物業(yè)管理實務物業(yè)管理收費物業(yè)管理公司作為具有獨立法人資格的經濟實體，在其經營管理過程中，必須要有資金的支持，而且，物業(yè)管理公司還應使其資金在循環(huán)中增值，從而使資金運行走上良性循環(huán)的軌道。這樣，物業(yè)管理公司才能真正作為獨立法人經濟實體，實現(xiàn)自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展。可見，加強資金來源的管理，是物業(yè)管理公司財務管理中十分重要的工作。第一節(jié)物業(yè)管理收費原則一、等價交換的原則等價交換是價值規(guī)律的基本要求。價值規(guī)律是商品經濟的基本規(guī)律。發(fā)展社會主義商品經濟和市場經濟，必須按價值規(guī)律辦事。價值規(guī)律的基本內容為商品的價值量是由生產商品的社會必要勞動量決定的，商品交換要以價值量為基礎，實行等價交換。商品的價格是價值的貨幣表現(xiàn)，物業(yè)管理收費實際上就是物業(yè)管理公司提供管理服務的價格，這種價格當然應反映價值。收費價格的高低由價值大小決定，而決定價值大小的應是提供這類物業(yè)管理服務的社會必要勞動量的多少。根據(jù)社會必要勞動量來決定物業(yè)管理的收費，是合理的和必要的。無論是政府還是物業(yè)管理公司，在制定物業(yè)管理收費標準時，都應考慮和貫徹等價交換的原則。二、誰受益誰出錢的原則在市場經濟條件下，物業(yè)管理公司作為經營者，為業(yè)主和住戶提供管理和服務應是有償?shù)?。凡享受到物業(yè)管理公司服務的受益人就應繳納相應的服務費用。受益大的，出錢相應要多；受益小的，出錢相應要少。同一大廈或同一住宅區(qū)內，要根據(jù)業(yè)主和住戶享用各項管理服務和公共設施的程度多少而收費。比如住高層建筑一層的住戶，享用電梯的機會少，其承擔的電梯費用應比住較高層的住戶少。三、差別原則差別原則是根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平的不同，采用不同的收費標準。目前社會上客觀存在著高、中、低收入家庭，由于收入水平的不同，對服務的要求也有所不同。對高收入家庭來說，由于收入高，享受的欲望隨之升高，希望能得到更多更好的服務；對低收入家庭來說，首先考慮的是解決溫飽問題，不敢奢求過多的服務，也承受不起較高的服務費用。因此，物業(yè)管理公司可以為高收入水平的住戶，提供多方位、多類型的服務，收取較高的服務費；對低收入水平的住房，只提供基本的服務，收取較低的服務費。對市場商品房、微利商品房、福利商品房以及公產房的物業(yè)管理，其收費應體現(xiàn)差別原則，不搞一刀切。即使對同一幢大廈或同一住宅區(qū)內的物業(yè)使用人，也可以根據(jù)其收入水平的差距，采用差別收費方法，或者由政府和物業(yè)管理公司對低收入家庭所繳納的管理服務費給予適當?shù)臏p免。四、優(yōu)質優(yōu)價原則優(yōu)質優(yōu)價原則就是根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務質量、服務水平的不同，采用不同的收費標準。提供高質量、高水平的服務，應得到高額的回報；享受到高質量、高水平的服務，就應繳納較高的費用。優(yōu)質優(yōu)價原則要求質價對應，那種不追求提高服務質量和服務水平，只追求高收費的做法以及不管服務質量好壞、服務水平高低，一律按同一價格收費的做法，都是不符合優(yōu)質優(yōu)價原則的。五、取之于民，用之于民的原則物業(yè)管理公司收取管理服務費用，應是對物業(yè)管理公司的自身所提供的勞動價值的補償。物業(yè)管理公司的勞動價值就體現(xiàn)在房產和地產的管理活動、環(huán)境衛(wèi)生管理活動、社會治安管理活動上。因此，物業(yè)管理收取的費用，應確確實實花在上述活動上，也就是花在物業(yè)管理公司的管理對象和服務對象上。物業(yè)管理公司的管理對象是“物業(yè)”，服務對象是業(yè)主和住戶。取之于民，用之于民包含兩方面的含義一是從業(yè)主和住戶那兒收取的費用，要用在業(yè)主和住戶身上，不得挪作他用；二是為業(yè)主和住戶從事物業(yè)管理活動和服務活動付出了多大的勞動，就從業(yè)主和住戶那兒收取相應勞動價值的費用作為補償，不得牟取高額利潤。在實際工作中，應堅持能提供多少服務，就收取多少費用，收了費用后，應提供的服務一定要保證到位，不能或暫時不能提供的服務，就不收相應的費用。六、公開原則物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶的關系，是受托人和委托人的關系、提供服務和接受服務的關系。物業(yè)管理公司接受業(yè)主和住戶的委托，進行物業(yè)管理，向業(yè)主和使用人提供多種服務。業(yè)主和住戶作為委托人和接受服務人有權對物業(yè)管理收費情況進行詢問、了解、檢查和監(jiān)督。物業(yè)管理公司也有義務將收費的詳細情況向業(yè)主和住戶說明。收費實行明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應在經營場所或收費地點公布。有些收費項目應在與業(yè)主和住戶協(xié)商后，公布執(zhí)行。同時，物業(yè)管理公司應定期一般為每季或每半年向業(yè)主和住戶公布收費的收入和支出帳目，自覺接受業(yè)主和住戶的檢查和監(jiān)督。按收費的公開原則辦事，有利于物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶的相互溝通，有利于得到業(yè)主和使用人的理解和支持，以保證收費的順利實施。第二節(jié)物業(yè)管理收費模式一、市場價格收費模式這種收費模式表現(xiàn)為物業(yè)管理收費隨行就市，其收費高低主要取決于四個方面的因素一是物業(yè)管理公司從事該類物業(yè)管理服務所要付出的社會必要勞動量，即價值量。價值量大小是市場價值格高低的決定性因素之一。二是物業(yè)管理市場的供求關系和同行的競爭。物業(yè)管理市場供過于求，同行競爭激烈，物業(yè)管理公司為了贏得物業(yè)管理權，往往采取降低物業(yè)管理收費的策略。物業(yè)管理市場供不應求，則物業(yè)管理收費就有可能提高。三是物業(yè)管理公司的知名度和信譽。知名度高、信譽好的物業(yè)管理公司，其收費一般高于其他物業(yè)管理公司。四是服務水平、服務質量和服務程度。一流的服務，其收費一般也是一流的。市場價格收費一般由物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶協(xié)商議定后執(zhí)行。市場價格收費模式適用于對外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等物業(yè)的管理。二、保本微利收費模式這種收費模式是在測算物業(yè)管理的各項開支成本的基礎上，再加上一定的利潤，以此作為收取的總費用，然后將總費用分攤到每家每戶或房屋的單位使用面積上。物業(yè)管理公共性服務收費的成本構成包括以下部分1管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；2公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3綠化管理費；4清潔衛(wèi)生費；5保安費；6辦公費；7物業(yè)管理公司固定資產折舊費；8法定稅費。如某住宅小區(qū)共有20棟房1120戶居民，房屋使用面積共約67000平方米，其月成本費用項目及開支情況物業(yè)管理公司每月開支的總成本為16585元，取利潤率為15，則總收費為19073元。以入每戶計算，每戶每月收費為1703元；以房屋單位使用面積計算，每平方米使用面積每月收費為0285元。保本微利收費模式適用于對內銷市場商品房的物業(yè)管理。三、成本收費加提供優(yōu)惠政策的模式這種收費模式是將總成本作為收取的總費用，然后將總費用分攤到每家每戶或房屋的單位使用面積上，不考慮利潤。采用此種收費模式主要是為了適當減輕業(yè)主和住戶的負擔。但物業(yè)管理公司作為企業(yè)，不能僅僅維持保本經營，總是應有點收益。收益從何而來呢要通過政府提供一些優(yōu)惠政策來幫助和解決，比如減免稅費、配套用房劃撥給物業(yè)管理公司經營等，這樣，物業(yè)管理公司可以從政策方面得到一些實惠和收益，以加強物業(yè)管理的軟件和硬件建設，不斷提高物業(yè)管理素質和水平。成本收費加提供優(yōu)惠政策的模式適用于對內銷商品房和微利商品房的物業(yè)管理。四、虧本收費加提供優(yōu)惠政策和補貼的模式這種模式帶有明顯的福利性，主要考慮業(yè)主和住戶的收入水平不高，承受能力有限而采取的低于成本的收費。這種收費模式一般是由政府制定收費標準，物業(yè)管理公司按標準收費。收取的費用不足以彌補成本，出現(xiàn)虧損。這種虧損并不是物業(yè)管理公司經營不善而產生的，而是低收費政策所帶來的，因此，我們也可以稱其為“政策性虧損”。這種虧損主要通過以下兩下渠道來彌補一是政府提供一些優(yōu)惠政策來彌補；二是由政府或主管單位給予政策性補貼來彌補。這兩個彌補渠道應以法規(guī)形式確定下來，以保證兌現(xiàn)。否則，讓物業(yè)管理公司自己采取拆東墻、補西墻的方式或其他的方式來彌補，是不合理的，也是不能持久的。這種收費模式適用于微利商品房、福利商品房、公產房、系統(tǒng)房等物業(yè)管理。第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)收入渠道物業(yè)管理營業(yè)收入主要包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入如多種經營收入，其中，主營業(yè)務收入又包括物業(yè)管理費收入和物業(yè)經營收入如房產銷售與出租收入等。一、物業(yè)管理費收入物業(yè)管理費是指在物業(yè)管理范圍內，物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供標準服務和委托服務所收取的有償服務費。物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需要向其提供服務時，可收取相應的有償服務費，而形成物業(yè)管理費收入。但是，物業(yè)管理收費數(shù)額的大小并不能由物業(yè)管理公司隨意確定，而是應當根據(jù)物業(yè)管理公司向業(yè)主或用戶所提供服務項目的不同性質，分別實行政府定價、政府指導價和協(xié)議定價來確定1公共服務費按照市商品住宅物業(yè)管理服務收費暫行辦法見附錄六的規(guī)定，商品住宅物業(yè)管理公共服務費應按物業(yè)管理范圍內各業(yè)主或用戶所占房屋建筑面積或按戶分攤。其費用構成為管理費，服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費，樓內公用設施維修及保養(yǎng)費，綠化管理費，清潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費，物業(yè)管理公司固定資產折舊費，法定稅費。物業(yè)管理服務的利潤不超過15，房屋所有人應支付前述各項費用。房屋用戶除繳房租外，同時還應繳付清潔衛(wèi)生費和保安費。市物價局制定的市各區(qū)、縣1996年度商品住宅物業(yè)管理公共性服務收費中準價及浮動幅度。1住宅管理費由物業(yè)管理公司管理人員經費、辦公經費等構成，收取標準由市房管局提出，經市物價局核定后執(zhí)行。1995年標準為多層住宅每戶每月35元；高層住宅每戶每月510元。住宅管理費由業(yè)主向提供管理服務的物業(yè)管理公司支付。2非居住房屋管理費，不論是營業(yè)用房，還是辦公用房，均按租金的25計算，由房屋業(yè)主支付。3清潔、保安服務費按物價管理機關的批準執(zhí)行。1995年標準為住宅每戶每月36元，由房屋居住戶支付；非居住房屋按每M2建筑面積0205元/月計算，由房屋使用人支付。清潔、保安服務費的收取，應根據(jù)住宅區(qū)域的實際情況，由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理組織或業(yè)主代表協(xié)商，在上述規(guī)定范圍內制定具體收費標準，并訂立相關服務制度。清潔、保安服務費應實支實收，合理分攤。2高層住宅電梯和水泵運行費高層商品住宅的電梯和水泵運行費用，由電梯駕駛人員經費開支、實際耗用的電費構成。具體收費由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司商定的服務方式、時間，按實結算，單獨列帳，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分攤。公有住宅出售后，高層住宅電梯、水泵運行費的收取辦法和標準由市房管局規(guī)定。3專項服務收費專項服務是為某些業(yè)主或用戶群體提供的特定服務。該項服務可使部分人受益，如高層電梯維修管理、檢修樓宇的公用設施。專項服務的收費，原則上以成本價格收取，按各業(yè)主的建筑面積分攤。4委托服務收費為滿足業(yè)主或用戶特別需要而提供的個別服務，只為那些愿意接受或主動要求的人提供，一般與業(yè)主或用戶的日常生活關系密切，如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項目的收費，凡物價部門已有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；暫未規(guī)定的，由委托人與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。二、物業(yè)經營收入物業(yè)管理公司通過經營業(yè)主管委會或物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得經營收入，如開展房產的銷售或租賃、經營停車場等。這些經營業(yè)務都可收取相當可觀的傭金，而形成相應房產銷售與出租等經營收入。例如，物業(yè)管理公司為房地產開發(fā)公司銷售房產，一般按售房收入的24收取傭金；或視銷售價格的高低，確定不同的提成比例。如果在售房合同中特別約定，那么傭金也可由房地產開發(fā)公司和購房業(yè)主各付2。如果物業(yè)管理是委托管理形式，則物業(yè)管理公司代業(yè)主出租房產，雙方可簽定協(xié)議，由業(yè)主支付年租金收入的35的傭金。傭金的計付主要有以下二種方式1業(yè)主實行物業(yè)出租方式傭金標準按業(yè)主年租金收入的35計取，業(yè)主每年支付一次或分多次支付，具體由雙方協(xié)商確定。2業(yè)主實行物業(yè)出售方式傭金標準按業(yè)主售房收入和物業(yè)約定使用年限計取。年傭金售房收入物業(yè)約定使用年限5三、多種經營收入由于物業(yè)管理在我國還是一個啟動時間不長的行業(yè)，人們收入水平又普遍較低，目前各物業(yè)管理公司所收取的費用是微利的，有些公司甚至是賠本經營，所以，物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累，擴大經營規(guī)模，因而要靠多種經營取得收入。多種經營收入是當前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來源。有些新建住宅小區(qū)，由房地產開發(fā)公司按該物業(yè)總建筑面積的05，撥給物業(yè)管理公司開展多種經營使用，或以成本價轉讓給物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司開展多種經營活動的范圍非常廣泛，但是，物業(yè)管理公司要搞好多種經營，則要把自身優(yōu)勢與有利機會結合起來。物業(yè)管理公司自身優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在圍繞物業(yè)管理來開拓多種經營領域，比如，物業(yè)管理公司開辦建材公司、裝修裝飾材料公司、衛(wèi)生潔具公司，以及利用小區(qū)建設的配套設施開辦商業(yè)服務、餐飲服務、信用社、儲蓄所、電影院、卡拉OK廳、健身房、幼兒園、職業(yè)介紹所、婚姻介紹所等等。對大型的物業(yè)管理公司業(yè)說，其多種經營可以涉足物業(yè)開發(fā)經營，形成物業(yè)開發(fā)經營、管理與服務一條龍；對有條件的物業(yè)管理公司來說，則可以在其他領域進行多種經營，當然，所要付出的代價可能要更大。總之，要按“一業(yè)為主、多元經營”的方針，發(fā)展多種經營業(yè)務，即從市場需求出發(fā)，以發(fā)展與物業(yè)管理相關的多種經營業(yè)務為主，諸如超市、百貨、副食品等商業(yè)，洗熨、沐浴、餐飲、幼托、娛樂、旅游、郵電、搬家等服務業(yè)，銀行、信用社等金融業(yè)，房產中介、咨詢、建筑裝潢等房地產業(yè)，這樣，就發(fā)揮了物業(yè)管理公司的優(yōu)勢，既能滿足物業(yè)業(yè)主和用戶的多種需要，又能增加物業(yè)管理公司的資金來源，彌補物業(yè)管理經費的不足。因此，物業(yè)管理公司應想方設法開展多種經營活動。第四節(jié)物業(yè)管理費的構成與核算一、物業(yè)管理費的構成由于各地經濟發(fā)展水平不同，所以物業(yè)管理費的數(shù)額大小也不盡相同。對物業(yè)管理費的核算，是物業(yè)管理公司財務管理部門的一項非常重要的工作。一座物業(yè)在投入管理運行之前，物業(yè)管理公司的財務管理部門必須對其進行管理費的核算，運行一年后，還要根據(jù)上年的運行情況進行調整。費用預算方案要符合國家及地方政府的有關規(guī)定，并經物業(yè)管理公司總經理審閱后，提交業(yè)主管理委員會討論通過，方可公布執(zhí)行。物業(yè)管理費一般由以下一些項目構成1公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯扶梯、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備、機器裝置及設施等；2聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等3公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；4購買或租賃必需的機械及器材的支出；5物業(yè)財產保險火險、災害險等及各種責任保險的支出；6垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；7清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；8公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用；9更新儲備金，即物業(yè)配套設施的更新費用；10聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用；11節(jié)日裝飾的費用；12管理者酬金；13行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用；14公共電視接收系統(tǒng)及維護費用；15其他為管理而發(fā)生的合理支出。二、物業(yè)管理費的核算辦法物業(yè)管理費的數(shù)額大小，可用下面一個簡單公式來測算PNI1FI/S21其中，P代表物業(yè)管理費元/月M2或元/年M2；F代表費用元/月或元/年，如垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用等；N代表費用項數(shù)；表示對所有費用項目求算術和；S表示參加測算的物業(yè)總面積M2。上述物業(yè)管理費構成中列出了15類費用項目，但這并不表示全部費用項目都應計入。具體核算一個特定物業(yè)的管理費數(shù)額時，由于物業(yè)類型的不同，可能只用到上述費用項目的一部分?？偟膩碚f，要想得到一個較為合理的費用數(shù)額，除了合理預算每項費用外，關鍵是不要漏項，而是應把所有發(fā)生的費用項目盡可能全部計算在內。為了測算與收費管理的方便，一般把上述費用項目按管理專業(yè)和專用設備歸類分別核算，即分為行政辦公費、一般公共設施維護費、電梯費、空調費、環(huán)衛(wèi)清潔費、綠化費、保安費、保險費、管理者酬金、稅收等。1行政辦公費這項費用的核算可以用全年的費用預算來折合出每月費用全年費用除以12。已有物業(yè)管理經歷的公司可根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)來取得這一數(shù)值。行政辦公費的構成是1行政辦公人員費用，包括工資、津貼、保險和服裝費等；F1元/月2文具、辦公用品費用；F2元/月3車輛使用費，包括油費、維修費和折舊費；F3元/月4節(jié)日裝點費；F4元/月5公共關系費；F5元/月6宣傳廣告費；F6元/月7其他雜項費用。F7元/月由上述這些費用，可按公式21計算出行政辦公費P17I1FI/S元/月M2其中，P1表示行政辦公費，F(xiàn)I表示上述所列F1至F7代表的費用；S表示所管物業(yè)的總面積。由這個計算公式可見，管理面積S越大，則每單位面積所分攤的行政辦公費P1就越低。2一般公共設施維護費一般公共設施維護費的構成是1人員費用，分為管理人員、技師、技工等，包括工資、福利、津貼、保險和服裝費用等；F1元/月2公共照明系統(tǒng)費用，包括大廳、門廳走廊、路燈、裝飾燈含節(jié)日裝點燈。這項費用又分為1電費W1T1W2T230P電F2元/月其中，W1表示每天開啟時間為T1小時的照明電器的總功率千瓦/小時；T1表示每日開啟的時間小時；30表示每月天數(shù)；P電表示電費單價元/度。2維修費，這是一個估算的經驗值；F3元/月3抽送風費用，包括1電費W24A30P電F4元/月其中，W表示抽送風電機的功率；A表示使用系數(shù)，使用系數(shù)平均每天開啟時間/24；P電表示電費單價元/度。2維修費，這也是一個估算的經驗值；F5元/月4給排水費用，包括1電費W24A30P電F6元/月其中，W表示抽送水電機的功率；A表示使用系數(shù)，使用系數(shù)平均每天開啟時間/24；P電表示電費單價元/度。2維修費，這是一個估算的經驗值；F7元/月5供配電、發(fā)電系統(tǒng)設備維修費；F8元/月6消防系統(tǒng)維修費；F9元/月7公共建筑、道路維修費；F10元/月8以上27項的不可預見費，按10計；F11元/月由上述這11項費用，可按公式21計算出一般公共設施維護費P211I1FI/S元/月M2其中，P2表示一般公共設施維護費，F(xiàn)I表示上述所列F1至F11代表的費用；S表示所管物業(yè)的總面積。由這個計算公式也可見，管理面積S越大，則每單位面積所分攤的一般公共設施維護費P2也越低。9更新儲備金PMIIIYI/12S其中，P表示一般公共設施的更新儲備金，MI表示各一般公共設施的購置費，包括照明系統(tǒng)、抽送風系統(tǒng)、配電發(fā)電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；II表示各一般公共設施的安裝費用；YI表示各一般公共設施的正常、安全使用年限；S表示所管物業(yè)的總面積。3電梯費電梯費的構成是1電費NW24A30P電F1元/月其中N表示電梯數(shù)4部電梯N就為4；W表示電梯功率；A表示電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統(tǒng)計的方法進行估算，A大致在0306這樣的范圍之間；P電表示電費單價元/度。2維修費，包括材料和專門人工費；F2元/月3以上12項的不可預見費，按10計；F3元/月由上述這3項費用，可按公式61計算出電梯費P33I1FI/S梯元/月M2其中，P3表示電梯費；FI表示上述所例F1至F3代表的費用；S梯表示帶電梯的物業(yè)面積。4更新儲備金P3M梯I梯Y/12S梯其中P3表示電梯的更新儲備金；M梯表示電梯的購置費；I梯表示電梯的安裝費用；Y表示電梯的正常、安全使用年限；S梯表示帶電梯的物業(yè)面積。4空調費空調費的構成是1電費。中央空調的公共用電有主機和輔機水泵、冷卻塔等兩部分，所以電費N主W主B主N泵W泵N塔W塔B輔T30P電F1元/月其中，N主表示主機臺數(shù)；W主表示主機功率；B主表示主機負荷系數(shù)；N泵表示水泵臺數(shù)；W泵表示水泵功率；N塔表示冷卻塔電機臺數(shù)；W塔表示冷卻塔電機功率；B輔表示輔機負荷系數(shù)；T表示每天空調工作時間；P電表示電費單價元/度；2水費F2元/月3維修費僅指公共部分，各業(yè)主戶內風機由業(yè)主負責費用，包括材料和人工費用；F3元/月4以上13項不可預見費用，按10計；F4元/月由上述這4項費用，可按公式21計算出空調費P44I1FI/S空調元/月M2其中，P4表示空調費；FI表示上述所列F1至F4代表的費用；S空調表示使用中央空調的物業(yè)面積。值得注意的是，由于辦公室、商場的人流量是不同的，所以，它們的制冷量在設計時也不一樣。在提出上述P4之后，各類型物業(yè)要根據(jù)其設計數(shù)據(jù)調整費用。比如商場制冷量一般是寫字間的2倍，所以對于商場空調費的分攤就應是2P4元/月M2。5更新儲備金P4M空調I空調Y12S空調其中，P4表示空調設備的更新儲備金；M空調表示空調設備購置費；I空調表示空調設備安裝費；Y表示空調安全使用年限；S空調表示使用中央空調的物業(yè)面積。5環(huán)衛(wèi)清潔費環(huán)衛(wèi)清潔費的構成是1人工費，包括管理人員及工人的工資、福利、津貼、獎金、保險、服裝費用等；F1元/月2清潔機械材料費，其中大型清潔機械，如大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光等，按價值和使用年限折算出每月的價值；日常易耗品及工具，每月作預算；F2元/月3垃圾桶購置費；F3元/月4垃圾清倒費；F4元/月5化糞池清理費；F5元/月6水池清潔費；F6元/月7清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費用；F7元/月由上述這7項費用，可按公式21計算出環(huán)衛(wèi)清潔費P57I1FI/S環(huán)衛(wèi)元/月M2其中，P5表示環(huán)衛(wèi)清潔費；FI表示上述所列F1至F7代表的費用；S環(huán)衛(wèi)表示上述費用所涉及的清潔區(qū)域面積。6綠化費綠化費的構成是1人員費用，包括管理人員、技師、工人等；F1元/月2綠化工具、材料如化肥、除草劑等費；F2元/月3綠化用水費；F3元/月4園林景觀再造費用；F4元/月由上述這4項費用，可按公式21計算出綠化費P64I1FI/S綠化元/月M2其中，P6表示綠化費，F(xiàn)I表示上述所列F1至F4代表的費用；S綠化表示綠化的面積。7保安費保安費的構成是1人員費用，包括工資、福利、津貼、保險、服裝費用等；F1元/月2保衛(wèi)系統(tǒng)設備，包括1電費；F2元/月2維修費；F3元/月3日常保衛(wèi)器材費如警棍、電池等；F4元/月由上述這4項費用，可按公式61計算出保安費P74I1FI/S元/月M2其中，P7表示保安費；FI表示上述所列F1至F4代表的費用；S表示所管物業(yè)的總面積。4更新儲備金P7M保I保Y/12S其中P7表示保安系統(tǒng)的更新儲備金；M保表示保安系統(tǒng)購置費；I保表示保安系統(tǒng)安裝費；Y表示保安系統(tǒng)正常使用年限；S表示所管物業(yè)的總面積。8電視系統(tǒng)費用非有限電視公司提供電視系統(tǒng)費用的構成是1電費W30P電F1元/月其中，W表示電視系統(tǒng)的功率；P電表示電費單價元/度。2維修費；F2元/月3節(jié)目租用費；F3元/月由上述這3項費用，可按公式21計算出電視系統(tǒng)費用P83I1FI/S元/月M2其中，P8表示電視系統(tǒng)費用；FI表示上述所列F1至F3代表的費用；S表示所管物業(yè)的總面積。4更新儲備金；P8M視I視Y/12S其中，P8表示電視系統(tǒng)的更新儲備金；M視表示電視系統(tǒng)購置費；I視表示電視系統(tǒng)安全費；Y表示電視系統(tǒng)正常使用年限；S表示所管物業(yè)的總面積。9保險費及時投購保險是物業(yè)管理中一個不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災難造成了物業(yè)總體的破壞，而無資金及時修復，那將是物業(yè)管理公司的嚴重失職，它會因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無法彌補的，所以必須加倍重視保險。1險種選擇；險種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和使用性質來決定的，同時要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經過業(yè)主委員會或業(yè)主大會討論決定，并形成法律文件。2保險費分攤；P9MX/S其中，P9表示保險費用；M表示投?？偨痤~；X表示保險費率；S表示保險受惠物業(yè)的總面積。10更新儲備金物業(yè)的配套設備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換否則可能會釀成災害。一下子向業(yè)主籌集這筆費用，業(yè)主往往難以承擔，所以物業(yè)管理公司有責任從物業(yè)投入使用開始就逐年積存這部分費用，以備不時之需，這是物業(yè)管理重要的構成部分。從所有權關系上講，這筆款項是業(yè)主的共有財產，所以要在銀行單獨立帳，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司共同管理。當物業(yè)管理公司更換時，此筆款項必須移交給新的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司使用這筆款項，必須經過業(yè)主委員會的審批。由前面已計算出的更新儲備金，可計算總的更新儲備金PP2P3P4P7P811管理者酬金P11前述10項費用都是物業(yè)管理所需的實際支出，對物業(yè)管理公司來說是沒有利潤的。物業(yè)管理公司作為一個經濟實體，要有合理的利潤，否則將失去經營的動力。管理者酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會商定，一般服務性行業(yè)的利潤率在815之間，管理者酬金就是以前述10項費用之和為基數(shù)，乘上這個利潤率即得。12稅收P12這是一個目前尚未解決的問題。前述P1P項費用是物業(yè)管理的實際支出費用，對物業(yè)管理公司無利潤可言。水費、電費、收視費等僅僅是由物業(yè)管理公司代收、代繳，對這部分往來收入，似乎不應該向物業(yè)管理公司征稅，否則就出現(xiàn)了重復征稅的問題。但目前稅務部門對物業(yè)管理公司的全部收入計征稅收，這一方面增加了業(yè)主或用戶的費用負擔，同時也帶來了管理上的困難。這一問題有待在物業(yè)管理的立法中予以明確。物業(yè)管理公司應盡早認識并盡可能妥善處理好這一矛盾。在對上述12項費用標準核算之后，就可得到物業(yè)管理費的總單價P總12I1PI元/月M222在作每戶的管理費計費時，只需用每戶面積乘以單價，即可得每戶的管理費數(shù)額F總P總S戶元/月23三、物業(yè)管理費的收費標準物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供的不同服務項目，其收費標準是有所不同的，有些服務項目，其收費標準是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶面議洽談而定；有些服務項目，其收費標準要按政府有關部門的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費時，有些項目是一次性收費；有些項目則是定期收??；有些項目的收取方式較為靈活。物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標準及業(yè)務量大小有關。一般地講，物業(yè)管理費收取標準越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質優(yōu)價的原則，因此，物業(yè)管理費收取標準的確定要遵從一些原則第一，不違反國家和地方政府的有關規(guī)定。第二，與用戶的收入水平相適應。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標準過低，則物業(yè)管理公司賠本服務，這又違背市場規(guī)則。第三，優(yōu)質優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業(yè)部門的收費比對機關、事業(yè)單位的收費一般要高。第四，微利原則。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。第五，公平原則。對共用公共設施不同用戶的收費標準應該顯示其公平性，比如，對商業(yè)大廈內的不同用戶收取的公用設施如電梯、樓梯等管理費應該有所區(qū)別，如在大廈底層，所用電梯及樓梯的機會幾乎沒有，因此，大廈底層用戶所交納的管理費用應該較少。按照上述原則和本章第二節(jié)關于物業(yè)管理費收入的論述，物業(yè)管理公司測算出物業(yè)管理費的數(shù)額后，并不能把這一數(shù)額作為收費標準，而應對不同服務項目，分別采用政府定價、政府指導價和協(xié)議定價等三種不同的形式定價。一代辦性服務收費實行政府定價以北京、上海、廣州1995年的標準為例。二公共性服務收費實行政府指導價1城市住宅及行政工商企業(yè)用房收費標準以北京市為例，北京市房地產管理局1994年印發(fā)北京市委托管理房屋收費標準規(guī)定，委托人和物業(yè)管理公司雙方可依此作為指導性價格，在北京市簽訂委托合同時參照此標準商定管理費用。1房屋經營管理費1物業(yè)管理公司的主要業(yè)務組織接管房屋及設備；計算房屋租金；建立房屋管理帳冊、檔案；辦理房屋入住手續(xù)，訂立房屋租賃合同；催收租金；辦理更名、換房手續(xù)；組織房屋安全檢查，制定房屋修繕計劃；負責組織甲乙類住宅的安全保衛(wèi)和共用部分的衛(wèi)生保潔；處理違約；辦理房屋撤管手續(xù)。2收費標準。2小修服務費1小修范圍疏通下水道；修補地面；找補抹灰；頂棚維修；檢修門窗；更換窗簾軌道及窗紗；修自來水跑漏水、汛前清理層面、零星補漏；修衛(wèi)生設備；修房屋電器零配件；檢修垃圾道、煙囪。2收費標準。3中修服務費1中修范圍房屋安全檢查，雨季巡回檢查、復查；局部結構維修加固；外墻板縫及屋面維修補漏；房屋裝修、設備一般損壞的單項維修；水電管線局部老化更新；定期對門窗雨落管及上、下水管道刷保護性油漆。也可根據(jù)甲、乙雙方共同確定的中修項目實行預算包干。2收費標準。4大修服務費1大修范圍屋面大修和外墻板縫的大面積維修；電線及上下水管老化更新、電表增容等一般性大修；抗震加固；綜合維修。也可根據(jù)甲、乙雙方共同確定的大修項目，實行預算包干。其中，一般大修和更新改造各占人員和費用的1/2；大中修費用在托管期間累計使用，并按年度實際發(fā)生的工程費用結算。5小區(qū)公用設施維修1接管時注意事項應對土建、水電、電梯、消防、高壓水泵、公用電視天線及室內供暖設備的功能、安全性進行綜合檢驗。根據(jù)完損程度提出應修工程項目的預算，并由委托方確認。2維修范圍區(qū)內市政、道路、綠化、美化、上下水管道網、化糞池、變電室等維修。3收費標準。6房租核定費1工作范圍人口核對；按戶計算房屋租金；建立分戶房屋收租記錄。2收費標準單項委托代收房租的按建筑面積每平方米年收費020元，或每戶10元。如果已收“房屋經營管理費”的不再收此項費用。7待分空房看管費按建筑面積每平方米每月收010元1996年待分空房看管費調為每平方米每月015元，見附錄五。“1”至“7”項費用由產權單位按年交納。8房屋設施綜合檢驗費。9房屋測繪費按建筑面積每平方米收費015元，由專業(yè)測繪部門測量繪制1/200分戶套管理平面圖，包括管理平面圖及面積對照表各兩張?！?”至“9”項費用在物業(yè)管理公司接管時，由產權單位一次性支付。10專用設施、設備委托管理費1公用電視天線服務標準對設備進行定期檢修，及時零修，保證收視質量。收費標準。2高壓水泵管理服務標準保證水質衛(wèi)生無污染，保證正常供水，及時排除故障，保證設備清潔和安全運行。年收費標準。3電梯服務服務標準電梯廳須懸掛“電梯運行”服務志牌，文明服務，實行24小時運行，按時保養(yǎng)及時維修電梯。運行電梯年收費標準，備用電梯年收費標準。11公有住房租金標準北京市房改辦規(guī)定，租金分段提租。1995年至1997年為第一階段，按使用面積計租，1995年087元M，1996年130元/M，1997年180元/M。1998年至2000年為第二階段，2000年按使用面積租金可達386元/M以上。由北京市物價局、房屋土地管理局共同制訂的北京市居住小區(qū)普通委托管理收費標準見附錄五從1996年6月1日起正式實行。具體標準。2寫字樓、公寓收費標準據(jù)有關統(tǒng)計，1995年國內甲級物業(yè)管理費收費標準。以上收費標準中包括了公共區(qū)域的能源費，各業(yè)主或用戶區(qū)域的能源費，需單獨安裝計量器具，每月按實際耗用量和政府有關部門制定的收費標準統(tǒng)一計收。采暖費在采暖期內按使用面積計算收費。出租寫字樓可按定額統(tǒng)一計算收費，收費標準一般為每月每平方米1823元。由于物業(yè)所處的地理位置不同，各地的物價水平有差異；同一地區(qū)物業(yè)的檔次不一樣，要求提供管理服務的廣度和深度差別也很大，所以管理服務收費標準不可能完全統(tǒng)一。但管理服務收費必須以服務所發(fā)生的費用為基礎，結合物業(yè)管理公司的服務內容、服務質量、服務深度核定，并應將服務項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案，這是制定物業(yè)管理收費標準的基本原則。第五節(jié)物業(yè)管理費的收繳一、物業(yè)管理費的確定根據(jù)物業(yè)管理中發(fā)生的費用，確定收費的項目，并明確其使用的范圍，是搞好收費管理的基礎。加強物業(yè)管理收費的管理，就是要正確處理收費標準與管理水平的關系。按照本章第三節(jié)的論述，收費標準應對不同服務項目，分別采用政府定價、政府指導價和協(xié)議定價第三種不同的形式，在社會主義市場經濟體制下，應對不同的物業(yè)管理水平制定不同的收費標準，實行公平競爭，按質論價，這樣，也可促使物業(yè)管理公司不斷提高物業(yè)管理水平。收費標準的確定，可采取以下幾種途徑1政府部門審定物業(yè)管理中的重要收費項目和標準，由房地產主管部門會同物價管理部門審定，通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業(yè)管理費、建設施工單位提交保修費等重要項目，由房地產主管部門提出標準，經物價管理部門核定后執(zhí)行。2會同業(yè)主商定物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，而可由物業(yè)管理公司將預算提交業(yè)主管理委員會討論、審核，經表決通過之后，就是一個合理的收費標準。此時，物業(yè)管理公司應及時擬一份物業(yè)管理費標準審議會議的決議，一同印發(fā)給每位業(yè)主用戶，并且從通過之日起按這一標準執(zhí)行。物業(yè)管理公司在每次新的費用標準通過之后，只要將每一費用項目的標準一次性向業(yè)主公布，在以后每月發(fā)放收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節(jié)省紙張等材料費用。3委托雙方議定對于專項和特約服務的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項目，可由委托人與物業(yè)管理公司雙方議定，根據(jù)提供服務的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費標準，由用戶與物業(yè)管理公司單位自行商定。二、物業(yè)管理費的收繳和追討收費通知單每月要及時送達業(yè)主或用戶的手中，并由業(yè)主或用戶簽收。為了節(jié)省人力，可由水電工在每月抄表時，發(fā)送上月的繳款單，每月費用通知單。當發(fā)生費用拖欠情況時，應采取措施加以追討，主要的方法是1一般性追討當上月費用被拖欠時，物業(yè)管理公司在第二月向業(yè)主或用戶發(fā)催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業(yè)主或用戶，并經常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個月仍被拖欠，物業(yè)管理公司將在第三個月第二次發(fā)催款通知單，將此前兩個月的費用、滯納金和當月費用一并通知，并限期三天內繳清，三天過后物業(yè)管理公司將根據(jù)管理公約停止對其服務停止水電供應等。如果業(yè)主或用戶經收費員上門催繳仍然拒付，物業(yè)管理公司可根據(jù)管理制度以及相應的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時，管理商將立即通知房產交易部門，停止該房產的交易；然后聯(lián)同有關清繳部門拍賣該房產，拍賣所得扣除管理等諸項費用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續(xù)費所剩部分，歸還原業(yè)主。物業(yè)管理公司可將這些條款寫進管理公約中，依照法律程序去執(zhí)行。2區(qū)別性追討物業(yè)管理公司對拖欠費用的業(yè)主或用戶要區(qū)分不同的情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門有時物業(yè)管理公司的總經理也要親自去，進行解釋和勸導，爭取其理解和支持；對于一些“釘子戶”，則要嚴格按照法律執(zhí)行；對于一些確實有困難的“難點戶”，可以考慮適當予以優(yōu)惠。三、高層樓宇的收費從事高層樓宇管理的物業(yè)管理公司是以管理為主的獨立核算、自負盈虧的企業(yè)，它一方面要盡量減輕業(yè)主或用戶的經濟負擔，做到服務好，收費少，另一方面要努力開拓，多種經營，廣開財源，增加收益，以達到自我完善，自我運行，自我發(fā)展的良性循環(huán)。因此，物業(yè)管理公司在設置收費項目、收費標準時應兼顧上述兩方面的利益。我公司現(xiàn)行的收費項目按照會計核算的不同大致分為下列三類。一屬于營業(yè)收入的收費項目1物業(yè)管理費物業(yè)管理費是物業(yè)管理者為了實現(xiàn)其職能，根據(jù)有關法律規(guī)定的權限，憑借對物業(yè)管理的全部活動所需成本的科學測算，編制出費用標準，由業(yè)主或客戶定期向物業(yè)管理公司交納的費用。它是物業(yè)管理公司營業(yè)收入的主要來源。高層樓宇的物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取的。在確定由業(yè)主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業(yè)主自用的房產，物業(yè)管理費向業(yè)主收?。环彩菢I(yè)主委托物業(yè)管理公司代出租的房產，物業(yè)管理費向客戶收取。物業(yè)管理費的收取是由與業(yè)主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽定一次。2停車費高層樓宇一般都附設有停車場地。停車場的交通、治安收費一般都由物業(yè)管理公司的保安部門負責。高層樓宇附設的停車場地一般都是收費公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負保管責任。凡占泊位停放的車輛均應照章繳納停車費，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。停車費收入一般可細分為月票收入和定額發(fā)票收入，其收費標準為定額發(fā)票收入的收費標準，按當?shù)卣魑囊?guī)定執(zhí)行，月票收入的收費標準由公司根據(jù)停車場和客戶的具體情況制定標準，報當?shù)匚飪r部門備案后執(zhí)行。3租金收入這里所說的租金收入是指物業(yè)管理公司自有房產出租的收入。我公司的自有房產全部是投資取得的。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房地產發(fā)展商在將所開發(fā)房產交付使用時，應按照開發(fā)成本2的比例提取專用基金，購買一定數(shù)量的按微利房價格出售的商業(yè)用房，管理公司可以經營這部分商業(yè)用房，用租金收入彌補資金的不足。4其他收入其他收入也稱雜項收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內綠化、花卉管理收入，代理室內清潔衛(wèi)生收入含洗地毯收入，代客戶裝修或修理收入及各項咨詢、代理手續(xù)費收入。這部分收入，來源不穩(wěn)定，是物業(yè)管理公司積極創(chuàng)收的渠道。二代收代支項目代收代支項目的收入不屬于物業(yè)管理公司的營業(yè)收入，其核算通過往來科目如“其他應付款”來反映。1水電費高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費用是不可能像住宅小區(qū)一樣由用戶直接向各有關主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設施，主管單位不可能掌握公用設施耗用水電對用戶的分攤情況。一般情況下都是由物業(yè)管理公司按總表讀數(shù)向主管單位統(tǒng)一繳納各用戶的水電費用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數(shù)向用戶直接收取水電費，公攤水電費和中央空調用水電費。2通訊費一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統(tǒng)，為樓內用戶提供快捷方便的通訊服務。程控交換機配有收費系統(tǒng)可核算出各用戶使用電話的次數(shù)和應付費用，物業(yè)管理公司據(jù)此向用戶收取通訊費，并統(tǒng)一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費用和長話費用。3土地使用費國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費。一般情況下，都是由物業(yè)管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應繳土地使用費總額，向國土局統(tǒng)一繳納，然后再按各業(yè)主的建筑面積向各業(yè)主分攤。4房產稅房產稅是以房產為征稅對象，依照房產價格或房產租金向產權所有人或承租人征收的一種財產稅。也就是說房產稅應由業(yè)主繳納。物業(yè)公司可接受業(yè)主委托代理交納房產稅。三其他收費項目1各種押金物業(yè)管理公司為了保障自身權益不受侵害，或者為了加強管理，有必要對使用單位收取一定數(shù)量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當于三個月房租的租房押金；為了加強地盤管理，向施工隊收取的施工押金；為了加強治安管理，對晚間出入大廈的樓內人員發(fā)放的出入證押金等，這些押金是通過預收款或其他應付款核算的。2業(yè)主大修改造資金高層樓宇公用設施中的水泵、電梯、機電設備等，產權已隨著樓宇的出售而轉移到業(yè)主身上，物業(yè)管理公司不擁有這部分固定資產的所有權，卻承擔著維護和管理的職責。隨著使用年限的增加，這部分設備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實呢在深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例第五章第三十八條第二節(jié)中有明確規(guī)定“房屋本體公用設施由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分攤，分期繳納”。參照這個規(guī)定，我公司對代管固定資產更新改造的資金是通過下述方法籌集的每年初，由物業(yè)管理公司對大廈公共設施、設備提出大修改造計劃，報業(yè)主委員會審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。由業(yè)主分期預交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司負責大修改造項目的組織實施與檢查驗收；年終物業(yè)管理公司將當年大修改造計劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業(yè)主委員會下設的工程預決算小組或財務審計小組匯報。這兩個小組審核后，聘請審計人員審計，再報業(yè)主代表大會通過。財務人員根據(jù)業(yè)主代表大會通過的審計報告調整決算。各業(yè)主預交大修改造資金的結余或不足都在下年預交大修改造資金時調整。第六節(jié)物業(yè)管理相關的房地產稅費一、我國稅收體系目前我國的稅收體系可按征稅對象不同劃分為商品流轉稅、資源稅、財產稅、所得稅和行為稅五大類。第一類流轉稅。也稱為商品及勞務課稅。指以商品流轉額和非商品流轉額作為課稅對象的稅種。房地產開發(fā)經營中涉及此類的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、關稅等。第二類所得稅。所得稅又稱收益稅，是指以企業(yè)利潤和個人收入作為課稅對象的稅種。房地產開發(fā)經營中涉及此類的稅種主要有企業(yè)所得稅。第三類財產稅。是指以各種財產為征稅對象的一種稅種，如房產稅和契稅。由于我國過去長期不承認土地的價值，因而在財產稅中一直沒有有關土地的稅種。第四類行為稅。是指以納稅人各種特定的行為作為課稅對象的稅種。如車般使用稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、固定資產投資方向調節(jié)稅等，均屬此類稅種。第五類資源稅。是指以自然資源為課稅對象的稅種。我國現(xiàn)行的征稅范圍僅包括礦產品和鹽兩大類資源。二、房地產稅、租費一房地產稅、租、費界定不清目前，在我國理論和實踐中，普遍存在著對房地產稅、租、費界定不清的問題。主要表現(xiàn)在第一，以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅等存在部分以稅代租，即稅中含有租的因素。第二，以稅代費。如城市維護建設稅是向享受城市設施建設利益從事生產經營的企業(yè)和個人征收的，明顯含有以稅代費的成分。第三，以費代租。比如土地使用費是土地使用者為了取得土地使用權而向土地所有人繳納的費用，其本質應是地租。但過去由于“左”的思想干擾，認為地租是資本主義的，因而將土地使用權所支付的地租累加稱為土地使用費。第四，以費代稅。比如某些城市征收的土地閑置費，其實就是一種罰稅即空地稅。上述種種造成稅、租、費混雜，征收部門繁多，房地產收益權不明確，亂收費現(xiàn)象嚴重，降低了稅收的嚴肅性、規(guī)范性。二房地產稅、租、費比較首先，從三者本質上看稅收所反映的是一種法律關系，是國家依據(jù)立法強制、無償、固定地取得的一部分國民收入，只要有國家，就會有稅收；而租則反映房地產所有者與使用者之間的租賃關系，包括房租和地租，與稅相比，二者差異很大；費是對行政服務的一種補償，即行政機關在房地產管理過程中收取的必要的有關費用，一般稱之為管理費。其次，從三者存在的范疇來看房地產稅存在于法律關系之中，來源于房地產財產的總價值；房地租是一種經濟關系的反映，是產權明晰化的結果，來源于房地產收益，即是對房地產收益的一種扣除；而房地產管理費則來自于行政服務所帶來的直接或間接收益。三、房地產開發(fā)經營有關稅費一企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產經營所得與其他所得征收的一種稅。其計算方法如下所得額經營收入成本營業(yè)外收入營業(yè)稅城市維護建設稅房產稅所得稅所得額所得稅率開發(fā)企業(yè)的所得稅率一般為33，實行有關優(yōu)惠政策的，所得稅率最低可降至15。開發(fā)企業(yè)的經營收入主要是租售收入。房地產開發(fā)項目和租售收入和成本投入是逐年實現(xiàn)的，若企業(yè)一年中的全部投入在本年度的經營活動中未全部回收，盡管有租售收入也未實現(xiàn)利潤，因此給企業(yè)計算所得額帶來一定的困難。為保證國家及時得到該項稅收，目前有些地方將預計的總開發(fā)成本按年實際銷售與出租比例，分攤到當年租售