景湖灣畔項目評估分析報告景湖時代花園項目評估分析報告東莞市光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200892一、項目概況1、項目名稱景湖時代花園2、開發(fā)企業(yè)東莞市光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人陳潤光地址東莞市南四環(huán)路景湖花園注冊資本6000萬元3、項目地點南城區(qū)四環(huán)路4、項目基本狀況規(guī)劃總用地平方146768總建筑面積平方456819地上建筑面積平方272988住宅建筑面積平方240489沿街商鋪平方42800地下建筑面積平方173125機動車總泊位個3592容積率186建筑密度2422綠地率3619光大企業(yè)集團有限公司為了項目的整體性、可開發(fā)性、社會效益及經(jīng)濟效益，項目采取的是整體規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一繳納土地出讓金，對項目進行分期開發(fā)，計劃工期為三年。二、東莞市投資環(huán)境和市場研究2008年上半年物價持續(xù)在高位運行，全年通脹危機壓力很大。而在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，“90/70”新政、取消購房入戶政策、貨幣緊縮等政策的累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，再加上東莞全面展開產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟調(diào)整、轉(zhuǎn)型及升級，東莞樓市觀望氣氛加劇并進一步延續(xù)，市場居住需求成為市場主導(dǎo)，樓市快速回歸理性。（一）投資環(huán)境1、上半年去全國經(jīng)濟運行情況良好。國民經(jīng)濟仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展，朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的方向運行。主要特點如下1、國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅有所回落，國民經(jīng)濟仍在平穩(wěn)快速區(qū)間運行；2、夏收作物喜獲豐收，工業(yè)生產(chǎn)增速減緩；3、投資穩(wěn)定較快增長，消費保持快速增長；4、出口增速有所回落，進口增長加快；5、居民消費價格漲幅仍在高位，房屋銷售價格繼續(xù)上漲；6、財政收入持續(xù)快速增長，財政支出增加較多；7、貨幣供應(yīng)量基本穩(wěn)定，新增貸款有所增加。2、人民幣持續(xù)升值，出口增速放緩。由于受美元持續(xù)貶值的影響，人民幣升值加速，人民幣升值直接導(dǎo)致出口商品價格優(yōu)勢削弱，進而影響出口增長，從促進經(jīng)濟增長的三家馬車來看，今年上半年經(jīng)濟增速下降主要是由外需下降引起投資增速和實際消費增速為較去年同期均有不同程度的增長；而以人民幣計價的出口較去年同期有較大幅度的下降。今年15月，我國對外貿(mào)易進出口總值達101208億美元，比去年同期（下同）增長262比去年提前2個月突破萬億美元。其中出口54505億美元，增長229，回落49個百分點；進口46703億美元，增長304。累計實現(xiàn)貿(mào)易順差7802億美元，比去年同期下降86，凈減少732億美元。3、東莞上半年經(jīng)濟運行情況總體良好，但經(jīng)濟增長有所回落。投資增速放緩、消費旺盛、出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，整體上上半年全市經(jīng)濟發(fā)展相對平穩(wěn)；家具、鞋產(chǎn)品等支柱產(chǎn)業(yè)出口受人民幣升值、成本增加、出口退稅率下調(diào)、加工貿(mào)易政策調(diào)整等多重不利因素影響放緩。4、東莞政府貫徹落實產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，成績顯著。2008年上半年，東莞市政府著力實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，通過頒布東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級試點工作方案設(shè)立試點鎮(zhèn)區(qū)和企業(yè)，設(shè)立市長獎褒獎創(chuàng)新企業(yè)，排查企業(yè)商標，大打名牌戰(zhàn)略等一系列措施不斷改善東莞投資硬軟環(huán)境，招商引資成果顯著，上半年累積引資超過200億元，新進高新企業(yè)和項目有海王星辰華南總部、酷派軟件公司、志鴻科技金融孵化中心、國際文化生態(tài)創(chuàng)意谷等，并計劃繼續(xù)加大招商引資力度，建立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園及赴港招商等。（二）土地市場1、2008年土地供應(yīng)情況2008年上半年共計交易土地72宗，成交面積33859萬，同比上升12448，上升幅度很大；總成交金額7363億元，同比上升5107。其中商住地塊成交22宗，成交面積1247萬，同比上升071；成交金額為518億元，同比上升1020；從成交土地的類型來看，08年上半年，土地成交以工業(yè)用地為主，占到總成交量的5297，商住用地占成交總量的3683。從08年上半年總體的市場供應(yīng)來看，供應(yīng)面積、成交金額、宗地數(shù)量，都比07年同期有所增長，商住用地的供地宗數(shù)比07年上半年同期減少了3714，這說明08年政府大規(guī)?！伴_閘放地”，同時政府為了促進城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了城市工業(yè)用地的供應(yīng)。08年上半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。2、2008年土地成交情況2008年上半年共計交易土地72宗，成交面積33859萬，同比上升12448，上升幅度很大；總成交金額7363億元，同比上升5107。其中商住地塊成交22宗，成交面積1247萬，同比上升071；成交金額為518億元，同比上升1020；從成交土地的類型來看，08年上半年，土地成交以工業(yè)用地為主，占到總成交量的5297，商住用地占成交總量的3683。從08年上半年總體的市場供應(yīng)來看，供應(yīng)面積、成交金額、宗地數(shù)量，都比07年同期有所增長，商住用地的供地宗數(shù)比07年上半年同期減少了3714，這說明08年政府大規(guī)?！伴_閘放地”，同時政府為了促進城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了城市工業(yè)用地的供應(yīng)。08年上半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。3、20072008年土地價格走勢分析自07年上半年起，東莞的房價是不斷的飆升，同時也帶動了土地市場價格不斷的上升。但是07年下半年新政不斷出臺，樓市發(fā)生了極大的改變，同時也帶動了土地市場的變化。07年上半年，商住樓面地價為1800元/，同比漲幅722；樓價為47977元/，較去年同期增長341，這說明當市場處在上行的行情時，土地市場價格的增長速度大于樓市的增長速度；07年下半年，宏觀政策相繼出臺，進入08年東莞樓市快速回調(diào)，6月普通住宅均價較去年12月峰值回落1644。土地市場08年上半年，商住樓面地價1696元/，比07年樓面地價最高峰，下降了712。樓市起伏，土地市場先行。一旦房價下跌，地價將比房價下跌的更快。08年上半年的整體土地均價為217464元/，較去年同期的323142元/，下降了327；商住用地成交價為415421元/，同比上升了941；07年下半年土地價格嚴重飆升；08年上半年較07年下半年，土地價格下降明顯，土地總體單價下降了5194，商住下降了3151，08年上半年市場，樓市、土地市場雙低迷。2008年上半年成交商住用地的整體平均容積率有所提高，為255，較去年同期的211上升2085；容積率的提高，在土地資源有限的情況下，可以加大市場供應(yīng)量。2008年上半年商住用地樓面地價為1696元/，較去年同期1800元/下降了578。（三）房地產(chǎn)市場1、商品房價格走勢2008年上半年商品房成交價格情況2008年上半年東莞房價同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房價還處于相對較低的水平，下半年房價實現(xiàn)了快速上漲。2008年下半年商品房成交量同比下跌約五成，價格上漲兩成多；其中住宅價格上漲164，非住宅價格也實現(xiàn)快速上漲，達到約七成。2008年上半年東莞市商品房均價6739元/，住宅價格6241元/，其中除去別墅的普通住宅價格為5780元/，成交量最大的洋房的價格為5727元/。2008年上半年住宅成交價格情況2008年上半年成交的項目中，銷售2007年的可售普通住宅存量約7045萬，占總成交的495，共6955套，普通住宅整體價格為5861元/；2008年新上市的項目成交占7194萬，占505，共7303套，普通住宅價格為5701元/。2008年上半年普通住宅均價5780元/，同比去年上半年上升了191，2007年下半年東莞房價實現(xiàn)快速上漲，其中包含很多非理性上漲的因素，2008年二季度價格理性回調(diào)到5759元/，相比去年最高價格的第4季度下降了約10。進入2008年，樓市觀望氣氛逐漸濃重，需求走軟，普通住宅價格總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。2、房地產(chǎn)供求情況商品房供應(yīng)情況2008年上半年，共99個樓盤項目新增供應(yīng)，總供應(yīng)量為34331萬，同比07年增長10。其中住宅供應(yīng)項目80個，供應(yīng)量為29038萬，同比07年增長93，占到總供應(yīng)的8458非住宅供應(yīng)項目61個，供應(yīng)量5293，同比07年增長占總供應(yīng)的1542商鋪供應(yīng)項目46個，供應(yīng)量3647萬，占106；寫字樓供應(yīng)項目6個，供應(yīng)量986萬，占287；車庫供應(yīng)項目16個，供應(yīng)量651萬。住宅市場中普通住宅供應(yīng)項目59個，供應(yīng)量為24030萬，公寓供應(yīng)項目16個，供應(yīng)量為344萬；別墅供應(yīng)項目11個，供應(yīng)量1568萬。商品房需求情況2008年上半年東莞樓市成交總面積為16676萬M2，同比去年下降4956，環(huán)比下降4988；而在上半年全市住宅總銷售面積中，共消化2008年新增供應(yīng)8031萬M2，占消化總量的4816；消化2007年及以前存量為8645萬M2，占上半年消化總量的5184，說明目前東莞市場偏向以消化存量為主。樓市供過于求，未來兩年房價難以上漲2007年下半年房價處于較高水平，在9月和12月出現(xiàn)了房價的波峰，2007年8月份的可售存量已經(jīng)出現(xiàn)拐點，而且在未來持續(xù)的快速增加，供過于求的狀況逐漸的顯現(xiàn)。隨著累計下來的可售存量慢慢的增多，樓市開始慢慢出現(xiàn)隱患，進入2008年，樓市觀望氣氛濃重，市場上項目的競爭越來越激烈，當市場上的可售存量增長趨緩的時候，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)好轉(zhuǎn)。2008年上半年商品房供應(yīng)面積3433萬，成交面積1627萬，供求比為211，東莞累計的可售存量也越來越大，截止6月30日，商品房累計可售存量達到5894萬，東莞房產(chǎn)市場供過于求矛盾比較突出，按照可售存量加權(quán)計算的普通住宅價格保持下跌的趨勢。目前樓市的觀望氣氛濃重，在經(jīng)濟不景氣的整體態(tài)勢下，后期如果沒有什么利好的政策影響，這種供過于求的狀況在東莞將存在較長時間，這也基本決定了東莞房價未來一到兩年的走勢難以上漲。三、項目定位分析（一）客戶定位1、基本特征職業(yè)特征公務(wù)員、生意人群都占到一定比例；事業(yè)單位、企業(yè)工廠白領(lǐng)占到主要比例年齡特征以2535歲為主體，占到70左右的比例戶籍所在地大致本地客戶占40、內(nèi)地客戶占50、港澳臺客戶占10左右。受教育程度70以上擁有大專以上學(xué)歷2、客戶購買關(guān)注因素絕大部分為自住購買，很小比例為投資購買客戶最關(guān)心的問題為園林、生活配套、子女入學(xué)（二）產(chǎn)品情況7588兩房，90150三房140以上四房、五房情景洋房未來23年，東莞市場將以自住需求為主，景湖時代花園的產(chǎn)品以三房為主，同時提供首次置業(yè)的二房產(chǎn)品，符合市場需求。（三）類似樓盤定位1、景湖春曉是我公司開發(fā)的位于景湖時代花園旁邊一項目，景湖時代花園的客戶群參考主要來自于此項目。產(chǎn)品類型3060的小公寓、7090的二房、100130的三房、140以上的四房。其中三房、四房為主要產(chǎn)品。景湖春曉在市場上的影響程度非常大，受歡迎度高，屬于市場上的中高檔樓盤。主要優(yōu)勢地段、大開發(fā)商、園林2、東駿豪苑該項目靠近景湖春曉，一直為景湖春曉的強勁競爭對手。產(chǎn)品類型8385二房、117130三房、148180四房東駿豪苑的市場影響為中高檔的洋房樓盤，其后期的形象檔次更高于春曉主要優(yōu)勢園林、豪宅形象3、金域中央產(chǎn)品類型情景洋房、120160的高層洋房東駿豪苑的市場影響為比東莞豪苑更高檔次的樓盤主要優(yōu)勢產(chǎn)品、豪宅形象4、天驕峰景該項目是我公司開發(fā)的最高檔的洋房樓盤，位于東莞傳統(tǒng)豪宅區(qū)、峰景高爾夫球場、虎英公園、黃旗山。產(chǎn)品類型130160的三房、180240的四房、部分五房產(chǎn)品是東莞市場上最高檔次洋房的代表作主要優(yōu)勢地段、外部景觀、內(nèi)部園林（四）景湖時代花園定位從地段上分析景湖時代花園高于景湖春曉/東駿豪苑及金域中央，次于天驕峰景，從產(chǎn)品角度景湖時代花園同于金域中央，優(yōu)于景湖春曉、東駿豪苑我們對于景湖時代花園的定位是檔次定位中高檔樓盤，次于天驕峰景、優(yōu)于景湖春曉客戶定位客戶群為景湖春曉與東駿豪苑的同類客戶（五）定價及銷售評估項目在售產(chǎn)品價格銷售情況路邊單位5300世紀城三期景觀單位6300路邊單位銷售尚可，景觀單位銷售緩慢路邊單位5300東駿豪苑三期景觀單位7500路邊單位銷售基本完成，景觀單位銷售緩慢百悅尚城整體均價5300整體銷售緩慢景湖灣畔整體均價5500剩余套數(shù)不多景湖春曉大戶型5800剩余套數(shù)不多塞納城市嘉園整體均價5380特價產(chǎn)品銷售快備注上述為2008年8月各項目價格基于市場是逐漸下滑23年的規(guī)律，景湖時代花園定價在上述項目的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場規(guī)律進行適當調(diào)整，一期住宅均價為6200元每平方米，考慮到時代花園南區(qū)規(guī)劃有商場，周邊居住人群多，商業(yè)需求大，商鋪定價為20000元每平方米，車位按周邊樓盤的市場價為120000元每個。綜上所述，景湖時代花園的客戶群定位于目前市場上增長最快，數(shù)量最大的中高收入的外地白領(lǐng)消費人群，以市場需求客戶群能接受的價格推出，將會取得銷售的成功。如景湖春曉、金地格林、景湖灣畔、東駿豪苑等主要針對中高收入的外地白領(lǐng)消費人群，以其優(yōu)越的地段、優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)、合乎市場的價格，在銷售上都取得了成功。四、項目經(jīng)濟效益分析1項目投資構(gòu)成、總投資估算項目投資構(gòu)成地價,前期工程費用,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用,建安工程費用,公共配套設(shè)施費用,企業(yè)管理費用，財務(wù)費用銷售費用稅費其它費用不可預(yù)見費用序號項目名稱建筑面積估價指標元/2總額元一土地成本146,7682,809412,271,312二前期費用456,819205,568,5501勘察費209,136,3802設(shè)計費3013,704,5703前期設(shè)施費5022,840,9504報建費300137,045,7005市政配套費5022,840,950三建安工程費用825,338,8021主體工程費240,4891,500360,733,5002地下工程費173,1251,800311,625,0003水電通訊等設(shè)施費456,81913059,386,4704小區(qū)綠化費53,11530015,934,6025小區(qū)配套費456,81915068,522,8506建設(shè)監(jiān)理費456,819209,136,380四企業(yè)管理費456,8194520,556,855五不可預(yù)見費24,760,164六財務(wù)費用174,476,623七銷售推廣費用27,780,718總投資1,690,753,0242總收入根據(jù)項目的售價評估,我們?nèi)∽≌鶅r為6200元/平方米,聯(lián)排,商鋪均價20000元/平方,車位12萬/個。按可銷售面積計總收入計算表名稱面積（平方）單價金額（元）洋房240,4896,2001,491,031,800商鋪42,80020,000856,000,000車位3,592120,000431,040,000合計2,778,071,800預(yù)計總銷售額為2778億元，稅前毛利1112億元左右。3開發(fā)銷售計劃以該項目開發(fā)期為三年時間，銷售期為兩年半計,從2009年1月開始施工，項目施工后8個月左右開始銷售，即2009年9月開始銷售。2010年銷售達70，2011年銷售30。開發(fā)成本投資計劃如下到2009年年底投資占總投資的50，到2010年年底占到投資的40，最后一年投資占總投資的10。4開發(fā)建設(shè)財務(wù)計劃根據(jù)銷售收入計劃及工程進度安排,其財務(wù)計劃如下單位元項目200912009122010120101220111201112合計銷售收入833,421,5401,111,228,720833,421,5402,778,071,800開發(fā)成本730,129,621584,103,697146,025,9241,460,259,242前期費用205,568,55000205,568,550銷售稅金41,671,07755,561,43641,671,077138,903,590開發(fā)稅金50,422,00367,229,33850,422,003168,073,344銷售利潤194,369,711404,334,250595,302,536805,267,074稅后利潤為805億元5項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標序號技術(shù)指標計算依據(jù)結(jié)果1投資回收期在全部工程完成后4個月方能收回投資2稅后利潤萬元銷售利潤805,267,0743銷售利潤率稅后利潤項目總成本48344銷售收益率稅后利潤銷售收入28995年投資收益率稅后利潤總投入開發(fā)期16116投資回報率稅后利潤實際投入資金48347盈虧平衡點總投資總收入5996評價指標的獲得依據(jù)是參照房地產(chǎn)市場狀況，通過對市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析論證得出的，但是，在項目開發(fā)銷售中，還有許多不確定性因素制約著經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，如投資增加、樓價下跌、銷售期拉長、銷售率下降，這些都對經(jīng)濟效益有著嚴重的影響，為分析項目對這些影響因素的敏感程度，可從以下幾方面分析（1）項目銷售價