某某湖體育訓練基地項目建議書總公司目錄一、項目概述及基本技術參數1、項目名稱及承辦單位2、承辦企業(yè)概況3、項目簡介4、項目背景二、建設規(guī)模與主要技術參數1、項目建設場址與建設條件2、建設規(guī)模與主要技術參數3、功能區(qū)布局及項目形象環(huán)境定位三、項目投資估算及投資回收預計1、項目投資估算2、投資回收預計3、資金籌措四、訓練基地基本經營管理方案1、經營管理方案2、管理組織結構五、市場預測1、基本市場環(huán)境、形勢分析2、競爭狀況（附市場調研報告）3、項目優(yōu)劣勢分析4、市場定位六、銷售方案1、方案策劃2、價格策略及依據3、銷售策略4、廣告策略七、建筑、結構設計八、初步經濟分析前言目標在鹿泉大開發(fā)的總體布局中，某某湖項目位于L型項目群的最前端，在九景山莊項目與翠屏山項目、高新產業(yè)園項目開發(fā)的前提下，遙相呼應，最終完成匯合的戰(zhàn)略部署。某某湖項目依托其優(yōu)美的自然環(huán)境和人文風景，同時營造出以體育、休閑、娛樂為核心的項目群，形成城鎮(zhèn)規(guī)模構架，在鹿泉項目整體大開發(fā)中發(fā)揮舉足輕重的作用。某某湖項目以造城為依托，以聚集人氣、形成人流、物流、商業(yè)流為目的，最終形成九景山莊項目與翠屏山項目匯攏與此的整體戰(zhàn)略部署。項目定位方案為了符合城市總體規(guī)劃，發(fā)展教育培訓產業(yè)，提高全面素質，推動社會進步，同時進行房地產項目開發(fā)，河北房地產集團有限公司擬綜合各種培訓中心、訓練基地、體育、商業(yè)、旅游等項目建設一個一流的培訓基地。本案以建設體育訓練基地、再就業(yè)培訓中心、軍事訓練基地、商業(yè)、旅游培訓中心的名義進行少量土地立項征用，同時對剩余土地進行全面控制。除去建設一些必要的辦公樓、訓練館、實習場所、教學樓、宿舍樓等設施外，其它大量土地將進行住宅建設。商業(yè)中心、會議中心，娛樂中心等公益設施將盡可能減少投入，加大住宅建筑規(guī)模及環(huán)境投資，確保效益最大化。本案以體育訓練基地項目的形式撰寫，指出項目的市場可行性研究，并估算了成本、產出效益、風險預測、廣告、風險控制方案及銷售方案。同時臨近住宅區(qū)的教育、商業(yè)、公益設施的功能，綠地、花園、湖泊、山地等環(huán)境優(yōu)勢，項目從區(qū)域功能上的布局及整體規(guī)劃中形成的小城鎮(zhèn)構架，將成為每個項目巨大的賣點，從而吸引教育產業(yè)市場客戶和消費市場客戶來此投資消費。在策劃的后期將根據市場的需求和項目的需求來制定項目群的開發(fā)計劃和進度。同時本項目群將以滿足社會需求和市場需求為立足點已贏得政府的支持和市場的認可，本案中的5大項目運作將以功能齊全，管理正規(guī)，硬件設施先進，環(huán)境優(yōu)美，科研機構專業(yè)等優(yōu)勢來盤踞市場。我們的目標是成為該市場的主導者，使其他競爭者成為市場的跟隨者和補缺者，同時將以扎實科學的市場調研為依據進行項目定位、市場定位，并通過廣告宣傳，與政府、高校合作等方式逐漸提高項目的影響力，最終實現(xiàn)預期銷售計劃。方案策劃目的利用征、租、改的方法有效控制土地資源，提高該項目的市場占有率，利用品牌、資金、政府支持等優(yōu)勢成為市場主導者。土地控制方案1）由于項目規(guī)模較大，土地控制存在一定難度，計劃根據各項目性質分別立項，部分土地以與市場大客戶合作的方式進行立項獲得土地并推向市場。憑借品牌，通過宣傳造勢，與企業(yè)合作等方式，刺激并營造市場，以此產生規(guī)模效應，推動銷售工作順利開展。2）體育商業(yè)娛樂等配套項目憑借良好的社會、經濟效益等概念征地，而最終建設住宅項目，使其成為真正意義的配套。為了對該地塊加以有效控制，建議暫時租用。3）單體別墅單位占地210畝，根據項目征地規(guī)劃及開發(fā)計劃有選擇性的控制地塊，逐次開發(fā)，形成相對規(guī)模，避免散亂布局，增加成本。如遇規(guī)模較大項目可根據項目發(fā)展需要舉行合理調整，以適應市場需求。4）目前計劃將征用的200畝土地和其他住宅項目全盤推向市場，大客戶可在住宅項目內選擇地塊購買。我方可根據客戶要求提供環(huán)境營造方案，并組織施工。5）對土地進行整體分割，根據項目屬性進行先期的環(huán)境營造，組織各大高校進行義務植樹，輔以媒體宣傳。既營造了環(huán)境，又對項目進行了宣傳，可取得良好的社會效益和環(huán)境效益。6）合理整合鹿泉項目資源，某某湖項目與康園項目同時推向市場，結合九景山莊和翠屏山莊項目以不同的概念進行宣傳造勢，以求壟斷市場或提高市場占有率，由此成為市場主導者。7）近期工作安排1、丈量土地實際面積，細分山坡地、丘陵地、洼地、平原地的面積、比例，根據土地價格細分制表，為征、租土地業(yè)務做好準備。2、簽訂先期開發(fā)的200畝土地協(xié)議及其他地塊的租用協(xié)議。3、做出項目詳細規(guī)劃平面圖并討論定位。4、進行立項準備工作。5、制定樓書、價格、銷售政策及計劃、廣告策略及計劃、市場涵蓋策略計劃書，同時進行售前培訓，做好推向市場前的準備工作。第一章項目概述及基本技術參數一、項目名稱及承辦單位1）項目名稱某某湖體育訓練基地2）項目承辦單位河北房地產集團有限公司3）承辦單位概況二、承辦企業(yè)概況河北房地產集團有限公司創(chuàng)立于1993年，十年來秉承“追求卓越、德達天下”的企業(yè)理念，倡導“關注社會、產業(yè)報國”的經營宗旨，以房地產為龍頭，發(fā)展成為涵蓋教育、文化、科技、商貿、安裝、物業(yè)管理、旅游等跨行業(yè)，資產凈值逾40億元的大型民營企業(yè)集團。集團目前擁有河北房地產集團、北京房地產有限公司、三亞房地產有限公司和呼盟房地產有限公司、北京大學、三亞旅游職業(yè)學院等企業(yè)和院校。自1993年起，集團在河北省會石家莊市成功開發(fā)了花園、書香園公寓、玫瑰園、卓希居住區(qū)、卓東小區(qū)等130余萬平方米的精品住宅小區(qū)，均是當年開發(fā)、當年售磬，其中花園被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。集團先后獲得“河北省十大民營納稅企業(yè)”、“中國名牌房產”、“中國建筑系統(tǒng)企業(yè)形象AAA級單位”等榮譽稱號。目前在河北省開發(fā)的亞洲最大的服裝生產、貿易基地服裝產業(yè)園，集居住、科研、創(chuàng)業(yè)、高科技于一體的商住社區(qū)河北兩院院士專家園等項目正在招商熱賣中。1999年7月，集團創(chuàng)建北京房地產開發(fā)有限公司、北京教育投資公司，規(guī)劃占地3萬畝，能容納20所高校和數十萬名學生的大學城首期工程已經竣工，大學城初具規(guī)模；由集團創(chuàng)辦的北京大學已經正式招生；此外，在龍慶峽風景區(qū)的生態(tài)康樂園、朝陽區(qū)的北方物流中心等項目正快速啟動。2000年7月，集團依托呼盟，面向俄羅斯，成立呼盟房地產有限公司。2000年12月，集團出資1000萬元，舉辦“呼倫貝爾國際冰雪旅游節(jié)”，引起國內外廣泛關注，集團還推出“一房四場”極品莊園、“林海雪原”度假別墅、卓風苑小區(qū)等極具升值潛力的項目，積極參與當地的開發(fā)。2000年8月，集團南下海南島，成立海南三亞房地產有限公司，陸續(xù)啟動熱帶風情園高尚精品社區(qū)、三亞旅游職業(yè)學院、亞龍灣院士園等九大項目。在自身取得飛躍發(fā)展的同時，集團始終關注民族發(fā)展、社會進步，自1998年以來，集團先后出資千萬余元，籌劃組織紀念“戊戌變法100周年”、“五四運動80周年”、“真理標準討論20周年”、“改革開放20周年”、“第三代領導集體與當代中國”等五大系列有獎征文和“論知識經濟”有獎征文活動，在海內外產生重大社會效益和深遠歷史影響。用善心、慈悲之心關懷社會、關懷人已成為集團永不衰竭的動力之源。10年間，集團熱心關注和支持社會公益事業(yè)，先后向希望工程、“春蕾計劃”、貧困災區(qū)、洪水災區(qū)等捐贈6000余萬元，救助失學兒童達萬余名，被全國婦女聯(lián)合會、中國兒童少年基金會、中國光彩事業(yè)促進會等多家單位評為先進民營企業(yè)，總裁楊卓舒也獲得了“中國慈善家”的光榮稱號。集團以愛心創(chuàng)造企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的良好前景，以恒心奠定百年的堅實根基。集團正高舉理想主義旗幟，以裂變式的速度飛速向前發(fā)展。三、項目簡介某某湖體育訓練基地選址于鹿泉市某某湖風景區(qū)，東臨規(guī)劃路、西臨下聶莊村東、南距玉寨山500米、北臨石太高速公路，距石家莊市中心155公里，距獲鹿鎮(zhèn)23公里。經獲桐路與城市相連，項目占地2008畝，總建筑面積784萬M2,其中訓練場館、行政辦公樓、后勤、公益等建設面積164萬M2，商業(yè)服務建設面積8萬M2，生活配套54萬M2。該項目集體育訓練、健身、教育、科研、住宅、娛樂、休閑、購物、度假于一體。該項目功能齊全、地理位置優(yōu)越、風景優(yōu)美、空氣純凈、環(huán)境宜人、交通便利。同時規(guī)模巨大，可形成小城鎮(zhèn)概念，具有獨特的較強的市場優(yōu)勢。四、項目背景1、體育教育的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢隨著我國政治、經濟、科學、文化的飛速發(fā)展和人民物質生活水平的極大提高，我國的體育教育事業(yè)得到了長足的發(fā)展。體育要面向現(xiàn)代、面向世界、面向未來成為體育事業(yè)發(fā)展的基本趨勢。大力發(fā)展體育教育產業(yè)，倡導全民健身運動，是提高全民素質的重要條件之一。據統(tǒng)計，到2005年我國體育人口將從現(xiàn)在的三億發(fā)展到六億。急需建設大量的體育場、體育館、俱樂部、健身房等各種設施齊全的體育娛樂場所，以滿足人們日益增長的體育鍛煉需要。近年很多體育項目已由國家財政支持逐漸改革為企業(yè)支持或買斷的體育俱樂部制，“俱樂部制”加快了體育事業(yè)走向產業(yè)化、市場化的進程，加劇了體育行業(yè)的競爭，有利于資源的優(yōu)化組合。然而由于項目場地比較分散，而且規(guī)模較小，設施不完善，很難滿足群眾在一塊場地上完成綜合健身的要求，同時也不利于投資方進行綜合管理和服務大眾，無形中加大了項目成本，降低了工作效率。同時河北省雖是體育大省，卻不是體育強省，為了實現(xiàn)在奧運會上金牌總數前三名的目標，填補體育科研方面的學科空白，提高全民整體素質，推動體育產業(yè)的蓬勃發(fā)展。城市急需建設一個規(guī)模龐大，設施完善，環(huán)境一流的大型綜合性體育訓練基地，以滿足日益增長的生活需求和體育產業(yè)化發(fā)展的要求。2、體育、教育產業(yè)已經發(fā)展成為一個重要的產業(yè)體系，是國民經濟的重要組成部分。體育所涉及包含的領域相當廣泛，不僅僅局限于運動，還包羅復雜的社會現(xiàn)象，是一個龐大的社會體系，是國民經濟的重要組成部分。這一系統(tǒng)將政治、經濟、文化與國計民生，對外交往緊密的連接在一起。當今西方發(fā)達國家，體育產業(yè)已成為社會經濟的重要組成部分，和人民生活息息相關。從體育產業(yè)的建筑、新聞、廣告到服裝、服飾、飲食及文化藝術等方面都有著體育產業(yè)濃重的縮影。體育、教育產業(yè)規(guī)范化、系統(tǒng)化對整個社會經濟的發(fā)展有著非常重要的意義。我國的體育產業(yè)尚處在起步階段，正逐步邁向健康、高效的發(fā)展時期，其未來的發(fā)展有著美好的前景和無限的市場潛力。大力發(fā)展體育產業(yè)，對我國經濟的迅猛騰飛和與國際經濟接軌有著重要的作用。為了適應加入WTO后體育產業(yè)殘酷的市場競爭，河北省必須在發(fā)展體育產業(yè)方面作出超前并切實可行的戰(zhàn)略決策和部署。3、項目的建立對促進省會經濟的發(fā)展及樹立河北省會新形象起著積極的作用。河北省近幾年來，在改革開放、發(fā)展經濟的同時，省市領導也在關注著體育事業(yè)的發(fā)展。2008年奧運會申辦成功，無疑促進了體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展。為體育健兒提供一個設施完整，配套齊全，科學規(guī)范的體育訓練基地，為其取得優(yōu)異成績奠定基礎，使其在奧運會上為河北省、為祖國爭光。體育訓練基地的設立將為河北省體育事業(yè)的發(fā)展作出突出貢獻。規(guī)模效應在國內外造成巨大影響，對提高河北省形象，促進體育產業(yè)發(fā)展，產生良好的經濟效益和社會效益起到積極而長遠的影響。4）解決大量勞動力就業(yè)，減輕政府與社會壓力體育訓練基地的建設需要大量建筑工人，建成后需要大量工作人員參與經營管理和維護。僅此就可解決大量農村閑置勞動力的就業(yè)問題，提升省會社會形象及文明程度，減輕政府與社會壓力。5）開發(fā)邊緣地區(qū)節(jié)約城市建設用地體育訓練基地項目選址于鹿泉太行山脈附近，將城市體育訓練基地項目選址于此，既可節(jié)約省會建設用地，又可開發(fā)當地資源，擴大城市規(guī)模，提高城市知名度，改善城市的建設形象。第二章建設規(guī)模與主要技術參數1、項目建設場址與建設條件2、建設規(guī)模與主要技術參數3、功能區(qū)布局及項目形象環(huán)境定位1、項目建設場址與建設條件1）所處環(huán)境該項目位于鹿泉市某某湖風景區(qū)，東臨規(guī)劃路、西臨下聶莊村東、南臨玉寨山、北臨石太高速公路，距石家莊市中心155公里，據獲鹿鎮(zhèn)23公里。經307國道、獲桐路、延山路、環(huán)衛(wèi)路與城市相連，北側及東側有石太和青銀高速公路經過，該地區(qū)地理位置優(yōu)越，風景優(yōu)美、空氣純凈、環(huán)境宜人、交通便利。2）地質條件屬太行山余脈，山體為下元古界、長城系、寒武系和奧陶系，主要由石英砂巖、燧石白云巖、砂質巖組成，山前溝谷坡地為第四紀沖洪積砂、卵礫石層、亞粘土、亞砂土。地質較好，可以進行房地產項目建設。3）市政供應電、暖、訊配套。方臺5公里，楊莊55公里，無市政供應，政府承諾市政配待套項目立項時建設至此。4）水體區(qū)域內有40畝水體，但滲水嚴重，可作地膜處理。5）防洪山前洪水排入引崗渠或自然泄洪。2、建設規(guī)模與主要技術參數2、建設規(guī)模體育訓練基地總占地2008畝，分二年開發(fā)建成。總建筑面積784萬平方米。包括綜合教學樓、辦公樓、宿舍樓、體育館、健身俱樂部、俱樂部公寓、籃球館、排球館等。其中非建筑部分包括足球訓練場、田徑運動場、綠化區(qū)、停車場。具體規(guī)劃情況見下表項目占地規(guī)模明細表建設周期序號項目占地面積（畝）獲得方式建筑面積（萬M2）結構1商業(yè)建筑（商場、酒店、會議中心、超市、沿街門市、商務樓）150征用8框架2綜合教學樓200征用43宿舍樓400征用27磚混4籃球、排球館60征用15田徑運動場30租用6足球場30租用7體育健身50征用1框架8公益（小學、托幼、物業(yè)、單身公寓）50征用34框架9網球場5租用10體育訓練基地綠化區(qū)80租用一期11體育訓練基地道路45征用12行政辦公大樓40征用1框架13跑馬場100征用2水上運動場60租用2館所二期14停車場28征用15體育訓練基地道路290租用16體育訓練基地道路90征用17食堂、洗浴、體育康復中心50征用2生活配套區(qū)400征用27合計2008784某某湖健身俱樂部經營科目及建設規(guī)模表序號經營科目建筑面積（M2）1心肺功能區(qū)10002自由重量訓練區(qū)4003健身操5004乒乓球2005臺球5006沙壺球2007保齡球10008激光狩獵1009棋牌15010體質檢測13011壁球30012有氧健身操40013拉丁健美操40014形體訓練100015活力動感舞60016健身球20017局部塑形20018跆拳道50019散打50020武術100021交誼舞60022體能訓練30023修長訓練50024減肥訓練50025桑拿館500合計11680技術指標占地面積2008畝，總建筑面積784萬M2，容積率1058，綠化率60，覆蓋率25。3、功能區(qū)布局及項目形象環(huán)境定位1）體育訓練區(qū)體育館、健身俱樂部、籃球館、排球館等。室內網球場、足球、乒乓球場、羽毛球場、臺球、保齡球等運動項目將根據建筑特點科學分布，節(jié)約成本。2）行政中心、體育科研中心、教學樓、食堂、宿舍、洗浴、體育康復中心設立在體育基地北區(qū)。該區(qū)與訓練區(qū)有一定距離，既保證管理的有效性，又做到互不影響。3）生活配套區(qū)位于項目東側、北側，與望月山莊住宅項目及某某湖商業(yè)中心互補而成。4）形象、環(huán)境定位該項目以綠色為主題，突出青山、碧水、芳草、綠樹的自然風光，給人以置身自然，心曠神怡的感覺。該項目經營科目齊全，場地、設備先進，以一流的現(xiàn)代化綜合體育城形象呈現(xiàn)社會。第三章項目投資估算及投資回收預計1、項目投資估算2、投資回收預計一、項目投資估算某某湖體育訓練基地總投資預算為955424億元。工程周期1至2年，總占地費為15868億元。項目投資具體情況詳見下表1、單位成本表2、項目投資估算表項目投資估算表建設周期序號項目征地費（85萬元/畝，租地700元/年）工程造價（萬元）合計（萬元）1沿街商業(yè)建筑127510640119152綜合教學樓170062483243宿舍樓340022572259724籃球、排球館595168022755田徑運動場1051056足球場1051057體育健身42575611818公益（小學、托幼、物業(yè)、單身公寓）42528424326749網球場17517510體育訓練基地綠化區(qū)280280一期11體育訓練基地道路3825382512行政綜合辦公大樓510756126613跑馬場850850水上運動場2103360357014停車場23823815體育訓練基地綠化1015101516體育訓練基地道路76576517食堂、洗浴、體育康復中心42515121937二期18生活配套34002257225972合計1586879674489437成本構成建筑屬性費用科目別墅（磚混）多層（磚混）商業(yè)（框架）館所（屋頂網架托幼（磚混）小學（磚混）物業(yè)樓（磚混）結構，層高610米）容積率按105算按11算按107算按11算按11算按107算按11算征地費用254127181127127181127各種規(guī)費、雜費5050經營費用80808080808080財務費用100100100100100100100建安費（含水電暖路）60660611001500656656656合計1090963146116279631017963二、投資回收預計（較高期待值）1、出租效益分析1）臨街商用建筑開工四個月即建成，用于招商、出租，預計年租金收入4萬平方米40元/平方米12月，總計為1920萬元2）綜合教學樓建成后，可采取租賃經營，預計年租金收入4萬平方米40元/平方米12個月，年總計為1920萬元3）各體育場館建成后，可直接接待國內、外體育比賽及各種規(guī)模運動會預計該收入按年達標接待量的60，一年按10個月計算160萬元10個月總計收入1600萬元4）社會綜合教育招收、培訓各類體育人材，預計2000人40元/人，總計收入80萬元5）健身俱樂部全部實行會員制管理，按設計達標量的60計算預計9000人3000元/人，年總計收入2700萬元6）樓體戶外廣告收入，按每平方米年發(fā)布費3000元計算，預計1萬平方米3000元，總計收入3000萬元以上各項滿負荷經營年收入為12900萬元，2、銷售收入預計1）住宅銷售收益一期工程首先在大李莊西側征用400畝作為首期開發(fā)項目用地，周邊土地以租用或以承包荒山的名義進行控制，為后期開發(fā)進行土地儲備。首期工程占地400畝,計劃總建筑面29348萬M2。其中別墅區(qū)占地200畝，容積率08，按每棟300M2計算，可建355棟，建筑面積1067萬M2，100棟為靠鴛鴦山和人工湖的單體花園別墅，其余為聯(lián)體別墅。多層住宅占地200畝，容積率12，總建筑面積16008萬平方米，按每棟4000平方米，可建40棟樓，地下建筑面積2668萬M2。二期工程占地400畝,計劃總建筑面29348萬M2。其中別墅區(qū)占地200畝，容積率08，按每棟300M2計算，可建355棟，建筑面積1067萬M2，100棟為靠望月山和人工湖的單體花園別墅，其余為聯(lián)體別墅。多層住宅占地200畝，容積率12，總建筑面積16008萬平方米，按每棟4000平方米，可建40棟樓，地下建筑面積2668萬M2。價格多層計劃售價按每銷售總面積的1/4遞增為、988元/M2，2、1088元/M2，3、1188元/M2，4、1288別墅售價按1、每銷售總面積的1/4遞增為1）1588元/M2，2）1688元/M2，3）1888元/M2，4）2188元/M2，2、部份單體概念型別墅以套來單獨定價，在120萬元150萬元/套。兩期別墅銷售收入明細表序號總面積銷售周期面積比率面積單價銷售額1/453350M21588元/M28472萬元213400M21/453350M21688元/M29005萬元1/453350M21888元/M210072萬元1/453350M22188元/M211672萬元合計銷售收入39221萬元兩期多層銷售收入明細表銷售總收入為78792萬元利潤率公益成本32674萬元土地成本85萬/畝400畝23400萬27800萬元別墅成本836元/M210672萬M228921792萬2178435萬元多層住宅809元/M216008萬M2212950472萬225900萬元總成本54810萬元（7879254810）5481010023982548101004375第四章訓練基地基本經營管理方案1、經營管理方案2、管理組織結構圖一、管理方案體育訓練基地由房地產集團有限公司、省體育學院及國家體育訓練中心聯(lián)合經營。序號總面積銷售周期面積比率面積單價銷售額1/480040M2988元/M27908萬元1/480040M21088元/M28708萬元1/480040M21188元/M29445萬元320160M21/480040M21288元/M210309萬元地下室53360M2600元/M23201萬元合計銷售收入39571萬元1）體育訓練區(qū)健身俱樂部、籃球館、排球館、室內網球場、網球、足球、乒乓球場、羽毛球場臺球、保齡球等運動項目以承辦重大體育比賽，接待社會團體體育娛樂活動為主，出租或出售給體育項目俱樂部、專業(yè)院校及體工大隊等單位長期使用。2）行政綜合辦公大樓、教學樓、體育科研中心、食堂、宿舍、洗浴、體育康復中心主要以教學、科研、管理與服務為職能，以出租或承包給專業(yè)單位進行經營為主要方式推向市場。3）市政等綜合公益設施由某某湖商業(yè)中心負責統(tǒng)一管理，節(jié)約資源，避免重復建設。4）行政綜合辦公大樓為經營管理中心，負責各項工作的管理與協(xié)調。5）商業(yè)、休閑娛樂中心將采取銷售、出租、承包經營等形式推向市場。二、經營方案從網上和訪問調查了解到國內一些體育健身娛樂場所存在許多的問題。數量多、規(guī)模小、項目單一、組織松散，整體經濟效益不佳是該行業(yè)的通病。如何有效的增加利潤將直接影響我公司在健身行業(yè)的投資與發(fā)展。為了達到吸引消費者，提高效益，增加利潤的目的，特制定如下方案1、優(yōu)于省內目前的健身場館，獲得較高的市場占有率，建設一個規(guī)模最大，內部設施最全面、專業(yè)，經營科目多元化，緊跟市場潮流，吸引消費者的綜合健身項目。2、以較低廉的價格吸引顧客。由于土地成本、規(guī)費等總成本相對低廉，使以較低的價格進入市場成為可能。盡量購買國內質量較好、功能齊全的健身器械，維護保養(yǎng)便捷，降低硬件投入。合理制定組織結構，根據實際需要定崗定員，避免人力資源浪費，減少人力開支。合理劃分功能區(qū)，避免造成資源浪費。加強物業(yè)管理，降低內耗。3、擴展服務范圍，通過經常舉辦體育賽事制造聲勢，激發(fā)群眾參與的積極性。比賽要定時、定點，堅持長期舉辦，深入民心，使人銘記“運動在，美體在，娛樂在”的經營理念。4、提供桑拿、康復理療按摩、健身咨詢、美容美體、棋牌室、咖啡廳、游藝廳、網吧等。5、開發(fā)新的健身娛樂項目，購買新穎的健身器材，如攀巖、陽光機。6、屋頂設有花園、小型網球場、露天酒吧，咖啡廳等。7、建筑風格定位于現(xiàn)代化體育模式，建有標致性雕塑，墻壁繪制奧林匹克浮雕，圖騰。突出基地檔次高、配套齊全、運動文化氣氛濃郁的特點。在這里可以隨著流行音樂跳健美操，在教練的指導下進行有氧和力量器械練習，鍛煉之余可以享用淋浴設備、按摩、理療，也可以舒適地在咖啡廳小坐。8、經營管理方面。健身教練及服務人員具有專業(yè)資質，憑證上崗，統(tǒng)一著裝，佩戴標致性徽章，使用規(guī)范服務用語。9、進行多方位廣告宣傳，擴大影響力。如與“勇者勝”欄目合作，使用基地場地作為固定比賽場所。在308國道及水上娛樂中心入口處制造大量廣告牌，廣告圖文并貌，充分顯示體育健身中心的新、奇、特、專、全的特點。倡導全民健身新方式。10、大型競技項目將以專業(yè)俱樂部或國家專業(yè)隊租用為主，并承攬舉辦大型體育賽事。三、管理組織結構圖管理組織結構圖體育訓練基地總經理體育學院體育訓練中心行政中心經營部財務部第五章市場預測1、基本市場環(huán)境、形勢分析，市場定位2、競爭狀況（附市場調研報告）3、項目優(yōu)劣勢分析1、基本市場環(huán)境、形勢分析該項目功能結構合理、完善，環(huán)境宜人、交通發(fā)達，非常適合舉辦大型體育賽事，運動員長期訓練、體育科研、運動康復娛樂等體育活動。而某某湖商業(yè)中心、游樂園及望月山莊住宅項目的落成無疑給了中心有力的市場保障。幾個項目相互依托，共同發(fā)展。完善的功能吸引不同層次的消費者，滿足了市場的需求，存在廣闊的市場前景，同時有著公司雄厚的資金與科學的經營理念可保證項目投資建設順利進行。2、競爭者狀況（附市場調研報告），3、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1）位置優(yōu)勢某某湖位于鹿泉市南2公里，距石家莊市中心155公里。緊鄰石太高速南側及307國道，未來的青銀高速有項目東側穿過使得這里交通發(fā)達，貫穿各地。2）自然條件某某湖地形150180米坡地構成，南側有海拔500余米的玉寨山，植被良好，山前引崗渠橫貫某某湖項目群，東側則為建設中的南水北調線，無工業(yè)污染。3概念優(yōu)勢該項目依山傍水，環(huán)境宜人、生態(tài)健康、休閑娛樂、時尚消費、度假、運動健身、獨一無二絕無僅有。4規(guī)模優(yōu)勢該項目規(guī)模巨大，功能設置完善，設備先進，由國內知名專業(yè)經營管理單位承包管理，服務項目齊全，在經營管理和硬件上有極強的競爭能力。5價格優(yōu)勢該項目價格定位較低，和市中心的公寓樓的差距較大，有較強的市場競爭能力。6交通優(yōu)勢交通便利，西三環(huán)由該項目東側50米處經過直至市區(qū)內各個交通網絡。同時石太高速公路、未來的青銀高速公路由項目的西部和東部直通各個交通網絡。7綠化優(yōu)勢某某湖項目群的建成加之天然的植被等于將小區(qū)建設成一個大型花園，使得綠化率可達685。8配套優(yōu)勢利用體育訓練基地項目、游樂場項目、商業(yè)中心項目等運動娛樂項目的建成，豐富賣點、主題，由此產生概念性的優(yōu)勢。9物業(yè)優(yōu)勢公司特有的福利物業(yè)與全國優(yōu)秀的管理，將產生不可估量的競爭優(yōu)勢。10教育優(yōu)勢公司特有的素質教育模式及北京大學城的實體，可將銷售及教育從利益上直接聯(lián)系起來，由此產生促銷優(yōu)惠賣點。11區(qū)內的配套設施齊全，容幼教、智能化保安系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)醫(yī)院、老年人活動俱樂部足可滿足消費者各項需求。由此產生巨大的市場競爭劣勢（風險構成因素）1）前期配套時間長，投資大，增加成本。2）周邊環(huán)境營造需要一定時間，增加成本。3）地勢復雜加大施工難度，增加成本，延長施工時間。4）市政基礎配套不完善，需投入大量資金進行施工，前期投入較大。5）地質較差，土地承載力不足，不易建設中高層以上建筑，致使容積率上不去，由此增加了土地成本。第六章銷售方案1、方案策劃2、價格策略及依據，3、銷售策略4、廣告策略成立招商部和銷售部兩個部門，其中招商部負責商業(yè)、娛樂、后勤、體育設施及館所、場地的出租經營，銷售部負責全面的銷售工作。一、方案策劃1、先營造環(huán)境，文明施工，給客戶一種大商業(yè)投資的感覺，刺激投資欲望。2、開始銷售前，在網上或至邀請函向各種專業(yè)經營單位，發(fā)布承包經營招標書。在開始全面推向市場前三天想各種媒體發(fā)布招投標情況，同時做大量的廣告，引起本市及周邊區(qū)域的關注，甚至以非常的廣告創(chuàng)意引起轟動效益使得成為業(yè)內外人士紛紛議論的話題，由此保證銷售率。3、組織業(yè)務員與投資者進行投資理念討論，研究經營方案、市場狀況、發(fā)展趨勢、商鋪升值潛力等相關問題。4、組織大業(yè)務組的業(yè)務員分片進行全面推銷工作。5、合理利用公司現(xiàn)有銷售網點進行全面宣傳銷售。6、優(yōu)惠卷、折價銷售、會員卡、競賽與抽獎、贈送禮品。7、組織各大酒店、酒吧、夜總會等人流較多的地方進行優(yōu)惠卡發(fā)放，并組織其工作人員進行促銷，按完成指標額度進行獎勵。8、舉辦新聞發(fā)布會、房展會擴大影響。二、價格策略及依據1、定價方法1需求導向法1）根據市場比較進行價格定位，根據工程進度銷售率，在銷出10后，逐漸漲價，將房價炒上去，合理體現(xiàn)旺鋪的品質。2）根據市場合理調整樓層差價，明顯劃出投資層次，把握好各種層次的投資者。3）根據朝向、位置、層次等分布不同，制定合理差價。三、廣告策略1、廣告目標以樓盤推出的周期來分三個階段性目標A、創(chuàng)牌目標目的介紹新樓盤進入市場，通過對新樓盤的功能、文化理念、特點、服務、設施、景觀等宣傳介紹，提高客戶對該項目的認知度。B、保牌目標鞏固已有市場陣地，刺激開發(fā)潛在市場和購買需求，以連續(xù)廣告形式加深消費者對樓盤的認識，使其產生購買欲望，以保持目標市場客戶的好感。C、競爭廣告目標該項目較其他項目的優(yōu)異之處，使消費者認知產品對其帶來的好處以增強認可度并促成購買。2、廣告定位階段定位和評價第一階段搶先定位與強化定位，形成廣告系列，每期廣告既有聯(lián)系不脫離主題，又有持續(xù)性的發(fā)展，不給競爭對手可趁之機。第二階段比附定位和逆向定位，發(fā)現(xiàn)對方的缺陷及對消費者產生的不良影響逆向定位。第三階段補隙定位，發(fā)現(xiàn)對方不可改變的條件進行攻擊性定位。評比檢驗每個定位階段將以接觸率、矚目率、閱讀率、好感率、知名率、綜合評比，隨時調整廣告定位方法。廣告促銷方式新聞發(fā)布會、贊助活動、特殊紀念日、展覽會或展銷會、其他。1）選擇公司經常利用的宣傳媒體進行大力宣傳，有利于公司的形象建設，同時利用公司形象加大宣傳力度。2）利用電視、明星進行公司形象宣傳、項目形象宣傳，由此產生轟動效益。3）宣傳主題教育、高貴、健康、綠色、時尚4）廣告推出時間方案完全定下來后5）創(chuàng)意以生態(tài)、環(huán)境、體育為主題，以生活為背景，以商家的交易形象為襯托，給人帶來期望、努力、成功、幸福等心境，要求廣告有轟動性，引起所有觀看居民的關注。6）廣告投資媒體的選擇及密度依據項目進展情況而定。第七章、建筑、結構設計1、教學樓、辦公樓、訓練廳、生活配套小區(qū)住宅設計根據市場需求，按2A級和銷售定位情況，有針對性的設計出不同檔次，不同面積標準的套型，供居民選擇，執(zhí)行模數協(xié)調原則和方法，促進住宅部品的標準化，系列化和應用化。住宅房型以二室二廳、三室二廳為主。貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的原則，合理確定住宅開間和深度尺寸，節(jié)約用地。合理組織套內功能空間，動靜分區(qū)、潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間和居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與洗洗滌空間的關系。保持起居室直接采光、自然通風、寬敞明亮、有良好的視野。陽臺作為室內外之間的聯(lián)系空間，每套住宅設陽臺。小區(qū)內設部分老年人公寓和殘疾人專用住宅，向社會提供特殊服務。建筑風格以地方特色的現(xiàn)代民居風格為主。采用混凝土小型空心砌塊和非赫土磚砌體結構住宅建筑體系，解決好當前砌體結構存在的技術、質量問題，完善配套技術，提高總體質量。住宅采用磚混結構，為二類建筑，耐火等級為一級，抗震烈度按七度設防?；A為獨立柱基和條基。2、公用工程21給水排水（1）給水基地最高日用水量為1606立方米，居民生活用水180升人、日；澆灑道路和場地15升平方米、次；（每日兩次）；綠化用水量2升平方米、次（每日一次）；室外消防用水量10升秒；一次滅火用水量為72立方米，消防儲水的補水時間按48小時計?；厮礊槌鞘凶詠硭?，由獲同路市政給水管引入，設生活、消防合用的儲水池（容積500立方米）。水泵房內設離心式水泵4臺，采用變頻調速恒壓供水方式。泵房內設二氧化氯消毒器一套，對儲水池進行二次消毒。室外消防采用低壓制，室外消火拴采用地下式。室外給水干管布置成環(huán)狀。為提高鑒定中心小區(qū)居民生活質量，設純凈水站一座，供應飲用純水，采用反滲透凈化技術和紫外線殺菌消毒。管道直飲水系統(tǒng)設置循環(huán)水管道，采用變頻調速恒壓供水方式供給，系統(tǒng)采用自動化監(jiān)控及滅菌消毒。（2）排水基地小區(qū)采用雨、污分流排水體制，雨水經室外雨水管網收集后直接排入獲桐路市政雨水管網，生活糞便污水分片集中設置化糞池，匯合排入獲桐路市政污水管網。住宅內采用污、廢分流排水體制，洗浴廢水單獨收集，作為中水水源。（3）管材及衛(wèi)生潔具和配件基地及小區(qū)采用水表遠程抄收管理或用IC卡電子計量水表，避免入戶抄表的不便和降低效率。采用一次沖洗水量6升的水箱，配陶瓷密封水嘴。室內給水管采用無規(guī)共聚聚丙烯塑料給水管，直飲水管采用鋁塑料合管，中水回用管道采用UPVC塑料給水管。室內排水管采用芯層發(fā)泡或內壁螺旋UPVC塑料排水管，以減低噪音。22供熱采用散熱器采暖方式，在住宅建設中采用熱量按戶計量及溫度控制調節(jié)裝置，改善室內空氣溫度品質，同時達到節(jié)能的效果。采暖熱媒為9570OC熱水，采暖耗熱量Q29630KW,小區(qū)設換熱站，蒸汽由城市熱網供給，選用六臺ZRFPQ5000型汽水換熱器。采暖70OC回水經管道回換熱站，經除污器除污后由循環(huán)水泵加壓送至汽水換然器，生產95OC熱水經地溝敷設的管道送到各建筑物，管網，系統(tǒng)定壓采用囊式膨脹水箱23電氣設計內容包括基地的配變電所、電力、照明、防雷及接地部分、小區(qū)智能化安全管理系統(tǒng)及綜合布線系統(tǒng)。供電主要指標總電容量住宅5712KW公用工程31OOKW總需要容量住宅1520KW公用工程2170KW供電電源、供電系統(tǒng)基地小區(qū)用電負荷為三級，消防設備為一級。1OKV電源由塔南路引入。在小區(qū)設置LOKV配變電所二座，分別設二臺1250KVA油浸式節(jié)能變壓器。配變電所采用電纜放射式或樹干式向各建筑物供電。防雷及接地本地區(qū)年平均雷暴日為315,根據建筑物防雷設計規(guī)范確定各建筑物防雷等級設置防雷設施。低壓配電接地形式采用TNCS系統(tǒng)?；刂悄芑^(qū)安全管理系統(tǒng)在住宅樓設樓宇對講、安保防盜、自動抄表系統(tǒng)，在小區(qū)內設電視監(jiān)控、周界防入、電子巡更系統(tǒng)。綜合布線及電話在小區(qū)內住宅樓及公用工程設綜合布線系統(tǒng)，用以支持語音、數據、圖像信號的傳輸，實現(xiàn)小區(qū)的社區(qū)管理現(xiàn)代化。3、工程中采用的新技術31建筑結構技術采用混凝土小型空心砌塊和非勃土磚砌體結構住宅建筑體系，解決好當前砌體結構存在的技術、質量問題，完善配置技術，提高總體質量。32節(jié)能及能源利用技術A圍護結構采用高效外保溫復合外墻，合理控制門窗比，所有住宅外窗均采用中空玻璃，采用絕熱性能好的塑鋼門窗，保溫鋁合金門窗和彩板鋼門窗，住宅分戶門具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。B供暖系統(tǒng)采用以平衡閥及其專用智能儀表為核心的管網水力平衡技術，改善供暖質量，節(jié)約能源。采用熱量按戶計量及溫度控制調節(jié)裝置，以達到改善住宅室內熱環(huán)境和節(jié)能的雙重效果，實行按熱量收費，采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率，室外供暖管道采取保暖措施，以減少熱損失。C選用低耗能的電氣設備，大量采用節(jié)能高效的新型燈具，公共區(qū)域采用延時或聲控開關，減少無用電耗。D堅持廚衛(wèi)整體設計和標準設計，廚衛(wèi)設備安裝同建筑裝修同步一次完成，廚房衛(wèi)生間采用新型防噪聲塑料管材，衛(wèi)生間采用節(jié)水型座便器與優(yōu)質水箱配件，廚房與餐廳就近布置，廚房設置水平或豎向通風道，應具有在機械通風和自然通風兩種狀態(tài)下都能自動防止串煙、串味的功能。燃氣熱水器設置獨立的通風系統(tǒng)。E住宅的管線配置滿足現(xiàn)代居住和使用功能要求，選擇先進、新型、無毒害、使用壽命長的管線。設備與管線、管線與管線之間的配合采取統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工，符合安全與安裝要求，避免交叉和重疊。33滿足綠化率的要求，選擇適合本地氣候條件的樹木花草進行優(yōu)化種植，采用垂直綠化方式，增大綠化覆蓋率，起到清潔空氣、降低噪聲、調節(jié)氣候的作用，盡量減少硬鋪裝，選擇具有透氣、透水性能的地面鋪裝，材料，既擴大綠地面積，又保證人和車輛的通行方便。水壓水質的保障，選擇帶高頻調速裝置的水泵加壓設備，保證用戶水壓穩(wěn)定，設置防污染、能自動清潔消毒的水箱裝置，防止生活用水二次污染。居住區(qū)生活污水達標排放，盡可能處理回用，用中水清洗路面，刷洗汽車，澆灌花樹，達到節(jié)水目的。垃圾袋裝，分類收集處理，防止污染，利于環(huán)境清潔。建筑材料和裝修材料符合環(huán)境保護的要求，大量采用綠色建材，防止放射性物質對人體的不良影響。34智能化技術基地智能化配置按二星級（提高型），具有安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息網絡系統(tǒng)，信息傳輸通道應采用高速寬帶數據網作為主干網，物業(yè)管理計算機系