第一章總論11項目名稱XX市XX村改造南區(qū)建設(shè)項目12項目建設(shè)單位及簡介建設(shè)單位XX市城市建設(shè)投資有限公司注冊地址XX市XX法定代表人韓柏XX市城市建設(shè)投資有限公司系經(jīng)XX市人民政府批準成立的綜合性國有獨資公司，于2003年6月11日注冊成立，注冊資本704億元人民幣。公司的主要職能是按規(guī)范的公司制運作方式，負責(zé)XX市城市資產(chǎn)的運營，受托經(jīng)營城市土地資產(chǎn)，盤活其他城市資產(chǎn)，完成XX市基礎(chǔ)設(shè)施項目的投融資、建設(shè)、收益與還貸。公司目前下設(shè)總工辦、工程部、項目部、融資經(jīng)營部、辦公室、財務(wù)審計部和征地拆遷部七個部門。根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，公司將陸續(xù)獨立設(shè)立審計部、人力資源部、法律事務(wù)部和經(jīng)營部等部門。目前，全公司員工79人，平均年齡32歲。其中，具有研究生學(xué)歷9人，大學(xué)學(xué)歷30人；高級職稱11人，中級職稱25人。在短短的時間內(nèi)，公司凝聚了一批優(yōu)秀的經(jīng)營管理與專業(yè)技術(shù)人才，形成高素質(zhì)、高效率的管理團隊。公司自成立以來，始終堅持發(fā)揮政府投資主體的職能作用，積極探索市場經(jīng)濟條件下的投融資體制改革新路子，通過多渠道籌措國內(nèi)外資金和市場化運作，獲得開發(fā)銀行120億元資金額度的支持，先后投資改造了海秀西路、國興東路、丘海大道等一批市政重點基礎(chǔ)設(shè)施項目。同時，公司積極發(fā)揮政府的組織協(xié)調(diào)優(yōu)勢和開行的資金優(yōu)勢，開展資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，受市政府委托進行城市土地資產(chǎn)的運營。至目前為止，市政府已注入優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)近4000畝，并擬注入的新舊城區(qū)土地資產(chǎn)達到3萬畝。此外，公司積極拓展城市經(jīng)營的范圍，開展多樣化經(jīng)營業(yè)務(wù)，利用XX市的獨特優(yōu)勢，受市政府委托收購100萬M2停緩建工程以及開展舊城改造。深圳發(fā)展銀行海南省分行已授信5億元，將用于停緩建工程和舊城改造業(yè)務(wù)的收購和運營。員工是公司的第一財富，公司致力于為員工提供“立業(yè)的平臺、成長的空間與愉悅的環(huán)境”。在董事長、總經(jīng)理韓柏先進的經(jīng)營發(fā)展理念的感召下，在短短的時間內(nèi)，公司凝聚了一批優(yōu)秀的經(jīng)營管理與專業(yè)技術(shù)人才，形成高素質(zhì)、能戰(zhàn)斗的管理團隊?！敖ㄔO(shè)服務(wù)XX，實現(xiàn)自身價值”是公司的宗旨。公司前瞻性的理念，先進的管理模式，高效的工作效率和工作實績，得到了市委市政府的充分肯定?！柏?zé)任承諾，誠實敬業(yè)，團結(jié)合作，開拓創(chuàng)新”是公司的精神，公司將認真貫徹市委市政府的意圖，按照規(guī)范化的現(xiàn)代企業(yè)運作方式，高標準、嚴要求，建成權(quán)責(zé)明確、程序順暢、紀律嚴明、令行禁止、精誠團結(jié)的上檔次、有品位的國有獨資公司，按照“精品、高效、廉潔”六字要求，實現(xiàn)低成本高標準的城市建設(shè)目標，創(chuàng)建XX、海南的企業(yè)品牌，不辱使命，不辜負市委市政府的重托。13可研報告編制單位海南省建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計研究院資格證書編號工咨甲103012700214項目建設(shè)地點XX村的南區(qū)用地，位于XX市金龍路南側(cè)，地處國貿(mào)核心區(qū)域，周邊交通便捷，配套完善，總用地面積1319公頃（19785畝），共分成A、B、C、D四個地塊（含公安局地塊）。15可行性研究的依據(jù)1、XX市人民政府市長辦公會議紀要第57期研究XX村舊城改造問題XX市人民政府辦公廳2007年4月17日；2、XX市XX村改造南區(qū)（“金龍廣場”）建筑方案設(shè)計；3、XX村改造可行性分析及詳細規(guī)劃方案；4、XX村改造項目策劃；5、海南省和XX市經(jīng)濟與社會“十一五”發(fā)展規(guī)劃；6、XX市城市總體規(guī)劃；7、國家和海南省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額；8、海南省有關(guān)的政策和法規(guī)；9、建設(shè)單位提供的其它意見、資料等。16項目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模本項目總用地1319H，其中住宅用地243H，公建用地263H，道路、廣場用地300H，公共綠地513H?？偨ㄖ娣e433萬其中安置住宅3059萬，沿街商業(yè)建筑619萬，商務(wù)辦公545萬，會所及服務(wù)配套2600，規(guī)劃小學(xué)8100；居住戶數(shù)2935戶，居住人口10270人；停車位3470個；區(qū)內(nèi)市政道路三條（13500）。17項目總投資及資金籌措本項目總投資9425228萬元，全部為固定資產(chǎn)投資，其中工程費用717422萬元（其中安置住宅474145萬元，沿街商業(yè)建筑及商務(wù)辦公16296萬元，會所及服務(wù)配套364萬元，小學(xué)1134萬元，金龍路拆遷安置費4089萬元，南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費24447萬元），工程建設(shè)其它費用1293062萬元，預(yù)備費用430453萬元，建設(shè)期貸款利息527493萬元。資金籌措本項目建設(shè)所需資金，擬申請國家開發(fā)銀行貸款6億元，其余3425228萬元由政府以土地作為地方配套資金方式投入。18結(jié)論及建議181結(jié)論本項目是XX市XX村舊城改造的重要配套工程和組成部分，是XX市提高XX村人民生活品質(zhì)、整合土地資源、完善金貿(mào)區(qū)功能配套、提升城市環(huán)境品質(zhì)的重要舉措。項目的建成不僅可改善XX村居民生活品質(zhì)，而且也為XX市舊城改造探索出一條新路子。項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和社會發(fā)展趨勢，可大大改善XX市的投資環(huán)境，有利于促進海南省及XX市經(jīng)濟的發(fā)展；本項目作為XX村整體搬遷改造的配套安置工程，是XX村搬遷改造的前提與條件。本項目建設(shè)既可解決XX村改造的安置周轉(zhuǎn)問題，又可為為XX村北區(qū)的建設(shè)籌集必要的資金。其經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，項目的建設(shè)是完全必要和可行的。182建議1、本項目是啟動XX舊城改造的龍頭項目，希望市政府在資金籌措、規(guī)劃及項目審批等方面予以大力支持，早日促成項目建成，發(fā)揮相應(yīng)的作用。2、由于本項目投資較大，項目建設(shè)需要一個的比較長時間過程，建議建設(shè)單位加強風(fēng)險意識，通過積極有效的管理手段，防范各種風(fēng)險。并且從項目建設(shè)起，就開展宣傳工作，耐心細致地做好群眾思想工作，以保證項目順利實施。第二章項目提出的背景和建設(shè)的必要性21項目提出的背景211XX村現(xiàn)狀1、人口、土地、經(jīng)濟XX村共有980戶，常住人口3404人（其中原住村民653戶，2035人，外來購地建房的327戶，1369人），流動人口9000人，共有居住人口12萬人?？傆玫胤譃槟媳眱蓚€部分，北為現(xiàn)村址用地2375公頃（3566畝），南為擬安置用地1319公頃（19785畝）。目前仍保留著農(nóng)村集體所有制形式，全村共設(shè)有五個生產(chǎn)組，兩個支部。村民收入主要依靠房屋出租，2001年村民人均收入為4300元。土地產(chǎn)權(quán)歸屬現(xiàn)狀為部分集體土地、部分國有土地、部分個人宅基地，拆遷后均通過征用轉(zhuǎn)為國有土地。2、基礎(chǔ)設(shè)施項目周邊市政配套設(shè)施非常齊全，交通便利，電力充裕，通訊發(fā)達，排水設(shè)施齊全。3、建筑狀況根據(jù)對XX村625戶村民調(diào)查的資料，625戶擁有建筑總量約為87992平方米，大多數(shù)建筑在13層之間，結(jié)構(gòu)類型有框架、磚混、石木（石瓦）、鐵皮棚，它們之間比值為4041127。XX村共有980戶居民，由于尚未調(diào)查的355戶大多為沿街的居民，它們戶均擁有的建筑面積比已調(diào)查居民戶均建筑面積大，結(jié)構(gòu)類型以框架和磚混結(jié)構(gòu)為主，由此推算XX村總建筑面積約為30萬平方米左右。212項目提出的背景“城中村”是我國城市化進程中的一個特殊現(xiàn)象，在我國南方尤其是沿海經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)較為突出。從物質(zhì)構(gòu)成層面看，“城中村”一般為低矮密集具有一定規(guī)模的建筑群，綠化稀少，與周邊城市環(huán)境格格不入；從生活組織與管理層面看，“城中村”仍沿襲傳統(tǒng)農(nóng)村管理模式和居住習(xí)慣，絕大部分的城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，村落建設(shè)混亂無序缺乏整體規(guī)劃，改造日顯迫切。90年代，廣州、深圳、珠海等城市均對其城中村進行了改造，取得了良好的效果，極大地提高了城市品質(zhì)，改善了“城中村”居民的物質(zhì)生活條件，有利地促進了內(nèi)涵式城市化的發(fā)展。而XX村由于位于XX市金貿(mào)區(qū)，人口密集、地價昂貴，雖政府多年來一直想改造拆遷，終因拆遷補償量較大難以實施。進入21世紀，市政府下決心啟動該項目，并將其作為XX市城中村改造的龍頭，帶動整個XX市城市品質(zhì)的提升。2004年9月30日XX市政府市長辦公會議原則通過了XX村改造可行性分析及詳細規(guī)劃方案，XX村改造正式啟動。2007年4月15日XX市委書記、市長陳辭率建設(shè)、規(guī)劃、龍華區(qū)、城發(fā)公司等單位，到XX村調(diào)研舊城改造工作，并主持召開現(xiàn)場辦公會議，研究XX村舊城改造問題。本項目正是在此背景下提出的。22項目建設(shè)的必要性221改善XX村村民生活品質(zhì)的需要社會發(fā)展要求改善城鄉(xiāng)貧困狀態(tài)，提供醫(yī)療、教育、就業(yè)機會，控制人口增長、提高人口質(zhì)量等等。但城中村由于外來人員大量涌入，人員素質(zhì)參差不齊，在帶來城中村虛假繁榮的同時，也帶來了嚴重的社會問題。城中村成為藏污納垢的場所，黃、賭、毒的溫床和違法犯罪人員的避風(fēng)港，使整個社區(qū)的生活質(zhì)量下降和惡化，導(dǎo)致穩(wěn)定的社會結(jié)構(gòu)在宏觀上、微觀上趨向動蕩，并在社會群體類型和社會組織功能上表現(xiàn)出來。XX村目前的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施系統(tǒng)相當不完善。道路不成系統(tǒng)，除了金貿(mào)中路外，其余道路彎曲狹窄，多為盡端式，通行率差，消防車無法進入；排水系統(tǒng)不暢，一遇大雨相當部分居民的房子和道路就被水淹；村內(nèi)雜草叢生、垃圾成堆，臟亂差現(xiàn)象十分嚴重，環(huán)境狀況惡化；總之，由于“城中村”特有的城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，在管理上出現(xiàn)了“盲點”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當?shù)卮迕竦纳钯|(zhì)量和生命財產(chǎn)安全。大部分村民生活質(zhì)量較差，與周邊的城市社區(qū)界線分明，差距較大，村民普遍希望通過舊城改造融入城市，改善其現(xiàn)有的低品質(zhì)生活。項目的建設(shè)可改善XX村人民生活品質(zhì)，使XX村村民融入城市生活，提高其生活品質(zhì)。222構(gòu)建和諧XX的需要XX的生態(tài)建設(shè)就是構(gòu)建海南特色的和諧社會建設(shè)。生態(tài)城市以生態(tài)環(huán)境保護與建設(shè)為基礎(chǔ)，實質(zhì)上就是建設(shè)良好的自然生態(tài)，協(xié)調(diào)好人與自然的關(guān)系；以發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟和循環(huán)經(jīng)濟為核心，實際上離不開建設(shè)良好的社會生態(tài)，協(xié)調(diào)好人與人、人與社會的關(guān)系；以發(fā)展生態(tài)文化為靈魂和動力，實質(zhì)上要形成良好的精神生態(tài)，協(xié)調(diào)好人類各種精神要素之間的關(guān)系。這三種關(guān)系的協(xié)調(diào)構(gòu)成了和諧社會的基本要素。構(gòu)建和諧XX必須以生態(tài)城市建設(shè)為載體，要站在構(gòu)建和諧社會的高度，進一步提升生態(tài)城市建設(shè)的質(zhì)量和水平，突出社會生態(tài)和精神生態(tài)的建設(shè)，為構(gòu)建和諧XX提供必要的社會環(huán)境、精神動力和智力支持。XX市XX村拆遷改造項目，不僅可以為XX村民提供一個低密度、低容積率、高綠化的現(xiàn)代化居住小區(qū)，也可以為XX村民提供相當數(shù)量的商業(yè)鋪面，使失去土地的村民能夠擁有置業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是市委、市政府貫徹“以人為本，構(gòu)建和諧社會”方針的具體體現(xiàn)。223XX建設(shè)最佳人居城市的需要XX市的發(fā)展戰(zhàn)略目標“把XX建成華南地區(qū)的熱帶花園城市、國內(nèi)外居民的第二居住地和世界上著名的具有熱帶風(fēng)光濱海特色的綠色國際化城市”。創(chuàng)建優(yōu)美人居環(huán)境將是XX長期堅持的發(fā)展目標。XX村改造工程建設(shè)與把XX打造成為文化品位高、創(chuàng)業(yè)環(huán)境好、生態(tài)環(huán)境優(yōu)以及適宜市民居住休閑的娛樂型城市發(fā)展戰(zhàn)略目標是吻合的，是創(chuàng)建優(yōu)美人居環(huán)境的重要組成部分。224XX城市化發(fā)展和金貿(mào)區(qū)重振的需要XX金貿(mào)區(qū)作為海南建省高速發(fā)展時期迅速崛起的開發(fā)區(qū)為XX城市發(fā)展和形象塑造發(fā)揮了積極作用，成為XX城市最具特色的標志性地區(qū)。但在泡沫經(jīng)濟潮流中又急挫跌落成“半拉子工程匯集區(qū)”。在此后較長的調(diào)整期，始終未能走出困境、發(fā)展成為真正意義上的金貿(mào)區(qū)。但它畢竟匯集了一定數(shù)量和規(guī)模的金融、商貿(mào)、商務(wù)辦公、酒店等大型機構(gòu)，形成了金貿(mào)區(qū)的基本框架，已成為城市的重要物質(zhì)資源和形象資源，XX的城市化發(fā)展新XX形象的提升需要金貿(mào)區(qū)的重振。而XX村由于地處金貿(mào)區(qū)核心部位，它的改造對于完善金貿(mào)區(qū)功能配套，重振金貿(mào)區(qū)有重要的意義。第三章市場分析與預(yù)測31區(qū)位、交通、環(huán)境優(yōu)勢XX村用地位于由濱海大道、明珠路、XX、XX路圍合而成的地塊中，處于金貿(mào)區(qū)核心位置，南臨以金融、證券、商務(wù)辦公為主的XX，北靠濱海大道沿線的寶華、黃金、椰海等諸多高檔星級酒店以及濱海大道以北的人大會堂、會展中心、體育館等大型公建設(shè)施，地理位置優(yōu)越；四周環(huán)繞城市干道，交通非常便利；北面為萬綠園及瓊州海峽，西面為置地花園，區(qū)域環(huán)境非常優(yōu)越，適合開展商業(yè)、休閑、娛樂、旅游等活動。32完整的土地資源1992年，XX村搬遷工程未能實現(xiàn)，留下了大量的問題，但從另一角度來看，XX村的搬遷工程未果也給今天金貿(mào)區(qū)功能調(diào)整留下余地。如今，金貿(mào)區(qū)大片區(qū)域都用于居住開發(fā)，金貿(mào)區(qū)應(yīng)有的主體產(chǎn)業(yè)和主要功能弱化，可用于金貿(mào)區(qū)再開發(fā)能夠形成集聚效應(yīng)、面積足夠大的也就只剩XX村這塊完整的土地資源，完整的土地資源便于進行統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)。33優(yōu)越的人文環(huán)境XX村位于XX市黃金地段、金貿(mào)區(qū)核心位置。周圍的高檔寫字樓、酒店、住宅集中，堪稱XX市“富人區(qū)”。整個金貿(mào)區(qū)現(xiàn)常住人口15萬人，其中不少是白領(lǐng)階層，消費能力遠高于XX其它地區(qū)，是XX重點人居、商貿(mào)區(qū)域。項目的主要商圈橫跨秀英、美蘭、龍華三區(qū)，人口總數(shù)為60萬人，人均收入高于XX市人均收入，圈內(nèi)人口平均年齡要比市均年齡要小，圈內(nèi)消費者有較多閑暇。文化休閑娛樂的項目一般是由高收入人群引領(lǐng)消費，因此北區(qū)今后建設(shè)中包含的健身館、圖書館、文化活動中心、科普、藝術(shù)、展覽館等項目有廣泛的市場前景。34XX房地產(chǎn)在國內(nèi)外競爭優(yōu)勢日現(xiàn)近年來，隨著人們生活水平的提高，買房置業(yè)發(fā)展迅速。由于國內(nèi)有些城市工業(yè)污染加重和沙漠化帶來的沙塵天氣，有的僅是基于寒冷的氣候，到海南來買房置業(yè)的人逐年增加。按海南省房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，近五年來，內(nèi)地人到海南的買房增加率年均為15。XX是“全國環(huán)境綜合整治十佳城市”，“全國衛(wèi)生城市”，“中國優(yōu)秀旅游城市”。近來，國家又提出將海南建設(shè)成為“全國人民的后花園”、“第二理想居住地”，這一主題的確立意味著將對海南的城市進行新一輪的建設(shè)和改造，使海南成為更適宜國內(nèi)外人士創(chuàng)業(yè)和生活的生態(tài)型城市。2006年4月1日，國務(wù)院正式批復(fù)，將XX市列為國家歷史文化名城，成為我國最南端的國家級歷史文化名城。由此可見，位于XX市金貿(mào)區(qū)核心地段的XX村物業(yè)必將不斷升值，本項目具有廣泛的市場前景。35XX房地產(chǎn)市場前景看好海南擁有良好的人居環(huán)境。隨著海南經(jīng)濟的不斷發(fā)展，海南在建設(shè)“健康島”、“生態(tài)省”的發(fā)展進程中，逐步得到省外、境外的知名企業(yè)青睞，不斷有農(nóng)業(yè)、電子、制藥、化工、房地產(chǎn)等行業(yè)領(lǐng)域的知名企業(yè)到海南投資興業(yè)；越來越多的省外、境外人士選擇海南作為第二居住地。2005年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元（其中住宅開發(fā)投資47億元，占84），同比增長53，占固定資產(chǎn)投資的183；房屋施工面積68395萬平方米，比上年增長49，房屋竣工面積1053萬平方米，比上年下降84，房屋銷售面積12576萬平方米，比上年增長116，房屋銷售額302億元，比上年增長276，房屋平均銷售單價為每平方米240488元，比上年上漲了1425。海南省處置積壓房地產(chǎn)工作已取得明顯成效，目前，991的可處置閑置建設(shè)用地、85的積壓商品房、856的停緩建工程已得到處置。銀行金融機構(gòu)89的積壓房地產(chǎn)已得到剝離、處置，信貸資產(chǎn)不良率明顯下降，積壓房地產(chǎn)項目移交工作已取得實質(zhì)性進展。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多的企業(yè)入駐海南，海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要上升一個新的臺階，需要一些具有先進企業(yè)管理制度、先進經(jīng)營理念、雄厚經(jīng)濟實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入海南，開發(fā)建設(shè)旅游、休閑度假房地產(chǎn)和生態(tài)、健康住宅。商品房的銷售價格也會逐步平穩(wěn)上升，與各省市的商品房銷售價格相比，海南商品房價格還有很大的上升空間。362006年XX市房地產(chǎn)市場運行情況根據(jù)XX市房產(chǎn)局、XX市統(tǒng)計局聯(lián)合向社會發(fā)布2006年XX市房地產(chǎn)市場運行情況第2號公報。2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5047億元，比上年同期增長88，同比增幅回落47個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為319，低于上年同期19個百分點；其中，商品房開發(fā)投資完成3296億元，下降164。2006年全市房屋施工面積為71092萬平方米，比上年同期增長24，增幅低于上年同期192個百分點；其中住宅施工面積55583萬平方米，增長03。新開工面積16004萬平方米，下降211，其中住宅新開工面積13353萬平方米，下降96。房屋竣工面積8022萬平方米，下降273，其中住宅竣工面積5449萬平方米，下降438。2006年全市商品房銷售面積為19105萬平方米，同比增長1210。其中商品住宅銷售面積為17102萬平方米，同比增長1080。2006年全市商品房平均銷售價格為29789元/平方米。其中商品住房平均銷售價格為273488元/平方米，對比前3季度，商品房平均銷售價格下降了3214元/平方米，商品住房平均銷售價格則上漲了26441元/平方米。2006年，島內(nèi)購買7625萬平方米，島外購買9477萬平方米，分別占商品住宅銷售總面積的4459和5541；島內(nèi)購買6382套，島外購買9278套，分別占商品住宅銷售總套數(shù)的4075和5925。37市場預(yù)測通過以上分析可以看出，本項目房產(chǎn)潛在的市場需求旺盛，由于本項目具有一定的環(huán)境地理優(yōu)勢，因此市場競爭性的項目并不多。有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明我國收入在100萬以上的家庭總數(shù)在200萬戶，在高收入家庭中占08，從他們的投資習(xí)慣看，智力投資、金融投資占有較大的份額，房地產(chǎn)置業(yè)投資也正成為該部分人士的選項。我國新興的中產(chǎn)階層正在形成之中，他們也是此類項目產(chǎn)品的目標客戶。從XX市現(xiàn)有的樓盤來看，目前最高端的樓盤銷售情況良好，但此類物業(yè)目前市場供應(yīng)有限，有效需求未得到滿足。因此我們認為在XX市建設(shè)這樣一個既有安置功能，同時又有商業(yè)開發(fā)、購物休閑娛樂等綜合功能的精品樓盤，其市場前景完全可以看好。第四章項目建設(shè)目標與規(guī)模41項目建設(shè)目標將該項目打造成集中華美食廣場、商務(wù)辦公、休閑購物以及中高檔住宅為一體的地標型項目。項目建設(shè)內(nèi)容包括安置住宅、美食廣場、綜合性商業(yè)建筑、小學(xué)以及相應(yīng)的供排水、供電、通信、綠化、道路等基礎(chǔ)配套工程。42建設(shè)規(guī)模本項目南區(qū)總用地1319H，其中住宅用地243H，公建用地263H，道路、廣場用地300H，公共綠地513H?？偨ㄖ娣e433萬其中安置住宅3059萬，沿街商業(yè)建筑619萬，商務(wù)辦公545萬，會所及服務(wù)配套2600，規(guī)劃小學(xué)8100；居住戶數(shù)2935戶，居住人口10270人；停車位3470個；區(qū)內(nèi)市政道路三條（13500）。第五章建設(shè)條件與場址51場址選擇XX村位于XX市龍華區(qū)金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)，四周被濱海大道、國貿(mào)路、明珠路、XX路四條城市干道圍合。其北側(cè)緊臨濱海大道沿線的黃金、寶華大酒店、南洋大廈、賽格大廈等，與萬綠園隔路相望。南側(cè)XX中心商務(wù)軸已初具規(guī)模。東側(cè)XX路改造工程已完成，一條聯(lián)系萬綠園、體育館的旅游服務(wù)性街道已漸形成。交通便捷，區(qū)位十分優(yōu)越。XX村的南區(qū)用地位于XX市金龍路南側(cè)，地處國貿(mào)核心區(qū)域，周邊交通便捷，配套完善，總用地面積1319公頃（19785畝），共分成A、B、C、D四個地塊（其中B地塊含市公安局用地）。用地位于XX市國貿(mào)中心區(qū)，交通條件便捷，其中北側(cè)是城市主干道金龍路，B、C地塊之間為聯(lián)系金龍路與海秀路的規(guī)劃城市主干道，還有一條規(guī)劃城市支路從B地塊內(nèi)部穿過。52自然條件521氣候條件XX市氣候?qū)贌釒u嶼季風(fēng)氣候，年平均氣溫238，年平均日照時數(shù)2225小時，平均降雨量15927MM，年平均蒸發(fā)量19157MM，年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，次為東南風(fēng)，正常風(fēng)力4級，基本風(fēng)壓值07KM/M2，年均相對溫度897。522地震烈度根據(jù)中國地表基本烈度區(qū)劃圖XX市基本烈度為8度。523地形地貌該地區(qū)XX市龍華區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，南高北低、標高大多在10米以下，地形基本平坦。地質(zhì)情況屬海積階地，土質(zhì)為沖擊砂土。53原材料供應(yīng)本項目施工中所需的碎石、沙、水泥、鋼材、木材等不需外購，在XX均容易購得，原材料供應(yīng)有保障。54社會經(jīng)濟協(xié)作條件XX市是海南省政府所在地，是全省的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心。隨著改革開放的逐步深化和城市綜合競爭力不斷增強，XX國民經(jīng)濟實現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展，2006年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為35006億元，按可比價格計算，比上年增長129；全年實現(xiàn)財政總收入7008億元，比上年增長152。全年全社會固定資產(chǎn)投資完成15823億元，比上年增長154。全年對外貿(mào)易進出口總值為1343億美元，比上年增長87。該地點附近的學(xué)校、郵局、銀行、商業(yè)等公共設(shè)施齊備，市場繁榮，服務(wù)業(yè)發(fā)達，可以為本項目提供完善的后勤保障，社會配套條件良好。第六章工程技術(shù)方案61項目組成本項目用地位于XX市金龍路南側(cè)，地處國貿(mào)核心區(qū)域，周邊交通便捷，配套完善，總用地面積1319公頃（19785畝），共分成A、B、C、D四個地塊（其中B地塊含市公安局用地）。項目主要建設(shè)內(nèi)容包括拆遷區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑、建設(shè)安置住宅、配套公建、補償商業(yè)、安置住宅架空層、道路、硬質(zhì)鋪地、停車場、園林綠化以及給排水、煤氣、電力、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。62設(shè)計原則安置區(qū)設(shè)計采取高層低密度的設(shè)計原則，盡量為住戶營造高綠化率、高品質(zhì)的居住環(huán)境；采用板式住宅布局，力爭為每家住戶贏得更多的陽光和涼爽的穿堂風(fēng)。住宅底層架空，精心設(shè)計，作為住戶閑暇時的活動空間和停車場地。鑒于XX村村民家庭結(jié)構(gòu)的特殊性，既有大家庭的需求，也有獨立小家庭的需求，所以在戶型設(shè)計上，注意靈活的空間組合。住宅標準單元的層面積為約為450平方米，既可聯(lián)合設(shè)計以滿足一個大家庭的居住要求，也可以分開設(shè)計為34戶的獨立住戶。63項目概況631設(shè)計條件容積率3035，建筑密度25，綠地率35，建筑高度不限。A地塊安排24班小學(xué)一所，D地塊考慮設(shè)置一個農(nóng)貿(mào)市場，其他用地全部為商住用地。金龍路美食街現(xiàn)為臨時建筑，近期保留，2010年后予以拆除，但是總體布局中要求考慮美食街的重建，而且還必須考慮分期建設(shè)的需要。632場地條件分析1、交通條件用地位于XX市國貿(mào)中心區(qū)，交通條件便捷，其中北側(cè)是城市主干道金龍路，B、C地塊之間為聯(lián)系金龍路與海秀路的規(guī)劃城市主干道，還有一條規(guī)劃城市支路從B地塊內(nèi)部穿過。2、用地條件總面積1319公頃（19785畝），共分成四塊，其中面積最大的B地塊用地南北最寬約200米，東西最長約370米。主要為空置地（原是XX村的自留地）。用地內(nèi)現(xiàn)有一棟爛尾樓、部分臨時建筑和少量早期建的安置住宅。3、高程分析規(guī)劃用地剛好處于XX地勢高差變化的交接地帶，整體呈南高北低的趨勢，最高高程157米，最低高程40米，高差有117米，除已建臨時建筑用地和少量用地經(jīng)過場地平整外，大部分為自然的坡地。4、坡度分析規(guī)劃用地北側(cè)比較平緩，坡度在03之間，用地南部有一條東西向的陡坡帶，少量用地坡度達到40。64規(guī)劃設(shè)計641方案構(gòu)思1、尋找“美食文化”與“居住環(huán)境”之間最佳的結(jié)合方式。中華美食一條街是本基地的一大特色，但是飲食業(yè)所帶來的油煙、通風(fēng)問題對居住區(qū)影響，及如何協(xié)調(diào)這兩大功能區(qū)的關(guān)系，成為布局設(shè)計的一個必須考慮的要點。本方案結(jié)合龍脈文化，用景觀水體、廊道將這兩大功能區(qū)分開，并避免了城市干道金龍路對飲食街的交通影響，形成功能明晰，風(fēng)格統(tǒng)一，崇尚文化，描繪自然，展現(xiàn)空間，在景觀中滲透文化靈魂，在設(shè)計中體現(xiàn)王者霸氣，在自然中展示愉悅的生活的住區(qū)，實現(xiàn)建筑、自然與人文三者的和諧共生，成為本方案突出的亮點之一。2、美食街的延續(xù)傳承美食街的的飲食特色，結(jié)合半開放式的商業(yè)景觀廣場，將美食街衍生成美食廣場，利用優(yōu)美的環(huán)境特色促進商業(yè)繁榮，打造XX最具特色與價值的飲食文化中心。3、“龍”文化的體現(xiàn)設(shè)計中利用背“山”自然地形，營造似“龍”的景觀水體，不僅形成“龍山”“龍水”的空間環(huán)境，水體亦可以提升環(huán)境景觀、改善氣候條件、提高住區(qū)品質(zhì)。642規(guī)劃目的1、解決XX村改造的安置周轉(zhuǎn)問題。2、為北區(qū)的建設(shè)籌集資金。643項目定位將該項目打造成集中華美食廣場，休閑購物以及中高檔住宅為一體的地標型項目。設(shè)計內(nèi)容包括美食廣場、綜合性商業(yè)、搬遷住宅及高級公寓等。644規(guī)劃結(jié)構(gòu)方案形成“兩線五區(qū)多層次”的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)。兩線是指水和步行廊橋組成的兩條景觀軸線，一條軸線發(fā)端于中心的美食廣場，向西緩緩穿過高級公寓區(qū)，高級住宅區(qū)，最終結(jié)束于流水廣場。一條軸線東西貫穿于B2地塊，形成地塊的核心。五區(qū)意為基地的建筑根據(jù)使用性質(zhì)的不同和地塊的條件分為五個分區(qū)，一區(qū)為居住、美食廣場區(qū)，位于基地的最中端，用地條件優(yōu)越，由中華美食廣場和高級公寓、住宅區(qū)構(gòu)成，形成整個園區(qū)最具標志性的建筑群體。二區(qū)為學(xué)校區(qū)，位于基地的西側(cè)。三區(qū)為住宅、酒店區(qū)，結(jié)合公安局改造，相對安靜的布置了十二棟住宅樓，公安局原辦公大樓保留改造成商務(wù)酒店。四區(qū)為公寓區(qū)，位于基地的東南，定位為高級小戶型公寓。五區(qū)為商住綜合區(qū)，位于基地的最東側(cè)，獨立性較強，包括商業(yè)、休閑廣場、高級小戶型公寓為一身的多功能體。多層次在設(shè)計中引入自然山水的意象，將室外場地處理為不同標高，根據(jù)日影分析將不同位置的建筑處理成不同高度，這樣，內(nèi)外部的空間不斷的變化、滲透，從而形成了多層次、多角度、錯落有致的整體效果。645規(guī)劃布局“金龍廣場”全開放的城市廣場（龍珠廣場）半開放的商業(yè)廣場（棕櫚廣場）私密的住區(qū)廣場（流水廣場）所謂城市廣場規(guī)劃將商務(wù)辦公設(shè)置于景觀水的起點，主體位于整個地塊的視覺焦點，猶如“龍”口中的明珠，成為城市的“新地標”。建筑主體高聳挺拔，外型優(yōu)美而現(xiàn)代，又好似一艘即將出發(fā)的帆船停泊在湖畔，倒影在水面之中，與“龍”嬉戲，形成龍珠廣場。所謂商業(yè)廣場為了營造豐富的金龍美食文化的商業(yè)環(huán)境，商業(yè)廣場景觀設(shè)計采用了熱帶休閑和現(xiàn)代相結(jié)合的設(shè)計風(fēng)格，廣場內(nèi)及金龍路沿線種植大面積的棕櫚樹陣，簡約、明快，鬧中取靜、靜中有動，滿足景觀、休閑、游憩的功能，同時與美食商業(yè)廣場互通互透，實現(xiàn)“經(jīng)濟”與“景觀”相互滲透與促進。美食廣場的形象也因水景、特別的文化石鋪道、美食文化雕塑、騎樓廊道、現(xiàn)代標識系統(tǒng)的建立和棕櫚樹陣的襯托，顯得更加鮮明。而其建筑庭院的空間序列呼應(yīng)商業(yè)公共軸線，與城市空間融合的開放性棕櫚廣場為公眾提供了開放的室外空間，營造了現(xiàn)代城市的氣息及“前庭后院”的空間主題。所謂住區(qū)廣場金龍路西側(cè)的端頭是個隨時間而變化大小的的流水廣場，只對住區(qū)開放，具有一定的私密性。沿水廣場形成半弧的騎樓廊道更是個市民流連之地，跌落的水，起伏的微地形，縱橫的植載，動感的廊道及匠心的小品，無不傳遞著人文精神的信息，人與園林彼此沉淀意境，帶來發(fā)現(xiàn)與感知的快樂，形成流水廣場。這三個廣場由東向西，從動到靜，既是獨立的個體，又互相聯(lián)系與滲透，或是分隔各個功能區(qū)，或是圍合成集聚的中心，滿足不同層次、不同要求的休閑需要。與商務(wù)辦公跨水相接的曲線式的高級公寓構(gòu)成了商務(wù)辦公和隔水相望的美食廣場的背景港灣；高級公寓東側(cè)，跨越新規(guī)劃道路設(shè)置了安置住宅；XX路延線東側(cè)是規(guī)劃的公寓，整個居住區(qū)在基地的內(nèi)側(cè)，地勢較高，景觀豐富，體現(xiàn)了現(xiàn)代的、人文的花園景致。同時注重建筑之間的功能尺度和住區(qū)空間給人的安全、溫馨感受。規(guī)劃中還設(shè)計了現(xiàn)代大氣的硬景和隨性自由的軟景相結(jié)合的公共園地，使住戶與景觀相結(jié)合，并回應(yīng)了海南地方的、傳統(tǒng)的、尺度親切宜人的步行空間、庭院空間模式，形成豐富的城市空間體驗，體現(xiàn)閑適、怡靜、富有小資情調(diào)的空間環(huán)境。沿XX路兩側(cè)及新規(guī)劃道路的西側(cè)公寓低層布置商業(yè)，充分發(fā)揮臨街土地的價值。整個用地東側(cè)的商住綜合區(qū)是項目的結(jié)點性公共空間，一層為農(nóng)貿(mào)市場，二層通過三、四層建筑的切割圍合，形成一個屋頂廣場，設(shè)有室外的樓梯通向底層，從而形成一個包括商店，餐飲服務(wù)和主題商業(yè)等一系列綜合性的城市消費休閑功能為一體的商業(yè)建筑體，同時地塊還包含了一棟28層的高層公寓。A地塊為規(guī)劃的24班小學(xué)，入口設(shè)于用地東側(cè)，由兩棟板式的教學(xué)樓錯列布置構(gòu)成學(xué)校的主體，中間以架空的連廊相接，運動場安排于用地南側(cè)。646交通組織實現(xiàn)人車分流以及商業(yè)人流與居住人流分離。B地塊內(nèi)的城市支路由直線調(diào)整成平緩曲線，以降低道路的坡度，同時也可保證地塊的完整性，人車分流用地南側(cè)設(shè)車行路（紅線7米），溝通XX路、規(guī)劃路、金龍路，并與城市道路共同組成外環(huán)車行系統(tǒng)。商業(yè)人流與居住人流分離沿景觀湖南側(cè)布置的弧形堤岸和折線廊道構(gòu)成主要住宅人流步行路線，這兩條路線將各院落串聯(lián)成一個整體，使每一戶都可以輕松便捷到達水岸和城市空間。商業(yè)人流由北側(cè)金龍路引入商業(yè)廣場，與南側(cè)住宅人流分離，做到兩種人流相通又互不干擾。停車實現(xiàn)商業(yè)停車與住宅停車的分離。住宅及公寓部分以地下停車為主，車輛分別在每個出入口進入地下車庫。同時，為方便用戶，在車道一側(cè)、建筑底層架空層空間內(nèi)，安排了少量地上停車。商業(yè)部分除了設(shè)置地下車庫外，在地面考慮部分集中的停車場地。合計停車位3470個，其中地面停車位450個，建筑底層停車位120個，地下車庫停車位2900個。647主要經(jīng)濟技術(shù)指標一、規(guī)劃總指標表61技術(shù)經(jīng)濟指標一纜表序號項目單位數(shù)值比例（）備注1規(guī)劃總用地HM21319100（1）住宅用地HM2243184（2）公建用地HM2263199含規(guī)劃小學(xué)、市場、美食街（3）道路、廣場用地HM2300228（4）綠地HM2513389含人工水面、運動場2總建筑面積萬433100地面建筑（1）住宅建筑面積萬3059787（2）沿街商業(yè)建筑面積萬619125含美食街、市場（3）商務(wù)辦公萬54563（4）會所及服務(wù)配套萬02606（5）規(guī)劃小學(xué)萬081193容積率3284建筑密度2955綠地率385含人工水面、運動場6地下建筑面積萬1035不計入容積率7居住戶數(shù)戶29351008居住人口人10270每戶35人計9停車位個3470地面450建筑底層停車120地下2900二、分地塊指標表62A地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值比例（）備注1規(guī)劃用地HM21012總建筑面積萬081地面建筑（1）規(guī)劃小學(xué)萬08110024班小學(xué)，主要建設(shè)教學(xué)、辦公樓等。3容積率084建筑密度2345綠地率50含運動場表63B1地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值比例（）備注1規(guī)劃用地HM24902總建筑面積萬1785100地面建筑（1）住宅建筑面積萬116465228層住宅樓4棟，11層、21層公寓樓各1棟。（2）沿街商業(yè)建筑面積萬295165沿街商業(yè)設(shè)施（含美食街）（3）辦公建筑面積萬30016828層、30層商務(wù)辦公樓各1棟。（4）會所及服務(wù)配套萬02615會所、輔助用房。3容積率3644建筑密度3185綠地率365含人工水面6地下建筑面積萬500不計入容積率（1）商業(yè)停車庫萬200（2）住宅停車庫萬3007居住戶數(shù)戶11108居住人口人3885每戶35人計表64B2地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值比例（）備注1規(guī)劃用地HM2549（含公安局地塊）2總建筑面積萬1988100地面建筑（1）住宅建筑面積萬151776318層住宅樓5棟、22層住宅樓7棟。（2）沿街商業(yè)建筑面積萬226114沿街商業(yè)設(shè)施（含市場）（3）辦公建筑面積萬24512312層、24層商務(wù)辦公樓各1棟。3容積率3624建筑密度2825綠地率423含人工水面、運動場6地下建筑面積萬415不計入容積率7居住戶數(shù)戶13638居住人口人4770每戶35人計表65C地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值比例（）備注1規(guī)劃用地HM20892總建筑面積萬263100地面建筑（1）住宅建筑面積萬21682116、18、21層連體公寓樓1棟（2）沿街商業(yè)建筑面積萬0471792層沿街商業(yè)設(shè)施3容積率2964建筑密度2855綠地率355含人工水面6地下建筑面積萬060不計入容積率7居住戶數(shù)戶3008居住人口人1050每戶35人計表66D地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值比例（）備注1規(guī)劃用地HM2062總建筑面積萬213地面建筑（1）住宅建筑面積萬16228層住宅樓1棟（2）沿街商業(yè)建筑面積萬051沿街商業(yè)設(shè)施3容積率3554建筑密度505綠地率2456地下建筑面積萬060不計入容積率7居住戶數(shù)戶1628居住人口人567每戶35人計65景觀設(shè)計提起XX，首先印入腦海的是這樣的景象，藍天碧南，椰風(fēng)海韻。我們將“水”作為設(shè)計的重要元素。一條圓弧的水體貫穿中華美食商住區(qū)，水體在公共空間是大面積的水廣場，在居住空間轉(zhuǎn)變?yōu)榭赊淇少p的潺潺溪水，呈現(xiàn)層次豐富，內(nèi)外有別的景觀空間。這道水體不僅是中心景觀軸線，也是我們的故事的主要載體樹陰下深長的散步堤岸、延伸到水邊的露天茶座、橫跨水面的小木橋、孩子們玩耍的淺水沙灘水岸邊休閑生活從此慢慢展開。通過架設(shè)水廣場的斜橋，在高級公寓和中華美食廣場之間建立景觀上的聯(lián)系，同時斜橋又是高級公寓的主要步行入口，應(yīng)用現(xiàn)代的設(shè)計手法重新演繹南方的“小橋，流水，人家”的空間意境。由弧形景觀軸線串起各個相對安靜的居住空間，創(chuàng)建相互滲透，動靜有別的“園中園”。公共區(qū)域與公寓區(qū)域各自獨立管理，在保證便捷的同時，實現(xiàn)安全而寧靜的生活空間，營造鬧市之中的田園人家。生活從此可以從容切換，自由選擇安寧或喧囂。1、居住空間住宅區(qū)域在項目規(guī)劃的內(nèi)層，體現(xiàn)了現(xiàn)代的，人文的花園景致。同時注重建筑之間的功能尺度和住區(qū)空間給人的安全、溫馨感受。設(shè)計了現(xiàn)代大氣的硬景和隨性自由的軟景相結(jié)合的公共園地，使住戶與景觀相結(jié)合。2、商業(yè)景觀為了營造豐富的金龍美食文化的商業(yè)環(huán)境，景觀設(shè)計采用了熱帶休閑和現(xiàn)代相結(jié)合的設(shè)計風(fēng)格，沿金龍路用棕櫚樹陣形成一條林蔭大道,大道的端頭是個隨時間而變化大小的的水廣場，沿水廣場形成半弧的騎樓廊道更是個市民流連之地，美食街的形象因水景特別的文化石鋪道、美食文化雕塑、騎樓廊道、現(xiàn)代標識系統(tǒng)的建立和棕櫚樹陣的襯托，顯得更加鮮明。3、庭院空間建筑庭院的空間序列呼應(yīng)商業(yè)公共軸線，與城市空間融合的開放性美食廣場為公眾提供了開放的室外空間，營造了現(xiàn)代城市的氣息?！扒巴ズ笤骸钡目臻g主題回應(yīng)了海南地方的傳統(tǒng)空間模式，尺度親切宜人的步行空間，庭院廣場形成豐富的城市空間體驗，體現(xiàn)閑適、怡靜、富有小資情調(diào)的空間環(huán)境。66建筑設(shè)計住宅風(fēng)格統(tǒng)一，采用現(xiàn)代主義的手法，局部融合大膽的空間因元素。既做到經(jīng)濟現(xiàn)代化，又通過對現(xiàn)代要素的重復(fù)使用，共同形成了大方而富有現(xiàn)代氣息的整體建筑及空間形象，同時考慮到本小區(qū)的地理景觀優(yōu)勢，在建筑的處理上，采用底層架空，達到通風(fēng)節(jié)能和空間延續(xù)的效果立面大量的采用了層次豐富的景觀陽臺空間,突出了本小區(qū)的生態(tài)景觀可視性。住宅立面線條簡潔、大方。1、建筑平面設(shè)計根據(jù)XX市的氣候條件和對項目顧客群定位的研究，設(shè)計確定了“在滿足功能、美觀、經(jīng)濟”的前提下，追求休閑、簡潔、明亮的居住空間。戶型設(shè)計遵循實用、經(jīng)濟性的原則，達到通風(fēng)流暢、光線明亮、動靜分離、潔污分離的基本要求，內(nèi)部交通流線便捷，使居住空間由通常性向舒適性過渡。戶型平面設(shè)計具有如下特征（1）平面房間開間、進深與層高比例達宜。（2）廳與臥室面積適宜，采用明廳、明廚、明衛(wèi)的三明設(shè)計。（3）使用功能合理，動靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)和干濕分區(qū)明確。（4）窗口面積適宜，增加與外部景觀的交流。戶型平面設(shè)計以人為核心，平面功能齊全，使用方便。戶型組合形式分為單無式和塔式形式。戶型均有主、次臥室、多功能廳、廚房、衛(wèi)生間、觀景陽臺和工作陽臺等滿面足人們生活的居住基本空間，多功能廳供人們用餐和活動空間，結(jié)合廚房流程設(shè)計，做到流線明確，有動靜之分，私密性好。同時，戶型的每個功能空間都能夠滿夠自然通風(fēng)和采光，均為節(jié)能住宅，為居住者提供一個經(jīng)濟、適用、美觀的居住生活空間。2、建筑立面設(shè)計現(xiàn)代風(fēng)格的造型設(shè)計自然、清新、明快。在住宅立面設(shè)計中，應(yīng)用空間的組織規(guī)律，達到統(tǒng)一。陽臺與窗戶借助光影的作用，產(chǎn)生了虛實的對比感，從而形成了建筑的體量感。建筑以平屋頂為主，結(jié)合飄棚裝飾架，形成空間的變化，產(chǎn)生動感，富有活力。外墻以暖色為主，輔以白色，富有變化感，使建筑形象產(chǎn)生對比，結(jié)合景觀綠地，創(chuàng)造綠色健康的居住環(huán)境，提升城市居住品位。商業(yè)立面設(shè)計分為古樸和現(xiàn)代兩種風(fēng)格，3號建筑的商鋪選用木質(zhì)構(gòu)件、局部斜坡屋面，與大面積玻璃相結(jié)合，形成古樸典雅的建筑風(fēng)格。8號建筑由駝形大玻璃體塊和木質(zhì)挑板相結(jié)合，有效的起到遮陽效果的也豐富立面。商業(yè)建筑簡結(jié)的立面墻體和大玻璃的結(jié)合，大玻璃可提供粘貼廣告，營造商業(yè)氛圍。67環(huán)保、衛(wèi)生、安全及消防設(shè)計1、環(huán)保及衛(wèi)生設(shè)計（1）住宅廚房油煙均設(shè)豎井至屋頂排放。（2）各類機電設(shè)備選用低噪聲產(chǎn)品，盡量遠離住宅單體。（3）排水分兩個系統(tǒng)即生活污水廢水系統(tǒng)及雨水系統(tǒng)，生活污水廢水排入市政管網(wǎng)。（4）住宅戶型平面設(shè)計通風(fēng)良了，住宅有放置空調(diào)外機的位置，日照間距滿足規(guī)范要求，住宅單體做到明廚、明衛(wèi)設(shè)計。2、消防設(shè)計消防通道寬度均大于4M，且相互環(huán)通，構(gòu)成區(qū)內(nèi)環(huán)形消防車道，符合規(guī)范要求。建筑單體設(shè)計按消防規(guī)范要求設(shè)計，地下車庫出入口及消防樓梯布置符合規(guī)范要求。3、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)計本項目有效地控制在面環(huán)境衛(wèi)生手段是在每幢樓底層配置專用于干、濕垃圾箱，公寓住戶產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主指定的物業(yè)管理公司專業(yè)清潔工人袋裝收集后，送達垃圾收集房，定時由環(huán)衛(wèi)部門收集車輛運往指定的場所。4、衛(wèi)生防疫設(shè)計由于XX處于熱帶邊緣地區(qū)，對自然通風(fēng)有很高的要求。（1）采光、通風(fēng)A、臥室、起居室、廚房等房間都直接采光、自然通風(fēng)、并能組織良好的穿堂風(fēng)。B、臥室、起居室采光面積滿足要求，窗地比滿足規(guī)范要求。（2）衛(wèi)生間每戶衛(wèi)生間均能向外直接采光和自然通風(fēng)。（3）給水管材為保障人員身體健康，全部給水設(shè)備均選取用新型衛(wèi)生型產(chǎn)品，水箱與建筑主體結(jié)構(gòu)分離，采用食品型不銹鋼組合水箱，尤其是給水管線，設(shè)計選擇銅質(zhì)或鋁塑復(fù)合型材防止水質(zhì)二次污染。5、職業(yè)安全保護與無障礙設(shè)計每幢建筑物出入口、通道及門洞寬度不但滿足人流進出的方便而且便于設(shè)備和貨物的運輸。臺階、樓梯踏步、扶手欄桿（板）建筑幾何尺寸不但滿足人體基本尺度，而且充分考慮殘疾人在不同場合安全使用。室內(nèi)用電嚴格按功能分區(qū)，尤其是廁所、水泵房等潮濕的場所，除設(shè)置建筑防滑構(gòu)造措施外另行對電器設(shè)備進行漏電保護和接地專項設(shè)計。6、防盜安保設(shè)計本社區(qū)設(shè)有監(jiān)控電視、安全技術(shù)防范和呼應(yīng)（叫）以及煤氣探測等何安控制系統(tǒng)，這些系統(tǒng)通過有線方式傳輸圖像信號或其它信號。與消防控制室合并的防盜、保安監(jiān)控中心瘵建筑物各主要出入口、電梯（轎廂或電梯廳）、地下停車庫等重要部位實施遠距離監(jiān)控。配備和設(shè)置可擴展公寓大門鎖、防盜報警、出入口控制、周界控制和保安巡視等設(shè)施，不但在本項目區(qū)域構(gòu)成安全防范網(wǎng)絡(luò)而且與當?shù)?10公安報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)組成二級報警系統(tǒng)，能在最大限度內(nèi)有效地保障本項目每一區(qū)域和用戶的生命財產(chǎn)安全。68結(jié)構(gòu)設(shè)計1、結(jié)構(gòu)類型上部結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)形式樁承臺或樁基礎(chǔ)。2、建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級，設(shè)計使用年限50年。3、自然條件（1）抗震設(shè)防烈度8度，設(shè)計基本地震加速度值030。（2）設(shè)計地震分組為一組。（3）抗震等級二級。（4）基本風(fēng)壓075KN/M2，地面粗糙度類別A。4、工程設(shè)計采用均布活荷載標準值住宅20KN/M2商鋪35KN/M2上人屋面20KN/M2不上人屋面05KN/M25、主要建筑材料鋼筋HPB235、HRB3335；混凝土C35、C30。69給排水設(shè)計1、給水（1）概述該小區(qū)的給水水源取用城市自來水，由市政供水管網(wǎng)引入DN250給水管兩根，成環(huán)狀布置。給水壓力按015MPA考慮。在建筑地下室內(nèi)設(shè)置1000T生活蓄水池。（2）用水量區(qū)內(nèi)人均用水量為350L/PD，車庫地坪沖洗水2L/M2D，綠化用水2L/M2D，未預(yù)見水量按10考慮，經(jīng)估算本項目每日平均用水量為3967噸。（3）室內(nèi)生活給水系統(tǒng)本項目建筑及商場室內(nèi)給水豎向分為三個區(qū)，地下1層地上7層及商場為區(qū)，采用市政供水，815層（3A及3B為39層）為區(qū)，16頂層為區(qū)。、區(qū)變頻供水設(shè)備供水。水泵從地下室生活水箱吸水加壓送至各用戶。地下室生活蓄水池有效容積1000M3，每棟高層建筑屋頂消防水箱有效容積18M3。2、排水系統(tǒng)污水量按給水量的90計算，小區(qū)污水排放量為3570M3/D。建筑屋面雨水、地面雨水分別由雨水斗及雨水口匯集排至雨水管網(wǎng)，最后排入市政干秘。糞便污水與一般生活污水分別排放，糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入室外管網(wǎng)，最后排入市政管網(wǎng)。610電氣設(shè)計1、供電（1）用電負荷的性質(zhì)和負荷分級本小區(qū)主要用電為民用電，主要屬于三級負荷，有部分一、二級負荷。負荷估算如下（采用單位面積功率法）表67XX村南區(qū)用電負荷預(yù)測表負荷組別總建筑面積（萬）用電裝機容量（KVA）需要容量（KVA）備注A地塊08116281KC05B1地塊178535701785B2地塊198839761988C地塊263526263D地塊213426213室外及其它（10）4332165合計95264763（2）供電電源、電壓及供電系統(tǒng)A、根據(jù)本小區(qū)用電負荷的性質(zhì)和負荷分級，擬在南區(qū)B地塊建筑地下室設(shè)一座10KV配電房，供電電源由市政10KV電網(wǎng)引來一路獨立的10KV電源，供電電源為三相50HZ，10KV不接地系統(tǒng)。10KV母線采用單母線方式運行，由10KV母線以放射式電纜線路向變壓器供電。B、根據(jù)負荷性質(zhì)及分布情況，為向各建筑用電設(shè)備供電，本區(qū)共設(shè)一個中心變配電所和四個分變配電所。中心變配電所對南區(qū)建筑用電設(shè)備供電，分變配電所對本地塊區(qū)內(nèi)建筑用電設(shè)備供電。C、為滿足本區(qū)管理及消防需求，擬在中心變配電所處附設(shè)一柴油發(fā)電機組1000KW，作為本工程的應(yīng)急電源，以確保消防及本工程最小運行狀態(tài)下的負荷用電。柴油發(fā)電機采用自動啟動方式啟動，啟動信號來自低壓母線。當母線停電時，發(fā)電機自動啟動，并自行投入。低壓配電系統(tǒng)采用單母線分段方式運行，為防止兩路電源并聯(lián)運行，兩回路進線開關(guān)之間設(shè)聯(lián)鎖裝置。2、電力、照明（1）本小區(qū)內(nèi)室外高壓線路采用YJV2287/10KV型交聯(lián)電力電纜，低壓線路采用YJV2206/10KV型交聯(lián)電力電纜。（2）本小區(qū)低壓網(wǎng)絡(luò)為380/220V，三相四加線專用接地線的TNS系統(tǒng)，向用戶供電。（3）照明燈具光源采用熒火燈或三基色節(jié)能熒光燈。3、防雷本小區(qū)的建筑在防雷上屬于二類建筑，按要求設(shè)置防直擊雷、防感應(yīng)雷和防雷電波入侵裝置。沿建筑天面周邊、屋脊和屋角等處裝設(shè)避雷網(wǎng)，作為接閃器，并在整個屋面組成不大于10M10M或12M8M的網(wǎng)格，以防止直擊雷。突出屋面的金屬構(gòu)件均應(yīng)做好防雷接地。應(yīng)瘵45M以上外墻的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接，以防止側(cè)擊雷。建筑物內(nèi)的設(shè)畝、管道、構(gòu)架、電纜金屬外皮，鋼窗等較大金屬物，均就近接至防直擊雷接地裝置或電氣設(shè)備的保護接地裝置上，以防止感應(yīng)雷。為防止雷電波入侵，所有電纜進出線在進出入口戶端將電纜的金屬外皮、鋼套管等與接地裝置連接。在供電高壓系統(tǒng)中，所有高壓電源進、出線柜均加裝避雷器；在有線電視、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)等弱電系統(tǒng)入戶前端加裝信號避雷器等采用一系列防雷電波入侵措施。利用建筑基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋作為本工程的防雷、重復(fù)及保護接地及弱電的共用接地裝置，其接地電阻不大于1歐姆。利用建筑柱內(nèi)的主筋作為防雷引下線，上下一致焊接成電氣通路，其下端與基礎(chǔ)接地裝置相焊接，其上端延伸至與屋面避面雷網(wǎng)相焊接。在本小區(qū)建筑的變配電房等設(shè)備用房內(nèi)及建筑的強、弱電豎井內(nèi)均設(shè)置接地端子箱，所有電氣設(shè)備的金屬外殼、金屬底座、電纜金屬鎧裝層、電纜保護鋼管以及所有金屬支架均與接地裝置連接，住宅衛(wèi)生間局總等電位聯(lián)結(jié)，以保證安全。6、通信信息（1）設(shè)計范圍A、語音通信系統(tǒng)B、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)C、有線電視系視系統(tǒng)D、門禁可視對講系統(tǒng)E、車庫管理系統(tǒng)F、閉路監(jiān)控系統(tǒng)（2）設(shè)計內(nèi)容A、語音通信系統(tǒng)A、本工程電話線引自市政電話網(wǎng)。B、本工程住宅部分每戶按2對電線考慮，分別在各臥室、起居室設(shè)一語音端接口。其中，主臥室為一獨立的外線。B、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)A、設(shè)置本工程內(nèi)部綜合布線系統(tǒng)為本工程提供公用設(shè)備管理、物業(yè)管理、智能管理及安防系統(tǒng)的信息基礎(chǔ)和動行環(huán)境。建立的信