杭州富陽房產(chǎn)市場研究報告浙江雅閣廣告有限公司2007年7月13日2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告2前言本調(diào)研報告以立足富陽市為基礎(chǔ)，結(jié)合國家的宏觀調(diào)控政策及富陽地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，對富陽市場進行了問卷調(diào)查、走訪、分析。通過研究分析，我們力求獲得充分、真實而客觀的信息，為廣大關(guān)注富陽發(fā)展的朋友提供一些個人見解，并為廣大的開發(fā)商提供一個比較全面系統(tǒng)的富陽房產(chǎn)分析。本調(diào)研報告基于2007年上半年富陽房產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查所得，著作權(quán)歸浙江雅閣廣告企劃有限公司所有。任何單位及個人在沒有允許的情況下不得擅自使用及傳播。第一部分富陽房地產(chǎn)市場研究一、富陽房地產(chǎn)市場發(fā)展整體概況國務(wù)院為了抑制房地產(chǎn)投資的增長和房價上漲過快勢頭，在2005年出臺“國八條”政策基礎(chǔ)上，2006年又聯(lián)合九部委制定“國六條”政策來調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展，但調(diào)控政策對當年房地產(chǎn)開發(fā)投資影響并不大。由于工業(yè)企業(yè)退城入園等諸多因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，房價也一直居高不下。房價已大大超過了普通居民的承受能力，而富陽市房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大的變化，預(yù)約登記、排隊購房、一房難求的火暴情景已悄然消失；繼而國家出臺了土地增值稅的政策，但是此政策的推出，很大方面導(dǎo)致了開發(fā)商將土地增值稅增加的費用加在了房價上。受國家宏觀調(diào)控政策的影響。今年以來，國家兩次調(diào)整房屋貸款利率，利率調(diào)整致使我市住房貸款利率比上年同期上漲34，房貸率的上調(diào)，一定程度上降低了購房者的貸款買房，今年買房者也相應(yīng)的比較理智，大多數(shù)購房者持觀望態(tài)度，而開發(fā)商們的大部分樓盤的銷售情況與往年相比已經(jīng)不再那么一帆風(fēng)順。2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告3雖然受國家的宏觀調(diào)控政策的影響，但是房地產(chǎn)投資的勢頭仍是有增無減，2006年富陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資全年增長328，實現(xiàn)生產(chǎn)總值2384億元，比上年增長185。從房地產(chǎn)開發(fā)投資的使用方向看，主要為商品房的建設(shè)投資和土地購置費，分別為164億元和111億元,占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的939,其中土地購置費增長迅速,增長1666。從商品房用途看,住宅投資仍是大頭。2006年住宅投資227億元,占773的比重,同比增長289,其中別墅高檔公寓的投資倒是明顯下降,為上年的396。商業(yè)營業(yè)用房的投資增長比較快,完成投資33億元,同比增長874；辦公樓比上年增長82。1、房產(chǎn)市場供量據(jù)統(tǒng)計，02年至04年內(nèi)在富陽城區(qū)總供應(yīng)地6649公頃，可開發(fā)住宅近100萬平方米，服務(wù)用房47萬平方米，其中普通住宅和商業(yè)用房依次分別為同類房屋年均實際銷售量的73倍和143倍。房屋施工面積和新開工面積增長較快。2006年房屋施工面積為2829萬平方米，同比增長327,新開工面積為1121萬平方米，同比增長359。其中別墅高檔公寓的施工面積和新開工面積下降很明顯，分別下降700和948。房屋的檔次往大眾化方面回歸。商品房竣工速度較快，銷售情況也較好。今年商品房竣工面積659萬平方米。同比增長141。商品房銷售面積665萬平方米，同比增長408。商品房平均銷售價格4648元/平方米，同比增長25。2、商品房空置情況目前富陽房產(chǎn)使用率還不是很高，空置面積增加較快，2006年空置面積達58萬平方米，同比增長592，其中住宅的空置面積為15萬平方米，同比增長162別墅和高檔公寓受政策調(diào)控影響，成了市場上的香勃勃，空置面積僅為03萬平方米，為上年的30，平均價格更是上漲了261。3、房產(chǎn)供需特點對于富陽來說，06年富陽房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控的政策影響下的開發(fā)和銷售情況具體如下（1）、隨著消費需求的提升，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“供銷兩旺”的良好勢頭。2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告4（2）、隨著消費對象和消費群體的擴延，促進了房產(chǎn)市場區(qū)域的不斷擴大，使富陽市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出兩大“區(qū)域市場”。其一是以建成區(qū)為中心，向外擴延的房地產(chǎn)市場，其消費對象主要是富陽市民。其二是緊鄰杭城以受降鎮(zhèn)范圍為主的房產(chǎn)市場，消費者對象主要是杭州市市民。（3）、隨著消費水平的不斷提高和房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)理念的不斷更新，富陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出兩大特色房產(chǎn)，分別是沿江房產(chǎn)和以銀湖區(qū)塊為主的“高尚別墅區(qū)”房產(chǎn)市場。（4）、隨著房地產(chǎn)市場的擴大和房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房產(chǎn)市場出現(xiàn)“外向型”開發(fā)，越來越多的其他類別企業(yè)轉(zhuǎn)而涉及房產(chǎn)開發(fā)，且呈現(xiàn)出本地企業(yè)外地化，外地企業(yè)本地化的特色富陽市內(nèi)的企業(yè)向外市發(fā)展，外地房產(chǎn)企業(yè)向富陽進軍。4、富陽的住房現(xiàn)狀及居民消費水平富陽城區(qū)的房子分為兩大類一類是市區(qū)中心地段的普通住宅，以多層為主，目前均價在3500元/平方米左右，這些房子主要針對富陽本地市民。富陽市區(qū)普通住宅從1998年開始在四五年之間也經(jīng)歷了一個飛速飆升的過程，從每平方米1000多元直奔3000多元。到了2006年，普通住宅達到了3500元/平方米以上。目前富陽的可售樓盤不多，基本都處于尾盤，有容大五環(huán)城市花園、現(xiàn)代肖邦、西城金城花園、海陸星光園等。人均生產(chǎn)總值由2004年的28233元提升到2006年的37618元，兩年的時間人均GDP增加將近1萬元，這預(yù)示著富陽經(jīng)濟的飛速發(fā)展帶動了富陽人民致富之路，對于住房的需求已不僅僅滿足于居住，對住房的品質(zhì)、配套、環(huán)境、景觀等等均有較高的要求。5、當前富陽市房市場發(fā)展的優(yōu)劣勢富春山明水秀，以景色清麗著稱，富陽是典型的江南山水城市，我市的地理環(huán)境決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展獨有的優(yōu)勢和特點。（1）主要優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢富陽毗鄰杭州市區(qū)，是杭州大都市圈的組成部分，距上海180公里。隨著杭富公路的改造，杭州繞城高速、杭千高速的開通，交通設(shè)施的現(xiàn)代化縮短了富陽到杭州市區(qū)的距離，富陽城區(qū)及其與杭州毗鄰的銀湖區(qū)塊、東洲區(qū)塊已處于杭州半小時交通圈之內(nèi)。2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告5、環(huán)境優(yōu)勢富陽風(fēng)景秀麗，既賦山城之美，又具江城之秀，國家級風(fēng)景名勝富春江橫貫全境，自古有“天下佳山水，古今推富春”之譽。境內(nèi)眾多的山塘水庫、低山緩坡，十分適合開發(fā)房地產(chǎn)，房產(chǎn)樓盤可依山傍水，別具一格，做到人與自然的和諧統(tǒng)一，能充分滿足都市人回歸自然的生活理念。、價格優(yōu)勢目前，富陽商品房的城區(qū)平均價格為4100元/平方米左右，而杭州市區(qū)中心圈的平均價格在13000元/平方米以上。富陽銀湖區(qū)塊、東洲區(qū)塊等富陽近郊排屋，主力戶型總價定位在150萬左右，這恰好與杭州市中心的高檔公寓價格相當，但在面積、樓盤結(jié)構(gòu)、環(huán)境、品質(zhì)等方面近郊排屋具有無可比擬的優(yōu)勢。、經(jīng)濟基礎(chǔ)優(yōu)勢改革開發(fā)以來，富陽緊緊抓住了個私經(jīng)濟這個重點。造紙、電纜、通訊、體育器材等行業(yè)取得快速發(fā)展，我市綜合實力不斷增強，人民生活水平不斷提高。地方經(jīng)濟的發(fā)展，增強了政府的宏觀調(diào)控能力，有了較多的財力來抓建設(shè)，特別是作為事業(yè)發(fā)展先行官的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以更好的為房地產(chǎn)發(fā)展起好引導(dǎo)、推動作用。、政府推導(dǎo)優(yōu)勢最近召開的杭州市委九屆十次全體（擴大）會議提出樹立“大杭州、大建設(shè)”發(fā)展戰(zhàn)略，為富陽帶來了難得的機遇，發(fā)展時機極佳。遵循構(gòu)筑市域網(wǎng)絡(luò)化大都市的戰(zhàn)略思想，“十一五”富陽城市規(guī)劃、建設(shè)的基本定位是把富陽建設(shè)成為“富春山水名市”、“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新城”、“人居休閑圣地”，成為杭州的“臥城”，變“郊縣”為“郊區(qū)”。（2）主要劣勢、現(xiàn)有的公共交通體系與打造杭州“臥城”的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略不匹配從國際經(jīng)驗看，成功建設(shè)、打造“臥城”必須有一個先決條件，就是城際間有非常發(fā)達的交通系統(tǒng)，特別是公共交通體系。目前富陽至杭州的公共交通系統(tǒng)定位還是在普通郊縣與省城的水平上，遠遠滿足不了杭州市民在富陽安置第一居所的要求。、生活、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施建設(shè)滯后，居住性較差當前，城郊結(jié)合部、受降區(qū)塊的樓盤空置率和空關(guān)率很高，其中最重要的一個原因就是這些樓盤的可居住性差，面臨著交通、生活、教育、醫(yī)療等必要設(shè)施缺乏的種種問題，居住成本很高。盡管在宏觀調(diào)控的打壓下，但還是不難看出，目前在受降區(qū)塊購房者當中還是有相當部分的投資者存在。這部分投資者看中的是在國家嚴格控制高檔住宅土地供應(yīng)的前提下，今后別墅、排屋的稀缺性和升值潛力，他們并不認可受降區(qū)塊目前的2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告6可居住性。、城區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理當下，我市市場上的樓盤推出的住房主流戶形偏大，總價偏高。而這一類型住房的目標客戶群絕大多數(shù)都有了自己的第二、第三套住房，自主需求不強，而且目前的政策環(huán)境并不鼓勵投資購房。但同時，市場上又有很大的自住型消費群體存在，卻由于住房總價太高望而卻步，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾突出。、土地出讓價格較高商品房開發(fā)用地采用“招拍掛”形式出讓，地價越高越好的單一模式，其固然為地方經(jīng)濟作出了巨大的貢獻，但同時也是形成房價高、老百姓買不起房的原因之一。據(jù)了解，富陽老水廠地塊拍賣的土地出讓單價是12300元/平方米，規(guī)劃容積率在32左右，折算后房價中的土地取得成本就有3843元/平方米，商品住房預(yù)售價可能要達到每平米10000元，其他樓盤的土地成本占的比例也比較高。二、商品住宅市場研究1、區(qū)域分布富陽商品房開發(fā)項目主要集中于主城區(qū)外圍，目前有10余個樓盤在售，主要分布于金橋路、江濱路東西段及銀湖開發(fā)區(qū)地段、東洲開發(fā)區(qū)域。銀湖、東洲區(qū)塊由于緊鄰杭州市區(qū)，具有得天獨厚的天然優(yōu)勢，通過幾年的開發(fā)，高尚別墅區(qū)已經(jīng)形成，金都富春山居、綠城七里香溪、萬安秀水山莊等“高尚風(fēng)景房”等近十只樓盤，構(gòu)成了富陽市房地產(chǎn)開發(fā)的新亮點。2、開發(fā)水平分析由于處在杭郊一帶，因此富陽的房地產(chǎn)開發(fā)與浙江同類型縣城相比，算是處于較先進的水平。開發(fā)商大部分是杭城的一些開發(fā)商，因此使富陽整體的開發(fā)水平處于接近于杭州的房產(chǎn)檔次。有些別墅的開發(fā)甚至高于杭州的品質(zhì)。且建筑風(fēng)格也隨著時代而趨于多樣化，但房產(chǎn)布局大部分還是為排列式，小數(shù)別墅樓盤則是趨向于自然景觀的建設(shè)，布局隨地勢而變化。從大部分在售樓盤來看，富陽的樓盤內(nèi)部布局已經(jīng)形成各自的環(huán)藝景觀，但內(nèi)部配套還不是很完善，主要以滿足市民最基本的居住需求。2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告7商品住宅建筑成本高，戶型多樣。大部分樓盤的均使用品質(zhì)較高的建筑材料，在景觀設(shè)計上也有一定的水準。另外大部分樓盤都注重智能化的建設(shè)。3、產(chǎn)品類型及體量分析目前富陽商品房住宅產(chǎn)品類型較多樣化，主要以高層，小高層開發(fā)為主別墅排屋也占到了一大部分。一層、二層為汽車庫或商鋪，三層以上為住宅；部分頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)。目前，富陽許多樓盤項目都在100畝以上，如九龍山莊、華立永通逸城、鳴翠桃源占地都在300畝以上，丁香花園、九龍一號、水岸青云、容大五環(huán)、東方海岸等都占地100畝以上，規(guī)?；拈_發(fā)熱潮由此帶來小區(qū)配套和各項設(shè)施的進一步完善，擺脫了小區(qū)的配套設(shè)施單純依賴周邊配套的局面，有些大盤都規(guī)劃建設(shè)了幼兒園和大型商場，均構(gòu)成有景觀園林和組團綠地的商品房住宅園區(qū)，能夠全方位的為業(yè)主提供便利，所有的生活細則都包含在小區(qū)的半徑之內(nèi)，大盤時代悄然改變著消費者的生活方式。九龍山莊為現(xiàn)有項目中最大的樓盤，總建筑面積約66萬平方米，其次為鳴翠桃源，總建筑面積為40萬平方米，兩期總套數(shù)為1300套左右。以下是現(xiàn)在在售較有代表性項目（表一）項目名稱開發(fā)商建筑面積套數(shù)金都鉻苑富通金都置業(yè)110000平方米350余套清風(fēng)萬和苑工貿(mào)房產(chǎn)60000平方米300套左右丁香花園飛虹房產(chǎn)180000平方米1000余套百合藍鳥苑百合房產(chǎn)22500平方米118套彩云苑大家置業(yè)140000平方米908套百合景苑百合房產(chǎn)70000平方米250套左右華立永通逸城永通房產(chǎn)300000平方米1000多套鳴翠桃源紫太商住400000平方米1300套2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告8容大酈城容大房產(chǎn)150000平方米150套明?；ㄔ访髟７慨a(chǎn)19341平方米120套九龍一號銀溪九龍130000平方米九龍山莊富陽浙電九龍800000平方米上林湖浙江清源150000平方米346套華庭云鼎浙江華庭200000平方米1600余套4、戶型分析三房四房成為市場供應(yīng)主流從本次對富陽在售樓盤調(diào)查顯示，套型面積范圍間距較大，從40多平方米到200多平方米面積均有，總體上以三房和四房戶型為主，其中120140的三房是富陽目前商品房住宅市場供應(yīng)的主流，多數(shù)樓盤都占了50，高的甚至100,如一期的容大酈城推出的全是三房。戶型功能布局改善余地大從戶型設(shè)計上，富陽市的戶型設(shè)計都有雷同的現(xiàn)象，尤其是主流戶型基本上開間和以及衛(wèi)櫥的空間設(shè)計都有相似之處，當然一些弊端也有共同之處，如部分較早開發(fā)樓盤，一般是簡單的戶型分隔，動靜區(qū)隔的空間設(shè)計不足，動線模糊，功能空間利用不明晰，缺乏必要的室內(nèi)儲藏空間及玄關(guān)空間的考慮。但從部分新推出的樓盤來看，很多開發(fā)商也越來越重視對戶型的設(shè)計，戶型上以趨向更加合理化，并對戶內(nèi)空間的動靜分區(qū)、干濕分離的功能布局做出考慮，改善余地很大。代表項目戶型配比情況（表二）項目名稱戶型面積比例共計兩房兩廳一衛(wèi)100110平方米11三房兩廳二衛(wèi)110180平方米68四房兩廳二衛(wèi)150180平方米12金都鉻苑一期復(fù)式200300平方米9350套2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告9三房兩廳二衛(wèi)130140平方米60四房兩廳二衛(wèi)167210平方米25丁香花園二期復(fù)式200平方米以上101000套容大酈城一期三房兩廳二衛(wèi)130150平方米100150套三房兩廳二衛(wèi)110139平方米86四房兩廳二衛(wèi)176215平方米6五房兩廳二衛(wèi)205212平方米6水岸青云三房躍式155平方米2908套5、價格分析富陽大多數(shù)樓盤價格均價大概4100元/，由于接近杭州，受杭州房價影響，富陽房地產(chǎn)市場是處于穩(wěn)健上升的態(tài)勢，但房價走高的因素主要有市場需求旺盛、城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和功能的日趨合理，以及樓盤自身建設(shè)品質(zhì)的提升，其合力作用產(chǎn)生才是富陽房產(chǎn)市場向好的根本所在。目前富陽房價屬頤景山莊最高，均價到11000元/，而整個小高層、高層價格均假在4100元/左右。其中以“容大酈城”、“丁香公寓”價格較高，分別為5000元/左右（均價）、5500元/（均價），最高6100元/左右。而且二期開發(fā)的均價都比一期開發(fā)的要高出500元/以上，有的是高出2000元/。如上林湖一期只有6800元/，預(yù)計二期將達到8000元/以上。（表三）物業(yè)名稱地理位置建筑類型銷售價格金都鉻苑桂花西路龍山西潞高層沿街5200元/里面5600元/清風(fēng)萬和苑迎賓路多層、小高層、單身公寓5500元/以上丁香花園金橋北路188號小高層、高層小高層6098元/（13層）均價5500元/百合藍鳥苑金橋北路南小高層均價4500元/彩云苑金橋路北小高層均價4200元/，8層以上4450元/百合景苑迎賓路與工高層均價6000元/2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告10農(nóng)路華立永通逸城東洲開發(fā)區(qū)花園美墅、花園洋房、小高層花園3600元/4000元/小高層3900元/，二期疊排6000元/鳴翠桃源華庭西路88號多層高層排屋3300元/容大酈城金橋北路高層一期4000元/10樓4300元/（內(nèi)部）二期5000元/左右（預(yù)計）明?；ㄔ反髽蚵范鄬泳鶅r4600元/九龍一號富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū)九龍大道杭州野生動物世界旁排屋加少量別墅均價6500元/九龍山莊富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū),東依頤景山莊,南至九龍大道排屋加少量別墅6000元/左右上林湖富陽區(qū)銀湖別墅群內(nèi),南臨九龍大道,北依午潮山排屋、別墅6800元/二期8000元/（未開盤）華庭云鼎富陽區(qū)銀湖別墅度假區(qū)東南側(cè)小高層、高層5800元/6、銷售情況目前富陽的商品房銷售市場依然持續(xù)著2006年以來的熱銷氣勢，在售樓盤中大部分的都已接近尾聲，而一些今年上半年剛開盤的樓房也將近售出總量的50以上。大部分富陽在售房產(chǎn)都是期房銷售，但都呈現(xiàn)出一個總的特點，就是越到末期銷售越2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告11困難，因為大部分地理位置和層次較好的房子都在銷售前期售出，到后期只有些總價較高，且位置、地段稍差的房子。根據(jù)調(diào)研信息現(xiàn)在富陽市銷售接近尾聲的樓盤，余房大多為復(fù)式、別墅以及位置不太好的排屋（300平方米以上）。但相對于整體市場，富陽市的房產(chǎn)去化率相對來說還是很高的。大部分樓盤去化率都在70以上，銷售形勢較樂觀。（表四）物業(yè)名稱地理位置銷售情況銷售價格金都鉻苑桂花西路、龍山西潞銷售率達6065沿街5200元/里面5600元/清風(fēng)萬和苑迎賓路銷售率505500元/以上丁香花園金橋北路188號銷售率70小高層6098元/（13層）均價5500元/百合藍鳥苑金橋北路南銷售率60均價4500元/彩云苑金橋路北一期基本售磬均價4200元/，8層以上4450元/百合景苑迎賓路與工農(nóng)路基本售磬均價6000元/華立永通逸城東洲開發(fā)區(qū)銷售率40花園3600元/4000元/小高層3900元/二期疊排6000元/鳴翠桃源華庭西路88號銷售率803300元/容大酈城金橋北路一期基本售磬二期開始預(yù)售一期4000元/10樓4300元/（內(nèi)部）二期5000元/左右（預(yù)計）明?；ㄔ反髽蚵坊臼垌嗑鶅r4600元/九龍一號富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū)九龍大道杭州野生動物世界旁一期售完二期5月底開盤均價6500元/九龍山莊富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū),東依頤景山莊,南至九龍大道銷售率806000元/左右2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告12上林湖富陽區(qū)銀湖別墅群內(nèi),南臨九龍大道,北依午潮山一期已售90二期9月底開盤預(yù)售開始6800元/二期8000元/（未開盤）華庭云鼎富陽區(qū)銀湖別墅度假區(qū)東南側(cè)5800元/7、市場需求分析自1998年富陽房地產(chǎn)市場啟動以來，房地產(chǎn)市場一直以當?shù)厝诵枨鬄橹?，但講究房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)和品質(zhì)隨著人民生活水平不斷改善，市民對居住環(huán)境的要求越來越高。且富陽經(jīng)濟直接受“金三角”圈影響，投資環(huán)境理想，但現(xiàn)有的經(jīng)濟條件對人口吸引度小，但對于杭州市民的置業(yè)吸引力卻越來越強。因此市場需求人群除了富陽本地人還包括杭州的一些消費群體，由此可見富陽房地產(chǎn)的整體需求量還是有一定的潛力。從現(xiàn)有的市場需求層面分析，富陽房地產(chǎn)市場客戶群結(jié)構(gòu)已經(jīng)從原來的單一性走向了多樣化，以前主要為政府機關(guān)各相關(guān)職能機構(gòu)人員；銀行、醫(yī)院、電力、學(xué)校等事業(yè)單位人員；富陽各大中型企業(yè)經(jīng)濟效益較好的從業(yè)人員?，F(xiàn)在主要的則是中小私營業(yè)主及個體戶等客群構(gòu)成，以及一些在杭的投資大戶。而一些企事業(yè)單位人群，雖然現(xiàn)在也占了一部分，但已經(jīng)不是富陽房地產(chǎn)消化的主要人群了。因此，今后富陽的房產(chǎn)需求量在一定程度上還是呈上升趨勢的。第二部分市場問卷調(diào)查分析2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告13一、住宅消費市場問卷調(diào)查情況本次問卷調(diào)查旨在了解消費者對本項目住宅市場的需求、產(chǎn)品偏好特性、市場阻礙及癥結(jié)所在，探求產(chǎn)品的市場適應(yīng)性。共計發(fā)放問卷51份，收回有效問卷50份。調(diào)研人群為富陽目前具有購房能力與預(yù)期購房可能性的人士。（1）被訪人員基本情況1、年齡構(gòu)成年齡組成6204032225歲以下2630歲3140歲4150歲50歲以上【分析】數(shù)據(jù)顯示2640歲的年齡段比例最高。通過判明消費者的年齡構(gòu)成，在本項目推廣中應(yīng)考慮這個年齡段客戶的心理喜好、生活習(xí)慣。2、職業(yè)構(gòu)成2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告14職業(yè)構(gòu)成93551223110123521政府機關(guān)/事業(yè)單位私營/民營企業(yè)零售/批發(fā)/貿(mào)易金融/證券/保險/會計加工/印刷/包裝/制造者交通/運輸/物流建筑/設(shè)計/裝潢生物/制藥/保健/醫(yī)藥房地產(chǎn)/物業(yè)管理文化/教育/衛(wèi)生旅游/酒店/餐飲娛樂/演藝中介/咨詢其它【分析】調(diào)查意在判明消費者的職業(yè)結(jié)構(gòu)，數(shù)據(jù)表明經(jīng)商戶、收入穩(wěn)定的企業(yè)、事業(yè)單位人員總計達到73，是購買住宅的主要對象。3、學(xué)歷水平教育水平45202681中學(xué)中專大專本科碩士及以上【分析】從學(xué)歷水平上看，被采訪者的整體學(xué)歷水平良好，有55左右的被采訪者學(xué)歷都是中專以上，其中本科有26，這部分人總的來說有一定的素質(zhì)涵養(yǎng)，接近本案的目標消費群。2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告154、家庭年收入水平家庭收入情況181121246111532萬以下24萬元46萬元68萬元810萬元1015萬元1520萬元2030萬元30萬元以上【分析】該項內(nèi)容只在考慮富陽人民大致的收入水平，可能有些被采訪者沒有真實填寫，因此資料僅供參考。但大致反映出富陽人民的收入水平還是可以的，但對于高價房，人們還是有些顧慮的。（2）問卷內(nèi)容問卷總共50份,回收率有效率100有購放房打算的問卷份數(shù)為45份,占90,沒有購房打算的問卷份數(shù)是5份只占10下面是對這些有購房打算問卷共45份的一個整體分析1、購房區(qū)域選擇、購房區(qū)域選擇購房區(qū)域選擇602992富陽市區(qū)富陽郊區(qū)杭州市區(qū)杭郊開發(fā)區(qū)【分析】如上圖顯示富陽人對市中心的房子青睞度最高，但是市中心的房源是不能滿足2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告16全體客戶群的需要的，而富陽郊區(qū)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已是較為成熟階段，于是富陽郊區(qū)的地區(qū)就成了很大一部分人買房的首選之地。杭州市區(qū)對于大部分富陽人來說，起價格還是讓人難以接受的，但其優(yōu)越的位置，還是吸引了部分富陽置業(yè)者。、是否愿意購買富春江邊的江景房對江景房的選擇8218愿意不愿意對江景房的位置選擇1486沿江東大道沿江西大道【分析】從上圖我們可以看出，愿意買江景房的人還是一大部分，而且愿意買的那部分人當中普遍選的都是沿江西大道。在調(diào)查中我們還了解到，很大一部分人還是和喜歡江景房的，但對于江景房較高的價格，還是讓這些普通置業(yè)者望而卻步。2、住宅類型選擇、住宅類型2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告17住宅類型選擇2946187多層小高層、高層別墅、排屋單身公寓【分析】通過以上數(shù)據(jù)我們可以看出現(xiàn)在在富陽房地產(chǎn)市場小高層和高層已經(jīng)完全被人們所認可和接受，多層雖然還是較受人們歡迎，但隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟的發(fā)展，高檔的房子也越來越為人們所需求，從數(shù)據(jù)中我們看到有不少人逐漸接受別墅和排屋，這也足以看出富陽的經(jīng)濟發(fā)展的速度。從上面看出單身公寓也逐漸為人們所接受，所以適量的開發(fā)單身公寓也會有一定的市場潛力。、選擇小高層、高層考慮因素7686310020406081視野開闊、通風(fēng)良好配有電梯、生活便利能體現(xiàn)生活檔次選擇高層、小高層考慮因素百分比【分析】從表格中我們可以看到大部分人選擇小高層、高層都比較重視有無電梯和生活的便利性，對于他們來說生活方便是住高層的首選條件，其次是視野和通風(fēng)，選擇高層的人大部分都是很注重這一塊的，這正好也是與多層有所區(qū)別的一塊。在其它項目的統(tǒng)計中很多人也選擇了一些配套較好的住宅設(shè)施，如體育場，游泳池，花園等?？梢娭車呐涮自O(shè)施也是選擇高層，小高層人士的諸多考慮因素。2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告183、置業(yè)目的置業(yè)目的3927727滿足居住需要改善居住條件投資為父母子女或其他人購房【分析】從置業(yè)目的來看，反映出現(xiàn)富陽27的人買房都是有改善住宅條件的想法，但視今后個人家庭生活情況而定。而39的人則是為了滿足居住需要，可見富陽市的買房者大部分還是用于自身的需要。本次調(diào)查，有27的被訪者有為子女或老人其他人購房的而選擇購房的需求，這類購房者也是值得關(guān)注的客戶群。從富陽住房總體情況來看，提高住宅品質(zhì)將成為富陽房地產(chǎn)市場主要發(fā)展趨勢。4、購買戶型選擇2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告19戶型選擇41014214542一房一廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)二房二廳二衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)以上【分析】在住宅戶型選擇上，三房二廳二衛(wèi)的需求量為最大，其次為三房二廳一衛(wèi)和二房二廳二衛(wèi)，一房和四房的分別占了近4的比例。因此在開發(fā)三房的同時，少量的開發(fā)一房和四房也有一定的市場容量。另外對于五房以上的戶型在富陽市消費群還是比較少的。5、購買面積選擇戶型面積選擇213185211480以下81100101120121140141180181以上【分析】2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告20從以上的購買面積來看，101140的面積是大眾廣為接受的戶型面積，但現(xiàn)在看到81100的小戶型和141180的面積也有一定的市場容量，而181以上的面積市民所承受能力較低的，所以它所占的比例也最小?，F(xiàn)在富陽房產(chǎn)市場上還有大量的181以上的戶型積壓著。因此對于大面積的房型開發(fā)要謹慎。6、可以承受的住宅單價和總價分析可承受單價選擇3640117244000元/以下4000元/5000元/5000元/6000元/6000元/7000元/7000元/8000元/8000元/以上可承受總價選擇2240722930萬以內(nèi)30萬50萬50萬70萬70萬100萬100萬以上【分析】通過對住宅價格的心理價位和總價的承受能力調(diào)查，從上述兩圖顯示，接受4000元/5000元/單價的占到40，總價承受范圍在70萬以內(nèi)的占到71，30萬以下低價住宅需求有近1/4的比例，而70100萬價格承受客群也占到一定數(shù)量，可見對于高品質(zhì)房的追2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告21求在富陽還是有一定數(shù)量的。但是在100萬以上的，就很少人接受了，從上圖看比例不足2。這與目前商品房住宅市場價格相吻合，基本反映出目前消費者價格承受水平。根據(jù)規(guī)律，對于好的產(chǎn)品，往往會引起購買沖動，價格在此每上升510，則提升一個敏感點。7、大眾喜歡的住宅結(jié)構(gòu)住宅結(jié)構(gòu)選擇3834253平層（普通）錯層躍式復(fù)式【分析】從上表中我們可以看出錯層結(jié)構(gòu)的和平層房子，大眾是比較喜歡的，均占了三分之一以上的比例。而躍式也占了將近1/4的比例，可見對于住宅結(jié)構(gòu)的選擇，富陽人民已經(jīng)走出了單一的平層式，大部分的被訪者也基本贊同新穎的住房風(fēng)格。但是對于復(fù)式房，較高的房價、居住成本在富陽來說還是很少人可以承受的，這就造成了需求與承受能力相沖突的矛盾，價格仍是制約其需求水平的主要原因。8、建筑風(fēng)格選擇2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告22住住住住住住11132254傳統(tǒng)中式風(fēng)格歐陸風(fēng)格現(xiàn)代簡潔風(fēng)格前衛(wèi)、時尚風(fēng)格【分析】針對富陽現(xiàn)有住宅建筑的形態(tài)，有超過50的受訪者都喜歡現(xiàn)代簡潔風(fēng)格，其次是中式的，對歐陸風(fēng)格和前衛(wèi)的風(fēng)格雖然有部分人接受，但接受度相對來說還是較低。9、購房考慮的因素及小區(qū)配套購房考慮因素53764471942623160427201020304050607080地段環(huán)境配套交通規(guī)劃物管價格付款方式質(zhì)量工期戶型品牌百分比2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告23小區(qū)配套154011402769626240493101020304050607080會所游泳池網(wǎng)球場籃球場羽毛球場小超市醫(yī)療保健中心兒童游樂設(shè)施老年人活動室健身房閱覽室百分比其他類的有幾位被調(diào)查者寫了網(wǎng)吧、棋牌室【分析】在對消費者對購房因素和小區(qū)配套要求了解中。在指向性明確的前提下，購房最受影響的幾個因素為環(huán)境（景觀）、交通、價格、質(zhì)量、地段。這幾個因素都有超過50的人選擇。而對小區(qū)各種環(huán)境配套設(shè)施受訪者都有一定的興趣，相比較超市、醫(yī)療設(shè)施以及兒童游樂設(shè)施是人們最為關(guān)注的。10、對住宅智能化的要求智能化要求8471967332413020406080100寬帶網(wǎng)有限電視系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)紅外線智能監(jiān)控及防盜系統(tǒng)智能安保非可視對講系統(tǒng)門禁系統(tǒng)百分比【分析】對于這個題目大部分的被訪者并不是很了解智能化設(shè)備，因此在選題2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告24上也只是對一些基本的智能化有選擇，因此在樓盤開發(fā)中注重智能化宣傳和功能性介紹也是有必要的。讓消費者了解了這個智能化系統(tǒng)才可以更好的做出選擇。11、付款方式付款方式186616分期付款按揭付款一次性付款【分析】從上圖中我們可以看出66的人選擇按揭付款，看來按揭以成為富陽是主要的付款方式。但從比例形狀來看，一次性付款的人和分期付款的人，也占了有六分之一的量，看來在富陽買房的人都有一定的積蓄，從目前市場上來看，由于一次性付款可以得到更多的優(yōu)惠，因此一次性還是可以被部分人所接受。12、購房信息渠道房產(chǎn)信息渠道92922236492240102030405060戶外廣告報紙廣告電視廣告電臺廣告朋友介紹售樓現(xiàn)場開發(fā)商的樓書及宣傳資料其他百分比【分析】從上表中我們可以看出大多數(shù)人都是直接在售樓現(xiàn)場得到的信息，其次是經(jīng)過朋2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告25友的介紹以及報紙廣告和開發(fā)商的樓書和宣傳資料。由此反映出，一方面，購房者都比較理想，實物是決定其下單的主要理由，另一方面，在富陽這樣的城市，宣傳推廣中口碑宣傳的作用最為重要，但從上面的數(shù)據(jù)中我們也可以看到報紙廣告也有一定的作用。13、人們所熟悉的小區(qū)和房地產(chǎn)列舉大部分受訪者由于對小區(qū)的名稱知道的較少，更多的人只是知道自己所居住的樓盤或附近的樓盤，而對于熟悉的房地產(chǎn)公司很多人也是不能講出其名稱。調(diào)查中提到的大致有這幾個金宇房產(chǎn)、容大五環(huán)、富春灣、大家房產(chǎn)、丁香、肖邦、金都名苑、春江花園、天河、奔騰房產(chǎn)、如意、金宇房產(chǎn)、中港花園、錦繡茗苑第三部分富陽房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢過去十年，富陽市房地產(chǎn)整體上保持了持續(xù)、健康、快速發(fā)展態(tài)勢，但也存在一些問題，如房價上升過快，投資性需求過旺，空關(guān)率高，基礎(chǔ)配套不齊全等。從下一步發(fā)展形勢看，富陽開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展將緊跟杭城整個樓市的變化，不但當前銷售走勢平淡，而且還存在區(qū)域城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不到位，成熟的可供土地資源短缺等問題。急待構(gòu)建道路框架，拓展可開發(fā)土地空間，完善整體配套，打造區(qū)塊品牌形象，形成規(guī)模優(yōu)勢，發(fā)揮整合效應(yīng)，順利融入杭城居住圈，增加杭城房市中富2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告26陽房產(chǎn)的比重，從而促進富陽整個房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。1、影響未來行業(yè)長期發(fā)展的因素（1）國民經(jīng)濟的快速增長是行業(yè)長期向好的經(jīng)濟基礎(chǔ)改革開放以來，富陽市的綜合實力和居民收入都有了根本的提高，GDP從1995年567億上升到2006年的2384億元，12年間增長約42倍；同時經(jīng)濟增長質(zhì)量也有了質(zhì)的飛躍，近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度一直保持在10以上，預(yù)計在未來較長的時間內(nèi)仍會保持較高的經(jīng)濟增長速度，綜合實力也會不斷的增強，居民的收入水平和消費能力將大大提高，大家對未來的預(yù)期也將越來越趨于樂觀，因此，對房地產(chǎn)的需求也會大幅度提高。（2）居民收入的大幅增加是行業(yè)長期向好的物質(zhì)基礎(chǔ)2000年富陽城鎮(zhèn)人均可支配收入超過1000美元，標志著富陽經(jīng)濟已經(jīng)進入一個新的發(fā)展階段，社會由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)化，近幾年的住房消費情況就提供了有力的證明。同時，農(nóng)民純收入的逐步增加使其進城購房的可能性日益增大。（3）城市化進程加速提供了房地產(chǎn)市場“外延式”發(fā)展機遇根據(jù)新一輪總規(guī)，富陽在目標上要打造富春山水名城與人居新城，城市人口規(guī)模要求近期（2007年）30萬，2015年40萬，遠期2020年49萬。大量的外來人口、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及政府城市經(jīng)營過程中產(chǎn)生的拆遷因素都將大大推動富陽房地產(chǎn)市場的“外延式”發(fā)展。2、城區(qū)房地產(chǎn)需求預(yù)測富陽城區(qū)（以富春街道為主）的住宅需求主要包括以下方面（1）城區(qū)居民居住水平不斷提高帶來的住宅需求富陽城區(qū)每年有5左右的住戶欲改善現(xiàn)有居住條件，形成以小換大的住宅需求。（2）人口自然增長帶來的住宅需求目前富陽城區(qū)人口自然增長率為5102，由此帶來年均自然增長人口的住宅需求。（3）城市化進程不斷加快帶來的住宅需求2004年富陽城市化水平約4035，到2010年要求達到50，由此帶來新增住宅需求。綜合以上需求，通過分析測算，2005年至2010年每年富陽城區(qū)需新增的住宅量為33474萬平方米。3、城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)預(yù)測（新的數(shù)據(jù)有待統(tǒng)計）據(jù)統(tǒng)計，02年至04年內(nèi)在富陽城區(qū)總供地6649公頃，可開發(fā)住宅近100萬平方米，商業(yè)用房143萬平方米，服務(wù)用房47萬平方米，其中普通住宅和商業(yè)用房依2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告27次分別為同類房屋年均實際銷售量的73倍和143倍。由于近幾年富陽實際銷售住宅面積低于新開工住宅面積，以及近三年城區(qū)供地可開發(fā)住宅大增等狀況，未來兩年內(nèi)的富陽房地產(chǎn)市場將以消化存量土地為主，同時政府將加強督促存量土地的及時開發(fā)，滿足市場需求。從長期看，政府將適時供地，使房地產(chǎn)市場供略大于求，以滿足年均約33萬平方米的新增住宅需求，并防止房價過快高漲。從房地產(chǎn)周期分析，目前富陽房地產(chǎn)市場正處此輪房地產(chǎn)上升周期的末端，緊縮的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，逐漸增速的市場供給最終將使市場短期供求趨于平衡，甚至供大于求，房價將有漲幅收窄向小幅下跌過渡。但是，從行業(yè)長期發(fā)展前景分析，經(jīng)濟的快速增長、人均可支配收入的快速增加、人民幣的升值預(yù)期及處于加速之中的城市化進程等，這些都是推動富陽市城區(qū)房地產(chǎn)市場保持長期快速增長的決定性因素，未來可能的短期行業(yè)調(diào)整不會改變富陽房地產(chǎn)業(yè)長期向好的大方向。在富陽未來的房地產(chǎn)發(fā)展中，將形成以下幾個主要的發(fā)展區(qū)塊，同時不同的區(qū)塊將形成不同的特色。銀湖區(qū)塊以別墅、排屋等較高檔次住宅為主，形成“住在富春”的文化，進一步銜接小和山、轉(zhuǎn)塘等地的功能布局。隨著杭州地鐵建成，特別是轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)地鐵第一號線（下沙至蕭山火車站）站臺的設(shè)置，將使銀湖與杭州主城連成一片，實現(xiàn)真正的無縫隙接軌。富春灣區(qū)塊位于富陽市東北部，南面臨江，西為富春山居高爾夫球場，北為黃公望森林公園。該區(qū)域未來規(guī)劃定位是旅游娛樂中心，目標客戶鎖定為杭州市場。其優(yōu)勢在于交通便捷，濱江東大道是杭富沿江一級公路，已全線貫通?，F(xiàn)在富春灣區(qū)塊到杭州市區(qū)距離比到銀湖還要近，離富陽市中心距離也只有幾分鐘車程。富陽城區(qū)區(qū)塊雖然目前該區(qū)塊消費群體仍以本地人為主，但憑借“優(yōu)質(zhì)地價”的市區(qū)住宅和稀缺的江景房，該區(qū)塊正吸引著越來越多的外地人來富陽投資、居住。市區(qū)中心地段的普通住宅，以多層為主。富春江畔的江景房，則是繼銀湖高檔別墅、富春灣景觀房后，富陽房產(chǎn)的又一投資熱點。有專家指出，這里的定位就應(yīng)該是整個長三角地區(qū)的“后花園”。接軌“大杭州”富陽房地產(chǎn)還需大步向前富陽的山水優(yōu)勢固然給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了獨特的優(yōu)勢，但是區(qū)位距離的存在，要吸引更多的杭州人前來置業(yè)，富陽房地產(chǎn)市場還有很長的路要走。業(yè)內(nèi)認為，多數(shù)杭州人之所以還是鐘情于杭州城郊的較遠樓盤，而不選擇像富陽2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告28這樣距離相當甚至更近一些的的周邊縣市居住，主要還是一個心理上的距離。所以要推介我市樓盤，更關(guān)鍵的是要使“大杭州”的觀念更加深入杭州人心中。據(jù)了解，為了營造更加便捷的往返杭州交通條件，我市積極完善配套工程。9月初，富陽320國道至余杭02省道（杭徽高速）連接線工程（高樺線）可行性研究報告就已經(jīng)通過了專家組的評審，有望盡早投入建設(shè)；今年的市政府工作報告中，將啟動銀湖至小和山留和路的午潮山隧道工程。目前這項總投資兩個多億的，正在積極爭取杭州市政府的支持。有關(guān)人士還建議，把富陽建設(shè)成為杭州的“臥城”，變郊縣為效區(qū)，在具體舉措上，一是自覺地把富陽城市總規(guī)作為杭州市城市總規(guī)的一個組成部分，把富陽作為“郊區(qū)”來認知，作為組團來規(guī)劃，著力打造山水文化名市、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新城、人居休閑勝地；二是打破行政區(qū)域界限的框框和束縛，根據(jù)持續(xù)、和諧、集約、節(jié)約的原則，編制產(chǎn)業(yè)、交通、市政設(shè)施等方面的規(guī)劃或方案；三是編制完善居住區(qū)域規(guī)劃，提高房產(chǎn)地有序開發(fā)、科學(xué)開發(fā)程度和品質(zhì)；四是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)，限制“低、小、散”行業(yè)；五是推行農(nóng)村住宅公寓化，節(jié)約、集約利用土地，營造臥城氛圍，美化環(huán)境。本面積都為50以下。附富陽目前在售樓盤信息（部分）1、金都鉻苑樓盤名稱金都鉻苑樓盤位置桂花西路、龍山西潞售樓電話63369333開發(fā)商富通金都置業(yè)環(huán)境配套位于富陽中心黃金地段、桂花西路、龍山西潞2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告29總占地面積60畝總建筑面積11萬方規(guī)劃戶數(shù)350套左右產(chǎn)品類型高層主力戶型110、130、150、180戶型設(shè)計戶型范圍110200以上規(guī)劃設(shè)計配套設(shè)施配置防盜、電子對講門、電話、有線電視插口等。樓盤售價沿街5200元/里面5600元/付款方式及折扣開盤優(yōu)惠1個點交房時間2008年底銷售情況已銷售6065已開盤1、22、清風(fēng)萬和苑三期樓盤名稱清風(fēng)萬和苑三期樓盤位置迎賓路售樓電話23208888開發(fā)商工貿(mào)房產(chǎn)規(guī)總占地面積52畝2007年7月富陽房產(chǎn)市場調(diào)查報告