彭州市蒙陽(yáng)鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（草案）一、項(xiàng)目概況與環(huán)境11、項(xiàng)目概況四川省成都市彭州蒙陽(yáng)鎮(zhèn)位于成都市北郊，彭州市的東南部。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)城區(qū)地處成都市轄區(qū)內(nèi)彭州、新都和德陽(yáng)市轄區(qū)內(nèi)什邡、廣漢等市（區(qū)、縣）交界處，東距德陽(yáng)市廣漢城區(qū)17KM；西距成都市彭州城區(qū)18KM；南距成都市區(qū)22KM；距成都市繞城高速16KM；北距德陽(yáng)市什邡城區(qū)15KM。地理位置十分優(yōu)越，歷來是商賈云集的川西經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。她以其悠久的歷史、深厚的文化底蘊(yùn)、便利的交通而著稱。是一個(gè)物華天寶、人杰地靈、文化昌盛、經(jīng)濟(jì)繁榮而又充滿生機(jī)活力的川西名鎮(zhèn)。現(xiàn)已成為彭州市第一大集鎮(zhèn)。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)幅員面積82平方公里，總?cè)丝?9萬(wàn)人，轄21個(gè)行政村、7個(gè)社區(qū)居委會(huì)；城鎮(zhèn)既有建成區(qū)域面積157平方公里，城鎮(zhèn)常住人口21萬(wàn)人，流動(dòng)人口超過3萬(wàn)人。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)規(guī)劃人口9萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模853平方公里，是成都未來重點(diǎn)發(fā)展的小城市，彭州副中心；是醫(yī)藥宗師唐忠海、川劇大師陽(yáng)友鶴、抗日名將李宗舫、革命先烈楊達(dá)的故鄉(xiāng)。悠悠蒙江水哺育萬(wàn)千蒙州人萬(wàn)年不衰，滄桑蒙州城培育代代蒙陽(yáng)人千年不息。在1400多年的浩蕩文明史中，蒙陽(yáng)鎮(zhèn)以其獨(dú)特凝聚力和輻射力，成為古代重要商業(yè)物資集散地，成為彭州市最大的區(qū)域中心鎮(zhèn)，并將成為成都北郊一顆冉冉升起的明珠。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)城區(qū)區(qū)域內(nèi)名勝古跡眾多，民間歌謠“東塔、南橋、西石頭，北街有個(gè)魁星樓”，簡(jiǎn)單概括了城區(qū)區(qū)域內(nèi)的東塔寺、二道橋、圓石頭、魁星樓四處主要古跡。但是由于歷史上的人為破壞，許多文化古跡均已受到嚴(yán)重破壞。近年來，蒙陽(yáng)鎮(zhèn)充分利用歷史資源，正積極對(duì)古跡遺址進(jìn)行重建或修復(fù)。最為著名的要屬蒙陽(yáng)鎮(zhèn)青龍村境內(nèi)的距今3000多年的商周文化遺址，它與聞名全國(guó)的廣漢三星堆文化遺址同在一個(gè)文化臺(tái)地上，遺址總面積10平方公里。先后在該遺址上出土了數(shù)十件青銅器，包括刻有精美紋飾的青銅酒器和大量青銅兵器，屬于距今3000年左右的商末周初時(shí)期之物。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)地處西南地區(qū)最活躍的成德綿經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶核心區(qū)域，成都市建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市示范線上，膏腴之地天府之國(guó)腹心，自古就是商業(yè)物資的集散地?；拘纬闪艘赞r(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、物流及配套產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，服裝產(chǎn)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)格局。2010年，蒙陽(yáng)被四川省確定為“中國(guó)四川（彭州）國(guó)際蔬菜博覽會(huì)”的永久舉辦地。12、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)歷史地理沿革121、歷史地理蒙陽(yáng)鎮(zhèn)歷史悠久，素有“蒙州左都，天彭重鎮(zhèn)”之稱。蒙陽(yáng)為古蜀王杜宇城邑“繁”所在之地。按華陽(yáng)國(guó)志記載“繁縣，郡北九十里，有泉水稻田”。公元前316年經(jīng)歷兩漢、三國(guó)、唐、宋、元、明四朝，蒙陽(yáng)縣經(jīng)歷了七百年之久；明洪武十年（公元1377年）彭州改州為彭縣，蒙陽(yáng)也廢縣設(shè)鎮(zhèn)，稱蒙陽(yáng)鎮(zhèn)。明初至今，蒙陽(yáng)鎮(zhèn)一直為彭縣（彭州市）轄鎮(zhèn)，鎮(zhèn)名歷經(jīng)七百多年無改變。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)擁有距今3000多年的商周文化遺址和蒙陽(yáng)古城遺址，擁有江西會(huì)館、福建會(huì)館、湖廣會(huì)館等文化場(chǎng)所。是眾多名人志士的故鄉(xiāng)，具有悠久的歷史和豐厚的文化底蘊(yùn)。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)亞熱帶濕潤(rùn)氣候，氣候溫和，雨量充沛，物產(chǎn)豐富，成都市最大的無公害蔬菜生產(chǎn)基地之一。122、古鎮(zhèn)風(fēng)格蒙陽(yáng)鎮(zhèn)現(xiàn)存的舊城建筑為明清時(shí)期風(fēng)格。七大會(huì)館、“九宮十八廟”承載了蒙陽(yáng)道不盡說不完的文化風(fēng)韻。雕梁畫棟間，可窺見歷史的文淵；花格窗欞中，可透出當(dāng)年康富的民俗；石階地磚的變遷，可讀出家業(yè)的興衰；屋型的風(fēng)格特點(diǎn)，可折射出那個(gè)年代的繁華盛景。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)東南西北四條大街至今仍然保留著清民時(shí)期的街道格局，古民宅骨架尚存。123、民俗文化蒙陽(yáng)，以其多姿多彩的民俗文化讓人流連忘返，民間工藝巧奪天工，傳統(tǒng)小吃回味無窮，川蜀戲曲流傳于世特殊節(jié)日1、火神會(huì)每年農(nóng)歷二月，川王宮內(nèi)設(shè)壇五至七天，造紙船，街市上禁買肉食。2、金銀物品交易會(huì)每年三月初一至三月初十，唱大戲十天。3、觀音會(huì)每年農(nóng)歷三月十九日。4、佛祖會(huì)每年農(nóng)歷四月初八日。5、天師會(huì)每年端午節(jié)，唱木偶戲、民俗表演。6、云豐會(huì)每年農(nóng)歷六月初六日。人們穿古裝扮鬼神模樣，裝喜神，游大街，齋戒三天，游街一天。7、壁山會(huì)每年農(nóng)歷七月初七日。8、九皇會(huì)每年農(nóng)歷九月初一至初九日，九皇壽辰，吃素、忌酒。9、禹王會(huì)川王宮內(nèi)設(shè)壇求雨。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)特色餐飲黃蕎面、張糍粑、周抄手、特色腌鹵。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)特色工藝手工工藝鑄造、手工棉布紗。124、文物古跡1、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)古城遺址建國(guó)后，四川大學(xué)歷史系考古小組曾在蒙陽(yáng)鎮(zhèn)外北“鬼門關(guān)”一帶和蒙陽(yáng)鎮(zhèn)外東譚家碾一帶發(fā)現(xiàn)尚有殘存的古城墻遺址。2、半截塔遺址在蒙陽(yáng)鎮(zhèn)東塔社區(qū)，為宋塔，殘塔在文革期間被拆毀，現(xiàn)于遺址上新建東塔寺。3、商周青銅文化遺址1959年、1980年先后兩次在蒙陽(yáng)鎮(zhèn)青江社區(qū)武顯廟南側(cè)出土窖藏青銅器、禮器和兵器共40件。經(jīng)四川省博物館專家鑒定，是距今3000年左右的商末周初時(shí)期文物，尤以羊角銅罍工藝精湛，圖案生動(dòng)精美工藝水平和藝術(shù)價(jià)值最高，被評(píng)為國(guó)家一級(jí)文物，曾在北京中國(guó)歷史博物館展出。獸面象首紋銅罍，現(xiàn)藏于四川省博物館，造型大方、鑄造精美，被稱為四川省博物館的鎮(zhèn)館之寶。人面牛紋大銅罍與廣漢三星堆青銅大立人的頭飾有幾分相象，使人猜測(cè)它們之間是否存在某種淵源關(guān)系。1990年6月，這批文物國(guó)家文物局列為“中國(guó)文物精華”，在故宮文華殿展覽。125、古今人文薈萃鐘靈毓秀的水土和古老昌盛的文化，滋養(yǎng)了一代又一代錦心繡口的杰出人物，蒙陽(yáng)正所謂人文薈萃，代有奇才。1、本土人物1）陽(yáng)友鶴（19131984）蒙陽(yáng)鎮(zhèn)北街人，藝名筱桐鳳，國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)的川劇表演藝術(shù)家、戲曲教育家，有“四川的梅蘭芳”之稱，其弟子川劇“變臉王”彭登懷將川劇文化推向了世界。由郭銘彝、陽(yáng)榮秀編著，四川文藝出版社出版的一代桐鳳記錄了其生平。中國(guó)劇作家、現(xiàn)代戲劇運(yùn)動(dòng)組織者陽(yáng)翰笙先生曾有詩(shī)贊美鳳舞桐聲天下聞，梨園何處不思君，濃情美藝幾曾去，細(xì)雨滋潤(rùn)花色深。2）艾蕪（19041992原名湯道耕，現(xiàn)代著名作家，代表作有南行記等。祖籍蒙陽(yáng)鎮(zhèn)白土河村，1917年舉家從新都縣清流鄉(xiāng)遷回祖籍地李家碾，早年曾就讀于當(dāng)?shù)厝d寺初等小學(xué)，青少年時(shí)期在蒙陽(yáng)度過。3）楊監(jiān)于（18711929）蒙陽(yáng)鎮(zhèn)北街人。清末民初，蒙陽(yáng)一帶盜匪猖獗，楊監(jiān)于開辦民團(tuán)，治平匪患，鏟煙禁煙，事事身先士卒，為保衛(wèi)鄉(xiāng)梓安寧，做出了卓越貢獻(xiàn)，名播西蜀。川西道尹熊克武曾為其親授褒匾，后四川督辦楊森也頗加器重。原北街民辦小學(xué)校址為其舊宅。4）楊達(dá)（19021927）蒙陽(yáng)鎮(zhèn)北街人。革命先賢，八一南昌起義前任朱德的秘書，八一南昌起義后被捕就義。原北街幼兒園園址為其故居。5）唐宗海（18461897）蒙陽(yáng)鎮(zhèn)三邑人。我國(guó)匯通中西醫(yī)學(xué)的先驅(qū)之一，醫(yī)術(shù)曾名噪江浙。6）李季偉（18991972）蒙陽(yáng)鎮(zhèn)竹瓦高橋村人。川北農(nóng)工學(xué)院創(chuàng)始人，蒙陽(yáng)中學(xué)主要?jiǎng)?chuàng)始人之一。7）李宗舫（18911954）蒙陽(yáng)鎮(zhèn)東塔村人，抗日名將，劉伯承同學(xué)，曾護(hù)送朱德過國(guó)統(tǒng)區(qū)。8）劉飏艇（18771946）蒙陽(yáng)鎮(zhèn)普陀村人。在天文、數(shù)學(xué)方面造詣很深，尤精歷法，著有永年歷。2、客寓名人1）劉伯承（18921986）1917年劉伯承任熊克武部隊(duì)石清揚(yáng)師的營(yíng)長(zhǎng)，曾在北街福建館駐軍數(shù)月。2）李調(diào)元（17341803）德陽(yáng)羅江人。有詩(shī)詠蒙陽(yáng)。13、道路改造后的道路主干道寬度16米。14、給水本工程的給水系統(tǒng)直接由市政管網(wǎng)接入。15、排水生活排水系統(tǒng)直接由市政管網(wǎng)排入。后期工程已有完備的雨、污水管網(wǎng)。16、雨水設(shè)計(jì)按該地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式進(jìn)行計(jì)算。17、用電市政專用線供電系統(tǒng)。18、通信由市話網(wǎng)引入。19、有線電視彭州廣播電視局提供轉(zhuǎn)換設(shè)備及信號(hào)增益設(shè)備機(jī)房，并且負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)傳輸光纖及管道敷設(shè)。二、蒙陽(yáng)總體發(fā)展分析1、農(nóng)業(yè)主要有水稻、小麥、薯芋、玉米等。經(jīng)濟(jì)作物主要種植蔬菜、油菜等，種植面積達(dá)61314畝，另有零星彭州柚、花卉栽種。此外，養(yǎng)殖業(yè)以養(yǎng)殖生豬、家兔和雞、鴨、鵝等小家禽為主。2、工業(yè)蒙陽(yáng)鎮(zhèn)工業(yè)基礎(chǔ)較好，有一批經(jīng)營(yíng)狀況較好的骨干工業(yè)企業(yè)。全鎮(zhèn)形成了鋼鐵冶金、機(jī)械加工、食品加工、物流運(yùn)輸?shù)榷嚅T類的產(chǎn)業(yè)集群。3、第三產(chǎn)業(yè)蒙陽(yáng)鎮(zhèn)位于彭州、青白江、新都、什邡、廣漢等幾市縣交界處，城鎮(zhèn)商業(yè)貿(mào)易繁榮興旺，各種商業(yè)配套設(shè)施較為齊全，沿街商鋪林立，是彭州市東南面商業(yè)貿(mào)易中心。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)水、電、氣供應(yīng)充足，35千伏安變電站、自來水廠、配氣站等市政基礎(chǔ)設(shè)施基本配套。郵電、通訊、有線電視網(wǎng)絡(luò)設(shè)施已經(jīng)完善，電話、有線電視網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)進(jìn)村入戶，文化、娛樂、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)遍布鎮(zhèn)區(qū)主要街道。形成了東、西、南、北4條主要街道和6條二級(jí)街道。以蒙陽(yáng)鎮(zhèn)為中心，有連接成都、什邡、廣漢、新都、彭州等大中城市的省道和縣道，有成網(wǎng)絡(luò)狀的“村村通”水泥路。三、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)遠(yuǎn)景規(guī)劃蒙陽(yáng)鎮(zhèn)被成都市確定為14個(gè)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)之一。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)堅(jiān)持“城市要建設(shè)，規(guī)劃必先行”的觀念，用經(jīng)營(yíng)的理念加快了科學(xué)編制總體規(guī)劃和各專業(yè)規(guī)劃的步伐。總體規(guī)劃為了加快優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)步伐，使蒙陽(yáng)鎮(zhèn)在一定區(qū)域內(nèi)起到中心和帶動(dòng)作用，在成都市建委和規(guī)劃局的大力支持下，蒙陽(yáng)鎮(zhèn)充分發(fā)揮規(guī)劃的龍頭作用，立即啟動(dòng)了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編工作，已完成了新的規(guī)劃方案的編制工作。依托成都，建設(shè)冶金鑄造、機(jī)械加工、農(nóng)產(chǎn)品種植和食品加工基地，把蒙陽(yáng)鎮(zhèn)打造成為成都北部明珠、彭州工貿(mào)重鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)高科技產(chǎn)業(yè)基地；確定了發(fā)展方向城市向南、向西發(fā)展。規(guī)劃到2020年城鎮(zhèn)規(guī)模達(dá)到8平方公里、城鎮(zhèn)人口達(dá)到6萬(wàn)人，形成商貿(mào)居住休閑娛樂旅游區(qū)域、工業(yè)物流區(qū)域、農(nóng)業(yè)高科技產(chǎn)業(yè)基地等三大集中發(fā)展區(qū)域。四、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域的現(xiàn)狀蒙陽(yáng)鎮(zhèn)現(xiàn)存建筑為明清時(shí)期風(fēng)格，清末民初所建，大部分是小青瓦屋頂、木質(zhì)結(jié)構(gòu)建筑，且年久失修，其中部分古典建筑還有所保存；街道狹窄、坑洼不平；規(guī)劃排列參差不齊，商業(yè)鋪面檔次較低，住宅區(qū)域大部分屬于低洼棚戶區(qū)。噬需合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，綜合改造整治。目前，蒙陽(yáng)鎮(zhèn)城區(qū)規(guī)劃總面積157平方公里（約157萬(wàn)）。舊城拆遷區(qū)域總面積1044畝，凈用地面積862畝，扣除已經(jīng)改造地塊（電信支局、蒙陽(yáng)中學(xué)、蒙陽(yáng)小學(xué)、固信公司、麗苑小區(qū)、鑫荷商城、福苑美景）197畝。實(shí)際可以利用土地約665畝，待征集體土地588畝。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)建筑情況，需征收房屋總建筑面積為257600。其中，城鎮(zhèn)住宅面積102700，農(nóng)村住宅面積75500，營(yíng)業(yè)用房面積32300，生產(chǎn)辦公用房面積30200，其它用房面積16900；城區(qū)住戶總?cè)丝?668人，其中城鎮(zhèn)人口5463人，農(nóng)村人口1205人；城區(qū)住戶總戶數(shù)1973戶，企業(yè)、事業(yè)單位23家，用地281畝。目前，蒙陽(yáng)鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)商業(yè)用地及住宅用地價(jià)格平均約120萬(wàn)元畝。商業(yè)鋪面月平均租金約為2500元；商業(yè)鋪面銷售價(jià)格約為22萬(wàn)元；住宅銷售價(jià)格約為400000元左右。五、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)區(qū)域舊城改造及新建的優(yōu)勢(shì)51、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)的地理位置特殊。在方圓20公里范圍內(nèi)，蒙陽(yáng)鎮(zhèn)正處在彭州城區(qū)、什邡城區(qū)、廣漢城區(qū)、新都城區(qū)四點(diǎn)矩形的中央；成都市主城區(qū)中軸線的北部，與成都市主城區(qū)中軸線南部的華陽(yáng)城區(qū)成以成都市主城區(qū)蜀都大道為對(duì)稱軸的軸對(duì)稱點(diǎn)，或以人民南路、人民北路為對(duì)稱軸的軸對(duì)稱點(diǎn)。成都市主城區(qū)雙陽(yáng)（南有華陽(yáng)、北有蒙陽(yáng)）副中心之一。有成德大道、105省道、什（邡）新（都）路、漢（廣漢）彭（州）路等道路穿境而過。國(guó)家減災(zāi)委、民政部規(guī)劃中的中國(guó)西部直升機(jī)救援機(jī)場(chǎng)，也在緊鄰蒙陽(yáng)鎮(zhèn)的彭州三界鎮(zhèn)，距離蒙陽(yáng)鎮(zhèn)舊城區(qū)不足3公里。52、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。蒙陽(yáng)鎮(zhèn)作為彭州市副中心，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于彭州市天彭鎮(zhèn)，位居彭州市第二。53、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)被確定為全國(guó)重點(diǎn)發(fā)展鎮(zhèn)；被成都市確定為14個(gè)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)之一。54、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)舊城改造的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。由于蒙陽(yáng)鎮(zhèn)的特定地理位置，決定了他的商業(yè)氛圍和商業(yè)價(jià)值。因?yàn)槊申?yáng)鎮(zhèn)周邊方圓20公里范圍內(nèi)無大中型城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)周邊居民自古以來都是以蒙陽(yáng)鎮(zhèn)為商品物資集散地和貿(mào)易場(chǎng)所，匯聚了周邊的商業(yè)人氣，被當(dāng)?shù)鼐用窦s定成俗，延續(xù)至今。55、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)區(qū)域舊城改造的劣勢(shì)蒙陽(yáng)鎮(zhèn)對(duì)外宣傳力度不夠，知名度不高，文宣有難度；城區(qū)風(fēng)貌沒有經(jīng)過統(tǒng)籌規(guī)劃，稍顯凌亂，統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較大；需保護(hù)修繕的文物古跡較多；舊城拆遷安置工作量大；需新建的公共設(shè)施暫無規(guī)劃設(shè)計(jì)；民俗文化挖掘工作量大等。六、舊城改造的實(shí)施步驟61、蒙陽(yáng)鎮(zhèn)舊城改造的前期須完成相關(guān)市調(diào)工作；62、與城市規(guī)劃對(duì)接，了解、逐步調(diào)整蒙陽(yáng)鎮(zhèn)舊城改造策劃方案，滿足開發(fā)商投資訴求；63、與當(dāng)?shù)厥?、?zhèn)政府商談，確定舊城改造的設(shè)計(jì)定位、規(guī)劃原則、文化定位、商業(yè)定位；64、公司注冊(cè)、開發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)立等；65、草擬、簽定舊城改造合作協(xié)議書、公告拆遷安置方案和分期、分區(qū)域簽訂拆遷安置協(xié)議書；66、項(xiàng)目系統(tǒng)開發(fā)方案、拆遷、開工；67、改造建設(shè)完成交付運(yùn)營(yíng)。七、開發(fā)公司對(duì)蒙陽(yáng)鎮(zhèn)舊城改造的實(shí)施方案71、城區(qū)舊城改造總體實(shí)施構(gòu)想711、打造仿古與現(xiàn)代相融的居住與休閑名鎮(zhèn)；突出城市文化，以蒙陽(yáng)鎮(zhèn)歷史文化為基礎(chǔ)，融入后期開發(fā)水景的合理分布，規(guī)劃地方文化、現(xiàn)代旅游文化展列區(qū)。打造一座“新、奇、特”的、與眾不同的川西特色文化旅游城鎮(zhèn)；712、對(duì)蒙陽(yáng)鎮(zhèn)既有舊城區(qū)實(shí)施改造的工程，開發(fā)公司實(shí)行整體規(guī)劃、整體設(shè)計(jì)，分期、分區(qū)域投資打造的方式；713、將開發(fā)地塊分成文化功能區(qū)、行政功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)、休閑娛樂功能區(qū)、住宅功能區(qū)等幾大功能區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；714、本項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、市政設(shè)施等公共設(shè)施的建設(shè)資金，在洽談時(shí)要求由當(dāng)?shù)卣~出資或由開發(fā)商出資，開發(fā)商的出資須抵扣土地款；715、爭(zhēng)取更多的舊城改造優(yōu)惠政策（含北改政策）；716、政府負(fù)責(zé)舊城改造的拆遷工作，拆遷安置費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。72、項(xiàng)目協(xié)作單位的選擇721、舊城改造的總體規(guī)劃方案公開招標(biāo)確定；722、以招標(biāo)形式或其他形式確定施工單位，協(xié)作實(shí)施。八、開發(fā)資金的籌措方式與策略81、開發(fā)公司自有資金（約占首期項(xiàng)目投資的2530）；82、與銀行進(jìn)行項(xiàng)目改造與開發(fā)融資。83、社會(huì)投資機(jī)構(gòu)的投資合作與融資；84、承建單位墊資；85、項(xiàng)目分區(qū)域合作投資開發(fā)；86、邊建設(shè)、邊銷售、邊經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)資金回收。九、競(jìng)品項(xiàng)目分析91、現(xiàn)區(qū)域除約3公里的新區(qū)改造外無其它規(guī)模型開發(fā)項(xiàng)目；92、供需分析921、今年非住宅商品房（二手房）成交約1600平米，成交套數(shù)73套，平均單套面積219平米/套，平均單套4421萬(wàn)/套。922、2013年上半住宅成交均價(jià)3951元/平米。十、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表待定因規(guī)劃方案與城市規(guī)劃未落實(shí)十二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析111、優(yōu)勢(shì)1111、本項(xiàng)目位于市鎮(zhèn)中心老城區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有學(xué)校、幼兒園、零星分布的商業(yè)街，無工業(yè)污染。1112、區(qū)域處于發(fā)展和增長(zhǎng)速度名列前茅的區(qū)，具有城市發(fā)展空間。為項(xiàng)目的建設(shè)檔次奠定了基礎(chǔ)。1113、交通優(yōu)勢(shì)交通便捷。1114、位置優(yōu)勢(shì)老城核心區(qū)域，商業(yè)前景尚可。1115、配套優(yōu)勢(shì)周邊為老城生活聚集區(qū)，人流量較大，項(xiàng)目的增值空間充裕。1116、開發(fā)后的外立面設(shè)計(jì)美觀和景觀的打造，其風(fēng)格獨(dú)特,有效提升了物業(yè)檔次。1117、投資改善了區(qū)域的生活和休閑環(huán)境。112、劣勢(shì)1121、周邊商業(yè)較多但氛圍較淡，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，存在投資風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)低下。113、機(jī)會(huì)改造該片區(qū)后，本項(xiàng)目能成為區(qū)域中商業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。114、威脅本項(xiàng)目開發(fā)定位只有進(jìn)行差異化定位，才能吸引其目標(biāo)客戶。十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估131、總投資金額與總收入（見前測(cè)算表）。132、按后期的銷售方案考慮。十四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析141、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)派員到現(xiàn)場(chǎng)三天的市場(chǎng)調(diào)查顯示，關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位分析，可以看出，目前在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量相比上，本開發(fā)總體量明顯偏大，項(xiàng)目雖然是在該區(qū)域?yàn)樽畲笠?guī)模、唯一性，但因區(qū)域人口和其他一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)，故項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。142、開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。143、公司團(tuán)隊(duì)和專業(yè)團(tuán)體的初期合作、舊城改造與經(jīng)營(yíng)需逐步完善。144、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資