中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241太傅花園整體營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告（預(yù)案）南昌市盛世投資管理有限公司20080304中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241前言樓市是一個(gè)不見硝煙的戰(zhàn)場(chǎng)隨著市場(chǎng)的擴(kuò)大與發(fā)展,每一新產(chǎn)品的市場(chǎng)之行,其根本都離不開市場(chǎng)與產(chǎn)品的直接分析與核心思想的把脈?！疤祷▓@”項(xiàng)目正處于開盤前的統(tǒng)籌準(zhǔn)備期，距離開盤五個(gè)月左右的時(shí)間，因此本報(bào)告首先對(duì)前期項(xiàng)目定位進(jìn)行細(xì)化，再重點(diǎn)建議在整體銷售戰(zhàn)略的鋪排和主要營(yíng)銷手段的組織進(jìn)行了詳細(xì)的研究與設(shè)計(jì)。本司希望通過(guò)雙方的共同努力使之更加完善，并在此基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)各專業(yè)公司工作，確保準(zhǔn)備工作的質(zhì)量，以達(dá)致成功銷售之目的。第一部分市場(chǎng)目標(biāo)第一章、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積91350平方米總建筑面積20萬(wàn)平方米總建筑面積（計(jì)容積率）195萬(wàn)平方米（含安置房）其中住宅15721058商業(yè)2756613中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241容積率186建筑層數(shù)多層61層高層111層101層商業(yè)1層停車庫(kù)個(gè)（內(nèi)院地面停車個(gè)、沿街臨時(shí)停車個(gè)）總戶數(shù)約863戶二、一期技術(shù)指標(biāo)一期總建筑面積住宅總建筑面積商業(yè)建筑面積停車庫(kù)總戶數(shù)約423戶儲(chǔ)藏間第二章前期概念設(shè)計(jì)策略一、產(chǎn)品定位1、屬性定位定位評(píng)述首個(gè)提倡“樂活LOHAS”生活理念的大型生活社區(qū)提倡“健康、時(shí)尚、環(huán)?！钡木幼±砟畹厥屑?jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的發(fā)展階段開發(fā)商創(chuàng)新和精品意識(shí)淡薄，形成很多沒有靈魂的產(chǎn)品；行業(yè)已經(jīng)陷入產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的泥潭。究其深層的原因在中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241于沒有居住文化的建筑風(fēng)格是不足以支撐項(xiàng)目的品質(zhì)，只有通過(guò)居住文化來(lái)豐富建筑產(chǎn)品，才能在競(jìng)爭(zhēng)中塑造產(chǎn)品的差異性，從而全面彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)優(yōu)越性。我們需要一個(gè)捷徑得到市場(chǎng)的認(rèn)同；需要一個(gè)最清晰的市場(chǎng)坐標(biāo)，給目標(biāo)客戶以引導(dǎo)因此，我們站在“湘陰地產(chǎn)界”的“肩膀”上，來(lái)規(guī)劃、建設(shè)“太傅花園”一個(gè)有“靈魂”的綠色社區(qū)。建筑規(guī)劃上，以地中海風(fēng)格的海派建筑體為主線，將項(xiàng)目規(guī)劃為四個(gè)組團(tuán)，風(fēng)格統(tǒng)一又個(gè)性突出，通過(guò)樓體豐富的立面、典型的建筑符號(hào)、建筑細(xì)節(jié)來(lái)提升品質(zhì)。一期組團(tuán)名喜都二期組團(tuán)名花都三期組團(tuán)名福都四期組團(tuán)名樂活時(shí)尚步行街園林設(shè)計(jì)上，營(yíng)造一種“人景互動(dòng)”的“康居文化社區(qū)”，塑造“湘陰康居形象”的產(chǎn)品形象，與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤從產(chǎn)品本身到產(chǎn)品內(nèi)涵都形成明顯差異化。二、太傅花園的組團(tuán)命名一我們以體現(xiàn)“樂活”的主題重點(diǎn)、生態(tài)生活等多重因素來(lái)命名各組團(tuán)，并要烘托整個(gè)項(xiàng)目出“LOHAS”大主題，展示賦予健康、時(shí)尚、生態(tài)的都市生活方式，將項(xiàng)目四個(gè)組團(tuán)有序的聯(lián)系起來(lái)，建議一期喜都在四喜詩(shī)中，“久旱逢甘雨，他鄉(xiāng)遇故知；洞房花燭夜，金榜題名時(shí)?！边@幾句可謂流傳甚廣，極言人生之樂事?！跋病弊帜酥袊?guó)傳統(tǒng)字眼，可謂大家皆喜好。常用成語(yǔ)“喜氣洋洋、雙喜臨門、喜出望外、喜笑顏開、皆大歡喜”等，喜都“喜悅之都”，鑫泰地產(chǎn)開創(chuàng)“皆大歡喜之都”。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241二期花都在警世通言杜十娘怒沉百寶箱中“到永樂爺從北平起兵靖難，遷于燕都，是為北京。只因這一遷，把個(gè)苦寒地面，變作花錦世界。”花錦世界乃花花世界，繁榮之地?；ǘ嫉摹盎ā庇钟续B語(yǔ)花香、玉貌花容、妙筆生花、花好月圓之意義，花都塑造“花錦之都”。三期福都在清李汝珍鏡花緣中“如此洞天福地，倘得幾間幽室，在此暫住幾時(shí)，也不枉人生一世”。福都締造“幸福之都”。四期樂活時(shí)尚步行街樂活是一個(gè)西方傳來(lái)的新興生活型態(tài)族群,由音譯LOHAS而來(lái),LOHAS是英語(yǔ)LIFESTYLESOFHEALTHANDSUSTAINABILITY的縮寫，意為以健康及自給自足的型態(tài)過(guò)生活，樂活時(shí)尚步行街延伸意為財(cái)富保障的生活新方式。組團(tuán)命名二一期奧園二期璽園三期和園四期宗棠商業(yè)步行街組團(tuán)命名三一期賽拉圖二期柏拉斯三期凡爾賽四期愛麗舍步行街三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)（賣點(diǎn)）分析1、項(xiàng)目賣點(diǎn)都市老城區(qū)，都市新風(fēng)景地中海建筑風(fēng)格，海派風(fēng)情中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241社區(qū)專設(shè)皇家幼兒園3萬(wàn)平米商業(yè)旗艦的一生相約20萬(wàn)平米綠色風(fēng)情社區(qū)的絢麗姿彩35以上綠化率的康居社區(qū)出則繁華、入則寧?kù)o的舒適領(lǐng)地3000平米市民廣場(chǎng)見證生活的品質(zhì)純正管家式服務(wù)細(xì)節(jié)呵護(hù)。戶型創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、精品建筑。2、項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)開啟“樂活”時(shí)代新紀(jì)元20萬(wàn)地中海風(fēng)情社區(qū)，親情式主題園林大配套生活，湘陰從未享受這里，人生處處是風(fēng)景鑫泰置業(yè)，讓您榮耀一生生活源于領(lǐng)悟，精品源于追求四、“喜都”市場(chǎng)目標(biāo)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241100的銷售率和初步創(chuàng)建項(xiàng)目及企業(yè)品牌。說(shuō)明綜合考慮項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏和市場(chǎng)情況，我們估計(jì)一期在7個(gè)月可以實(shí)現(xiàn)90以上的銷售率，在2008年底實(shí)現(xiàn)銷售率70，在此基礎(chǔ)上，我們將目標(biāo)逐步分解到具體的環(huán)節(jié)上，成為一個(gè)可以控制的目標(biāo)?？稻有蜗蟠笊鐓^(qū)建立“樂活”時(shí)代開拓者20萬(wàn)平米地中海風(fēng)情社區(qū)3000平米市民休閑廣場(chǎng)湘陰新都市風(fēng)景一站式居家大社區(qū)“樂活”綠色生活社區(qū)認(rèn)可度的確立喜都的快速銷售增值產(chǎn)品形象康居形象大社區(qū)20萬(wàn)平米地中海風(fēng)情社區(qū)3000平米市民休閑廣場(chǎng)一站式居家大社區(qū)一期銷售目標(biāo)1002008年銷售目標(biāo)分析2008年銷售目標(biāo)7080區(qū)域市場(chǎng)客戶分析推廣目標(biāo)分解203年銷售目標(biāo)7590銷售階段目標(biāo)分解中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241認(rèn)可度確立正確市場(chǎng)推進(jìn)策略SP活動(dòng)推廣強(qiáng)力創(chuàng)意廣告與包裝準(zhǔn)確通道動(dòng)線封殺精準(zhǔn)價(jià)格策略產(chǎn)品展示喜都的快速銷售銷售精英團(tuán)隊(duì)銷售推廣策略有效的銷售控制“樂活”時(shí)代開拓者湘陰新都市風(fēng)景認(rèn)可度的確立SP活動(dòng)推廣強(qiáng)力創(chuàng)意廣告與包裝精準(zhǔn)的價(jià)格體系產(chǎn)品展示規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、戶型喜都快速銷售準(zhǔn)確通道動(dòng)線封殺正確市場(chǎng)推進(jìn)策略中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241增值產(chǎn)品形象快速銷售精準(zhǔn)價(jià)格策略認(rèn)可度、銷售目標(biāo)設(shè)定、總體開發(fā)周期時(shí)間節(jié)點(diǎn)以08年5月1號(hào)項(xiàng)目開工為基，總開發(fā)周期為3年。四大組團(tuán)喜都花都福都樂活時(shí)尚步行街銷售時(shí)間2008年7月2009年3月2009年3月2009年8月2009年8月2010年7月2009年10月2010年7月可銷售房源約423套（分3批房源推出）約150套（同時(shí)推出）約290套（分2批房源推出）銷售目標(biāo)銷售率95，商鋪銷售率95，銷售率95整體清盤銷售精英團(tuán)隊(duì)有效的銷控增值產(chǎn)品形象快速銷售精準(zhǔn)價(jià)格表認(rèn)可度康居形象大社區(qū)認(rèn)可度的確立中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241認(rèn)籌5商鋪認(rèn)籌15商鋪認(rèn)籌202008年7月2009年3月一期喜都95銷售，商鋪認(rèn)籌5；樹立康居形象大社區(qū)項(xiàng)目初級(jí)品牌和企業(yè)知名度2009年3月2009年8月二期花都95銷售，商鋪認(rèn)籌15；樹立康居形象樣板社區(qū)項(xiàng)目高級(jí)品牌和企業(yè)初級(jí)品牌度2009年8月2010年7月三期福都95銷售，商鋪認(rèn)籌20；樹立康居形象品牌社區(qū)項(xiàng)目深度品牌和企業(yè)高級(jí)品牌度2009年10月2010年7月太傅花園項(xiàng)目銷售圓滿成功樹立康居形象文化社區(qū)項(xiàng)目品牌核心完成，企業(yè)品牌確立二、2008年總體目標(biāo)2008年12月底太傅花園（一期喜都）實(shí)現(xiàn)銷售率70，2009年初實(shí)現(xiàn)銷售率100，銷售均價(jià)980元/平米；1、2008年銷售目標(biāo)分析太傅花園一期住宅開發(fā)量約423套，其中頂層復(fù)式60套，A2008年底實(shí)現(xiàn)銷售率70，即銷售296套。平均每月銷售59套。假設(shè)來(lái)訪與銷售成交比為15，來(lái)訪量需要達(dá)到1480批次。B2003年底實(shí)現(xiàn)銷售率60，即銷售254套，平均每月銷售51套。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241假設(shè)來(lái)訪與銷售成交比為15，來(lái)訪量需要達(dá)到1270批次。目標(biāo)銷售率8月9月（開盤）10月（國(guó)慶節(jié)）11月12月銷售量702086707060296套602064606050254套第四章價(jià)格定位價(jià)格定位制訂的目的，是為了有效區(qū)分產(chǎn)品，體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)差異化，達(dá)到單邊收益最大化。通過(guò)對(duì)片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的價(jià)格構(gòu)成的分析，選取地段相似、定位相近的項(xiàng)目進(jìn)行比較。下面通過(guò)權(quán)重比較計(jì)算本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格湘陰項(xiàng)目?jī)r(jià)格權(quán)重比較表可比較競(jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目權(quán)重精密新世紀(jì)花園東湖商業(yè)中心濱江茗園高嶺車站財(cái)富廣場(chǎng)地段1500500500500交通狀況100000500005周邊配套1000005005005社區(qū)規(guī)模500500005005景觀環(huán)境5000001005戶型設(shè)計(jì)1000500501005建筑造型1000500005005公建配套1000500005005營(yíng)銷策劃10010050101物業(yè)管理1000000000發(fā)展商實(shí)力5005000000中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241總計(jì)10000275000750025003均價(jià)9501000900880比較價(jià)976993923906權(quán)重2020105加權(quán)平均值988考慮區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)行情與樓盤集中上市狀況，結(jié)合本項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作以及工程建設(shè)進(jìn)度方面的具體情況，建議發(fā)展商在項(xiàng)目入市的初期，采取競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格策略，項(xiàng)目一期入市價(jià)格定為均價(jià)980元/平方米，項(xiàng)目整體均價(jià)力爭(zhēng)拉升至1300元/平方米。（具體價(jià)格參考當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格）第二部分宣傳推廣市場(chǎng)目標(biāo)是指導(dǎo)我們一切行為的標(biāo)準(zhǔn)，是制定營(yíng)銷推廣方案標(biāo)尺，營(yíng)銷方案必須對(duì)市場(chǎng)目標(biāo)達(dá)到有力的支撐。這是營(yíng)銷推廣方案指定的基本原則。下面是太傅花園總體目標(biāo)架構(gòu)圖“樂活”形象大使一期“喜都“大社區(qū)康居LOHAS形象二期“花都”樣板社區(qū)康居LOHAS形象三期“福都”品牌社區(qū)康居LOHAS形象四期“樂活時(shí)尚步行街”人文社區(qū)財(cái)富保障形象中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241第一章、宣傳推廣目標(biāo)實(shí)現(xiàn)“樂活”綠色生活社區(qū)的形象建立，達(dá)到預(yù)期銷售率。LOHAS綠色生活社區(qū)建立樂活”時(shí)代開拓者20萬(wàn)平米地中海風(fēng)情社區(qū)3000平米市民休閑廣場(chǎng)湘陰新都市風(fēng)景一站式居家大社區(qū)一、銷售階段宣傳推廣主題1、吸籌階段（1）第一階段時(shí)間5月初6月底方式主要媒體和銷售現(xiàn)場(chǎng)、會(huì)巡回展主題“LOHAS形象大使”的標(biāo)準(zhǔn)概念項(xiàng)目推廣目標(biāo)達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)關(guān)注度高，有效來(lái)訪量，實(shí)現(xiàn)150200認(rèn)籌量提出新概念適時(shí)推出“湘陰首席20萬(wàn)平米“樂活”綠色生活社區(qū)”的概念炒作。概念的炒作有兩種方式一是純粹的名詞解釋，理論灌輸；二是在名詞解釋的同時(shí)以表現(xiàn)形式來(lái)說(shuō)明。但是后者才能真正達(dá)到效果。將“太傅花園”與市場(chǎng)一流樓盤相提并論，迅速確立項(xiàng)目的市場(chǎng)地位。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241所以，太傅花園的“樂活綠色生活形象”的概念用以下等式來(lái)表現(xiàn)“樂活”綠色生活形象硬件指標(biāo)樂活”時(shí)代開拓者20萬(wàn)平米地中海風(fēng)情社區(qū)3000平米市民休閑廣場(chǎng)湘陰新都市風(fēng)景一站式居家大社區(qū)新概念貫徹項(xiàng)目始終將概念通過(guò)項(xiàng)目的主要市場(chǎng)攻擊點(diǎn)的表現(xiàn)形式來(lái)不斷闡述與強(qiáng)化。時(shí)間5/15305/206/287/8288/24258/2610/17階段形象面市售樓處面市VIP卡發(fā)售吸籌拉升解籌開盤國(guó)慶促銷活動(dòng)安排戶外媒體面市，多媒體轟炸，取得社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)POP面市，多媒體轟炸，吸引及深入了解項(xiàng)目“樂活”概念炒作，VIP增值卡優(yōu)惠卡發(fā)售硬廣告，項(xiàng)目軟文推廣8月23日4連版開盤廣告，優(yōu)惠活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)情表演開盤典禮，形象代言人活動(dòng)強(qiáng)化“樂活”概念，優(yōu)惠活動(dòng)，展示活動(dòng)活動(dòng)推廣作為主線，廣告為支持,戶外展場(chǎng)作為攻擊點(diǎn)（2）第二階段活動(dòng)形式政府公關(guān)巡鄉(xiāng)鎮(zhèn)回展巡鄉(xiāng)鎮(zhèn)回展配合媒介推廣，直接吸引客戶，為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)做貯備；目的加深客戶對(duì)太傅花園項(xiàng)目的認(rèn)同度時(shí)間6月22至6月26；內(nèi)容通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)、展示；人員銷售人員、看樓專車人員；形式待定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241政府公關(guān)借助行政力量鞏固市場(chǎng)行為；目的借助政府行政認(rèn)同，打造產(chǎn)品與企業(yè)品牌時(shí)間媒介討論的高潮階段內(nèi)容政府從各個(gè)角度肯定“太傅花園”對(duì)城市的貢獻(xiàn)人員政府主管部門人員、各類資深專家；形式待定（3）第三階段時(shí)間7月（截止開盤）節(jié)點(diǎn)8月26日開盤方式主要媒介推廣軟文和硬性廣告巡鄉(xiāng)鎮(zhèn)回展解籌開盤活動(dòng)主題太傅花園的樂活綠色生活社區(qū)展示目標(biāo)實(shí)現(xiàn)200個(gè)認(rèn)籌量；解籌并實(shí)現(xiàn)銷售150套，達(dá)到強(qiáng)力推廣階段。二、媒體組合策略采用在形象導(dǎo)入期以“湘陰首席20萬(wàn)平米“樂活”綠色生活社區(qū)”形象讓市場(chǎng)快速認(rèn)知；在強(qiáng)化刺激期采用多元化媒體組合，提升項(xiàng)目品牌知名度；在持續(xù)延展期減少?gòu)V告投放，增加各類活動(dòng)，平穩(wěn)順暢銷售；在再度強(qiáng)化期再次投放少量宣傳，消化剩余產(chǎn)品，重新激起市場(chǎng)關(guān)注的策略，有機(jī)，有理，有序、有效的使用宣傳推廣費(fèi)用。1、靜態(tài)宣傳方式工地現(xiàn)場(chǎng)形象包裝通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及附近區(qū)域的包裝，吸引經(jīng)過(guò)的目標(biāo)客戶，強(qiáng)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241化到訪客戶視覺沖擊；縣城內(nèi)外大型社會(huì)廣告牌租用項(xiàng)目附近大型廣告牌1、湘陰汽車站，規(guī)格1015；2、步步高商場(chǎng)戶外廣告，規(guī)格812；3、湘陰縣城公路入口處，規(guī)格625；4、太傅路與東茅路交匯處，規(guī)格1015；5、太傅路口與東茅路交匯處做龍門架，規(guī)格待定；6、縣城主干道霓虹燈戶外廣告，規(guī)格812等。2、動(dòng)態(tài)宣傳方式廣播電臺(tái)、電視臺(tái)（包括電視飛字）從立體的角度，阻擊市場(chǎng)。開展各類型促銷活動(dòng)“太傅花園”最佳攝影、繪畫、詩(shī)歌等比賽教育合作簽字儀式；回饋社會(huì)促銷抽獎(jiǎng)活動(dòng)；印刷品直銷派發(fā)目的是使項(xiàng)目形象在全縣范圍內(nèi)反復(fù)出現(xiàn)，無(wú)人不知，無(wú)人不曉，對(duì)項(xiàng)目起到了宣傳推廣，擴(kuò)大宣傳范圍，強(qiáng)化客戶認(rèn)知。第二章、營(yíng)銷包裝、戶外動(dòng)線中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241戶外導(dǎo)示牌1、位置湘陰汽車站規(guī)格1015設(shè)計(jì)要求高度3M以上，造型、色彩醒目突出；內(nèi)容太傅花園湘陰首席20萬(wàn)平米“樂活”綠色生活社區(qū)2、位置步步高商場(chǎng)戶外廣告規(guī)格812設(shè)計(jì)要求高度3M以上，造型、色彩醒目突出；內(nèi)容太傅花園大配套生活，湘陰從未享受3、位置湘陰縣城公路入口處規(guī)格625內(nèi)容太傅花園湘陰首席20萬(wàn)平米“樂活”綠色生活社區(qū)20萬(wàn)地中海風(fēng)情社區(qū)，親情式主題園林4、位置太傅路與東茅路交匯處規(guī)格630內(nèi)容太傅花園中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324120萬(wàn)地中海風(fēng)情社區(qū)，親情式主題園林這里，人生處處是風(fēng)景鑫泰置業(yè)，讓您榮耀一生5位置太傅路口與東茅路交匯處做龍門架規(guī)格設(shè)計(jì)高度要求45米以上主題內(nèi)容太傅花園，讓您榮耀一生側(cè)面內(nèi)容鑫泰地產(chǎn)，打造湘陰康居樣板施工階段打擾您的生活望見諒售賣信息條幅及噴繪昭示布位置1縣城各主干道2各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)主街內(nèi)容待定目的從幾個(gè)交通要道制高點(diǎn)迅速建立樓盤形象，告知樓盤資訊，組織樓盤交通；大型形象廣告，配合巡回展示活動(dòng)以及現(xiàn)場(chǎng)銷售，形成一個(gè)攻擊型的“鐵三角”，力求迅速突破區(qū)域市場(chǎng)。項(xiàng)目銷售時(shí)，在項(xiàng)目樓體上懸掛大型條幅（具體尺寸需視彼時(shí)樓體高度而確定），昭示項(xiàng)目名稱與建筑特色，但要考慮湘陰縣的市政要求。、地盤動(dòng)線工地圍墻中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241圍墻工藝通過(guò)噴繪與彩繪相結(jié)合，內(nèi)容與表現(xiàn)形式相結(jié)合。形象設(shè)計(jì)造型新穎，內(nèi)容和色彩品質(zhì)化；通過(guò)具有代表性的物件，融入圍墻內(nèi)容，營(yíng)造銷售展示氛圍。內(nèi)容湘陰康居形象大社區(qū)太傅花園20萬(wàn)地中海風(fēng)情社區(qū)首席“樂活”綠色生活社區(qū)3萬(wàn)平米國(guó)際商業(yè)旗艦配套親情式主題園林純正管家式物業(yè)管理細(xì)節(jié)呵護(hù)道旗為強(qiáng)化賣場(chǎng)銷售氛圍，在下述位置安插道旗在太傅路沿線（以銷售中心為中心）設(shè)置道旗。內(nèi)容太傅花園湘陰康居形象大社區(qū)20萬(wàn)地中海風(fēng)情社區(qū)首席“樂活”綠色生活社區(qū)3萬(wàn)平米國(guó)際商業(yè)旗艦配套樂活熱線規(guī)格尺寸1808M要求采用LOGO主題色彩，表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。一面內(nèi)容固定為太傅花園“湘陰康居形象大使”中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241、銷售展示動(dòng)線通路組織現(xiàn)場(chǎng)施工通路與銷售通路應(yīng)該完全分開，互不影響，便于客戶參觀賣場(chǎng)。施工機(jī)械、物料單獨(dú)路口進(jìn)出，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理施工現(xiàn)場(chǎng)整潔、物料堆放整齊、人員管理規(guī)范。售樓處室內(nèi)設(shè)計(jì)售樓處布置有模型展示區(qū)、接待中心、洽談區(qū)、多媒體演示區(qū)、休閑區(qū)及辦公區(qū)（更衣室、洗手間等）。售樓處面積在400左右，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，造型簡(jiǎn)約，大氣，充分表現(xiàn)項(xiàng)目的建筑特色；造型處理上，采取富有現(xiàn)代特色的設(shè)計(jì)元素，突出項(xiàng)目定位；用料考究，凸顯樓盤品質(zhì)。色彩處理以LOGO主色系為主，用色簡(jiǎn)而精，凸顯項(xiàng)目品質(zhì)。不宜使用過(guò)多色彩，為后續(xù)廣告公司裝飾留有一定空間。功能分布售樓處的功能布局方案設(shè)計(jì)，按看樓流程，設(shè)置如下模型展示區(qū)項(xiàng)目整體模型，項(xiàng)目一期模型，戶型模型68個(gè)。接待中心設(shè)接待臺(tái)（57人位），接待臺(tái)背板，設(shè)電話。洽談區(qū)考慮68個(gè)洽談桌，用于銷售人員與客戶洽談等活動(dòng)。多媒體演示區(qū)用于組織營(yíng)銷促進(jìn)活動(dòng)和電視展示。資料索取臺(tái)（架）放置所有銷售用資料，位置要接近售樓處入口，方便客戶及銷售人員自行取用；中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241簽約區(qū)與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶簽定認(rèn)購(gòu)書、合同等法律文契；辦公區(qū)職能房財(cái)務(wù)室、銷售辦公室及儲(chǔ)藏室銷售辦公室面積辦公臺(tái)、接待沙發(fā)、資料柜、復(fù)印機(jī)，預(yù)留傳真機(jī)、電腦、電話接駁位；儲(chǔ)藏室面積設(shè)壁柜，儲(chǔ)放銷售資料；員工更衣室設(shè)置在隱蔽部位，設(shè)壁掛式更衣柜；衛(wèi)生間分設(shè)男女衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)蹲廁、小便池、洗手臺(tái)，裝修檔次高，衛(wèi)生、通風(fēng)。售樓處展板系列分別為區(qū)位、配套、交通、項(xiàng)目介紹、物業(yè)管理與交樓標(biāo)準(zhǔn)、康居標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等8塊，展板形式不拘泥，結(jié)合裝修設(shè)計(jì)，如可采用懸垂掛幅形式，既介紹了項(xiàng)目，又起到裝飾、分隔區(qū)間的作用。樣板示范單位示范單位確定在樣板樓的三樓。示范單位充分顯示目標(biāo)客戶品位，有針對(duì)性的進(jìn)行設(shè)計(jì)。裝修風(fēng)格建議二房裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約三房裝修風(fēng)格時(shí)尚豪華、銷售資料主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、交通工具包裝、宣傳物料、禮品等。辦公事務(wù)系統(tǒng)主要指現(xiàn)場(chǎng)銷售人員所使用的各類銷售用具，鑫泰地產(chǎn)提供名片、工作牌、信封、信紙、便箋紙、飲用水杯、檔案袋、手提資料袋中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241盛世投資置業(yè)計(jì)劃單、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書等。宣傳物料宣傳物料主要指銷售中所需要的基本資料，包括樓書主要展示項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、區(qū)域介紹、景觀、交通、市政配套、智能化設(shè)施等。戶型手冊(cè)建議戶型采用插頁(yè)的形式和樓書結(jié)合起來(lái)使用。折頁(yè)一般為樓書的精華部分。單張比較便宜，故易更換內(nèi)容。三維動(dòng)畫碟可以展示出建成后項(xiàng)目的狀況，描畫出未來(lái)景象。促銷禮品促銷禮品在銷售中有幾方面的作用在展銷期間吸引看樓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生良好印象；通過(guò)小禮品敦促落定；回饋業(yè)主；迅速擴(kuò)大市場(chǎng)知名度。建議采用各類色彩豐富的雨傘、鑰匙扣、保溫杯等（印有項(xiàng)目名）。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241五、費(fèi)用預(yù)估本項(xiàng)目總銷售額約為3億人民幣，目前各盤的推廣費(fèi)用有上升的趨勢(shì)，因此，本項(xiàng)目總推廣費(fèi)用（不包括樣板房）控制不超過(guò)銷售收入的10，共投入300萬(wàn)元。1營(yíng)銷中心基本配制2廣告費(fèi)用核算固定的廣告費(fèi)用大模型8萬(wàn)模型戶型模型2萬(wàn)主控臺(tái)1萬(wàn)主控臺(tái)（配坐椅）活動(dòng)椅1萬(wàn)銷售中心的裝修基本裝修簡(jiǎn)單配制10萬(wàn)電腦兩臺(tái)1萬(wàn)辦公桌椅2萬(wàn)傳真復(fù)印機(jī)05萬(wàn)音響DVD配套05萬(wàn)液晶電視05萬(wàn)2臺(tái)2P空調(diào)1萬(wàn)固定資產(chǎn)配制宣傳客戶車10萬(wàn)合計(jì)375萬(wàn)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241開盤活動(dòng)費(fèi)用橫幅100元/條100條1萬(wàn)郵政夾報(bào)2萬(wàn)份05元/份1萬(wàn)短信群發(fā)08萬(wàn)/次2次16萬(wàn)大橫幅制作03萬(wàn)/次戶外廣告更換1萬(wàn)/次演藝活動(dòng)獎(jiǎng)品2萬(wàn)/次刀旗、圍墻制作費(fèi)1萬(wàn)/次制作光盤2元/個(gè)2000個(gè)04萬(wàn)營(yíng)銷中心修飾03萬(wàn)電視形象制作（15、30秒6分鐘專題片）200元/秒6分鐘專題片72萬(wàn)合計(jì)86萬(wàn)/次8次688萬(wàn)72萬(wàn)76萬(wàn)其它活動(dòng)電視8萬(wàn)/年刀旗200元/竿/年100竿2萬(wàn)/年（不含制作費(fèi)）大戶外5萬(wàn)/年公交車站臺(tái)2萬(wàn)/年圍墻廣告10萬(wàn)/年（主要是城管局收費(fèi)）合計(jì)27萬(wàn)/年3年81萬(wàn)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241奠基典禮5萬(wàn)開街典禮10萬(wàn)其他策劃活動(dòng)少兒歌手大賽等5萬(wàn)/次4次20萬(wàn)參加房展會(huì)5萬(wàn)3次15萬(wàn)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)2萬(wàn)/年3年6萬(wàn)其它活動(dòng)贊助例如縣籃球比賽、六一兒童藝術(shù)節(jié)等等贊助。4萬(wàn)/次2次/年3年24萬(wàn)年節(jié)短信賀詞、賀卡2萬(wàn)/年3年6萬(wàn)合計(jì)86萬(wàn)3日常辦公費(fèi)用預(yù)計(jì)總合計(jì)3758176861442949萬(wàn)附件1、“太傅花園”售前準(zhǔn)備工作時(shí)間