經(jīng)看到，過去那種僅僅炒作概念的地產(chǎn)操作已經(jīng)充分表現(xiàn)出局限性。如廣州的華南板塊，概念透支使得目前該區(qū)域正處于低迷中。在城市運(yùn)營(yíng)中，過度炒作概念帶來的負(fù)面影響也越來越被人們所認(rèn)識(shí)。如東莞市那些滿天飛的炒作概念第一國(guó)際、國(guó)際公館等等，好象將聯(lián)合國(guó)都搬到了東莞。而事實(shí)上，每次經(jīng)過東莞的時(shí)候，你會(huì)看到那里的環(huán)境是多么的惡劣，水質(zhì)被嚴(yán)重污染，空氣中充滿了異樣的味道，整個(gè)社區(qū)建得毫無頭緒，而地產(chǎn)策劃者和地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者都還在沉迷于概念的批量生產(chǎn)和炒作。中國(guó)的地產(chǎn)投資已經(jīng)走過了大盤時(shí)代?，F(xiàn)在回頭看，所謂大盤時(shí)代的策劃就是美國(guó)早期所經(jīng)歷的臥城時(shí)代。無論發(fā)展商聲稱的配套中學(xué)校、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)有多么的完備，其所擔(dān)負(fù)的社會(huì)功能仍是非常有限的。所以，從整個(gè)城市發(fā)展區(qū)域來看，這些樓盤基本上表現(xiàn)為功能不全、空有其表，生活成本和交通成本高企是這些樓盤的共同特點(diǎn)。地產(chǎn)行業(yè)的這種轉(zhuǎn)變，正是中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)同國(guó)際接軌的表現(xiàn)形態(tài)。地產(chǎn)開發(fā)要同城市發(fā)展緊密聯(lián)系起來，我們今天終于深切地感受到了這一點(diǎn)?；羧A德曾經(jīng)談到，任何有機(jī)體和組織的生長(zhǎng)發(fā)展都有一個(gè)天然限制，要恢復(fù)人類的天然尺度。城市發(fā)展不能無限度地?cái)偞箫?、無限膨脹。城市社區(qū)之間可以用綠帶進(jìn)行連接，使社區(qū)的生態(tài)環(huán)境能夠得到平衡。城市社區(qū)要保持細(xì)胞式的功能組團(tuán)。這種追求社區(qū)平衡，整體有序而維持社區(qū)內(nèi)部的內(nèi)聚力的城市發(fā)展的思想，可以說是歐美探索了上百年所得出的經(jīng)驗(yàn)。社會(huì)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)需求正在提出更高的要求，房地產(chǎn)商將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。這就是如何在目前的形勢(shì)下做好地產(chǎn)的全面經(jīng)營(yíng)，這就是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)代的特點(diǎn)。如果我們從城市發(fā)展的意義上看，地產(chǎn)商目前最嚴(yán)峻的課題，就是充分地理解城市，同城市發(fā)展合拍。要建設(shè)一個(gè)完整的與城市功能融洽的社區(qū)。這種社區(qū)往往具有城市組團(tuán)特點(diǎn)，而且這種組團(tuán)不等于樓盤加樓盤，而是有更多的未來城市功能因素。許多城市里都已經(jīng)表現(xiàn)出地產(chǎn)開發(fā)過頭的苗頭。一方面是一片又一片互不相干的新樓盤無人問津，另一方面是人們拼命擠在條件惡劣的老城區(qū)。配套奇缺讓人們不敢輕易離開老城區(qū)，交通規(guī)劃落后讓人們的生活成本激增，房地產(chǎn)商的急功近利讓人們不敢相信廣告宣傳的那些炒作概念，這種拉鋸戰(zhàn)發(fā)展到今天，市場(chǎng)終于要以淘汰賽的方式檢驗(yàn)企業(yè)的誠(chéng)意了。應(yīng)該說，只有那些最先看清形勢(shì)，積極應(yīng)變的地產(chǎn)商才有可能生存下來。三個(gè)關(guān)鍵詞產(chǎn)業(yè)鏈、交通和組團(tuán)從城市發(fā)展的角度看地產(chǎn)開發(fā)，理解產(chǎn)業(yè)鏈、交通和組團(tuán)三個(gè)詞的真實(shí)含義，是地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位的關(guān)鍵。城市產(chǎn)業(yè)鏈和商圈的發(fā)展決定了城市的規(guī)模和影響力。但政府對(duì)整體城市發(fā)展的茫然和失控與地產(chǎn)商的急功近利，已造成對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈和商圈的破壞。譬如中小型城市的步行街問題，地產(chǎn)投資已不樂觀。但是很多中小型城市的步行街還在照抄廣州、上海和北京的做法。在研究步行街的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)中小城市的步行街受“52”模式和“黑加白”模式的影響。所謂“52”模式就是周末生意較好，平常生意清淡；“白加黑”模式是指白天基本上沒有購物者，晚上大概七點(diǎn)到九點(diǎn)之間會(huì)成為營(yíng)業(yè)的最高峰。這點(diǎn)就是同大城市完全不同的市場(chǎng)生態(tài)。這樣的步行街應(yīng)該如何建，值得深入研究。如果象一些發(fā)展商那樣，將所有的舊房拆除，建成非常漂亮和豪華的歐式建筑，這就會(huì)嚴(yán)重的破壞城市原本有的市場(chǎng)生態(tài)?？梢哉f，基本是一種掏空舊窩建新巢的方法，是否能繼續(xù)吸引原來的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，就有很大的疑問。實(shí)際上中小城市的步行街，我們發(fā)現(xiàn)它是被大型的賣場(chǎng)擠壓而出現(xiàn)衰弱的，這就是一個(gè)很有趣的現(xiàn)象。這說明中小城市的消費(fèi)人群實(shí)惠是第一選擇，而對(duì)于品牌的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有低價(jià)、實(shí)惠和方便重要。如果沒有把握這一特點(diǎn)，我們的建設(shè)就可能是破壞性的。城市的產(chǎn)業(yè)鏈和商圈具有同自然界生態(tài)相同的特征，有其脆弱的一面，強(qiáng)調(diào)有機(jī)的自然生長(zhǎng)。所以，地產(chǎn)和建筑開發(fā)作為產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的外在形式，不研究產(chǎn)業(yè)鏈在城市生長(zhǎng)中復(fù)雜的結(jié)構(gòu)是不行的。另一方面，中國(guó)城市交通格局即將發(fā)生很大的變化。我們正處于一個(gè)私人擁有小汽車飛速增長(zhǎng)的時(shí)期，但城市的規(guī)劃無疑已經(jīng)落后了交通發(fā)展的勢(shì)頭。不難發(fā)現(xiàn)，許多城市正在出現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)自發(fā)的、性質(zhì)不明的功能組團(tuán)，而我們的政府規(guī)劃部門往往視而不見。這種組團(tuán)常常是房地產(chǎn)開發(fā)自發(fā)帶出來的，如果沒有合理的交通接駁，商業(yè)功能、配套服務(wù)及就業(yè)等問題就會(huì)越來越嚴(yán)重。因此，內(nèi)外交通將是下一輪樓盤開發(fā)首要考慮因素。政府在整體城市規(guī)劃方面應(yīng)該邁出有創(chuàng)建性的一步，如對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)組團(tuán)特征，城市規(guī)劃應(yīng)在產(chǎn)業(yè)布局上做一些相搭配的安排。美國(guó)在開發(fā)社區(qū)的時(shí)，就會(huì)讓一些工業(yè)企業(yè)在住宅區(qū)的周邊分布，使得住宅區(qū)內(nèi)的一部分人能夠就近解決就業(yè)問題，這是從根本上節(jié)約交通成本，解決交通問題的一種辦法。因此，從策劃意義上講，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，不得不從過去那種僅僅研究購買者心態(tài)的轉(zhuǎn)向進(jìn)行城市產(chǎn)業(yè)鏈和商圈營(yíng)造的全面研究。房地產(chǎn)商必須從過去急功近利的做法轉(zhuǎn)為做長(zhǎng)期打算，這是和產(chǎn)業(yè)鏈的長(zhǎng)時(shí)期培養(yǎng)策略緊密相連的，也意味著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正在走向成熟和對(duì)社區(qū)的全面負(fù)責(zé)任。所以，過去房地產(chǎn)建設(shè)那種三五年建一個(gè)樓盤、打完就走的局面，將逐漸會(huì)被三五年見效，但三十年才能建成這種格局所代替。而我們?cè)谠u(píng)價(jià)一個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)質(zhì)量的時(shí)候，已經(jīng)從過去那種幾房幾廳、裝修等等判斷轉(zhuǎn)向社區(qū)質(zhì)素衡量的時(shí)代。我們將更多的提出對(duì)交通情況的評(píng)估，譬如社區(qū)里通過交通和服務(wù)交通以及社區(qū)內(nèi)公共交通的處理問題，整體社區(qū)對(duì)解決就業(yè)問題所產(chǎn)生的影響等來評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)的水平，而策劃面臨的主題將越來越多是關(guān)于整體街區(qū)的設(shè)計(jì)、整體消費(fèi)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈培養(yǎng)的研究、旅游性地產(chǎn)街區(qū)的建設(shè)、工業(yè)物流概念的全面經(jīng)營(yíng)等問題。地產(chǎn)開發(fā)要成為城市功能組團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)的最終歸屬就是成為城市的有機(jī)的功能組團(tuán)。而這種組團(tuán)離不開產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)。我們發(fā)現(xiàn)建立新的產(chǎn)業(yè)鏈、重振產(chǎn)業(yè)鏈和進(jìn)行資源聚集、引入新的商業(yè)物態(tài)等等方式，都正在成為地產(chǎn)操作中的常規(guī)手段，而對(duì)本地商圈進(jìn)行升級(jí)換代、和對(duì)手展開經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)，也開始出現(xiàn)越來越慘烈的情況。因此，我們主張地產(chǎn)商要注意地產(chǎn)投資本身的大經(jīng)營(yíng)和小經(jīng)營(yíng)問題。所謂大經(jīng)營(yíng)就是從整個(gè)城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化來考慮問題，要?jiǎng)?wù)必使自己所建設(shè)的樓盤成為城市組團(tuán)的有機(jī)構(gòu)成，而不要自成一統(tǒng)，關(guān)起門來過日子。所謂小經(jīng)營(yíng)就是考慮好自己地盤內(nèi)部的問題，如安排就業(yè)和如何進(jìn)行長(zhǎng)期的物業(yè)管理，建立有文化的社區(qū)和有品牌的社區(qū)等課題。因此，策劃的根本問題已經(jīng)轉(zhuǎn)入對(duì)城市問題的深刻把握，可以說對(duì)城市發(fā)展的理論以及中國(guó)城市如何應(yīng)對(duì)變化的問題沒有深刻的了解，就不足以對(duì)地產(chǎn)開發(fā)做出有創(chuàng)建性的策劃和建議。對(duì)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)代來到的一系列問題，我們必須研究城市的走向和發(fā)展規(guī)律，必須研究城市產(chǎn)業(yè)鏈問題，包括工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及本地商圈的發(fā)展走向，必須清楚地認(rèn)識(shí)到交通對(duì)城市形成組團(tuán)的作用，交通深刻地改變著人們生活和生存方式，以及對(duì)生活形態(tài)的選擇。關(guān)于城市問題以及城市研究的詞匯，也將越來越多地出現(xiàn)在我們關(guān)于地產(chǎn)投資的策劃報(bào)告中。譬如步行街、城市飛地的發(fā)展、城市組團(tuán)以及城市交通干線和網(wǎng)絡(luò)、區(qū)域內(nèi)步行街道的建設(shè)以各種專業(yè)街區(qū)建設(shè)、鄰里關(guān)系的建立等問題。合理的鄰里關(guān)系的建立，可能是未來城市組團(tuán)的核心內(nèi)容。研究表明，人們對(duì)可識(shí)別的鄰里，一般控制在500到1000人之間，人們的活動(dòng)范圍也很少超過兩到三個(gè)街區(qū)，而且在一個(gè)區(qū)域內(nèi)交通越繁忙，把這個(gè)區(qū)域看作安身立業(yè)之地的人就越少，人們把交通繁忙的城市視為一個(gè)缺乏個(gè)性的、不值得停留的街區(qū)。因此，大盤不是越大越好，我們應(yīng)該從城市發(fā)展的這種特點(diǎn)上把握人們的消費(fèi)心理。否則，人們就很難對(duì)自己所居住的區(qū)域有認(rèn)同感和自豪感；要從鄰里關(guān)系建設(shè)意義上注重公共區(qū)域的建設(shè)，這就是指作為公眾聚會(huì)的地點(diǎn)和公共的娛樂場(chǎng)、戶外的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和商業(yè)街區(qū)的建設(shè)。更要特別注意對(duì)本地就業(yè)問題的解決。如果社區(qū)能夠最大限度解決本地工作的問題，那么它將有最強(qiáng)大的生命力，并可能建立自己的社區(qū)文化。在美國(guó)的許多城市已經(jīng)出現(xiàn)各種購物中心、工業(yè)園區(qū)和辦公園區(qū)組成的城市組團(tuán)，這些人口對(duì)市中心不再有強(qiáng)烈的需求。這種發(fā)展