青島創(chuàng)意100文化產(chǎn)業(yè)園老廠房改建項(xiàng)目復(fù)合規(guī)劃設(shè)計(jì)行為解析1園區(qū)概況11項(xiàng)目名稱青島創(chuàng)意100文化產(chǎn)業(yè)園12項(xiàng)目地址青島市市南區(qū)南京路100號(hào)13項(xiàng)目功能以創(chuàng)意禮品設(shè)計(jì)、禮品包裝、禮品展示交易、廣告影視設(shè)計(jì)、制作等為主流產(chǎn)業(yè)，集文化創(chuàng)意、商務(wù)、休閑、餐飲、旅游、展示交易等多元商業(yè)組合的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。園區(qū)2013年已申報(bào)“青島市工業(yè)旅游3A景區(qū)”，未來(lái)園區(qū)也將成為一個(gè)集工業(yè)旅游與文化創(chuàng)意為一體的主題功能景區(qū)。14用地面積15畝15建筑面積23萬(wàn)平方米16園區(qū)配套包括旅游信息服務(wù)、創(chuàng)意禮品街、創(chuàng)意蜂巢禮品店、原創(chuàng)禮品線上線下展示交易服務(wù)平臺(tái)、文化藝術(shù)品展示交易服務(wù)平臺(tái)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)孵化基地、咖啡、酒吧、設(shè)計(jì)書店、文化書吧等。17設(shè)計(jì)時(shí)間2006年3月18竣工時(shí)間2006年11月19設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)青島市理工大學(xué)20青島麒龍文化有限公司2場(chǎng)地歷史背景21場(chǎng)地現(xiàn)狀分析“青島創(chuàng)意100文化產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目位于青島市市南區(qū)南京路100號(hào)，是在原“青島刺繡廠”老廠房的基礎(chǔ)上，由青島麒龍文化有限公司于2006年投資3000萬(wàn)元建設(shè)并運(yùn)營(yíng)，是山東省首家利用老廠房改造而成的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。項(xiàng)目特色1）是國(guó)內(nèi)業(yè)態(tài)較為純正的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。項(xiàng)目自建立至今，在英國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)規(guī)劃大師賈斯汀歐康納教授及瀛森創(chuàng)意規(guī)劃顧問(wèn)有限公司的協(xié)助下，逐漸明確了自身定位理念與發(fā)展理念，專心致志發(fā)展創(chuàng)意、設(shè)計(jì)類企業(yè)集聚。幾年來(lái)。園區(qū)在技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)集聚度方面不斷提高。目前園區(qū)總?cè)腭v率98，其中文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐率93。2）功能較為完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)園區(qū)。具有濃厚的創(chuàng)意設(shè)計(jì)氛圍、完整的上下游及終端產(chǎn)業(yè)鏈以及功能齊備的文化配套業(yè)態(tài)（如書店、咖啡廳及公益圖書館等）。3）小園區(qū)大產(chǎn)業(yè)，注重通過(guò)園區(qū)聯(lián)動(dòng)、全國(guó)聯(lián)動(dòng)尋求發(fā)展的園區(qū)。運(yùn)營(yíng)中創(chuàng)造性打造了“三大平臺(tái)”，即確保園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的人才、項(xiàng)目孵化平臺(tái)；拉動(dòng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原創(chuàng)禮品（線上線下）展示交易服務(wù)平臺(tái)；推動(dòng)文化藝術(shù)品的市場(chǎng)化展示交易服務(wù)平臺(tái)。園區(qū)通過(guò)平臺(tái)帶領(lǐng)企業(yè)走出去抱團(tuán)發(fā)展，業(yè)務(wù)伙伴遍及海內(nèi)外。其平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式被專家稱為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“青島模式”。4）注重國(guó)際化業(yè)態(tài)引入的外向型園區(qū)。先后出訪了德國(guó)曼海姆市，與歐盟九國(guó)建立了產(chǎn)業(yè)交流合作，同時(shí)08年引進(jìn)了英國(guó)“賈斯汀歐康納創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究中心”、澳大利亞“中澳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)作項(xiàng)目”等國(guó)際高端業(yè)態(tài)入駐園區(qū)，此外還與美、日、韓等國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)保持了密切聯(lián)系。22人文、地域背景分析221人文背景中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了文化大發(fā)展大繁榮時(shí)期，青島市作為山東省的龍頭城市，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以每年超過(guò)20的速度迅猛增長(zhǎng)，已初步形成了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雛形，急切需要有一個(gè)合適的平臺(tái)，對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行集聚、支撐，以及引導(dǎo)發(fā)展。因此適時(shí)開(kāi)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)建設(shè)，對(duì)于未來(lái)青島的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)提升都具有十分重要的意義。222區(qū)位分析項(xiàng)目位于青島市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的市南區(qū)中心黃金地段，地處“南京路香港路”商圈，人流、車流量巨大，項(xiàng)目所在地東接2008奧帆賽主場(chǎng)，南鄰青島東部最繁華商業(yè)區(qū)，距青島市政府一步之遙，是青島市政治、經(jīng)濟(jì)、文化核心區(qū)域，項(xiàng)目周邊眾多金融機(jī)構(gòu)和頂級(jí)寫字樓環(huán)繞，項(xiàng)目周邊交通線四通八達(dá)，12路，26路，32路，33路，125路，202路，210路，218路，220路，222路，312路，319路，322路，370路，601路，604路，機(jī)場(chǎng)巴士1號(hào)線及建設(shè)中的地鐵三號(hào)線都經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，對(duì)于開(kāi)展項(xiàng)目具有不可復(fù)制的區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)。223場(chǎng)地歷史項(xiàng)目所在場(chǎng)地前身為國(guó)有企業(yè)“青島刺繡廠”，該廠建于1954年，屬國(guó)家二級(jí)企業(yè)，曾是全國(guó)最大的機(jī)繡品生產(chǎn)廠家之一，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海內(nèi)外，在國(guó)內(nèi)有較高的知名度。該廠自2000年遷出市區(qū)，舊廠房便一直處于閑置狀態(tài)，至項(xiàng)目接手時(shí)止，已閑置了六年，業(yè)主出租意愿迫切，租價(jià)較低，適合項(xiàng)目接手。3項(xiàng)目構(gòu)思與規(guī)劃31項(xiàng)目整體構(gòu)思2005年接手場(chǎng)地后，按照預(yù)先構(gòu)思，項(xiàng)目將作為城市更新類型的創(chuàng)意、設(shè)計(jì)類主題園區(qū)，在“三個(gè)不變”（土地屬性不變；產(chǎn)權(quán)主體不變；建筑結(jié)構(gòu)不變）的基礎(chǔ)上對(duì)場(chǎng)地實(shí)施功能置換，并面向創(chuàng)意、設(shè)計(jì)類中小企業(yè)開(kāi)展租賃，在運(yùn)營(yíng)方式上，由運(yùn)營(yíng)方通過(guò)以BOT方式（建設(shè)運(yùn)營(yíng)移交），搭建一個(gè)多種服務(wù)功能正向疊加的平臺(tái)，促成產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈融合，通過(guò)集聚效應(yīng)形成核心產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與創(chuàng)新能力，以此促進(jìn)青島市乃至山東省的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)和城市價(jià)值提升。32項(xiàng)目規(guī)劃特色按照項(xiàng)目構(gòu)思，本項(xiàng)目將規(guī)劃為四大功能區(qū)域，分別為“創(chuàng)意辦公區(qū)、文化展示區(qū)、創(chuàng)意孵化區(qū)、時(shí)尚休閑區(qū)”。四大區(qū)域?qū)⒏骶咛厣?）創(chuàng)意辦公特色以設(shè)計(jì)行業(yè)集聚發(fā)展為主導(dǎo)園區(qū)內(nèi)的創(chuàng)意辦公以設(shè)計(jì)行業(yè)為主導(dǎo)，如廣告設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等，打造以設(shè)計(jì)行業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)意辦公集聚地。改建后的園區(qū)將在保留原廠房的大空間格局基礎(chǔ)上進(jìn)行LOFT辦公空間改造，給創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)提供較多的自主性。（2）文化展示特色以原創(chuàng)、高端藝術(shù)品展示交易為方向園區(qū)專設(shè)藝術(shù)品展示空間，將園區(qū)的創(chuàng)意設(shè)計(jì)成果通過(guò)展覽展示與文化活動(dòng)配套對(duì)接到市場(chǎng)，其中重點(diǎn)以原創(chuàng)禮品、藝術(shù)禮品研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、交易為目標(biāo)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)性資源整合、形成產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)積極引進(jìn)優(yōu)秀展覽開(kāi)拓園區(qū)業(yè)戶視野，使園區(qū)內(nèi)外形成互動(dòng)。（3）創(chuàng)意孵化特色以人才及項(xiàng)目培育孵化為目的園區(qū)將把人才未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展作為一項(xiàng)重要職能，以人才孵化基地為依托，輔以強(qiáng)大的師資力量與扶持政策，既孵化人才，也孵化項(xiàng)目，同時(shí)，園區(qū)專業(yè)的設(shè)計(jì)圖書館也作為孵化基地的配套與延伸，與基地共同擔(dān)負(fù)起培育產(chǎn)業(yè)人才的重任。（4）時(shí)尚休閑特色以城市再生融合理念為依托園區(qū)將以城市再生理念為依托，對(duì)場(chǎng)地內(nèi)原有工業(yè)建筑進(jìn)行改造，引入多元化的休閑娛樂(lè)性業(yè)態(tài)，為園區(qū)提供豐富的文化休閑配套（如書吧、咖啡廳、餐飲等），體現(xiàn)園區(qū)時(shí)尚和主題性特征。改建后的園區(qū)將文化展示和休閑娛樂(lè)巧妙地融合在一起，形成獨(dú)特的街區(qū)式景觀帶。園區(qū)將以文化創(chuàng)意為出發(fā)點(diǎn)，配合融入充滿現(xiàn)代氣息的新元素，邀請(qǐng)有競(jìng)爭(zhēng)力、影響力的不同業(yè)態(tài)進(jìn)駐園區(qū)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)33保護(hù)與改建策略331策略一實(shí)施動(dòng)態(tài)化設(shè)計(jì)。舊廠房的改建再利用類似于“舊瓶裝新酒”，雖然“酒瓶”已在，但是裝什么內(nèi)容還存在眾多不確定因素。我們認(rèn)為，園區(qū)形態(tài)是通過(guò)逐步調(diào)整才得以符合目標(biāo)和氛圍需求的，改建的一次性“過(guò)度設(shè)計(jì)”應(yīng)該避免，這樣不但有利于后續(xù)創(chuàng)意租戶的發(fā)揮，也有利于控制初期的投資規(guī)模。比如項(xiàng)目在運(yùn)行過(guò)程中，始終對(duì)區(qū)域的功能布局進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)招商情況的變化。同時(shí)項(xiàng)目入駐企業(yè)也是有別于一般辦公單位的，他們更希望能進(jìn)行二次創(chuàng)作。動(dòng)態(tài)化的設(shè)計(jì)策略可以滿足他們的需要。此外，隨著項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)重心的轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的經(jīng)營(yíng)性空間、半經(jīng)營(yíng)性空間、公益性的空間功能也會(huì)隨時(shí)發(fā)生變化，這些都需要我們通過(guò)動(dòng)態(tài)化設(shè)計(jì)策略隨時(shí)調(diào)整實(shí)現(xiàn)。332策略二重視歷史元素對(duì)于園區(qū)價(jià)值的提升在舊廠房保護(hù)上，我們的策略是不僅要對(duì)有特色的廠房建筑進(jìn)行保護(hù)，對(duì)于形象價(jià)值一般的舊廠房也不能草率。以項(xiàng)目中的舊廠房為例，雖然這些廠房只是一些80年代式樣的普通平頂廠房，缺乏層次感，容納事件能力低，沒(méi)有明顯的特征和文化符號(hào)，但是因?yàn)檫@些廠房是城市近現(xiàn)代化進(jìn)程中的特殊遺存，其差異化的體量、形態(tài)以及歷史感，也是城市的一種特殊的歷史記憶與景觀，是一旦推倒了就不能重來(lái)的。因此著眼于這些歷史元素對(duì)于園區(qū)價(jià)值的提升，我們采用木材、鋼結(jié)構(gòu)等建筑材料，結(jié)合老廠房的歷史元素對(duì)它們進(jìn)行了原汁原味地保護(hù)，也正是得益于這些具有歷史肌理的建筑環(huán)境，使項(xiàng)目具有了一種有別于其他園區(qū)的厚重的歷史積淀。333策略三在容量控制要講求適應(yīng)性與可塑性在精準(zhǔn)定位單位具體業(yè)態(tài)之前，特別需要謹(jǐn)慎對(duì)待通過(guò)插層增加容量。因?yàn)榕f廠房改造的價(jià)值首先是區(qū)位，其次才是體量，在業(yè)態(tài)未完全落實(shí)前，建筑容量?jī)r(jià)值主要在于空間的可塑性。包括空間的高度、開(kāi)間、跨度等，一味盲目插層、加建，雖然增加了面積，但也增加了投資，減少了空間的可塑性，更重要的，增大了舊廠房的負(fù)荷，為舊廠房的持久安全運(yùn)營(yíng)埋下了隱患，是非常不可取的。在一點(diǎn)，我們?cè)陧?xiàng)目改建過(guò)程中非常重視，項(xiàng)目最大的3號(hào)樓建筑即是保持空間可塑性的典范，我們將原有空間高度的廠房以“LOFT辦公空間”形式交付給業(yè)戶，滿足了業(yè)戶的二次創(chuàng)作靈感，受到了廣泛的贊譽(yù)，這種贊譽(yù)又為我們帶來(lái)了更多的入駐業(yè)戶，產(chǎn)生了非常好的收益。34功能提升與使用價(jià)值341LOFT辦公空間（已建設(shè)完成）LOFT辦公空間是基地依據(jù)舊廠房層高45米LOFT結(jié)構(gòu)特性，改建成為特色辦公樓宇及地下管網(wǎng)（強(qiáng)電、污水、供熱等等），建成后配套集中供熱、電話、網(wǎng)絡(luò)和中央監(jiān)控、商務(wù)中心、公共會(huì)議室、食堂等服務(wù)設(shè)施，為企業(yè)節(jié)約商務(wù)成本。342網(wǎng)絡(luò)信息交流平臺(tái)（正在規(guī)劃建設(shè)中）網(wǎng)絡(luò)信息交流平臺(tái)依托創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)建立的內(nèi)部信息互動(dòng)交流平臺(tái)，以滿足中小創(chuàng)意企業(yè)需求為出發(fā)點(diǎn)，免費(fèi)向中小創(chuàng)意企業(yè)開(kāi)放，幫助中小創(chuàng)意企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息聚集互動(dòng)，從而達(dá)到業(yè)務(wù)合作、共同創(chuàng)效的目的。中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)網(wǎng)青島創(chuàng)意100文化產(chǎn)業(yè)園官網(wǎng)343“100創(chuàng)意空間”展廳、“3號(hào)樓藝術(shù)家畫廊”運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)（已建設(shè)完成）功能完備的1000平米“100創(chuàng)意空間”展廳和“3號(hào)樓藝術(shù)家畫廊”運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為高端藝術(shù)品展示交易服務(wù)中心，采取了可變換隔斷設(shè)計(jì)，整體空間具時(shí)尚特質(zhì)，專注于為社會(huì)各界提供時(shí)尚藝術(shù)作品與高端藝術(shù)禮品的發(fā)布場(chǎng)所和交易平臺(tái)。344創(chuàng)意市集（已建設(shè)完成）創(chuàng)意市集是一個(gè)自由的創(chuàng)意舞臺(tái)，以鼓勵(lì)原創(chuàng)為宗旨，致力打造一個(gè)可以充分開(kāi)拓創(chuàng)意消費(fèi)市場(chǎng)，挖掘市場(chǎng)創(chuàng)意需求，展現(xiàn)自我的平民藝術(shù)舞臺(tái)。市集內(nèi)集聚了品牌定制、藝術(shù)品現(xiàn)制、創(chuàng)意體驗(yàn)沙龍、陶吧、音樂(lè)吧、酒吧、書吧等時(shí)尚店鋪。也為園區(qū)設(shè)計(jì)師提供了休閑創(chuàng)意空間和相互交流、創(chuàng)意碰撞的平臺(tái)。345創(chuàng)意禮品街（已具基本面貌，在深入建設(shè)、招商中）針對(duì)一直以來(lái)青島的城市禮品和旅游紀(jì)念品層次不高，給政府、企事業(yè)單位和個(gè)人在對(duì)外聯(lián)絡(luò)及禮尚往來(lái)中帶來(lái)困惑而重點(diǎn)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目。禮品街將匯集原創(chuàng)禮品設(shè)計(jì)、研發(fā)、生產(chǎn)、銷售企業(yè)，建立一個(gè)專業(yè)化城市禮品、旅游紀(jì)念品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、展示、交易服務(wù)平臺(tái)。實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)向商品轉(zhuǎn)化，為客戶提供高品質(zhì)的原創(chuàng)禮品。346文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地（已建設(shè)完成）為推動(dòng)青島創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才戰(zhàn)略的可持續(xù)發(fā)展，在五樓建設(shè)的面積為1500平米的青島文化創(chuàng)意大學(xué)生孵化基地將整合政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、高校和各大企業(yè)的資源，為初次創(chuàng)業(yè)者提供市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)和企業(yè)管理平臺(tái)，是年輕創(chuàng)意人才成長(zhǎng)的基地，也是培育創(chuàng)意企業(yè)的孵化器。面向設(shè)計(jì)學(xué)科的在校及畢業(yè)大學(xué)生，為他們提供咨詢、實(shí)習(xí)、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、培訓(xùn)等系列專職服務(wù)平臺(tái)，讓大學(xué)生從選專業(yè)到畢業(yè)、實(shí)習(xí)、創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)道路上有方向、有目的的進(jìn)行學(xué)習(xí)。園區(qū)目前已有設(shè)計(jì)類企業(yè)百余家，他們都急需優(yōu)秀的專業(yè)設(shè)計(jì)人才。創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)平臺(tái)，可按天、按桌面出租。內(nèi)有共用的辦公設(shè)備（如復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)等）、會(huì)議室及前臺(tái)接待人員，使其在創(chuàng)業(yè)初期降低投資成本節(jié)約開(kāi)支。347創(chuàng)意人才實(shí)訓(xùn)中心（已建設(shè)完成）創(chuàng)意人才實(shí)訓(xùn)中心將開(kāi)設(shè)平面設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、動(dòng)漫制作、服裝設(shè)計(jì)、攝影攝像、珠寶設(shè)計(jì)、廣告策劃等課程，以企業(yè)需求為核心，與高校、行業(yè)協(xié)會(huì)、勞動(dòng)培訓(xùn)中心、人力資源交流中心緊密合作，為企業(yè)提供一站式創(chuàng)意人力資源定制服務(wù)。348國(guó)際設(shè)計(jì)師電子網(wǎng)絡(luò)信息交易服務(wù)平臺(tái)（正在規(guī)劃建設(shè)中）國(guó)際設(shè)計(jì)師電子網(wǎng)絡(luò)信息交易服務(wù)平臺(tái)建成后主要功能是起到一個(gè)橋梁作用的中介服務(wù)，為創(chuàng)意企業(yè)和國(guó)內(nèi)各行各業(yè)提供專業(yè)的設(shè)計(jì)服務(wù)和信息交流，是園區(qū)國(guó)際交流、業(yè)務(wù)合作的中介服務(wù)平臺(tái)。將面對(duì)世界各地設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)、知名設(shè)計(jì)師等提供注冊(cè)登記，展示設(shè)計(jì)成果和設(shè)計(jì)理念的一個(gè)平臺(tái)，使需要規(guī)劃、設(shè)計(jì)項(xiàng)目的城市政府、企業(yè)能通過(guò)這個(gè)平臺(tái)找到合適的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和設(shè)計(jì)師，從而實(shí)現(xiàn)把設(shè)計(jì)理念（作品）轉(zhuǎn)換成設(shè)計(jì)成果（商品），最終實(shí)現(xiàn)銷售。349國(guó)際設(shè)計(jì)師交流中心（正在規(guī)劃建設(shè)中）國(guó)際設(shè)計(jì)師交流中心是在歐洲設(shè)計(jì)聯(lián)盟、香港貿(mào)發(fā)局、青島工業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)的共同支持下成立的，建成后將為中小創(chuàng)意企業(yè)和國(guó)內(nèi)各行各業(yè)提供專業(yè)的設(shè)計(jì)服務(wù)和信息交流，是園區(qū)國(guó)際交流、業(yè)務(wù)合作的中介服務(wù)平臺(tái)。4園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案41總體規(guī)劃及分期實(shí)施示意圖42總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)421總平面圖422經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)43保留和拆除建議431建議一主結(jié)構(gòu)只改不拆工業(yè)遺產(chǎn)是一個(gè)城市的記憶,一個(gè)時(shí)代的財(cái)富。本著保護(hù)與創(chuàng)新的原則，在改造中，建議不對(duì)舊廠房原有主結(jié)構(gòu)作出破壞性改造，只對(duì)部分內(nèi)部區(qū)域進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換性整，如拓寬內(nèi)部通道，整合空間環(huán)境，對(duì)能夠體現(xiàn)工業(yè)元素的管道與構(gòu)件予以保留，同時(shí)解決好通道、采光、停車等一系列問(wèn)題。432建議二外觀實(shí)施風(fēng)格化改造針對(duì)原始場(chǎng)地的平庸，建議在改造設(shè)計(jì)時(shí)大膽采取“包豪斯”風(fēng)格，按照建筑的實(shí)用功能，采用非對(duì)稱、不規(guī)則、靈活的布局與構(gòu)圖手法，充分發(fā)揮現(xiàn)代建筑材料和結(jié)構(gòu)的特性，通過(guò)建筑本身的各種構(gòu)件創(chuàng)造出令人耳目一新的視覺(jué)效果。同時(shí)，針對(duì)原有的水、電、暖、污等基礎(chǔ)管網(wǎng)設(shè)施陳舊薄弱的通病，建議在改造過(guò)程中進(jìn)行全部更換，增加適合現(xiàn)代辦公所需的寬帶光纖、無(wú)線WIFI、手機(jī)信號(hào)無(wú)縫覆蓋等。此外，為滿足功能的要求以及場(chǎng)所的利用率，建議在不影響主要建筑內(nèi)部安全的情況下，加建一部分輔助空間，并通過(guò)在形態(tài)上的開(kāi)放，增強(qiáng)建筑的外觀層次感和趣味感。433建議三對(duì)地面進(jìn)行高品質(zhì)硬化處理考慮到園區(qū)荷載和兼顧美觀等技術(shù)要求，建議對(duì)地面進(jìn)行高品質(zhì)硬化，硬化工藝可采用混凝土鋪設(shè)，并輔以外加劑滲入混凝土深層密封工藝，使路面增亮抗?jié)B且更易于清理和維護(hù)，同時(shí)為增強(qiáng)觀感，可增加地貼標(biāo)志與路面風(fēng)格化綠植等手段，使道路形象煥然一新，與園區(qū)風(fēng)格渾然一體。434建議四對(duì)廠房?jī)?nèi)部合理改良對(duì)園區(qū)內(nèi)部相對(duì)獨(dú)立的建筑，建議從方便順暢的角度出發(fā)，適當(dāng)增加天橋、連廊等跨度設(shè)計(jì)，既為業(yè)戶往來(lái)創(chuàng)造了方便，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了園區(qū)的建筑空間形態(tài)的立體化，增加了藝術(shù)感。44交通流線及功能布局示意圖45建筑室內(nèi)外改建設(shè)計(jì)（改建前外景）（左設(shè)計(jì)效果圖）（左改建后外景）（左改建后外景）（左改建后外景）46景觀環(huán)境改建提升設(shè)計(jì)（左改建后景觀）（左改建后景觀）（左改建后景觀）47公共藝術(shù)與綠化設(shè)計(jì)（上園區(qū)藝術(shù)表演）48生態(tài)設(shè)計(jì)與新技術(shù)應(yīng)用（左園區(qū)綠化設(shè)計(jì)）（左園區(qū)生態(tài)設(shè)計(jì)）（左園區(qū)生態(tài)設(shè)計(jì)）49公共設(shè)施設(shè)計(jì)（左休閑茶座）（左創(chuàng)意市集）（左休閑書吧）（左創(chuàng)意展廳）（左公益講座）5建設(shè)現(xiàn)狀與使用情況51實(shí)景室內(nèi)外環(huán)境照片52使用情況與問(wèn)題反饋研究521園區(qū)設(shè)施維護(hù)難點(diǎn)較多。項(xiàng)目自06年建設(shè)至今已運(yùn)營(yíng)6年，部分設(shè)施按建設(shè)周期計(jì)算已開(kāi)始進(jìn)入老化期，同時(shí)，舊廠房翻新改建不利因素較多，特別是建筑耐久性及防水、管線等方面存在較多的難點(diǎn)，同時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施不配套等諸多歷史遺留問(wèn)題依舊困擾園區(qū)。解決方案分階段整改。522交通問(wèn)題是制約發(fā)展。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作發(fā)展起來(lái)之后，越來(lái)越多的車輛每日里進(jìn)入園區(qū)，而園區(qū)受地域因素制約，只有80個(gè)停車位，而每日有停車需求的車輛卻超過(guò)200輛以上，南京路作為交通要道，也缺少相應(yīng)的停車車位，這就不可避免地造成了園區(qū)門前道路擁堵，也造成了園區(qū)無(wú)法吸納更為優(yōu)秀的企業(yè)入駐的窘境。解決方案與上級(jí)主管部門溝通，幫助協(xié)調(diào)增設(shè)停車位和臨時(shí)停車場(chǎng)，解決日常停車難的問(wèn)題。523園區(qū)不斷增加，項(xiàng)目發(fā)展面臨瓶頸。隨著國(guó)家對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大力提倡，青島的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)紛紛上馬，從2006年只有我們一家，發(fā)展到現(xiàn)在的20余家，業(yè)戶可選擇的余地大了，對(duì)項(xiàng)目軟件、硬件的要求也日漸提高，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著業(yè)態(tài)集聚、業(yè)戶維護(hù)、招商拓展等諸多發(fā)展瓶頸，需要我們對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展給予更多的理性思考。解決方案1、我們定期與瀛森規(guī)劃公司和“賈斯汀歐康納研究中心”等專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)溝通交流，針對(duì)新的發(fā)展理念、思路，結(jié)合多年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)為“平臺(tái)中介服務(wù)收入大于房租收入”。為此，我們適時(shí)建立了人才孵化基地培養(yǎng)人才、孵化項(xiàng)目，同時(shí)加大三個(gè)中介服務(wù)平臺(tái)的配套服務(wù)功能，擴(kuò)大了服務(wù)項(xiàng)目和范圍，創(chuàng)造了更大的中介服務(wù)收益。2、充分利用創(chuàng)意100品牌影響力與成功模式開(kāi)展招商，進(jìn)一步加強(qiáng)與各級(jí)政府之間的聯(lián)系，為園區(qū)盡量多地爭(zhēng)取政策優(yōu)惠與資金補(bǔ)貼，保證園區(qū)健康發(fā)展。53對(duì)建設(shè)此類創(chuàng)意園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)與建議經(jīng)驗(yàn)1園區(qū)發(fā)展好，須立足高遠(yuǎn)。建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，是一個(gè)“文火慢燉”的過(guò)程，這就需要運(yùn)營(yíng)企業(yè)有足夠的耐心和資金對(duì)園區(qū)進(jìn)行培育。創(chuàng)意100在制定建設(shè)規(guī)劃時(shí)，很明確提出要走“可以持久發(fā)展的文化創(chuàng)意品牌”建設(shè)之路。因此我們能夠“不畏浮云遮望眼”，審慎地尋找區(qū)位落點(diǎn)，認(rèn)真地開(kāi)展舊廠房改造，制定發(fā)展規(guī)劃并潛心實(shí)施。正是由于我們的信念，所以我們能夠坦然面對(duì)最初幾年經(jīng)營(yíng)虧損的局面，并且堅(jiān)持下來(lái)，終于迎來(lái)了園區(qū)爆發(fā)性發(fā)展的日子。經(jīng)驗(yàn)2園區(qū)要招商好，須寧缺勿濫。創(chuàng)意100自創(chuàng)立之初就提出“不滿足于只當(dāng)二房東”，要走專業(yè)化集聚的路子。因此在招商中，提出“高門檻低租金”理念，強(qiáng)調(diào)“只有一個(gè)門檻，那就是創(chuàng)意”。如果入駐企業(yè)達(dá)不到要求，寧愿讓店面空著待租?！皩幦蔽銥E”可以說(shuō)是創(chuàng)意100之所以成功的一個(gè)重要的方面。目前，創(chuàng)意總?cè)腭v率達(dá)98，其中文化創(chuàng)意類比例達(dá)93，6年來(lái)，園區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)已達(dá)60億元，帶動(dòng)就業(yè)達(dá)3800余人，園區(qū)已成為一個(gè)運(yùn)營(yíng)比較成熟、業(yè)態(tài)相對(duì)純正的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，也是山東省、青島市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)品牌園區(qū)。經(jīng)驗(yàn)3園區(qū)要建設(shè)好，須重視生態(tài)。做園區(qū)，必須要重視打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，創(chuàng)意100作為一個(gè)建筑面積只有23萬(wàn)平方米的小園區(qū)，在這么小的范圍里要搞生態(tài)鏈建設(shè)，有點(diǎn)象“螺螄殼里做道場(chǎng)”。但是我們對(duì)生態(tài)環(huán)境建設(shè)卻從不敢馬虎，因?yàn)槲覀冎溃a(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，不僅體現(xiàn)為園區(qū)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)完善，更重要的是對(duì)園區(qū)業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展負(fù)責(zé)。也是對(duì)園區(qū)的口碑負(fù)責(zé)，為此我們嚴(yán)把招商關(guān)，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈精心布局，在努力引入創(chuàng)意、設(shè)計(jì)企業(yè)同時(shí)，也相應(yīng)地引進(jìn)創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)的上、下游經(jīng)營(yíng)配套企業(yè)，使企業(yè)間構(gòu)成彼此合作、相互儲(chǔ)存發(fā)展的關(guān)系，企業(yè)足不出戶，在園區(qū)內(nèi)就能得到自己所需材料、技術(shù)、宣傳、營(yíng)銷及訂單來(lái)源等一切支持，實(shí)現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)內(nèi)循環(huán)”，同時(shí)園區(qū)也積極通過(guò)“三大平臺(tái)”（確保可持續(xù)發(fā)展的人才、項(xiàng)目孵化平臺(tái)；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原創(chuàng)禮品線上線下展示交易服務(wù)平臺(tái)；推動(dòng)文化藝術(shù)品的市場(chǎng)化展示交易服務(wù)平臺(tái)）為企業(yè)尋找市場(chǎng)機(jī)遇，園區(qū)與企業(yè)間實(shí)現(xiàn)了組團(tuán)發(fā)展、共同提升。經(jīng)驗(yàn)4園區(qū)要運(yùn)營(yíng)好，須打造快樂(lè)創(chuàng)業(yè)氛圍。如果說(shuō)“失敗乃成功之母”，那么快樂(lè)就是成功之父。最佳的工作效率來(lái)自于高漲的工作熱情，為了園區(qū)企業(yè)營(yíng)造創(chuàng)意、和諧、快樂(lè)的工作氛圍，我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)中“把工夫下在詩(shī)外”，在引進(jìn)主業(yè)態(tài)同時(shí)還積極引進(jìn)和建設(shè)了書店、咖啡廳、酒吧等園區(qū)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，建立了公益圖書館、公益展廳等，為大家提供資料查詢、靈