景湖灣畔項(xiàng)目評(píng)估分析報(bào)告景湖時(shí)代花園項(xiàng)目評(píng)估分析報(bào)告東莞市光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200892一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱景湖時(shí)代花園2、開發(fā)企業(yè)東莞市光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人陳潤(rùn)光地址東莞市南四環(huán)路景湖花園注冊(cè)資本6000萬元3、項(xiàng)目地點(diǎn)南城區(qū)四環(huán)路4、項(xiàng)目基本狀況規(guī)劃總用地平方146768總建筑面積平方456819地上建筑面積平方272988住宅建筑面積平方240489沿街商鋪平方42800地下建筑面積平方173125機(jī)動(dòng)車總泊位個(gè)3592容積率186建筑密度2422綠地率3619光大企業(yè)集團(tuán)有限公司為了項(xiàng)目的整體性、可開發(fā)性、社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目采取的是整體規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一繳納土地出讓金，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，計(jì)劃工期為三年。二、東莞市投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2008年上半年物價(jià)持續(xù)在高位運(yùn)行，全年通脹危機(jī)壓力很大。而在國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，“90/70”新政、取消購房入戶政策、貨幣緊縮等政策的累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，再加上東莞全面展開產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)整、轉(zhuǎn)型及升級(jí)，東莞樓市觀望氣氛加劇并進(jìn)一步延續(xù)，市場(chǎng)居住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，樓市快速回歸理性。（一）投資環(huán)境1、上半年去全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好。國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展，朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的方向運(yùn)行。主要特點(diǎn)如下1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅有所回落，國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍在平穩(wěn)快速區(qū)間運(yùn)行；2、夏收作物喜獲豐收，工業(yè)生產(chǎn)增速減緩；3、投資穩(wěn)定較快增長(zhǎng)，消費(fèi)保持快速增長(zhǎng)；4、出口增速有所回落，進(jìn)口增長(zhǎng)加快；5、居民消費(fèi)價(jià)格漲幅仍在高位，房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲；6、財(cái)政收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，財(cái)政支出增加較多；7、貨幣供應(yīng)量基本穩(wěn)定，新增貸款有所增加。2、人民幣持續(xù)升值，出口增速放緩。由于受美元持續(xù)貶值的影響，人民幣升值加速，人民幣升值直接導(dǎo)致出口商品價(jià)格優(yōu)勢(shì)削弱，進(jìn)而影響出口增長(zhǎng)，從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三家馬車來看，今年上半年經(jīng)濟(jì)增速下降主要是由外需下降引起投資增速和實(shí)際消費(fèi)增速為較去年同期均有不同程度的增長(zhǎng)；而以人民幣計(jì)價(jià)的出口較去年同期有較大幅度的下降。今年15月，我國(guó)對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總值達(dá)101208億美元，比去年同期（下同）增長(zhǎng)262比去年提前2個(gè)月突破萬億美元。其中出口54505億美元，增長(zhǎng)229，回落49個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口46703億美元，增長(zhǎng)304。累計(jì)實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差7802億美元，比去年同期下降86，凈減少732億美元。3、東莞上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況總體良好，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所回落。投資增速放緩、消費(fèi)旺盛、出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，整體上上半年全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)；家具、鞋產(chǎn)品等支柱產(chǎn)業(yè)出口受人民幣升值、成本增加、出口退稅率下調(diào)、加工貿(mào)易政策調(diào)整等多重不利因素影響放緩。4、東莞政府貫徹落實(shí)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，成績(jī)顯著。2008年上半年，東莞市政府著力實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，通過頒布東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)試點(diǎn)工作方案設(shè)立試點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)和企業(yè)，設(shè)立市長(zhǎng)獎(jiǎng)褒獎(jiǎng)創(chuàng)新企業(yè)，排查企業(yè)商標(biāo)，大打名牌戰(zhàn)略等一系列措施不斷改善東莞投資硬軟環(huán)境，招商引資成果顯著，上半年累積引資超過200億元，新進(jìn)高新企業(yè)和項(xiàng)目有海王星辰華南總部、酷派軟件公司、志鴻科技金融孵化中心、國(guó)際文化生態(tài)創(chuàng)意谷等，并計(jì)劃繼續(xù)加大招商引資力度，建立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園及赴港招商等。（二）土地市場(chǎng)1、2008年土地供應(yīng)情況2008年上半年共計(jì)交易土地72宗，成交面積33859萬，同比上升12448，上升幅度很大；總成交金額7363億元，同比上升5107。其中商住地塊成交22宗，成交面積1247萬，同比上升071；成交金額為518億元，同比上升1020；從成交土地的類型來看，08年上半年，土地成交以工業(yè)用地為主，占到總成交量的5297，商住用地占成交總量的3683。從08年上半年總體的市場(chǎng)供應(yīng)來看，供應(yīng)面積、成交金額、宗地?cái)?shù)量，都比07年同期有所增長(zhǎng)，商住用地的供地宗數(shù)比07年上半年同期減少了3714，這說明08年政府大規(guī)?！伴_閘放地”，同時(shí)政府為了促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了城市工業(yè)用地的供應(yīng)。08年上半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。2、2008年土地成交情況2008年上半年共計(jì)交易土地72宗，成交面積33859萬，同比上升12448，上升幅度很大；總成交金額7363億元，同比上升5107。其中商住地塊成交22宗，成交面積1247萬，同比上升071；成交金額為518億元，同比上升1020；從成交土地的類型來看，08年上半年，土地成交以工業(yè)用地為主，占到總成交量的5297，商住用地占成交總量的3683。從08年上半年總體的市場(chǎng)供應(yīng)來看，供應(yīng)面積、成交金額、宗地?cái)?shù)量，都比07年同期有所增長(zhǎng)，商住用地的供地宗數(shù)比07年上半年同期減少了3714，這說明08年政府大規(guī)?！伴_閘放地”，同時(shí)政府為了促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了城市工業(yè)用地的供應(yīng)。08年上半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。3、20072008年土地價(jià)格走勢(shì)分析自07年上半年起，東莞的房?jī)r(jià)是不斷的飆升，同時(shí)也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)價(jià)格不斷的上升。但是07年下半年新政不斷出臺(tái)，樓市發(fā)生了極大的改變，同時(shí)也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的變化。07年上半年，商住樓面地價(jià)為1800元/，同比漲幅722；樓價(jià)為47977元/，較去年同期增長(zhǎng)341，這說明當(dāng)市場(chǎng)處在上行的行情時(shí)，土地市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)速度大于樓市的增長(zhǎng)速度；07年下半年，宏觀政策相繼出臺(tái)，進(jìn)入08年東莞樓市快速回調(diào)，6月普通住宅均價(jià)較去年12月峰值回落1644。土地市場(chǎng)08年上半年，商住樓面地價(jià)1696元/，比07年樓面地價(jià)最高峰，下降了712。樓市起伏，土地市場(chǎng)先行。一旦房?jī)r(jià)下跌，地價(jià)將比房?jī)r(jià)下跌的更快。08年上半年的整體土地均價(jià)為217464元/，較去年同期的323142元/，下降了327；商住用地成交價(jià)為415421元/，同比上升了941；07年下半年土地價(jià)格嚴(yán)重飆升；08年上半年較07年下半年，土地價(jià)格下降明顯，土地總體單價(jià)下降了5194，商住下降了3151，08年上半年市場(chǎng)，樓市、土地市場(chǎng)雙低迷。2008年上半年成交商住用地的整體平均容積率有所提高，為255，較去年同期的211上升2085；容積率的提高，在土地資源有限的情況下，可以加大市場(chǎng)供應(yīng)量。2008年上半年商住用地樓面地價(jià)為1696元/，較去年同期1800元/下降了578。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)1、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2008年上半年商品房成交價(jià)格情況2008年上半年東莞房?jī)r(jià)同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房?jī)r(jià)還處于相對(duì)較低的水平，下半年房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了快速上漲。2008年下半年商品房成交量同比下跌約五成，價(jià)格上漲兩成多；其中住宅價(jià)格上漲164，非住宅價(jià)格也實(shí)現(xiàn)快速上漲，達(dá)到約七成。2008年上半年東莞市商品房均價(jià)6739元/，住宅價(jià)格6241元/，其中除去別墅的普通住宅價(jià)格為5780元/，成交量最大的洋房的價(jià)格為5727元/。2008年上半年住宅成交價(jià)格情況2008年上半年成交的項(xiàng)目中，銷售2007年的可售普通住宅存量約7045萬，占總成交的495，共6955套，普通住宅整體價(jià)格為5861元/；2008年新上市的項(xiàng)目成交占7194萬，占505，共7303套，普通住宅價(jià)格為5701元/。2008年上半年普通住宅均價(jià)5780元/，同比去年上半年上升了191，2007年下半年東莞房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)快速上漲，其中包含很多非理性上漲的因素，2008年二季度價(jià)格理性回調(diào)到5759元/，相比去年最高價(jià)格的第4季度下降了約10。進(jìn)入2008年，樓市觀望氣氛逐漸濃重，需求走軟，普通住宅價(jià)格總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。2、房地產(chǎn)供求情況商品房供應(yīng)情況2008年上半年，共99個(gè)樓盤項(xiàng)目新增供應(yīng)，總供應(yīng)量為34331萬，同比07年增長(zhǎng)10。其中住宅供應(yīng)項(xiàng)目80個(gè)，供應(yīng)量為29038萬，同比07年增長(zhǎng)93，占到總供應(yīng)的8458非住宅供應(yīng)項(xiàng)目61個(gè)，供應(yīng)量5293，同比07年增長(zhǎng)占總供應(yīng)的1542商鋪供應(yīng)項(xiàng)目46個(gè)，供應(yīng)量3647萬，占106；寫字樓供應(yīng)項(xiàng)目6個(gè)，供應(yīng)量986萬，占287；車庫供應(yīng)項(xiàng)目16個(gè)，供應(yīng)量651萬。住宅市場(chǎng)中普通住宅供應(yīng)項(xiàng)目59個(gè)，供應(yīng)量為24030萬，公寓供應(yīng)項(xiàng)目16個(gè)，供應(yīng)量為344萬；別墅供應(yīng)項(xiàng)目11個(gè)，供應(yīng)量1568萬。商品房需求情況2008年上半年東莞樓市成交總面積為16676萬M2，同比去年下降4956，環(huán)比下降4988；而在上半年全市住宅總銷售面積中，共消化2008年新增供應(yīng)8031萬M2，占消化總量的4816；消化2007年及以前存量為8645萬M2，占上半年消化總量的5184，說明目前東莞市場(chǎng)偏向以消化存量為主。樓市供過于求，未來兩年房?jī)r(jià)難以上漲2007年下半年房?jī)r(jià)處于較高水平，在9月和12月出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的波峰，2007年8月份的可售存量已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，而且在未來持續(xù)的快速增加，供過于求的狀況逐漸的顯現(xiàn)。隨著累計(jì)下來的可售存量慢慢的增多，樓市開始慢慢出現(xiàn)隱患，進(jìn)入2008年，樓市觀望氣氛濃重，市場(chǎng)上項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，當(dāng)市場(chǎng)上的可售存量增長(zhǎng)趨緩的時(shí)候，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)好轉(zhuǎn)。2008年上半年商品房供應(yīng)面積3433萬，成交面積1627萬，供求比為211，東莞累計(jì)的可售存量也越來越大，截止6月30日，商品房累計(jì)可售存量達(dá)到5894萬，東莞房產(chǎn)市場(chǎng)供過于求矛盾比較突出，按照可售存量加權(quán)計(jì)算的普通住宅價(jià)格保持下跌的趨勢(shì)。目前樓市的觀望氣氛濃重，在經(jīng)濟(jì)不景氣的整體態(tài)勢(shì)下，后期如果沒有什么利好的政策影響，這種供過于求的狀況在東莞將存在較長(zhǎng)時(shí)間，這也基本決定了東莞房?jī)r(jià)未來一到兩年的走勢(shì)難以上漲。三、項(xiàng)目定位分析（一）客戶定位1、基本特征職業(yè)特征公務(wù)員、生意人群都占到一定比例；事業(yè)單位、企業(yè)工廠白領(lǐng)占到主要比例年齡特征以2535歲為主體，占到70左右的比例戶籍所在地大致本地客戶占40、內(nèi)地客戶占50、港澳臺(tái)客戶占10左右。受教育程度70以上擁有大專以上學(xué)歷2、客戶購買關(guān)注因素絕大部分為自住購買，很小比例為投資購買客戶最關(guān)心的問題為園林、生活配套、子女入學(xué)（二）產(chǎn)品情況7588兩房，90150三房140以上四房、五房情景洋房未來23年，東莞市場(chǎng)將以自住需求為主，景湖時(shí)代花園的產(chǎn)品以三房為主，同時(shí)提供首次置業(yè)的二房產(chǎn)品，符合市場(chǎng)需求。（三）類似樓盤定位1、景湖春曉是我公司開發(fā)的位于景湖時(shí)代花園旁邊一項(xiàng)目，景湖時(shí)代花園的客戶群參考主要來自于此項(xiàng)目。產(chǎn)品類型3060的小公寓、7090的二房、100130的三房、140以上的四房。其中三房、四房為主要產(chǎn)品。景湖春曉在市場(chǎng)上的影響程度非常大，受歡迎度高，屬于市場(chǎng)上的中高檔樓盤。主要優(yōu)勢(shì)地段、大開發(fā)商、園林2、東駿豪苑該項(xiàng)目靠近景湖春曉，一直為景湖春曉的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。產(chǎn)品類型8385二房、117130三房、148180四房東駿豪苑的市場(chǎng)影響為中高檔的洋房樓盤，其后期的形象檔次更高于春曉主要優(yōu)勢(shì)園林、豪宅形象3、金域中央產(chǎn)品類型情景洋房、120160的高層洋房東駿豪苑的市場(chǎng)影響為比東莞豪苑更高檔次的樓盤主要優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、豪宅形象4、天驕峰景該項(xiàng)目是我公司開發(fā)的最高檔的洋房樓盤，位于東莞?jìng)鹘y(tǒng)豪宅區(qū)、峰景高爾夫球場(chǎng)、虎英公園、黃旗山。產(chǎn)品類型130160的三房、180240的四房、部分五房產(chǎn)品是東莞市場(chǎng)上最高檔次洋房的代表作主要優(yōu)勢(shì)地段、外部景觀、內(nèi)部園林（四）景湖時(shí)代花園定位從地段上分析景湖時(shí)代花園高于景湖春曉/東駿豪苑及金域中央，次于天驕峰景，從產(chǎn)品角度景湖時(shí)代花園同于金域中央，優(yōu)于景湖春曉、東駿豪苑我們對(duì)于景湖時(shí)代花園的定位是檔次定位中高檔樓盤，次于天驕峰景、優(yōu)于景湖春曉客戶定位客戶群為景湖春曉與東駿豪苑的同類客戶（五）定價(jià)及銷售評(píng)估項(xiàng)目在售產(chǎn)品價(jià)格銷售情況路邊單位5300世紀(jì)城三期景觀單位6300路邊單位銷售尚可，景觀單位銷售緩慢路邊單位5300東駿豪苑三期景觀單位7500路邊單位銷售基本完成，景觀單位銷售緩慢百悅尚城整體均價(jià)5300整體銷售緩慢景湖灣畔整體均價(jià)5500剩余套數(shù)不多景湖春曉大戶型5800剩余套數(shù)不多塞納城市嘉園整體均價(jià)5380特價(jià)產(chǎn)品銷售快備注上述為2008年8月各項(xiàng)目?jī)r(jià)格基于市場(chǎng)是逐漸下滑23年的規(guī)律，景湖時(shí)代花園定價(jià)在上述項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一期住宅均價(jià)為6200元每平方米，考慮到時(shí)代花園南區(qū)規(guī)劃有商場(chǎng)，周邊居住人群多，商業(yè)需求大，商鋪定價(jià)為20000元每平方米，車位按周邊樓盤的市場(chǎng)價(jià)為120000元每個(gè)。綜上所述，景湖時(shí)代花園的客戶群定位于目前市場(chǎng)上增長(zhǎng)最快，數(shù)量最大的中高收入的外地白領(lǐng)消費(fèi)人群，以市場(chǎng)需求客戶群能接受的價(jià)格推出，將會(huì)取得銷售的成功。如景湖春曉、金地格林、景湖灣畔、東駿豪苑等主要針對(duì)中高收入的外地白領(lǐng)消費(fèi)人群，以其優(yōu)越的地段、優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)、合乎市場(chǎng)的價(jià)格，在銷售上都取得了成功。四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算項(xiàng)目投資構(gòu)成地價(jià),前期工程費(fèi)用,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,建安工程費(fèi)用,公共配套設(shè)施費(fèi)用,企業(yè)管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積估價(jià)指標(biāo)元/2總額元一土地成本146,7682,809412,271,312二前期費(fèi)用456,819205,568,5501勘察費(fèi)209,136,3802設(shè)計(jì)費(fèi)3013,704,5703前期設(shè)施費(fèi)5022,840,9504報(bào)建費(fèi)300137,045,7005市政配套費(fèi)5022,840,950三建安工程費(fèi)用825,338,8021主體工程費(fèi)240,4891,500360,733,5002地下工程費(fèi)173,1251,800311,625,0003水電通訊等設(shè)施費(fèi)456,81913059,386,4704小區(qū)綠化費(fèi)53,11530015,934,6025小區(qū)配套費(fèi)456,81915068,522,8506建設(shè)監(jiān)理費(fèi)456,819209,136,380四企業(yè)管理費(fèi)456,8194520,556,855五不可預(yù)見費(fèi)24,760,164六財(cái)務(wù)費(fèi)用174,476,623七銷售推廣費(fèi)用27,780,718總投資1,690,753,0242總收入根據(jù)項(xiàng)目的售價(jià)評(píng)估,我們?nèi)∽≌鶅r(jià)為6200元/平方米,聯(lián)排,商鋪均價(jià)20000元/平方,車位12萬/個(gè)。按可銷售面積計(jì)總收入計(jì)算表名稱面積（平方）單價(jià)金額（元）洋房240,4896,2001,491,031,800商鋪42,80020,000856,000,000車位3,592120,000431,040,000合計(jì)2,778,071,800預(yù)計(jì)總銷售額為2778億元，稅前毛利1112億元左右。3開發(fā)銷售計(jì)劃以該項(xiàng)目開發(fā)期為三年時(shí)間，銷售期為兩年半計(jì),從2009年1月開始施工，項(xiàng)目施工后8個(gè)月左右開始銷售，即2009年9月開始銷售。2010年銷售達(dá)70，2011年銷售30。開發(fā)成本投資計(jì)劃如下到2009年年底投資占總投資的50，到2010年年底占到投資的40，最后一年投資占總投資的10。4開發(fā)建設(shè)財(cái)務(wù)計(jì)劃根據(jù)銷售收入計(jì)劃及工程進(jìn)度安排,其財(cái)務(wù)計(jì)劃如下單位元項(xiàng)目200912009122010120101220111201112合計(jì)銷售收入833,421,5401,111,228,720833,421,5402,778,071,800開發(fā)成本730,129,621584,103,697146,025,9241,460,259,242前期費(fèi)用205,568,55000205,568,550銷售稅金41,671,07755,561,43641,671,077138,903,590開發(fā)稅金50,422,00367,229,33850,422,003168,073,344銷售利潤(rùn)194,369,711404,334,250595,302,536805,267,074稅后利潤(rùn)為805億元5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)指標(biāo)序號(hào)技術(shù)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)結(jié)果1投資回收期在全部工程完成后4個(gè)月方能收回投資2稅后利潤(rùn)萬元銷售利潤(rùn)805,267,0743銷售利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)項(xiàng)目總成本48344銷售收益率稅后利潤(rùn)銷售收入28995年投資收益率稅后利潤(rùn)總投入開發(fā)期16116投資回報(bào)率稅后利潤(rùn)實(shí)際投入資金48347盈虧平衡點(diǎn)總投資總收入5996評(píng)價(jià)指標(biāo)的獲得依據(jù)是參照房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，通過對(duì)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析論證得出的，但是，在項(xiàng)目開發(fā)銷售中，還有許多不確定性因素制約著經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，如投資增加、樓價(jià)下跌、銷售期拉長(zhǎng)、銷售率下降，這些都對(duì)經(jīng)濟(jì)效益有著嚴(yán)重的影響，為分析項(xiàng)目對(duì)這些影響因素的敏感程度，可從以下幾方面分析（1）項(xiàng)目銷售價(jià)