08年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息簡(jiǎn)報(bào)一、宏觀政策1、住房保障條例的出臺(tái)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有一定影響17日，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥指出，在2007年第四季度，建設(shè)部就已經(jīng)開(kāi)始著手起草或者調(diào)研、準(zhǔn)備住房保障條例。我們先后組織了幾次專家討論會(huì)，也成立了起草工作小組。住房保障條例已經(jīng)列入了2008年的國(guó)務(wù)院立法計(jì)劃。消息放出，即引來(lái)各方熱議。因?yàn)榇饲?，盡管保障性住房建設(shè)均列在全國(guó)各城市工作計(jì)劃中的顯要位置，但并無(wú)相關(guān)法律條例加以制約。待住房保障條例出爐，即意味著如果沒(méi)有按照章程辦事，將觸犯法律條例。住房保障條例列入了2008年國(guó)務(wù)院立法計(jì)劃，也表明政府將在法律層面，強(qiáng)化保障住房的制度建設(shè)，體現(xiàn)了政府對(duì)于這一民生問(wèn)題的重視。在剛剛閉幕的兩會(huì)上，總理工作報(bào)告中明確提出“要抓緊建立住房保障體系”。并提出了四項(xiàng)措施一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理；二要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)；三是要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四是要依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。以武漢為例，今年將建設(shè)1028萬(wàn)平米的各類住房，保障性住房、普通商品住房和其他住房的比值為343，經(jīng)濟(jì)房全年竣工面積預(yù)計(jì)達(dá)到150萬(wàn)平方米，將能夠緩解16萬(wàn)低收入家庭住房困難。整個(gè)“十一五”期間，武漢市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)房1200萬(wàn)平方米，占整個(gè)住宅量的25。2010年底，通過(guò)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，武漢市將有15萬(wàn)戶中低收入家庭的住房條件得到改善。把住房問(wèn)題作為關(guān)系到民生的重大問(wèn)題，是兩會(huì)透露的最新導(dǎo)向，而政策思路也逐漸清晰可辨城市低收入家庭主要通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房多重方式并舉解決；中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)際可安排經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)商品房解決；高收入家庭主要通過(guò)市場(chǎng)上的商品房解決。相應(yīng)的，70的土地出讓份額，將用于保障性住房以及中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)。目前市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，購(gòu)房者持幣觀望現(xiàn)象仍將繼續(xù)，短期不會(huì)結(jié)束。不難預(yù)見(jiàn)，今年的市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域分化、產(chǎn)品分化都將更加明顯，在這種市場(chǎng)背景下，一方面要求企業(yè)提升精品意識(shí)、品牌意識(shí)，提高產(chǎn)品附加值，另一方面，要求企業(yè)仔細(xì)研究各自區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展前景和供需變化，制定符合企業(yè)自身實(shí)際的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷策略。2、國(guó)務(wù)院組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”的改革方案，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向定下了基調(diào)在剛剛閉幕的全國(guó)“兩會(huì)”上，這項(xiàng)任務(wù)已被明確寫(xiě)進(jìn)總理的政府工作報(bào)告。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展與探索，正在駛?cè)胫匾暠Ｕ系能壍?。在這一思路的指引下，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)間，將有大量的保障房項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，保障房的建筑體量也將在整個(gè)房地產(chǎn)建筑體量中占到較大比例，商品房市場(chǎng)格局將受到前所未有的沖擊。面對(duì)市場(chǎng)格局的改變，地產(chǎn)商如何做出選擇，或?qū)Q定其最終的命運(yùn)。比如，是繼續(xù)觀望，還是主動(dòng)適應(yīng)新環(huán)境；是積極參與保障房建設(shè)，還是固守高端市場(chǎng)是重新設(shè)定自己的利潤(rùn)目標(biāo)，還是調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略另謀出路。面對(duì)新的十字路口，地產(chǎn)商必須做出選擇。令人擔(dān)憂的是，在這樣的政策背景下，依然有地產(chǎn)商心存僥幸。這是因?yàn)榇饲耙欢螘r(shí)期，主管部門采取的一系列針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策并未取得理想效果。在GDP單一政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)和地方利益的驅(qū)動(dòng)下，調(diào)控政策的效力在執(zhí)行過(guò)程時(shí)被削減。這也使得地產(chǎn)商在與政策的博弈中“占得先機(jī)”，從而滋長(zhǎng)了這種心理。然而，地產(chǎn)商面臨的環(huán)境正在快速地改變。首先是信貸環(huán)境的收緊。從緊的貨幣政策正在令地產(chǎn)商普遍感受到資金壓力，“貸款不是那么容易了”。而其他融資渠道依然受到限制，比如A股市場(chǎng)的暫時(shí)關(guān)閉閘門尚未真正開(kāi)啟，新融資工具依然躑躅行進(jìn)。尤其是中小企業(yè)，根本無(wú)法獲得基金的青睞。一個(gè)極端的例子是，一家資金鏈即將斷裂的小型地產(chǎn)商不得不到江浙地區(qū)去借利息高達(dá)2530的“高利貸”。其次，房地產(chǎn)暴利時(shí)代行將就木。據(jù)各地最新公布的“2008年住房建設(shè)規(guī)劃”顯示，上海、北京、天津、內(nèi)蒙古等省市建設(shè)保障性住房的面積，至少占到住房總建設(shè)面積的20，高的則達(dá)到30以上，遠(yuǎn)超出業(yè)界預(yù)測(cè)。保障房建設(shè)體量占整個(gè)住宅市場(chǎng)比例的加重，必將攤薄行業(yè)的整體利潤(rùn)。此前一部分依靠暴利起家的房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得持續(xù)發(fā)展，必須要對(duì)其盈利模式進(jìn)行重新架構(gòu)。地產(chǎn)商面臨的另外一種現(xiàn)實(shí)壓力來(lái)自市場(chǎng)層面。深圳、廣州等一線城市紛紛出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。盡管上海最近傳出銷量回暖的消息，但是觀望的情緒依然籠罩著全國(guó)市場(chǎng)。這對(duì)企業(yè)提高資金運(yùn)行效率極其不利?！白》亢统青l(xiāng)建設(shè)部”的組建，則進(jìn)一步鼓舞了這種市場(chǎng)的信心。因?yàn)椋瑥暮暧^調(diào)控的角度而言，加強(qiáng)住房保障恰恰是抓住了房?jī)r(jià)的“七寸”。依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的“供求形成價(jià)格”理論，加強(qiáng)住房保障的思路正是增加了市場(chǎng)供給，理清了市場(chǎng)需求層次，優(yōu)化了多層次供給結(jié)構(gòu)。誠(chéng)然，住房保障是個(gè)系統(tǒng)工程，必須獲得與之相匹配的權(quán)力方能發(fā)揮出作用，否則在執(zhí)行中遇到的阻力有可能將其架空。但是“大部制”框架下的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”的改革方案，已經(jīng)明確地傳達(dá)出最高管理層的決心。3、貴陽(yáng)市2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2007年，在宏觀調(diào)控繼續(xù)深入實(shí)施的背景下，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)基本合理，商品房供需持續(xù)走強(qiáng)，供需總量基本平衡，商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)突出。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資13541億元，同比增長(zhǎng)257。其中住宅投資7872億元，同比增長(zhǎng)46，住宅投資增幅比上年提高262個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的581，住宅投資的主導(dǎo)地位得到進(jìn)一步鞏固，投資結(jié)構(gòu)基本合理。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的27，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)增加值2401億元，同比增長(zhǎng)78，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為35，與上年基本保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱力量。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工情況良好，由于大盤(pán)項(xiàng)目所占比重較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工量出現(xiàn)下降。全市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開(kāi)工面積58067萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)321，其中住宅面積48424萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)325；房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積23098萬(wàn)平方米，同比下降223，其中住宅面積18454萬(wàn)平方米，同比下降225。三隨著房地產(chǎn)消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)大，商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)，商品房空置面積進(jìn)一步減少。全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積54179萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)533，其中住宅面積49641萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)676。全市商品房銷售面積（指商品房銷售合同登記面積）48641萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)609，其中住宅面積45511萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)617。商品房銷售的持續(xù)旺盛，使商品房空置面積進(jìn)一步減少。截至2007年12月底，全市商品房一年以上空置面積2326萬(wàn)平方米，比上年減少1131萬(wàn)平方米，其中住宅面積758萬(wàn)平方米，比上年減少91萬(wàn)平方米。四在市場(chǎng)需求的有力支撐下，商品房銷售價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。全市商品房銷售價(jià)格指數(shù)為1073，同比增長(zhǎng)73，住宅類價(jià)格指數(shù)1077，同比增長(zhǎng)77，其中普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、高檔住宅價(jià)格指數(shù)分別為1101、1053、1065，普通住宅價(jià)格漲幅較大一些；非住宅類價(jià)格指數(shù)為1052，其中辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)分別為1083、1038。（五）經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量進(jìn)一步放大。全市經(jīng)濟(jì)適用住房完成開(kāi)發(fā)投資2706億元，同比增長(zhǎng)338，開(kāi)工面積1228萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)09，竣工面積1002萬(wàn)平方米，同比下降51，批準(zhǔn)預(yù)售面積13115萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3372，銷售面積11931萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)749。（六）存量房交易呈量縮價(jià)增走勢(shì)。全市存量房登記交易面積8578萬(wàn)平方米，同比下降121，其中存量住房面積7263萬(wàn)平方米，同比下降33；存量房交易均價(jià)2400元/平方米，同比增長(zhǎng)173，其中存量住房交易均價(jià)2000元/平方米，同比增長(zhǎng)124。七房地產(chǎn)信貸支持力度有所從緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款增速明顯放緩。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金合計(jì)22364億元，其中國(guó)內(nèi)貸款5721億元，同比增長(zhǎng)309，增幅比去年下降6個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款占開(kāi)發(fā)到位資金的256，同比下降13個(gè)百分點(diǎn)。全市預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款4577億元，同比增長(zhǎng)7，增幅比去年大大下降。住房公積金貸款仍保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全市住房公積金新增貸款7896戶，同比增長(zhǎng)429，公積金貸款金額1222億元，同比增長(zhǎng)581，公積金貸款占預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款的267，比去年提高86個(gè)百分點(diǎn)；全市共有36907人使用個(gè)人住房公積金購(gòu)房，提取個(gè)人公積金金額351億元，同比增長(zhǎng)729，公積金對(duì)住房消費(fèi)的支持力度進(jìn)一步加大。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)?；⑵焚|(zhì)化趨勢(shì)日益明顯。省外企業(yè)的相繼進(jìn)入使貴陽(yáng)市房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步向規(guī)?；?、品質(zhì)化方向發(fā)展。目前，貴陽(yáng)市總建筑面積在30萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目有24個(gè)，其中100萬(wàn)平方米以上的超級(jí)大盤(pán)就有8個(gè)，項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，配套設(shè)施進(jìn)一步完善，商品房綜合品質(zhì)大大提高。同時(shí)，外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入也加劇了貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了行業(yè)整合，實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)將面臨一定的困境。（二）在市場(chǎng)總體需求旺盛的背景下，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)背離態(tài)勢(shì)。開(kāi)征二手房交易營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，對(duì)貴陽(yáng)市二手房產(chǎn)生了一定的影響，由于交易成本的增加，對(duì)部分二手房消費(fèi)者產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”，加上近年來(lái)新建商品住房和二手住房?jī)r(jià)格差距逐漸縮小，因此，在總體需求保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的情況下，一方面是新建商品房銷售的放量增長(zhǎng)，另一方面則是二手房登記成交量的逐步萎縮。（三）外來(lái)購(gòu)房比例進(jìn)一步增大。隨著貴陽(yáng)市城市環(huán)境日益改善，城市品位逐步提高，“避暑之都”的品牌效應(yīng)不斷增強(qiáng)，宜商宜居的貴陽(yáng)吸引了越來(lái)越多的外來(lái)人士購(gòu)房置業(yè)，外來(lái)購(gòu)房（指除貴陽(yáng)市轄區(qū)以外的人士所購(gòu)商品房，即省內(nèi)其他地區(qū)和外省、市及境外人士所購(gòu)商品房）比例進(jìn)一步增大。在2007年全市商品住房銷售對(duì)象結(jié)構(gòu)中外來(lái)購(gòu)房比例達(dá)52，較去年提高了15個(gè)百分點(diǎn)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要問(wèn)題（一）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍不完善。一是中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)有所不足；二是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量偏小，2007年盡管經(jīng)濟(jì)適用住房投資和上市量有較大增長(zhǎng)，但所占比重仍顯不足。從投資情況看，全市經(jīng)濟(jì)適用住房投資只占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的199，從供應(yīng)情況看，批準(zhǔn)預(yù)售面積只占新建商品房的242。（二）土地轉(zhuǎn)化周期較長(zhǎng)，部分土地供應(yīng)沒(méi)有如期形成有效的商品房供應(yīng)。從貴陽(yáng)市實(shí)際情況看，近幾年已出讓的可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地總量是十分充足的，但目前部分土地供應(yīng)沒(méi)有如期轉(zhuǎn)化為有效的商品房供應(yīng)，土地轉(zhuǎn)化周期較長(zhǎng)，一定程度上影響了政府通過(guò)增加土地供應(yīng)從而增加商品市場(chǎng)供給的政策效果。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)行為還不夠規(guī)范。一是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，還存在擅自改變規(guī)劃使建筑長(zhǎng)高長(zhǎng)胖、配套不完善等現(xiàn)象；二是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，還存在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、廣告不實(shí)、捂盤(pán)惜售以及交房時(shí)亂收費(fèi)等違法違規(guī)行為；三是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)良莠不齊，證照不全現(xiàn)象十分嚴(yán)重。從業(yè)人員素質(zhì)偏低，服務(wù)水平不高；四是二手房交易簽訂“陰陽(yáng)合同”做低交易價(jià)格，交易中違規(guī)操作現(xiàn)象也逐漸增多。（四）局部區(qū)域、個(gè)別項(xiàng)目房?jī)r(jià)增長(zhǎng)有過(guò)快趨勢(shì)。目前貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)也正處于快速增長(zhǎng)階段，房?jī)r(jià)保持一定的增長(zhǎng)也是正常的。盡管房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民收入增長(zhǎng)雖然基本保持協(xié)調(diào)，但是，局部區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，特別是個(gè)別項(xiàng)目房?jī)r(jià)存在非理性上漲的情況是值得重視的。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)2008年，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境將充滿一定的變數(shù)，但作為目前仍處于快速發(fā)展階段的貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然具有較多的有利因素國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)、居民收入逐步提高、城市化進(jìn)程加快，建設(shè)“生態(tài)文明城市”的科學(xué)定位、“避暑之都”品牌日益提升，環(huán)城高速公路、廈蓉高速公路及貴廣快速鐵路建設(shè)的實(shí)施等，將促進(jìn)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需仍會(huì)保持旺盛格局。不過(guò)，隨著宏觀調(diào)控力度繼續(xù)加大，尤其是金融政策進(jìn)一步從緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨一定的壓力。房?jī)r(jià)方面，隨著貴陽(yáng)市“住有所居”行動(dòng)計(jì)劃的逐步實(shí)施，城市低收入家庭住房困難將得到逐步解決，同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和“兩限房”等住房供應(yīng)體系不斷完善，住房結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理，貴陽(yáng)市房?jī)r(jià)也會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二、市區(qū)主要高層摟盤(pán)銷售量與價(jià)格變化分析南明區(qū)摟盤(pán)名稱摟盤(pán)地址項(xiàng)目類型可預(yù)售套數(shù)已銷售套數(shù)本月銷售套數(shù)（套）本月均價(jià)本月均價(jià)較上月漲幅（元）開(kāi)發(fā)商君悅?cè)A庭新華路高層69533975836上漲166元/貴陽(yáng)新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司眾福家園花溪大道北段高層549166164074上漲36元/貴州眾福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限司水云軒復(fù)興巷8號(hào)高層1043627674下跌2066元/貴陽(yáng)筑港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限司經(jīng)典時(shí)代花園市南路高層36817495563下跌118元/貴州卓信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司林城花都南廠路高層56232545585上漲720元/貴州武岳實(shí)業(yè)集團(tuán)房地公司富都大廈富水南路高層1937213468下跌167元/貴州三益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司香榭麗舍南明區(qū)寶山路小高層、高層26417915932下跌479元/貴州融發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司宏橋水岸南明區(qū)解放路高層1556054702下跌206元/貴陽(yáng)宏昇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司福樓旺邸二期南明區(qū)市南路高層28924445343下跌413元/貴陽(yáng)鴻飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司陽(yáng)光100商住市南路高層46933035952下跌672元/貴陽(yáng)群力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司金岸玉都文化路高層36231508400不變貴州通達(dá)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