旅游度假休閑項目開發(fā)建議及效益評估報告旅游度假休閑項目開發(fā)建議及效益評估報告2目目錄錄1項項目開目開發(fā)發(fā)策策略略511開發(fā)意義512項目開發(fā)格局分析513開發(fā)策略614出租方式的開發(fā)策略72功能功能規(guī)規(guī)劃建劃建議議821總體功能分區(qū)圖822交通規(guī)劃圖822交通規(guī)劃圖923游線及游客密度分析圖1024明代文化區(qū)1125民國文化區(qū)1626時尚運動區(qū)2127生態(tài)度假區(qū)2228生態(tài)商務(wù)花園223規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計設(shè)計概念提示概念提示234項項目開目開發(fā)發(fā)模式建模式建議議3141生態(tài)保護與土地開發(fā)3142生態(tài)與商業(yè)3143開發(fā)模式3135項項目建目建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模估算模估算3251項目建設(shè)規(guī)模3252項目開發(fā)時序346投投資資成本估算成本估算3561投資估算依據(jù)3562項目投資估算357收益收益預(yù)測預(yù)測3671測算說明3672經(jīng)濟效益預(yù)測3673間接經(jīng)濟效益3774生態(tài)環(huán)境效益3775社會效益378財務(wù)財務(wù)指指標標分析及收益回分析及收益回報評報評價價3881財務(wù)指標3882不確定性分析3883風險與對策399設(shè)計設(shè)計任任務(wù)書務(wù)書4041項目開發(fā)策略11開發(fā)意義對本風景區(qū)經(jīng)營者而言，景區(qū)作為生態(tài)環(huán)境的風景區(qū)系統(tǒng)，不應(yīng)該被看作獨立的體系，而是與更大的周邊區(qū)域融為一體的組成部分。要做的不僅僅是建造一個國際化的風景區(qū)，還要肩負起探索旅游產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的重任。旅游產(chǎn)業(yè)被稱為是21世紀最具活力的朝陽產(chǎn)業(yè)之一，正以其高速發(fā)展的姿態(tài)成為備受青睞的“香餑餑”。12項目開發(fā)格局分析圖11項目開發(fā)格局分析圖本風景區(qū)內(nèi)人文歷史以民國文化和明朝遺跡為主，大多分布在山脊線以南，范圍較廣；南部與市區(qū)聯(lián)系緊密，作為整個本景區(qū)內(nèi)游客的主要進入方向，所受影響較大，利用價值也最高；中部為大片的生態(tài)保護區(qū)，是某市的綠肺，需要得到全面的保護；西北部靠近主要的陸路交通樞紐與市區(qū)經(jīng)濟聯(lián)系較大；東北部生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，受外界干擾較小，適宜開展高檔旅游度假活動。由此基礎(chǔ)我們大膽的對本風景區(qū)的開發(fā)格局做出如下安排一縱一橫、兩翼齊飛在以本為核心的南北方向，安排以民族革命的艱辛和成果為主要表現(xiàn)內(nèi)容的項目，以統(tǒng)一共和為主題的縱軸，連接本、民國文化區(qū)、革命烈士陵園等區(qū)域，并成為整個景區(qū)最主要的旅游吸引物。以人文歷史時間線索為橫軸，與縱軸相交于本。按照歷史發(fā)展脈絡(luò)設(shè)計明朝、民國和現(xiàn)代三個不同主題區(qū)域，展現(xiàn)中華民族的人文精神，指引未來的生活方向。以生態(tài)商務(wù)區(qū)和生態(tài)度假區(qū)為兩翼滿足某城市對未來發(fā)展的需要，同時最大程度上實現(xiàn)了土地的商業(yè)價值。南北呼應(yīng)，東西貫通將大規(guī)模的建設(shè)集中在景區(qū)南部，把現(xiàn)代化的城市建設(shè)與幽雅古樸的歷史文化分隔開來，保護、維持景區(qū)中部和北部的歷史遺存及生態(tài)環(huán)境。并以適合新時代旅游活動的項目與北部傳統(tǒng)的瞻仰觀光相對應(yīng)，豐富現(xiàn)有的旅游活動內(nèi)容。西部以市政公園為切入點，與某普通的市民生活緊密結(jié)合；東部以第一印象區(qū)吸引從長三角其它地區(qū)進入某的外地游客，合理引導(dǎo)不同游客的流向。13開發(fā)策略開發(fā)策略為先開發(fā)南片，儲備北片，由南向北滾動開發(fā)，均衡布局景區(qū)利大和利少項目。為了追求開發(fā)利益最大，預(yù)留一些空地以供將來使用。滾動開發(fā)緩解了資金壓力，確保了開發(fā)品位。用土地收益籌集建設(shè)資金，本風景區(qū)的建設(shè)才能如期按計劃順利進行。統(tǒng)一進行本風景區(qū)規(guī)劃與土地利用以及基礎(chǔ)設(shè)施配套，然后出售部分土地以補償配套費用，其余用于自行開發(fā)。政府應(yīng)用有限委托代理的方式、用市場化公開透明的運作方式實現(xiàn)土地開發(fā)公開化、市場化，包括應(yīng)盡可能地用公開招標的方式安排有限的委托代理。市場化運作方式可以發(fā)揮社會、企業(yè)的力量，代景區(qū)經(jīng)營者完成必要的土地整理、開發(fā)儲備工作，克服景區(qū)經(jīng)營者在大量資金和人力上的投入困難，同時解決市場土地供給的壓力和信息的不對稱問題，增強了景區(qū)經(jīng)營者的土地供給和市場調(diào)節(jié)能力。（一）置換土地功能，提供商業(yè)載體本風景區(qū)土地價值寸土寸金，為充分發(fā)揮有限土地資源的最大效益，運用土地極差地價原理，把經(jīng)營效益低的土地或企業(yè)機構(gòu)置換到區(qū)外騰籠換鳥。此外采取彈性開5發(fā)，限量供應(yīng)，最大限度發(fā)揮土地價值，實現(xiàn)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。（二）整合景區(qū)資源，產(chǎn)生整體效益針對目前風景區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地利用、空間形態(tài)、景區(qū)功能過于零星、散亂的問題，采取社會資源共享，風景區(qū)功能區(qū)空間打通的整合優(yōu)化方式，就能產(chǎn)生整體大于局部之和的價值增量。整合內(nèi)容如下1、相對集中布局產(chǎn)業(yè)功能。必須利用規(guī)模效益的經(jīng)濟規(guī)律，把同質(zhì)、同類功能空間盡可能集中布置，打造配套齊備的經(jīng)營環(huán)境，形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，適應(yīng)景區(qū)商業(yè)發(fā)展的經(jīng)營環(huán)境，同時減少景區(qū)原有生態(tài)、歷史文化的破壞。2、優(yōu)化道路交通組織。在保持現(xiàn)有路網(wǎng)結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定前提下，組織好景區(qū)內(nèi)部交通，關(guān)鍵是加強道路間的銜接和協(xié)調(diào)，處理好交通瓶頸節(jié)點，并有效控制過境交通。3、構(gòu)建商業(yè)區(qū)域內(nèi)公共空間。需要創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和更多的公共活動空間。4、綜合整治環(huán)境景觀。其內(nèi)容涵蓋建筑形態(tài)色彩、城市廣告、指示系統(tǒng)、夜景照明、環(huán)境小品等。結(jié)合商業(yè)地區(qū)的區(qū)位特點及已有建筑風貌，在景觀系統(tǒng)上統(tǒng)一協(xié)調(diào)和控制，開展街道空間立面形態(tài)和地面景觀整治，展現(xiàn)風景區(qū)商業(yè)區(qū)域特有的景觀魅力。5、完善文化配套設(shè)施。主要是豐富商業(yè)區(qū)文化內(nèi)涵，提升商業(yè)區(qū)文化品位。6（三）漸進式更新，逐步實現(xiàn)景區(qū)開發(fā)景區(qū)開發(fā)，現(xiàn)狀基本形成，不可能采取完全推倒重來和大規(guī)模開發(fā)模式，只能采取漸進式的更新改造。必須注重遠期規(guī)劃與近期建設(shè)相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃與滾動實施相結(jié)合。采取漸進式更新主要有以下幾方面內(nèi)容1、建筑物功能更新和外立面改造?？筛鶕?jù)不同結(jié)構(gòu)形式和功能調(diào)整要求，采取不同的更新方案，分區(qū)域進行統(tǒng)一的外立面改造，規(guī)范外墻、屋頂、窗戶、陽臺、雨棚、空調(diào)罩的形式、色彩，使舊貌換新顏，逐步完善建筑與景區(qū)和諧統(tǒng)一的外部形象。2、逐步改善景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。景區(qū)開發(fā)離不開基礎(chǔ)設(shè)施的完善，但基礎(chǔ)建設(shè)一次性投資規(guī)模大，建設(shè)周期長，在城市建成區(qū)中實施也不可能一步到位。因此，有計劃地分步實施市政基礎(chǔ)設(shè)施改造，應(yīng)作為中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的命脈。例如景區(qū)次干道的整治改造，精心設(shè)計并組織實施一些重要路段地下人行道建設(shè)，實現(xiàn)人車分流，建設(shè)一些公共停車場、停車場，以提高區(qū)域交通的通達能力。同時結(jié)合“注意力經(jīng)濟”的理論，從本風景區(qū)的長期可持續(xù)運營、避免同質(zhì)化產(chǎn)品競爭的角度出發(fā)，圍繞文化生態(tài)主題進行完善的功能布局，強調(diào)如何塑造每一宗地塊的獨特性和標識性以此為基礎(chǔ)，強調(diào)將目標客戶群定位于“終端用戶為主、兼顧土地二級開發(fā)商”，力求避免不符合戰(zhàn)略方向的經(jīng)營性企業(yè)無序進入。吸引包括全球商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)、中央部委機關(guān)等在內(nèi)的實力型終端客戶，這樣既可以保證形成本風景區(qū)的獨特商業(yè)環(huán)境，同時也能夠確保商業(yè)土地的順利租賃、有序開發(fā)與有效運營。14出租方式的開發(fā)策略在本風景區(qū)商業(yè)經(jīng)營性區(qū)域，以長期投資的理念開發(fā)，確立只整地不蓋建物的目標，整地后出租予其它開發(fā)者，租期20年期滿建物所有權(quán)后歸本風景區(qū)所有實行土地年租制每年收繳一次地租混合租賃方式采取“低（價）進入、高（價）維護”的方式。這樣既能夠保證商業(yè)土地的如期出租、開發(fā)、經(jīng)營，同時也可以保證某本風景區(qū)形成獨特的文化商業(yè)氛圍。如此制定開發(fā)策略，在很大程度上確保了風景區(qū)的商業(yè)經(jīng)營及相關(guān)項目的有序操作，較好地規(guī)避了土地的炒作現(xiàn)象，并兼顧了土地二級開發(fā)商的利益等此種出租的開發(fā)方式一為保持本風景區(qū)的規(guī)劃品質(zhì)，二為節(jié)省土地交易的稅收，三則使承租戶開發(fā)費用降低。為便于管理,其營銷、管理等后續(xù)工作均由本風景區(qū)經(jīng)營管理或委托管理。72功能規(guī)劃建議21總體功能分區(qū)圖22交通規(guī)劃圖23游線及游客密度分析圖24明代文化區(qū)241總體思路解析明代文化區(qū)的開發(fā)思路主要從以下四條主線入手通過完整現(xiàn)有明孝陵的游線，恢復(fù)皇陵本來線路，并在其中穿插其他項目加深這一世界遺產(chǎn)的磅礴氣勢和豐富項目內(nèi)容；通過明遺村以別樣鮮活的主題游覽方式展現(xiàn)明朝文化，作為明孝陵這一嚴肅莊嚴的明朝旅游旅游景點的補充，使整個明代文化旅游更為完整；通過利用明城墻這一經(jīng)歷了某滄桑巨變的見證物營建城墻舊事休閑帶，讓置身于其中的游客細細品味某曾為六朝古都的輝煌與滄桑；在易道規(guī)劃基礎(chǔ)上，構(gòu)建沿路景觀和廣闊的開放空間，既為西部入口打造良好景致的第一印象區(qū)，又為市民休閑和戶外活動提供了場地。242總體項目布置圖8243項目分區(qū)詳解明孝陵區(qū)域主題與功能這是一條以明孝陵為核心吸引物的觀光路線，兼有少量的參與性項目。全力恢復(fù)和保護明孝陵一線的歷史空間肌理，重現(xiàn)神圣莊嚴的歷史氛圍，從而改變目前游線被切割的狀況，永葆明孝陵恢弘氣勢；重點保護大金門、四方城、神道、孝陵殿、寶頂這一主軸上的歷史遺存，形成一個封閉的、主線清晰的遺產(chǎn)保護區(qū)，有效控制遺址的游客數(shù)量；同時，依照歷史將游線從大金門延伸至下馬坊，增設(shè)小體量的表演節(jié)目，提高游覽價值。區(qū)域環(huán)境區(qū)域整體處于一片林海之中，煙霧繚繞、鳥鳴深處，明代建筑氣勢非凡。明孝陵遺址保護區(qū)右側(cè)是梅花山，左為植物園，氛圍莊嚴、環(huán)境幽靜；大金門至下馬坊一線，主要以表演節(jié)目等方式展示明朝文化，使游客從下馬坊步行到大金門的過程中，能對明朝和明代帝王將領(lǐng)有個大致的了解，培養(yǎng)游歷情緒；從下馬坊至寶頂?shù)恼麠l線路為單行線，要求通暢、清晰，目前被道路和建筑強行割斷的地點，將采取架設(shè)景觀橋、設(shè)置景觀遮蔽等方法，使之前后自然相連。主體線路表走向主要節(jié)點經(jīng)營方式歷史作用功能屬性現(xiàn)狀要點備注寶頂?shù)貙m所在地觀光古樹參天圓形大土丘，等待地宮發(fā)掘明樓陵宮后寢觀光景觀高點重點修復(fù)和保護點孝陵殿孝陵主建筑觀光肅穆重點修復(fù)和保護點文武坊門陵宮第一門觀光大氣重點修復(fù)和保護點五龍橋連接神道觀光古樸增加橋兩側(cè)的生態(tài)景點神道神獸觀光雄渾神圣保護神道及兩側(cè)生態(tài)環(huán)境四方城圣德碑碑廳觀光滄桑在室內(nèi)成列一些文物古跡大金門遺址保護區(qū)孝陵園大門售票服務(wù)氣勢猶在需要修復(fù)入口將設(shè)置一個小型的游客集散地，增加服務(wù)設(shè)施英雄走廊新增項目觀光娛樂目前尚無游樂項目擺放劉基等明代開國將臣的塑像，形成一個主題游樂走廊北南下馬坊公共空間孝陵入口的標志性建筑表演服務(wù)破壞嚴重需要重整石雕牌坊為標志物，形成廣場休閑區(qū)，用表演活動吸引游客9城墻舊事休閑帶區(qū)域功能與主題借助明城墻這一絕佳的景觀體系，通過提供餐飲、住宿為本地市民、國內(nèi)外背包族和有較高旅游需求的游客提供一片能夠深刻體味某的休閑場所，圍繞明城墻這一實體展開，以明文化為主線，同時通過其他包涵某作為六朝古都元素的單體將其豐富。區(qū)域風格與環(huán)境明城墻作為某人的一個驕傲在該休閑帶的氛圍營造上起著支撐性的作用，整體氛圍應(yīng)較為古樸、安靜、閑散，避免高密度和刺激性較強的項目活動設(shè)置，遵循返樸歸真的簡約風格。此外無論身處于該休閑帶的本地市民和外地游客需能夠體會到一種濃重的文化氣息，讓人們通過城墻讀懂明朝文化及某歷史。設(shè)計原則與方向依托利用原有規(guī)劃對該區(qū)域的景觀設(shè)計。所有的項目設(shè)置均需依托明城墻的景觀體系而建。從各個層面體現(xiàn)某作為六朝古都的滄桑與輝煌，著重突出明朝文化元素。配合明遺村，從入口處起通過一些隱約的線索和遞進將游人引導(dǎo)至明遺村注重設(shè)施整體和細部設(shè)計的藝術(shù)性，充分傳達文化內(nèi)涵的厚重。通過本體資源的優(yōu)勢和相關(guān)文化活動的烘托，逐步提升該區(qū)的文化氛圍。逐步發(fā)展成為國內(nèi)外明朝或某文化愛好者的一個溝通與交流的集散地。主要項目設(shè)置區(qū)域名稱項目懷舊茶館酒吧古今戲臺明史長廊主題客棧馬棚街頭表演秀街邊小攤水中食舫水上表演大型明代藝術(shù)博覽城墻舊事休閑帶仿古書亭10明遺村區(qū)域功能與主題這是一個作為本景區(qū)明朝遺址的配套項目，以明朝民間文化和孝陵衛(wèi)生活為背景的主題游覽項目。除一般的展示功能外，注重整體的氛圍營造并增加參與性項目，因為來到本景區(qū)游客在通常情況下只能通過明陵來感受明朝的文化，感覺較為凝重不能生動鮮活的展示昔日明朝人們的普通生活，因此，能夠體會身臨其境的感覺將成為該項目最大的賣點?！懊鬟z村”顧名思義，該主題公園應(yīng)該有一種隔世之感，所有項目設(shè)置均緊密圍繞明朝文化，通過特殊的項目關(guān)系安排使游客深刻體會到這是一個從明朝遺留下來從未與外世接觸過的區(qū)域。區(qū)域風格與環(huán)境整體為明代村落風格，同時也可建造官吏的深宅大院，進入該村落的游客將按照一種離奇的游線進行游覽，通過營造植物景觀隔離帶和處理空間關(guān)系來控制各片區(qū)的視覺效果，使游客進入每個片區(qū)時都是在不經(jīng)意之間，在心里上形成與現(xiàn)實生活的巨大反差。設(shè)計原則與方向整體風格古樸簡單。項目由若干節(jié)點組成，疏密有致。不安排大體量建筑。注重與周邊環(huán)境的融合，如由植物制成的公園圍墻與景觀隔離帶。逐步與明孝陵發(fā)展成為捆綁式的旅游產(chǎn)品。主要項目設(shè)置區(qū)域名稱項目第一印象區(qū)大型生態(tài)時鐘科舉考試編鐘表演蹴鞠大明莊園兵器博覽錢莊織布作坊陶瓷作坊作坊片區(qū)打鐵作坊院落展示耕種展示及體驗民居片區(qū)酒肆民間歌舞表演明遺村明藝院宮廷歌舞表演11游線描述在園外通過精心設(shè)置植物景觀隔離帶將使游客不能看到園內(nèi)景觀，門口處的大型生態(tài)時鐘將暗示游客對時間的思考，他們也許會想象著明代人們的樣子和生活，就在這種對已然逝去朝代的想象中進入園內(nèi)。首先出現(xiàn)在游人面前的是大明莊園。莊園將分成幾個院落，在這里游客可以了解到明代的藝術(shù)文化，欣賞并試奏明朝宮廷音樂，參與古代的體育活動，時間不久后游客發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)到了莊園的最后一個院落或一個側(cè)院，也許會覺得這個莊園面積并不算大而且活動有限，似乎游覽已到盡頭，但當他們在后院或側(cè)院打開某個房間的門時突然發(fā)現(xiàn)自己眼前的是另一個完全不同的片區(qū)。與大明莊園相連的兩個片區(qū)是“作坊片區(qū)”和“民居片區(qū)”，作坊片區(qū)內(nèi)將安排若干古式作坊，游客可在此處切身體驗參與釀酒、織布、制陶等活動，最后游客將來到“時間作坊”，當游人開門進入房間卻發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有農(nóng)具、灶臺、床鋪、水缸等物品，儼然是普通農(nóng)戶的居家模樣。走出農(nóng)家后發(fā)現(xiàn)自己已然進入民居片區(qū)，這里有明式的民居和農(nóng)田，裝扮成農(nóng)民的工作人員會帶領(lǐng)游客參觀民居，試耕農(nóng)田，并向游客講述明朝的民間故事，講述中將告訴游客某個農(nóng)戶的家中有一條神奇的秘道，實際上是一條通往最后一個片區(qū)的地道。最后一個片區(qū)是以表演展示為主的“明藝院”，經(jīng)過前三個片區(qū)的步行游覽后游客可以在這里坐下來欣賞明朝的民間和宮廷歌舞表演。前湖休閑區(qū)大體上遵照易道規(guī)劃，建議適當豐富原有項目，增加新項目。利用一部分湖面適當引進新穎的濱水項目，如沙灘排球、蹦床等。設(shè)立若干出租和出售活動器具的商店，如風箏店、帳篷出租、皮劃艇出租。增加水岸邊的晚間活動。草坪游憩區(qū)大體上遵照易道規(guī)劃，但適當減少原有范圍，增加新項目。增加移動快餐車和移動水吧向游人提供餐飲服務(wù)。設(shè)立專門場地作為兒童游樂園。設(shè)立若干出租和出售活動器具的商店，如孔明燈、風箏店、帳篷出租、吊床出租等。1225民國文化區(qū)251總體思路解析區(qū)域名稱民國文化區(qū)主題形象走向共和、走向統(tǒng)一曾有一批人為了實現(xiàn)中華民族的自強和統(tǒng)一，終身奮斗不息，孫中山先生是其中的杰出代表。如果說現(xiàn)在的本園著重表達了人們對中山先生的哀思和緬懷，那么改造后的民國文化區(qū)將圍繞時代背景和中山先生的生平，以“重點表現(xiàn)”的手法展現(xiàn)中華民族走向共和的歷史，通過介紹背景和氛圍烘托讓人們更充分認識到中山先生在共和史和統(tǒng)一史中的地位。并通過設(shè)立特殊紀念場所表達人們向往統(tǒng)一、期待統(tǒng)一的情懷。定位孫中山先生的權(quán)威紀念地；本風景區(qū)乃至某市的人文地標；國內(nèi)民國文化游的領(lǐng)跑者。252總體項目布置圖圖27民國文化區(qū)總體項目布置圖13253分區(qū)項目詳解統(tǒng)一山主題形象夢圓本，中華自強如果紀念的初衷是為了一件史實、一個人或一群人，那它的目的將不僅僅是懷念過去，更重要的是提醒、安慰、激勵活著的人。紀念的內(nèi)涵，更重要的是給人以啟示與反思。如果說本給人的是歷史的凝重，這里將要展示的更多的是一種民族的活力，表達的是面向未來的進取精神。中華民族的千百年來的夢想將在不遠的未來實現(xiàn)，在這里實現(xiàn)。從前親愛的兄弟從這里離開家庭的溫暖，總有一天他們必將在這里又重回到家庭的懷抱。到那時我們就將這份厚重的禮物呈放在中山先生的長眠之地，告慰中山先生在天之靈，告訴他，他的夙愿終于得以夢圓。現(xiàn)在前進的道路并不是大道坦途，還會有些荊棘，所以現(xiàn)在的統(tǒng)一山上的并不完全建成，而是留下一點點遺憾，以時代的缺憾美打動每一個來此的游客，呼喚中華民族的使命感。用細節(jié)烘托出的整體效果的統(tǒng)一，使強烈的藝術(shù)氛圍，在默默中感染每一人，給人的視覺和心靈造成無以復(fù)加的沖擊，讓人過目不忘。更加令人概況的是，統(tǒng)一基石正好在中山先生長眠之地的正前方。功能安排及重點項目整體風格建筑采用后現(xiàn)代主義風格，亦莊亦諧，與本相互呼應(yīng)。設(shè)計不僅要滿足當代建設(shè)的理由，也要將這種昂揚蓬勃的情懷延續(xù)下去；應(yīng)該與歷史脈絡(luò)、都市紋理以及景區(qū)環(huán)境相結(jié)合，廣場的設(shè)計觀念應(yīng)以此為重點和基礎(chǔ)。主要項目統(tǒng)一基石總會有那么一天，“兄弟”會重聚首。那一天的到來將會是中華民族在當今時代最大的幸事，我們肯定要在那一天為之大大的慶祝，它需要足夠的地域以表達我們的感情，所以我們留下這個基礎(chǔ)給未來。在這上面將樹立起象征中華民族團結(jié)的標志性紀念物，這將會成為整個本、某、甚至中華民族的人文地標。統(tǒng)一廣場采用各種靜態(tài)的表現(xiàn)手法，將中華民族上下五千年中具有代表性的某些片段表現(xiàn)出來。也為未來的統(tǒng)一留下空缺。這里應(yīng)該成為某市舉辦重大活動的場所。統(tǒng)一博物館充分利用聲、光、電等科技元素，以動態(tài)的效果，演繹前輩們?yōu)榱私y(tǒng)一和平所做出的努力，展現(xiàn)從古到今中華民族一次次大團圓的過程和恢弘場面，向世界彰顯中華民族團結(jié)所表現(xiàn)出來的凝聚力，與統(tǒng)一廣場動靜結(jié)合，前后呼應(yīng)。新人堂維系我們生存和發(fā)展的應(yīng)該是一種崇高、莊嚴的民族精神。新一代的生活從庸俗的場面和酒肉中開始是一種無奈的可悲，婚姻更意味著兩個人的結(jié)合，更意味著一種責任的降臨。我們要在統(tǒng)一山上，為即將步入二人世界生活的人們設(shè)立一座幸福的殿堂，將我們民族的精神延續(xù)下去。（在新人堂舉辦婚禮儀式）14共和傳奇選址于美齡宮下面一個私密性很好的小山谷中，平面似葫蘆，這個位置幽靜、偏僻、私密性好，即使站在高高的本上也難以覺察到它的存在。周圍的環(huán)境對它難以產(chǎn)生影響，它也難以影響到周圍的莊嚴肅穆。主題形象“統(tǒng)一論壇永久會址”，民國建筑及藝術(shù)精粹之大成”功能安排及重點項目功能安排將圍繞會議、住宿功能，展開度假、休閑、娛樂、養(yǎng)生、展示、餐飲、購物等功能。處處體現(xiàn)尊貴與高檔，看似漫不經(jīng)心，其實別有用意。重點項目這一主題區(qū)對易道公司原有規(guī)劃作了較大的修改，把原來的博愛園建造成一組超五星級的酒店，不僅僅是一個高級接待設(shè)施，更是本風景區(qū)的一個吸引物。以民國文化為背景，這里的所有建筑都是民國建筑師當年的杰作，形成規(guī)模龐大的建筑山谷，建筑內(nèi)部環(huán)境融合當年的藝術(shù)成就，每一個細節(jié)都營造出與共和年間最貼切氛圍，真正打造出一座傳奇性的豪華酒店。建筑風格這里是民國建筑集大成者。民國的建筑磅礴大氣，風格各異。民國的建筑大師濟濟一堂，各懷絕技。大多都有海外多年游學的背景，博采眾長，將世界各地建筑風格與中國本土建筑糅合到一起，造出了一系列的傳世名作。在這里的每個角落，你都能注意到民國建筑師的影子，或是他們的一個建筑小品，或是他們的一幀小照與生平簡介，或是他們的一副建筑畫。項目設(shè)置共占地約250畝，容積率控制在025，1000個床位的接待能力，除了五星級酒店的所有配套設(shè)施以外，會議會展是酒店的另一大功能，有大型的會議會展中心，能接待各種大型會議論壇活動，爭取作為海峽兩岸主要論壇的會址，促進兩岸愛國人士的交流。臺灣風情街主題形象這是一個以人文共和為基調(diào)的商業(yè)片區(qū)，通過對繽紛多彩的臺灣風情的演繹，表達對祖國統(tǒng)一的人文訴求，更多的展現(xiàn)開放自由、平和融洽的人文精神。它主要包括富有特色的臺灣人文景觀的展示，富有特色的各式餐飲服務(wù)以及主題化的小型商業(yè)服務(wù)，營造和諧歡快的娛樂氣氛。這里將會成為以本為中心的綜合片區(qū)內(nèi)的主要游客集散地，同時它將依托廣大游客群體所帶來的人氣，面向主題地產(chǎn)區(qū)的居民，為某市民提供一個嶄新的休閑活動場所。功能安排及重點項目功能安排本區(qū)為集餐飲、購物、娛樂于一體的小聚落，為游客提供與開展旅游活動相關(guān)的各項服務(wù)，其內(nèi)容的密集性及活動的多樣性在整個民國文化區(qū)中是最強的。建筑要求雖然名為風情街但實際上應(yīng)該是一個依山傍水，坐東向西的小鎮(zhèn)概念。建筑風格以臺灣島風格為主，可以選取臺灣省具有代表的建筑外形為設(shè)計元素。片區(qū)內(nèi)建筑高度要有所控制，應(yīng)保持兩層左右，以不超過景觀樹為準。瀕臨湖岸的房屋以構(gòu)筑物為主，必須限制高度，不能影響湖岸風景視線。整體布局要做到疏密結(jié)合，強調(diào)區(qū)域功能的集中。主要項目安排游客服務(wù)中心、特色酒吧（建筑酒吧、原住民風情吧、演藝酒吧等）、水岸茶座、青年客棧（簡潔明快的小旅館）、主題購物店、迷你劇院、小吃街（引進“金車西餐”、“阿宗面線”等臺北特色餐飲。）15走向共和長廊設(shè)計思路以晚清民初波瀾壯闊、跌宕起伏的社會政治生活為主要內(nèi)容，以中國近代史上的民族精英尤其孫中山為中華民族尋找出路為主題線索，在進入景區(qū)核心“本”的主要通路打造一條“走向共和走廊”。長廊將通過塑造一批逼近歷史的生動人物群像和演繹走向共和歷史進程中的歷史片段，采取多種表現(xiàn)手法來表現(xiàn)主題，是一處集結(jié)知識、趣味、審美、休閑為一體的疏密結(jié)合的主題走廊。主題形象明線共和史大略。暗線孫中山先生的一生革命經(jīng)歷。功能及重點項目功能安排中華民族共和史簡要認識。進入“本”的知識和情緒培養(yǎng)。另有必要的游客休憩、零售以及特殊服務(wù)功能。重點項目總體來說，長廊開放中有閉合、疏朗中有緊湊。按照時間順序?qū)⒚駠觊g，重點是鴉片戰(zhàn)爭至中山逝世間的重大事件一一展現(xiàn)，表現(xiàn)手法可以是雕塑、雕像、記錄歷史瞬間的照片、一段錄音。表現(xiàn)內(nèi)容可以是共和大事記、重要歷史事件、重要場所、重要人物、重要時刻，也可以是歷史遺棄物、重要遺址片斷、復(fù)制的文物，甚至是一段錄音、一張手寫的書信。如“虎門硝煙”場景展（鴉片戰(zhàn)爭）、太平天國“眾王”群雕（太平天國運動）、戰(zhàn)場圖片展示（中法戰(zhàn)爭）、會議文物展示（興中會成立）、“定遠號”模型展示（黃海海戰(zhàn)）、“圓桌談判雕塑”（馬關(guān)條約）、“七君子”浮雕（戊戌變法）、義和團武器展示（義和團運動）、條約簽定圖片展（辛丑條約）、“十六字”碑文（“同盟會”成立）、起義聲響模擬長廊（惠州起義）、祭黃花崗七十二烈士碑文（黃花崗之役）、“古炮”展示（武昌起義）、溥儀退位（辛亥革命）、事件背景資料文物圖片展示（宋教仁案）、革命路線圖植雕展示（二次革命）、“中山講演”聲響回放（護國運動）、廢棄坦克展示（張勛復(fù)辟）、聽音室（陳炯明兵變）、“黃埔軍?！眳⒂^（聯(lián)俄聯(lián)共）、孫中山人物植雕（孫中山逝世）。名城園主題形象世界歷史文化名城博覽園（論壇永久會址）功能安排及重點項目功能2004某盛事歷史文化名城博覽會/WORLDHISTORICALCULTURALCITISEEXPO圓滿召開。借助名城博覽會成功的運作模式、影響力，提高本風景區(qū)項目豐度、影響廣度和內(nèi)涵深度。將傳統(tǒng)旅游景區(qū)提升到會議、會展、歷史文化學術(shù)研究的新高度。實現(xiàn)強強聯(lián)手，進而提升整個某市的城市地位。項目與大會組委會聯(lián)動發(fā)展，借助名城園號召力吸引世界各歷史文化名城來某永久會址修建自己的基地，依托基地作為宣傳自身的窗口，例如典型建筑，聚少成多，進而形成一個世界名城園。在此，游客可以領(lǐng)略到各個城市歷史背景、發(fā)展狀況、城市規(guī)劃特色、土特產(chǎn)品、美食文化以及民間傳統(tǒng)技藝表演、現(xiàn)代藝術(shù)表演等。16金陵家園本地塊位于本風景區(qū)南側(cè)，北靠風景秀麗的本，南臨寧杭公路，滬寧高速進入市區(qū)段高架從其北側(cè)經(jīng)過，面積約1000畝，交通條件便利，除現(xiàn)有的道路交通網(wǎng)外，規(guī)劃中的地鐵2號線也已提上日程，快捷的交通是本區(qū)域土地升值的保證。人文環(huán)境優(yōu)越，有多家高等教育、科研機構(gòu)。主題形象按照孫中山的理想打造的完美社會的主題地產(chǎn)。背靠民國文化區(qū)，感受秀麗的山景與偉人的博大胸懷，周邊高校云集，感受自然美景與深厚的文化底蘊，讓您親近自然，享受生活。開發(fā)的總體思路為城市桃源，尊祟人居。開發(fā)指標本項目今后無論是整體或分片開發(fā)，將是本景區(qū)改造后利潤最大、最優(yōu)化的重點區(qū)域。目前本區(qū)域住宅項目除市政府的經(jīng)濟適用房外多為高尚住宅社區(qū)，如梅花山莊湖畔之星、月牙湖花園、澳麗嘉園、銀城御道家園、美林東苑、大邦云頂、大邦紫云閣、紫金名門、富麗山莊、本花園城、清新家園、萬達江南明珠、釧山銀城東苑等。其中經(jīng)濟適用房本花園城基價都為3680元/平方米，銀城東苑每平方米也突破了6000元。定位高尚住宅新城；規(guī)劃由多層、小高層（16層）、聯(lián)體別墅組成；公建配套國際雙語幼兒園、中小學、大型商業(yè)設(shè)施、星級酒店、金融中心等，其中商業(yè)最好為世界知名品牌；建筑風格現(xiàn)代典雅風格，線條明朗、簡潔，造型俊雅、色彩統(tǒng)一。園林設(shè)計建一人工湖，聯(lián)體別墅沿湖布置，并以流水貫穿整個小區(qū)，設(shè)計中式風情園林，形成外有山、內(nèi)有水的居家氛圍；設(shè)計要求不只以人為本，更以自然為本，為住戶營造出舒適、健康的生活空間，將風、光、水、石多個寓意自然要素的主題庭院及一個大型中央水公園有機結(jié)合，提供了充滿自然與文化氣息的生活環(huán)境。功能布局商業(yè)配套設(shè)施安排在寧杭公路沿線，以后分別是多層住宅區(qū)、小高層住宅區(qū)、別墅區(qū)。交通組織最大限度人車分流，車位115；容積率16左右；綠化率60。1726時尚運動區(qū)261總體項目布置圖圖28時尚運動區(qū)總體項目布置圖262區(qū)域功能與環(huán)境時尚運動區(qū)是一個結(jié)合傳統(tǒng)項目和時尚方式的運動大營地，占地面積近3平方公里，按照功能和運動項目的差別，分成汽車營地、跑馬場等十個小片區(qū)。它不但為本風景區(qū)的游客提供方便的運動場所和新穎的休憩方式，更將成為某市內(nèi)功能最為全面、人氣旺盛的市民運動和娛樂天地。注意維持和改善整個區(qū)域中的生態(tài)環(huán)境，使各個運動設(shè)施融入在一片濃濃綠意之中。263分區(qū)項目列表區(qū)域?qū)傩越?jīng)營方式項目列舉備注室外運動場常規(guī)項目的運動場所低收費網(wǎng)球滑草聚集大量人氣、營造運動氛圍運動中心與馬術(shù)學校提供室內(nèi)的服務(wù)運動、醫(yī)療、專業(yè)培訓部分收費服務(wù)為主健身中心培訓基地集中了整個區(qū)域的中大體量建筑的核心服務(wù)區(qū)，功能全面汽車營地專為自駕車愛好者提供自助的休閑度假區(qū)封閉管理營位收費營位浴場汽車影院主要服務(wù)包括住宿、露營、餐飲、娛樂、拓展、汽車維護等騎馬場提供娛樂性騎術(shù)項目高檔收費騎馬運動需設(shè)置專業(yè)的騎術(shù)指導(dǎo)極限運動營極限運動的表演舞臺部分收費滑板攀巖超快感的氛圍，年輕人的天堂水上運動區(qū)水上娛樂運動休閑區(qū)中低收費游泳戲水將淺水泳浴與深水運動分開背包客營地步行客的服務(wù)聚集區(qū)低收費露天舞會游客露營之地，控制野餐范圍越野俱樂部小型的多功能賽車場中檔收費娛樂賽車車友俱樂部，演繹車文化營地拓展區(qū)拓展類運動的區(qū)域部分收費定向越野可成為企業(yè)拓展培訓的基地公共小花園公共的休憩場所免費開放少量設(shè)施良好的生態(tài)環(huán)境，靜態(tài)休憩1827生態(tài)度假區(qū)271策劃思路隨著周邊高爾夫球場的建成和現(xiàn)有度假區(qū)的開發(fā)及本景區(qū)的光環(huán)效應(yīng)下，這一片區(qū)將會發(fā)展成為一片山湖風光秀美、度假環(huán)境優(yōu)雅、生活人氣旺盛的地方，其土地價值也隨之增長。這時，適量地開發(fā)主題度假產(chǎn)品則是呼之欲出的策略。272區(qū)域功能與主題利用現(xiàn)場湖光山色環(huán)境和文化底韻，開發(fā)出契合整個本開發(fā)主題的綜合度假產(chǎn)品。以自然景觀來塑造度假環(huán)境，以人文思想來倡導(dǎo)休閑氛圍。273區(qū)域總體描述本區(qū)域地處本東麓山腳，地形結(jié)構(gòu)上形成了很多私密性較好的小山谷，山谷與外部城區(qū)之間是較平坦的開闊空間，可以很容易的開發(fā)工人湖泊，再加上原有的水庫，度假區(qū)可謂依山傍水。建筑主要藏于小山谷之中，前面的水面與開放空間則是度假區(qū)最好的休閑場所，背后的山谷和本生態(tài)保護區(qū)是度假拓展項目最好的去處，在這里度假休閑可以體驗到豐富的生活方式，生態(tài)觀光、文化瞻仰、運動娛樂等任度假游客選擇。度假區(qū)內(nèi)還可以增加溫泉療養(yǎng)、鄉(xiāng)村度假等特色產(chǎn)品，滿足不同市場的需求、豐富度假區(qū)的產(chǎn)品類型。整個區(qū)域與城市的接確面要重點做景觀隔離，同時增加度假游客進入各度假核心區(qū)的通道距離，彎曲起伏的進入道路可讓游客甩開城市喧囂、慢慢培養(yǎng)起度假休閑的心境。區(qū)域內(nèi)整體建筑風格以民國時代特色為主，不脫離本景區(qū)的整體主題，餐飲也是以地方特色為主，服務(wù)及各細節(jié)都體現(xiàn)出濃厚的民國文化氣息，培養(yǎng)出本景區(qū)獨有的生活方式和休閑氛圍。28生態(tài)商務(wù)花園281區(qū)域功能與環(huán)境本區(qū)位于風景區(qū)腹地狹小的西北角，由于區(qū)域背靠本，面朝西北，無法享受到充足的家居陽光，故不利于啟動住宅開發(fā)。而另一方面，此處連接城市的外部交通條件卻十分優(yōu)越，生態(tài)狀況極其優(yōu)良，容易營造私密的氛圍，這些因素恰好契合當前風云初現(xiàn)的生態(tài)辦公時尚，于是若在此創(chuàng)造一處人性化的生態(tài)辦公環(huán)境，修建一個滿足部分高端科研、設(shè)計、策劃等行業(yè)公司需求的“生態(tài)商務(wù)花園”，將是這片區(qū)域達到土地增值最大化的最好選擇。282區(qū)域總體描述充分發(fā)展此處自然環(huán)境原有的濕地、水系、樹林、綠地等條件，利用環(huán)境包圍建筑的手法，形成建筑掩映于綠樹之中的氛圍。區(qū)域是一處高效、低耗、無廢無污染且能實現(xiàn)一定程度自給的新型辦公花園。當中道路的設(shè)置將被人為地將其與草坪隔開，保證道路下面的生物流暢地交流；區(qū)內(nèi)的路燈都裝有光電板，白天吸收太陽能，以儲備晚上所耗的電能；建筑墻體外還會種植大面積綠化植物，減少墻面接受的太陽輻射量，調(diào)節(jié)局部生態(tài)環(huán)境。區(qū)域散布的都是一些低密度、個性化的三層以內(nèi)的單體小樓，建筑風格可依入駐方要求量身定做。例如可以做成是野外別墅、仿古建筑、歐式農(nóng)家小屋式建筑、通體玻璃結(jié)構(gòu)通透式建筑等等。這里的生態(tài)要求極其苛刻，山間公路兩側(cè)都是排列整齊的高大樹木，溝谷之中生長的都為茂密叢林，蔓藤的長廊之畔顯現(xiàn)百花齊放，等等從大景觀到小場景都要需要進行嚴格細致的生態(tài)布置。區(qū)域?qū)⒃O(shè)公共商務(wù)空間，此空間包括會有富麗堂皇的生態(tài)大堂，幽谷空鳴的森林會所，半開放式茶座、觀景臺等非正式交流場所等等。194項目開發(fā)模式建議41生態(tài)保護與土地開發(fā)風景區(qū)生態(tài)維護與土地資源的綜合開發(fā)是景區(qū)籌資的有效途徑，是實現(xiàn)自然生態(tài)資源運營商業(yè)化的關(guān)鍵，是解決生態(tài)保護問題的治本之路，是大風景區(qū)可持續(xù)發(fā)展的需要。為籌集足夠運營資金，在保護生態(tài)環(huán)境、尊重文化的前提下，本風景區(qū)利用自身資源從事商業(yè)開發(fā)，其途徑主要有設(shè)立經(jīng)營場所、場地出租以及外部贊助等。生態(tài)保護與土地資源必須統(tǒng)一規(guī)劃、整合開發(fā)，以本風景區(qū)的規(guī)劃建設(shè)為契機，引導(dǎo)景區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與空間形態(tài)的發(fā)展，建立以土地經(jīng)營性開發(fā)為導(dǎo)向的景區(qū)生態(tài)資源保護形態(tài)。經(jīng)營好景區(qū)生態(tài)資源與土地資產(chǎn)，為景區(qū)開發(fā)保護籌集資金，促進本風景區(qū)與運營的主體多元化與運作商業(yè)化，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)同發(fā)展。42生態(tài)與商業(yè)生態(tài)環(huán)境不僅能為經(jīng)營性商業(yè)者提供景觀效應(yīng)中獲利，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要商機，將生態(tài)理念發(fā)展成為一種贏利性的商業(yè)投資方式。景觀、園林、水系、小品、綠地、成樹和基礎(chǔ)設(shè)施都將成為升級商業(yè)區(qū)域的必備條件。當然，在此基礎(chǔ)上，還必須有優(yōu)秀的物業(yè)管理、升級客戶服務(wù)和完善的商業(yè)區(qū)配套等多樣、多功能的公共設(shè)施，使經(jīng)營性商家均共享聚集經(jīng)濟效益。43開發(fā)模式一是“項目管理、集約經(jīng)營”的開發(fā)模式，就是通過土地開發(fā)可行性研究和經(jīng)營策劃，確定開發(fā)模式和經(jīng)營技術(shù)路線，經(jīng)專家評審，并報市政府批準后，組建項目管理班子，按照“滾動開發(fā)、分期出租、封閉經(jīng)營”的原則組織實施征地拆遷、土地整理、公建配套設(shè)施建設(shè)和土地出租，嚴格控制成本、工期、質(zhì)量和重要工作節(jié)點，土地開發(fā)資金來源采取以銀行借貸為主和部分財政支持的方式，通過滾動經(jīng)營逐步完成開發(fā)及成本收益平衡。二是重點建設(shè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施先行，推行以重點建設(shè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施提升土地價值的土地開發(fā)模式。整個項目將采用分期投資、循序漸進方式進行規(guī)劃和建設(shè)。分期發(fā)展計劃得以降低項目開發(fā)風險；長期地投資本風景區(qū)。以保持景區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)的活力；吸引要求環(huán)境品質(zhì)、低租金、多重彈性使用的經(jīng)營性機構(gòu)進入；不論開發(fā)者或經(jīng)營主體部門的開發(fā)行動應(yīng)保持“彈性”及計劃目標導(dǎo)向。按照誰受益誰維護的原則進行的生態(tài)環(huán)境可持續(xù)性發(fā)展。生態(tài)環(huán)境的維護費用的絕大部分由商業(yè)區(qū)所負擔，面積約為商業(yè)區(qū)面積23倍的商業(yè)區(qū)周邊地區(qū)被劃入生態(tài)維護地區(qū)。商業(yè)區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境的使用權(quán)歸周圍經(jīng)營性機構(gòu)以及賓館所有。一般市民或游客只有成為賓館的顧客才有可能利用商業(yè)效益公園中的設(shè)施。商業(yè)地產(chǎn)利用生態(tài)資源升值，并未占用公共資源，相反為景區(qū)整體提供了更多的綠色空間，無論這些空間是否被其它市民所利用。而公園周邊房地產(chǎn)的升值顯然是利用了作為公共財富的綠色空間的資源價值，大規(guī)模綠色公共空間給周邊房地產(chǎn)帶來的影響不可忽視。所帶動的區(qū)域內(nèi)商鋪的開發(fā)以及受益者負擔金的征收，休閑娛樂場所的增加和風景區(qū)整體生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的提高適合于本風景區(qū)開發(fā)建設(shè)的一種模式。在市場化運作的今天，某本風景區(qū)必須采取市場項目開發(fā)模式和分期分段實施進度。在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，實施市場項目建設(shè)開發(fā)模式，采取吸引項目融資、受益投資、效益投資等方式，最終形成項目效益，實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益及社會效益共贏目標。205項目建設(shè)規(guī)模估算51項目建設(shè)規(guī)模區(qū)域分區(qū)占地畝容積率項目性質(zhì)開發(fā)時序明孝陵保護區(qū)813000002下馬坊廣場、英雄列傳、大金門入口、景觀橋、四方城、神道、明孝陵、太子陵、孫權(quán)墓、梅花山、綠化隔離帶世界文化遺產(chǎn)，封閉管理、門票收費一一期城墻舊事休閑帶11500007文化博覽、表演、客棧、餐飲、購物主題街區(qū)、以游客消費收入為主一一期第一印象區(qū)20集散地、景觀營造大明莊園45參與性項目、表演、蹴鞠、兵器博覽作坊片區(qū)40體驗式購物、錢莊明遺村民居片區(qū)55008耕種體驗、酒肆、院落展示主題娛樂園，封閉管理、門票收費二期其他綠地及開放空間720001道路、停車場、草坪、綠化、水景、廣場等綠化景觀、公共開放一期明代文化區(qū)總計2330005區(qū)域分區(qū)占地畝容積率項目性質(zhì)開發(fā)時序走向共和長廊300001景觀步行長廊，以各種展覽為主，公益為主，少量精致項目收費一期統(tǒng)一山300001統(tǒng)一基石、統(tǒng)一廣場、統(tǒng)一博物館、新人堂除統(tǒng)一博物館另行收費外，其余為公益一期共和傳奇300025統(tǒng)一論壇永久會址、大型會議會展中心、超五星酒店，1000個床位酒店、會議二期臺灣風情街12001游客服務(wù)中心、特色酒吧（建筑酒吧、原住民風情吧、演藝酒吧等）、水岸茶座、青年客棧（簡潔明快的小旅館）、主題購物店、迷你劇院、小吃街（引進“金車西餐”、“阿宗面線”等臺北特色餐飲。）主題商業(yè)街形式一期名城園380008中外歷史文化名城博覽會永久會址類似園博園二期金陵家園100016地產(chǎn)、不超過16層，多層少，以小高層、別墅為主地產(chǎn)三期其他綠地及開放空間2070001道路、停車場、草坪、綠化、水景、廣場等綠化景觀、公共開放一期民國文化區(qū)總計4450038區(qū)域分區(qū)占地畝容積率項目性質(zhì)開發(fā)時序21室外運動場于38000005常規(guī)項目的運動場所低收費一一期運動中心與馬術(shù)學校11800008提供室內(nèi)的服務(wù)運動、醫(yī)療、專業(yè)培訓集散區(qū)、服務(wù)中心、部分收費二二期汽車營地23200002專為自駕車愛好者提供自助的休閑度假區(qū)主題度假區(qū)、營位收費一一期騎馬場2200005提供娛樂性騎術(shù)項目專用場地、高檔收費二期極限運動營80005極限運動的表演舞臺運動與娛樂相結(jié)合、部分收費二期水上運動區(qū)120005水上娛樂運動休閑區(qū)中低收費二期背包客營地180001背包客及散客的集中露營區(qū)公共開放、收租賃服務(wù)費一期越野俱樂部240001小型的多功能賽車場主題運動區(qū)、中檔收費一期營地拓展區(qū)4000005拓展類運動的區(qū)域公共開放、部分收費一期公共小花園130001公共的休憩場所公共開放一期其它用地400005道路、停車場、水景、廣場等公共開放一期時尚運動區(qū)總計26900056區(qū)域占地畝容積率項目性質(zhì)開發(fā)時序第一印象區(qū)468000003景觀營造，綠化帶公共開放、休憩區(qū)一一期生態(tài)度假區(qū)450000002溫泉療養(yǎng)、度假酒店度假住宿、生態(tài)療養(yǎng)三三期生態(tài)商務(wù)區(qū)3800005商務(wù)辦公區(qū)、生態(tài)廣場、信息中心出租辦公區(qū)二期其他區(qū)域總計94800032252項目開發(fā)時序本風景區(qū)項目是一個龐大的系統(tǒng)工程，要出精品，就應(yīng)該精雕細琢，細化工程的各項工作。本風景區(qū)在規(guī)劃上采取“堡壘推進，步步為營”的策略，共分三個階段第一階段（20052008）首先啟動部分金陵地產(chǎn)項目靠近國道和下馬坊的區(qū)域，形成高品質(zhì)的生態(tài)文化特色居住區(qū)。首期土地出讓收益將重新投入后續(xù)項目建設(shè)，形成良好的滾動發(fā)展循環(huán)。利用啟動資金對明朝文化區(qū)進行建設(shè)，首先完成景區(qū)入口區(qū)（第一印象區(qū)）林蔭道、建筑物及汽車營地項目，同時對公共空間、主題類公園、生態(tài)綠地、森林進行整理，構(gòu)筑相關(guān)商業(yè)經(jīng)營性項目環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施。第一階段（20092012）通過啟動部分金陵地產(chǎn)項目獲得的資金對民國文化區(qū)進行建設(shè)，特別是要完成為辛亥革命一百周年獻禮的系統(tǒng)工程，如統(tǒng)一山、共和傳奇、走向共和長廊、臺灣街及名城園等，以及生態(tài)商務(wù)區(qū)項目，本風景區(qū)利用景區(qū)公共空間作多用途使用區(qū)域，提供公共設(shè)施，使投資者省下可觀的基礎(chǔ)設(shè)施改善費用及長期等待開發(fā)許可之成本。公共空間及高品質(zhì)開發(fā)將吸引生態(tài)商務(wù)區(qū)承租戶愿意進駐風景區(qū)。生態(tài)商務(wù)區(qū)大樓為彈性使用的辦公中心，并降低租金吸引高品質(zhì)、前五百強大公司進駐，以此互利方式強化景區(qū)與私人公司的關(guān)系，此共生關(guān)系將成為很有利的市場工具。重點進行生態(tài)度假區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套的建設(shè)，形成高品質(zhì)的度假休閑區(qū)，其包含居住、旅館、辦公混合及服務(wù)性設(shè)施。第三階段本階段進一步完善民國文化區(qū)、明代文化區(qū)、生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)的功能，形成良好的生態(tài)文化特色，啟動度假地產(chǎn)區(qū)、酒店區(qū)及時尚運動區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套建設(shè)，形成高品質(zhì)的景區(qū)度假景觀帶、商務(wù)服務(wù)區(qū)、以休閑運動為主題的綠色新景區(qū)。一旦本風景區(qū)項目啟動，項目就要受到嚴格的時間、法律程序和涉及范圍的限制。訂立嚴格的建筑規(guī)范等，嚴謹?shù)拈_發(fā)方式將提供創(chuàng)造高品質(zhì)的租賃市場及商業(yè)引進方式。圖51項目開發(fā)時序示意圖236投資成本估算61投資估算依據(jù)所有設(shè)備價格均依據(jù)廠家報價和市場詢價；建筑工程采用江蘇省某地區(qū)當?shù)赝惞こ填惐确ㄟM行估算；國家有關(guān)建設(shè)項目投資估算的規(guī)定；62項目投資估算項目總投資是指擬建項目從前期準備階段開始，到建成營運為止所發(fā)生的全部投資費用及營業(yè)期所需預(yù)付的全部流動資金。根據(jù)策劃組對某地區(qū)旅游產(chǎn)品、設(shè)施的設(shè)計，為提高規(guī)劃實施中的可操作性，對該地區(qū)內(nèi)的重點旅游投資項目列表如下某本風景區(qū)項目估算表（萬元）投資估算區(qū)域分區(qū)一期二期三期明孝陵保護區(qū)4328城墻舊事休閑帶2800第一印象區(qū)1500大明莊園1375作坊片區(qū)788明遺村民居片區(qū)583其他綠地及開放空間1100明代文化區(qū)總計12474走向共和長廊5215統(tǒng)一山4250共和傳奇52000臺灣風情街3800名城園18000金陵家園310003600045000民國文化區(qū)其他綠地及開發(fā)空間3150總計198415室外運動場500運動中心與馬術(shù)學校600汽車營地500騎馬場800極限運動營500水上運動區(qū)800背包客營地30越野俱樂部800營地拓展區(qū)500公共小花園200其它用地700時尚運動區(qū)總計5930第一印象區(qū)850生態(tài)度假區(qū)22000生態(tài)商務(wù)區(qū)1300018000總計53850各階段投資總計4515813891186600總投資270669旅游投資105669地產(chǎn)類投資165000注以上數(shù)據(jù)未包括拆遷費用，根據(jù)某風景區(qū)實施狀況，拆遷費用以一次性投入25億人民幣，納入后面經(jīng)濟分析中。某本風景區(qū)總投資5207億包括拆遷費用25億；其中旅游項目投資1057億；地產(chǎn)類項目1650億；247收益預(yù)測71測算說明1、開發(fā)時序項目總共分三期開發(fā)。2、預(yù)計每年正常營業(yè)360天，人均消費每天186元。3、項目基準收益率取8。4、繳納稅金和稅率按稅法規(guī)定，該項目營業(yè)稅的適用稅率為5，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的1，所得稅為33。5、固定資產(chǎn)綜合折舊率為10，折舊按10年提取，殘值為10，無形資產(chǎn)按10年攤銷。72經(jīng)濟效益預(yù)測根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果、市場預(yù)測及人均消費狀況，得出預(yù)測旅游收入，詳見下表某本風景區(qū)旅游收入預(yù)測表年份策劃后新增游客量（萬人）自然增長游客量（萬人）總游客量（萬人）策劃后收入（萬元）自然增長收入（萬元）旅游項目綜合收入（萬元）第一年0005333053330821938017000009919380第二年155356870584238996681187000010866681第三年340760595640029847449205700011904449第四年5551645647011510778624226270013041324第五年8018687937681111797800248897014286770第六年10847732998414612913290273786715651157第七年14082781009218214134188301165417145842第八年177708321510098515470451331281918783270第九年219638866611062916932971364410120577072第十年267219447412119518533672400851122542183第十一年3210710066213276920285599440936224694961第十二年3819310725514544822203032485029827053330第十三年4505811428015933824301595533532829636923累計2252701044103126937319441473041688611236103341在上表中，策劃后某本風景區(qū)旅游項目在十三年內(nèi)新增加游客22527萬人；提升人均消費至186元；新創(chuàng)造1944億元直接收入；總創(chuàng)造2361億元。2573間接經(jīng)濟效益旅游業(yè)是公認的關(guān)聯(lián)度高、帶動性強、輻射力大的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。某本風景區(qū)開發(fā)項目建成后，將極大的促進某的經(jīng)濟發(fā)展。按一般規(guī)律，每1元的旅游直接收入可帶來43元的間接收入?？紤]到某的旅游業(yè)剛剛起步，目前還沒有發(fā)展成大產(chǎn)業(yè)，這里采用3作為間接收入的倍數(shù)，則項目給當?shù)貛淼穆糜伍g接收入如下表。某本風景區(qū)開發(fā)旅游項目間接經(jīng)濟效益表億元項目第一年第二年第四年第六年第八年第十年第十二年總計直接收入9921087130415651878225427052361間接收入29763263912469556356763811670831與此同時，旅游業(yè)還能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動某范圍內(nèi)建筑業(yè)、制造業(yè)、食品業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和信息業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進個舊全州經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)步發(fā)展。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，當?shù)氐耐顿Y環(huán)境也會大為改善，從而進一步推動某的對外開放。74生態(tài)環(huán)境效益本項目所在的區(qū)域，旅游資源豐富，交通區(qū)位環(huán)境優(yōu)越，旅游資源特色突出。但當?shù)啬壳皩β糜钨Y源的粗放利用，不利于可持續(xù)發(fā)展。通過建設(shè)某本風景區(qū)開發(fā)項目，可以使風景區(qū)上下普遍重視旅游資源保護和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，讓本地居民自覺維護生態(tài)平衡，讓游客深入認識生態(tài)環(huán)境演變的規(guī)律，從而最大限度的協(xié)調(diào)好人與自然的關(guān)系，其所取得的生態(tài)環(huán)境效益是無可估量的。75社會效益751理論社會效益增加就業(yè)崗位旅游業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就業(yè)機會。根據(jù)世界旅游組織測算，旅游部門每增加一個直接就業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)崗位。這樣通過某本風景區(qū)開發(fā)項目的建設(shè)，既可以解決某師及周邊部分城鎮(zhèn)人口的就業(yè)問題，還能為拆遷居民中的部分剩余勞動力提供一個就業(yè)機會。改善人民生活，擴大對外開放某本風景區(qū)開發(fā)項目的建設(shè)，可以吸引大量中外游客，使得外界的先進思想、文化、觀念和信息源源不斷的輸入，有效促進本地文化與外來文化的交流和融合，從而加速其社會經(jīng)濟的現(xiàn)代化進程，提高人民生活水平和質(zhì)量。也有利于改善投資環(huán)境，擴大對外開放，提高某的知名度。同時旅游業(yè)的發(fā)展，還將促進社會穩(wěn)定