目錄報告摘要31項(xiàng)目基本情況62投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)市場與商業(yè)市場分析621市概況及投資環(huán)境分析622市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況623市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析624市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況1225市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)193商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù)194立地開發(fā)條件1941項(xiàng)目立地條件1942項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)2043商業(yè)區(qū)位及道路交通2044附近商業(yè)及生活配套2945市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施3046立地綜合評述315項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況3151供給分析3152需求分析3453租售分析3854對項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評價4155商業(yè)用房項(xiàng)目SWOT分析426項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)建議4461市場定位4462產(chǎn)品定位5063目標(biāo)客戶定位547項(xiàng)目綜合分析57報告摘要1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)公司在地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，占地46畝，通過前期初步設(shè)計(jì)，計(jì)劃建設(shè)面積約為6萬平方米，擬建成東部地區(qū)的一個標(biāo)志性的購物中心。2、項(xiàng)目分析結(jié)果通過對項(xiàng)目的自身?xiàng)l件與市場環(huán)境的分析，對本項(xiàng)目判斷如下21項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上，交通的通達(dá)性和通暢性均好；項(xiàng)目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成，形成基本消費(fèi)；項(xiàng)目西靠CBD商務(wù)人群，東接垡頭邊緣集團(tuán)，未來顧客數(shù)量充足；燕莎OUTLETS的開業(yè)形成初步且能夠互補(bǔ)的商業(yè)氛圍和充足客流；項(xiàng)目前期良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求；開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功。22項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目雖在四環(huán)路邊，但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳；項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開發(fā)階段，商業(yè)成長需要一定的時間；項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對不完善，橋的改善需要一定的時間；項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小，難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢。23項(xiàng)目機(jī)會商業(yè)發(fā)展的良好形勢與WTO的開放，四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪；項(xiàng)目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶，將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè)施之一；項(xiàng)目處于規(guī)劃中的CBD東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域，未來區(qū)域潛力巨大；與OUTLETS等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯位互補(bǔ)，將可能形成“112”的效果；項(xiàng)目區(qū)域的四、五環(huán)間的商業(yè)空缺，可能通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)填補(bǔ)；未來項(xiàng)目周邊眾多樓盤的興建和人口入住，將使本項(xiàng)目基本商圈擴(kuò)大。24項(xiàng)目威脅未來東邊三、四、五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關(guān)系將造成一定的威脅；處于城市節(jié)點(diǎn)中心的華貿(mào)中心20萬平方米商業(yè)對本項(xiàng)目的分流作用；項(xiàng)目周邊樓盤商業(yè)（如世紀(jì)華僑城）對本項(xiàng)目客流具一定的分流作用。綜上所述，我們的結(jié)論是項(xiàng)目區(qū)位未來發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。3、項(xiàng)目定位建議31項(xiàng)目整體定位通過分析，我們建議項(xiàng)目的定位是為東南區(qū)域居民提供餐飲、娛樂和購物服務(wù)的休閑娛樂型購物中心（SHOPPINGCENTER）。項(xiàng)目將立足于基本商圈的消費(fèi)人群，規(guī)劃滿足居民基本消費(fèi)需求的大型綜合超市（HYPERMARKET），同時充分利用環(huán)四環(huán)的交通區(qū)位優(yōu)勢及與OUTLETS的錯位及互補(bǔ)性定位，引入符合商圈需要且輻射能力極強(qiáng)的業(yè)態(tài)如餐飲娛樂、家居建材等，以吸引二三級商圈的商務(wù)人群與高收入階層，從而建成東南四環(huán)區(qū)域的地標(biāo)性的休閑娛樂購物中心。32項(xiàng)目規(guī)模定位根據(jù)商圈消費(fèi)力的估算，我們建議本項(xiàng)目的總面積在9萬平方米左右，其中包括約2萬平方米的停車場和7萬平方米的商業(yè)面積。33項(xiàng)目功能建議方案根據(jù)我們對本項(xiàng)目區(qū)位條件、市場定位及商圈內(nèi)競爭狀況的分析；并以經(jīng)營內(nèi)容選擇原則為尺度而提出的兩種可供選擇的方案，其中每種方案必備的基本業(yè)態(tài)為大型綜合超市、各種專賣專營店、大型影城、KTV、大型餐飲、健身康體中心。方案一特色業(yè)種為大型影城和家居建材城；方案二特色業(yè)種為大型影城和電子數(shù)碼城。我們認(rèn)為第一種相對比較適合。1項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)公司在地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地46畝，開發(fā)商通過前期設(shè)計(jì)，計(jì)劃建設(shè)面積約為6萬平方米，擬建成東部地區(qū)的一個標(biāo)志性的購物中心。為了更好的對項(xiàng)目進(jìn)行定位和規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)公司委托世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司作為顧問方，對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析，并根據(jù)分析結(jié)果對項(xiàng)目進(jìn)行定位，提交可行性研究報告。2投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)市場與商業(yè)市場分析21市概況及投資環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容見附錄二22市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況詳細(xì)內(nèi)容見附錄二23市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析我們認(rèn)為市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征城市商業(yè)吸引力巨大，作為國際性的大都市，無論是出于戰(zhàn)略發(fā)展要求還是對龐大購買力的追逐，的商業(yè)吸引了國內(nèi)外諸多商家的進(jìn)駐，可以說的商家數(shù)量之多和種類之全在全國都是領(lǐng)先的。商業(yè)持續(xù)快速成長，從商業(yè)增長速度來看，近幾年，市商業(yè)的年平均增長速度均在15左右，這要比同期GDP平均增長速度高出約1/3左右。而從業(yè)態(tài)發(fā)展來看，近幾年，以大賣場和超市為代表的先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)在得到了年均增速30以上的高速發(fā)展。商業(yè)重心逐步遷移，伴隨著的城市化進(jìn)程與住宅開發(fā)，商業(yè)發(fā)展的重心正在逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移，西、北四環(huán)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)初現(xiàn)端倪。未來幾年，環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶將迅速崛起。商家戰(zhàn)略布點(diǎn)加速，在商業(yè)發(fā)展的良好形勢下，借助2004年年底商業(yè)領(lǐng)域全面開放的機(jī)會，國內(nèi)外知名商家紛紛加速在的戰(zhàn)略布局。三環(huán)、四環(huán)甚至是部分五環(huán)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目都成了商家竟相角逐的對象。231影響商業(yè)發(fā)展的需求因素分析影響一個城市商業(yè)發(fā)展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消費(fèi)習(xí)慣，其中城市的消費(fèi)水平除了受消費(fèi)習(xí)慣等其它因素影響外，最主要的是受消費(fèi)者規(guī)模與消費(fèi)購買能力的影響。本節(jié)將分別闡述分析。2311巨大且不斷增長的人口規(guī)模是商業(yè)發(fā)展的基石截止2003年末，市常住人口1456萬人，其中戶籍人口11488萬人。外來人口3072萬人，如果加上規(guī)模龐大的流動人口，無疑將形成一個巨大的消費(fèi)市場規(guī)模。與此同時，伴隨著房地產(chǎn)市場的開放和戶籍身份的淡化，越來越多的相對富裕人口開始涌入置業(yè)與就業(yè)（有的樓盤甚至有超過50以上的購買者是外地人），這使得人口的數(shù)字更加龐大。而持續(xù)擴(kuò)張的人口基數(shù)也使得的消費(fèi)規(guī)模達(dá)到一個令商家垂涎的地步，為商家的成功經(jīng)營奠定基石。2312領(lǐng)先全國的購買力水平是商業(yè)真正繁榮的關(guān)鍵近幾年，市居民的平均購買力水平持續(xù)排名全國前四名之內(nèi)，居民收入水平持續(xù)增長。2003年，的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是達(dá)到138829元，生活費(fèi)支出達(dá)111238元。同時，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化明顯，生存性消費(fèi)比重下降，享受性和發(fā)展性比重上升。住房和購車成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，特別是私家車消費(fèi)正處于加速階段，2002年市居民私家車保有量約為80萬輛，而到2003年年底已經(jīng)達(dá)到104萬輛，汽車消費(fèi)的高速增長帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也從根本上擴(kuò)大了居民的行動半徑，進(jìn)而使其消費(fèi)習(xí)慣得到質(zhì)的改變。當(dāng)然，對商家的商業(yè)設(shè)施的停車設(shè)施的建設(shè)也提出了新的要求，與本項(xiàng)目特征類似的金四季購物廣場的火爆原因中，1500輛的免費(fèi)停車位起了關(guān)鍵作用。2313消費(fèi)習(xí)慣一方面消費(fèi)習(xí)慣對現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展起著指導(dǎo)作用；另一方面，通過正確引導(dǎo)，消費(fèi)習(xí)慣也可以做到逐步調(diào)整。消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果請見附件，下面將對一些關(guān)鍵性的條件進(jìn)行分析交通方便因素占據(jù)重要地位，交通條件成為居民購物時越來越重視的因素，這一點(diǎn)與的住宅區(qū)域擴(kuò)大化及私家車進(jìn)入家庭普遍化密不可分。同時，停車場在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要，成為影響選擇某些類別的消費(fèi)場所的關(guān)鍵因素。交通方式中公共汽車仍占主要地位，但私家車的比例在逐漸提高。這就對商業(yè)項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)提出要求，盡可能停靠更多的車次。消費(fèi)產(chǎn)品中餐飲位列三甲，體現(xiàn)出消費(fèi)層次的高端性。居民的休閑娛樂與餐飲方面的消費(fèi)占到日?？傁M(fèi)的60左右（其中餐飲更是占到了40左右）。而高收入階層在休閑娛樂方面的支出占比更高，月收入6001至8000元收入階層休閑娛樂消費(fèi)比重最高為4088。所以在高收入居民聚集的地方，休閑娛樂餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景?？傊?，龐大的人口規(guī)模與高端的購買力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。同時，消費(fèi)習(xí)慣中私家車與餐飲娛樂的重要性也越來越明顯。232影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析供應(yīng)方面，購物中心、大型超市、大型專業(yè)店在2004年上半年的供應(yīng)都有所上升。開業(yè)的購物中心，主要分布在木樨園、亞運(yùn)村、中關(guān)村等新興的商業(yè)中心。大型超市和大型專業(yè)店方面，外資品牌擴(kuò)張的勢頭不減，如家樂福中關(guān)村店和雙井店、易初蓮花朝陽店、百安居九龍店和來廣營店在新興住宅區(qū)相繼開業(yè)。為增強(qiáng)在市場的競爭力而重新包裝定位的舊項(xiàng)目，也開始投入市場，比如恒基中心和西單文化廣場?？鐕闶燮髽I(yè)對大型超市、主力店店址的需求仍然強(qiáng)烈，如美國沃爾瑪、英國百安居、法國的歐尚和家樂福，都競相在選址開店。此外，很多國外品牌，也相繼進(jìn)入大陸市場和計(jì)劃擴(kuò)張其業(yè)務(wù)。隨著政策的逐步放開和消費(fèi)水平的提高，一些國外知名品牌也加快了進(jìn)入市場的步伐，如杰尼亞、克里斯汀迪奧分別落戶東方新天地和國貿(mào)商城，世界頂級品牌的入駐標(biāo)志著當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平的提高，并對其他品牌起帶動作用。餐飲和服裝方面的品牌店、大賣場式的主力店仍是主要力量。另外，商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞，對商鋪需求構(gòu)成一支重要力量，如上半年山西華宇集團(tuán)的華宇時尚購物中心、云南盛興集團(tuán)的盛興購物廣場都已正式開業(yè)。233各商業(yè)業(yè)態(tài)的競爭性分析2331零售業(yè)市場分析各大連鎖企業(yè)集團(tuán)紛紛把在選址開發(fā)列為重中之重，開店熱潮正在各地展開，并且開店位置已經(jīng)逐漸從城內(nèi)向四環(huán)、五環(huán)和郊縣擴(kuò)散。從發(fā)展趨勢來看，各大零售集團(tuán)近幾年內(nèi)仍然會把作為在中國發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，因此可以預(yù)計(jì)這股開店熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長的時間，估計(jì)在5年之內(nèi)還會不斷有新店出現(xiàn)。便利店的發(fā)展啟動，預(yù)計(jì)到2008年人均GDP達(dá)到6000美元，標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài)。目前國際大品牌企業(yè)已經(jīng)紛紛在醞釀進(jìn)發(fā)展便利店。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中百貨地位受到挑戰(zhàn)，處于轉(zhuǎn)型期，百貨企業(yè)發(fā)展一部分繼續(xù)鞏固百貨市場，另一部分則利用資本集聚的優(yōu)勢向大型綜合超市或購物中心轉(zhuǎn)型。產(chǎn)品定位和市場定位細(xì)分趨勢明顯，專賣店、專業(yè)店得到很大發(fā)展，并且將在未來占據(jù)重要地位。重視品牌經(jīng)營，以及采用先進(jìn)的質(zhì)量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是專業(yè)店、專賣店成功的要點(diǎn)。在未來零售格局中，專業(yè)店、專賣店應(yīng)占有相當(dāng)?shù)谋戎?。目前在圖書、醫(yī)藥、汽車及配件、家用電器、鐘表、眼鏡等領(lǐng)域都有很快的發(fā)展。2332餐飲娛樂市場分析娛樂業(yè)的經(jīng)營對于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當(dāng)?shù)囊栏叫?，其發(fā)展特點(diǎn)和餐飲有一定的類似性，本節(jié)重點(diǎn)對餐飲市場進(jìn)行分析。餐飲品種的齊全性和地域性特征明顯。餐館林立，名店星羅棋布，魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風(fēng)味佳肴充分滿足顧客的不同口味。注重文化品位。連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣?，同時還提煉并渲染自己的飲食文化。九頭鳥、楚天情、紅番茄靠的就是楚菜楚文化；渝鄉(xiāng)人家、沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精，同時十分注重蜀國情調(diào)品位的營造。連鎖經(jīng)營形成強(qiáng)勢，市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略。酒樓式店鋪連鎖規(guī)?；旧显?5家以下。以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點(diǎn)占領(lǐng)市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。舊有餐飲中心削弱，新興中心發(fā)展機(jī)遇到來。餐飲業(yè)向城市外圍擴(kuò)展，近幾年興起的店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展。餐廳聚集旺市。的多處美食街，基本上是一條街嘗遍流行的吃食，這些地方營業(yè)時間長，晝夜?fàn)I業(yè)很普遍，而且整體質(zhì)量高，非常紅火。234商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)零售業(yè)發(fā)展迅速連鎖超市開店勢頭迅猛，國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把作為近幾年開店的重點(diǎn)區(qū)域，使近2年連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根；專賣店、專業(yè)市場得到大力發(fā)展，客層區(qū)分更加明顯，店鋪面積增加，商品品類越發(fā)齊全。餐飲業(yè)勢頭迅猛。近年餐飲市場發(fā)展迅猛，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)為29萬個，餐飲市場規(guī)模巨大。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展，人們外餐的比例大大提高，的餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場商機(jī)。娛樂業(yè)異軍突起。隨居民生活水平的提高，娛樂業(yè)得到長足發(fā)展，出現(xiàn)一批連鎖娛樂企業(yè)，并且其經(jīng)營情況良好，正在向高端發(fā)展。235商業(yè)發(fā)展預(yù)測基于對商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)識和趨勢分析研究，經(jīng)專家反復(fù)論證，我們認(rèn)為商業(yè)發(fā)展正在逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)型流通格局的戰(zhàn)略發(fā)展模式，這一戰(zhàn)略模式的確定，對預(yù)測商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義。從零售業(yè)發(fā)展來看，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向，經(jīng)營日常用品的超市、便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營的趨勢已經(jīng)非常明顯，統(tǒng)一采購，統(tǒng)一管理，同一定價，統(tǒng)一經(jīng)營的方向已經(jīng)勢不可擋，追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征；而專賣店、專業(yè)市場、百貨店等提供選擇性商品則更多向個性化方向發(fā)展，將現(xiàn)有客層進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，充分滿足自己面向客層的需求。餐飲娛樂業(yè)是講求個性化消費(fèi)的行業(yè)，隨居民收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的變化，伴隨著近幾年進(jìn)入城市建設(shè)高峰期，這些行業(yè)都將得到更快速發(fā)展。24市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況據(jù)市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2003年底市人均商業(yè)面積約為09平方米，而國外發(fā)達(dá)國家的平均水平卻早已達(dá)到1518平方米，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了1平方米。作為高度國際化的大都市，近幾年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭十分迅猛，開發(fā)商也非常熱衷于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項(xiàng)目仍然越來越多。預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)熱潮將會回落。241商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況但是商鋪所顯示的空置率和供應(yīng)規(guī)模還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類、辦公類等其他物業(yè)的開發(fā)量。根據(jù)市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積將達(dá)到09平方米（這一目標(biāo)已經(jīng)在2003年提前實(shí)現(xiàn)），到2010年人均商業(yè)面積達(dá)到10平方米。在最近新批的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有500萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來的商業(yè)地產(chǎn)市場仍然火熱。蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令商鋪市場持續(xù)活躍，并將進(jìn)入一個大浪淘沙的過程，在這個過程中，將有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)和項(xiàng)目被市場淘汰或更新。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時要格外慎重。242商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況新增供給分析2004年6月商業(yè)營業(yè)用房新增供給項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積建筑形式燕莎盛世海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋2800平米底商中安盛業(yè)大廈朝陽區(qū)北苑路3000平米底商莫奈花園順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)5000平米單體（會所）ZAMA咱們朝陽區(qū)東風(fēng)橋東2000平米單體（會所）瑞都國際通州區(qū)九棵樹48號不清楚底商太陽花社區(qū)豐臺區(qū)五里店2000住宅可做底商大紅門亮驛服裝城豐臺區(qū)南頂路51號20000平米單體季景沁園朝陽區(qū)望京西路不清楚底商天創(chuàng)科技大廈海淀區(qū)海淀北大街14000平米底商柏陽景園朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北5000平米底商那爾水晶城大興區(qū)興豐大街3000平米底商嘉多麗巢朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南10000平米底商西BD海淀區(qū)紫竹橋東南4000底商愛家國際收藏品交易市場海淀區(qū)30000平米單體愛家國際商業(yè)中心海淀區(qū)168000平方米單體家樂福雙井店朝陽12000平米單體新增分布分析數(shù)量與分布個數(shù)比較01234567朝陽區(qū)大興區(qū)豐臺區(qū)海淀區(qū)順義區(qū)050000100000150000200000250000新增項(xiàng)目分布呈現(xiàn)這種布局東、北部地區(qū)供應(yīng)較大，而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少。海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他幾個區(qū)域的供應(yīng)量。新增的幾大獨(dú)體商業(yè)物業(yè)都集中于該區(qū)域，短時間的放量供給給市場消化帶來不小壓力。朝陽區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目多而總體面積較小，多為社區(qū)底商，商鋪市場零散、活躍。其他幾個南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少。由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時間較晚，社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)力度相對較小，整體發(fā)展不夠成熟，且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)較為滯緩，不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求。243商業(yè)地產(chǎn)的租售概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2003年年底市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空置率為72，但隱性空置率在15以上，而隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，市場商鋪供應(yīng)將在未來兩三年急劇增加，三四年后，商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)過剩，而這種變化將在顯性空置率上有更直接的體現(xiàn)。2431需求群體分析截至本月，市商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體跨國零售企業(yè)。隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明顯增加，美國沃爾瑪、法國家樂福、百安居等競相在京選址開店。國內(nèi)大型零售企業(yè)。國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，為與即將到來的國際零售巨頭對抗，早在2001年，國內(nèi)的零售企業(yè)就開始進(jìn)行積極擴(kuò)張，而是這些企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，因此國內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進(jìn)入市場。中小投資者。許多中小投資者紛紛看好商業(yè)市場的投資潛力，成為寫字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者。2432需求區(qū)域分析從近年的需求情況來看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo)，其次是海淀區(qū)。從需求方向看，對商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對小型攤位的需求上。2433租金售價分析銷售價格2890040003000010000300001490005000100001500020000250003000035000123456元/平方米出租價格9804103341051024681012123456元/平方米/天2004年6月商業(yè)物業(yè)銷售均價為19963元/平方米，出租平均價格為65元/平方米/天。同比上月租售價格水平略有提升。租售價格兩極分化最高售價可達(dá)30000元/平米，而最低只有4000元/平米；最高租金可達(dá)103元/平米/天，而最低只有04元/平米/天。2434新增出售情況10208010080100020406080100系列110208010080100中安盛業(yè)大廈莫奈花園大紅門亮驛服裝城那爾水晶城愛家國際收藏品交易家樂福雙井店新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達(dá)到了65。其中家樂福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出，而愛家國際收藏品交易中心和大紅門亮驛服裝城也有不錯的業(yè)績。反映出地理位置處于成熟商圈的大型超市和服裝、餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場的追捧。244對市商業(yè)地產(chǎn)市場的展望2441預(yù)計(jì)供給供給繼續(xù)放量。未來的住宅底商、寫字樓底商和大型單體商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量將進(jìn)一步增加，尤其是在CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)。在目前已知的CBD數(shù)百萬平方米的開工量中，在2008年之前，CBD地區(qū)將新增50萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位愈趨合理。新增的供應(yīng)令市場競爭加大，為增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭力，迎合不同消費(fèi)層次的需求，一方面，傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施在積極調(diào)整業(yè)態(tài)；另一方面，開發(fā)商將更加注重項(xiàng)目定位和市場細(xì)分，從市場定位、推廣到運(yùn)營，都將日趨具有計(jì)劃性和專業(yè)性。定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn)。比如預(yù)計(jì)于今年10月1日正式開業(yè)，位于海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠、西三環(huán)和西四環(huán)之間的新燕莎MALL，總建筑面積約38萬平方米，將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店，同時還進(jìn)駐了2000多家各類專賣店及品牌旗艦店。它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài)，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)、互動和娛樂購物一體化的銷售方式，引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)都市時尚新生活。南城區(qū)域?qū)⒊蔀槭锌砂l(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū)。市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段，市場空白明顯，商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、消費(fèi)力支撐等方面均有待提高，隨著市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快，外來人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少。與此同時，現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營空間，立足區(qū)域市場空白，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)，引進(jìn)有一定特色之商業(yè)項(xiàng)目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢所在。2442預(yù)計(jì)需求未來商業(yè)市場的需求將穩(wěn)中有升。外來資本繼續(xù)看好市場。中國對外資零售業(yè)開放的承諾和市場所具有的帶動效應(yīng)，將吸引更多的資金特別是國外資金流入商業(yè)市場。除近年流行的大型超市外，各種品牌店也相繼進(jìn)入，它們對位置好、人流多及運(yùn)營成熟的商業(yè)項(xiàng)目需求較高，這類商場的租金還會維持在高位。餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小。這主要是因?yàn)槭袏蕵肥袌龅拈_放力度不夠。中小投資者異軍突起，帶動小型底商需求量的增加。2443預(yù)計(jì)價格預(yù)計(jì)未來商業(yè)物業(yè)租售價格水平穩(wěn)中略有提升。2444預(yù)計(jì)租售方式商鋪選擇出售的趨勢將越來越明顯。開發(fā)商往往在商鋪待售之中進(jìn)行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低風(fēng)險。這種商業(yè)的經(jīng)營方式將成為以后商鋪出售的主要模式，并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大。25市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)產(chǎn)品定位普遍走高商鋪?zhàn)鈨r平穩(wěn)上揚(yáng)CBD地區(qū)成發(fā)展重心社區(qū)商業(yè)受市場追捧3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù)這次報告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是全國商品市場體系建設(shè)綱要城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃詳細(xì)內(nèi)容見附錄一4立地開發(fā)條件41項(xiàng)目立地條件按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來的發(fā)展及功能定位。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤。但由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，再加上受城市商業(yè)發(fā)展、區(qū)位商業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和城市未來規(guī)劃等多種因素影響，風(fēng)險很大。因此在進(jìn)行項(xiàng)目分析時，必須進(jìn)行全方位考慮，才能進(jìn)行切合實(shí)際的定位與規(guī)劃。42項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)項(xiàng)目地塊位于市朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)，與化工路交點(diǎn)的東北角，原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達(dá)廠及民工宿舍所在地塊，地塊四至范圍如下東至王四營鄉(xiāng)界，南至焦化路，西至化工機(jī)械廠，北至觀音堂路，地塊占地面積46畝（合計(jì)30682平方米）。由于項(xiàng)目進(jìn)度原因，目前項(xiàng)目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營，民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷。但是項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)了兩套建設(shè)方案，規(guī)劃面積在6萬平方米左右。43商業(yè)區(qū)位及道路交通431項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位評價環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展，這一趨勢將為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。從未來發(fā)展的趨勢上看，可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近23年內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)展階段，理由如下首先，市的城市規(guī)模正在進(jìn)一步擴(kuò)大，圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū)，入住居民多為中等收入以上的階層，因而形成不斷擴(kuò)大的成規(guī)模的購買力。其次，從發(fā)達(dá)國家大型城市的發(fā)展歷史看，“城市中空化”已成為必然的現(xiàn)象；外部環(huán)境好壞更是成為商業(yè)項(xiàng)目市場競爭中的重要砝碼。以此而論，市中心區(qū)則難以有進(jìn)一步發(fā)展的有利條件。第三，隨著城市環(huán)境的變化和居民收入水平提升，其消費(fèi)行為也在發(fā)生著深刻的變化。消費(fèi)者求實(shí)、求廉的理性消費(fèi)心理已經(jīng)成熟，而城市中心區(qū)的商業(yè)商品價格居高不下，逐漸被越來越多的消費(fèi)者所放棄。因此，四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢和可預(yù)期的良好前景。第四，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢。第五，開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設(shè)施的客觀必然性和積極性。一方面滿足政府對商業(yè)設(shè)施配套政策要求；另一方面，興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場價值。第六，四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進(jìn)的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營。因?yàn)椋鎸I車進(jìn)入家庭的速度越來越快的形勢和已有的130多萬輛私家車的消費(fèi)家庭，其吸引力越發(fā)明顯。第七，與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大，可為大規(guī)模經(jīng)營的先進(jìn)的業(yè)態(tài)所用，以便滿足消費(fèi)者的全面需求。最后，居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài)（如SHOPPINGMALL）更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開店。這表明其發(fā)展具有充分的社會與經(jīng)濟(jì)的合理性。CBD東擴(kuò)為項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)會2003年5月，朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息。其中位于CBD和CBD東部的朝陽北路、朝陽路、西大望路、通惠河北路約占43公里，占了近三分之二的工程量。隨著交通線路的建設(shè)改造，區(qū)域東擴(kuò)的趨勢已顯露無疑。越過寸土寸金的中心，京東廣闊且相對廉價的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力，而CBD東擴(kuò)會帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展，增加就業(yè)，提高地段價值，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)進(jìn)而帶動商業(yè)發(fā)展，在這種情況下項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會有很大增長。而在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展。因此，可以預(yù)期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展。項(xiàng)目北側(cè)是CBD東擴(kuò)的主要區(qū)域，在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心。華貿(mào)中心建成后，將帶動CBD向東擴(kuò)張的步伐，成為新的辦公和酒店中心，并吸引從定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團(tuán)到CBD辦公的人群，而這部分人群的消費(fèi)能力可觀，并且其消費(fèi)需求多種多樣，本項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐。CBD地區(qū)的東擴(kuò)將帶動周邊地區(qū)地段價值的提高，增加消費(fèi)人群，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機(jī)?，F(xiàn)階段項(xiàng)目基本商圈薄弱周邊居民數(shù)量和消費(fèi)力的低下，造成現(xiàn)階段本項(xiàng)目基本商區(qū)圈薄弱。從這個角度考慮本項(xiàng)目，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些，擴(kuò)大商圈輻射范圍，努力在二級、三級商圈上做文章?，F(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單薄，不能給招商提供環(huán)境上的有力支持。由于周邊現(xiàn)有居民消費(fèi)水平普遍偏低，并且由于城市發(fā)展進(jìn)度的影響，造成項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)階段對大型商家缺乏足夠的吸引力，但是這種情況隨著項(xiàng)目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項(xiàng)目商家的介入，特別是燕莎OUTLETS的開業(yè)，使本地區(qū)對于商家的吸引力在不斷增加。不過總體來說，項(xiàng)目所在地塊對于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位置?，F(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達(dá)，周邊1公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對于項(xiàng)目不會形成威脅。通過我公司對周邊居民消費(fèi)能力的分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)。因此，項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響。項(xiàng)目競爭對手分布本項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競爭對手（圖）通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下家樂福雙井店、百安居九龍店、燕莎OUTLETS家樂福雙井店家樂福雙井店位于朝陽區(qū)廣渠路31號，與百安居九龍店相鄰，占地面積30700平方米，包括900個車位。賣場面積11990平方米，共分上下三層，其中一層為34家店中店，總面積5000平方米，包括肯德基、半畝園、永和大王等快餐品牌以及達(dá)芙妮、運(yùn)動100等穿類品牌，還有書店、銀行等配套設(shè)施。二、三層為大賣場，商品單品種類超過45000種。與其他店不同的是，雙井店增加了進(jìn)口商品的比重，重點(diǎn)了推出自有品牌商品。目前家樂福在中國的賣場本項(xiàng)目華貿(mào)中心九龍商廈珠江帝景OUTLETS家世界華僑城商業(yè)東方城商業(yè)推出的自有品牌商品包括服裝、食品、百貨和雜貨四大類。通過調(diào)研，雙井店的經(jīng)營狀況較好，主要原因有兩個，一個是周圍基本商圈的消費(fèi)能力支撐，另一個就是有足夠的停車場，充分滿足顧客停車方便的需求。百安居九龍店2004年4月10日開業(yè)的百安居九龍店，位于市朝陽區(qū)廣渠路31號，毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū)。這個兩層樓的商場，其營業(yè)總面積達(dá)到13萬平方米，還擁有500個泊車位。燕莎OUTLETS（競爭性分析在14中分析）項(xiàng)目潛在競爭對手如下珠江帝景商業(yè)商業(yè)面積10萬平方米位于CBD邊緣，西大望路與廣渠路交叉口，占地31公頃，總建筑面積90萬平方米左右。社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級寫字樓、五星級酒店與會所、高檔商住公寓、高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合，形成了一個綜合性的大型高檔社區(qū)。相比于國貿(mào)中心、華貿(mào)中心的商城，珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長2500米，完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè)，走廊有幾個風(fēng)格各異的出入口，而整體又是閉合的。從經(jīng)營方式來看，基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式，目前也在努力進(jìn)行招商。富力城商業(yè)主體位于雙井橋西側(cè)地下，面積約20000平方米，目前正在招商，該項(xiàng)目的主要缺陷在于沒有停車位不足，沒有專門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場。因此在項(xiàng)目條件上處于劣勢，但該項(xiàng)目的區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)優(yōu)越，如果開發(fā)商能解決停車場問題，則該項(xiàng)目會有很好的前景。華貿(mào)中心商業(yè)華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城、名品旗艦街、酒吧文化廣場、金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài)，共16萬平方米商業(yè)設(shè)施有。零售業(yè)態(tài)豐富，功能齊全。華貿(mào)RIVERWALK水世界國際商城”是首家16萬平方米超大規(guī)?！八黝}”國際商城，地下一層到地上五層，集購物、休閑、娛樂于一體，具有專賣店、超市、多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū)等多種功能規(guī)劃，經(jīng)營的品類及品牌趨向于時尚化、生活化?！叭A貿(mào)酒吧文化廣場”，薈萃世界各國風(fēng)情的酒吧、咖啡廳等，極其便于時尚飲食文化的推廣與展示。“華貿(mào)名品旗艦街”，位于水世界商城、里茲卡爾頓酒店與國際公寓相接的內(nèi)部規(guī)劃路上，全長358米，由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成，總建筑面積約18萬平方米。華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)是本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭對手，但是從其整體定位來看，更傾向于以零售業(yè)為核心業(yè)態(tài)，以其他業(yè)態(tài)為輔，定位高檔，主要面向在周邊辦公的高級白領(lǐng)。明確其定位后，我們就可以從定位和規(guī)劃方面進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)化自身優(yōu)勢，突出自身特點(diǎn)，減少經(jīng)營交集，使雙方都經(jīng)營良好。世紀(jì)華僑城商業(yè)由深圳著名的華僑城與南磨房地區(qū)、世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)的世紀(jì)華僑城主題公園（暫定名）。占地近一平方公里、投資在十億元，這個主題公園內(nèi)將引入單件價值上億元的大型綜合游樂設(shè)施，開發(fā)商的目的是使世紀(jì)華僑城旅游主題公園成為東區(qū)與CBD又一休閑時尚區(qū)域，成為朝陽公園之后又一個名園。以這個公園為核心龍頭，四方新區(qū)將在幾年內(nèi)迅速崛起，其周圍的大盤世紀(jì)東方城及華僑城等都將大大得利。主題商業(yè)區(qū)建筑面積約5萬平米，位于整個大社區(qū)的核心部分，在空間布局上把主題公園和住宅有機(jī)聯(lián)結(jié)在一起。商業(yè)區(qū)主要定位于成為市頗具特色的旅游、休閑、購物的目的地以及區(qū)域性的特色商業(yè)中心，并且滿足社區(qū)居民基本配套需求從項(xiàng)目位置來看，世紀(jì)華僑城項(xiàng)目緊臨高速公路，與三環(huán)內(nèi)部居民聯(lián)系不如本項(xiàng)目緊密，且與CBD的距離更遠(yuǎn)，區(qū)位條件不如本項(xiàng)目。世紀(jì)華僑城的開發(fā)對于本項(xiàng)目有兩方面作用，首先，若主題公園開發(fā)失敗，會造成本區(qū)域出現(xiàn)“死盤”，這時對本項(xiàng)目影響就是負(fù)面的。若主題公園的開發(fā)成功將為項(xiàng)目帶來更多客流，但其自身商業(yè)開發(fā)對本項(xiàng)目又有一定競爭性影響。從項(xiàng)目周邊的競爭對手來看，第二商圈（即5公里范圍內(nèi)）競爭對手集中。從其規(guī)模來看，商業(yè)面積巨大，從其業(yè)態(tài)分布來看，幾乎涵蓋了所有的經(jīng)營項(xiàng)目。這種情況使本項(xiàng)目在規(guī)劃時，必須突出某一方面的特色，依靠這方面的特色來吸引客戶，以達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。同時，在硬件規(guī)劃上，必須保證充足的停車位，以滿足顧客方便停車的要求。432項(xiàng)目交通情況評價項(xiàng)目周邊道路交通情況見圖項(xiàng)目所在位置交通特點(diǎn)區(qū)外交通相當(dāng)發(fā)達(dá)，外區(qū)域顧客方便到達(dá)；項(xiàng)目緊鄰西側(cè)，是城市主干道，能夠?yàn)榉謩e從南北方向?yàn)轫?xiàng)目提供客流；項(xiàng)目南側(cè)臨化工路，為項(xiàng)目次級干道，西北可以在光明橋處連接到二環(huán)，東南方向與京沈高速連接，既可從二環(huán)附近帶動充足客流，連接高速公路有能為項(xiàng)目的物流運(yùn)輸提供方便。區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，交通方便，但有堵車現(xiàn)象發(fā)生；通過上圖可見，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集，道路條件良好，但是由于CBD地區(qū)車輛眾多，并且長安街在東三環(huán)附近經(jīng)常出現(xiàn)堵車情況，在CBD逐漸東擴(kuò)的過程中，東西向的道路并未增加，這種情況將為本項(xiàng)目帶來兩種不同的影響。第一，東西向的擁堵會減少項(xiàng)目的來客數(shù)；但是從另外一個角度看，由于到達(dá)本項(xiàng)目不是必須經(jīng)過國貿(mào)橋，從而降低堵車的概率，因此對于有車階層更具有吸引力。公共交通系統(tǒng)發(fā)展良好，可以為項(xiàng)目提供充足的客流，項(xiàng)目附近主要有5條公交線路，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成開業(yè)后，還會增加。952支東湖十八里店北橋橋952東湖岳各莊北橋橋853豆各莊鄉(xiāng)政府馬連店橋740外好美家建材超市好美家建材超市橋753豆各莊鄉(xiāng)政府馬連店橋44附近商業(yè)及生活配套對項(xiàng)目周邊300米范圍內(nèi)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前項(xiàng)目周邊商業(yè)以原始的臨街門面為主，提供基本生活用品和服務(wù)，缺乏良好的購物環(huán)境。目前正在經(jīng)營的商業(yè)以現(xiàn)有居民服務(wù)為主要客層，除部分餐飲企業(yè)外，缺乏對其他地區(qū)的吸引力，浪費(fèi)了本地塊優(yōu)良的區(qū)位條件和交通條件。由于這些商業(yè)和未來項(xiàng)目周邊居民的消費(fèi)層次并不協(xié)調(diào)，并且與本項(xiàng)目主要目標(biāo)客層的交集較小，基本不形成直接競爭。因此，對這些商業(yè)對本項(xiàng)目競爭性影響不大。在項(xiàng)目南方約200米左右就是著名的“燕莎OUELETS”，是燕莎集團(tuán)在項(xiàng)目附近開設(shè)的大型專賣商業(yè)，面積在20000平方米左右，以經(jīng)營品牌服裝為主，主要面向客層是收入比較高的有私家車階層，平日銷售額在80萬左右，周末在300萬左右，輻射范圍可以達(dá)到全市。OUTLETS的開設(shè)對本項(xiàng)目的正面作用多于負(fù)面作用，主要作用在以下三點(diǎn)首先，OUTLETS的開設(shè)給本地區(qū)商業(yè)定下一個中高檔次的基本基調(diào)，這一點(diǎn)非常重要，對于后來的商家來說并不需要為創(chuàng)造本項(xiàng)目的品牌形象而投入大量的成本，只要在這個定位之上借勢而起，就能夠與OUTLETS達(dá)到共同吸引客流，擴(kuò)大商圈，共同提高銷售的目的。第二，由于它吸引的客層主要是中高收入階層的消費(fèi)者，并且已經(jīng)有了一部分相對忠誠的客戶群，也就是說，本項(xiàng)目尚未開業(yè)，在項(xiàng)目門前已經(jīng)有了相當(dāng)數(shù)量的客流。這部分客流能夠?yàn)轫?xiàng)目提供很大的區(qū)外消費(fèi)，在項(xiàng)目規(guī)劃時需要針對這部分客流進(jìn)行側(cè)重考慮。第三，由于OUTLETS提供的服裝服飾品牌對于其他商家有相當(dāng)大的優(yōu)勢。因此后來的項(xiàng)目在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時要盡量避免和它進(jìn)行正面競爭，而應(yīng)該在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上進(jìn)行錯位經(jīng)營。這樣可以和OUTLETS形成一個共同體，達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。通過上述分析可知，雖然OUTLETS對本項(xiàng)目的規(guī)劃有一定制約作用，但是如果充分考慮市場整體情況，從擴(kuò)大商圈的角度進(jìn)行項(xiàng)目定位，并合理規(guī)劃業(yè)態(tài)后，它與本項(xiàng)目的關(guān)系將轉(zhuǎn)化為競合的關(guān)系，是互相促進(jìn)共同發(fā)展的盟友。項(xiàng)目附近的住宅小區(qū)“世紀(jì)東方城”和“世紀(jì)華僑城”均規(guī)劃了商業(yè)，但世紀(jì)東方城的商業(yè)規(guī)劃定位明顯是社區(qū)商業(yè)性質(zhì)，主要以面向本社區(qū)的零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲為主，因此對本項(xiàng)目不構(gòu)成直接威脅。而世紀(jì)華僑城由于整個社區(qū)的定位就是“旅游主題社區(qū)”，必然需要足夠的外來客流，并且世紀(jì)華僑城的商業(yè)規(guī)劃明顯偏向外向型，目前在積極與包括沃爾瑪在內(nèi)的商家聯(lián)系招商，因此可能與本項(xiàng)目形成一定程度的競爭。45市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步階段，因此周邊基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，但是項(xiàng)目的路網(wǎng)情況較好，作為商業(yè)最重視的條件，交通條件適宜決定了商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展前景比較好。46立地綜合評述通過前面的分析可以得出如下結(jié)論項(xiàng)目地塊對外輻射能力強(qiáng)，交通條件優(yōu)越，具有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好條件。但項(xiàng)目基本商圈薄弱，需要在業(yè)態(tài)組合上進(jìn)行有針對性的安排，增加選擇性強(qiáng)的商品和服務(wù)，以吸引第二、第三商圈客流為業(yè)態(tài)規(guī)劃的主要目標(biāo)。5項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況對項(xiàng)目周邊區(qū)域進(jìn)行分析的主要目的是了解周邊其他商業(yè)項(xiàng)目的形式和定位以及租售價格，進(jìn)而為項(xiàng)目的定位、出租銷售比例和價格提供相應(yīng)依據(jù)。本項(xiàng)目周邊區(qū)域指東三環(huán)以東，兩廣大街沿線以南的已建或在建項(xiàng)目的商業(yè)部分，這一區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目的商圈有相當(dāng)大部分重合，因此可以作為同一區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行類比分析。51供給分析項(xiàng)目附近樓盤商業(yè)面積序號項(xiàng)目名稱價格/租金總建筑面積出售、出租率建筑形式備注1戀日國際32000/平米600多平米0底商2非常生活無3蘋果社區(qū)不詳80000多平米0商業(yè)街4世橋國貿(mào)公寓5元/天/平米2000平米不詳?shù)咨?易構(gòu)空間16800/平米3000平米75底商6后現(xiàn)代城19000/平米27000平米不詳?shù)咨?元/天/平米5000平米20底商7九龍花園253元/天/平米40000平米100獨(dú)體8金港國際25000/平米2000多平米95底商9風(fēng)度。柏林不賣6000多平米底商10富頓中心不詳7000平方米底商11華騰園無底商12樂瀾寶邸不詳1800平米100底商13珠江帝景23000/平米60000平米80底商14松云居無底商15龍輝大廈7000平方米裙房16紫東苑無底商17建業(yè)苑無18美景東方不詳不詳不詳?shù)咨?9東景苑無20山水文園19000/平米3238元/天/平米不詳10底商21世紀(jì)東方城880012000元/平米20000平米80底商22世紀(jì)華僑城50000平米不詳獨(dú)體23紫南家園無511供給類型通過分析發(fā)現(xiàn)，與項(xiàng)目處于同一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)以住宅底商或裙房為主，其占面積比達(dá)到827，由于這種底商/裙房中的商業(yè)類型主要是滿足周邊居民基本需求的社區(qū)商業(yè)。這種類型的商業(yè)缺乏對外的吸引力，因而對本項(xiàng)目的競爭更多屬于對自身周邊客戶基本需求的吸引。同時，這種建筑形式對于業(yè)種要求有種種的限制，有相當(dāng)多的業(yè)種受政策規(guī)章和經(jīng)營限制不能在這些物業(yè)開店。因此，這些項(xiàng)目周邊有可能出現(xiàn)部分業(yè)種的缺乏，主要是餐飲和娛樂業(yè)短缺。這些項(xiàng)目累積下來，就會出現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量居民對于餐飲和娛樂的需求在社區(qū)附近很難得到滿足的情況，如果在一個交通方便的地方提供一個充分滿足餐飲和娛樂的需求的中心，無疑具有很大的市場吸引力。512供給量通過計(jì)算，上述23個房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)的商業(yè)面積在30萬平方米以上，這僅僅是新增供應(yīng)量，加上原有的商業(yè)面積約16萬平方米，合計(jì)面積在46萬平方米以上。這一供給量對應(yīng)項(xiàng)目周邊5公里居民數(shù)量約50萬人來說，已經(jīng)基本飽和，因此本項(xiàng)目必須努力擴(kuò)大自身商圈吸引更多顧客前來消費(fèi)。513發(fā)展態(tài)勢通過上述分析發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展滯后，目前市場提供的潛在供應(yīng)量在逐步增大，并且在23年內(nèi)即可滿足本商圈居民需求。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目定位時要避免拘泥于基本商圈內(nèi)的商業(yè)進(jìn)行競爭，要把眼光放得更遠(yuǎn)一些，充分利用周邊其他商業(yè)帶來的客流，實(shí)現(xiàn)客流共享，并努力擴(kuò)大商圈，滿足經(jīng)營需求。52需求分析本項(xiàng)目靠近CBD地區(qū)，周邊住宅往往面向CBD地區(qū)的辦公人員，通過對CBD地區(qū)居民的消費(fèi)特點(diǎn)分析，并結(jié)合市居民消費(fèi)分析，能夠了解當(dāng)?shù)貙ι虡I(yè)業(yè)態(tài)的需求情況，進(jìn)而當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的需求。CBD內(nèi)及周邊區(qū)域人群消費(fèi)特點(diǎn)分析CBD商界精英與高尚公寓居民人群描述CBD內(nèi)住宅項(xiàng)目價格普遍在2000美金/平方米以上,居住在CBD高級公寓內(nèi)的富裕階層，多數(shù)收入豐厚、生活舒適，是事業(yè)有成的成功人士家庭。其中有不少是成功的企業(yè)家、金融家、投資家，包括CBD內(nèi)大公司、特別是跨國公司的董事、高級代表或高層管理人員，精英薈萃，事業(yè)成功深具國際視野。消費(fèi)特點(diǎn)消費(fèi)能力極強(qiáng)，其消費(fèi)價值觀和行為模式具有比較濃厚的富裕階層特征，甚至是貴族化傾向。把消費(fèi)看作是生活休閑的一種形式和過程，崇尚與自然融通、安寧舒適、高尚尊貴的消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)追求品級、創(chuàng)造時尚，通常使用頂級的國際品牌或定制高檔消費(fèi)品，享受個性化商業(yè)服務(wù)。規(guī)模CBD高尚公寓居民約55萬人、商界精英人士約9000人。注CBD管委會提供的規(guī)劃居住人口數(shù)據(jù)為56萬，這里取中間值，未考慮投資型物業(yè)。商務(wù)精英人士按700家大公司，每公司董事、區(qū)域經(jīng)理、重要部門總監(jiān)平均715人計(jì)算，取均值估算。CBD周邊涉外人群人群描述外國駐華使館人員及其家屬，跨國公司外方人員及其家屬，人員來自全球，但以歐美等發(fā)達(dá)國家為主，主要分布在CBD北部和西部周邊地區(qū)。消費(fèi)特點(diǎn)具有很高的消費(fèi)能力。偏好臨近的高檔消費(fèi)場所。消費(fèi)具有兩重性一方面傾向于原所在國相似的商品、服務(wù)或環(huán)境，另一方面也關(guān)注具有濃郁東方色彩和中國文化特色的商品。規(guī)模約55萬人。注據(jù)市場報報道，目前在常住的外國人達(dá)34萬多人，大多來自發(fā)達(dá)或較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，85都是中高級管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員，這些人士80居住在CBD周邊地區(qū)，到2010年，這一數(shù)字可望翻番。商務(wù)旅行人士人群描述短期駐留在CBD內(nèi)高級酒店中的商務(wù)旅行人士。相當(dāng)部分來自國外，流動性強(qiáng)。消費(fèi)特點(diǎn)盡管人員流動性很強(qiáng)，但消費(fèi)能力仍非常可觀，體現(xiàn)為短期內(nèi)集中消費(fèi)。購物消費(fèi)地點(diǎn)接近住所，一般為忙里偷閑的觀光休閑型消費(fèi)，偏愛特色酒吧、餐館等。規(guī)模日均17萬人。注以四星級的國貿(mào)飯店為例，總建筑面積39萬平方米，共有客房552間，以年平均入住率80、客房平均人數(shù)15計(jì),日均662人入住。平均589平方米/人。2010年CBD酒店面積按100萬平方米計(jì)，則日均商務(wù)旅行人數(shù)為17000人。文化休閑人群人群描述及周邊豐富的文化場所的舉辦的各種演出、活動所吸引的文化消費(fèi)者。消費(fèi)特點(diǎn)購買力不等，以文化消費(fèi)為主，附帶一些餐飲、折扣名品的消費(fèi)。消費(fèi)地點(diǎn)一般在央視附近，。規(guī)模人群數(shù)量彈性極大，取決于CBD文化設(shè)施的規(guī)模和文化活動的吸引力,日均1000020000人。521需求類型通過對本區(qū)域未來典型居民的消費(fèi)習(xí)慣分析，我們可以充分了解目標(biāo)顧客的需求，分析結(jié)果顯示，項(xiàng)目商圈內(nèi)居民對于消費(fèi)普遍突出品牌性的需求，無論是服裝服飾、餐飲還是娛樂設(shè)施。同時可以發(fā)現(xiàn)，這些居民對于餐飲娛樂的需求十分旺盛，并且追求更多特色，更多情調(diào)而相對不注重價格因素，同時，項(xiàng)目良好的交通條件為開設(shè)餐飲娛樂設(shè)施奠定了良好的硬件基礎(chǔ)，而周邊這一類型的設(shè)施相對缺乏，這種情況為項(xiàng)目定位提供了一種方向。522需求量根據(jù)我們對于項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查，商圈內(nèi)樓盤面積約為900萬平方米，朝陽區(qū)人口密度為3343人/平方公里，我們預(yù)估2008年之前，項(xiàng)目5公里商圈范圍內(nèi)居民的數(shù)量在50萬人左右（900/303343523145624，扣除重合部分，實(shí)際人口應(yīng)在50萬人以上，按保守估計(jì)為50萬人），而通過對市居民消費(fèi)習(xí)慣的調(diào)查，結(jié)合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可知，項(xiàng)目周邊居民屬于高收入階層，平均每人年消費(fèi)支出約為15354元/年。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們運(yùn)用以下幾種計(jì)算方法估算項(xiàng)目的面積范圍為7萬平方米左右商業(yè)平效法根據(jù)上述的年平均消費(fèi)支出和居民人口數(shù)量，計(jì)算消費(fèi)總量，再根據(jù)市商場的平均商業(yè)平效，推算理想商業(yè)面積，減去與本項(xiàng)目商圈重合的現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。市商業(yè)平效為40元/平方米天。15354元50萬/4036046萬平方米731萬平方米人均面積法項(xiàng)目人口數(shù)量乘以人均商業(yè)面積減去現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。根據(jù)市商委的預(yù)測，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)到10平方米。但是根據(jù)我公司調(diào)查顯示，市人均商業(yè)面積在2005年將超過10平方米/人這一數(shù)字。因此，本項(xiàng)目按照11平方米計(jì)算。5011469萬平方米這兩種方法計(jì)算出來的結(jié)果有差異，為保險起見，建議采用低值，即7萬平方米，而根據(jù)目前的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目的體量在6萬平方米，其中還包括停車場，從商圈需求來看這一面積偏小。因此，建議將總面積擴(kuò)大，營業(yè)面積控制在7萬平方米左右，停車場面積在2萬平方米左右。523需求主體本項(xiàng)目的主要需求者分為以下三種跨國連鎖企業(yè)。隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明顯增加。同時，國際知名的娛樂集團(tuán)現(xiàn)在已經(jīng)開始注意國內(nèi)市場的發(fā)展，并表示意愿在開設(shè)新店。開店方式多種多樣，但出于降低開店成本的考慮，多數(shù)商家選擇租賃經(jīng)營。國內(nèi)大型連鎖企業(yè)。包括零售企業(yè)、餐飲企業(yè)和娛樂企業(yè)，多選擇租賃。中小投資者。以分割購買商鋪為主，有利于開發(fā)商快速回籠資金。53租售分析下面，我們通過對項(xiàng)目所在區(qū)域其他商業(yè)地產(chǎn)租售價格的分析和空置分析進(jìn)一步明確本項(xiàng)目所處的商業(yè)大環(huán)境，并作為確定項(xiàng)目租售價格的依據(jù)之一。531銷售價格分析各項(xiàng)目商鋪面積與銷售單價建筑序號項(xiàng)目名稱價格/租金總建筑面積出售、出租率形式1戀日國際320006000底商2易構(gòu)空間16800300075底商3后現(xiàn)代城1900027000不祥底商4金港國際25000200095底商5珠江帝景230006000080底商6世紀(jì)東方城8800120001000080底商320001680019000250002300006003000270002000600001000001000020000300004000050000600007