房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制時(shí)間二OO五年二月十六日摘要“花園”項(xiàng)目位于市涪城區(qū)躍進(jìn)路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口，綠線(xiàn)占地面積100084平方米（約1501畝），地塊西面北面臨街（躍進(jìn)北路及待建的高水中路），沿躍進(jìn)北路臨街面地塊長(zhǎng)約98米，臨高水中路地塊長(zhǎng)約80米，項(xiàng)目地塊呈矩形。項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，南面臨街面為一層臨時(shí)小門(mén)面，東面為規(guī)劃中的涪城區(qū)區(qū)政府辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學(xué)。WWWWORD98COM中國(guó)文案網(wǎng)“花園”（下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目）擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下小區(qū)總規(guī)劃綠線(xiàn)用地100084平方米（約1501畝），規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積約20000平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米，二層商業(yè)建筑面積約1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶(hù)暫定170戶(hù)，綠化面積為3500平方米（其中中心綠地面積為2000平方米），建筑密度為3533，容積率20，綠化率為35?！盎▓@”擬計(jì)劃于2005年5月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于2005年12月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)總工期約12個(gè)月，預(yù)計(jì)于2006年6月進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售期，其銷(xiāo)售周期約12個(gè)月。其項(xiàng)目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣960萬(wàn)元）人民幣269611萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入人民幣3226萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn)總額為人民幣31214萬(wàn)元。自項(xiàng)目獲準(zhǔn)銷(xiāo)售開(kāi)始起，擬計(jì)劃將當(dāng)月銷(xiāo)售款的部分用于銀行還貸，部分作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金回投入項(xiàng)目后期工程，預(yù)計(jì)將于2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。目錄1、項(xiàng)目概況042、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置043、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位054、規(guī)劃發(fā)展建議225、資源供給246、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究247、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃258、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析269、結(jié)論及建議27一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱(chēng)“花園”開(kāi)發(fā)建設(shè)單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于市涪城區(qū)躍進(jìn)北路與高水中路交叉口，項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，其他幾面為待建設(shè)用地。3、項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況本項(xiàng)目所在區(qū)域在“花園星河灣”、“小島春天花園”等大型樓盤(pán)的帶動(dòng)下，已逐步形成了一個(gè)比較成熟的居住區(qū)，2005年政府將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)化的管理，城市土地供應(yīng)更加緊缺，開(kāi)發(fā)投資商的市場(chǎng)準(zhǔn)入難度進(jìn)一步加大，在2005年下半年到2006年將出現(xiàn)更多的市場(chǎng)空間，本項(xiàng)目在相鄰的中房即將開(kāi)發(fā)的100余畝大盤(pán)的進(jìn)一步拉動(dòng)下，作為一個(gè)小型精品樓盤(pán)于2005年底或2006年初動(dòng)工建設(shè)并于2006年下半年進(jìn)行銷(xiāo)售，其時(shí)機(jī)比較適宜。4、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)本項(xiàng)目土地規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，其項(xiàng)目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長(zhǎng)。項(xiàng)目西面（躍進(jìn)北路對(duì)面）為規(guī)劃中的高水中學(xué)，東面相隔的是規(guī)劃中的涪城區(qū)政府辦公用地。并處于“花園星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤(pán)之間。二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置1、土地調(diào)查本項(xiàng)目用地由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為781321平方米（約1172畝），均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2、拆遷調(diào)查本項(xiàng)目土地使用權(quán)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，其地塊上臨時(shí)出租門(mén)面及出租倉(cāng)房產(chǎn)權(quán)均屬公司，不存在大的拆遷難的問(wèn)題。3、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查本項(xiàng)目地塊上有倉(cāng)房（租賃站），其施工水電問(wèn)題可在此基礎(chǔ)上解決，同時(shí)項(xiàng)目?jī)擅媾R市政道路，其雨污排放及燃?xì)狻㈦娏?、電訊等設(shè)施均可就近接入。4、地塊交通條件調(diào)查本項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個(gè)大房產(chǎn)公司在本項(xiàng)目周邊進(jìn)行開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，將極大地促進(jìn)政府對(duì)該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。36路公交車(chē)從項(xiàng)目前躍進(jìn)北路經(jīng)過(guò)，6路、27路、39路公交線(xiàn)路從旁經(jīng)停，平政長(zhǎng)途汽車(chē)站相距咫尺，出行非常方便。三、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位一）、市場(chǎng)分析1、2004年市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析1）、由于國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。2004年市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為人民幣229122萬(wàn)元，同比2003年減少人民幣9340816萬(wàn)元，負(fù)增長(zhǎng)率為2896。2）、2004年商品房施工面積2026744平方米（其中本年新開(kāi)工面積1219914平方米），施工面積比2003年減少565874平方米，負(fù)增長(zhǎng)率22。從施工面積構(gòu)成看，其中住宅仍占主導(dǎo)地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降63個(gè)百分點(diǎn)，為83。2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，占住宅施工面積總量65，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773平方米，402套（幢）。從表四圖例中看出，因國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢(shì)減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。2003年市住宅投資所占比重為89，2004年住宅投資下降至83，非住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由2003年78上升至2004年15對(duì)我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長(zhǎng)22，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負(fù)增長(zhǎng)5；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長(zhǎng)495；寫(xiě)字間竣工12938平方米，比上年增44；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負(fù)增35。4）、商品房進(jìn)入市場(chǎng)情況2004年，市商品房市場(chǎng)進(jìn)入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負(fù)增長(zhǎng)為28。其中商品住宅進(jìn)入市場(chǎng)表五市2004年商品房竣工面積（按用途分）類(lèi)型合計(jì)住宅商業(yè)用房寫(xiě)字間其他2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2254954435所占比例81170812注所占比例為2004年各類(lèi)用途竣工商品房總面積比例980813平方米，7746套，占商品房進(jìn)入市場(chǎng)總量82左右，比上年投入總量減少93；商業(yè)用房投入市場(chǎng)信息69893平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量度4左右，比上年投入總量減少93；商業(yè)用房投入市場(chǎng)169893平方米，占商品房總量14左右，其他用房市場(chǎng)信息投入38369平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量4左右。表八2004年商品房市場(chǎng)投放情況表年份合計(jì)商業(yè)其他合計(jì)普通住宅電梯公寓別墅經(jīng)濟(jì)適用房套M2套M2套M2套M2套M22003年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加2835234778791883所占比重82741943144注1、所占比重為2004年數(shù)據(jù)2、普通住宅、電梯、別墅、經(jīng)濟(jì)房所占比重為住宅類(lèi)；商業(yè)、其他所占比重為商品房總面積比重從2004年商品房市場(chǎng)投入走勢(shì)看，2003年商品房市場(chǎng)投入系高峰期，該峰值一直延續(xù)到2004年一季度。從2004年二季度開(kāi)始，我市房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控影響，市場(chǎng)投入量逐漸減少，至12月底為最低端。2、2004年市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析2004年，市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量大于2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2004年下半年商品房銷(xiāo)售有所下降，2004年上半年商品房銷(xiāo)售面積為974545平方米，占全年商品房銷(xiāo)售總面積66；下半年銷(xiāo)售商品房為507094平方米。占全年銷(xiāo)售總面積34。1）、2004年，市商品房銷(xiāo)售1481639平方米，銷(xiāo)售金額237173萬(wàn)元，分別比上年增加113464平方米，49133萬(wàn)元。增長(zhǎng)率分別為76、20。表十2004年商品房銷(xiāo)售面積情況年份合計(jì)M2合計(jì)普通住宅電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅商業(yè)M2寫(xiě)字間M2其他M2M2套M2套M2套M2套M2套200313681751322841979784927466553506342186692017975373215986074423987522004148163913753901045095868372432915412010647416886042520910104150147072004年，商品住宅銷(xiāo)售1375390平方米，10150套，銷(xiāo)售金額189865萬(wàn)元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬(wàn)元。增漲率為77、5、21。2）、2004年住房二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，截止12月，累計(jì)完成二手房交易2539件，成交面積318萬(wàn)平方米，成交金額316億元，分別比上年增長(zhǎng)621、881、428；其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一級(jí)市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。3）、消費(fèi)者購(gòu)成情況隨著市城市化進(jìn)程加快，城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來(lái)越成為我市住房消費(fèi)的主力軍，外地人與本地人購(gòu)房數(shù)比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購(gòu)買(mǎi)商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64。表十七消費(fèi)者購(gòu)成比例年份銷(xiāo)售人群2001年占總量比2002年占總量比2003年占總量比2004年占總量比本地人M26246058359614187951100210792100680368外地人M212388016526275421528932020847483632表十八外地人購(gòu)商品房情況按用途分類(lèi)合計(jì)M2普通商品住房電梯公寓別墅辦公M2商業(yè)M2其他M2M2套M2套M2套4748363489832178795396052334871597216537164）、商品房銷(xiāo)售價(jià)格情況2004年，市商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格為每平方米1794元，（按套內(nèi)面積計(jì)算，下同）其中普通商品住房144776元/M2，電梯公寓210355元/M2，別墅193748元/M2，商業(yè)用房768152元/M2，其他用房238062元/M2。從上列表中反映出，市房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢(shì)，2004年普通商品房平均價(jià)格比上年增加12026元/平方米，電梯公寓比上年增加12135元/平方米。5）、不同戶(hù)型商品房銷(xiāo)售情況分析從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2004年每套90130平方米范圍內(nèi)仍然是人們購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象，每套90平方米以下從2003年的25上升到達(dá)2927，比上的上漲427個(gè)百分點(diǎn)，而每套130平方米以上面積下降219。說(shuō)明小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)者人群增加。值得注意的是10001300元/平方米商品房成交量從2003年的27下降為2004年的1768，而16002000元/平方米商品房成交量從35上升為2004年的504，呈現(xiàn)出戶(hù)型變小，單價(jià)上升的勢(shì)態(tài)，但總套價(jià)2004年同上年相比卻變化不大。3、2004年市商品房空置情況2004年市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負(fù)增長(zhǎng)率為13。其中，一年以?xún)?nèi)商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。表二十五2004年商品房空置面分段表一年以?xún)?nèi)空置合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫(xiě)字其他M2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅3551352661401716M2套M2套M2套M2套79691373655681614611102613673651567414527138104比例756123610224116一年以上空置合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫(xiě)字其他M2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅90356462245288M2套M2套M2套M2套3685911486104297181951652793比例526436411367注普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚(yáng)占比重為住宅類(lèi)所占比重2004年市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29，比上年減少57，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少763。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長(zhǎng)比率為18。4、2004年市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)1）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅減緩市2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資229億元，比上年減少93億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長(zhǎng)。分別比上年減少28、22。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年上半年商品房市場(chǎng)投入面積707228平方米，下半年商品房市場(chǎng)投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別593、407。2）、房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)幾年來(lái)，的商品房?jī)r(jià)格一直沒(méi)有大起大落，普通住宅多在1400元/M2左右上下浮動(dòng)。每年上升比例不超過(guò)10，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。3）、商品房銷(xiāo)售上漲速度較快，但下半年銷(xiāo)售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，市商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢(shì)。僅2004年上半年商品房銷(xiāo)售面積已達(dá)到97454平方米，銷(xiāo)售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷(xiāo)售趨緩，只銷(xiāo)售商品房507094平方米，銷(xiāo)售金額9億多元。4）、商業(yè)用房投資勢(shì)頭強(qiáng)勁2004年，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭，萬(wàn)向裝飾建材城、花園市場(chǎng)三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽(yáng)商業(yè)城等一批項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)，天晨愛(ài)喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車(chē)配件市場(chǎng)等一批項(xiàng)目也已開(kāi)始或即將開(kāi)始動(dòng)工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá)308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15，比上年增加72。5）、二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，連動(dòng)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場(chǎng)是否火爆是一個(gè)重要標(biāo)志。2004年，二手房市場(chǎng)已開(kāi)始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長(zhǎng)881，快速上漲極大地拉動(dòng)了商品房市場(chǎng)。6）、外來(lái)人口購(gòu)房成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)我市商品房，近三年來(lái)增長(zhǎng)速度不斷加快，2001年外來(lái)人口購(gòu)商品房123880平方米，2002年購(gòu)商品房262745平方米，2003年購(gòu)商品房267965平方米，2004年達(dá)到474836平方米，同本地人購(gòu)房比例為32、68。外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場(chǎng)的發(fā)展。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。7）、小戶(hù)型商品房開(kāi)始受到市場(chǎng)青睞，受到開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者追捧。5、2004年市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題1）、土地價(jià)格的快速增漲與商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的矛盾。近幾年來(lái)，我市土地市場(chǎng)價(jià)格上升幅度極大，尤其是實(shí)行土地供給體制改變后，競(jìng)拍價(jià)格一路走高，對(duì)商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來(lái)了極大的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。而商品房?jī)r(jià)格由于市場(chǎng)供求關(guān)系比較寬裕，商品房?jī)r(jià)格一直處于平緩的上升趨勢(shì)，為了消化土地價(jià)格上升所占用成本的比重，開(kāi)發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營(yíng)業(yè)用房售價(jià)來(lái)賺錢(qián)，長(zhǎng)持下去，將會(huì)對(duì)商業(yè)房產(chǎn)帶來(lái)極為不利的影響。2）、原材料價(jià)格波動(dòng)的不確定性加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價(jià)格上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚大。如2004年下半年頁(yè)巖磚由014元/匹漲至021元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。3）、受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控影響，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售在2004年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。尤其是銀行實(shí)行緊縮政策，提高存款準(zhǔn)備金利率，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金提高15個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款受到限制。4）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2004年我市商品房開(kāi)發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量造成了一定的壓力。6、2005年市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1）、市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是，由于近年國(guó)民經(jīng)濟(jì)GPP增漲速度放慢，將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看，2005年可能投入市場(chǎng)項(xiàng)目30多個(gè)，投入市場(chǎng)面積140多萬(wàn)平方米。但我市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)卻在2004年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。2）、政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣(mài)土地競(jìng)投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)將得到進(jìn)一下控制，政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過(guò)政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營(yíng)效益不斷提高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開(kāi)始下降，市場(chǎng)上的需求已開(kāi)始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣(mài)土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開(kāi)發(fā)企業(yè)之間竟價(jià)。3）、2005年商品房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平衡，但應(yīng)有一定升幅。市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，市場(chǎng)化程度較高，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為和購(gòu)房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升應(yīng)該是2005年總趨勢(shì)。2005年總體上供給大于需求，仍屬買(mǎi)方市場(chǎng)。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，市場(chǎng)價(jià)格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，推盤(pán)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。4）、二手房屋市場(chǎng)交易將繼續(xù)保持暢旺98年以來(lái)，市實(shí)施住房私有化后，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房改革制度的政策，使二手房市場(chǎng)日趨活躍，尤其是2002年開(kāi)始實(shí)施的住房貨幣化補(bǔ)帖制度，更加促使二手房市場(chǎng)的發(fā)展。從2003年開(kāi)始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì)2005年二手房市場(chǎng)將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動(dòng)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。5）、外來(lái)人口購(gòu)房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。但隨著市城市幅射力的減弱，周邊城市競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)。需要采取更有力的措施推廣城市品牌，吸引外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)商品房。二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研為了進(jìn)一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體情況，為“花園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對(duì)該區(qū)域樓盤(pán)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取“花園星河灣二期（星河圣景）”、“金達(dá)小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤(pán)作為樣本進(jìn)行對(duì)比分析，情況如下項(xiàng)目周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料1）、商業(yè)部分、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內(nèi)底層門(mén)面）該項(xiàng)目?jī)H一期有門(mén)面，項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路末段。門(mén)面進(jìn)深約為9M16M，開(kāi)間約為36M69M，建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)為3500元/，銷(xiāo)售情況比較好，尤其內(nèi)街門(mén)面銷(xiāo)售基本告罄。、金達(dá)小區(qū)（臨長(zhǎng)虹大道及待建城市道路的底層門(mén)面待出售）該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目及“星河灣”之間。臨躍進(jìn)北路底層門(mén)面進(jìn)深約11M左右），開(kāi)間約為33M、39M，門(mén)面建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)為4500元/左右，該部分門(mén)