諸暨“品牌折扣商城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資人略項(xiàng)目計(jì)劃投資額5003836萬元人民幣（約5億元）2、項(xiàng)目公司與用資計(jì)劃略3、項(xiàng)目選址、占地面積項(xiàng)目四至項(xiàng)目東臨環(huán)城東路、氣象局；北沿苧蘿東路、新世紀(jì)花園住宅小區(qū)；南靠新安家園住宅小區(qū)、；西接37畝待開發(fā)商業(yè)宗地、東興路。東北方是規(guī)劃的行政中心，部分行政機(jī)關(guān)以在建設(shè)中。西北方向是祥生新世紀(jì)廣場(chǎng)（臺(tái)灣大潤發(fā)賣場(chǎng)）。新世紀(jì)花園住宅小區(qū)苧蘿東路大潤發(fā)東興路新行政中心環(huán)城東路氣象局新安家園住宅小區(qū)20M130M150M項(xiàng)目占地面積35畝（23500平方米）。東西長180米，南北長140米。4、項(xiàng)目建筑面積、建筑層數(shù)項(xiàng)目總建筑面積97000平方米；項(xiàng)目主樓地上8層地下1層，附樓930層；地下停車場(chǎng)200個(gè)車位，室外停車場(chǎng)1200個(gè)車位。5、項(xiàng)目容積率、建筑密度、綠化率項(xiàng)目總建筑面積97萬平方米項(xiàng)目容積率413項(xiàng)目建筑密度46項(xiàng)目綠化率23二、諸暨市商業(yè)地產(chǎn)研究1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)與交通狀況諸暨位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽，浦江等7個(gè)縣市區(qū)接壤，總面積2318平方公里（全省第8位），轄28個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道，106萬人口全省第7位。諸暨城市建成區(qū)面積達(dá)329平方公里，城市綠化率達(dá)到564，中等城市框架基本形成。諸暨交通便利，浙贛鐵路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過，諸永（諸暨至永嘉）高速、諸暨至紹興的高速公路正在興建中。諸暨距上海僅298公里，杭州98公里，距蕭山國際國際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程。諸暨市轄3個(gè)街道、23個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)暨陽街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應(yīng)店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。共有32個(gè)社區(qū)、34個(gè)居委會(huì)、467個(gè)行政村。市人民政府駐暨陽街道紅旗路26號(hào)。2、自然條件及資源優(yōu)勢(shì)諸暨地形以丘陵為主，素有“七山一水二分田”之稱。位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。錢塘江流域中段，介于東經(jīng)1195312032，北緯29212959之間，屬上海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。全境處于浙東南、浙西北丘陵山區(qū)兩大地貌單元的交接地帶，由東部會(huì)稽山低山丘陵、西部龍門山低山丘陵、中部浦陽江河谷盆地和北部河網(wǎng)平原組成。四周群山環(huán)抱，地勢(shì)由南向北漸次傾斜，形成北向開口通道式斷陷盆地。境內(nèi)東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。東部會(huì)稽山脈，主峰東白山太白尖海拔11946米，為境內(nèi)最高峰；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔10152米，為境西部最高峰。中部為河谷盆地，多沃土良田，北部為河網(wǎng)平原，水資源充沛。浦陽江縱貫?zāi)媳?，境?nèi)干流長676公里，東西8條支流呈葉脈形展開。市境地處浙中內(nèi)陸，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨水較多，光照充足，年溫差大于同緯度鄰縣，小氣候差距顯著，具有典型的丘陵山地氣候特征。2001年年平均氣溫174C，降水天數(shù)158天，總降水量1393毫米，蒸發(fā)量12353毫米，日照時(shí)間16667小時(shí)。3、歷史傳承與人文底蘊(yùn)諸暨，為我國古越民族聚居地之一。史傳禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功，因定此境為“諸暨“，意即天下諸侯到達(dá)駐留議事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子無余于越，諸暨屬越。至春秋時(shí)，越國先后建都于境內(nèi)埠中、大部、色乘等地。吳越之爭中，越王勾踐曾以境內(nèi)勾乘山為休養(yǎng)生息、圖謀復(fù)國之所。秦王政二十五年公元前222年，以越地置會(huì)稽郡，設(shè)諸暨縣。西漢時(shí)，屬揚(yáng)州刺史部會(huì)稽郡。新始建國年間，更名疏虜。東漢建武初，復(fù)原名。東漢興平二年公元195年，分部分地入豐安、漢寧二縣。三國吳時(shí)，改漢寧為吳寧。西晉屬會(huì)稽郡。東晉屬會(huì)稽國。南朝復(fù)屬會(huì)稽郡。隋文帝開皇中，屬吳州。九年公元589年，吳寧縣廢，原諸暨地復(fù)歸諸暨。大業(yè)中，仍屬會(huì)稽郡。唐時(shí)，屬會(huì)稽郡及越州。高宗儀鳳二年公元677年，劃諸暨、會(huì)稽部分地置永興縣。武后垂拱二年公元686年，復(fù)分諸暨縣之吳寧故地入東陽縣。光啟三年公元887年，諸暨改稱暨陽。五代屬吳越國越州東府。吳越王天寶三年公元910年，復(fù)名諸暨。宋初，屬兩浙東路越州。南宋紹興元年公元1131年，屬紹興府。孝宗乾道八年公元1172年，分東北10鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。淳熙元年公元1174年，廢義安，其地復(fù)入諸暨。元屬江浙等處行中書省紹興路。成宗元貞元年公元1295年，升為諸暨州。至正十九年公元1359年，改名諸全州。二十六年，降州為縣，仍復(fù)舊名。明、清時(shí)，均屬紹興府。民國元年公元1912年廢府，直屬浙江省。民國3年省下設(shè)道，諸暨屬會(huì)稽道。16年廢道，直屬浙江省。民國24年9月至37年4月，屬浙江省第三行政督察區(qū)；37年4月至38年，屬浙江省第二行政督察區(qū)。1949年5月6日諸暨解放，至6月22日，諸暨屬中共蕭紹諸杭臨時(shí)委員會(huì)管轄。6月13日11月16日，歸第十專署管轄。其后，諸暨屬紹興專區(qū)。1952年1月，紹興專區(qū)撤銷，直屬浙江省。1953年2月，劃歸金華專區(qū)。1957年9月，劃歸寧波專區(qū)。1964年9月，復(fù)屬紹興專區(qū)。1968年5月，屬紹興地區(qū)。1983年7月起，屬紹興市。1989年9月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷諸暨縣，設(shè)立諸暨市。越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。諸暨歷來俊賢咸集，人才輩出，古代有西施、王冕、楊維楨、陳洪綬、良價(jià)等名人；現(xiàn)代有俞秀松、張秋人、宣俠父等中共早期革命家，當(dāng)代有趙忠堯、金善寶、毛漢禮等著名科學(xué)家。4、地方經(jīng)濟(jì)及市民收入改革開放以來，諸暨經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得了巨大的成就，在全國百強(qiáng)中的位次呈逐年上移態(tài)勢(shì)，20002005年分別位居全國最發(fā)達(dá)縣市第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范圍內(nèi)位次上升最快的縣市。農(nóng)業(yè)是諸暨的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，近年來，全市不斷加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品不斷銷往香港、上海等國內(nèi)大中城市和國外市場(chǎng)，涌現(xiàn)了“綠劍”名茶、“楓橋”香榧等一批全國、省級(jí)名牌農(nóng)產(chǎn)品，被命名為“中國珍珠之鄉(xiāng)”和“中國香榧之鄉(xiāng)”。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團(tuán)培植和塊狀經(jīng)濟(jì)升級(jí)這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè)106家，有省級(jí)以上高新技術(shù)企業(yè)102家，上市公司4家。大唐襪業(yè)、店口五金、楓橋襯衫、山下湖珍珠等十大塊狀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的70左右。目前，諸暨擁有國家級(jí)品牌16只，省級(jí)品牌112只，總數(shù)列浙江省縣級(jí)市第一。諸暨有以服裝為主的五大類出口商品、145個(gè)品種，外貿(mào)出口連年增長。諸暨連續(xù)兩次被評(píng)為浙江省“建筑之鄉(xiāng)”。憑借西施的傳奇故事和五泄的秀美景色，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。隨著經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，全市人民生活水平不斷提高。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到20056元和9050元。5、商業(yè)發(fā)展環(huán)境與業(yè)態(tài)狀態(tài)調(diào)查近年來，諸暨市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場(chǎng)如雄城商貿(mào)、第一百貨等都不斷發(fā)展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂超市等也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭；另一方面，國內(nèi)著名的連鎖集團(tuán)已進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入我市城區(qū)發(fā)展網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)，專賣店、專業(yè)店、便民店等多種業(yè)態(tài)也得到較快發(fā)展。2005年，諸暨市政府出臺(tái)了諸暨市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，圍繞把諸暨市建設(shè)成為長三角著名商旅名城的目標(biāo)，充分利用區(qū)位、制造業(yè)和旅游資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局和業(yè)態(tài)的選擇以方便居民生活為出發(fā)點(diǎn)，力爭通過合理配置社會(huì)商業(yè)資源，建設(shè)空間布局合理、業(yè)態(tài)設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)體系完善、信息化程度高的現(xiàn)代化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。2007年2月諸暨市人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見出臺(tái)。意見對(duì)達(dá)到條件的各類商貿(mào)服務(wù)企業(yè)制訂了不同的獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策。諸暨市商貿(mào)服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢(shì)頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)285個(gè)，計(jì)劃投資總額6339億元，其中，2000萬元以上重點(diǎn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目共有26個(gè)，分別分布在暨陽、浣東、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次塢等9個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）；投資5000萬元以上的有20個(gè)，投資項(xiàng)目規(guī)模之大、范圍之廣、品位之高，為歷年之最。到2007年底，全市建有各類專業(yè)市場(chǎng)75個(gè)，市場(chǎng)成交額2836億元，同比增長177，其中超億元市場(chǎng)13個(gè)、超10億元市場(chǎng)3個(gè)，大唐襪業(yè)市場(chǎng)和山下湖珍珠市場(chǎng)為全國最大的專業(yè)市場(chǎng)。目前，全市共有各類農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)176個(gè)，遍布全市各個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）。2007年，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、東湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大唐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成交額均超過億元。全市已初步形成大中小相結(jié)合、城鎮(zhèn)與農(nóng)村相結(jié)合、批發(fā)與零售相結(jié)合、農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營與工業(yè)品經(jīng)營相結(jié)合，多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)。2007年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額10408億元，同比增長173。其中批發(fā)貿(mào)易419億元，同比增長81；零售貿(mào)易9228億元，同比增長177；住宿餐飲761億元，同比增長181。全市目前已擁有銷售超億元的三產(chǎn)規(guī)模企業(yè)12家，三產(chǎn)苗子企業(yè)19家。其中，富潤控股集團(tuán)成為浙江省重點(diǎn)培育的商貿(mào)流通企業(yè)之一；雄風(fēng)集團(tuán)已成為全國500強(qiáng)服務(wù)企業(yè)和紹興市年銷售額最大的商貿(mào)流通企業(yè)。2007年10月關(guān)于加快推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)品牌建設(shè)的意見出臺(tái)，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視、保護(hù)、爭創(chuàng)、發(fā)展品牌的良好氛圍。積極實(shí)施“品牌興商”戰(zhàn)略，從強(qiáng)化品牌基礎(chǔ)工作、加快培育自主品牌、實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用等方面，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視品牌、保護(hù)品牌、爭創(chuàng)品牌、發(fā)展品牌的良好氛圍。2007年底，大潤發(fā)超市開業(yè)。這個(gè)集購物、休閑、美食于一體的綜合性購物廣場(chǎng)，使消費(fèi)者在單純的購物之外，體驗(yàn)到濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣息，同時(shí)還給周邊地段帶來繁榮。去年，諸暨市堅(jiān)持大商貿(mào)、大流通、大開放、大發(fā)展，立足市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化方向，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)總體水平進(jìn)一步提高。項(xiàng)目組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中型城市的商業(yè)框架在諸暨已經(jīng)初步形成，未來幾年必然進(jìn)入商業(yè)高速發(fā)展階段。但是，諸暨目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購物街區(qū)，缺乏具有號(hào)召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。商業(yè)配套設(shè)施亦相對(duì)缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理、低層次重復(fù)建設(shè)過多，結(jié)果造成網(wǎng)點(diǎn)過于分散，傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)暨陽路也不能形成具有專業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)，商業(yè)集聚度低，商業(yè)氛圍難以形成。經(jīng)過近幾年諸暨市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展，已建成及規(guī)劃中、建設(shè)中的適合中低端消費(fèi)群體的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如大潤發(fā)超市、銘仕廣場(chǎng)、宏城時(shí)代廣場(chǎng)等已經(jīng)初具規(guī)模，基本可以滿足城區(qū)普通居民日常消費(fèi)需求。隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷高速發(fā)展和城區(qū)居民人均可支配收入的大幅度提高，特別是企業(yè)主和高收入群體的不斷壯大，諸暨高消費(fèi)層次需求已經(jīng)逐步形成，這一點(diǎn)，從市區(qū)道路上行駛的高檔名牌轎車的數(shù)量和華燈初上時(shí)餐飲娛樂場(chǎng)所的上座率就是有力的證明，諸暨人的富足和消費(fèi)習(xí)慣可見一斑。消費(fèi)群體是決定消費(fèi)市場(chǎng)的決定因素，諸暨現(xiàn)在缺乏的是與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展迅速的旅游產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的高檔次綜合性品牌化的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，缺乏支撐高端消費(fèi)群體的第三產(chǎn)業(yè)商圈。而且，不僅僅是滿足高消費(fèi)群體的商業(yè)設(shè)施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局中缺少國際品牌和具國際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國際領(lǐng)先的服務(wù)業(yè)管理能力和商業(yè)運(yùn)營能力的團(tuán)隊(duì)。因此，引入高檔次、全方位、國際化的品牌頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，必將為提升諸暨商業(yè)層次、適應(yīng)特殊消費(fèi)群體的消費(fèi)需求注入新的活力。本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營將填補(bǔ)諸暨市高端商業(yè)業(yè)態(tài)需求的空白。響應(yīng)政府“品牌興商”的戰(zhàn)略，為“把諸暨市建設(shè)成為長三角著名商旅名城的目標(biāo)”添加新的里程碑。三、城東區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析1、區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃藍(lán)圖隨著城市區(qū)域的擴(kuò)大和東移，目前的諸暨城東，已建成入住了數(shù)個(gè)住宅小區(qū)，新世紀(jì)廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)建成，大潤發(fā)超市已經(jīng)開始正常營業(yè)，區(qū)域人氣已經(jīng)初步呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在城市東區(qū)。一個(gè)布局合理、交通便捷、設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)正在飛快發(fā)展。規(guī)劃中的諸暨城東，是諸暨的核心城區(qū)板塊，發(fā)展?jié)摿薮?。在這里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、文化娛樂等公共配套設(shè)施集中布置，新行政中心將興建國土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農(nóng)業(yè)局大樓等。未來十年，城東人口將增加到111萬人，周邊醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套一應(yīng)俱全。辦證中心（建設(shè)中）、耀江大酒店（建設(shè)中）、會(huì)展中心（規(guī)劃中）、諸暨大劇院（規(guī)劃中）、青少年宮（規(guī)劃中）等也將陸續(xù)建成。本項(xiàng)目的投資建設(shè)，將攜手城市廣場(chǎng)、五星級(jí)繞江大酒店、新世紀(jì)廣場(chǎng)（大潤發(fā)超市）等商業(yè)項(xiàng)目共同打造諸暨核心商業(yè)圈，輻射諸暨全城乃至臨近的紹興，蕭山，嵊州，義烏、東陽，浦江等縣市。2、城東商圈飽和度分析商圈形態(tài)商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，根據(jù)諸暨城市規(guī)劃，本區(qū)域可以定位為未來商業(yè)集中區(qū)，其特色為商圈大，覆蓋人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購買及消費(fèi)金額比較高等。本項(xiàng)目組對(duì)城東商圈飽和度分析的內(nèi)容主要由以下部分組成1人口規(guī)模及特征人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入；人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。2勞動(dòng)力保障管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。3供貨來源運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。4促銷媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。5經(jīng)濟(jì)情況主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多元化程度；項(xiàng)目增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。6競(jìng)爭情況現(xiàn)有競(jìng)爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭的短期與長期變動(dòng)；飽和程度。7商店區(qū)位的可獲得性區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。8法規(guī)稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制O9其它租金；投資的最高金額；必要的停車條件等下面對(duì)上述內(nèi)容作具體分析。先看人口特征分析。商圈內(nèi)的人口規(guī)模隨著幾個(gè)成熟住宅小區(qū)的入住以及行政中心的陸續(xù)建設(shè)，城東未來將達(dá)到11萬人的常住人口，大型商業(yè)項(xiàng)目較為集中，輻射范圍應(yīng)涵蓋整個(gè)城區(qū)及周邊郊縣，人口基數(shù)80100萬；家庭數(shù)目約30萬、2007年居民年人均可支配收入達(dá)到20056元，購買力較強(qiáng)。諸暨全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額10408億元。全市建有各類專業(yè)市場(chǎng)75個(gè)，市場(chǎng)成交額2836億元，其中超億元市場(chǎng)13個(gè)、超10億元市場(chǎng)3個(gè)。以上數(shù)據(jù)作為商圈未來消費(fèi)指數(shù)參考。再看競(jìng)爭分析。在作商圈內(nèi)競(jìng)爭分析時(shí)我們考慮了下列因素現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。由于本報(bào)告時(shí)間倉促，不能采取精確調(diào)研的方式取得相關(guān)數(shù)據(jù)，在這里采用估算方式進(jìn)行計(jì)算，待項(xiàng)目立項(xiàng)后再進(jìn)行精確調(diào)研計(jì)算。IRSCRERF式中IRS商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。本項(xiàng)目建成后，未來在商圈輻射范圍內(nèi)（諸暨城區(qū)及近郊農(nóng)村）有超過30萬個(gè)家庭，每月在日用消費(fèi)品中支出1000元人民幣，共有3個(gè)大型店鋪200個(gè)小型店鋪在商圈內(nèi)，共有500000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為IRS80000010005000001600從估算數(shù)據(jù)顯示，該商圈內(nèi)的飽和度較低。未來商圈發(fā)展?jié)摿薮?。前提是商圈覆蓋范圍在幾年內(nèi)達(dá)到覆蓋全城，輻射臨近縣市。3、差異化競(jìng)爭戰(zhàn)略研究目前，在城東范圍內(nèi)已建成的祥生世紀(jì)廣場(chǎng)（大潤發(fā)賣場(chǎng)），與本項(xiàng)目隔街相望，互成犄角。作為國際著名的大型連鎖零售商，大潤發(fā)的運(yùn)營，將大幅度提升城東的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。由于大潤發(fā)與本項(xiàng)目地域緊鄰，商業(yè)定位均為集購物、休閑、餐飲、娛樂一站式服務(wù)的銷品茂，規(guī)模上均為大型零售商，存在商業(yè)競(jìng)爭不可避免。因此，本項(xiàng)目在主題和定位上應(yīng)注重與大潤發(fā)在經(jīng)營項(xiàng)目的差異化和業(yè)態(tài)定位的互補(bǔ)性上周密考慮。首先，大潤發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目定位以文化娛樂餐飲為主，零售為輔，在側(cè)重點(diǎn)方面有著本質(zhì)的差別，極易形成相輔相成互為支撐的局面。其次，大潤發(fā)消費(fèi)層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費(fèi)需求，本項(xiàng)目立足于滿足高端消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，在消費(fèi)層次方面也有著差異化定位。再次，大潤發(fā)主營商品面向大眾，經(jīng)營商品不注重產(chǎn)地、品牌，適合大眾商品即可，本項(xiàng)目主營國際著名品牌專賣店形態(tài)，這點(diǎn)也是差異化競(jìng)爭的定位考量。還有，本項(xiàng)目在文化消費(fèi)方面引入一流設(shè)施設(shè)備的超豪華現(xiàn)代影院，超大規(guī)模高檔次中餐酒樓，大型連鎖式數(shù)碼廣場(chǎng)，均填補(bǔ)了諸暨商業(yè)的空白。300家國際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸諸暨。總之，本項(xiàng)目融合了國際品牌專賣店、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、超大規(guī)模餐飲旗艦、特色美食城、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗(yàn)。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場(chǎng)所。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿足富裕家庭消費(fèi)的不同年齡、性別、個(gè)性的多元生活情趣。項(xiàng)目經(jīng)營定位的差異化戰(zhàn)略，避免了雙方白熱化的競(jìng)爭，形成了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。11大于2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應(yīng)的引領(lǐng)下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快諸暨“品牌戰(zhàn)略”的商業(yè)發(fā)展速度，大幅度提升城東商圈的商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購物消費(fèi)，與競(jìng)爭對(duì)手取得共贏的結(jié)果。四、商業(yè)主題與功能定位1、折扣銷品茂項(xiàng)目主題定位為娛樂型品牌折扣銷品茂，以西施故里的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中?！颁N品茂”是英文SHOPPINGMALL的音譯，直譯為“購物林蔭道”，或者音譯為“摩爾”，是一個(gè)非常具有浪漫色彩的詞匯。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一管理。銷品茂擁有充足的停車位，其內(nèi)設(shè)數(shù)個(gè)核心主力店及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購物、娛樂、餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求。目前歐美等西方國家的銷品茂建設(shè)和發(fā)展都已經(jīng)進(jìn)入了非常成熟的階段，其年?duì)I業(yè)總額占據(jù)了整個(gè)商業(yè)零售總額的主導(dǎo)位置。1990年法國銷品茂的年?duì)I業(yè)額占到法國全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個(gè)不同類型的銷品茂，年?duì)I業(yè)總額達(dá)256039萬億日元，占當(dāng)年其零售總額的1731996年，美國擁有銷品茂及購物中心42130個(gè)，年?duì)I業(yè)額9339億美元，占當(dāng)年零售總額的50強(qiáng)。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。本項(xiàng)目的銷品茂類型為娛樂型摩爾購物中心MALL。實(shí)行的是物業(yè)產(chǎn)權(quán)租賃制，項(xiàng)目面積在86萬平米，其中摩爾營業(yè)面積6萬平米，由于面積還不夠大，故本項(xiàng)目定位面向一個(gè)特定消費(fèi)群體，亦即高端市場(chǎng)，以國際著名品牌為主，面向高端消費(fèi)目標(biāo)顧客群體，主營高檔商品。同時(shí)突出項(xiàng)目的餐飲娛樂和文化功能。國際上與本項(xiàng)目類似的如香港時(shí)代廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA、臺(tái)北京華城等。2、品牌折扣店（OUTLETS）“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。OUTLETS吸引顧客的法寶馳名世界的品牌薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價(jià)以低至16折的價(jià)格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩。奧特萊斯（OUTLETS）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全美有275個(gè)大型奧特萊斯中心，銷售增長率逐年大幅遞增。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。目前，中國的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯。全國在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢(shì)。中國的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路。本項(xiàng)目的開發(fā)商香港任平企業(yè)集團(tuán)公司和上海輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司都具有多年經(jīng)營大型零售市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。其中香港任平企業(yè)集團(tuán)公司是香港零售商管理協(xié)會(huì)正式會(huì)員，旗下同時(shí)擁有地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)零售商場(chǎng)，特別是香港任平企業(yè)在香港及東南亞參與經(jīng)營著多家高檔商廈，因此其和眾多國際名牌生產(chǎn)商，品牌擁有者聯(lián)系甚密，為本項(xiàng)目的品牌招商提供了便利，也是本項(xiàng)目定位于國際品牌專賣店的原因所在。3、業(yè)態(tài)組合與品牌組合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成確定為國際品牌服裝、鞋帽、箱包、皮具、工藝首飾、化妝品等生活消費(fèi)品為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目招商品牌的定位本著國際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。招商目標(biāo)品牌根據(jù)品牌的著名程度、國內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)知程度、品牌的原產(chǎn)地等方面大致分為三類。類國際著名品牌，如阿媽妮、華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、LANCOME、HUGOBOSS等；類國際知名品牌，如夢(mèng)特嬌、法國鱷魚、ADIDAS、CALVINKLEIN等；類國內(nèi)具有國際影響力的著名和知名品牌，如報(bào)喜鳥、杉杉、七匹狼、雅戈?duì)?、金利來、美特斯邦威等；根?jù)商圈消費(fèi)者對(duì)各類品牌的認(rèn)知度和接受度，以及品牌招商的成功率預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目組在調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，確定品牌的組合形式和結(jié)構(gòu)比例為類品牌30；類品牌40；類品牌30。4、餐飲文化娛樂定位項(xiàng)目餐飲文化娛樂定位本著注重高端市場(chǎng)，滿足高消費(fèi)人群，面向中青年家庭，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的注重文化娛樂消費(fèi)特色。招商項(xiàng)目選擇國內(nèi)著名餐飲、娛樂品牌企業(yè)入住，引入23家品牌主力店，保證管理經(jīng)營的成功率和影響力。同時(shí)，設(shè)立各國、各地風(fēng)味餐飲店，營造包羅萬象、適合不同口味的餐飲招牌和特色，以創(chuàng)造本項(xiàng)目的知名度。文化消費(fèi)定位打造城東商圈的文化中心地位，設(shè)立項(xiàng)目力求舒適、典雅、富麗堂皇、文化氣息濃郁，即要體現(xiàn)現(xiàn)代文化的國際包容性，也要體現(xiàn)西施故里的深厚文化底蘊(yùn)和內(nèi)涵。五、業(yè)態(tài)組合與樓層分布地下停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)200個(gè)車位，室外停車場(chǎng)1200個(gè)車位。1F3F300家國際品牌折扣店1F首飾珠寶、化妝品、香水、名牌手表、修配店、銀行、美式快餐、咖啡廳、咨詢處。首飾珠寶化妝品的營業(yè)柜臺(tái)具有小巧明亮的特點(diǎn)，往往采取購物環(huán)島的形式，規(guī)劃在一層，可以給消費(fèi)者一個(gè)賞心悅目、開闊舒適的第一印象。2F男正裝、男內(nèi)衣、男裝休閑、男裝飾品、皮具、兒童服裝、中性休閑裝、運(yùn)動(dòng)系列、3F品牌女裝、女職業(yè)裝、女內(nèi)衣、品牌箱包、時(shí)尚飾品、品牌鞋帽。4F數(shù)碼廣場(chǎng)招商引入一家上海知名連鎖數(shù)碼專營企業(yè)，如賽格、塞博、蘇寧、國美、宏圖三胞等。5F異國風(fēng)味美食城美食城設(shè)置在5樓，可引導(dǎo)客流向上移動(dòng)。在這里既能找到各種地方小吃、八大菜系，更能找到世界各民族的異國風(fēng)味菜。體現(xiàn)項(xiàng)目國際化、全方位特色。6F超大規(guī)模中餐酒樓引入一家超大型高檔餐飲旗艦店，引領(lǐng)諸暨餐飲高消費(fèi)潮流，初步意向是紅子雞集團(tuán)。紅子雞集團(tuán)創(chuàng)建于1989年，現(xiàn)已擁有一家三星級(jí)大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經(jīng)營酒店和餐飲業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在上海創(chuàng)辦的“上海紅子雞總匯”是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓，2000個(gè)餐位，營業(yè)面積12萬平方米，可以停泊300輛小汽車，年?duì)I業(yè)額已達(dá)一億元，是上海餐飲業(yè)的“巨無霸”。北京紅子雞海鮮大酒樓位于朝陽區(qū)霄云路35號(hào)，營業(yè)面積約1萬平方米，擁有1500個(gè)餐位，KTV包房和多功能宴會(huì)廳，配套有200多輛車位的大型停車場(chǎng)。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。7FKTV、SPA、大型浴場(chǎng)、咖啡廳、西餐廳時(shí)尚娛樂休閑廣場(chǎng)，大型浴場(chǎng)、大型KTV作為主力店，設(shè)計(jì)、裝修應(yīng)具備現(xiàn)代感和華麗感，讓客戶享受貴賓級(jí)的超值服務(wù)。8F電影城、藝術(shù)中心、書城、兒童世界功能齊全的文化廣場(chǎng)，現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費(fèi)的主要場(chǎng)所，配備高檔舒適豪華的設(shè)施設(shè)備，設(shè)置四個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異的電影放映廳，廳內(nèi)座椅按照人體學(xué)高靠背原理設(shè)計(jì)，可調(diào)節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。各影廳全部采用杜比SRD立體聲系統(tǒng)。觀眾來這里可以得到完美的視聽享受。藝術(shù)中心、書城文化消費(fèi)的不可缺少的場(chǎng)所。兒童世界打造不落幕的嘉年華。整個(gè)文化廣場(chǎng)是諸暨青少年最理想的文化消費(fèi)的去處，也是本項(xiàng)目的人氣亮點(diǎn)。附樓空中別墅（930層）項(xiàng)目930層建筑面積共計(jì)24000平米，功能為高檔次躍閣式住宅。每層6套，設(shè)置180平米、220平米兩種房型。躍閣居室的優(yōu)勢(shì)在于利用先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)，巨大的寬面落地窗使室內(nèi)能更多地享受到陽光和清風(fēng)，房子顯得更寬敞、明亮，全新的空間感受悠然而出，人們形象地稱之為“空中別墅”。躍閣式住宅無論是在結(jié)構(gòu)上還是在功能上如今都變得更加人性化。躍閣式住宅不僅打破了傳統(tǒng)的居住結(jié)構(gòu)，更主要的是在功能區(qū)分上更加明顯，一層一般為公共活動(dòng)區(qū)域，為家庭用餐、看電視、接待親朋好友，會(huì)見客人；二層為主人的私密區(qū)，也就是所謂的靜區(qū)，布局主要有主人臥房、書房、私人衛(wèi)浴室等。此外，挑空的部分不計(jì)算面積，越來越為中青年人看好。躍閣居室在上海、深圳等城市發(fā)展起來的時(shí)間比較早，供應(yīng)量也比較多，很受購房者的喜愛，市場(chǎng)反應(yīng)良好。六、建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)規(guī)劃1、打造新城市區(qū)域地標(biāo)建筑建筑，是最有力量的城市語言，是最能體現(xiàn)活力的城市標(biāo)桿；有風(fēng)格的建筑才有生命力和感染力，風(fēng)格建筑，應(yīng)該是讓人第一眼認(rèn)識(shí)一座城市的名副其實(shí)的城市地標(biāo)。本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主。外觀形象時(shí)尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時(shí)尚”的氣息；風(fēng)格上要有超前意識(shí)，能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺焦點(diǎn)；做到無論遠(yuǎn)看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面，打造成東區(qū)域地標(biāo)建筑。內(nèi)部裝修要體現(xiàn)出豪華舒適的購物休閑氛圍。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費(fèi)者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。以超豪華、明亮、自然作為主線來進(jìn)行場(chǎng)所布局，在娛樂、購物、休憩的過程中體現(xiàn)富麗堂皇、心情愉悅、賞心悅目，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在項(xiàng)目內(nèi)的活動(dòng)更加輕松愜意，體現(xiàn)出休閑購物的主題。其次，軟環(huán)境方面也要全方位服務(wù)主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營業(yè)員服飾、服務(wù)規(guī)范、禮貌用語，都作為商業(yè)主題塑造、形象塑造的構(gòu)成元素。2、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃動(dòng)線規(guī)劃建筑自身的特點(diǎn)往往與商業(yè)經(jīng)營者要求最大化營業(yè)面積相互沖突。滿足商業(yè)定位的要求，對(duì)寬度，深度，曲直度的適應(yīng)性推敲。給進(jìn)入商場(chǎng)的消費(fèi)者舒適的行走路線，有效的接受賣場(chǎng)的商業(yè)文化，消除購物產(chǎn)生的疲勞，自覺的激起顧客的購買欲望，是動(dòng)線規(guī)劃的重要意義。塊型設(shè)計(jì)業(yè)種分布是現(xiàn)代商場(chǎng)經(jīng)營中經(jīng)常要推敲的問題，在動(dòng)線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費(fèi)者在合理的格局中，能夠采集大量的時(shí)尚信息，一步步引導(dǎo)消費(fèi)，使各區(qū)塊型充分表達(dá)該業(yè)種的整體規(guī)模實(shí)力，方便消費(fèi)者的選購行為。能夠有效的促成購物行為的最終實(shí)現(xiàn)。照明設(shè)計(jì)商場(chǎng)設(shè)計(jì)中首當(dāng)其沖的是功能照明，它提供商場(chǎng)內(nèi)所有區(qū)域的基礎(chǔ)照明，使商品的基本展示照度得以控制。色溫的把握，功率的把握，都將使商場(chǎng)處于有效的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，其次合理的重點(diǎn)照明方案將有效的提升項(xiàng)目的整體氛圍。頂柵設(shè)計(jì)追求簡潔大方，突出重點(diǎn)，追隨動(dòng)線的變化，體現(xiàn)商場(chǎng)定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設(shè)備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。地坪設(shè)計(jì)在商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，考慮建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，選取恰當(dāng)?shù)仄翰牧?，在大格局中著重體現(xiàn)其功能性，在重點(diǎn)區(qū)域承擔(dān)氛圍烘托的重要性。對(duì)樓層與樓層業(yè)種變化的有效支持，對(duì)動(dòng)線的實(shí)際體現(xiàn)和引導(dǎo)。都是地坪設(shè)計(jì)要著重解決的問題共享空間柱面、墻面、中庭、休閑區(qū)的共享空間合理設(shè)計(jì)，著重體現(xiàn)商業(yè)定位和實(shí)際的功能使用，中庭設(shè)計(jì)適時(shí)的體現(xiàn)了商業(yè)主題文化的宣傳和推廣，樓層的銜接，這一重要陣地，它的設(shè)計(jì)是延續(xù)的、適時(shí)的、時(shí)尚的，柱面，墻面處理直接體現(xiàn)商業(yè)區(qū)域文化的直接把握。氛圍設(shè)計(jì)在業(yè)種確立之后，氛圍設(shè)計(jì)將承擔(dān)著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何體現(xiàn)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達(dá)，門楣與柱面如何體現(xiàn)，重點(diǎn)照明的處理都是推敲的重要內(nèi)容。廣告標(biāo)牌功能標(biāo)識(shí)牌，戶外業(yè)種介紹，戶內(nèi)樓層介紹，商業(yè)品牌的延續(xù)推廣，POP的設(shè)計(jì)，組成龐雜的面面俱到的，平面標(biāo)識(shí)誘導(dǎo)系統(tǒng)，使它成為商業(yè)文化的一個(gè)重要規(guī)范，時(shí)尚的又一陣營。品牌規(guī)劃品牌入位裝修的全程現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，為商家解決整體協(xié)調(diào)問題，時(shí)時(shí)的POP設(shè)計(jì)，讓商家保持時(shí)尚的前沿。定期的適時(shí)商業(yè)調(diào)整，讓商家在發(fā)展中不斷完善，與商家同守共進(jìn)。七、盈利模式與經(jīng)營模式1、盈利模式本項(xiàng)目盈利模式采取長期投資與短期投資相結(jié)合的盈利模式，即保證以最短的時(shí)間內(nèi)收回投資，又兼顧項(xiàng)目的長期收益。根據(jù)項(xiàng)目的功能、業(yè)態(tài)不同分為三種盈利模式1）、空中樓閣，直接銷售，統(tǒng)一物業(yè)躍閣式住宅，采取直接銷售的方式。住宅的出入通道獨(dú)立設(shè)置，與賣場(chǎng)互不干涉，便于獨(dú)立管理，方便住戶。物業(yè)管理聘請(qǐng)香港或上海的專業(yè)公司負(fù)責(zé)，保證為住戶提供專業(yè)的服務(wù)。空中樓閣共21層樓面，總建筑面積25000平米，126戶，按一萬元每平米估算，銷售額約25億元。2）、名品店鋪，產(chǎn)權(quán)出售，售后返租項(xiàng)目名牌專賣店部分和數(shù)碼廣場(chǎng)部分采取鋪位產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的經(jīng)營模式。投資者購買了鋪位的產(chǎn)權(quán)以后，成為鋪位的業(yè)主。同時(shí)，項(xiàng)目與業(yè)主簽訂“返租經(jīng)營協(xié)議”，確保投資者穩(wěn)定地回報(bào)率，消除業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)，把業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。巨大的升值潛力和穩(wěn)定且無風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率必然刺激鋪位投資者的投資信心。項(xiàng)目的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體品牌招商工作。明確每個(gè)樓層、每個(gè)區(qū)域、每個(gè)鋪位的經(jīng)營范圍和經(jīng)營品牌，整體經(jīng)營，避免產(chǎn)生經(jīng)營上的混亂，招商結(jié)束后將經(jīng)營權(quán)移交給香港任平企業(yè)零售商管理團(tuán)隊(duì)管理。這種經(jīng)營模式，確保賣場(chǎng)的有序經(jīng)營和業(yè)主的穩(wěn)定投資回報(bào)。商鋪單元的分割遵循按各樓層業(yè)態(tài)和品種的功能需要進(jìn)行分割的原則；同時(shí)，在保證消防通道和客流通道的前提下，最大限度合理利用平面空間。分割面積在20200平方米之間，以60100平方米為主。賣場(chǎng)部分共4層樓面，建筑面積36000平米。按平均三萬元每平米估算，總銷售額約108億元。3）、文化餐飲，長期持有，租賃經(jīng)營文化、娛樂、餐飲部分時(shí)本項(xiàng)目的特色經(jīng)營部分，采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)長期持有，租賃經(jīng)營與自主經(jīng)營相結(jié)合的方式。此部分共4層樓面，建筑面積36000平米。每年租金收入13億元，自主經(jīng)營年收入約2000萬元。2、管理模式及經(jīng)營模式無論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)管理，保證物業(yè)整體管理質(zhì)量。以確保中央空調(diào)、電梯、照明、供水、供氣等設(shè)施的保養(yǎng)維護(hù)，保證項(xiàng)目物業(yè)的正常運(yùn)營。規(guī)范管理保安、保潔、維護(hù)、收發(fā)等物業(yè)服務(wù)人員，保證物業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。無論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)經(jīng)營。分別由專業(yè)的經(jīng)營公司經(jīng)營，以保證項(xiàng)目的穩(wěn)定收入。八、營銷策略與銷售計(jì)劃1、品牌招商與銷售策略本項(xiàng)目住宅部分的銷售和自主經(jīng)營部分的租賃屬常規(guī)地產(chǎn)銷售模式，在這里不進(jìn)行累述。這里主要闡述項(xiàng)目的商鋪整體銷售策略以品牌招商為龍頭，帶動(dòng)鋪位銷售工作的開展。本項(xiàng)目采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，一方面保證了項(xiàng)目經(jīng)營管理的主題化和統(tǒng)一化。另一方面，也保證了產(chǎn)權(quán)投資人的利潤回報(bào)率。投資人在投資購買產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，已經(jīng)明確的了解鋪位的未來經(jīng)營者和經(jīng)營品牌，減小了投資風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。在項(xiàng)目的立項(xiàng)的同時(shí)，即組建好項(xiàng)目的招商管理團(tuán)隊(duì)，選擇具有多年商業(yè)管理和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，組成強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，提前介入品牌招商工作。并使未來經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)提前介入并參與項(xiàng)目的全過程，以加強(qiáng)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的連接，保證項(xiàng)目整體運(yùn)作的合理性和規(guī)范性。通過一系列切實(shí)可行的招商措施和優(yōu)惠政策，采用靈活高效的招商手段，吸引國際國內(nèi)的著名和知名品牌和零售商、各種品牌特許經(jīng)營的龍頭機(jī)構(gòu)落戶本項(xiàng)目，帶動(dòng)項(xiàng)目鋪位銷售工作的開展。2、入市時(shí)機(jī)與開盤計(jì)劃品牌招商要先于鋪位銷售工作，在積極展開大規(guī)模的招商活動(dòng)并取得令人滿意的成果后，適時(shí)拉開銷售開盤序幕，計(jì)劃在品牌招商完成所有鋪位的70以后，展開鋪位銷售計(jì)劃。銷售開盤的標(biāo)志是召開具有相當(dāng)規(guī)模和廣大媒體參與的銷售展示會(huì)，并組織已簽約入駐的品牌商家在銷售展銷會(huì)召開期間舉辦品牌優(yōu)惠促銷活動(dòng)，吸引人氣。大力宣傳，樹立品牌形象。在展銷會(huì)召開的前一周，在各種媒體上做大量的廣告推廣，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購，一周后展銷會(huì)正式對(duì)外公開發(fā)售時(shí)，已有相當(dāng)?shù)匿佄皇垠溃o公眾一個(gè)鋪位緊俏的消費(fèi)引導(dǎo)，增加投資者的購買欲望。給予前10名購買商鋪的投資人以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠，刺激投資者的投資欲望。在展銷會(huì)期間，邀請(qǐng)一些影視、歌壇、體育明星參加現(xiàn)場(chǎng)表演，舉行服裝模特表演等活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和第一時(shí)間打出項(xiàng)目的知名度。設(shè)立鋪位樣板間，布置要規(guī)范別致，品牌形象突出，充分體現(xiàn)出項(xiàng)目“高檔次、大品牌、國際化”的業(yè)態(tài)定位。銷售接待中心布局及服務(wù)要體現(xiàn)人性化理念，銷售接待人員須經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)后上崗，做到熱心周到的講解和服務(wù)。在接待中心不斷的播放項(xiàng)目廣告宣傳片；邀請(qǐng)公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭部門、律師事務(wù)所等有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)辦公，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，營造熱鬧、有序的銷售氛圍。3、廣告策略與媒體策略投入足夠的人力物力，通過各種媒體，集中宣傳項(xiàng)目的十大優(yōu)勢(shì)優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；國際化品牌專賣；豪華的外觀形象；完備的功能配套；靈活的鋪面分割；穩(wěn)定的投資回報(bào)；一站式消費(fèi)理念；巨大的升值潛力；豐富的管理經(jīng)驗(yàn)；高效的服務(wù)保障；總體的廣告運(yùn)作，要有統(tǒng)一的廣告和媒體策劃。項(xiàng)目運(yùn)作的全過程都要非常注重廣告包裝和項(xiàng)目造勢(shì)，品牌招商和鋪位銷售住宅銷售的關(guān)鍵和重要時(shí)期巧妙地通過一系列制造懸念的營銷手段，達(dá)到出人意料的轟動(dòng)效應(yīng)，以達(dá)到事半功倍的宣傳目的。必要時(shí)可選擇名人擔(dān)任本項(xiàng)目的形象代言人，通過名人效應(yīng)，達(dá)到項(xiàng)目宣傳目的。通過贊助公益事業(yè)、慈善事業(yè)，以及配合協(xié)助政府舉辦各種紀(jì)念活動(dòng)、主題活動(dòng)等方式為項(xiàng)目造勢(shì)。設(shè)計(jì)形象生動(dòng)的西部名品廣場(chǎng)項(xiàng)目的企業(yè)標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)的立意要簡約、易記、醒目，體現(xiàn)出項(xiàng)目的主題。在中央電視臺(tái)等強(qiáng)勢(shì)媒體播出系列廣告、專訪。設(shè)計(jì)廣告語和廣告歌，重點(diǎn)是突出本項(xiàng)目“高檔、名牌、國際”的特色和項(xiàng)目主題。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡約、優(yōu)美動(dòng)人，內(nèi)容上突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，反映項(xiàng)目的主題。建立項(xiàng)目網(wǎng)站，設(shè)計(jì)精美的網(wǎng)頁，鏈接知名網(wǎng)站，在建立數(shù)字信息渠道、介紹項(xiàng)目信息的同時(shí)，通過各種網(wǎng)絡(luò)營銷和廣告發(fā)布的技巧運(yùn)用，如設(shè)立品牌論壇、業(yè)界風(fēng)云人物排行榜評(píng)比活動(dòng)、建立品牌信息發(fā)布平臺(tái)等手段，提高網(wǎng)頁的點(diǎn)擊率，取得良好的宣傳效果。制作精美的摟書，平面設(shè)計(jì)要獨(dú)具匠心、完美，印刷精致，達(dá)到良好的宣傳效果。在展銷會(huì)期間，安排促銷人員在項(xiàng)目周邊主要道口派發(fā)項(xiàng)目廣告宣傳單。選擇具有影響力和高覆蓋率的雜志、報(bào)紙等平面媒體，在一段時(shí)間內(nèi)，連續(xù)不斷地發(fā)布品牌招商和銷售宣傳廣告。廣告文案要形象生動(dòng)，使人閱后難忘。制作漂亮醒目的戶外廣告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等。廣告牌均以醒目的標(biāo)語、美麗的圖案向公眾展示項(xiàng)目的主題。九、投資評(píng)估與財(cái)務(wù)分析1、項(xiàng)目投資人與項(xiàng)目資金來源項(xiàng)目的投資人由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司與諸暨市暨陽街道辦事處城郊居民委員會(huì)聯(lián)合投資開發(fā)。項(xiàng)目資金來源土地出讓金部分由城郊居民委員會(huì)投入；項(xiàng)目建設(shè)投資由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司投入，全部資金來源為自有資金。2、投資成本與費(fèi)用估算項(xiàng)目的投資評(píng)估和財(cái)務(wù)分析將站在投資人的角度進(jìn)行，以達(dá)到評(píng)估和分析的客觀性和準(zhǔn)確性。項(xiàng)目總建筑面積97000平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資人民幣28億元。其中主樓商場(chǎng)部分7200平米，按3000元每平米估算，投資216億元；住宅部分25000平米，按1500元每平米估算，投資038億元；土地出讓金300萬元每畝，投資105億元。1）開發(fā)成本估算、土地使用權(quán)出讓金、土地征用拆遷及前期七通一平費(fèi)。本項(xiàng)目所需征用的土地基本已經(jīng)完成了拆遷、平整及七通一平。土地使用權(quán)出讓金35畝300萬元10500萬元、前期工程費(fèi)1520萬元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表。前期工程費(fèi)估算表、建安工程費(fèi)總開發(fā)面積每平米造價(jià)190605萬元19億元建安工程費(fèi)平米造價(jià)項(xiàng)目造價(jià)（元平米）項(xiàng)目造價(jià)（元平米）樁基礎(chǔ)120土建工程1300電梯120消防30水電安裝200燃?xì)?0通訊系統(tǒng)20監(jiān)控系統(tǒng)20智能化設(shè)施15普通裝修100閉路電視10合計(jì)1965、基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)1000萬元供電、供水、排水、電信、通訊、燃?xì)?、供暖、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套預(yù)估費(fèi)用1000萬元。、開發(fā)期間稅費(fèi)399436908元（399437萬元）開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表類別計(jì)算依據(jù)應(yīng)繳稅費(fèi)（元）項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3570可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)015285水文、地質(zhì)勘查費(fèi)建安工程費(fèi)015285籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)2380合計(jì)1520城市綜合開發(fā)費(fèi)120元/平米11640000開發(fā)管理費(fèi)綜合開發(fā)費(fèi)223280000人防工程異地建設(shè)費(fèi)建筑面積25元/平米2425000養(yǎng)老金保險(xiǎn)建安費(fèi)238121圖紙審查費(fèi)建筑面積2元/平米194000定額管理費(fèi)建安費(fèi)0713342質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)1426684墻體材料專項(xiàng)基金建筑面積8元/平米776000監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)238121氣象局建筑面積14元/平米135800建筑垃圾處理費(fèi)建筑面積1元/平米97000消防管理費(fèi)住宅1元/