1“通力度假村”可行性報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目概況、項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目投資分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié)論2第一章項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱通力度假村（暫定）項(xiàng)目地點(diǎn)迎賓北大道1138號(hào)開發(fā)占地面積579畝約為38600平方米總建筑面積預(yù)計(jì)12600平方米總投資額2177萬(wàn)元人民幣容積率33綠化率35開發(fā)單位江西通力電業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)時(shí)間2006年2007年項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目是一個(gè)集餐飲、娛樂、休閑健身、住宿、商務(wù)辦公等多功能于一體的休閑度假村。位于江西省南昌市迎賓北大道1138號(hào)，地塊上原有建筑物多棟，尚有部分建筑物待拆遷，屬毛地。土地為江西通力電業(yè)發(fā)展有限公司所有。項(xiàng)目調(diào)研情況（具體調(diào)研分析見附表一）在編制可行性報(bào)告之前，我們做了通力度假村市場(chǎng)調(diào)研分析。本次調(diào)研，我司把整體的調(diào)研工作分成單位調(diào)研和個(gè)人調(diào)研兩大部分。單位調(diào)研我們采用的是深度訪談的調(diào)研方法，個(gè)人調(diào)研我們采用的是3問(wèn)卷調(diào)查的調(diào)研方法。我司共發(fā)放500份調(diào)查問(wèn)卷，實(shí)際回收500份調(diào)查問(wèn)卷。調(diào)查區(qū)域主要在兩個(gè)區(qū)域，市中心和項(xiàng)目周邊地區(qū)。調(diào)查的對(duì)象包括單位職工、公司白領(lǐng)、學(xué)生、公務(wù)員、退休人員。其中單位職工占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的38，公司白領(lǐng)占被調(diào)查人數(shù)的27，公務(wù)員占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的20，學(xué)生占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的10，退休人員占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的5。項(xiàng)目定位側(cè)重分析根據(jù)項(xiàng)目的調(diào)研工作，我們對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行了梳理。通力度假村作為一個(gè)綜合性的、多功能的休閑娛樂場(chǎng)所，其項(xiàng)目開發(fā)定位必須有所側(cè)重。在前期調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)兩種現(xiàn)象必須值得我們重視。第一種現(xiàn)象綜合性、多種項(xiàng)目的大型休閑娛樂場(chǎng)所雖然是行業(yè)發(fā)展潮流，但是在南昌市存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這從南昌市大型的休閑娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)狀況可以看出。經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)南昌不少綜合性的休閑娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況并不是十分理想。第二種現(xiàn)象人們對(duì)餐飲的消費(fèi)熱度要大于其他消費(fèi)項(xiàng)目，這在南昌是一種特殊的現(xiàn)象。通過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)近階段南昌居民對(duì)餐飲消費(fèi)的熱度是主流，這一趨勢(shì)在近期不會(huì)改變。通過(guò)前期嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研和上述兩種現(xiàn)象的分析，我們按照風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)相結(jié)合的原則，對(duì)通力度假村項(xiàng)目開發(fā)定位的風(fēng)險(xiǎn)必須有足夠的認(rèn)識(shí)。我們認(rèn)為通力度假村如果沒有項(xiàng)目開發(fā)上的準(zhǔn)確定位，只有簡(jiǎn)單的項(xiàng)目組合，將會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；4通力度假村根據(jù)南昌居民現(xiàn)階段的消費(fèi)情況，建議將項(xiàng)目開發(fā)定位為以餐飲為主的“都市休閑度假村”第二章項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)分析、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、2005年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概況全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值182321億元，比上年增長(zhǎng)99。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22718億元，增長(zhǎng)52；第二產(chǎn)業(yè)增加值86208億元，增長(zhǎng)114；第三產(chǎn)業(yè)增加值73395億元，增長(zhǎng)96。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為124、473和403。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到67177億元，比上年增長(zhǎng)129，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)120。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額45095億元，增長(zhǎng)136；縣及縣以下消費(fèi)品零售額22082億元，增長(zhǎng)115。分行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)零售額56589億元，增長(zhǎng)126；餐飲業(yè)零售額8887億元，增長(zhǎng)177；其他行業(yè)零售額1701億元，增長(zhǎng)04。2、南昌社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005年112月南昌市固定資產(chǎn)投資完成情況112月，南昌市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，累計(jì)完成投資47694億元，比上年同期增長(zhǎng)465。在中部六省會(huì)城市中，總量保持第5位，增幅列第1位。5112月，完成投資最多的產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，共完成投資34426億元，同比增長(zhǎng)526；第二產(chǎn)業(yè)完成投資13207億元，增長(zhǎng)334，其中工業(yè)投資12990億元，增長(zhǎng)330。制造業(yè)完成投資占工業(yè)投資的961。2005年南昌市社會(huì)消費(fèi)品零售總額今年112月，南昌市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額30749億元，比上年同期增長(zhǎng)157。分行業(yè)看批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)27943億元，增長(zhǎng)157，其中限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)11381億元，增長(zhǎng)177；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)2749億元，增長(zhǎng)163，其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)057億元，下降165；從地域上看城市實(shí)現(xiàn)24469億元，增長(zhǎng)168；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)6280億元，增長(zhǎng)116。2005年南昌市人均可支配收入“十五”期間，南昌市委市政府繼續(xù)推進(jìn)大開放和工業(yè)化戰(zhàn)略，千方百計(jì)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，增加人民收入。2005年城市居民人均可支配收入為10301元，與2000年相比，增長(zhǎng)796，年均遞增124。交通運(yùn)輸業(yè)情況全年完成貨物運(yùn)輸總量419547萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)69。其中，鐵路運(yùn)輸36462萬(wàn)噸，增長(zhǎng)34；公路運(yùn)輸3624萬(wàn)噸，增長(zhǎng)67；水路運(yùn)輸2051萬(wàn)噸，增長(zhǎng)179；民用航空運(yùn)輸175萬(wàn)噸，增長(zhǎng)207。全年完成旅客運(yùn)輸494565萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)94。其中，鐵路發(fā)送127365萬(wàn)人次，增長(zhǎng)175；公路運(yùn)輸3522萬(wàn)人次，增長(zhǎng)62；水路運(yùn)輸268萬(wàn)人次，下降170。昌北機(jī)場(chǎng)全年共起降航班199萬(wàn)6架次，比上年增長(zhǎng)132；進(jìn)出港旅客達(dá)到16338萬(wàn)人次，增長(zhǎng)394，其中出港旅客達(dá)8109萬(wàn)人次，增長(zhǎng)416。全年港口貨物吞吐量達(dá)59356萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)133。全年港口集裝箱吞吐量達(dá)到074萬(wàn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)箱，增長(zhǎng)121。招商引資情況全年協(xié)議合同外資1047億美元，增長(zhǎng)424；實(shí)際利用外資730億美元，增長(zhǎng)252。實(shí)際利用內(nèi)資18544億元,增長(zhǎng)375。3、南昌概況江西省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，全國(guó)35個(gè)特大城市之一。地處江西省中部偏北地區(qū)，贛江、撫河下游，鄱陽(yáng)湖濱。位于東經(jīng)11527至11635、北緯2810至2911之間。王勃滕王閣序概括其地勢(shì)為“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”。南昌全境以平原為主，東南平坦，西北丘陵起伏，南北長(zhǎng)約1121公里，東西寬約1076公里?？偯娣e740236平方公里，平原占358，水域占298，崗地、低丘占344。全市平均海拔25米。西部是西山山脈，最高點(diǎn)梅嶺主峰洗藥塢，海拔8414米。南昌是一座濱江城市、綠色城市、生態(tài)城市，有著一流的水質(zhì)，一流的空氣，具備建設(shè)現(xiàn)代花園城市的良好環(huán)境。全市水網(wǎng)密布，贛江、撫河、錦江、潦河縱橫境內(nèi)，湖泊眾多，有軍山湖、金溪湖、青嵐湖、瑤湖等數(shù)百個(gè)大小湖泊，市區(qū)湖泊主要有城外四湖青山湖、艾溪湖、象7湖、黃家湖（含禮步湖、蝶子湖），城內(nèi)四湖東湖、西湖、南湖、北湖。城在湖中，湖在城中。南昌近期交通規(guī)劃南昌市規(guī)劃委員會(huì)審議并通過(guò)了南昌市舊城區(qū)近期（2004年2007年）交通規(guī)劃方案，方案提出將花年時(shí)間，投資125億元，在老城區(qū)建設(shè)“三角環(huán)路”快速通道系統(tǒng)和“四縱四橫”快速路網(wǎng)系統(tǒng)，從根本上緩解老城區(qū)主干道上車速低、道路不暢、擁堵嚴(yán)重等問(wèn)題。據(jù)有關(guān)方面負(fù)責(zé)人介紹，南昌市現(xiàn)有各類機(jī)動(dòng)車輛27萬(wàn)輛，每年增加機(jī)動(dòng)車近4萬(wàn)輛，由于老城區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理、道路結(jié)點(diǎn)不暢，再加上人車分隔、機(jī)非分流沒有到位，過(guò)境車輛與市內(nèi)車輛未分流，缺乏必要的公共停車場(chǎng)等，造成了道路不暢及堵車嚴(yán)重等情況。為使交通擁堵現(xiàn)象明顯下降、城區(qū)路網(wǎng)更加通暢，南昌市制訂了城區(qū)從2004年至2007年的近期交通規(guī)劃。規(guī)劃總概算投資為125億元，分3期進(jìn)行第一期以道路綜合整治為重點(diǎn)，緩解老城區(qū)交通擁堵的現(xiàn)狀（2004年2005年）；第二期以道路建設(shè)為重點(diǎn)，建設(shè)城區(qū)快速路網(wǎng)（2005年2006年）；第三期（2005年2007年），主要是加強(qiáng)老城區(qū)的交通管理和政策條規(guī)的制訂，經(jīng)綜合治理以解決老城區(qū)交通不暢的問(wèn)題。在道路建設(shè)中將建設(shè)三角環(huán)路快速系統(tǒng)，它以昌南大道為底邊，與胡惠元堤和生米大橋相接，右邊沿洪都大道直上，上接贛江大橋，左邊為沿贛江沿線大道直下，（從八一橋下穿過(guò)，連接南昌大橋和生米8大橋）。三角環(huán)路快速通道的建設(shè)，將使過(guò)境交通更為快捷，也分流了進(jìn)入市區(qū)的車輛。同時(shí)將建設(shè)“四縱四橫”城區(qū)快速路網(wǎng)系統(tǒng)“四縱”是撫河路（沿江路）、象山路、八一大道、二七路；“四橫”是陽(yáng)明路（設(shè)想從江西醫(yī)學(xué)院通過(guò)）賢士橫街，疊山路南京東路，孺子路北京東路，站前路站前西路朝陽(yáng)中路；“四縱四橫”打通和改造，將有效緩和老城區(qū)交通擁堵的現(xiàn)狀。根據(jù)公交優(yōu)先原則，在主干道設(shè)置外側(cè)式公交專用道八一大道等5條主干道上進(jìn)行22對(duì)公交港灣車站改造，并在南昌北區(qū)、東區(qū)、南區(qū)建設(shè)3個(gè)公交停車場(chǎng)。為方便行人過(guò)街，將改建8座行人過(guò)街設(shè)施，拆除2座廢棄的行人過(guò)街設(shè)施，新建5處過(guò)街通道。另建14個(gè)公共停車場(chǎng)，總泊位達(dá)180個(gè)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)路內(nèi)停車的管理，加強(qiáng)對(duì)八一大道的綜合整治，做好象山路、疊山路等4條路的隔離帶建設(shè)，進(jìn)行撫河路的綜合整治和二七路的改建。在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)上，要留有地鐵和輕軌的建設(shè)空間。4、青云譜區(qū)概況青云譜區(qū)簡(jiǎn)介青云譜區(qū)位于江西省省會(huì)南昌市區(qū)的南部，因境內(nèi)的“青云譜道院”而得名，有“英雄城南大門”之稱。這里有著悠久燦爛的歷史文化，有著得天獨(dú)厚的水域風(fēng)光，有著傳統(tǒng)的工業(yè)制造基地，有著便捷的水陸空交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域面積4317平方公里，人口約30萬(wàn)人，轄5個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)農(nóng)場(chǎng)，55個(gè)社區(qū)居委會(huì)、12個(gè)村民委員會(huì)。全9區(qū)形成了自然水系、古色文化、園林生態(tài)、工業(yè)科技、休閑旅游、商貿(mào)購(gòu)物、人居娛樂等七大特色。青云譜區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況第一產(chǎn)業(yè)總體情況青云譜區(qū)，地處南昌市南端，全區(qū)農(nóng)業(yè)所轄一鎮(zhèn)一農(nóng)場(chǎng)，九個(gè)村委會(huì)，2003年底農(nóng)業(yè)人口18529人。有耕地面積4500畝，水面4340畝。改革開放以來(lái)，我區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)生了前所未有的變化，農(nóng)業(yè)由種植業(yè)向養(yǎng)殖業(yè)轉(zhuǎn)變，由養(yǎng)殖業(yè)向加工業(yè)轉(zhuǎn)變。近幾年來(lái)，我區(qū)涌現(xiàn)了一大批種養(yǎng)加、產(chǎn)供銷、貿(mào)工農(nóng)一體化和以市場(chǎng)為龍頭，龍頭帶基地，基地帶農(nóng)戶的產(chǎn)業(yè)化典型，如南昌梅氏食品有限公司、陽(yáng)光乳業(yè)、江西贛達(dá)牧業(yè)有限公司、江西祥和園食品有限公司，從而帶動(dòng)我區(qū)農(nóng)業(yè)較大發(fā)展。2003年，全區(qū)糧食總產(chǎn)量2485噸，蔬菜產(chǎn)量2364噸，生豬出欄數(shù)28740頭，家禽出籠數(shù)130萬(wàn)羽，肉類總產(chǎn)量4824噸、禽蛋產(chǎn)量12500噸，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值4307萬(wàn)元，農(nóng)民人均收入4200元。第二產(chǎn)業(yè)總體情況青云譜區(qū)是一個(gè)工業(yè)城區(qū)，境內(nèi)有20多家大中型中央、省、市屬企業(yè)，其中洪都航空工業(yè)集團(tuán)公司。江鈴汽車集團(tuán)公司為全國(guó)500強(qiáng)工業(yè)企業(yè)。洪都航空工業(yè)集團(tuán)是新中國(guó)第一架飛機(jī)和第一輛摩托車的誕生地，江鈴汽車集團(tuán)公司出品的“江鈴”、“全順”、“寶典”、“陸風(fēng)”汽車享譽(yù)海內(nèi)外。區(qū)街工業(yè)現(xiàn)已形成以汽車和摩托車配件、紡織服裝、飼料加工、機(jī)械制造、新型建材、精細(xì)化工、裝璜印刷為主的工業(yè)體系。10第三產(chǎn)業(yè)總體情況改革開放以來(lái)，特別是近幾年，青云譜區(qū)堅(jiān)持“三產(chǎn)興區(qū)”戰(zhàn)略，大力培植和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，三產(chǎn)已具規(guī)模。區(qū)內(nèi)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)較多，全市10大專業(yè)市場(chǎng)，該區(qū)就有5個(gè)南昌建材大市場(chǎng)、南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、南昌市摩托車市場(chǎng)、南昌肉制品批發(fā)市場(chǎng)、南昌水果批發(fā)市場(chǎng)，按照“城郊大市場(chǎng)”的規(guī)劃要求，昌南大市場(chǎng)、江南建材大市場(chǎng)等一批新的專業(yè)市場(chǎng)也開始了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)為該區(qū)三產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；北京華聯(lián)、香港百匯一家、陽(yáng)光等大型超市已確立了其在市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位；唐人街海洋主題餐廳、盼盼山莊、新向塘酒店、紅瓦房等大酒家在中國(guó)（南昌）第十三屆廚師節(jié)上均被評(píng)為“名餐企業(yè)”；全市重點(diǎn)項(xiàng)目象湖景區(qū)的建成以及梅湖景區(qū)規(guī)劃建設(shè)為該區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇；青云譜道院、朱姑橋梅村等古建筑保存完好、古韻猶在，吸引了無(wú)數(shù)來(lái)昌觀光的游客；象湖威尼斯國(guó)際水岸名宅、象湖源等住宅區(qū)的建設(shè)極大地提升了城區(qū)品味，改善了城區(qū)居住環(huán)境；錦城商貿(mào)廣場(chǎng)、何坊西路商貿(mào)城、時(shí)代商貿(mào)廣場(chǎng)、三店商貿(mào)大廈、百貨大樓京山分店、百城大賣場(chǎng)都獲得了市政府正式批準(zhǔn)，即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段；洪都大道、朱橋東路兩條商貿(mào)特色街開建在即；南昌夢(mèng)幻世界娛樂休閑度假中心、南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品昌南物流中心等區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目也即將上馬。屆時(shí)，青云譜區(qū)將以三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、城區(qū)面貌一新的姿態(tài)打亮南昌的南大門。青云譜區(qū)2005年111月份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表指標(biāo)單位絕對(duì)值增長(zhǎng)11規(guī)模以上增加值萬(wàn)元4085461558城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元160400281社會(huì)消費(fèi)品零售額萬(wàn)元1204242225實(shí)際利用外資萬(wàn)美元27802345實(shí)際利用內(nèi)資萬(wàn)元57006236出口創(chuàng)匯萬(wàn)美元190251954財(cái)政總收入萬(wàn)元41742846地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入萬(wàn)元10374766地方財(cái)政支出萬(wàn)元12548299個(gè)私經(jīng)濟(jì)增加值萬(wàn)元107516青云譜區(qū)2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額2005年我區(qū)社會(huì)消費(fèi)品限額以上單位中目前含零售額單位有23家，其中貿(mào)易業(yè)14家，餐飲業(yè)8家。18月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成81286萬(wàn)元。、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境南昌第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展帶動(dòng)了南昌休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。南昌GDP首次過(guò)千億，南昌市人均GDP已由1979年的511元上升到2004年的17238元（即2083美元）。南昌宏觀經(jīng)濟(jì)的客觀現(xiàn)實(shí)條件為休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了好的條件。一方面雙休日的普及使得人們有基本的休閑時(shí)間；另一方面黃金周的流行使得人們對(duì)休閑有了基本的觀12念。南昌休閑產(chǎn)業(yè)雖然起步較其他城市較晚，但休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)一直保持著快速發(fā)展。首先表現(xiàn)在餐飲行業(yè)的紅火，人們更愿意將金錢花在吃上；當(dāng)餐飲行業(yè)紅火以后，美容美發(fā)行業(yè)的景氣度也得到了明顯的提升，市民在提高生活水平以后需要裝扮自己；夜總會(huì)、桑拿、酒吧在行業(yè)發(fā)展規(guī)律上并未顯得很滯后，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和理念一直保持著穩(wěn)定的發(fā)展，吸引著更多的閑暇人士和商務(wù)人士前去消費(fèi)。項(xiàng)目所處的微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也較為理想。本項(xiàng)目在南昌屬于大型綜合性的休閑娛樂場(chǎng)所，結(jié)合南昌休閑產(chǎn)業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。三、本目SWOT分析S優(yōu)勢(shì)分析1）本項(xiàng)目地處昌南商圈，近年來(lái)昌南商圈的不斷發(fā)展和繁榮有助于本項(xiàng)目的發(fā)展2）項(xiàng)目所處地理位置距離市中心只有15分鐘車程，交通的便利會(huì)極大輻射本項(xiàng)目的商業(yè)效應(yīng)3）本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)大眾化的定位，將避開大多數(shù)休閑娛樂場(chǎng)所高檔化的定位，選擇有差異性的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)4）本項(xiàng)目所處地段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，且項(xiàng)目土地為自有土地，項(xiàng)目可塑性大5）開發(fā)企業(yè)有固定的客戶群，將加速本項(xiàng)目宣傳推廣W劣勢(shì)分析131）項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)氛圍不成熟，人流量相對(duì)市區(qū)較少；2）迎賓大道雖是政府重點(diǎn)規(guī)劃的城市交通要道，但靠近本項(xiàng)目的道路兩旁綠化、環(huán)境衛(wèi)生不理想，容易在人們心目中形成還是“郊區(qū)”的印象，不利于本項(xiàng)目的商業(yè)輻射；3）本項(xiàng)目周邊有一些工廠，容易造成大氣污染，這對(duì)于建設(shè)大型娛樂休閑場(chǎng)所是一個(gè)忌諱；O機(jī)會(huì)分析1）南昌缺乏大型的、綜合性的多元化休閑娛樂場(chǎng)所，本項(xiàng)目是南昌市場(chǎng)的一大空白點(diǎn)2）南昌第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度驚人，休閑產(chǎn)業(yè)大幅度發(fā)展有堅(jiān)實(shí)的土壤。3）項(xiàng)目地處昌南商圈迎賓大道，昌南是南昌著名的制造業(yè)中心，制造業(yè)發(fā)達(dá)，涌現(xiàn)了很多著名企業(yè)。按照一般產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，制造業(yè)發(fā)達(dá)的輻射區(qū)域其娛樂休閑需求將有大幅度的增加4）本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)如果把握準(zhǔn)確，將會(huì)快速的提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，并快速消化本項(xiàng)目5）本項(xiàng)目多元化的經(jīng)營(yíng)種類和超大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，將使很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手望其項(xiàng)背6）全面的配套和項(xiàng)目本身的環(huán)境將是本項(xiàng)目發(fā)展的又一亮點(diǎn)7）本項(xiàng)目不遠(yuǎn)處政府規(guī)劃有一處大型的水果批發(fā)市場(chǎng)，此市場(chǎng)的存在，將給本項(xiàng)目帶來(lái)很大的商計(jì)。14T風(fēng)險(xiǎn)分析1）本項(xiàng)目如果開始運(yùn)作，有可能引來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的跟風(fēng)、模仿，南昌市有可能興起一股大型休閑娛樂場(chǎng)所的建設(shè)高潮，產(chǎn)品同質(zhì)化將大量出現(xiàn)；2）昌南商圈雖前景誘人，但目前來(lái)說(shuō)商圈還缺乏商圈所必須具備的人氣，昌南商圈的成熟還需要時(shí)間，昌南商圈的“慢熱”會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有一定的影響；3）本項(xiàng)目是屬于南昌市較早定位為都市休閑航母的項(xiàng)目，南昌最近幾年雖GDP和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但大型的、綜合性的、一站式的全程休閑娛樂項(xiàng)目這種定位能否為南昌大眾迅速接受，將有待時(shí)間的驗(yàn)證；四、本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況南昌目前有度假村類型的商業(yè)項(xiàng)目不多，有灌城度假村、艾溪湖度假村、溪霞湖度假村、楓景香蜜度假村等，其中業(yè)態(tài)與本項(xiàng)目類似的有灌城度假村。灌城度假村位于市內(nèi)，且目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，他將是本項(xiàng)目的一大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。除此之外還有一主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是距離本項(xiàng)目位置不遠(yuǎn)的桂花村大酒店，其業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式與本項(xiàng)目也十分接近，而周邊并無(wú)其他的大酒店，所以桂花村大酒店將是本項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。桂花村大酒店簡(jiǎn)介桂花村大酒店是以餐飲、住宿、會(huì)議、休閑為一體的三星極高檔15商務(wù)型大酒店，酒店位于南昌市迎賓大道1089號(hào)。餐飲部分營(yíng)業(yè)面積500多平方米，能同時(shí)容納500多人就餐。一、二樓為大廳，三、四樓為包房。包房共23個(gè)。菜系包括贛菜、粵菜、上海菜。客房部分擁有客房53套，房間的類型包括單人間、標(biāo)準(zhǔn)間、普通套間、總統(tǒng)套房。每間客房均配有現(xiàn)代化設(shè)施，獨(dú)立中央空調(diào)，國(guó)際直撥電話，遙控彩色電視，迷您小冰箱等?？头?jī)r(jià)目表如下房間類型價(jià)格單人間188元普通房98元標(biāo)準(zhǔn)間（一部）188元標(biāo)準(zhǔn)間（二部）158元套房388元總統(tǒng)套房1588元鐘點(diǎn)房60元/2小時(shí)80元/3小時(shí)康樂部分16康樂部分包括桑拿、美容美發(fā)、沙壺球。美容美發(fā)還有面部護(hù)理、SPA水療這兩個(gè)服務(wù)。會(huì)議部分會(huì)議室分為小型會(huì)議室和大型會(huì)議室，可以容納近300人，擁有功能齊全的會(huì)議設(shè)施和先進(jìn)的音響視聽設(shè)備，并設(shè)有舒適貴賓休息室。商務(wù)中心商務(wù)中心內(nèi)設(shè)商務(wù)洽談室和獨(dú)立電話間，為入住客戶提供打字、復(fù)印、郵遞、收入傳真、寬帶上網(wǎng)、電腦出租、票務(wù)訂購(gòu)等各種專業(yè)服務(wù)。五、本項(xiàng)目消費(fèi)群體及購(gòu)買群體分析本項(xiàng)目的消費(fèi)群體根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位情況，消費(fèi)群體可由3大組成部分1、娛樂型消費(fèi)者此類型消費(fèi)者的主要目的是休閑、娛樂，多以年輕一族為主，他們追求時(shí)尚，提倡享樂主義，對(duì)消費(fèi)價(jià)格并不注重。另外企業(yè)員工聚會(huì)、生日宴會(huì)等消費(fèi)群體為輔。2、餐飲型消費(fèi)者此類消費(fèi)者所涉及的范圍比較廣，根據(jù)本項(xiàng)目所處的地段及周邊環(huán)境的限制，消費(fèi)群體主要為1）、各大中型企業(yè)的中高收入者172）、本地比較富庶的農(nóng)民3）、本地政府官員及白領(lǐng)一族4）、各企業(yè)員工5）、商務(wù)辦公或商務(wù)會(huì)議的出差一族3、商務(wù)會(huì)議型消費(fèi)者此類消費(fèi)者主要集中在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層和政府領(lǐng)導(dǎo)階層，各類型企業(yè)需求員工培訓(xùn)，商務(wù)會(huì)議等本項(xiàng)目的購(gòu)買群體因?yàn)楸卷?xiàng)目必須整體經(jīng)營(yíng)，所以只能采取客戶投資的形式出售，固主力購(gòu)買群體都集中在投資者之中。購(gòu)買群體主要分為以下幾種1、外地投資者2、本地投資者3、經(jīng)營(yíng)戶4、開發(fā)商原有職工本項(xiàng)目開發(fā)完成后，只能以整體經(jīng)營(yíng)為主，之后再尋求目標(biāo)客戶“投資商”出售本項(xiàng)目物業(yè)的銷售方式。第三章本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案通力度假村現(xiàn)有設(shè)施包括一棟臨迎賓北大道五層辦公樓，園內(nèi)有一棟二層別墅，一棟三層樓房。根據(jù)現(xiàn)有設(shè)施，以內(nèi)取靜外取鬧的規(guī)18劃原則，我們建議一、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目可由2個(gè)小組團(tuán)組成動(dòng)態(tài)區(qū)域“娛樂新天地”靜態(tài)區(qū)域“休閑后花園”1、動(dòng)態(tài)區(qū)域娛樂新天地餐飲中心設(shè)置在臨迎賓北大道的五層辦公樓，建筑面積4100平方米，分為中餐廳、海鮮廳等。在原有辦公樓的基礎(chǔ)上加以改裝，改造成別具一格的酒店式餐廳風(fēng)格。娛樂中心設(shè)在現(xiàn)在的運(yùn)輸中心，建筑面積1000平方米，建議為二層建筑內(nèi)設(shè)一樓啤酒屋；二樓KTV（KTV設(shè)置20個(gè)包廂）。洗浴中心緊鄰?qiáng)蕵分行?，建筑面積1000平方米，建議內(nèi)設(shè)桑拿、足浴、溫泉浴場(chǎng)等。休閑健身中心在現(xiàn)在的倉(cāng)庫(kù)位置，建筑面積1000平方米，內(nèi)設(shè)健身房、乒乓球、桌球、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、露天網(wǎng)球場(chǎng)。2、靜態(tài)區(qū)域娛樂后花園住宿中心貴賓房設(shè)在園內(nèi)二層別墅，建筑面積4000平方米，現(xiàn)有2700平19方米，還需增建1300平方米。隨著業(yè)務(wù)量的擴(kuò)大，貴賓房一棟別墅滿足不了發(fā)展的需要，建議再增建二至四棟別墅；標(biāo)準(zhǔn)間在園內(nèi)三層客房的基礎(chǔ)上再擴(kuò)建，床位增加到可以滿足人數(shù)在300人左右商務(wù)培訓(xùn)或會(huì)議的需求；商務(wù)中心建筑面積1500平方米。隨著業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，建議再建一座三層樓房，滿足不同會(huì)議的需求；內(nèi)設(shè)大、小會(huì)議室、咖啡廳、商務(wù)中心、小型商場(chǎng)；注所有規(guī)劃均遵循“外取鬧、內(nèi)取靜”的主題定位原則1、建議燒烤花園包裝成一個(gè)大型的休閑，娛樂花園，取消所有燒烤設(shè)施；2、池塘四周增加一定量的休閑椅，以適當(dāng)?shù)木G化做襯托；3、建議動(dòng)態(tài)區(qū)域和靜態(tài)區(qū)域之間采用一條綠蔭小道來(lái)隔離，形成動(dòng)靜之間的區(qū)分帶，以次來(lái)點(diǎn)綴“通力度假村”。此三點(diǎn)可作為娛樂的配套設(shè)施，讓消費(fèi)者剛從興奮的娛樂世界中出來(lái)又進(jìn)入另外一種大自然的清幽世界，以“休閑后花園”給消費(fèi)者帶來(lái)情感上、精神上的享受。除以上各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之外，本項(xiàng)目中還應(yīng)規(guī)劃部分職工用房、辦公用房、其他配套設(shè)施用房、項(xiàng)目道路交通規(guī)劃本項(xiàng)目依舊采用原有的道路體系，主干道不變，在活動(dòng)中心和洗浴中心處可各開一條支路，項(xiàng)目外圍可用圍墻維護(hù)，動(dòng)、靜區(qū)域之間20規(guī)劃出一條綠蔭石子小道，體現(xiàn)出一種幽靜的環(huán)境。、停車位按照本司的操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一個(gè)以餐飲、娛樂為主的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，停車位有著舉足輕重的作用，只有設(shè)計(jì)大量的停車位，才能滿足不同層次消費(fèi)者的需求。綜觀南昌市的各大餐飲消費(fèi)場(chǎng)所，均有停車位不足的現(xiàn)象，而直接導(dǎo)致的后果是大部分客戶在外等候，或者另尋他處。本項(xiàng)目停車位也將是一個(gè)重點(diǎn)，建議在餐飲中心和娛樂中心規(guī)劃出適量的戶外停車位，娛樂中心還可考慮增設(shè)地下停車位；另外住宿中心和商務(wù)中心也規(guī)劃一處外停車場(chǎng)。四、本項(xiàng)目綠化及相關(guān)配套項(xiàng)目綠化主要集中在原燒烤園現(xiàn)在的“娛樂后花園”，花園基本保持原有設(shè)施，增加適量的景觀建筑小品及其他的樹種。相關(guān)配套大致包括職工宿舍、辦公用房、配電間等。第四章項(xiàng)目投資分析一、項(xiàng)目要點(diǎn)1、總用地面積579畝38600平方米2、建筑面積12600平方米1）娛樂中心建筑面積1000平方米（一棟2層）2）餐飲中心建筑面積4100平方米（現(xiàn)房）3）洗浴中心建筑面積1000平方米（一棟2層）214）休閑健身中心建筑面積1000平方米5）商務(wù)中心建筑面積1500平方米（一棟3層）6）住宿中心建筑面積4000平方米（其中2700平方米是現(xiàn)房）7）室內(nèi)停車場(chǎng)和室外停車位待建面積總計(jì)5800平方米，已建面積總計(jì)6800平方米二、項(xiàng)目工程進(jìn)度和實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目分2個(gè)階段進(jìn)行，總工期為一年半。第一部分為動(dòng)態(tài)區(qū)域（包括娛樂、餐飲、洗浴、休閑健身中心），預(yù)計(jì)10個(gè)月完工；第二部分為靜態(tài)區(qū)域（包括商務(wù)、住宿中心、室內(nèi)停車場(chǎng)和休閑公園），預(yù)計(jì)6個(gè)月完工。最后2個(gè)月修建項(xiàng)目規(guī)劃路和做好項(xiàng)目綠化與其他的配套工作。三、投資估算1、開發(fā)成本（1）本項(xiàng)目土地成本因?yàn)楸卷?xiàng)目土地為開發(fā)公司單位所有，所以開發(fā)成本中相關(guān)的土地成本和前期費(fèi)用可以忽略不計(jì)。（2）建安工程費(fèi)A土建及外墻裝修部分600元/M25800M2348萬(wàn)B水電工程部分A10348萬(wàn)A、B兩項(xiàng)合計(jì)3483483828萬(wàn)元（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（道路、園林、室外供水供電、排污系統(tǒng)等）A10348萬(wàn)22（4）內(nèi)部裝修費(fèi)用700元/M212600M2882萬(wàn)元（5）設(shè)備及安裝費(fèi)用娛樂中心建筑面積180萬(wàn)元餐飲中心建筑面積100萬(wàn)元洗浴中心建筑面積130萬(wàn)元休閑健身中心建筑面積80萬(wàn)元商務(wù)中心建筑面積50萬(wàn)元住宿中心建筑面積80萬(wàn)元共計(jì)180100130805080630萬(wàn)元注（其他職工用房、辦公用房及其他配套設(shè)施均包括在內(nèi)）（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（2）（4）（5）2（3828882630）238萬(wàn)元（7）不可預(yù)見費(fèi)因?yàn)楸卷?xiàng)目沒有土地成本，不可預(yù)見費(fèi)為前期費(fèi)用中被忽略或應(yīng)急的部分，預(yù)計(jì)為100萬(wàn)。以上（1）（7）項(xiàng)合計(jì)為3828882630381002033萬(wàn)元2、開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)取開發(fā)成本中（1）（5）項(xiàng)和的2（3828348882630）2386萬(wàn)元（2）銷售費(fèi)用廣告推廣費(fèi)一般情況為銷售收入的1，但本項(xiàng)目為不外售項(xiàng)目，即不能明確預(yù)計(jì)廣告推廣費(fèi)的數(shù)量，根據(jù)本司經(jīng)驗(yàn)，可粗略估計(jì)為50萬(wàn)左右。23（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用我司建議投資商采用銀行貸款的方式融資，貸款1000萬(wàn)，于項(xiàng)目開工一年后償還，利率取目前住房商業(yè)貸款利率，年利率為5580，所以一年后利息為1000萬(wàn)5580558萬(wàn)。總開發(fā)費(fèi)用為（1）（2）（3）386505581444萬(wàn)元開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用總計(jì)2033144421774萬(wàn)元即總投資費(fèi)用為21774萬(wàn)元。開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用總匯序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）1開發(fā)成本203311土地成本無(wú)12前期費(fèi)用無(wú)13建安工程費(fèi)382814基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)34815內(nèi)部裝修費(fèi)88216設(shè)備及安裝費(fèi)63017開發(fā)間接稅費(fèi)3818不可預(yù)見費(fèi)1002開發(fā)費(fèi)用14442421管理費(fèi)38622銷售費(fèi)用5023財(cái)務(wù)費(fèi)用5583合計(jì)21774四、招商費(fèi)用預(yù)算本項(xiàng)目為建設(shè)開發(fā)完工后就必須投入經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，所以在建設(shè)開發(fā)期間，必須同步開展招商工作。招商費(fèi)用初步預(yù)計(jì)為100萬(wàn)元五、經(jīng)營(yíng)收入估算根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，估算如下名稱容量（萬(wàn)人）消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/人）預(yù)算年收入預(yù)計(jì)年收入娛樂中心410040040070280餐飲中心107070070070490洗浴中心107070070070490健身中心55025025070175商務(wù)中心75035035070245住宿中心7704904907034253總計(jì)432023萬(wàn)元營(yíng)業(yè)費(fèi)用、1、管理費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入2計(jì)算20232發(fā)4046萬(wàn)元（2）餐飲成本費(fèi)按餐飲收入的30計(jì)算49030147萬(wàn)元（3）建筑折舊按殘值率為5計(jì)算，均按30年的使用年限。6800M2700元/M2（600700）元/M25800M24767451221萬(wàn)元?dú)堉德士傤~1221561萬(wàn)元每年折舊額（122161）/3039萬(wàn)（4）設(shè)備折舊按殘值率為0計(jì)算，年限均按5年計(jì)算設(shè)備費(fèi)用總額為630萬(wàn)元每年折舊額為630/5年126萬(wàn)元（5）人員工資按200員工，每人每年12000元計(jì)算人員工資總額20012萬(wàn)240萬(wàn)元（6）水電費(fèi)按100萬(wàn)元每年計(jì)算（7）營(yíng)業(yè)收入稅金及附加取營(yíng)業(yè)額的55稅金總額2023551113萬(wàn)元營(yíng)業(yè)費(fèi)用總額（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）26404614739126240100111380376萬(wàn)元營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額營(yíng)業(yè)收入總額營(yíng)業(yè)費(fèi)用總額202380376121924萬(wàn)元所的稅202333668萬(wàn)元（取營(yíng)業(yè)收入的33）稅后利潤(rùn)1219668539萬(wàn)元稅后投資回報(bào)率稅后利潤(rùn)/總投資額539/217710025投資回收期總投資額/稅后利潤(rùn)2177/5394因?yàn)楸卷?xiàng)目是在建成經(jīng)營(yíng)后才能得到相應(yīng)的產(chǎn)出，以上計(jì)算的投資回收期指項(xiàng)目獲得產(chǎn)出后的回收期，而本項(xiàng)目的實(shí)際回收期還應(yīng)與開工后的建設(shè)期相加，所以本項(xiàng)目的實(shí)際回收期為15455年第五章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目最后的勝率取決于各種因素，風(fēng)險(xiǎn)因素是我們?cè)u(píng)估一個(gè)項(xiàng)目的必備因素。通力度假村的風(fēng)險(xiǎn)因素是復(fù)雜的，綜合各種因素，我們認(rèn)為通力度假村項(xiàng)目主要存在二大方面的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)是項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)；另一個(gè)是經(jīng)營(yíng)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)分析1、度假村概念經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)27度假村雖然是我國(guó)休閑娛樂行業(yè)的一種全新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況并不理想。無(wú)論是沿海開放地區(qū)還是內(nèi)地，度假村的開發(fā)如火如荼，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)每況愈下?？陀^分析，各種以度假為理念的休閑娛樂項(xiàng)目面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。度假村雖然是一種先進(jìn)的、全新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，但是和我國(guó)居民的人均收入、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、人口素質(zhì)有很大的差異。度假村雖然經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)超前，但從目前情況來(lái)看，仍然屬于短期經(jīng)營(yíng)阻力較大的經(jīng)營(yíng)品種。目前，從理念上分析，度假村已經(jīng)在消費(fèi)者心目中存在著較大的消費(fèi)心理阻力，這是我國(guó)國(guó)情和居民消費(fèi)習(xí)慣形成的。2、綜合性、多項(xiàng)目的休閑娛樂中心的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)通力度假村的定位是綜合性的、多項(xiàng)目的休閑娛樂中心。雖然通力度假村有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和業(yè)態(tài)發(fā)展的前瞻優(yōu)勢(shì)，但是從南昌休閑娛樂行業(yè)的具體情況分析，綜合性的、多項(xiàng)目的休閑娛樂中心存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)南昌市民對(duì)綜合性、多項(xiàng)目的休閑娛樂中心的認(rèn)知情況還有待認(rèn)可。從另一角度分析，第一個(gè)吃螃蟹的有巨大的市場(chǎng)利益，同時(shí)也存在著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查，南昌市很多綜合性的休閑場(chǎng)所在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上并不十分理想。從通力度假村項(xiàng)目上分析，這一綜合性的、多項(xiàng)目的休閑娛樂中心在理念上是超前的，但是這一超前的經(jīng)營(yíng)理念能否為南昌消費(fèi)者所接受，存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，有待市場(chǎng)的考驗(yàn)。283、來(lái)自同種經(jīng)營(yíng)形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)在風(fēng)險(xiǎn)因素中，來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是始終存在的。通力度假村雖然重視前期的策劃和定位，雖然在理念上較領(lǐng)先，但是休閑娛樂行業(yè)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)并不是具有唯一性的、不可復(fù)制的，行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)理念的模仿和復(fù)制超過(guò)其他任何一個(gè)行業(yè)。所以我們認(rèn)為，通力度假村理念和經(jīng)營(yíng)策略的實(shí)行，很快就會(huì)引起競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的跟風(fēng)和模仿。我們預(yù)測(cè)，通力度假村開業(yè)以后，南昌市會(huì)涌現(xiàn)很多大型的、綜合性的休閑娛樂中心，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大型休閑娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)高潮。4、項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)水平的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于一個(gè)大型休閑娛樂項(xiàng)目，策劃和經(jīng)營(yíng)是決定項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。經(jīng)營(yíng)和策劃是屬于同樣重要的因素，策劃側(cè)重于前期的定位，而經(jīng)營(yíng)側(cè)重于后期的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。在通力度假村項(xiàng)目策劃工作中，必須把經(jīng)營(yíng)意識(shí)提前灌輸?shù)浇?jīng)營(yíng)者腦中。重策劃而輕經(jīng)營(yíng)是一種可怕的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。深圳著名的主題公園錦繡中華、世界之窗、歡樂谷，其主體投資者是深圳華僑城集團(tuán)，這個(gè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初投資者華僑城集團(tuán)并無(wú)主題公園的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但華僑城集團(tuán)一開始就把經(jīng)營(yíng)工作提高到一個(gè)戰(zhàn)略高度，在自己沒有任何經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的情況下，果斷引入戰(zhàn)略性大股東香港中旅，借鑒香港中旅在行業(yè)上的專業(yè)操作經(jīng)營(yíng)，使得這三大主題公園在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中保持著專業(yè)的高質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)，從而保證了三大主題公園優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。29在前期的市場(chǎng)調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)南昌市第三產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)水平還處于初級(jí)水平，目前休閑娛樂行業(yè)的經(jīng)營(yíng)專業(yè)化程度和沿海城市相比有很大差距。差距一方面來(lái)源于經(jīng)營(yíng)意識(shí)，另一方面來(lái)源于經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化。我們?cè)谕Χ燃俅宓那捌诓邉澲姓J(rèn)識(shí)到通力度假村的經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，它的風(fēng)險(xiǎn)甚至大于策劃的風(fēng)險(xiǎn)。我們看重策劃但是我們更重視經(jīng)營(yíng)水平，我們的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是使通力度假村成為南昌市經(jīng)營(yíng)水平最高的、最專業(yè)化的休閑娛樂場(chǎng)所。5、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)在風(fēng)險(xiǎn)因素中，人的因素也是現(xiàn)實(shí)存在的。在很多休閑娛樂項(xiàng)目中的可行性分析中，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者只重視市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但是忽視經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)因素必須引起我們的關(guān)注。一個(gè)優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，能最大限度地降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)；而一個(gè)平庸的團(tuán)隊(duì)，是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在。深圳五星級(jí)酒店彭年酒店的老板于彭年，在經(jīng)營(yíng)彭年酒店的歷程中，感覺到要提升酒店的經(jīng)營(yíng)水平，必須要構(gòu)建一個(gè)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。在這一思想的引導(dǎo)下，于彭年果斷斥巨資引進(jìn)希爾頓酒店管理集團(tuán)，給酒店帶來(lái)了代表國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)水平的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，使彭年酒店在深圳的高檔酒店中生意蒸蒸日上。經(jīng)營(yíng)開發(fā)中各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析301、餐飲中心風(fēng)險(xiǎn)分析通力度假村的整體定位是以餐飲為主的都市休閑度假村，因此評(píng)估餐飲中心的風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中較為重要的環(huán)節(jié)。我們認(rèn)為通力度假村餐飲中心最大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)水平的風(fēng)險(xiǎn)，建議聘請(qǐng)專業(yè)的餐飲管理公司介入進(jìn)行專業(yè)化操作，尤其是經(jīng)營(yíng)海鮮部分的酒店要更加提高經(jīng)營(yíng)水平海鮮部分也存在著業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，雖然通力度假村提出平價(jià)海鮮的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但從南昌海鮮酒店的經(jīng)營(yíng)狀況分析，整體的定價(jià)較高，市場(chǎng)反映不甚理想。同時(shí)平價(jià)海鮮的經(jīng)營(yíng)理念是否為南昌市民很快接受，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。2、娛樂中心風(fēng)險(xiǎn)分析通力度假村的娛樂中心由KTV和酒吧構(gòu)成。經(jīng)過(guò)調(diào)查，這兩種業(yè)態(tài)是目前南昌娛樂行業(yè)的主流。我們認(rèn)為來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)