FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。1應(yīng)元路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告廣州頤和集團(tuán)有限公司廣州潤榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。22007年1月FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。3、總則1、項(xiàng)目背景廣州頤和集團(tuán)2006年下半年采用收購項(xiàng)目公司方式整體收購位于應(yīng)元路的項(xiàng)目（以下稱為“應(yīng)元路項(xiàng)目”）。2、可行性分析結(jié)論應(yīng)元路項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，前期手續(xù)齊備，市場需求旺盛，且規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)符合國家政策，是頤和集團(tuán)2007年在廣州中心城區(qū)的重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目。、項(xiàng)目公司情況及投資者背景1、項(xiàng)目公司情況公司名稱廣州潤榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定地址廣州環(huán)市東路416號(hào)遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈29層經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營（持資質(zhì)證經(jīng)營）2、投資者背景廣州頤和集團(tuán)有限公司于2003年8月正式成立，前身為廣州遠(yuǎn)洋投資發(fā)展有限公司，成立于1992年。經(jīng)過10年發(fā)展，頤和集團(tuán)目前已成為有9間控股公司、3間參股公司和2間間接持股公司的中型企業(yè)集團(tuán)，涉及房地產(chǎn)、酒店和教育等投資，總資產(chǎn)價(jià)值超過10億人民幣，凈資產(chǎn)超過3億人民幣，員工超過600人，創(chuàng)立的“頤和”品牌也獲得廣大客戶及業(yè)界認(rèn)可。獲得榮譽(yù)包括三屆蟬聯(lián)廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)、廣東房地產(chǎn)企業(yè)競爭力30強(qiáng)、廣州最具誠信度企業(yè)8強(qiáng)、廣FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。4州最具競爭力房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)，頤和集團(tuán)已建成的主要項(xiàng)目包括（1）、“廣州的頤和園”頤和山莊，該盤銷售總額超過9億人民幣，銷售率超過999，已售房屋入住率超過93。（2）、廣州首家四星級(jí)的產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，目前該酒店是環(huán)市路上條件最好、入住率最高的酒店之一，平均入住率為80，每月營業(yè)額超過150萬人民幣。（3）、5星級(jí)生態(tài)園林酒店頤和大酒店，該酒店耗資15億元人民幣，2003年8月18日正式開業(yè)，目前酒店的平均入住率已經(jīng)達(dá)到80，每月營業(yè)額超過300萬人民幣。（4）“頤和”品牌輸出項(xiàng)目沈陽頤和麗園，總建筑面積20萬平方米,頤和集團(tuán)與香港上市公司中遠(yuǎn)國際等公司合作，使用“頤和”品牌，并由頤和集團(tuán)委派總經(jīng)理和主要管理人員，并提供物業(yè)管理服務(wù)。（5）體育館特區(qū)，享受型豪宅頤和上院，該樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)特，開創(chuàng)了頤和建設(shè)中心城區(qū)項(xiàng)目的先河，住宅每平方米銷售均價(jià)超過8500元人民幣，受到購房者追捧，成為白云區(qū)城區(qū)豪宅樓盤的代表項(xiàng)目。、市場基本概況1、基本情況廣州商品房市場自2003年以來投資、需求持續(xù)高速增長，中心區(qū)供需出現(xiàn)平衡現(xiàn)象，價(jià)格成幾何上升；土地招投標(biāo)活躍且火爆；高品質(zhì)二手房市場交易旺盛。2006年底南方都市報(bào)年終盤點(diǎn)樓市，綜合FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。5整理2005年底了至今廣州主流在售樓盤價(jià)格的四次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，在本次統(tǒng)計(jì)的170余個(gè)樓盤中，有63個(gè)樓盤在兩年時(shí)間中，價(jià)格增幅超過50，有12個(gè)樓盤的價(jià)格增幅超過100，16個(gè)樓盤的價(jià)格增長在5000元/平方米以上，價(jià)格最高的一個(gè)樓盤竟然在兩年多時(shí)間內(nèi)漲了13000多元/平方米。在2006年3月、8月、11月所作的三次廣州房價(jià)統(tǒng)計(jì)中，一個(gè)明顯的變化是，均價(jià)6000元/平方米的房價(jià)越來越少。而且需要注意的是，在不少均價(jià)6000元/平方米以下的樓盤中，實(shí)際售價(jià)超過6000元/平方米的單位是大多數(shù)，因此6000元/平方米以下的均價(jià)并不能代表樓盤的實(shí)際價(jià)格。如果房價(jià)明年依然以目前的增速遞增，那么明年此時(shí)，均價(jià)6000元/平方米以下樓盤數(shù)量將可能是個(gè)位數(shù)。在6000元/平方米樓盤數(shù)量萎縮的同時(shí)，70008000元/平方米的房價(jià)卻大面積出現(xiàn)，成為目前在售樓盤的主流價(jià)格。根據(jù)南方都市報(bào)本次納入統(tǒng)計(jì)且已正式公開發(fā)售的160多個(gè)樓盤中，70008000多元的樓盤接近半數(shù)。在海珠、天河、白云、番禺等區(qū)域，這一價(jià)位的樓盤分布較多。而越秀區(qū)只有保利地產(chǎn)位于麓苑路的保利麓苑項(xiàng)目在售，該項(xiàng)目銷售占地近6000平方米，總建筑面積4萬多平方米，為一幢33層的高層公寓，主力戶型面積在80110平方米之間，以二、三房的中小單位為主，均價(jià)已達(dá)11000元/以上。越秀區(qū)面積3282平方公里,總?cè)丝?0691萬人,現(xiàn)為廣東省和廣州市人民政府駐地，屬廣州的傳統(tǒng)主城區(qū),緊鄰廣東省政府北門。越秀區(qū)之名始于1950年6月，因區(qū)內(nèi)有越秀山故名越秀。2005年5月，F(xiàn)DC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。6廣州市調(diào)整行政區(qū)劃，將原東山區(qū)的行政區(qū)域，白云區(qū)的礦泉街道，天河區(qū)的登峰街道、天河南街道的楊箕和中山一2個(gè)居委會(huì)、沙東街道部分區(qū)域劃歸越秀區(qū)管轄。按戶籍人口和現(xiàn)行匯率初步測(cè)算,2005年越秀區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到9700美元,達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家平均水平?！笆晃濉蹦┢?按常住人口和現(xiàn)行匯率測(cè)算,越秀區(qū)的人均生產(chǎn)總值將達(dá)到15萬美元。2005年，越秀城區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)88938億元，占全市總量的1739，居全市各區(qū)之首，同比增長1000，2005年全區(qū)職工年平均工資達(dá)到48834元，城市居民家庭人均可支配收入18528元。四、項(xiàng)目情況1、項(xiàng)目概況應(yīng)元路項(xiàng)目地塊位于廣州越秀區(qū)應(yīng)元路，東鄰洪桂新街，西靠由舊三層廠房改造的疊石酒吧，南側(cè)為大石三巷旁廣東省統(tǒng)計(jì)局、廣東FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。7省糧食局為9層的兩棟宿舍，北側(cè)為22層的明達(dá)大廈及應(yīng)元路。項(xiàng)目總占地面積3416，其中規(guī)劃道路用地491，凈用地面積為2925平方米。規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)用地，容積率為849。2、選址情況應(yīng)元路項(xiàng)目所屬老越秀區(qū)在總體規(guī)劃上定位于“一級(jí)城市中心”和“承擔(dān)主城的職能”，本項(xiàng)目位于廣州越秀區(qū)應(yīng)元路70號(hào)之洪桂新街旁，該區(qū)域?qū)偈?、市政府機(jī)關(guān)和宿舍較集中區(qū)域，已形成高品質(zhì)住宅區(qū)氛圍，是廣州中心區(qū)自然生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一，也是廣州政治、文化、教育的腹地之一，更為廣州的歷史中軸線，人文、歷史、教育、體育、氛圍濃厚，是省、市政府傳統(tǒng)的后花園。應(yīng)元路項(xiàng)目用地位于元路南約60米、洪桂新街東側(cè),南距省政府范圍的檔案館僅一墻之隔。宗地位于西北角，北距越秀山體育場100米。西距小北路、越秀公園東門1公里。項(xiàng)目用地周邊均為已開發(fā)5至10年的多層、高層住宅，生活配套完善。用地南側(cè)為9層樓政府宿FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。8舍兩棟、省政府檔案館等；用地西側(cè)為約20年的6層樓政府宿舍、2層樓的疊石會(huì)；用北側(cè)為23層住宅樓；用地東側(cè)洪桂新街為5層樓宿舍等。周邊已無其他可開發(fā)地塊。3、SWOT分析、1、優(yōu)勢(shì)A、區(qū)域優(yōu)勢(shì)與荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)等區(qū)域相比，越秀區(qū)擁有較好的教育及人文環(huán)境，作為行政和居住區(qū)的發(fā)展為住宅開發(fā)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，升值潛力深厚，越秀區(qū)競爭優(yōu)勢(shì)明顯；B、該地塊所在區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)高品質(zhì)居住區(qū)域，周邊為省、市政府部門及宿舍集中之地；C、優(yōu)質(zhì)教育資源與頤和應(yīng)元路項(xiàng)目一路之隔就是廣州第二中學(xué)，周邊還有第二十七中學(xué)、小北路小學(xué)、天秀小學(xué)等眾多優(yōu)質(zhì)教育資源，將吸引重視子女教育的家長購買該地區(qū)物業(yè)；FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。9D、應(yīng)元路所處中心區(qū)地段，交通便利，有十?dāng)?shù)條公交車接駁連接廣州各地，且地鐵二號(hào)線也有越秀公園站距離項(xiàng)目所在地也只有百米之遙；E、應(yīng)元路項(xiàng)目用地周邊已具備完善生活配套，項(xiàng)目地塊周圍已有多個(gè)連鎖便利店，包括銀行、郵政、酒樓、肉菜市場、軍隊(duì)醫(yī)院、快餐店、便利店、藥店等基本生活配套主要在小北路段，大型商場、公立醫(yī)院等大型配套主要分布在東風(fēng)路及以南地段。廣東大廈、中海酒店、越秀天安酒店等也在周邊。另外越秀山、越秀公園、越秀山體育場與項(xiàng)目地塊的距離都在1公里之內(nèi)。F、該地區(qū)最近公開銷售項(xiàng)目都已是在2005年4月開盤的，市場上已超過2年無一手樓推出，給頤和應(yīng)元路項(xiàng)目奠定了很好的市場基礎(chǔ)。G、頤和的品牌優(yōu)勢(shì)帶來忠實(shí)客戶頤和開發(fā)物業(yè)的主要客戶群集中在中高收入的政府官員、企業(yè)高級(jí)管理人員、私營企業(yè)負(fù)責(zé)人和專業(yè)技術(shù)人員，該部分人員重視子女教育、重視居住環(huán)境，所以與應(yīng)元路項(xiàng)目的市場定位非常吻合。、2、劣勢(shì)A、該地塊總占地面積3491平方米，除去道路規(guī)劃退縮后，凈用地面積為2925平方米，地塊呈L型，給規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來困難，只能作為單體樓。難以營造小區(qū)環(huán)境，難以體現(xiàn)頤和營造景觀綠化的特點(diǎn)。B、該項(xiàng)目不與越秀山景直接相鄰，項(xiàng)目周邊已有項(xiàng)目遮擋部分越FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。10秀山景觀。C、該項(xiàng)目地塊與省政府檔案館一墻之隔且地塊狹小，在施工時(shí)間上受到限制較多，所以工期較郊區(qū)項(xiàng)目相對(duì)延長及成本增加。D、該項(xiàng)目由于所處位置緊鄰省政府，所以政府對(duì)購房客戶有限制，不允許港澳臺(tái)及外籍人員購買，縮小了客戶群。、3、機(jī)會(huì)A、由于老城區(qū)可開發(fā)地塊少，市場供應(yīng)量長期不足，且該項(xiàng)目本身地處傳統(tǒng)高品質(zhì)居住區(qū)域，周邊集中了較多的優(yōu)質(zhì)教育資源，市場需求量大。B、應(yīng)元路總長約900米，附近2公里范圍內(nèi)無一手在售樓盤，二手物業(yè)中靠近越秀山的價(jià)格高。商鋪以住宅底層改商業(yè)為主，大型購物中心、餐飲中心較少。高檔住宅的月租金為6090元/平方米，地塊南10000米（廣州大廈附近），在建物業(yè)有合聲越華的物業(yè)（45層，商業(yè)、辦公、公寓）、廣州瑞安中心（46層，商業(yè)、辦公、公寓、酒店）。（4）威脅應(yīng)元路項(xiàng)目在所屬區(qū)域的競爭主要來自2個(gè)層面一是越秀區(qū)與周邊其它城區(qū)的市場競爭由于該區(qū)域土地成本高，且房屋價(jià)格一直保持比較高的水平，部分有意購買的客戶可能轉(zhuǎn)向白云區(qū)、番禺、金沙洲等地購買有完善配套的大盤；二是應(yīng)元路項(xiàng)目與越秀區(qū)內(nèi)其它樓盤的市場競爭頤和集團(tuán)具有的品牌優(yōu)勢(shì)、較強(qiáng)的專業(yè)能力、開發(fā)高檔住宅的經(jīng)驗(yàn)、戶型創(chuàng)新等有利條件，有利于應(yīng)元路項(xiàng)目從越秀區(qū)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。11中已“同質(zhì)化”樓房中脫穎而出，同時(shí)越秀區(qū)土地的稀缺因素，具有較強(qiáng)的產(chǎn)品獨(dú)占優(yōu)勢(shì)。4、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)二手樓交易情況分類樓盤名稱原一手樓單價(jià)（元/平方米）二手單價(jià)（元/平方米）現(xiàn)市場有無二手備注嘉洲翠庭730013000有僅少量新城市玥秀（05年4月開盤）800012000無總戶數(shù)僅80套，包括四種戶型，分別為112、127的三房單位，和143、154平方米的四房單位頤秀華庭（05年4月開盤）850012000有214層的戶型以中等戶型為主，大戶型集中在1624層都是120平方米的戶型，05年8月的均價(jià)達(dá)到10000元/平方米。較新二手樓方凱華庭（05年4月開盤）7800（小單位）；9500（大單位）11000無帶豪華裝修發(fā)售，主力戶型為大戶型，其中有6090平方米的兩房、三房單位，以及160平方米、200平方米的三房到五房單位。應(yīng)元大廈800010000有富宏花園80009500有三眼井小區(qū)60008000有較舊二手樓其他老的多層房屋50007000有5、項(xiàng)目市場定位該項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn)是傳統(tǒng)中心老城區(qū)高品質(zhì)居住區(qū)，具有優(yōu)質(zhì)教育資源和便捷的生活配套，所以項(xiàng)目定位為高檔住宅，配以少部分臨街商鋪的精品小規(guī)模社區(qū)?？蛻羧后w主要為、1、該區(qū)域的傳統(tǒng)住戶；、2、重視子女教育的人員；、3、以出租房屋收租金的長期投資客戶；FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。12客戶的年齡分布主要在3050歲，職業(yè)多為外企及民企的高收入經(jīng)理人、國營企事業(yè)單位的高級(jí)管理人員，私營業(yè)主，專業(yè)技術(shù)人員，高級(jí)公務(wù)員，輔以部分離退休人員。6、項(xiàng)目規(guī)劃該區(qū)域內(nèi)較新的二手樓物業(yè)戶型及面積均以3房及以上的大戶型居多，單價(jià)也都在萬元以上，所以該區(qū)域內(nèi)房屋總價(jià)偏高，縮小了客戶的范圍。考慮到項(xiàng)目地塊占地面積小，部分景觀被遮擋的缺點(diǎn)，頤和應(yīng)元路項(xiàng)目中將以精裝修中小戶型為主，再根據(jù)樓層和朝向規(guī)劃部分3房大戶型，使整個(gè)項(xiàng)目滿足國家政策90平方米以下戶型所占面積達(dá)到開發(fā)面積的70的要求，這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一方面減少在規(guī)劃報(bào)建上的困難，同時(shí)滿足客戶購房目的（1）以子女教育、投資出租為目的的客戶需要面積不大的物業(yè)，不過多考慮房屋的朝向和景觀，他們可以接受房屋單價(jià)較高，但需要購房總價(jià)不高；（2）以長期居住為目的的客戶需要面積大、景觀和朝向好的中大戶型，他們可以接受較高的房屋總價(jià)7、開發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目地塊完成拆遷、已達(dá)到三通一平并獲得國有土地使用權(quán)證，只要規(guī)劃獲得批準(zhǔn)后取得施工證后即可開工建設(shè)。具體時(shí)間安排如下FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。13項(xiàng)目時(shí)間安排內(nèi)容2007年1月至5月底設(shè)計(jì)及規(guī)劃報(bào)建手續(xù)2007年5月至8月底完成地下室，設(shè)計(jì)樣板房2007年11月30日完成到地上1012層，完成樣板房，獲得預(yù)售證2007年9月2008年6月銷售期（住宅、商鋪、車位分批銷售）2008年912月完成驗(yàn)收，交房，開始辦理房產(chǎn)證8、項(xiàng)目已獲批文情況文件名稱編號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1996）穗城規(guī)北片地字24號(hào)國有土地使用證穗國用（2005）第319號(hào)土地使用年限為70年，自2005年11月24日起算。五、財(cái)務(wù)分析1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、1、占地面積項(xiàng)目總占地面積3416平方米，規(guī)劃道路退縮491平方米，凈用地面積2925平方米，容積率849。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。14、2、可銷售面積及銷售價(jià)格項(xiàng)目金額萬元人民幣備注可銷售面積住宅19,80000平方米商鋪3,76100平方米車位10000個(gè)平均銷售價(jià)格住宅毛坯13,00000住宅精裝修14,00000商鋪20,00000車位180,00000總體銷售額360,520,00000元人民幣2、開發(fā)成本、1、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)考慮應(yīng)元路2005年一手樓價(jià)格、目前二手樓實(shí)際成交價(jià)格、該區(qū)域的市場需求情況和廣州市房地產(chǎn)的市場走向，應(yīng)元路項(xiàng)目的銷售均價(jià)為每平方米14000元，其中部分1房和2房的小戶型采用精裝修發(fā)售。2開發(fā)成本及損益預(yù)測(cè)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。15銷售收入360,520,00000減營業(yè)稅及預(yù)提稅24,623,51600按照銷售額583計(jì)算營業(yè)稅，另外計(jì)提1土地增值稅銷售凈額335,896,48400開發(fā)成本208,900,00000土地成本110,000,00000開發(fā)成本83,900,00000包括前期土建安裝公建配套間接費(fèi)用等（3500元/平方）精裝修費(fèi)用15,000,00000部分小戶型精裝修，每平方米1000元。銷售毛利126,996,48400銷售和管理費(fèi)用18,026,00000按照銷售額5計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用11,200,00000按照貸款額8000萬，2年期計(jì)算。銷售利潤97,770,48400稅前收益率2712企業(yè)所得稅32,264