（2011）004號(hào)宗地投資可行性研究報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)目概況4一、宗地基本情況4二、宗地獲取進(jìn)程11第二部分城市發(fā)展情況12一、城市概況12二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境13三、周邊可比土地市場(chǎng)成交情況17四、宗地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃18第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析23一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況23二、2010年鄭州市區(qū)房地產(chǎn)主要指標(biāo)24三、XX新區(qū)市場(chǎng)狀況25四、地塊區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況27五、XX新區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品特征28第四部分寫(xiě)字樓消費(fèi)者需求分析36一、目標(biāo)客戶(hù)群體構(gòu)成分析36二、目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)寫(xiě)字樓的需求分析36三、目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)心態(tài)及消費(fèi)行為研究38第五部分項(xiàng)目定位39一、項(xiàng)目SWOT分析39二、寫(xiě)字樓定位39三、商業(yè)定位40四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議41第六部分規(guī)劃方案建議42一、項(xiàng)目規(guī)劃主要依據(jù)42二、規(guī)劃方案建議42第七部分投資分析44一、項(xiàng)目成本分析44二、銷(xiāo)售價(jià)格分析47第八部分經(jīng)濟(jì)效益分析48一、最高可承受地價(jià)分析48二、敏感性分析49第九部分主要結(jié)論和建議50一、主要結(jié)論50二、主要建議50前言項(xiàng)目綜述XX（2011）004號(hào)宗地位于XX新區(qū)九如路東，龍湖中環(huán)南路北，用地面積約48畝，將于7月13日掛牌出讓。用地性質(zhì)為商務(wù)金融，容積率為2。根據(jù)宗地自然條件和周邊市場(chǎng)狀況，確定項(xiàng)目定位為新客站地標(biāo)寫(xiě)字樓。規(guī)劃方案以?xún)蓷濣c(diǎn)式寫(xiě)字樓為主樓，主樓之間以?xún)蓪由虡I(yè)用房為紐帶連接，入口大堂以鋼結(jié)構(gòu)做成兩層挑空?？蓪?shí)現(xiàn)商業(yè)銷(xiāo)售面積約11萬(wàn)平方米（含地下一層），寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積576萬(wàn)平方米，地下車(chē)庫(kù)570個(gè)。依據(jù)同比市場(chǎng)定價(jià)，寫(xiě)字樓正常銷(xiāo)售均價(jià)為16000元/平方米，商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)（兩層商業(yè)）20000元/平方米，地下車(chē)庫(kù)12萬(wàn)元/個(gè)。在稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率為15、20、25的情況下，該宗地最高可承受地價(jià)分別為2177萬(wàn)元/畝、1948萬(wàn)元/畝、1719萬(wàn)元/畝，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)分別為17183萬(wàn)元、22911萬(wàn)元、28639萬(wàn)元。第一部分項(xiàng)目概況一、宗地基本情況（1）宗地名稱(chēng)XX（2011）004號(hào)宗地。（2）用地性質(zhì)商務(wù)金融（3）用地年限自土地出讓之日起40年。（4）宗地位置位于九如路東，龍湖中環(huán)南路北。該宗地東側(cè)為龍翔二路（規(guī)劃路），北側(cè)目前為農(nóng)田，規(guī)劃用途為居住用地。XX（2011）004號(hào)宗地位置圖宗地片區(qū)中心位置距離XX新區(qū)CBD核心商務(wù)區(qū)僅2公里，東距龍子湖大學(xué)城3公里，南距新火車(chē)站5公里。處在CBD核心商務(wù)區(qū)與CBD副中心（龍湖）走廊的中間地帶。宗地XX（2011）004號(hào)宗地交通區(qū)位圖（5）宗地現(xiàn)狀全部為凈地，現(xiàn)狀宗地內(nèi)比較平坦，無(wú)水系溝壑。（6）宗地周邊現(xiàn)狀鄭政東出（2011）004號(hào)2KMCBD核心商務(wù)區(qū)去區(qū)5KM3KM龍子湖大學(xué)城新火車(chē)站二七廣場(chǎng)宗地之東宗地之北宗地之南宗地之西宗地四周狀況宗地四周主要分布著待開(kāi)發(fā)的農(nóng)用地。本宗地處在XX新區(qū)CBD核心商務(wù)區(qū)與CBD副中心（龍湖）走廊的中間地帶，隨著龍湖的開(kāi)挖建設(shè)和鄭州新區(qū)作為未來(lái)河南省發(fā)展的一號(hào)工程等政策利好因素，可以預(yù)見(jiàn)周邊道路、景觀、市政配套等方面將有很大的改善。宗地四周現(xiàn)有居民情況宗地周邊地區(qū)大多尚未開(kāi)發(fā)，宗地北面為待拆遷安置的沙莊村。（7）地質(zhì)情況宗地尚未進(jìn)行地勘、文勘，初步預(yù)計(jì)地下文物的可能性不大。（8）宗地周邊的社區(qū)配套交通狀況XX（2011）004號(hào)宗地交通區(qū)位圖該片區(qū)位于XX新區(qū)核心區(qū)域，距鄭州新火車(chē)站及新客運(yùn)總站5公里，地塊南面規(guī)劃有龍湖環(huán)線(xiàn)輕軌站點(diǎn)（龍湖中環(huán)路LRT輕軌大環(huán)線(xiàn)線(xiàn)路），宗地西側(cè)如意東路規(guī)劃有連接CBD和副CBD區(qū)的軌道交通線(xiàn)路（地鐵四號(hào)線(xiàn)和LRT輕軌新火車(chē)站龍子湖大學(xué)城CBD核心商務(wù)區(qū)鄭政東出（2011）004號(hào)宗地小環(huán)線(xiàn)線(xiàn)路），宗地南側(cè)農(nóng)業(yè)東路有地鐵線(xiàn)路（五號(hào)線(xiàn)）。交通四通八達(dá)，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)十分優(yōu)越。A宗地周邊道路現(xiàn)狀宗地東臨規(guī)劃龍翔二路，南臨龍湖中環(huán)南路，西臨九如路。隨著道路的建成，本宗地將三面臨路。九如路已開(kāi)工建設(shè)，將于2012年中旬竣工投入使用。修通后連接CBD核心商務(wù)區(qū)與CBD副中心內(nèi)環(huán)路（龍湖湖心島）。龍湖中環(huán)南路已開(kāi)工建設(shè)，將于2012年中旬竣工投入使用。B宗地周邊道路規(guī)劃XX新區(qū)龍湖地區(qū)內(nèi)部規(guī)劃環(huán)形輕軌線(xiàn)路（LRT系統(tǒng)）作為城市軌道交通系統(tǒng)的接駁系統(tǒng)，分為小環(huán)線(xiàn)、大環(huán)線(xiàn)，其中小環(huán)線(xiàn)為CBD（含CBD副中心）地區(qū)性交通系統(tǒng)，溝通CBD主、副中心交通聯(lián)系；大環(huán)線(xiàn)為地區(qū)性交通系統(tǒng)，設(shè)置在龍湖中環(huán)路的中央綠化帶上的環(huán)狀路線(xiàn)，為高檔居住區(qū)提供高水平交通服務(wù)的接駁系統(tǒng)，并具有游覽性交通功能；LRT系統(tǒng)與軌道交通一號(hào)線(xiàn)、四號(hào)線(xiàn)共構(gòu)成XX新區(qū)獨(dú)具特色的軌道交通系統(tǒng)。教育設(shè)施加拿大楓葉小熊幼兒園；河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校XX中學(xué)；河南中醫(yī)學(xué)院、華北水利學(xué)院、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)等。按照龍湖區(qū)規(guī)劃和用地規(guī)劃，本宗地周邊還將規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)。XX（2011）004號(hào)宗地周邊教育配套設(shè)施分布圖（標(biāo)記所在位置）醫(yī)院XX新區(qū)的醫(yī)療資源較為匱乏，本宗地周邊主要有鄭航醫(yī)院、祭城醫(yī)院、鄭州市金水區(qū)第二人民醫(yī)院，按照XX新區(qū)“十年建新區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，到2012年，XX新區(qū)要再建5個(gè)社區(qū)服務(wù)中心，18個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。距離本宗地5公里范圍內(nèi)規(guī)劃有近6所大中型醫(yī)院及醫(yī)療服務(wù)中心。宗地東側(cè)不遠(yuǎn)處規(guī)劃有醫(yī)院（鄭大一附院）。鄭政東出（2011）004號(hào)宗地XX（2011）004號(hào)宗地周邊醫(yī)院分布圖（標(biāo)記所在位置）商業(yè)配套本宗地周邊目前的商業(yè)布局尚不完善，主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布在東風(fēng)渠以南的CBD核心商務(wù)區(qū)周邊。按照規(guī)劃及周邊區(qū)域的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，地塊位于規(guī)劃副CBD區(qū)（龍湖）的核心位置，隨著商業(yè)配套的成熟以及龍湖區(qū)域的建成，未來(lái)將會(huì)聚集大量人氣帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的繁榮。鄭政東出（2011）004號(hào)宗地綠地原盛國(guó)際XX（2011）004號(hào)宗地周邊商業(yè)配套設(shè)施分布圖（標(biāo)記所在位置）銀行區(qū)域周邊銀行較多，沿CBD核心商務(wù)區(qū)分布著上海浦發(fā)銀行鄭州分行、鄭州銀行等近十家金融機(jī)構(gòu)，而且隨著龍湖的建成及周邊區(qū)域配套的不斷完善，還將有大量的金融機(jī)構(gòu)將在此區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。千盛生活廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)（2011）004號(hào)宗地XX（2011）004號(hào)宗地周邊金融機(jī)構(gòu)分布圖（標(biāo)記所在位置）（10）宗地周邊環(huán)境治安情況XX（2011）004號(hào)宗地兩公里范圍內(nèi)分布有九如路派出所，治安狀況較好?？諝猬F(xiàn)狀本宗地周邊區(qū)域并無(wú)污染源，附近大多為農(nóng)業(yè)用地，空氣質(zhì)量較好。噪音情況無(wú)污染情況無(wú)危險(xiǎn)源情況無(wú)周邊景觀帶龍湖及東風(fēng)渠沿河景觀帶（11）周邊大市政配套XX新區(qū)超前規(guī)劃、統(tǒng)籌安排了電力設(shè)施項(xiàng)目，1座22萬(wàn)伏、6座11萬(wàn)伏共7座變電站、37座開(kāi)閉所投入使用，為東區(qū)的發(fā)展提供了可靠的電力保障。東區(qū)熱電廠(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足了入住單位用暖需求。公交場(chǎng)站、垃圾中轉(zhuǎn)站等相繼投入使用，滿(mǎn)足了居民生活需要。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)了“十通”目標(biāo)，各類(lèi)管線(xiàn)隨道路建設(shè)一次入地，形成了完善的地下網(wǎng)絡(luò)，市政設(shè)施基本滿(mǎn)足需求。鄭政東出（2011）004號(hào)宗地二、宗地獲取進(jìn)程（1）宗地背景資料XX（2011）004號(hào)宗地原為沙莊村農(nóng)用地，現(xiàn)已被政府征用。用地編號(hào)XX（2011）004號(hào)位置九如路東、龍湖中環(huán)南路北平方米3206279占地面積畝48用地性質(zhì)商務(wù)金融用地容積率2綠地率25規(guī)劃指標(biāo)限高24報(bào)名截止時(shí)間2011年7月12日掛牌截止時(shí)間2011年7月13日保證金（萬(wàn)元）19400土地總價(jià)（萬(wàn)元）27705土地單價(jià)（萬(wàn)元/畝）5772起始低價(jià)信息樓面地價(jià)（元/平方米）4327（2）宗地獲取方式掛牌出讓?zhuān)?）土地獲取成本土地價(jià)格與付款方式土地價(jià)格起始價(jià)為27705萬(wàn)元（合577萬(wàn)/畝），增加幅度為200萬(wàn)元。受讓人還需支付成交價(jià)格4的契稅及38元/平方米的耕地占用稅。具體土地價(jià)格以競(jìng)得價(jià)格為準(zhǔn)。付款方式A自合同簽訂之日起30日內(nèi)，一次性付清國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。B按照付款時(shí)間及金額分期支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。分期支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，受讓人在支付第二期及以后各期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款時(shí)，同意按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。交付時(shí)間與交付條件2011年11月30日，交地時(shí)土地達(dá)到三通一平。動(dòng)工及竣工時(shí)間2012年6月30日前開(kāi)工建設(shè)，2014年12月31日前須竣工驗(yàn)收。第二部分城市發(fā)展情況一、城市概況（1）地理位置鄭州市簡(jiǎn)稱(chēng)鄭，是河南省省會(huì)。位于河南省中部偏北，北臨黃河，西依嵩山，東、南為黃淮平原，介于東經(jīng)1124211414，北緯34163458之間；東西長(zhǎng)166公里，南北寬75公里，總面積74462平方公里，其中市區(qū)面積L0103平方公里。鄭州地處中原腹地，地理位置十分重要，是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全國(guó)重要的交通通信樞紐。（2）行政區(qū)劃轄區(qū)9個(gè)、縣級(jí)市5個(gè)、縣1個(gè)。分別是中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、上街區(qū)、XX新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、滎陽(yáng)市、鞏義市、登封市、新密市、新鄭市、中牟縣（3）人口變遷2008年末全市總?cè)丝?436萬(wàn)人，其中女性3599萬(wàn)人；市區(qū)人口3265萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口4635萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口3077萬(wàn)人。（4）歷史文化悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類(lèi)文物古跡1400多處，其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位26處。嵩山風(fēng)景名勝區(qū)是全國(guó)44個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一和全國(guó)文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)，“天下第一名剎”少林寺就坐落在嵩山腳下，威震海內(nèi)外的少林功夫從這里走向世界。這里還有我國(guó)最早的天文建筑周公測(cè)景臺(tái)和元代觀星臺(tái)、中國(guó)宋代四大書(shū)院之一嵩陽(yáng)書(shū)院、我國(guó)現(xiàn)存最大的道教建筑群中岳廟等。在鄭州周?chē)€有星羅棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場(chǎng)遺址，著名歷史人物列子、子產(chǎn)、杜甫、白居易、高拱等出生在鄭州。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國(guó)重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國(guó)家開(kāi)放城市和歷史文化名城（5）資源狀況鄭州自然資源豐富，已探明礦藏34種，主要有煤、鋁礬土、耐火粘土、水泥灰?guī)r、油石、硫鐵礦和石英砂等。其中煤炭?jī)?chǔ)量達(dá)50億噸，居全省第一位；耐火粘土品種齊全，儲(chǔ)量達(dá)108億噸，約占全省總儲(chǔ)量的50；鋁土儲(chǔ)量1億余噸，占全省總儲(chǔ)量的30；天然油石礦質(zhì)優(yōu)良，是全國(guó)最大的油石基地之一鄭州盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、水稻、花生棉花、經(jīng)濟(jì)林果等糧食作物和蘋(píng)果、梨、紅棗、柿餅、葡萄、西瓜、大蒜、金銀花和黃河鯉魚(yú)等農(nóng)副土特產(chǎn)品。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，全市加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)節(jié)，努力克服不利因素影響，采取切實(shí)有效措施，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。初步核算，全年完成生產(chǎn)總值4000億元，比上年增長(zhǎng)130；人均生產(chǎn)總值49萬(wàn)元。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值1246億元，增長(zhǎng)30；第二產(chǎn)業(yè)增加值22699億元，增長(zhǎng)151；第三產(chǎn)業(yè)增加值16055億元，增長(zhǎng)105。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的31540429調(diào)整為31567402。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值24080億元，增長(zhǎng)134，占生產(chǎn)總值的比重為602，比上年提高28個(gè)百分點(diǎn)。年末全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到664。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資7752億元，比上年增長(zhǎng)509；其中住宅投資5557億元，增長(zhǎng)410。商品房屋施工面積62555萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)201；其中住宅施工45829萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)163。商品房新開(kāi)工面積18118萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)255。商品房屋竣工面積9446萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)469。商品房屋銷(xiāo)售面積15587萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)298；銷(xiāo)售金額7727億元，增長(zhǎng)500。鄭州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況一覽表（20022010）鄭州市2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年GDP（億元）92829110228137789166062013482486753004330044000其中第一產(chǎn)業(yè)4728492563087238770679389471031246第二產(chǎn)業(yè)45371571537379787284107089131457165951801622699第三產(chǎn)業(yè)4272948149576837153886552109279124981395816055人均GDP（元）1452717063212332547430739340694061749000年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)）64464865065365766074367521城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）749583469364106401182213692157321711719376城鎮(zhèn)化率375038605790592060306128623363406640地方財(cái)政收入萬(wàn)元542006658737104823213612611760266219518368015217643城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額億元8495710484912110914360816207216587120672251122911全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元332084913261338193110319913673117727228912757三、周邊可比土地市場(chǎng)成交情況區(qū)域四至范圍土地面積（平米）規(guī)劃用途競(jìng)得單位競(jìng)得地價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/平米）每畝單價(jià)（萬(wàn)元/畝）XX新區(qū)金水東路南、圃田西路西16667商務(wù)金融用地河南美僑置業(yè)有限公司727510912429100XX新區(qū)金水東路北、東風(fēng)東路西127128商務(wù)金融用地天瑞集團(tuán)有限公司15046019797179189XX新區(qū)心怡路東、福祿路北8000商務(wù)金融用地河南中新置業(yè)有限公司56000010000046667XX新區(qū)民生西街西，正光路南13381商務(wù)金融用地鄭州宏盛源置業(yè)有限公司160040017086179735XX新區(qū)宏達(dá)路南、長(zhǎng)興路東3347商務(wù)金融用地河南銀江實(shí)業(yè)有限公司35193150217010XX新區(qū)康寧路南、站南路西8742商務(wù)金融用地萬(wàn)眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2661500434928202967XX新區(qū)聚源路東、宏圖街北10000商務(wù)金融用地河南超達(dá)置業(yè)有限公司5985008550039900XX新區(qū)商都路北、站南路西29333商務(wù)金融用地建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司221100010768050251XX新區(qū)站南路西、站西二路北16991商務(wù)金融用地鄭州鐵科賽得置業(yè)有限公司11880009988546613XX新區(qū)心怡路東、福祿路北8563商務(wù)金融用地河南人民置業(yè)有限公司5990009993246635XX新區(qū)商都路南、心怡路西6667商務(wù)金融用地鄭州市正巖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4110008806741098XX新區(qū)東風(fēng)東路東、商鼎路南15088商務(wù)金融用地河南匯藝置業(yè)有限公司9295008800741070XX新區(qū)商都路北、心怡路東13333商務(wù)金融用地河南偉業(yè)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司7450007982337251XX新區(qū)商都路北、心怡路東15131商務(wù)金融用地河南易元置業(yè)有限公司8455007982737252四、宗地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃1、XX新區(qū)之于鄭州新區(qū)定位鄭州新區(qū)規(guī)劃范圍西起鄭州市中州大道，東至開(kāi)封邊界，北至黃河南岸，南至航空港區(qū)，總面積約1840平方公里，占鄭汴新區(qū)總面積的89。新區(qū)下轄XX新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭州航空港區(qū)、中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鄭州國(guó)際物流園區(qū)和中牟縣等“五區(qū)一縣”。鄭州新區(qū)組成分布圖XX新區(qū)在鄭州新區(qū)中的定位XX新區(qū)發(fā)展目標(biāo)將作為鄭州新區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)中心，金融、會(huì)展、科研、文化、高等教育及體育中心。XX新區(qū)區(qū)位圖2、XX新區(qū)功能分區(qū)XX新區(qū)規(guī)劃范圍西起原107國(guó)道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路。XX新區(qū)功能分區(qū)圖功能分區(qū)A核心區(qū)（CBD）XX新區(qū)的核心區(qū)，也是鄭州市的中央商務(wù)區(qū)。規(guī)劃面積約345平方公里，由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形區(qū)域，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間為商業(yè)步行街區(qū)。環(huán)形建筑群中間布置有國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。CBD效果圖B商住物流區(qū)CBD的功能支撐區(qū)。規(guī)劃面積約23平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。C龍湖區(qū)定位為生態(tài)功能區(qū)及高尚住宅區(qū)。規(guī)劃面積約40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積約608平方公里，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國(guó)家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。伸入龍湖的半島為CBD副中心，規(guī)劃面積約048平方公里；CBD副中心是由高度為100米的寫(xiě)字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個(gè)環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務(wù)、居住、旅游、娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所。CBD中心和CBD副中心通過(guò)37公里長(zhǎng)的運(yùn)河相連，形成一個(gè)“如意”型，運(yùn)河兩岸是45米高的建筑。龍湖區(qū)規(guī)劃圖龍湖區(qū)建成效果圖D龍子湖高校園區(qū)主要由高等院校組成。規(guī)劃面積約22平方公里，龍子湖高校園區(qū)確定入駐13所高校，入住師生約20萬(wàn)人。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書(shū)館、體育場(chǎng)等公共設(shè)施。龍子湖通過(guò)運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是XX新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。高校園區(qū)規(guī)劃圖E科技物流園區(qū)規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。F國(guó)家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約50平方公里，已開(kāi)發(fā)15平方公里左右，是XX新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。3、XX新區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃XX新區(qū)在列入鄭州新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃之前，制定兩個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃即20032007年和2008年2012年。規(guī)劃到2012年，中央商務(wù)區(qū)、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)全面建成，龍湖區(qū)開(kāi)工建設(shè)，人口入住率達(dá)到6070。入駐金融機(jī)構(gòu)30家以上，以鄭州國(guó)際會(huì)展中心為平臺(tái)，打造全國(guó)知名專(zhuān)業(yè)會(huì)展品牌。以商業(yè)步行街、寶龍城市廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目為龍頭，建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心區(qū)。加快鄭州國(guó)家干線(xiàn)物流港、鄭州鐵路集裝箱中心站等物流項(xiàng)目建設(shè)；龍子湖區(qū)內(nèi)大學(xué)全部建成招生，并新建小學(xué)8所、中學(xué)4所、高中2所、職業(yè)教育學(xué)校1所；XX新區(qū)熱電廠(chǎng)二期、15座垃圾中轉(zhuǎn)站、150座公廁和陳三橋污水處理廠(chǎng)投入使用。起步區(qū)、龍子湖區(qū)道路全部完工，累計(jì)建成道路160條以上，通車(chē)?yán)锍坛^(guò)350公里，開(kāi)通公交線(xiàn)路100條以上。結(jié)合鄭州市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃，XX新區(qū)致力于成為全國(guó)重要的綜合交通樞紐中心、物流中心、區(qū)域性金融中心，企業(yè)總部基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地，資源節(jié)約型和生態(tài)文明的示范新區(qū)。第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況2010年各區(qū)域商品房推售情況0100200300400500萬(wàn)平米0100020003000400050006000700080009000元/商品房供應(yīng)量2855717563174251972397214843商品房銷(xiāo)售量38670215491988814025145355693商品房銷(xiāo)售價(jià)格546385775274493053605579583151556271金水區(qū)鄭東新區(qū)中原區(qū)二七區(qū)管城區(qū)惠濟(jì)區(qū)在市場(chǎng)供應(yīng)方面，2010年金水區(qū)商品房供應(yīng)量位居全市首位，達(dá)到286萬(wàn)平米，占全市商品房供應(yīng)量的30。目前區(qū)域在售項(xiàng)目多為市場(chǎng)影響力較大的樓盤(pán)，因此商品房供應(yīng)量較大，隨著區(qū)域土地的日益稀缺，金水區(qū)供應(yīng)量將會(huì)逐漸減小。XX新區(qū)、中原區(qū)和二七區(qū)本年度供應(yīng)量也較大，僅次于金水區(qū)，年度供應(yīng)分別占到全市供應(yīng)量的17、17和19，其中XX新區(qū)多為高端住宅或辦公用房項(xiàng)目，而中原區(qū)和二七區(qū)多為城中村改造項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)多為普通商品住宅。管城區(qū)本年度供應(yīng)量較低，而惠濟(jì)區(qū)由于距市中心較為偏遠(yuǎn)項(xiàng)目很少，因此市場(chǎng)供應(yīng)量最低。在成交量方面，2010年鄭州市區(qū)域成交量榜首依然為金水區(qū)。由于區(qū)域年度投放量最大，并且金水區(qū)作為鄭州市經(jīng)濟(jì)文化中心，區(qū)域配套極為完善，因此受到了廣大置業(yè)者的一致追捧。全年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積387萬(wàn)平米，占據(jù)全市銷(xiāo)售總面積的3706。XX新區(qū)和中原區(qū)銷(xiāo)售量其次，XX新區(qū)一直為政府重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，近兩年已發(fā)展較為成熟，該區(qū)域成交多為高端住宅及辦公樓，其中住宅項(xiàng)目以銀河丹堤、東方鼎盛時(shí)代、聯(lián)盟新城最具有代表性。中原區(qū)項(xiàng)目多為大體量的綜合體項(xiàng)目，其中區(qū)域影響力最大的為中原新城和錦藝國(guó)際華都。二七區(qū)雖供應(yīng)量較高，但銷(xiāo)售量不敵中原區(qū)和XX新區(qū)。管城區(qū)雖供應(yīng)量較少，但銷(xiāo)售量卻高于二七區(qū)，位居銷(xiāo)售排名第四。在成交價(jià)格方面，2010年全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)最高區(qū)域?yàn)閄X新區(qū)，作為鄭州市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，XX新區(qū)無(wú)論是住宅還是辦公物業(yè)均是全市成交均價(jià)最高。2010年區(qū)域成交均價(jià)7753元/，是唯一年度均價(jià)突破7000元/大關(guān)的區(qū)域。二七區(qū)由于是鄭州市商業(yè)中心，因此區(qū)域市場(chǎng)商鋪類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格較高，拉升了區(qū)域年度商品房整體成交均價(jià)，達(dá)到6056元/。管城區(qū)本年度市場(chǎng)供應(yīng)量較小，供需比達(dá)到0671，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況，因此成交價(jià)也較高，達(dá)到5832元/。惠濟(jì)區(qū)目前在售的多為高端別墅項(xiàng)目，均價(jià)較高也在情理之中，次于管城區(qū)達(dá)到5563元/。）10年1月11年5月鄭州市商品房量?jī)r(jià)走勢(shì)圖050100150200單位萬(wàn)010002000300040005000600070008000900010000單位元/預(yù)售面積37655215421467118365102910494609159965318308963677433301492810368397銷(xiāo)售面積11575476988410507174734898251130934490229475129863403097611046856636銷(xiāo)售均價(jià)52625628511854165871646860566233660366457476703373117285642088087760100110021003100410051006100710081009101010111012110111021103110411052011年15月份鄭州市市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售19207套，累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為6177元/平方米；2010年15月份，鄭州市商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售41037套，累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)5033元/平方米。與去年同期相比，商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)減少過(guò)半，銷(xiāo)售均價(jià)每平方米則增加了1144元。15月，鄭州市全市商品房銷(xiāo)售面積3609萬(wàn)平方米，比上年同期下降28，增速同比回落349個(gè)百分點(diǎn)，比13月回落46個(gè)百分點(diǎn)，但比14月略上升了24個(gè)百分點(diǎn)，顯示下降的幅度有所減小。從2011年鄭州市15月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的趨勢(shì)是價(jià)穩(wěn)量跌，價(jià)格仍然沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)。二、2010年鄭州市區(qū)房地產(chǎn)主要指標(biāo)名稱(chēng)單位較去年同期相比（）商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積104356萬(wàn)平方米4069商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積83656萬(wàn)平方米2998非住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積207萬(wàn)平方米11092商品房累計(jì)銷(xiāo)售量113735套（間）717商品房銷(xiāo)售累計(jì)面積115106萬(wàn)平方米087商品房累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)6138元/平方米2501商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售量101957套（間）902商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積96991萬(wàn)平方米287商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)5536元/平方米2087非住宅累計(jì)銷(xiāo)售量11778套（間）1261非住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積18115萬(wàn)平方米1139非住宅累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)9364元/平方米3495二手房累計(jì)成交量30263套（間）419二手房累計(jì)成交面積27787萬(wàn)平方米455二手房累計(jì)成交均價(jià)4177元/平方米254住宅二手房累計(jì)成交量29506套（間）388住宅二手房累計(jì)成交面積26942萬(wàn)平方米321住宅二手房累計(jì)成交均價(jià)4089元/平方米2505（數(shù)據(jù)來(lái)源鄭州市房管局網(wǎng)站）三、XX新區(qū)市場(chǎng)狀況（1）區(qū)域市場(chǎng)規(guī)劃2010年XX新區(qū)規(guī)劃示意圖XX新區(qū)位于鄭州市東部，規(guī)劃總面積150平方公里，常住人口260萬(wàn)。XX新區(qū)規(guī)劃先進(jìn)、配套完備、環(huán)境一流，是鄭州乃至河南省的發(fā)展標(biāo)志性窗口區(qū)域。多年來(lái)一直保持著強(qiáng)勁吸引力，2010年XX新區(qū)規(guī)劃升級(jí)，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套繼續(xù)豐富，使區(qū)域凝聚力更上一籌，2011年XX新區(qū)將保持強(qiáng)勁吸引力，商、住地產(chǎn)也將共同繁榮。2商品房市場(chǎng)狀況商業(yè)步行街2010年XX新區(qū)共成交商品房21549萬(wàn)平米，較上年上漲1367；商品房成交均價(jià)775274元/，較上年同期上漲3395。近幾年來(lái)，在區(qū)域凝聚力不斷增強(qiáng)的影響下，XX新區(qū)商品房?jī)r(jià)格一直引領(lǐng)全市。預(yù)計(jì)2011年區(qū)域成交均價(jià)仍將高位徘徊于全市最高位，房?jī)r(jià)也將再創(chuàng)新高。2010年XX新區(qū)住宅、辦公及商業(yè)用房供求價(jià)格表業(yè)態(tài)住宅商業(yè)辦公投放面積（萬(wàn)）940226855476銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）1262212747515銷(xiāo)售價(jià)格（元/）6548971382027873844數(shù)據(jù)來(lái)源鄭州市房管局2010年XX新區(qū)分物業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，商品住宅依然占據(jù)絕對(duì)市場(chǎng)主力，占本區(qū)域商品房供應(yīng)、成交量的比例分別達(dá)到5109和5857。2010年商品住宅供給明顯不足，XX新區(qū)本年商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到645897元/，較去年有較大幅度的提升，上漲幅度為2647。辦公市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，銷(xiāo)售面積達(dá)到7515萬(wàn)平米，較去年上漲943。成交均價(jià)873844元/平米，較去年上漲731。商業(yè)物業(yè)成交量1274萬(wàn)平米，較去年下降了435。成交均價(jià)13820元/平米，較去年上漲了321。四、地塊區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況東區(qū)目前共有8個(gè)典型在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目，且寫(xiě)字樓項(xiàng)目大多在2010年取得熱銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)了快速清盤(pán)，如匯智大廈、領(lǐng)秀國(guó)際中心。目前XX新區(qū)商務(wù)商業(yè)投資價(jià)值得到投資客戶(hù)普遍認(rèn)可，成交量及成交均價(jià)都呈快速攀升狀態(tài)，引領(lǐng)整個(gè)鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)。其中千璽廣場(chǎng)引入國(guó)際知名酒店企業(yè)萬(wàn)豪酒店。項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域物業(yè)類(lèi)型總建面積萬(wàn)）寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)）寫(xiě)字樓已售面積（萬(wàn)）2月均價(jià)（元/）千璽廣場(chǎng)XX新區(qū)寫(xiě)字樓、酒店，商業(yè)24754135684領(lǐng)秀國(guó)際中心XX新區(qū)寫(xiě)字樓756517620永和國(guó)際廣場(chǎng)XX新區(qū)寫(xiě)字樓、酒店1596818000綠地原盛國(guó)際XX新區(qū)商務(wù)綜合體38302619609匯智大廈XX新區(qū)寫(xiě)字樓72686211800商都世貿(mào)中心XX新區(qū)寫(xiě)字樓、商業(yè)（單層）1887277800綠地之窗XX新區(qū)商務(wù)綜合體4815419000行署國(guó)際廣場(chǎng)XX新區(qū)商務(wù)綜合體1361720000東區(qū)在2011年有7個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目即將推出，即將入市項(xiàng)目總建筑規(guī)模約為1889萬(wàn)平方米，其中純寫(xiě)字樓面積預(yù)計(jì)達(dá)到140萬(wàn)平方米，約相當(dāng)于2009年全市寫(xiě)字樓總銷(xiāo)售量的2倍，相對(duì)來(lái)說(shuō)市場(chǎng)壓力較大；幾個(gè)項(xiàng)目中除綠地中央廣場(chǎng)和升龍站前商業(yè)廣場(chǎng)外，建筑規(guī)模均處于中等水平。幾個(gè)即將推出項(xiàng)目的體量從580萬(wàn)不等，建筑形態(tài)并不集中，如天明國(guó)際廣場(chǎng)（13層）、豫航中心（20層）為中高層建筑；綠地中央廣場(chǎng)為超高層建筑；其中綠地中央廣場(chǎng)和升龍站前商業(yè)廣場(chǎng)公共部分全為精裝修，其余項(xiàng)目均為毛坯。項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域物業(yè)類(lèi)型總建面積萬(wàn)）寫(xiě)字樓面積預(yù)計(jì)推出時(shí)間天明國(guó)際廣場(chǎng)XX新區(qū)寫(xiě)字樓、公寓式酒店52520114豫航中心XX新區(qū)寫(xiě)字樓、商鋪72720118美盛中心XX新區(qū)寫(xiě)字樓、酒店、商地中央廣場(chǎng)XX新區(qū)寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店82中科金座XX新區(qū)寫(xiě)字樓、商鋪756520119升龍站前商業(yè)廣場(chǎng)XX新區(qū)寫(xiě)字樓、商業(yè)6055永和宇宙星廣場(chǎng)XX新區(qū)寫(xiě)字樓、商業(yè)109五、XX新區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品特征（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)鄭州寫(xiě)字樓項(xiàng)目越來(lái)越注重將自己提升為區(qū)域的“地標(biāo)”項(xiàng)目，造型上不斷創(chuàng)新。在待售寫(xiě)字樓項(xiàng)目其中最具特色的建筑為綠地中央廣場(chǎng)，以300米的高度為主要形象，打造中原第一高的雙塔。鄭州綠地中央廣場(chǎng)建設(shè)用地面積632畝，總建筑面積82萬(wàn)平方米，投資總額達(dá)80億元，是集甲級(jí)辦公、高端商業(yè)、文化娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體。兩棟超高層大廈樓體采用交錯(cuò)參差的結(jié)構(gòu)，輕巧精致而又動(dòng)感十足，層疊的建筑元素使整個(gè)建筑外觀高貴優(yōu)雅、輕靈通透。兩棟高樓矗立于寬闊的高鐵站西廣場(chǎng)西側(cè)，將給出站的旅客強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。中央廣場(chǎng)300米雙塔將成為中原新高度。升龍站前商業(yè)廣場(chǎng)是以商業(yè)為核心的大型城市綜合體。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位為24小時(shí)城市綜合體概念,即目前國(guó)際流行的豪布斯卡模式，總建筑面積近60萬(wàn)平方米，地上13層為商業(yè)、主要由大型購(gòu)物中心、主力品牌店、餐飲、娛樂(lè)影城等業(yè)態(tài)組成，四層及以上由包含兩棟150米超高層5A智能寫(xiě)字樓在內(nèi)的5棟寫(xiě)字樓、1棟300間的國(guó)際品牌五星級(jí)希爾頓酒店、兩棟酒店公寓共8棟公共建筑組成。綠地中心千璽廣場(chǎng)位于XX新區(qū)CBD中心湖南側(cè)，是由上海綠地集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的集商業(yè)、國(guó)際5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、超五星級(jí)酒店、觀光旅游、頂級(jí)私人會(huì)所等多功能為一體的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。占地面積29萬(wàn)平米，建筑面積24萬(wàn)平米，主體高達(dá)280米，是中原第一高樓，亦是XX新區(qū)CBD三大核心標(biāo)志性建筑之首。綠地中心千璽廣場(chǎng)共60層，其中535層國(guó)際5A甲級(jí)純生態(tài)商務(wù)寫(xiě)字樓；3855層超五星級(jí)萬(wàn)豪酒店；58層為空中觀光層、59層為頂級(jí)私人會(huì)所。寫(xiě)字樓面積區(qū)間170350平方米。綠地之窗位于XX新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處，距高鐵站僅50米，由河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的，集甲級(jí)寫(xiě)字樓樓、時(shí)尚寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體。項(xiàng)目總用地516萬(wàn)平方米，總建筑面積48萬(wàn)平方米，是鄭州綜合交通樞紐中心首個(gè)配套工程。該項(xiàng)目規(guī)劃有3棟寫(xiě)字樓、3棟酒店和1棟商業(yè)用樓。預(yù)計(jì)分四期開(kāi)發(fā)，一期D4地塊，為一棟24層準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，共264套房源。主力房型及面積91260平米。標(biāo)準(zhǔn)層每層共分十二間，還包括八部電梯和五星級(jí)配套的公共衛(wèi)生間。綠地之窗二期為一棟36層的準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，共300套房源。（2）產(chǎn)品特征就目前新建的的寫(xiě)字樓來(lái)看，智能化配套設(shè)施越來(lái)越完善，鄭州也出現(xiàn)了相當(dāng)一部分高端寫(xiě)字樓5A甲級(jí)。從外立面來(lái)看目前市場(chǎng)大部分為石幕結(jié)合外立面，但高品質(zhì)項(xiàng)目均為純玻璃幕墻外立面。標(biāo)準(zhǔn)層面積普遍在1500以上，部分樓盤(pán)（永和國(guó)際廣場(chǎng)、建業(yè)總部港）標(biāo)準(zhǔn)層面積超過(guò)3000平方米。主流標(biāo)準(zhǔn)層高為39米左右。大堂層高目前項(xiàng)目越來(lái)越注重大堂空間的打造，大部分項(xiàng)目大堂層高都為10米左右，只有少部分項(xiàng)目大堂層高在5米左右。樓面布局在售項(xiàng)目以單元分割為主，但新推出的項(xiàng)目較偏重自由分割的布局。中央空調(diào)在鄭州寫(xiě)字樓當(dāng)中得到了普遍的應(yīng)用。項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域總建面積（萬(wàn)）寫(xiě)字樓面積外立面標(biāo)準(zhǔn)層面積層高大堂層高電梯空調(diào)停車(chē)位千璽廣場(chǎng)XX2475LOWE中空玻璃250042928部（辦公14部）中央空調(diào)400匯智大廈XX7268LOWE中空玻璃局部石材2000381015中央空調(diào)300王鼎國(guó)際XX726LOWE中空玻璃局部石材1990389612美國(guó)OTIS中央空調(diào)400綠地之窗XX4815LOWE中空玻璃2000399814部中央空調(diào)3000領(lǐng)秀國(guó)際中心XX756LOWE中空玻璃210036911部三菱中央空調(diào)200中科金座XX7565玻璃幕墻局部石材20003596部中央空調(diào)400美盛中心XX17285玻璃幕墻局部石170036868部中央空調(diào)600材天明國(guó)際廣場(chǎng)XX525石材8003496部無(wú)中央空調(diào)300行署國(guó)際廣場(chǎng)XX136花崗巖100035415部無(wú)中央空調(diào)834永和國(guó)際廣場(chǎng)XX159玻璃幕墻石材6000371022部中央空調(diào)1520綠地原盛國(guó)際XX3830玻璃幕墻石材200036888部中央空調(diào)1220建業(yè)總部港XX2015玻璃幕墻石材390039912部中央空調(diào)400（3）銷(xiāo)售特征2010年XX新區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)2010年112月份鄭東新區(qū)辦公用房指標(biāo)012345678910020004000600080001000012000新增供應(yīng)02887844288994704027555194560銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）94144620363462619812647641445714861銷(xiāo)售均價(jià)（元/）64036912742168106344112538283934810835107351090192551月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年XX新區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)新增供應(yīng)量呈現(xiàn)倒“V”字走勢(shì)，受部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)節(jié)奏的影響，5、6月份市場(chǎng)的新增供應(yīng)量最多，分別為889萬(wàn)平米和947萬(wàn)平米；寫(xiě)字樓物業(yè)的銷(xiāo)售面積則呈現(xiàn)“W”型走勢(shì)，1、7、12月份成交量較大；成交價(jià)格在前5個(gè)月份中走勢(shì)平穩(wěn)，均價(jià)在7000元/平米左右。4月份國(guó)家出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，受其影響，5月份成交價(jià)格出現(xiàn)慣性下跌，隨著調(diào)控進(jìn)一步深入，商業(yè)、辦公類(lèi)市場(chǎng)因不受政策影響而出現(xiàn)快速反彈走勢(shì)，從6月份開(kāi)始，辦公類(lèi)物業(yè)的成交價(jià)格呈現(xiàn)出震蕩上行勢(shì)，辦公物業(yè)市場(chǎng)被激發(fā)出來(lái)。2010年XX新區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)2010年112月份鄭東新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)指數(shù)02468101202000400060008000100001200014000160001800020000新增供應(yīng)面積（萬(wàn)）10904509201992507601912211080143031銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）17704209225405408616109712126063126銷(xiāo)售均價(jià)（元/）133369916113991072810281151031026017327110791345712516135321月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年XX新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)除5、9月份受到千璽廣場(chǎng)、行署國(guó)際廣場(chǎng)、綠地之窗和領(lǐng)秀國(guó)際等新盤(pán)的推售使得市場(chǎng)供應(yīng)量突增外，其他月份市場(chǎng)供給和銷(xiāo)售較為穩(wěn)定，而且全年的成交價(jià)格波動(dòng)幅度范圍也較窄。因東區(qū)受入住人口等客觀因素的影響，大型的商業(yè)項(xiàng)目不多，商業(yè)配套也不完善，商業(yè)的供求相對(duì)來(lái)說(shuō)較為穩(wěn)定。（4）2011年12月份XX新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目成交情況12月份商業(yè)市場(chǎng)成交情況050001000015000200001月71012310043141432月192397320216644成交面積（平米）成交金額（萬(wàn)元）成交價(jià)格1月份東區(qū)商業(yè)共成交25套，2月份成交13套，2月份成交價(jià)格較1月份上漲了2501元/平米。（5）2011年12月份XX新區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交情況12月份辦公類(lèi)物業(yè)成交情況0500010000150002000025000300001月256152626879104932月1685932521414955成交面積（平米）成交金額（萬(wàn)元）成交價(jià)格1月份東區(qū)辦公類(lèi)物業(yè)共成交357套，2月份成交125套，2月份成交價(jià)格較1月份上漲了4462元/平米。（6）12月份主要商業(yè)、寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交情況千璽廣場(chǎng)（辦公）月份成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬(wàn)元）成交價(jià)格1月13293610478356842月1119451737437912行署國(guó)際廣場(chǎng)月份物業(yè)類(lèi)型成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬(wàn)元）成交價(jià)格商業(yè)23087873705120001月辦公2201724171139388084商業(yè)00002月辦公322014332616514永和國(guó)際廣場(chǎng)（辦公）月份成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬(wàn)元）成交價(jià)格1月115014140531093602月9443939802094321806767綠地原盛國(guó)際（商業(yè)）月份成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬(wàn)元）成交價(jià)格1月00002月22230864829068雙河灣（商業(yè)）月份成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬(wàn)元）成交價(jià)格1月91458662674183352月0000第四部分寫(xiě)字樓消費(fèi)者需求分析一、目標(biāo)客戶(hù)群體構(gòu)成分析購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)特征項(xiàng)目使用群體分析職業(yè)投資客實(shí)力雄厚，重地段，大面積購(gòu)買(mǎi)投資客小型投資客有自己本職工作，1、跨國(guó)企業(yè)鄭州分公司；2、國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)鄭州分公司；3、鄭州本土有實(shí)力的企業(yè)；4、河南地市一些大型企業(yè)總部進(jìn)駐。5、其他對(duì)辦公品質(zhì)有要求的公司。二、目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)寫(xiě)字樓的需求分析2010年寫(xiě)字樓物業(yè)新批準(zhǔn)預(yù)售為7831萬(wàn)，較09年預(yù)售2182萬(wàn)增長(zhǎng)2589；成交量為9366萬(wàn)。較09年成交量6961萬(wàn)增長(zhǎng)345；成交均價(jià)為8522元/，較09年寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交均價(jià)5252元/上漲623。2010年寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)強(qiáng)勁，供應(yīng)量同比增長(zhǎng)2589；成交大幅增加，成交量同比增長(zhǎng)345；價(jià)格上揚(yáng)，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)623。整體供求比為112，供求矛盾有所緩和，但仍然供不應(yīng)求。從量?jī)r(jià)關(guān)系上看，在成交量的有力支撐下，成交價(jià)格震蕩攀升，2010年鄭州寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。閑錢(qián)投資企業(yè)購(gòu)買(mǎi)企業(yè)總部進(jìn)駐，整層半層大面積購(gòu)買(mǎi)自用者個(gè)人購(gòu)買(mǎi)剛性辦公需求，對(duì)品質(zhì)有一定要求0204060801002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年單位萬(wàn)0200040006000800010000單位元/預(yù)售面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)20042010年寫(xiě)字樓供求關(guān)系圖2007年之前，鄭州市寫(xiě)字樓均價(jià)基本處于4000元/水平，且多為負(fù)增長(zhǎng)；20072009年，鄭州市寫(xiě)字樓均價(jià)開(kāi)始震蕩上揚(yáng)，年均增幅10左右，但市場(chǎng)均價(jià)與住宅均價(jià)難以拉開(kāi)距離，2009年甚至出現(xiàn)基本持平狀態(tài)；2010年，隨著寫(xiě)字樓物業(yè)投資需求的大幅增加，且鄭州市幾個(gè)高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目（千璽廣場(chǎng)、綠地之窗、曼哈頓、升龍環(huán)球廣場(chǎng)、領(lǐng)秀國(guó)際中心等）的推出，直接拉高了2010年寫(xiě)字樓物業(yè)的成交價(jià)格。隨著鄭州城市經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)的發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鄭州商務(wù)不僅需求量會(huì)不斷上升，需求檔次也將不斷升級(jí)，因此未來(lái)幾年鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)不僅發(fā)展空間較大，而且價(jià)格也會(huì)呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。02000400060008000100002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年單位元/鄭州市場(chǎng)20042010年寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)圖三、目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)心態(tài)及消費(fèi)行為研究由于近年來(lái)商業(yè)物業(yè)的投資熱潮越來(lái)越熱，越來(lái)越多的投資客更愿意將閑置資金投資到商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，特別是寫(xiě)字樓領(lǐng)域。一方面寫(xiě)字樓物業(yè)的投資升值空間大，另外一方面寫(xiě)字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)比商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)小，商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)和地段、交通、配套等一系列指數(shù)都緊密相連，所以商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)比較高，而寫(xiě)字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較穩(wěn)定，更受投資客的追捧。特別是位于XX新區(qū)的寫(xiě)字樓，由于政府大力扶持和升值潛力較大，更容易被投資客接受。目前，住宅限購(gòu)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，會(huì)將市場(chǎng)上相當(dāng)一部分熱錢(qián)擠向商用物業(yè)，特別是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，這也是寫(xiě)字樓物業(yè)新一輪熱銷(xiāo)的契機(jī)。第五部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目SWOT分析STRENGTHS優(yōu)勢(shì)WEAKNESS劣勢(shì)明確的區(qū)域定位有利于快速發(fā)展；高標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃建設(shè)，有利于高端形象的建立；可開(kāi)發(fā)土地資源充足，發(fā)展空間充足。整體區(qū)域人氣仍然不足；項(xiàng)目相對(duì)較為獨(dú)立周邊尚無(wú)成熟配套設(shè)施整個(gè)區(qū)域發(fā)展尚需經(jīng)過(guò)三到五年時(shí)間OPPORTUNITIES機(jī)會(huì)THREATS威脅政府政策的強(qiáng)力扶持；區(qū)位條件具備發(fā)展基礎(chǔ)。地方經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模可能滯后于區(qū)域發(fā)展定位，短時(shí)期內(nèi)對(duì)其的支撐有限。項(xiàng)目所在片區(qū)客戶(hù)認(rèn)知度和認(rèn)可度較低。二、寫(xiě)字樓定位1、市場(chǎng)定位龍湖地區(qū)地標(biāo)性寫(xiě)字樓（1）本案地處九如路與龍湖中環(huán)交匯處東北角，南鄰CBD核心商務(wù)區(qū)，北鄰鄭州龍湖（副CBD區(qū)），連接CBD和副CBD的核心位置，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。（2）根據(jù)宗地特殊的地理位置，將來(lái)為滿(mǎn)足龍湖區(qū)域的商務(wù)配套，建議以寫(xiě)字樓為主，商業(yè)為輔的理念進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、產(chǎn)品定位5A甲級(jí)寫(xiě)字樓經(jīng)過(guò)2010年寫(xiě)字樓物業(yè)的強(qiáng)勢(shì)供應(yīng)和火爆銷(xiāo)售情況，根據(jù)2011年目前寫(xiě)字樓的供應(yīng)和銷(xiāo)售情況來(lái)看，市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)走高，但是為突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和為以后奠定良好的銷(xiāo)售基礎(chǔ)，建議產(chǎn)品定位以5A甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，以符合區(qū)域低密度高檔居住及商業(yè)配套的需求。3、購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群定位類(lèi)別客戶(hù)描述年收入水平客戶(hù)配比核心客戶(hù)大投資客300萬(wàn)以上40重要客戶(hù)大中型自用客戶(hù)150萬(wàn)以上35輔助客戶(hù)小型投資者、自用者80萬(wàn)左右254、功能定位（1）滿(mǎn)足投資客戶(hù)對(duì)龍湖區(qū)域價(jià)值洼地投資的需求。（2）滿(mǎn)足高品質(zhì)辦公需求者對(duì)高端辦公的需求。第六部分規(guī)劃方案建議一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想1、實(shí)現(xiàn)城市土地的合理利用，集約化利用，優(yōu)化城市空間形態(tài)，切實(shí)改善城中村居民的生活環(huán)境，全面提升本地區(qū)的總體形象，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)步的共同發(fā)展。2、堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，更多的體現(xiàn)對(duì)環(huán)境的主體和環(huán)境的創(chuàng)造者人的關(guān)懷，創(chuàng)造有序而和諧的生活環(huán)境。從住宅、道路、環(huán)境、公用設(shè)施配套多方面出發(fā)，尊重居民生活習(xí)慣，突出本地區(qū)特色，營(yíng)造出更加人性化、生態(tài)化、藝術(shù)化的居住空間環(huán)境。3、從規(guī)劃入手，總體考慮，力求布局合理、空間緊湊、環(huán)境宜人、合理組織，讓城市煥發(fā)出新的活力。二、設(shè)計(jì)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法2、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法和實(shí)施細(xì)則3、大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范4、建筑設(shè)計(jì)放火規(guī)范5、鄭州市城市總體規(guī)劃6、鄭州市建設(shè)工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定三、用地區(qū)位分析及現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于鄭州市XX新區(qū)龍湖中環(huán)南路以北，九如路以東，龍翔二街以西，鑫睿路以南。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地3206279平方米，建筑高度24米，容積率20，建筑密度50。市政配套未覆蓋到本項(xiàng)目地塊。四、規(guī)劃目標(biāo)1、功能完善的宜居城區(qū)充分發(fā)揮土地效益和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，利用便利的交通條件，最大限度的滿(mǎn)足居民生活需求，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，營(yíng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境。2、構(gòu)造和諧城區(qū)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建開(kāi)放鄭州、和諧鄭州、效益鄭州的要求，以全面提升城市綜合功能、提高土地使用效益為核心，不斷改善城市運(yùn)行機(jī)制，為鄭州市建設(shè)現(xiàn)代化城市，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。3、合理利用開(kāi)發(fā)土地資源本次規(guī)劃將以滿(mǎn)足城市長(zhǎng)遠(yuǎn)和整體利益為前提，以合理利用城市土地資源、優(yōu)化鄭州市東區(qū)的城市空間形態(tài)、落實(shí)城市總體規(guī)劃為重心，將其所在街坊建設(shè)成為土地空間資源配置合理，配套設(shè)施完善，景觀優(yōu)美、環(huán)境宜人的城市街區(qū)。五、設(shè)計(jì)理念1、“以人為本”的設(shè)計(jì)理念以人為本的設(shè)計(jì)理念貫穿于本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的全部層面。在區(qū)位分析、用地布局、景觀設(shè)計(jì)、設(shè)施配套及其它配套技術(shù)性工程等各個(gè)方面，均力足于方便、快捷、高層次感受等各方面的要求，使其能夠引導(dǎo)消費(fèi)，成為片區(qū)的商業(yè)中心。2、“一流品牌，突出特色”的設(shè)計(jì)理念創(chuàng)造優(yōu)秀的外部環(huán)境，引進(jìn)一流的消費(fèi)品牌，為周邊人群提供方便快捷的消費(fèi)服務(wù)。超額停車(chē)位設(shè)計(jì)，不僅方便本地塊使用功能，還能為社會(huì)解決一部分停車(chē)壓力，為營(yíng)造和諧社會(huì)做出一份貢獻(xiàn)。六、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、535的單體建筑設(shè)計(jì)，在城市沿街立面上提供高低起伏的空間層次感。寫(xiě)字樓商場(chǎng)寫(xiě)字樓的功能設(shè)置，既滿(mǎn)足了周邊對(duì)于辦公建筑的需求，又能為周邊人群提供方便的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所。2、立面采用高檔石材外加金屬板裝飾材料，相應(yīng)東區(qū)高品質(zhì)、高檔次的設(shè)計(jì)要求。3、本項(xiàng)目地下三層，其中地下一層為部分商業(yè)，其余兩層均為車(chē)庫(kù)，總設(shè)計(jì)停車(chē)位1715個(gè)，其中地下1450個(gè)，超額完成地塊要求配比車(chē)位數(shù)量。第七部分投資分析一、項(xiàng)目成本分析序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)面積（M2）單價(jià)（元/M2）投入成本備注1地質(zhì)勘探14021511402150006152文物勘探1402150000目前收費(fèi)取消3主體設(shè)計(jì)費(fèi)14021520280430000寫(xiě)字樓、商場(chǎng)4勘察設(shè)計(jì)其它設(shè)計(jì)1402155701075005前期費(fèi)用三通一平及臨時(shí)設(shè)施1402155701075006城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14021517023836550007施工圖審查1402152535053750多層15高層258日照分析1402150570107509招投標(biāo)代理費(fèi)14021511402150010施工放線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn)14021511402150011環(huán)境影響及安評(píng)140215152103225012檢測(cè)費(fèi)1402151014021500013報(bào)批報(bào)建監(jiān)理費(fèi)14021579815050045714其它報(bào)批報(bào)建1402