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肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄腿莃蒂螃衿膆莈螂肁莁螇螁膃芄蚃螀芆蒀蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈蒈莁袈膀芁蠆袇衿蒆薅袆羂艿蒁裊膄蒄蕆襖芆莇螆袃羆膀螞袃肈莆薈袂膁膈蒄羈袀莄莀羀羃膇蠆罿肅莂薅羈芇膅薁羇羇蒀蒆羇聿芃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇肄羃蕆蒃蟻肆芀荿蝕膈蒅蚈蠆羈羋蚄蚈肀薄薀蚇膂莆蒆蚆芅腿螄蚅羄蒞蝕蚅肇膈薆螄西灣國(guó)際社區(qū)營(yíng)銷策劃方案目錄前言西灣國(guó)際社區(qū)未來之城3第一章大英房地產(chǎn)市場(chǎng)背景簡(jiǎn)析6第二章消費(fèi)者/投資者分析8第三章項(xiàng)目自身分析11第四章項(xiàng)目定位14第五章項(xiàng)目總體營(yíng)銷策劃方案16第六章各階段營(yíng)銷推廣策略及時(shí)間安排36第七章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用概算52附件一計(jì)劃表前言西灣國(guó)際社區(qū)，未來之城在充分了解大英市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境、目標(biāo)消費(fèi)者構(gòu)成，充分把握消費(fèi)者心理、行為、習(xí)慣的前提下，特編制本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書。本策劃方案遵循務(wù)實(shí)的原則，以實(shí)效力、創(chuàng)新力、整合力作為本專案操盤的基礎(chǔ)理念。我們?yōu)槲鳛硣?guó)際社區(qū)的營(yíng)銷推廣工作設(shè)定了以下三項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)核心目標(biāo)快速銷售目標(biāo)把西灣國(guó)際社區(qū)的整體開發(fā)與銷售工作分為三個(gè)大的階段，形成三大組團(tuán)，確保用12年的時(shí)間（即2007年年底）實(shí)現(xiàn)全部建完、售完的總體目標(biāo)，確保項(xiàng)目一期在開盤后8個(gè)月內(nèi)全部售完。品牌樹立目標(biāo)1、項(xiàng)目品牌的樹立通過產(chǎn)品品質(zhì)的精心打造，通過一系列持續(xù)不斷、精彩紛呈的造勢(shì)炒作與文化活動(dòng)，通過親情化的互動(dòng)生活方式的營(yíng)造，建設(shè)一個(gè)在全市都具備較高知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度的社會(huì)區(qū)文化示范小區(qū)，成為大英市社區(qū)建設(shè)的一個(gè)典范，使項(xiàng)目成為濱江南路建設(shè)的新坐標(biāo)、大英城市形象的一張名片，繼而可持續(xù)創(chuàng)建“西灣國(guó)際社區(qū)”品牌系列房地產(chǎn)項(xiàng)目。2、企業(yè)品牌的樹立通過項(xiàng)目的成功動(dòng)作，提升開發(fā)商在大英房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的品牌知名度、美譽(yù)度與忠誠(chéng)度。人才團(tuán)隊(duì)的整合通過項(xiàng)目的動(dòng)作，為開發(fā)商鍛煉出一支強(qiáng)大的人才隊(duì)伍，為以后的項(xiàng)目開發(fā)與公司發(fā)展奠定良好的人才基礎(chǔ)和綜合管理基礎(chǔ)。為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，四川金港企業(yè)營(yíng)銷公司將以專業(yè)理論、實(shí)操精神做好營(yíng)銷咨詢顧問服務(wù)。本營(yíng)銷方案的理論支撐體系有全程營(yíng)銷理論其核心思想就是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營(yíng)銷策劃，從項(xiàng)目所在地塊研究，可行性分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、形象包裝到營(yíng)銷推廣、銷售管理、物業(yè)服務(wù)和可持續(xù)性發(fā)展，把房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的社會(huì)資源按市場(chǎng)需求和營(yíng)銷策略進(jìn)行有效整合，以全面提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、快速銷售的目的。造夢(mèng)造勢(shì)與“眼球經(jīng)濟(jì)”理論現(xiàn)代房地產(chǎn)營(yíng)銷焦點(diǎn)是消費(fèi)者，營(yíng)銷策劃與市場(chǎng)推廣的最終目的就是讓買家買樓的過程，既是理性的，又是感性的。買房就是買一個(gè)生活夢(mèng)想。這個(gè)夢(mèng)在消費(fèi)者不成熟時(shí)靠炒作、靠引導(dǎo)，在消費(fèi)者成熟之后就要靠展示、靠服務(wù)。我們身處信息膨脹時(shí)代，營(yíng)銷就是傳播信息，“讓人知道，引人注意”，搶壓眼球，始終是第一位的目標(biāo)。如何吸引足夠的有效人群關(guān)注西灣國(guó)際社區(qū)，前往銷售點(diǎn)或項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)；如何持續(xù)不斷的制造熱點(diǎn)，如何讓項(xiàng)目從一開始就被整個(gè)社會(huì)所關(guān)注；如何通過各類媒體的配合和廣告安排的節(jié)奏，給目標(biāo)買家一個(gè)“非法不可，非看不可”的印象，通過制造夢(mèng)想制造人氣搶奪眼球，刺激購(gòu)買欲，形成從眾效益，是項(xiàng)目整合營(yíng)銷傳播策略的關(guān)鍵。蓄積銷售勢(shì)能理論所謂銷售勢(shì)能，就是指消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的心理價(jià)位與實(shí)際價(jià)格之間的落差，落差越大，勢(shì)能越大，銷售越暢。通過前期大量的產(chǎn)品品質(zhì)構(gòu)造、一系列造夢(mèng)造勢(shì)運(yùn)動(dòng)，目的就是要提升銷售勢(shì)能，抬升項(xiàng)目在消費(fèi)群體中的心理價(jià)位，然后在開盤時(shí)低價(jià)入市，達(dá)到快速銷售的目的。蓄水開閘理論蓄水開閘是對(duì)一些大型樓盤營(yíng)銷推廣過程的形象化比喻。它把開發(fā)商銷售現(xiàn)場(chǎng)和環(huán)境、樣板間等賣場(chǎng)的營(yíng)造叫做“筑池”，把通過造勢(shì)與造夢(mèng)大量蓄積目標(biāo)購(gòu)房者叫做“蓄水”，把開盤搶購(gòu)乃至每一次強(qiáng)勢(shì)推盤叫做“開閘”。當(dāng)池中水不多的時(shí)候，就再關(guān)閘，再蓄水；當(dāng)遇到天公特久干旱時(shí)，就人工降雨或從別的地方引水過來；如果水池不夠大，或者水流改道，就再修一個(gè)水池，重新蓄水。整合傳播理論營(yíng)銷，是識(shí)別人的合理的有效的需求并正確滿足之，如何“正確滿足”，重要的一點(diǎn)是要整合各種可以利用的資源，借助各種行之有效的手段公關(guān)活動(dòng)、新聞炒作、事件行銷、硬性廣告、口碑傳播等，造就眾人皆知的效應(yīng)，迅速提升品牌知名度、美譽(yù)度及忠誠(chéng)度。顧客關(guān)系管理以顧客為導(dǎo)向，貫穿營(yíng)銷全過程。以建立顧客滿意度并超越顧客期望為目標(biāo)，是營(yíng)銷的要義所在，也是項(xiàng)目成功的根本。細(xì)節(jié)服務(wù)理論對(duì)細(xì)節(jié)近乎完美的追求，是為了更充分的掌握大局。在銷售過程中，對(duì)客戶細(xì)致熱忱關(guān)心，具體關(guān)切的解說、現(xiàn)場(chǎng)陪同參觀、迎來送往的禮儀，體現(xiàn)出銷售服務(wù)的直接效果。本策劃書的主要框架是在分析大英房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)狀況、消費(fèi)群特征、自身資源的基礎(chǔ)上，透出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，據(jù)此制定整體營(yíng)銷策略、全面安排營(yíng)銷計(jì)劃、科學(xué)構(gòu)架營(yíng)銷組織、合理控制營(yíng)銷預(yù)算。在具體實(shí)操過程中，應(yīng)根據(jù)具體形勢(shì)的變化，調(diào)整營(yíng)銷策略。本策劃方案在擬定過程中充分考慮了可調(diào)性。相信通過貴我雙方的共同努力，西灣國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目能締造上上生活第一章大英房地產(chǎn)市場(chǎng)背景簡(jiǎn)析第一節(jié)大英市場(chǎng)綜述（1）市場(chǎng)調(diào)查與分析市場(chǎng)規(guī)模直接影響房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的成敗，過低估計(jì)會(huì)使企業(yè)失去有利的時(shí)機(jī)，過高的估計(jì)會(huì)造成產(chǎn)品的積壓，對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)就顯得尤為重要。由于受到人口、經(jīng)濟(jì)等客觀環(huán)境因素的影響，市場(chǎng)規(guī)模始終處于動(dòng)態(tài)變化之中，要認(rèn)真分析并掌握宏觀環(huán)境的變化趨勢(shì)及其對(duì)市場(chǎng)規(guī)模的影響，為營(yíng)銷決策提供科學(xué)的依據(jù)。住結(jié)構(gòu)遂寧市場(chǎng)綜述遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概述宅產(chǎn)品越來越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，包括房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在的產(chǎn)品品質(zhì)越來越多元化，以滿足不同的市場(chǎng)細(xì)分人群。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，消費(fèi)者選擇面增廣，需求決定產(chǎn)品的形態(tài)，多樣化的人群需求決定了住宅產(chǎn)品向著多元化方向發(fā)展。大英現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)隨著土地成本、建造費(fèi)用、房屋“以人為本”的人居質(zhì)量等方面的提升，價(jià)格必然有一定漲幅，目前大英處于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期，近幾年來開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求日益增長(zhǎng)。盡管近期國(guó)家調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，市場(chǎng)潛在變數(shù)增加，但市場(chǎng)前景仍然樂觀。投資保持快速增長(zhǎng)，投資增幅呈逐月走高的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。土地購(gòu)置面積大幅增長(zhǎng)，商品房施工面積大幅增長(zhǎng)。從去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前端發(fā)展勢(shì)頭看，如果今年宏觀調(diào)控保持穩(wěn)健，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)得以穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模會(huì)繼續(xù)有所擴(kuò)大。在人們收入提高的同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)也自然穩(wěn)步上升。盡管目前好的項(xiàng)目銷售勢(shì)頭良好，但區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)明顯會(huì)貫穿始終。但隨著住宅區(qū)域化的蓬勃發(fā)展，周邊人群的吸納能力也在成倍增強(qiáng)。目前大英房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，以后的發(fā)展應(yīng)該會(huì)更健康有序。（2）市內(nèi)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析樓盤名稱面積價(jià)格/M2【凱麗濱江】34632M22200元/M2【東城一品】335487M21650元/M2【天宏】86803M22000元/M2【近水樓臺(tái)】30000M21750元/M2【富源居】120000M21750元/M2【明月錦城】47162M21800元/M2【金港國(guó)際】40000M21800元/M2【盛世錦城】160000M22200元/M2（3）項(xiàng)目概況分析西灣國(guó)際社區(qū)住宅小區(qū)位于大英市主城區(qū)域，基地臨飛虹街，建筑地面積695178平方米，新建建筑面積地上50033平方米，地下車庫(kù)6350平方米。整體布局體現(xiàn)了以人為本尊重地形和環(huán)境構(gòu)想，并且符合規(guī)劃、消防、環(huán)保、防災(zāi)、減災(zāi)等要求。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間以及人與人之間的關(guān)系。從總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧、創(chuàng)造一個(gè)宜于現(xiàn)代商業(yè)與人居的環(huán)境空間。堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的原則，合理配置自然資源，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，配套建設(shè)各項(xiàng)目設(shè)施。堅(jiān)持實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則，積極采用新材料、新設(shè)備、推廣新技術(shù)。貫徹環(huán)保、安全衛(wèi)生、綠化、消防、節(jié)能、節(jié)約用地的設(shè)計(jì)原則。（4）項(xiàng)目區(qū)域人文歷史概況分析大英市位于四川盆城的中部，屬四川重要的交通樞紐，成渝經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市。大英市的城區(qū)未來將形成“森林環(huán)抱、山、水、城交融，開放型、組團(tuán)式、多中心”的格局，并打造成盆城商貿(mào)中心，區(qū)域性中心和生態(tài)園林城市。目前城區(qū)呈南北向的狹長(zhǎng)形，主要建筑布局在渠河和涪江之間，周邊自然水系環(huán)抱，形成“水城水在城中走，人在水上游”，帶狀城市在發(fā)展過程中，由于城市地位不高，造成兩端蕭條，中間繁榮的局面。大英山巒起伏，小溪縱橫，春紅夏綠，秋橙冬翠，古榕參天，獨(dú)具風(fēng)韻。歷來是川中政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，素有“東川巨邑“、“川中重鎮(zhèn)“之稱。自公元347年設(shè)郡以來，歷經(jīng)1600多年歷史，以其交通發(fā)達(dá)、文興商茂而成為川中政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，素有“小成都“之稱。經(jīng)過近20年的建設(shè)與發(fā)展，大英這座千年古城早已抖落歷史的風(fēng)塵，展現(xiàn)出迷人的新姿。大英市距成都約150公里，距重慶市約210公里，離兩區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心較遠(yuǎn)，對(duì)房地產(chǎn)的高端客戶分流量小，可以沉淀下大量的目標(biāo)存量客戶。2006年大英市城鎮(zhèn)人口14095萬(wàn)人。2006年大英市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值12962億元；全年職工平均工資為8708元，實(shí)際增長(zhǎng)132，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額8566億元，比上年增長(zhǎng)165，有較強(qiáng)的購(gòu)買力。大英大型企業(yè)較多，如明星電力、川中油礦、華潤(rùn)錦華等。第一、三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)。第二章消費(fèi)者/投資者分析第一節(jié)大英房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析區(qū)域偏好目前消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)域偏好主要集中在鬧市區(qū)，如城中心。產(chǎn)品偏好主力戶型為三室及二室，三室戶型面積集中在115145平方米區(qū)間，二室戶型面積集中在70結(jié)構(gòu)消費(fèi)習(xí)慣分析目標(biāo)市場(chǎng)定位及細(xì)分90平方米區(qū)間，且多位受訪者對(duì)雙衛(wèi)較強(qiáng)調(diào)，另外偏好現(xiàn)代化、簡(jiǎn)約化的建筑外立面，對(duì)建筑質(zhì)量要求較高。配套需要對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)提高，希望有好的小區(qū)品質(zhì)，但由于目前的低物管收費(fèi)現(xiàn)狀，可能對(duì)以后提高物業(yè)管理品質(zhì)形成制約，對(duì)安全、運(yùn)動(dòng)休閑、教育、醫(yī)療、綠化景觀的配套需求最強(qiáng)。價(jià)位傾向根據(jù)消費(fèi)者價(jià)格彈性的簡(jiǎn)單分析，市場(chǎng)價(jià)格引導(dǎo)空間有200300元/M2。目前大英市房地產(chǎn)消費(fèi)方式為分期付款及一次性付款，以及按揭信貸。媒介接觸習(xí)慣媒介相對(duì)落后，主要的媒介有大英廣播電視報(bào)、大英日?qǐng)?bào)、戶外媒體（含現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示）等，口碑傳播的效果相對(duì)更好。對(duì)城北的認(rèn)識(shí)大部分人都知道開發(fā)區(qū)規(guī)劃在城北，但比較模糊，需要對(duì)消費(fèi)者的投資意識(shí)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)等加以引導(dǎo)。第二節(jié)本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位及細(xì)分消費(fèi)者是市場(chǎng)的主盡可能因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活價(jià)值觀中基本的欲望與需求，才是樓盤的生存之本。根據(jù)西灣國(guó)際社區(qū)市調(diào)報(bào)告，我們把項(xiàng)目各檔次產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群劃分為兩類第一類高收入消費(fèi)群主要是復(fù)式單位，錯(cuò)層單位的購(gòu)買者。主力戶型面積為120180M2，可以接受的房屋總價(jià)在1120萬(wàn)之間。年齡層次為3050歲之間。目前居住在大英市中心。身份特征為中高收入人士。教育程度為初中以上學(xué)歷。職業(yè)狀況為中高層管理者或?qū)I(yè)技術(shù)人員。專業(yè)行業(yè)性的買入人群職業(yè)背景大多為（想轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的）國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、政府官員、商人、私營(yíng)企業(yè)主、職業(yè)管理層，大英周邊區(qū)域欲到大英置業(yè)的外來人員（約占20）。年經(jīng)濟(jì)收入一般在3萬(wàn)元以上。家庭成員以三口之家或三代同堂居多。興趣愛好有文藝、運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、聚會(huì)。多為二次置業(yè)。第二類中等收入消費(fèi)群主要是多層詳房的購(gòu)買者。主力戶型面積為70120M2，可以接受的房款總價(jià)在511萬(wàn)元之間。年齡層次分為兩塊，一是2545歲的中青年，二是50歲以上的老年人。身份特征為中青年創(chuàng)業(yè)者、職業(yè)管理層、專業(yè)技術(shù)人員（醫(yī)生、律師、工程師）、自由職業(yè)者、金融、文藝工作者、政府機(jī)關(guān)干部，離退休老人、外出打工者等；其中2545歲的消費(fèi)群體在按揭貸款消費(fèi)上有很大的引導(dǎo)空間。教育程度主要為高中以上學(xué)歷。月收入在1200元以上，或有一定的積蓄。家庭成員以三口之家居多。興趣愛好有文藝、體育、休閑、度假、聚會(huì)等，喜歡優(yōu)美環(huán)境，能夠接受新鮮事物，性格樂觀開朗。他們大多是首次置業(yè)，或改善原有居住條件。通過對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市的市民消費(fèi)形態(tài)分析所得，隨著家庭開始階段的推遲與延長(zhǎng)，購(gòu)房者正在趨向年輕化。對(duì)年輕也有了新的理解，2545皆調(diào)之年輕人。年輕、高收入、較高學(xué)歷的一代已經(jīng)成為最主要的購(gòu)房消費(fèi)群。這一點(diǎn)在大英也逐漸明顯。年輕人對(duì)戶型結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境、配套和社區(qū)文化的要求與其他年齡層的消費(fèi)群有所不同，他們具有獨(dú)特的品位與品味，具有新潮、時(shí)尚、個(gè)性突出的特點(diǎn)，對(duì)樓盤生活的理解更加深刻。都市年輕一代的理想居住形態(tài)是需求詳細(xì)訴求點(diǎn)地段滿足工作、生活的方便性，交通便捷社區(qū)環(huán)境尊崇、健康、生態(tài)、和諧、安全會(huì)所活動(dòng)性、參與性戶型舒適而適用生活配套盡可能在社區(qū)內(nèi)全面解決智能化信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的引用子女教育具有良好的文化氛圍、有益與子女成長(zhǎng)社區(qū)文化積極向上，健康快樂特以類聚，人以群分，我們認(rèn)為，與其把購(gòu)房者說成是消費(fèi)者，不如說成是生活者，西灣國(guó)際社區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)該從生活觀念、生活態(tài)度來劃分，與之相對(duì)應(yīng)，用一句易記上口的主題詞來概括這一大型項(xiàng)目，給它一個(gè)鮮明的，令人印象深刻，并與傳播差異性和獨(dú)特性的開發(fā)理念或市場(chǎng)定位，為此，我們應(yīng)該從生活的角度去挖掘，去提煉。第三章項(xiàng)目自身分析結(jié)構(gòu)項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析第一節(jié)項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)1、良好的政策資源宏輝開發(fā)公司（開發(fā)商）擁有良好的政府關(guān)系資源，可以爭(zhēng)取合理優(yōu)惠的稅收、工商等政策。2、良好的新聞媒體關(guān)系公司中高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層與媒體的良好關(guān)系，可以保障項(xiàng)目信息的暢通。3、項(xiàng)目超大規(guī)模僅次于大英花園，各項(xiàng)生活、公建、商業(yè)配套設(shè)施齊備完善，能滿足小區(qū)業(yè)主各方面的生活需求和文化、健康需求。4、離濱江觀音湖不遠(yuǎn)，擁有豐富的人文景觀。5、距離繁華很近，交通極為便捷，轉(zhuǎn)眼可達(dá)大英最繁華之地。6、物業(yè)管理引進(jìn)先進(jìn)物管模式，引進(jìn)智能化系統(tǒng)，目標(biāo)消費(fèi)群認(rèn)同度高。7、環(huán)境規(guī)劃主題式園林規(guī)劃，做到戶戶有景，推窗即景，將水景、園景、建筑景觀、街景四位一體，和諧共生。8、戶型多種時(shí)尚潮流戶型、多種面積大小的戶型，具有極大的市場(chǎng)包容性，戶型結(jié)構(gòu)科學(xué)、合理。9、社會(huì)文化以運(yùn)動(dòng)為主題，營(yíng)造小區(qū)主題文化，提供人文交流條件，創(chuàng)建社區(qū)文化品牌。10、開發(fā)商實(shí)力已在大英開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、劣勢(shì)1、環(huán)境配套目前周邊環(huán)境較差。2、治安城北電子眼少3、消費(fèi)認(rèn)知消費(fèi)者對(duì)城北區(qū)域的認(rèn)可度較低。4、品牌力西灣國(guó)際社區(qū)目前在大英市民中的知名度、被關(guān)注度還不高，企業(yè)品牌想象有待提升。5、高容積率25。三、機(jī)會(huì)1、區(qū)位開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，項(xiàng)目地處未來的居住區(qū)與城市副中心，具備較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和新城魅力。2、交通兩條最重要的城市主干道，外接濱江大道，交通快捷方便。3、區(qū)域形象城北片區(qū)舊城改造，區(qū)域的整體形象將很快得到改善。四、威脅1、市場(chǎng)分流大英其他區(qū)域樓盤的開發(fā)將造成較大的市場(chǎng)分流。2、其他不可預(yù)見的社會(huì)因素的影響。第二節(jié)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析一、符合市場(chǎng)的產(chǎn)品1、規(guī)劃項(xiàng)目的整體規(guī)劃科學(xué)、合理，具備高品質(zhì)樓盤的素質(zhì)。2、外立面美觀、輕快的淺色系、簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，美觀的飄窗形成大氣的視覺天際線。3、戶型符合市場(chǎng)的錯(cuò)層、平層住宅，流行的雙衛(wèi)概念。4、高綠化率住宅首層架空，立體綠化。5、面積主力面積在90140平方米之間。6、智能化系統(tǒng)提供閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)等，業(yè)主高度享受高科技帶來的舒適和擁有更多的服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)。二、優(yōu)美的景觀環(huán)境1、外環(huán)境、開發(fā)區(qū)、靈泉寺、大英二中等，同時(shí)周邊將逐步拆遷形成好的大環(huán)境。2、內(nèi)環(huán)境大門觀景廣場(chǎng)，中庭音樂廣場(chǎng)，多處組團(tuán)主題景觀、知名園林景觀公司設(shè)計(jì)施工，良好的小區(qū)環(huán)境，兼具中心景觀和組團(tuán)環(huán)境的均好性。3、高綠化率三、完善的配套體系1、教育本項(xiàng)目周邊擁有的大英二中的包裝；與知名院校共建幼兒園及素質(zhì)培訓(xùn)學(xué)校等。2、醫(yī)療與周邊或市區(qū)最好的醫(yī)院合作建立“特約醫(yī)療站”。3、購(gòu)物建立商業(yè)中心、引入大型超市，滿足購(gòu)物方便。4、餐飲娛樂設(shè)備主題餐飲商業(yè)休閑風(fēng)情街。5、運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)內(nèi)置羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)吧、保健美容、臺(tái)球室等各種運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。6、金融與項(xiàng)目周邊的金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，為社區(qū)業(yè)主提供“貴賓服務(wù)”。四、一流的物業(yè)管理系統(tǒng)1、維護(hù)良好的社區(qū)環(huán)境。2、系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體系。3、內(nèi)部良好的信息交流（投訴）平臺(tái)。4、豐富的業(yè)主生活。5、安全安定的社區(qū)治安。6、其他親情化服務(wù)等。第四章項(xiàng)目定位第一節(jié)總體定位西灣國(guó)際社區(qū)總體定位為大英地區(qū)經(jīng)典樓盤的代表作都市新坐標(biāo)，成功人士引以為榮的居所，項(xiàng)目擁有一流的居住環(huán)境、一流的配套設(shè)施、一流的物業(yè)管理，是高品質(zhì)生活及名士身體的象征。第二節(jié)項(xiàng)目定位一、功能定位純宅美地，體現(xiàn)家的寧?kù)o之美社區(qū)環(huán)境優(yōu)美和功能設(shè)施具全體現(xiàn)“以人為本”之上上生活。二、物業(yè)類型定位住宅281高層電梯公寓社區(qū)功能服務(wù)和家政理財(cái)教育服務(wù)。三、檔次定位住宅中高檔次四、價(jià)格定位住宅均價(jià)2000元/平方米左右五、差異化定位住宅大英迄今綜合品質(zhì)最高、規(guī)模前矛、配套完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，一流物業(yè)管理水平、親情化服務(wù)、以健康為主題的新型高品位社區(qū)。第三節(jié)項(xiàng)目定位語(yǔ)“西灣國(guó)際社區(qū)，純宅美地，品尚榮耀（經(jīng)典名盤品尚榮耀）”第四節(jié)主題廣告語(yǔ)“西灣國(guó)際社區(qū)，上上生活”第五章項(xiàng)目總體營(yíng)銷策劃方案項(xiàng)目營(yíng)銷力分析第一節(jié)本項(xiàng)目營(yíng)銷力分析一、核心價(jià)值整個(gè)“西灣國(guó)際社區(qū)”項(xiàng)目為大型健康生活樣板社區(qū)，公建及內(nèi)部配套設(shè)施齊全，建筑質(zhì)量過硬，外觀現(xiàn)代時(shí)尚，環(huán)境規(guī)劃合理，既有中心景觀，又兼具多元性、均好性，生活動(dòng)線及商業(yè)動(dòng)線設(shè)置科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，能充分滿足目標(biāo)項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路宣傳賣點(diǎn)提煉價(jià)格策略營(yíng)銷工具準(zhǔn)備廣告推廣策略銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略公關(guān)促銷活動(dòng)策略消費(fèi)群體對(duì)住宅或商鋪的需求，是追求高品質(zhì)生活人士的理想生活家園。二、附加價(jià)值本項(xiàng)目開發(fā)商（投資商）宏輝開發(fā)公司、皆具有較高的知名度，再加上車馬的顧問品牌、物管品牌以及類似于“陽(yáng)光生活方式”的社區(qū)文化等，必將為項(xiàng)目提升更多的附加值。第二節(jié)本項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路【營(yíng)銷中心思路】“西灣國(guó)際社區(qū)，上上生活”在項(xiàng)目的“上上”兩字上做文章，通過上上形象工程、上上居家系統(tǒng)、上上生活方式等整體性、創(chuàng)新性開展?fàn)I銷工作，實(shí)現(xiàn)品牌創(chuàng)新、文化創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新。并在營(yíng)銷的全過程中，以“體驗(yàn)”的方式與目標(biāo)消費(fèi)群體形成互動(dòng)，以良好的口碑保持項(xiàng)目旺銷?！舅悸芬弧恐厮軈^(qū)域形象“上上形象工程”本項(xiàng)目所在的城北區(qū)域目前在消費(fèi)者心中的形象，已經(jīng)成為本項(xiàng)目銷售的最大阻力，如何改變?cè)搮^(qū)域在消費(fèi)者心中的形象，成為本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃需要解決的首要問題。充分認(rèn)識(shí)城北，認(rèn)識(shí)城北在地產(chǎn)開發(fā)和營(yíng)銷上的優(yōu)勢(shì)和不足，揚(yáng)長(zhǎng)避短，重塑城北區(qū)域形象，成為本項(xiàng)目營(yíng)銷第一個(gè)需要攻克的難題，我們?yōu)檫@一輪的營(yíng)銷攻勢(shì)定名為“經(jīng)典形象工程”。（內(nèi)容詳見第六章第一節(jié)）?！舅悸范宽?xiàng)目形象包裝“未來居家系統(tǒng)”除了區(qū)域形象需要塑造外，項(xiàng)目自身形象塑造也同等重要。本項(xiàng)目將為目標(biāo)消費(fèi)群體提供一套完整的、系統(tǒng)的生活、居家、經(jīng)商解決方案完整的產(chǎn)品系統(tǒng)、完整的服務(wù)系統(tǒng)、新穎的生活方式。我們將“高品質(zhì)生活及身份的名片，成功人士引以為榮的居所”作為項(xiàng)目形象塑造的目標(biāo)，全面演繹和引導(dǎo)城北社區(qū)居住的新趨勢(shì)。我們將這一輪營(yíng)銷攻勢(shì)稱之為“上上居家系統(tǒng)”，它包括完整的產(chǎn)品系統(tǒng)、完整的服務(wù)系統(tǒng)、新穎的生活方式，同時(shí)，在營(yíng)銷中我們將賦予項(xiàng)目更多的附加值，如（1）有氧社區(qū)（02社區(qū)）把社區(qū)綠化廣場(chǎng)及商業(yè)步行街做成目前全市規(guī)模最大的融水景、園景、街景三位一體的墨西哥風(fēng)情休閑街，回歸自然，享受美景，情景處處，意趣萬(wàn)千。（2）智能社區(qū)第一個(gè)智能化大型社區(qū)，網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)無處不在，電話、電視、電腦網(wǎng)絡(luò)一體化，生活方便輕松。（3）學(xué)府社區(qū)置業(yè)，不只是一次購(gòu)房，更是一次生活體驗(yàn)。全心全意為業(yè)主著想，更應(yīng)為其子孫后代著想。項(xiàng)目周邊有大英實(shí)驗(yàn)中學(xué)及其他大英知名小學(xué)、幼兒園，建議與某知名幼兒園共同籌建幼兒園。（4）VIP社區(qū)為業(yè)主提供統(tǒng)一的酒店式服務(wù)，將酒店式服務(wù)公寓的模式向全區(qū)個(gè)延，面向全區(qū)業(yè)主提供統(tǒng)一的社區(qū)配套服務(wù)，包括送菜、訂餐、家居清潔、洗衣干衣、家電維護(hù)、汽車租用、訂閱書報(bào)、訂購(gòu)車船飛機(jī)票，同時(shí)發(fā)放業(yè)主VIP卡，為業(yè)主提供購(gòu)物、休閑、飲食、旅游、康體等方面的優(yōu)惠服務(wù)。（5）健康社區(qū)與周邊大英醫(yī)院及其他知名醫(yī)院建立良好關(guān)系，對(duì)社區(qū)業(yè)主實(shí)行“特約貴賓服務(wù)”，建立業(yè)主健康醫(yī)療保健卡，提供預(yù)約上門醫(yī)療保健服務(wù)和全區(qū)統(tǒng)一的應(yīng)急救護(hù)服務(wù)。（6）文化社區(qū)文化廣場(chǎng)、康體中心、運(yùn)動(dòng)中心、豐富多彩的社區(qū)文化和配套設(shè)施，成為業(yè)主感受文明生活的組成部分。（7）安全社區(qū)物管前期介入，讓消費(fèi)者能夠感受到居住后的安全感，同時(shí)配備較先進(jìn)的報(bào)警系統(tǒng)，提升項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境的安全感。【思路三】體驗(yàn)式營(yíng)銷由于本項(xiàng)目處在舊城區(qū)，在大英市民心中的形象較差，對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度低，本項(xiàng)目要想征服消費(fèi)者，必須要讓消費(fèi)者參與進(jìn)來，親自體驗(yàn)小區(qū)的環(huán)境、產(chǎn)品、物管、生活方式等，形成良性的營(yíng)銷互動(dòng)。因此，項(xiàng)目動(dòng)作的各階段都應(yīng)設(shè)置社區(qū)主題活動(dòng)（主要是家庭參與性活動(dòng)），邀請(qǐng)目標(biāo)客戶參與，在活動(dòng)中體驗(yàn)項(xiàng)目及社區(qū)生活，讓真實(shí)打動(dòng)消費(fèi)者。并建立和維護(hù)以“21世紀(jì)城市健康生活”為特征的社區(qū)文化和社區(qū)生活方式，啟動(dòng)業(yè)主“口碑工程”，靠品牌和口碑持續(xù)旺銷。【思路四】精確制導(dǎo)“點(diǎn)射”，精確尋找目標(biāo)客戶本項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要集中在中高收入階層，而在大英，這部分群體特征明顯，一部分是在本地有事業(yè)的外地客戶，二部分是企事業(yè)機(jī)關(guān)的干部職員需要二次或二次以上置業(yè)的群體，第三部分是大英周邊區(qū)域有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望到大英置業(yè)的群體，另外還有部分外地打工回家的群體。因此針對(duì)這部分群體的特征，制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，進(jìn)行“點(diǎn)射”，提高銷售的準(zhǔn)確率，降低營(yíng)銷費(fèi)用。如針對(duì)企事業(yè)機(jī)關(guān)的干部（如聯(lián)通、移動(dòng)、財(cái)政所、銀行、高校、電力局、稅務(wù)局等）對(duì)每個(gè)單位進(jìn)行專題項(xiàng)目推薦會(huì)或直接郵寄資料。針對(duì)在本地有事業(yè)的外地客戶；可在各大賓館大廳設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)，因?yàn)檫@類群體多住在酒店。針對(duì)外地打工者，在他們返鄉(xiāng)的高峰期（如五一、十一、春節(jié)），進(jìn)行相應(yīng)的公關(guān)促銷活動(dòng)?！舅悸肺濉慨a(chǎn)品持續(xù)改進(jìn)預(yù)留項(xiàng)目改進(jìn)空間，不斷在項(xiàng)目建筑風(fēng)格、戶型、環(huán)境營(yíng)造和廣告創(chuàng)意上尋求創(chuàng)新和突破、鞏固基礎(chǔ)性客戶，靠創(chuàng)新領(lǐng)跑市場(chǎng)?！舅悸妨恳龑?dǎo)消費(fèi)就目前大英房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，消費(fèi)者購(gòu)買商品房還主要以分期付款和一次性付款為主，按揭購(gòu)房的接受還不是很高，這與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和收入保障有關(guān)。但針對(duì)在如銀行、政府機(jī)關(guān)部門、高校、醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)等收入穩(wěn)定且收入較高的群體，引導(dǎo)其按揭購(gòu)房的消費(fèi)習(xí)慣，將擴(kuò)大本項(xiàng)目的購(gòu)買群體。方法一加強(qiáng)對(duì)金融部門的公關(guān)，爭(zhēng)取更多更好的金融服務(wù)產(chǎn)品。方法二通過宣傳引導(dǎo)消費(fèi)者“用未來的錢，改善今天的生活”?！舅悸菲摺夸N售控制制造恒溫效應(yīng)對(duì)西灣國(guó)際社區(qū)銷售全過程進(jìn)行總體規(guī)劃