2011年沈陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報告獅城天下地產(chǎn)中國遼寧沈陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報告君悅北京企業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部禾臣創(chuàng)致（莆田）房地產(chǎn)全程營銷有限公司2007年11月15日目錄第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)分析篇。第02頁第一章沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)分析。第02頁第二章皇姑區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況分析。第186頁第二部分房地產(chǎn)市場分析。第19頁第一章2006年沈陽市房地產(chǎn)市場分析報告。第19頁第二章2007年9月沈陽市房地產(chǎn)最新發(fā)展數(shù)據(jù)。第19頁第三章沈陽市高端物業(yè)市場分析。第33頁第一部分沈陽宏觀市場分析第一章沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積13萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)丝?204萬人，市區(qū)人口5066萬人。沈陽位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在2936之間，平均氣溫83，全年降水量500毫米，全年無霜期183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。沈陽是聞名遐邇的歷史文化名城。因地處古沈水（渾河支流）之北而得名。沈陽地區(qū)蘊(yùn)育了遼河流域的早期文化，是中華民族的發(fā)祥地之一。據(jù)對新樂遺址考證，在7200年前的新石器時代就有人類在此繁衍生息。從公元前229年設(shè)立侯城起，沈陽的建城史已近2300年。沈陽素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王城”之稱。1625年，清太祖努爾哈赤建立的后金遷都于此，更名盛京。1636年，皇太極在此改國號為“清”，建立清王朝。1644年，清軍入關(guān)定都北京后，以盛京為陪都。清初皇宮所在地沈陽故宮，是中國僅存的兩個完整皇宮建筑群之一。沈陽是建國初期國家重點(diǎn)建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已達(dá)到142個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240多億元。近年來，沈陽市委、市政府以振興沈陽老工業(yè)基地為主線，堅(jiān)持改革開放和工業(yè)立市方略，國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整步伐加快，外資和民營經(jīng)濟(jì)迅速成長壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強(qiáng)競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進(jìn)一步改善。沈陽經(jīng)濟(jì)和社會長足發(fā)展，人民生活水平快速提升，沈陽經(jīng)濟(jì)和社會步入了快速發(fā)展的新時期。在此同時，沈陽先后獲得“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國家森林城市”的稱號，連續(xù)兩年進(jìn)入全國百強(qiáng)城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列在經(jīng)濟(jì)全球化迅猛發(fā)展的今天，面對全面實(shí)施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機(jī)遇,沈陽市政府確定,到2010年把沈陽建成全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長極。沈陽以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的市場體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國最具吸引力的投資地區(qū)之一。一、2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況（一）國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。全市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)24825億元，增長165，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長41、221和131。規(guī)模以上工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)9293億元，增長325；全社會固定資產(chǎn)投資完成17903億元，增長313；實(shí)際利用外資304億美元，增長434；出口總額265億美元，按可比口徑增長20；社會消費(fèi)品零售總額10487億元，增長146；地方財政收入2364億元，增長303；城市居民人均可支配收入116514元，增長154；農(nóng)民人均純收入5712元，增長131。經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)造了近14年來我市的最高水平，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長幅度在全國副省級城市中位居前列。（二）工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，發(fā)展速度與質(zhì)量效益同步增長。全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成32951億元，增長415。汽車、裝備制造、電子信息、醫(yī)藥化工、農(nóng)產(chǎn)品深加工等八個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，通過調(diào)整改造成為全市工業(yè)發(fā)展主體，八個產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值26977億元，占全市工業(yè)的819。企業(yè)科技創(chuàng)新能力增強(qiáng)，啟動了數(shù)控機(jī)床、重型裝備、先進(jìn)能源設(shè)備等領(lǐng)域13個重大科技專項(xiàng)；全市新增科技型企業(yè)1135家，高新技術(shù)企業(yè)329家，高新技術(shù)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)1500億元，增長36。工業(yè)運(yùn)行質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額178億元，增長51；利潤總額實(shí)現(xiàn)71億元，增長65；經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到160，同比提高114個百分點(diǎn)，突破了工業(yè)效益增長多年低于速度增長的局面。細(xì)河經(jīng)濟(jì)區(qū)、歐盟經(jīng)濟(jì)區(qū)等一批特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)全面展開。國有企業(yè)改革取得突破，24戶重點(diǎn)國有企業(yè)和227戶國有中小企業(yè)轉(zhuǎn)制任務(wù)基本完成；非公有制企業(yè)活力增強(qiáng)，發(fā)展迅速，全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值2200億元，增長50，占全市的668。（三）縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，新農(nóng)村建設(shè)取得新成效。通過引進(jìn)和開發(fā)工業(yè)項(xiàng)目，實(shí)施“一村一業(yè)、一鄉(xiāng)一業(yè)乃至一縣一業(yè)”等措施，促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。八個縣（市）、區(qū)新上工業(yè)項(xiàng)目1037個；開發(fā)“一村一業(yè)”項(xiàng)目96個，336個村率先實(shí)現(xiàn)“一村一業(yè)”；集中規(guī)劃建設(shè)10個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)；全市農(nóng)村地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1030億元，增長205，高于全市四個百分點(diǎn)；地方財政收入374億元，增長381，高于全市78個百分點(diǎn)。（四）服務(wù)業(yè)發(fā)展加快，中心城市功能進(jìn)一步拓展。全市第三產(chǎn)業(yè)增加值完成12096億元，增長131。通過舉辦“國際旅游節(jié)”、“清文化節(jié)”等活動和開展與周邊城市旅游合作，全年接待國內(nèi)外游客4553萬人次，增長301，旅游總收入實(shí)現(xiàn)272億元，增長202。其中“世博園”接待中外游客1268萬人次。全年舉辦各類展會活動146項(xiàng)，交易額908億元。全市物流業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)408億元，增長15。房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)定健康發(fā)展，全市商品房銷售面積12438萬平方米，增長249，銷售額4199億元，增長323。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資5383億元，增長302。金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的力度增強(qiáng)，全市本外幣年末存款和貸款余額分別達(dá)到4000億元和2600億元，增長82和104，發(fā)放個人消費(fèi)貸款440億元。通過對傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的調(diào)整改造升級，促進(jìn)了消費(fèi)需求，全市社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)10487億元，增長146。（五）“開放年”活動成效顯著，利用外資和引進(jìn)內(nèi)資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。以項(xiàng)目為載體，加強(qiáng)對內(nèi)對外招商，全市實(shí)際利用外資304億美元，增長434，連續(xù)兩年位居全省第一。對內(nèi)招商也取得顯著成效，共引進(jìn)投資500萬元以上項(xiàng)目1805個，調(diào)入資金536億元。進(jìn)出口貿(mào)易穩(wěn)步增長，全年進(jìn)出口總額完成495億美元，其中出口265億美元。遼寧沈陽出口加工區(qū)正式封關(guān)運(yùn)作，沈陽（張士）出口加工區(qū)正在加快建設(shè)，兩個出口加工區(qū)將成為我市承接國際產(chǎn)業(yè)和技術(shù)轉(zhuǎn)移的重要平臺,對外交往日益活躍，繼世園會、“制博會”和“韓國周”之后，又成功舉辦了第十四屆世界生產(chǎn)力大會、中國風(fēng)險投資論壇等重大國際活動。（六）投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善，總量繼續(xù)保持合理較快增長。工業(yè)投資和非公有投資比重繼續(xù)加大，全市工業(yè)投資6943億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的388，增長361；非公有經(jīng)濟(jì)投資完成1347億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的752。全年開工建設(shè)投資3000萬元以上項(xiàng)目1425個，其中竣工710個，完成投資10845億元，占全市投資的606，促進(jìn)了投資合理較快增長。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的支撐下，全社會固定資產(chǎn)投資完成17903億元，增長313，以拓展“四大發(fā)展空間”為重點(diǎn)，加快了沈西工業(yè)走廊、沈北新區(qū)、大渾南地區(qū)、棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)建設(shè)步伐，進(jìn)一步提高了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載能力。（七）城市建設(shè)力度加大，環(huán)保與節(jié)能工作取得新進(jìn)展。以舉辦世園會為契機(jī)，進(jìn)一步加大投入力度，去年全市投入城市建設(shè)資金155億元，增長26。地鐵一、二號線相繼開工建設(shè)，奧體中心體育場工程主體結(jié)構(gòu)完工，沈西、沈北開發(fā)大道和沈鐵大道、勝利大街南段續(xù)建工程建成通車。全面啟動了環(huán)境綜合整治工程，仙女河污水處理廠二期工程及西部污水處理廠投入運(yùn)行，新增污水處理能力35萬噸；實(shí)施中水回用示范工程100個；通過開展大氣污染綜合治理，全市空氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達(dá)到320天。二、2007年沈陽城市建設(shè)現(xiàn)代化建設(shè)發(fā)展目標(biāo)一加快推進(jìn)地鐵建設(shè)，力爭使一號線及其延伸線部分車站和區(qū)間土建主體工程竣工，加快建設(shè)地鐵二號線。奧體中心主體育場全部竣工，規(guī)劃展示館年底前投入使用；啟動奧體中心配套工程、國際會展中心、美術(shù)館等一批功能性、標(biāo)志性建筑。二完成機(jī)場路擴(kuò)建工程，貫通南北二干線，沈陽至康平高速公路年內(nèi)竣工通車。建設(shè)沈西工業(yè)走廊出海通道及沈山、沈大、沈丹高速公路聯(lián)絡(luò)線等高等級公路，進(jìn)一步完善“四大發(fā)展空間”交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。啟動沈陽至彰武、阜新、鐵嶺高速公路和沈營一級公路工程，增強(qiáng)沈陽都市圈內(nèi)快速通行能力。三是加速推進(jìn)遼寧中部城市群合作交流。重點(diǎn)在空間發(fā)展布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資源開發(fā)利用、產(chǎn)業(yè)整合等方面加速推進(jìn)城市間的交流合作；開展經(jīng)濟(jì)區(qū)軌道交通項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作；加快本溪至遼中、遼中至新民等中部城市群環(huán)線高速公路建設(shè)。四是堅(jiān)持建管并重，強(qiáng)化市容市貌、道路交通、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地等監(jiān)管工作。四是加強(qiáng)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)改造，促進(jìn)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)升級。繼續(xù)加大對太原街、中街、長江街、西塔等中心商貿(mào)區(qū)和22條商業(yè)街改造建設(shè)力度。大力發(fā)展社區(qū)生鮮便利店和標(biāo)準(zhǔn)化超市，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心30個。三、“南北金廊”沈陽城市世紀(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃提出的核心概念金廊即“中央都市走廊”,是沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略中的核心概念。開發(fā)建設(shè)金廊是沈陽市委、市政府為應(yīng)對競爭和挑戰(zhàn)、完善中心城市功能、提升城市競爭力、創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)帶和新的投資熱點(diǎn)而推出的一個重要的戰(zhàn)略之舉。它將奠定沈陽一個南北走向的都市空間，以此帶動沈陽形成以金融、商務(wù)、資訊、酒店、商業(yè)為主的新的產(chǎn)業(yè)群，并輻射周邊其他城市乃至整個東北亞經(jīng)濟(jì)圈。從根本上說，“金廊”將帶動沈陽形成新的產(chǎn)業(yè)群，這個產(chǎn)業(yè)群的布局上將是一個群落和空間帶，凝聚整個城市的人、財、物，乃至全部遼寧中部城市群的力量，是沈陽從工業(yè)文明走向知識文明的智力創(chuàng)造含金量所在。其目標(biāo)是通過逐步的開發(fā)和改造，使其成為建筑標(biāo)志化、環(huán)境生態(tài)化、道路景觀化的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，國際大都市的形象展示區(qū)，是東北中心城市的核心控制區(qū)。一金廊建設(shè)的意義和目標(biāo)1、整合資源、明晰城市結(jié)構(gòu)。沈陽的北陵大街青年大街從城市空間結(jié)構(gòu)上是沈陽的中軸線，其沿線已建設(shè)了較多具有重要功能的城市建筑和標(biāo)志性建筑，具有較完善的交通功能和景觀功能。這次重新規(guī)劃和建設(shè)金廊就是依托現(xiàn)有基礎(chǔ)，整合資源、提升品位、拓展空間，完善結(jié)構(gòu)，使其成為城市空間結(jié)構(gòu)的脊梁和城市發(fā)展的黃金地帶。2、完善城市功能、提升城市競爭力。沈陽歷史悠久、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、區(qū)位優(yōu)勢明顯，是東北地區(qū)的中心城市。沈陽周邊200公里范圍內(nèi)積聚了3座特大城市和5座大城市，擁有近3000萬的龐大的消費(fèi)群體，是我國繼長三角、珠三角、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的地區(qū)。面對國內(nèi)外城市之間的激烈競爭和加快改造老工業(yè)基地等一系列機(jī)遇，沈陽要重振雄風(fēng)，真正樹立遼寧中部城市群、東北乃至東北亞的區(qū)域中心地位，需要不斷完善和提升功能，并為即將增加的金融貿(mào)易、會展、文化、商務(wù)辦公，尤其是跨國公司總部所在地等功能提供發(fā)展空間，來應(yīng)對區(qū)域乃至國際范圍城市間日趨激烈的競爭和挑戰(zhàn)，全力打造一個令世界矚目的新沈陽。3、創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)帶和新的投資熱點(diǎn)。金廊是城市新的產(chǎn)業(yè)源和經(jīng)濟(jì)帶，要重點(diǎn)發(fā)展新興的第三產(chǎn)業(yè)。金廊的建設(shè)對于增加城市新的產(chǎn)業(yè)、提升土地價值、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引國內(nèi)外資金、創(chuàng)造新的投資熱點(diǎn)具有非常重要的作用，必將形成沈陽開發(fā)建設(shè)的一個新的熱潮。二金廊的范圍金廊是城市中軸的拓展，其具體范圍北至北陵公園，南至南三環(huán)路，東至黑龍江街敬賓街奉天街五愛街，西至黃河大街三經(jīng)街三好街，總面積約366平方公里，平均寬度12公里，全長17公里（渾河南約5公里）。三整體定位金廊是城市服務(wù)功能的載體，是沈陽最重要的經(jīng)濟(jì)帶之一，它集聚了金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、公司總部、科技會展、文體休閑、現(xiàn)代生活等功能，是未來服務(wù)于東北、乃至東北亞的區(qū)域中樞，是體現(xiàn)城市活力和魅力、展示城市形象的窗口。四布局結(jié)構(gòu)目標(biāo)是建立一個功能定位明確，沿金廊中軸線由北向南環(huán)環(huán)相扣，建筑、道路、綠化、水系等要素相融合的功能布局結(jié)構(gòu)?？傮w結(jié)構(gòu)為“一軸、四區(qū)、九節(jié)點(diǎn)”。1、一軸北陵大街青年大街是金廊的中軸，是最重要的功能軸、景觀軸、交通軸。金廊的重要項(xiàng)目主要沿這條軸線兩側(cè)分布，是串聯(lián)各功能分區(qū)和節(jié)點(diǎn)的中樞；進(jìn)一步營造這條軸線的景觀特性，使其成為金廊的中心視覺走廊；同時這條軸線也承擔(dān)著城市南北向的主要交通功能。2、四區(qū)省級行政文化中心區(qū)北陵向南到崇山路，主要功能為省級行政辦公、服務(wù)、文化休閑等。中央商務(wù)區(qū)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上拓展北站金融商貿(mào)區(qū)用地空間，北至長大鐵路，南至小西路，目前規(guī)劃面積約27平方公里，是金廊建設(shè)的核心區(qū)域之一。打造未來面向東北的區(qū)域性金融、管控中心、貿(mào)易平臺所在地，鼓勵發(fā)展金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、信息服務(wù)等功能。文體、展示中心區(qū)北起濱河路，南至渾河。這里重點(diǎn)發(fā)展文化傳媒、會展博覽、體育休閑、賓館服務(wù)、現(xiàn)代生活等功能。城市新都心區(qū)既渾南新區(qū)的中心區(qū)，是城市新的CBD，是中央商務(wù)區(qū)在時空和功能上的進(jìn)一步拓展，構(gòu)筑未來面向東北亞的金融、貿(mào)易、商務(wù)、辦公、文化、會展等功能，與北站地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)形成功能互補(bǔ)的錯位競爭關(guān)系。3、九節(jié)點(diǎn)沿沈陽金廊，由北向南，重點(diǎn)建設(shè)九處節(jié)點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，帶動金廊建設(shè)。具體為北陵公園周邊地區(qū)為省級行政辦公及服務(wù)、商務(wù)辦公、生態(tài)公園，重點(diǎn)建設(shè)環(huán)境、營造文化、辦公氛圍。北站北出口地區(qū)為中央商務(wù)區(qū)及沈陽北站配套服務(wù)區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)酒店賓館、商業(yè)、辦公等功能。北站地區(qū)CBD的核心區(qū)段之一，重點(diǎn)建設(shè)金融、貿(mào)易、商務(wù)等功能，建筑以高層為主，提高容積率，打造區(qū)域中心節(jié)點(diǎn)。市府廣場地區(qū)發(fā)展商務(wù)辦公、信息貿(mào)易等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。彩電塔地區(qū)重點(diǎn)營造環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展傳媒、信息交易等。展覽館地區(qū)形成綜合會展區(qū)，舉辦中小型及專業(yè)展覽，盡可能營造開敞的空間景觀。五里河體育場地區(qū)文化、體育休閑中心，整合周邊資源，繼續(xù)建設(shè)大型文化設(shè)施，完善文體、休閑服務(wù)功能。濱河地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)青年大街與渾河交叉處區(qū)域，創(chuàng)造良好的濱河景觀和城市意象，重點(diǎn)發(fā)展酒店服務(wù)、文化娛樂、旅游等功能。渾南中心區(qū)重點(diǎn)打造未來面向東北亞的國際性、以高科技為依托的金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、文化會展平臺。五交通規(guī)劃遵循“功能調(diào)整、交通分流、設(shè)施完善、公交優(yōu)先”的原則進(jìn)行規(guī)劃。1、改造青年大街為機(jī)動車雙向十車道，拓寬道路紅線，重點(diǎn)進(jìn)行綠化景觀和步行系統(tǒng)建設(shè)2、減少橫向交通對青年大街主向交通的干擾，建設(shè)地下人行過街通道，提高青年大街交通服務(wù)水平；改造青年大街南入口地道橋，改善進(jìn)入城區(qū)的視覺景觀效果。3、提高青年大街兩側(cè)道路的通行能力，重點(diǎn)改造五愛街，分擔(dān)青年大街的交通壓力；進(jìn)一步提高三好街、和平大街、南京街的通行能力，優(yōu)化區(qū)域內(nèi)道路交通系統(tǒng)，形成高效、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。4、完善公交系統(tǒng)，優(yōu)化交通模式。啟動地鐵2號線建設(shè)，增強(qiáng)金廊內(nèi)部交通可達(dá)性。六綠化、水系規(guī)劃以北陵公園、北運(yùn)河、市府廣場、青年公園、南運(yùn)河、科普公園及渾河沿線的綠化建設(shè)為核心，以青年大街沿線綠化建設(shè)為骨架，以線帶面，形成完善的生態(tài)綠化景觀系統(tǒng)。初步規(guī)劃青年大街綠化率由原來的12提高到25。進(jìn)一步挖掘金廊沿線水景建設(shè)的潛力，做大、做優(yōu)現(xiàn)有河流、湖面，美化金廊水系景觀。重點(diǎn)在北運(yùn)河、南運(yùn)河與“中軸”交叉處擴(kuò)大河道、湖面，初步規(guī)劃可增加近3公頃水面。七空間形象塑造天際線設(shè)計(jì)高層群體以金廊中軸線縱向展開，不斷在節(jié)點(diǎn)處形成高潮，創(chuàng)造富有節(jié)奏和韻律的城市空間。文化休閑娛樂區(qū)相對低伏，商貿(mào)辦公區(qū)相對高聳，地標(biāo)性建筑穿插其間，形成控制點(diǎn)。八規(guī)劃實(shí)施策略實(shí)施方針統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造、市場運(yùn)作、分期實(shí)施。啟動方式近期選擇一批重點(diǎn)地塊推出，實(shí)行政府儲備與招商開發(fā)相結(jié)合的方式，重點(diǎn)吸引開發(fā)商進(jìn)行市場化運(yùn)作，啟動一些較大項(xiàng)目。四、沈陽商業(yè)地產(chǎn)圈簡介目前沈陽市的商業(yè)格局是“二區(qū)域、三大圈”，即以和平區(qū)、沈河區(qū)為主要核心區(qū)域，以太原街商圈、中街商圈、北行商圈為主要大商圈。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個商圈的發(fā)展對提升身影商業(yè)形象和增強(qiáng)沈陽商業(yè)輻射力有重大意義。但隨著沈陽擴(kuò)城的發(fā)展，CBD上的商圈、西塔商圈等商業(yè)地產(chǎn)的加入將改變沈陽的版圖和大沈陽的商業(yè)圈格局。（一）太原街商圈太原街商圈位于和平區(qū)是沈陽是兩個最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是沈陽市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)區(qū)。萬達(dá)商業(yè)廣場的啟動拉開了南太原街改造的序幕，五洲的建成將使整個太原街商圈的商業(yè)形象和整體輻射力大大提升。目前在沈陽各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。太原街商圈集中了千余間商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開明商業(yè)街等街區(qū)組成來打造“具有都市時尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)區(qū)”。從目前太原街商圈經(jīng)營品種構(gòu)成中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成中分析認(rèn)為這些都是老百姓衣食住行的主要消費(fèi)部分，這種經(jīng)營分布是太原街商圈多年市場發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物，具有其合理性。太原街商圈代表性商場中興商廈、聯(lián)營商場、新世界百貨、商貿(mào)精品坊、時尚地下商業(yè)城、萬達(dá)商業(yè)廣場和五洲商業(yè)廣場。1、中興沈陽商業(yè)大廈是由中國國際信托投資公司與沈陽市合資興建，以零售業(yè)為主，集餐飲、住宿、旅游房地產(chǎn)開發(fā)、證券為一體的大型商業(yè)企業(yè)。商場位于中華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。2、香港新世界百貨是沈陽目前產(chǎn)品的經(jīng)營檔次最高的商場，國際知名品牌最集中之地。從該商場的環(huán)境和裝修檔次來分析該商場定位是以中高檔為主，目標(biāo)消費(fèi)者以高收入者為主，集中了大部分沈陽高端消費(fèi)。3、沈陽市聯(lián)營公司成立于1952年12月20日，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會成員之一。是國內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國有“老字號”企業(yè)。是沈陽市傳統(tǒng)消費(fèi)的主要集中地。4、時尚地下商業(yè)街是沈陽規(guī)模最大的地下商業(yè)街。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營較旺，租金較高。但是因經(jīng)營檔次一般，內(nèi)部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺，目標(biāo)客戶群定位于局限于年輕時尚一族。（二）中街商圈中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽路、正陽街、朝陽街組成。這些街區(qū)從功能角度沒有比較明確的功能區(qū)分，這與中街商圈是沈陽市歷史最悠久的一個商業(yè)區(qū)有直接的關(guān)系。分析認(rèn)為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對沈陽市整個商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開的，發(fā)展方向也將是相互補(bǔ)充的。從目前中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢來看，中街商圈以“4A級商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽街和朝陽街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場，完成北中街商住開發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目的實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺的決心。中街商圈代表性商場商業(yè)城、沈陽新瑪特購物廣場、興隆大家庭購物中心。1商業(yè)城是由東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團(tuán)商業(yè)城集團(tuán)旗下的綜合商業(yè)中心。位于沈陽市中街商圈東端是沈陽傳統(tǒng)商場之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場。2沈陽新瑪特購物休閑廣場由大連大商集團(tuán)的獨(dú)資經(jīng)營，該商場積極推行新品牌，新業(yè)態(tài)、技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。與新瑪特?fù)犴樀?、新瑪特葫蘆島店、新瑪特沈陽店、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場構(gòu)筑了東北地區(qū)強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。3興隆大家庭購物中心是目前沈陽已經(jīng)開業(yè)的最大的最具人氣的單體商場，定位為沈陽人的休閑廣場，購物天堂。集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購物中心，實(shí)施按照國際流行的SHOPPINGMALL模式，共分為7大主體公司經(jīng)營興隆百貨、美食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內(nèi)公園、旅游市場。（三）北行商圈北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是沈陽市準(zhǔn)備重點(diǎn)建設(shè)的商圈；以長江街為中心，全力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，通過把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街；2005年全面實(shí)施長江街改造，重點(diǎn)整治交通環(huán)境，并將建設(shè)長江圖書大廈、科技文化交流中心等項(xiàng)目，啟動國際精品超市、體育健身中心、電子商城等項(xiàng)目來打造350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。但就目前的發(fā)展情況而言，雖有華聯(lián)超市、國美電器、百盛百貨、華聯(lián)超市的業(yè)態(tài)支持也限于商圈規(guī)模較小，只能滿足區(qū)域性需求。預(yù)計(jì)未來北行商圈以南段由昆山路至公鐵立交橋，沿線約700米，建設(shè)韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長約2000米，引進(jìn)新世界百貨、香港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，長約1000米，重點(diǎn)發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂、旅游購物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，同時建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢將實(shí)現(xiàn)沈陽最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。沈陽十二線的遷移，將使皇姑區(qū)的北行商圈有更進(jìn)一步的發(fā)展，將與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽全新的“三圈鼎立”商業(yè)格局。（四）其它商圈西塔商圈有明顯朝鮮和韓國特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮韓國人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂發(fā)達(dá)是沈陽重要的商業(yè)街。三好街商圈地處沈陽南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。鐵西興順街商圈是鐵西區(qū)的商業(yè)核心，興順街是主要商業(yè)街。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸。由興順街、興華街、小六路形成“H”型布局。當(dāng)前正在興建的處在CBD上的渾南奧體億豐廣場、北站附近的財富中心等商圈也正在逐步擴(kuò)建、發(fā)展和招商，還有鐵西的新碼特廣場也將啟動。不久的將來，隨著沈陽擴(kuò)城的發(fā)展，相信沈陽的商業(yè)地產(chǎn)圈會輻射的更廣泛，“二大區(qū)域、三大商圈”將會寫進(jìn)沈陽地產(chǎn)圈的歷史。第二部分房地產(chǎn)市場分析第一章2006年沈陽市房地產(chǎn)市場分析報告一、2006年沈陽市房地產(chǎn)市場綜述（一）2006年沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)分析1、商品房和商品住宅的上市量和銷售量均大幅度增長。2006年沈陽市商品房、商品住宅市場繼續(xù)呈現(xiàn)活躍景象，供銷量持續(xù)增長。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資5383億元，增長302。商品房上市230604萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售12438萬平方米，環(huán)比分別增長了3602和249；商品住宅上市149980萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售75414萬平方米，環(huán)比分別增長了3794和3749。市場運(yùn)行穩(wěn)定、住宅均價趨于平穩(wěn)、消費(fèi)者購房信心的逐漸恢復(fù)都對沈陽市房地產(chǎn)市場的運(yùn)行產(chǎn)生了重要的作用。2、存量房市場不慍不火，受政策影響依然明顯。從總體上看，2006年沈陽市存量房市場成交量繼續(xù)保持平穩(wěn)，存量房共成交60003萬平方米，環(huán)比增長896；存量住宅共成交43721萬平方米，環(huán)比增長446。宏觀調(diào)控政策對存量住宅市場成交情況的影響依舊存在，因此2006年沈陽市的存量房、存量住宅的成交量沒有出現(xiàn)大幅度的增長。3、中等價位商品住宅銷售比重增大，低價位商品住宅銷售比重逐月減少。2006年，沈陽市30004000元/平方米商品住宅的銷售面積比重為4402，較上年增加了984；3000元/平方米以下的商品住宅的銷售面積比重為3536，較上年減少了1098，隨著收入水平的提高，居民對商品住宅價格的承受能力也有所增強(qiáng)，我市商品住宅呈現(xiàn)中等價位銷售比重增大、低價位銷售比重減少的趨勢。4、市場結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，商品住宅戶均成交面積繼續(xù)保持在90平方米左右?！皣鶙l”實(shí)施后，沈陽市商品住宅市場經(jīng)過幾個月的調(diào)整，戶均成交面積開始逐漸縮小，自2006年10月份起近三個月保持在90平方米左右。一方面，宏觀調(diào)控促進(jìn)了商品住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，沈陽市商品住宅市場的成交狀況也隨之有所改善；另一方面，居民購房的日趨理性化以及政府對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和監(jiān)督的不斷加強(qiáng)，也對沈陽市商品住宅銷售結(jié)構(gòu)的改善起到了重要的作用。（二）需要關(guān)注的因素1、商品住宅累計(jì)可售面積偏低。今年以來，沈陽市商品房、商品住宅的入市量繼續(xù)保持快速增長，但由于居住需求旺盛，商品住宅的累計(jì)可售面積逐漸走低。至年末，沈陽市商品房累計(jì)可售面積為90604萬平方米，商品住宅累計(jì)可售面積為53038萬平方米，與1月末相比，商品房累計(jì)可售面積增加了3594萬平方米，商品住宅累計(jì)可售面積卻減少了2372萬平方米，兩者走勢截然相反。由于商品住宅市場占據(jù)著我市房地產(chǎn)市場絕對主導(dǎo)地位，商品住宅累計(jì)可售面積的不斷減少將對市場供求狀況產(chǎn)生一定的影響。2、小戶型商品住宅供應(yīng)面積不足。隨著“國六條”政策的貫徹實(shí)施，沈陽市加大了90平方米以下商品住宅的供應(yīng)比重，6090平方米商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理，60平方米以下的商品住宅則出現(xiàn)了一定的供需矛盾。截至12月末，沈陽市60平方米以下商品住宅的累計(jì)可售面積為2530萬平方米，占全部可售商品住宅的477，而成交數(shù)據(jù)顯示，60平方米以下商品住宅的銷售比重為896。從銷售周期看，今年沈陽市60平方米以下商品住宅月均銷售面積為790萬平方米，現(xiàn)有可售面積僅夠銷售3個月左右，小戶型商品住宅的供應(yīng)量明顯不足。第二章2007年9月份沈陽市房地產(chǎn)市場分析報告一、9月份沈陽市商品房市場基本情況（一）商品房市場總體運(yùn)行情況1、商品房批準(zhǔn)預(yù)售和累計(jì)可售情況本月商品房和商品住宅的批準(zhǔn)入市量增幅趨緩，9月份全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為25916萬平方米，其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為21957萬平方米，與上年同期相比分別增長了548和795。從月度環(huán)比數(shù)據(jù)看，分別增長784和1407，商品住宅批準(zhǔn)入市面積占總量的8472，所占比例較上個月有所上漲。（參見圖1）圖1沈陽市商品房、商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積月度走勢圖截至9月末，全市商品房累計(jì)可售面積為114609萬平方米，其中商品住宅累計(jì)可售面積為69009萬平方米，同比分別增長2899和3299，近幾個月增幅比較穩(wěn)定。從9月末我市商品房累計(jì)可售面積構(gòu)成看，商品住宅占商品房比重的6021，較去年同期增長了180個百分點(diǎn)。從實(shí)際銷售結(jié)構(gòu)看，商品住宅占商品房累計(jì)銷售面積比重為8865，較累計(jì)可售商品住宅的比重高出2844。數(shù)據(jù)顯示，目前我市商品住宅累計(jì)可售比例依然較低，商業(yè)項(xiàng)目空置較大，建議控制商業(yè)類項(xiàng)目的入市量，加大力度促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的銷售。本月商品房及商品住宅的累計(jì)可售面積與上月環(huán)比分別小幅增加了271個百分點(diǎn)和056個百分點(diǎn)，其原因是本月商品房及商品住宅批準(zhǔn)入市面積仍然略大于實(shí)際登記銷售面積，導(dǎo)致了累計(jì)可售面積的相對增加。2、商品房實(shí)際登記銷售情況9月份，全市商品房實(shí)際登記銷售面積為22892萬平方米，其中商品住宅實(shí)際登記銷售面積為21570萬平方米，商品房和商品住宅的實(shí)際登記銷售面積與上年同期相比依次增長了583和868。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，商品房和商品住宅的實(shí)際登記銷售面積分別大幅度增長了11145和12809，這主要是9月份秋季房交會出現(xiàn)集中成交的現(xiàn)象。19月全市商品房實(shí)際登記銷售面積為97562萬平方米，其中商品住宅實(shí)際登記銷售面積為86484萬平方米，與上年同期相比分別增長1504和1373。（參見圖2）圖2沈陽市商品房、商品住宅實(shí)際登記銷售面積月度走勢圖3、不同物業(yè)類型商品房銷售結(jié)構(gòu)從全市不同物業(yè)類型商品房銷售結(jié)構(gòu)表可以看出，與去年同期相比，除網(wǎng)點(diǎn)和車庫及其他物業(yè)類型出現(xiàn)下降外，其他物業(yè)類型商品房均有不同程度的增長，其中別墅類物業(yè)類型與去年同期相比增長幅度最大為14500，其次是辦公用房及寫字樓同比增長了2736。9月份全市普通商品住宅成交面積占總量的9401，比上個月增長了696個百分點(diǎn)。（參見表1）表12007年9月沈陽市不同物業(yè)類型商品房銷售結(jié)構(gòu)表項(xiàng)目類別銷預(yù)售面積（萬平方米）同比增長（）所占比例（）商品房總計(jì)2289258310000其中住宅小計(jì)215708689423普通住宅215218549401別墅04914500022網(wǎng)點(diǎn)6893644301辦公用房、寫字樓1352736059車庫及其它49816022174、不同套型商品住宅供求結(jié)構(gòu)從9月份全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況看，90平方米以下套型商品住宅面積合計(jì)為8897萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積的4052；90120平方米套型商品住宅面積合計(jì)為7453萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積的3394；120144平方米套型的商品住宅面積合計(jì)為4032萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積的1836；144平方米以上套型的商品住宅面積合計(jì)為1575萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積的718。從9月份全市商品住宅登記銷售的情況來看，90平方米以下套型的商品住宅銷售面積合計(jì)為8427萬平方米，占登記銷售面積的3907；90120平方米套型的商品住宅銷售面積合計(jì)為7934萬平方米，占登記銷售面積的3678；120144平方米套型的商品住宅銷售面積合計(jì)為3814萬平方米，占登記銷售面積的1768；144平方米以上套型的商品住宅銷售面積合計(jì)為1395萬平方米，占登記銷售面積的647。從全市各戶型供銷情況看，各面積段的供銷比均變化不大。與上個月相比，按政策要求，6090平方米套型的商品住宅房源有所增加，本月90120平方米套型的商品住宅供給略小于需求，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。從近幾個月成交情況看，90120平方米的中等偏大戶型市場需求旺盛，據(jù)調(diào)查，這一面積段的購買人群主要是中高收入群體，購買目的是要改善生活，屬于自住性消費(fèi)，用于投機(jī)或是投資的甚少。值得關(guān)注的是，考慮到目前我市居民的居住狀態(tài)及可支配收入水平，引導(dǎo)部分需求轉(zhuǎn)向中小戶型仍是一項(xiàng)長期堅(jiān)持的工作。（參見表2）表22007年9月沈陽市不同套型商品住宅供銷結(jié)構(gòu)表套型面積（平方米）上市面積（萬平方米）所占比例（）銷售面積（萬平方米）所占比例（）601932880176081660906965317266673091901207453339479343678120144403218363814176814415757181395647合計(jì)219571000021570100005、不同價位商品住宅供求結(jié)構(gòu)從9月份全市不同價位商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售情況看，20003000元/平方米的商品住宅面積為5089萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售面積的2318；30004000元/平方米的商品住宅面積為6040萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售面積的2751；40005000元/平方米的商品住宅面積為7862萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售面積的3580，這三個價格區(qū)間的商品住宅上市面積所占比例均較大，占總預(yù)售面積的八成以上。從9月份全市不同價位商品住宅實(shí)際登記銷售情況看，30004000元/平方米的商品住宅銷售面積為7087萬平方米，占登記銷售面積的3286；40005000元/平方米的商品住宅銷售面積為7170萬平方米，占登記銷售面積的3324，這兩個價格段銷售面積所占比例均較大，成為市場的主流消費(fèi)價格。從不同價位商品住宅供求結(jié)構(gòu)對比情況可以看出，本月我市30004000元/平方米、50006000元/平方米和6000元以上商品住宅供應(yīng)比例低于銷售比例，呈現(xiàn)出不同程度的供不應(yīng)求的態(tài)勢；而其他價格段的商品住宅供應(yīng)比例均高于銷售比例，呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢。（參見表3）表32007年9月沈陽市不同價位商品住宅供銷結(jié)構(gòu)表價格類別（元/平方米）上市面積（萬平方米）所占比例（）銷售面積（萬平方米）所占比例（）2000以下70131968231620003000508923184220195630004000604027517087328640005000786235807170332450006000179881919378986000以上467213474220合計(jì)219571000021570100006、商品房價格運(yùn)行情況9月份，全市商品房銷售均價為3529元/平方米，同比上漲了364個百分點(diǎn)，其中市區(qū)（含于洪區(qū)、東陵區(qū)、渾南新區(qū)）商品房銷售均價為3679元/平方米，與上年同期相比上漲了434個百分點(diǎn)。本月全市商品房銷售均價與上個月相比下降了159個百分點(diǎn)，市區(qū)商品房銷售均價環(huán)比下降了489。9月份，全市商品住宅銷售均價為3436元/平方米，比上年同期上漲了527，其中市區(qū)（含于洪區(qū)、東陵區(qū)、渾南新區(qū)）商品住宅銷售均價為3578元/平方米，比上年同期上漲了567。從月度環(huán)比數(shù)據(jù)來看，全市商品住宅銷售均價上漲了038個百分點(diǎn)，而市區(qū)商品住宅的銷售均價則下降了338個百分點(diǎn)。從總體情況可以看出，盡管本月我市商品房和商品住宅的銷售均基本變化不大，依舊保持平穩(wěn)運(yùn)行。（參見圖3、圖4）圖3沈陽市商品房銷售均價月度走勢圖圖4沈陽市商品住宅銷售均價月度走勢圖9月份，全市不同類型的物業(yè)中，普通商品住宅的銷售均價為3434元/平方米，與上個月相比上漲了062個百分點(diǎn)；別墅的銷售均價為4044元/平方米，與上個月相比大幅度下降了3484；網(wǎng)點(diǎn)的銷售均價為5288元/平方米，與上個月相比上漲了113個百分點(diǎn)；辦公用房、寫字樓的銷售均價為4691元/平方米，與上個月相比大幅度上漲了2028個百分點(diǎn)；車庫及其它類物業(yè)的銷售均價為4830元/平方米，與上個月相比上漲了423個百分點(diǎn)。本月，除別墅外，其他類物業(yè)的銷售均價較上月均有不同程度的上漲。（參見圖5）圖52007年9月沈陽市不同類型物業(yè)銷售均價對比圖（二）商品房市場區(qū)域運(yùn)行情況1、不同區(qū)域商品房銷售情況9月份，全市商品房銷售面積排名前三位的分別為鐵西新區(qū)、于洪區(qū)和東陵區(qū)，其銷售面積依次為4849萬平方米、4613萬平方米和3470萬平方米，同比分別增長了2714、314和5218；其中商品住宅銷售面積排在前三位的同樣為鐵西新區(qū)、于洪區(qū)和東陵區(qū)，與上年同期相比依次增長了3148、048和4915。本月沈河區(qū)、沈北新區(qū)和渾南新區(qū)的商品住宅銷售面積同比增長幅度比較大，依次增長了18313、13551和8061。目前，鐵西新區(qū)、于洪區(qū)和東陵區(qū)依然是我市房地產(chǎn)市場成交集中的區(qū)域，銷售持續(xù)旺盛。另外，隨著沈北新區(qū)房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商品房成交漲幅較大。（參見表4）表42007年9月沈陽市各區(qū)、縣（市）商品房和商品住宅銷售面積對比表區(qū)、縣（市）商品房商品住宅銷售面積（萬平方米）同比增長（）銷售面積（萬平方米）同比增長（）沈河區(qū)8061101475918313和平區(qū)13375141133497皇姑區(qū)1277331911863009鐵西新區(qū)4849271444743148大東區(qū)2821287826523136東陵區(qū)3470521833524915于洪區(qū)46133144473048渾南新區(qū)1380851513328061蘇家屯區(qū)38770253627191沈北新區(qū)15633979150413551新民市3511704430720011遼中縣023000023000法庫縣00595100039635康平縣0103684010412312、不同區(qū)域商品房價格運(yùn)行情況9月份，全市商品房銷售均價最高的區(qū)域?yàn)樯蚝訁^(qū)，銷售均價為4925元/平方米；其次為和平區(qū)，商品房銷售均價為4209元/平方米。市內(nèi)八區(qū)中，本月商品房銷售均價最低的仍為于洪區(qū)，為3160元/平方米。環(huán)比上個月，只有皇姑區(qū)和渾南新區(qū)的商品房銷售均價有所上漲，市內(nèi)其他六區(qū)的商品房銷售均價都呈現(xiàn)不同程度的下降。（參見圖6、圖7）圖62007年9月沈陽市各區(qū)、縣（市）商品房銷售均價對比圖圖7沈陽市內(nèi)八區(qū)商品房銷售均價月度走勢圖9月份，全市商品住宅銷售均價最高的三個區(qū)域分別為沈河區(qū)、和平區(qū)和渾南新區(qū)，銷售均價依次為4901元/平方米、3873元/平方米和3783元/平方米，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，和平區(qū)和渾南新區(qū)分別微幅上漲了408個百分點(diǎn)和191個百分點(diǎn)，而沈河區(qū)環(huán)比則下降了1058。于洪區(qū)和東陵區(qū)為本月市內(nèi)八區(qū)中商品住宅銷售均價最低的區(qū)域，銷售均價分別為3156元/平方米和3392元/平方米。與上個月相比，9月份市內(nèi)各區(qū)域商品住宅銷售均價除了和平區(qū)、皇姑區(qū)和渾南新區(qū)有所上漲外，其他市內(nèi)各區(qū)域商品住宅銷售均價都出現(xiàn)了不同程度的下降。（參見圖8、圖9）圖82007年9月沈陽市各區(qū)、縣（市）商品住宅銷售均價對比圖圖9沈陽市內(nèi)八區(qū)商品住宅銷售均價月度走勢圖二、當(dāng)前沈陽市房地產(chǎn)市場基本運(yùn)行態(tài)勢沈陽市未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)走勢趨于良好，房地產(chǎn)市場日趨活躍，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，住房均價走勢穩(wěn)中有升。主要體現(xiàn)在非城市中心區(qū)域中高檔以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。1、現(xiàn)有許多城市家庭存在有效需求。2、外來人口的成交量以15/年的速度在增長，這種現(xiàn)象會繼續(xù)存在下去。3、未來三年的城市內(nèi)部的13萬動遷戶將會直接或間接產(chǎn)生近1000萬平方米的需求量。投資買房的群體在增加。買房的目的一是為了住，二是為了賣，三是為了租。其中后兩者都是一種投資行為。隨著消費(fèi)心理的微妙變化，消費(fèi)者已趨于理性化沈陽現(xiàn)在有很多人開始進(jìn)行住房投資，投資買房已經(jīng)形成了一定規(guī)模，房子作為一種資本，同債券、股票、儲蓄等相比，房市投資更可靠，增值能力更強(qiáng)。第三章沈陽市高端物業(yè)市場分析一、高端物業(yè)市場發(fā)展背景沈陽作為遼寧甚至是東北地區(qū)的中心城市，在多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中造就了一大批先富起來的人，他們的消費(fèi)行為對沈陽房地產(chǎn)行業(yè)有重要的影響。沈陽高端市場的發(fā)展是整個房地產(chǎn)市場的先行軍，2003年以前的市場產(chǎn)品以滿足收入較高的高端客群為主，直到近期高檔市場日趨飽和后，市場結(jié)構(gòu)才有所變化。二、高端物業(yè)分析以價格為標(biāo)準(zhǔn)對高端物業(yè)劃分的依據(jù)為單價每平米在6000元以上的均可以成為高端物業(yè)。在價格判斷的基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)品特征，目前沈陽高端物業(yè)又可劃分為高檔公寓市場和別墅市場。三、市場產(chǎn)品特征分析（一）區(qū)域分布沈陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段高檔住宅，絕大部分集中于沈河、和平、皇姑與渾南四個區(qū)，占90以上。沈河區(qū)以其重要的城市地位、完善的生活配套、良好的生活條件，擁有高檔住宅數(shù)量占據(jù)全部的1/3，獨(dú)占鰲頭；和平區(qū)因與沈河相似的特點(diǎn)而緊隨其后。兩區(qū)相加，占60。渾南新區(qū)作為整個沈陽未來新的居住中心，大大加強(qiáng)了住宅開發(fā)的力度與速度。同時在政策引導(dǎo)、優(yōu)良的環(huán)境與快速發(fā)展的情況下，越來越多的人選擇了住在渾南。與此同時，其高檔住宅市場也快速發(fā)展起來。皇姑區(qū)因有北陵風(fēng)景區(qū)這個沈陽最寶貴的資源之一，離市中心又近，交通方便，因此也具有了發(fā)展高檔公寓住宅的良好條件。五里河公園是東陵區(qū)離市中心較近、風(fēng)景有好的地區(qū)，銀河園是一個特例，而遠(yuǎn)離市區(qū)的東陵大部分地區(qū)則不具備發(fā)展高檔公寓住宅的條件。（二）面積特征沈陽在售高檔公寓住宅主力面積普遍較大，從100左右到160多不等。但整個高檔市場主力面積在150220之間。（三）戶型特征沈陽在售高檔公寓住宅以三房和四房為主，其中三房面積一般在150180之間，二房面積在120150之間。五房及以上基本是超豪華戶型，數(shù)量不多，滿足少部分人需求，面積一般在250以上。四、市場供需狀況分析從市場的供需狀況來看，市場供過于求的壓力較大。整個高端市場都面臨著去化慢、銷售周期長的特征，各個樓盤的銷售期從期房銷售一直到現(xiàn)房銷售，平均銷售時間段長達(dá)2年時間。五、價格走勢高檔公寓市場最近34年里一直沒有較大起色，眾多樓盤從2004年一直銷售到現(xiàn)在，銷售價格僅有小幅上漲，若考慮樓盤期房與現(xiàn)房的差別因素，則最近幾年整個高端物業(yè)市場價格幾乎沒有上漲。六、高端物業(yè)市場問題分析目前經(jīng)過幾年的發(fā)展，沈陽高端物業(yè)市場已有了長足發(fā)展，但目前仍存在以下問題（一）產(chǎn)品品質(zhì)不高、性價比不高沈陽不少高檔住宅還只停留在最初級的競爭水平上，即地段決定一切。只要占據(jù)了好的地段，就疏于產(chǎn)品的雕琢，認(rèn)為好的地段上的房子哪怕再貴也不愁買。這樣的理念造出的房子可想而知，在瞬息萬變、競爭越來越激烈的市場上，難免有一天不會被淘汰。（二）面積大而功能設(shè)計(jì)并不能完全到位目前沈陽高檔公寓住宅市場上很多大面積的房型設(shè)計(jì)并不到位，比如衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，主臥無內(nèi)置式更衣間，無專門的儲藏室等等。（三）缺少好的小區(qū)規(guī)劃與環(huán)境部分“高檔物業(yè)”，對小區(qū)規(guī)劃的重要性認(rèn)識不足，要么是項(xiàng)目地段好、周圍環(huán)境佳使得開發(fā)者認(rèn)為不必再花過多的力氣去做細(xì)，從而在規(guī)劃與環(huán)境上與小區(qū)價格的高檔次并不相符。（四）缺少真正好的會所配套設(shè)施高檔住宅與一般安居性住宅最大的區(qū)別性標(biāo)志之一就是擁有高檔次的星級會所。不同于一般小區(qū)內(nèi)的活動室、棋牌室、健身房，這里所說的星級會所指得是具有星級酒店級別配置的綜合性休閑健身場所。如酒吧、咖啡館、室內(nèi)恒溫泳池、SPA中心、高標(biāo)準(zhǔn)健身中心等等，豪華裝修，星級服務(wù)水平，讓業(yè)主真正感受到豪華會所的魅力。（五）建筑水平、建材設(shè)備差沈陽房產(chǎn)市場上，很多所謂的高檔樓盤名不副實(shí)。比如有的高檔高層物業(yè)，外墻保溫還在采用一般的泡沫材料等等，這些都是與高檔、豪華物業(yè)不相符的。（六）高價格但無高附加值很多樓盤賣出高價格，但其能提供給業(yè)主的精神享受或自豪感卻沒有。一些高檔住宅的業(yè)主可能會感覺到，自己化了很多錢住在這里，可能除了交通便利、環(huán)境好一點(diǎn)外，與周圍住宅沒有什么差別，自身的價格并沒有得到真正體現(xiàn)。（七）整體市場有一定壓力，但仍有一定機(jī)會由前面的市場供求分析可以看出，沈陽高檔公寓住宅整體市場有一定壓力，但同時也應(yīng)該看到沈陽高檔住宅市場競爭還處于一個相對低級的競爭階段，還未進(jìn)入完全比拼產(chǎn)品品質(zhì)的階段，因此只要能拿出領(lǐng)先于沈陽市場的產(chǎn)品來，跳出一般競爭的層面，就會把握住機(jī)會贏得市場。（八）沈陽高檔住宅市場有較高的投資回報率目前駐沈陽的中外人員公寓的租賃率達(dá)到30，是全國平均水平的5倍之多。同時，沈陽適用于外國人及高級商務(wù)人士的高檔公寓供給不足。這從河畔花園、紫金苑等、總統(tǒng)大廈等非常高的租金水平就可以看出。而在目前沈陽高檔住宅整體價格還不算太高的情況下，有著較高的投資回報率?！窘Y(jié)論】高端物業(yè)市場近期已趨飽和，市場競爭加劇高端物業(yè)在多年開發(fā)積累的基礎(chǔ)上，整個市場基本處于飽和狀態(tài)，而目前市場對高端物業(yè)的開發(fā)數(shù)目并沒有減少，使得高端物業(yè)市場競爭壓力加劇。高端物業(yè)產(chǎn)品價格同一性高，缺乏多元化特征高端物業(yè)主要表現(xiàn)為大面積、大戶型，從而帶來了總價的過高，進(jìn)一步縮小了購買群體的范圍，這也是高端物業(yè)市場走低的動因之一。市場競爭將帶來整個格局的調(diào)整高端物業(yè)的同質(zhì)性以及相對的低級競爭，將帶來高端市場格局的重新洗牌，未來一段時間，開發(fā)素養(yǎng)高的企業(yè)憑借良好的信譽(yù)與產(chǎn)品在市場中脫穎而出，競爭力不強(qiáng)的企