FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。杭州寫字樓市場簡析一、杭州市場整體情況1、杭州寫字樓市場發(fā)展階段時間1995年以前1995199819982001200120052005至今階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段說明單位自建辦公樓，部分用于租售市場化操作的寫字樓項目大量開發(fā)98年寫字樓開始復(fù)蘇，2000開始步入正軌新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場所大量出現(xiàn)市場狀態(tài)不成熟市場低迷供需兩旺板塊發(fā)展板塊發(fā)展快，銷售不溫不火2、寫字樓土地出讓量分析表120052008寫字樓地塊出讓列表年份宗數(shù)總出讓面積（萬）可建面積（萬）總成交金額（億元）樓面地價（元/）20052556209655839314020062622872493592863200735873271694675188200811341314909733747統(tǒng)計時間截至12月30日，資料來源國土資源網(wǎng)56228734209873271312863518837473140010020030040050020052006200720080100020003000400050006000總出讓面積可建面積樓面地價分析2008年土地出讓量較2007年大幅下降，但總體出讓量依然較大近年來出讓地塊主要分布在錢江新城、濱江區(qū)等商務(wù)新區(qū)，供應(yīng)量呈波浪式供應(yīng)。但這兩個新興片區(qū)目前商務(wù)氛圍不成熟，且寫字樓吸納率的提升需要FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。相對較長的時間過程，預(yù)計未來寫字樓市場將出現(xiàn)供過于求的情況。2008年寫字樓樓面地價的急劇下滑，主要是由于成交土地以轉(zhuǎn)塘、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、濱江區(qū)等地價較低地塊拉低導(dǎo)致。表22008年商業(yè)辦公用地出讓列表宗地名稱土地坐落出讓面積（M）土地用途成交價（萬元）競得人樓面地價（元/M）杭政儲出20088號拱墅區(qū),東至規(guī)劃吉祥寺路,杭州瑞都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地塊,西至規(guī)劃道路,北至輕紡路4894商業(yè)金融業(yè)8414杭州華瑞香精香料有限公司4912杭政儲出200811號濱江區(qū)杭高新收儲20072號地塊10418商業(yè)辦公40520杭州國融物業(yè)發(fā)展有限公司3704杭政儲出200812號西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘浮山單元C9地塊18995商業(yè)金融業(yè)5719浙江錢江房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司1505杭政儲出200813號西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘浮山單元C11地塊27806商業(yè)金融業(yè)8362浙江錢江房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司1504杭政儲出200823號濱江區(qū)西環(huán)聞濤地塊2121921769商業(yè)金融業(yè)用地住宅用地61533杭州德圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4782杭政儲出200829號濱江區(qū)（動漫廣場一期地塊），東至白馬湖，南至長江南路，西至長江南路，北臨白馬湖路72878商務(wù)、辦公、會展用地24158杭州白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城建設(shè)指揮部1657杭政儲出200830號錢江新城（近江單元DC204地塊），東臨衢江路，南臨之江路，西臨近江小區(qū)，北臨近江家園一園9986商業(yè)金融業(yè)用地24388杭州市居住區(qū)發(fā)展中心有限公司7878杭政儲出200832號下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地C地塊27262商業(yè)金融業(yè)用地45827杭州新天地集團有限公司3056杭政儲出200833號下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地J地塊5493商業(yè)金融、廣場、停車場庫用地7969杭州新天地集團有限公司3374杭政儲出200834號下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地O地塊33270商業(yè)金融、教育科研設(shè)計用地43715杭州新天地集團有限公司3128杭政儲出200835號下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地D地塊42184商業(yè)金融業(yè)用地72540杭州新天地集團有限公司30173、寫字樓供應(yīng)分析FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。杭州市2008年2009年2月寫字樓供應(yīng)分區(qū)統(tǒng)計單位萬平方米濱江區(qū),54,10江干區(qū),330,59拱墅區(qū),59,11下城區(qū),32,6西湖區(qū),34,6上城區(qū),45,8分析0809年全市將有200萬集中供應(yīng)，寫字樓市場供小于求08年至09年2月主城區(qū)市場寫字樓（銷售）總供給約56萬，其中約60供給為江干區(qū)，截止09年2月份市場存量約33萬。根據(jù)漢嘉地產(chǎn)統(tǒng)計，0809年全市將有200萬的集中供應(yīng)，寫字樓市場基本飽和。未來寫字樓在錢江新城和濱江區(qū)集中供應(yīng)。目前杭州寫字樓潛在供應(yīng)地點主要集中在錢江新城和濱江區(qū)。錢江新城有10座寫字樓在建，濱江區(qū)在500畝土地上有30個總部寫字樓項目。4、整體銷售情況寫字樓成交趨勢圖3901931002341484027175061632654329502560581162456827281530974775991284893741366318461156191274816133114591182415204138471366114144129301309913890116981366414877152911400916371012345678910070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081002000400060008000100001200014000160001800020000成交面積萬成交均價（元/）銷售量07年1月份08年10月份，共成交寫字樓79萬方，月均去化35萬方，年均去化量僅42萬。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。價格近兩年杭州寫字樓價格走勢平穩(wěn)，均價維持在1214萬/間。5、客戶群描述杭州寫字樓市場的需求客戶群體可以初步分為以下幾類政府機關(guān)、事業(yè)單位客戶群，大型企業(yè)客戶群，民營企業(yè)客戶群，中小型自營企業(yè)客戶群，個體工商企業(yè)客戶群。另外還有一類特殊的需求群體，即純粹投資客戶群體。6、小結(jié)杭州寫字樓市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了低迷、旺銷等階段，現(xiàn)階段仍寫字樓銷售較為平淡。截至09年2月主城區(qū)在售寫字樓市場存量約33萬，0809共有200萬供應(yīng)量，寫字樓市場供小于求。江干區(qū)為供給占整個市場近60份額，區(qū)域競爭激烈。二、杭州寫字樓板塊概述1、板塊綜述目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括黃龍板塊、武林板塊、慶春/鳳起板塊、城站板塊、文教板塊；隨著城市的擴張，在傳統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括錢江新城板塊、濱江板塊（高新功能主要為科研辦公和商務(wù)配套2、文教板塊核心驅(qū)動力大專院校等科研機構(gòu)逐漸遷出文教區(qū)；文三路定位為“電子市場一條街”；區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地有限租金/售價租金228元/天，多集中于2225元/天；售價114萬元/；物業(yè)管理費34元/月租售狀況大部分出租率在80以上；FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。大多在0103年投入使用，物業(yè)交易不活躍；區(qū)域現(xiàn)狀功能越來越集中，成為電腦硬件和其他電子數(shù)碼產(chǎn)品的批發(fā)、零售專業(yè)市場；研發(fā)環(huán)境惡化，以研發(fā)為核心的企業(yè)開始尋求新的辦公地點；小型的IT企業(yè)、廣告公司和電子類外貿(mào)企業(yè)將成為文教板塊的主流客戶；辦公物業(yè)品質(zhì)提升空間有限，性價比將成為其核心競爭點未來發(fā)展趨勢區(qū)域功能東移至錢江新城，并被分流一些實力派中大型公司；金融街地位短時間內(nèi)不會喪失，成為城市中心和城市副中心的過渡帶，功能的專一性有可能進一步加強；可出讓地塊減少，未來寫字樓供應(yīng)量減少客戶特征行業(yè)以IT企業(yè)為主，分為銷售代理和研發(fā)類；其他行業(yè)包括相關(guān)廣告、傳媒、裝修行業(yè)、物流等；客戶杭州本地企業(yè)為主，很多是以電腦裝配起家；以及外地相關(guān)產(chǎn)業(yè)駐杭機構(gòu)；以中小企業(yè)為主，大部分處于創(chuàng)業(yè)及發(fā)展初期，對價格比較敏感。表10文教板塊典型樓盤掃描項目開發(fā)商建筑面積（萬）物業(yè)管理元/月/租金/售價標準層車位（個）備注偉星大廈偉星集團3036元/月16元/天1025昌地火炬大廈昌地公司4536元/月16185元/天10001007部東芝合資電梯，B/C座分體空調(diào)，A座中央空調(diào)錢江科技頤高集團1536元/1000以IT類企業(yè)居多，F(xiàn)DC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。廣場月IT賣場的延伸耀江文欣大廈耀江集團1948元/月17元/天11001903部富士合資電梯，美國約克中央空調(diào)；入住企業(yè)多為IT類小型企業(yè)文三數(shù)碼大廈頤高集團2536元/月17元/天200013樓是IT產(chǎn)品零售區(qū)，4層為游戲體驗區(qū)，58層為IT產(chǎn)品批發(fā)區(qū)，913層為商務(wù)辦公區(qū)，地下一層為配套服務(wù)區(qū)中科院科技園杭州中科院30入住企業(yè)享受國家優(yōu)惠政策；小結(jié)約合18萬，均投入使用；該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為25萬。3、武林板塊核心驅(qū)動力市政府搬遷規(guī)劃；區(qū)域政治功能的喪失；黃龍商圈、錢江新城的興起；商業(yè)氛圍的增加帶來了巨大商機租金/售價租金集中于335元/天；售價1218萬元/；物業(yè)管理費68元/月租售狀況平均出租率在80以上；在售樓盤較少，投資者較多區(qū)域現(xiàn)狀杭州市傳統(tǒng)CBD，最繁華的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前是杭州政治、經(jīng)濟、文化中心；中大型貿(mào)易公司、科技通信類和房地產(chǎn)實業(yè)公司是區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁骺蛻粑磥戆l(fā)展趨勢黃龍板塊的興起分流了部分高端客戶；錢江新城和濱江區(qū)將分流一些中大型企業(yè)；寫字樓未來供應(yīng)量有限，部分城市功能外移?？蛻籼卣餍袠I(yè)以貿(mào)易、信息科技、廣告、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)及政府類相關(guān)企業(yè)為主，客戶入住企業(yè)實力較強，以國際國內(nèi)知名企業(yè)為主；性價比相對黃龍版塊是吸引中大型企業(yè)的主要因素之一表11武林板塊典型樓盤掃描項目建筑面積（萬）物業(yè)管理元/月/租金/售價標準層車位（個）華浙大廈5351315萬65227個，800元/月元通大廈263010萬3540個，800元/月新世紀大廈25210萬3耀江發(fā)展中心38335114萬6300個，1000元/個/月晶暉商務(wù)大廈312810萬590個，800元/個/月白馬大廈335418萬830萬/個越都商務(wù)大樓41216/1層4層LOFT優(yōu)惠后45萬/平200車位，150平寫字樓可分配1個車庫綠城深藍廣場35142萬浙江環(huán)球中心51約25萬6小結(jié)典型樓盤合計約33萬，其中在建約10萬；該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為60萬4、慶春板塊FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。核心驅(qū)動力杭州的華爾街，金融功能效應(yīng)；杭州第一大道慶春路的通達性；具有的國際商務(wù)氛圍租金/售價租金2835元/天售價116萬元/；均價在13萬/；物業(yè)管理費57元/月租售狀況出租率在85左右；銷售速度緩慢；機構(gòu)企業(yè)購買量大；投資者逐漸減小區(qū)域現(xiàn)狀杭州金融中心，資金流聚集之地；傳統(tǒng)商業(yè)圈之一，商務(wù)氛圍濃厚；金融保險證券機構(gòu)匯聚地；中小型貿(mào)易公司、大型實業(yè)通信類公司混雜未來發(fā)展趨勢區(qū)域功能東移至錢江新城，并被分流一些實力派中大型公司；金融街地位短時間內(nèi)不會喪失，成為城市中心和城市副中心的過渡帶，功能的專一性有可能進一步加強；可出讓地塊減少，未來寫字樓供應(yīng)量減少FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？蛻籼卣餍袠I(yè)以金融保險、貿(mào)易、信息技術(shù)、企業(yè)辦事處為主客戶國內(nèi)、浙江大型金融機構(gòu)企業(yè)和浙江中小型貿(mào)易、信息技術(shù)企業(yè)金融企業(yè)實力雄厚，多租用大面積物業(yè)表12慶春板塊典型樓盤掃描項目總面積（）標準層（）租金（元/天/）售價（萬元/）物管費（元/月）車位數(shù)（個）入伙時間備注凱旋門商務(wù)中心3130030951996年三菱電梯三瑞大廈2120025只租不售451997年4部三菱電梯，中央空調(diào)，15樓食堂；只租不售遠洋大廈277503只租不售452002年三菱電梯四部，特靈中央空調(diào)，三樓食堂；只租不售瑞豐國際商務(wù)中心510523351251412002年3部OTIS電梯，廣州中宇VRV中央空調(diào)嘉德廣場612603125300個，30萬/個2004年OTIS電梯，中央空調(diào)，配有食堂，配有老總專屬衛(wèi)生間廣利大廈617003516275300車位，32萬/個2005年OTIS電梯，中央空調(diào)，2樓配有食堂，頂層會所；配有老總專屬衛(wèi)生間，整層出租銀座大廈23105048157在建69得房率；11M挑高大廳；小結(jié)典型樓盤合計約27萬，該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為40萬。5、城站吳山板塊核心驅(qū)動力FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。西湖大道的改造城站帶來的便利交通未來地鐵規(guī)劃的利好高星級酒店和高檔寫字樓的建成使用租金/售價租金1428元/天，多集中于2228元/天；售價1317萬元/；均價在14萬/；物業(yè)管理費34元/月租售狀況平均出租率在75左右；銷售平穩(wěn)；多機構(gòu)投資者，整層購買量大；區(qū)域現(xiàn)狀寫字樓規(guī)模小并分散，還沒有形成真正意義上的商務(wù)圈；缺乏高檔次的寫字樓，大量以商住樓形式存在；寫字樓使用率相對較低，入住企業(yè)以中小企業(yè)、外地企業(yè)駐杭辦事處為主；大量小型服裝貿(mào)易企業(yè)聚集；未來發(fā)展趨勢城站的興起將吸引周邊縣市企業(yè)、政府機關(guān)部門駐杭辦事處入??；城站周邊規(guī)劃有大量的商場和高檔賓館，西湖國貿(mào)大廈、利群大廈等高檔次寫字樓落成使用提升該板塊的整體形象，吸引高素質(zhì)企業(yè)入??；客戶特征行業(yè)各類內(nèi)外貿(mào)易、國家行政機構(gòu)、旅行社、物流等服務(wù)行業(yè)客戶以江浙行政機構(gòu)、大中型企業(yè)駐杭辦事處，中小型貿(mào)易企業(yè)為主企業(yè)的主要業(yè)務(wù)覆蓋面廣，在較大程度上依賴鐵路、公路交通表13城站吳山板塊典型樓盤掃描FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目開發(fā)商建筑面積（）標準層（物業(yè)管理元/月租金/售價入伙時間車位（個）備注香榭