房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力房地產(chǎn)業(yè)是否過(guò)熱的討論2004年04月28日1828財(cái)經(jīng)雜志需求幻覺(jué)、升值想像推動(dòng)了房地產(chǎn)投資與價(jià)格的過(guò)度膨脹，并推高了經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的成本。算總賬的時(shí)間將會(huì)到來(lái)本刊特約研究員陸磊/文從去年至今，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否過(guò)熱的討論始終未息。持“不過(guò)熱”論者，總括而言，有以下三大論點(diǎn)第一，從房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的角度看，由于居者有其屋是一種起碼的剛性需求，因而住宅需求在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)是十分旺盛的，故房地產(chǎn)投資與公眾內(nèi)在需求具有一致性，不存在過(guò)熱；第二，從房地產(chǎn)作為投資品的角度看，由于土地和地段都屬于稀缺資源，因而在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的背景下均衡價(jià)格持續(xù)上升是合理的，于是投資房地產(chǎn)是發(fā)現(xiàn)均衡價(jià)格并完成套利的過(guò)程，而不是偏離價(jià)值的投機(jī)過(guò)程；第三，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)高漲期，能源、原材料價(jià)格迅速攀升推動(dòng)了房地產(chǎn)建設(shè)成本，因而房地產(chǎn)價(jià)格上漲是適度的成本推動(dòng)過(guò)程。但是，結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理念與中國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，上述貌似合理的推斷實(shí)際上都是站不住腳的。1需求幻覺(jué)2升值想像3房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的成本4銀行會(huì)不會(huì)再次成為中國(guó)最大的空置房地產(chǎn)持有者1需求幻覺(jué)2004年04月28日1751財(cái)經(jīng)雜志對(duì)于某一產(chǎn)業(yè)是否過(guò)熱，既不能簡(jiǎn)單地以該產(chǎn)業(yè)的投資或銷售指標(biāo)來(lái)衡量，也不能用即期供給與需求間的缺口來(lái)衡量，甚至不能用產(chǎn)業(yè)效益來(lái)衡量，因?yàn)榕c一般商品不同，房地產(chǎn)銷售往往結(jié)合了巨額信貸投入，當(dāng)期銷售與效益并不意味著最終效益實(shí)現(xiàn)，卻可能轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅康你y行呆賬。本文認(rèn)為，衡量的惟一標(biāo)準(zhǔn)是供給與潛在需求間的離差。房地產(chǎn)與一般商品不同，它兼具耐用消費(fèi)品和投資品的雙重特征。作為消費(fèi)品，它滿足的是公眾居住的需求；作為投資品，它又具有資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)房產(chǎn)升、貶值所體現(xiàn)的資本損益和生息租金收入的特點(diǎn)。因此，衡量房地產(chǎn)需求不能簡(jiǎn)單按照消費(fèi)需求或投資需求進(jìn)行二元?jiǎng)澐郑莾烧叩慕Y(jié)合，其依據(jù)是居民的可支配收入。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的投資品性質(zhì)，其均衡價(jià)格一般取決于消費(fèi)者投資者未來(lái)預(yù)期收入，這代表了消費(fèi)者在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際支付能力；房地產(chǎn)收益取決于其他消費(fèi)者的預(yù)期收入，這代表了租金的高低，即房地產(chǎn)的生息能力。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)差別沒(méi)有得到根本解決，農(nóng)村住房商品化尚未達(dá)到普遍程度的前提下，房地產(chǎn)需求的基本預(yù)算約束是城鎮(zhèn)居民的可支配收入及其增長(zhǎng)率。因此，簡(jiǎn)單地以中國(guó)13億多人口的所謂大市場(chǎng)來(lái)衡量房地產(chǎn)需求是不切實(shí)際的。根據(jù)2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，全國(guó)城鎮(zhèn)人口52373萬(wàn)，占4053，農(nóng)村人口76851萬(wàn)，占5947。因此，我們的需求分析將主要立足于中國(guó)40的城鎮(zhèn)人口。癥狀之一住宅消費(fèi)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入增長(zhǎng)測(cè)算的2004年度潛在供求差額為4370億元直觀地看，住宅消費(fèi)增長(zhǎng)必須與居民可支配收入和儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)相適應(yīng)，否則必然是不可持續(xù)的。2000年以來(lái)，住宅銷售額增長(zhǎng)普遍地顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)。在差距最小的2002年，住宅銷售額高于居民收入增長(zhǎng)97個(gè)百分點(diǎn)；在差距最大的2000年，達(dá)到了455個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售增長(zhǎng)速度的持續(xù)走高固然說(shuō)明改革20多年來(lái)持續(xù)被壓抑的住宅需求迅速釋放，但是這種釋放在缺乏同速率收入與儲(chǔ)蓄有效支撐的基礎(chǔ)上將必然導(dǎo)致巨大的需求缺口。那么，缺口有多大這需要就公眾的預(yù)期收入加以判斷。表二顯示了城鎮(zhèn)居民對(duì)當(dāng)前物價(jià)和自身收入的判斷。特別值得關(guān)注的是2003年第四季度和2004年第一季度的居民未來(lái)收入判斷。上年第四季度，居民預(yù)測(cè)下季收入增加的儲(chǔ)戶占比為259，收入減少的儲(chǔ)戶占比為59；而今年第一季度預(yù)測(cè)下季收入增加的儲(chǔ)戶占比為232，預(yù)測(cè)收入減少的儲(chǔ)戶占比為64，分別下降了27個(gè)百分點(diǎn)和上升了05個(gè)百分點(diǎn)。因此，假定20的城鎮(zhèn)居民在2004年新購(gòu)置住房，結(jié)合表二顯示的人均可支配收入及其增長(zhǎng)水平，扣除食品、衣著、交通和醫(yī)療等必要開(kāi)支，我們大致可以估算居民的年度住房開(kāi)支占總收入的50以下。因此，我們可以作如下推算2004年年度居民住房總開(kāi)支預(yù)測(cè)值為4930億元。必須說(shuō)明的是，這一測(cè)算是全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房開(kāi)支的上限金額一方面，我們假定居民可支配收入增長(zhǎng)10，另一方面，我們?cè)O(shè)定居民收入的50用于買房，實(shí)際情形必然低于該指標(biāo)。但是，表二顯示的數(shù)據(jù)是，2003年112月銷售給個(gè)人的商品房銷售額為70928億元，比上年增長(zhǎng)358；2004年12月又實(shí)現(xiàn)銷售額5788億元，比上年同期增長(zhǎng)601。結(jié)合2004年12月完成土地開(kāi)發(fā)面積585和住宅施工面積441的高增長(zhǎng)見(jiàn)表三，今年面向個(gè)人的商品房銷售必然增速超過(guò)30，達(dá)到9300億元左右。此時(shí)，潛在供求差額就體現(xiàn)出來(lái)一共可能達(dá)到9300億元4930億元4370億元。而這一缺口說(shuō)明了在總量上的有效需求存在不足問(wèn)題。癥狀之二空置面積持續(xù)增加從商品房的施工、竣工和銷售面積比較看，其需求缺口上限為3074億平方米，需求缺口下限為271億平方米；而住宅需求缺口上限為2264億平方米，下限為156億平方米只有存在供小于求的產(chǎn)品才會(huì)出現(xiàn)投資增長(zhǎng)和價(jià)格攀升，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律。一旦供大于求，而伴之以持續(xù)的投資膨脹和價(jià)格上漲，恐怕最保守的觀察家也必須承認(rèn)過(guò)熱和泡沫的存在。表三說(shuō)明了供求間的現(xiàn)實(shí)缺口。2000年至2003年間，歷年一致性地存在商品房施工面積大于竣工面積、竣工面積又大于銷售面積的情形。我們可以把竣工與銷售面積之間的差額定義為空置面積，因此，累計(jì)到2004年2月，總計(jì)50個(gè)月間，新增住宅空置面積達(dá)156億平方米，占竣工住宅面積1018億平方米的153。同時(shí)我們也可以發(fā)現(xiàn)，在建面積在近幾年持續(xù)保持?jǐn)U大趨勢(shì)，累計(jì)已經(jīng)高達(dá)2803億平方米。因此，我們可以認(rèn)定，從商品房的施工、竣工和銷售面積比較看，其需求缺口上限為3074億平方米，需求缺口下限為271億平方米；而住宅需求缺口上限為2264億平方米，下限為156億平方米。上限與下限之間的差額是一個(gè)“或然量”，即可能爛尾也可能銷售的商品房存量。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力隨著時(shí)間的推移，空置或施工越久的商品房成為鬼樓的概率越高。我們認(rèn)為，缺口下限是一個(gè)保守估計(jì)，因?yàn)槲覀儍H僅分析了2000年以來(lái)的數(shù)據(jù)，此前的空置商品房還不在研究之列。問(wèn)題并非如此簡(jiǎn)單。一般，房地產(chǎn)消費(fèi)都結(jié)合以住房按揭貸款。2003年底個(gè)人住房按揭貸款余額1177974億元，同比增長(zhǎng)4246，比上年新增351079億元。如果今年新增4370億元住房按揭貸款在時(shí)間趨勢(shì)上屬于正常范圍。另外根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截至2004年2月，我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到1106萬(wàn)億元，新增本外幣儲(chǔ)蓄存款為6831億元，似乎足以應(yīng)對(duì)新增住房信貸。但是，其中的兩個(gè)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)是必須考慮的。一是存貸款增幅配比風(fēng)險(xiǎn)。儲(chǔ)蓄存款增幅在20左右，而住房按揭貸款在40以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的增幅在30左右，2004年1至2月達(dá)到了近兩年來(lái)創(chuàng)紀(jì)錄的502。這就形成了一個(gè)財(cái)務(wù)鏈條在居民可支配收入增長(zhǎng)與GDP增長(zhǎng)基本接近的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)需要接近40的按揭貸款速度加以維持，而信貸增長(zhǎng)必須依靠相應(yīng)的儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)維持。如表四所示，2003年個(gè)人住房按揭貸款占居民儲(chǔ)蓄存款余額為11，如果兩個(gè)指標(biāo)分別按40和20的速率增長(zhǎng)，則到2010年個(gè)人住房貸款比重會(huì)接近40。這一方面意味著銀行必須壓縮其他形式的信貸；另一方面，考慮到住房貸款期限一般為10年30年，因此可預(yù)計(jì)到2010年，當(dāng)前發(fā)放的貸款僅僅完成了一個(gè)較小比例的償還。即使認(rèn)定所有公眾的信用達(dá)到最高等級(jí)，我們同樣有理由懷疑跨時(shí)風(fēng)險(xiǎn)造成的財(cái)務(wù)可持續(xù)性問(wèn)題。二是人群風(fēng)險(xiǎn)。上述分析把公眾作為無(wú)差異人群實(shí)行統(tǒng)一研究。而事實(shí)上，即使在5億多城鎮(zhèn)居民中，真正“既具備住房需求有能夠支付住房?jī)r(jià)格”的最終有效需求者數(shù)量是一個(gè)未經(jīng)實(shí)證的數(shù)字。即使考慮到我國(guó)的城鎮(zhèn)化和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市的持續(xù)轉(zhuǎn)移過(guò)程，但顯然存在收入結(jié)構(gòu)差距導(dǎo)致的有效需求者數(shù)量不足問(wèn)題，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的人群風(fēng)險(xiǎn)。首先從住宅消費(fèi)看，住宅供給與需求人群之間的有效需求缺口已經(jīng)充分暴露。就全國(guó)的情況看，根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，1999年中國(guó)中等收入階層比重為15，這兩年正以每年1的速度上升，2003年達(dá)到19。法國(guó)巴黎百富勤公司的研究部門(mén)將中國(guó)的“中產(chǎn)階層”定義為人均年收入25萬(wàn)至3萬(wàn)元、家庭年收入為75萬(wàn)至10萬(wàn)元，受過(guò)高等教育、參與企業(yè)決策和管理、從事腦力勞動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員及“白領(lǐng)”。符合上述標(biāo)準(zhǔn)的人數(shù)占中國(guó)總?cè)丝诘谋壤s為135。可以說(shuō)，不斷成長(zhǎng)的中等收入階層是我國(guó)商品房消費(fèi)和投資的主力。如果中等收入階層按每年1的速度增長(zhǎng)，這意味著我國(guó)每年有1300萬(wàn)人進(jìn)入一般商品住宅市場(chǎng)，以人均新增住宅面積需求40平方米計(jì)算，新增住宅應(yīng)該在52000萬(wàn)平方米左右。但是2003年住宅施工面積為910181萬(wàn)平方米；僅2004年前2個(gè)月，施工面積又增加了417633萬(wàn)平方米。供大于求的面積預(yù)計(jì)肯定在一半以上。這是商品房供求硬缺口導(dǎo)致的基本需求不足的風(fēng)險(xiǎn)，故2003年空置商品住宅突破1億平方米是一個(gè)不難理解的事實(shí)而我們前面的測(cè)算是到2004年2月為156億平方米。其次從居民住宅投資看，收入差距導(dǎo)致的最終需求壓力將在今后若干年逐漸暴露。真正存在住宅投資需求的都是中高收入階層，名噪一時(shí)的溫州炒房團(tuán)就很能說(shuō)明問(wèn)題。這里的矛盾在于，當(dāng)前的中高收入階層預(yù)期進(jìn)入中高收入階層的人群在迅速擴(kuò)大，因而可以在即期投資住房，在未來(lái)依靠住房增值獲利。問(wèn)題是誰(shuí)能保證這一過(guò)程的平滑性，同時(shí)，誰(shuí)能確認(rèn)該過(guò)程的速率高于住房開(kāi)發(fā)的速率。以人均城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅和總量居全國(guó)領(lǐng)先水平的江蘇省為例，該省2003年人均收入達(dá)到了9262元，比上年增長(zhǎng)132，增幅居全國(guó)第二位、華東第一位。但是按家庭人均可支配收入高低進(jìn)行分組，60家庭的人均可支配收入水平低于全省平均水平，大部分家庭的人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度低于全省平均水平，其中，收入最高組的家庭人均可支配收入為24568元，比上年增長(zhǎng)213，最低組的家庭人均可支配收入水平為2478元，比上年下降58，高低收入之比為991，與2002年的771相比，差距進(jìn)一步拉大。統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)一步顯示房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力2003年全省城鎮(zhèn)年工薪收入在12萬(wàn)元以下的從業(yè)人數(shù)占全部從業(yè)人數(shù)比重達(dá)602，這部分從業(yè)人員所得報(bào)酬是大部分城鎮(zhèn)家庭收入的主要來(lái)源。面對(duì)江蘇省收入分配格局的典型意義，我們可以得出如下結(jié)論商品房作為一種資產(chǎn)很可能陷入上個(gè)世紀(jì)90年代中國(guó)股票市場(chǎng)從高漲走向持續(xù)低迷的怪圈公眾都預(yù)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長(zhǎng)，同時(shí)能上市的企業(yè)股票相對(duì)屬于經(jīng)濟(jì)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，上市額度又屬于稀缺資源，那么股票不漲似乎是不合天理的事情?？墒遣缓咸炖淼氖虑橐廊话l(fā)生了進(jìn)入股票市場(chǎng)的公眾始終沒(méi)有超過(guò)1億人，于是資產(chǎn)只能在緩慢膨脹的中高收入階層內(nèi)部轉(zhuǎn)手而不是轉(zhuǎn)移到一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相一致的中低收入階層手中。因此，一方面，我們不能用少數(shù)經(jīng)濟(jì)中心城市的住房?jī)r(jià)格暴漲的個(gè)案以偏概全地分析全國(guó)情形；另一方面也不應(yīng)該忽視證券市場(chǎng)的教訓(xùn)。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力2升值想像2004年04月28日1810財(cái)經(jīng)雜志房地產(chǎn)升值是包括公眾、開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)各方的一致性預(yù)期。作為投資，公眾必然把房地產(chǎn)價(jià)格升值空間與儲(chǔ)蓄存款、股票或基金等金融資產(chǎn)進(jìn)行比較；金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款時(shí)也必然考慮所抵押房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值。因此，在整個(gè)過(guò)程中，各方都房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力預(yù)期價(jià)格存在一個(gè)不斷抬升的空間。但問(wèn)題是，任何資產(chǎn)的升值必須與均衡價(jià)格相一致，否則就是價(jià)格泡沫。癥狀之三房產(chǎn)投資“市盈率”過(guò)高除北京和杭州外，其他主要城市的房屋銷售價(jià)格均高于房屋租賃價(jià)格漲幅，平均后形成全國(guó)29個(gè)百分點(diǎn)的差異。這是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)與若干年前曾經(jīng)十分高漲的股票市場(chǎng)一樣，在當(dāng)前住宅投資上，住宅的“市盈率”膨脹已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。住宅價(jià)格及其上漲代表了資本利得，住宅的出租收入可以類似地認(rèn)為是利潤(rùn)。價(jià)格與租金的比就是房地產(chǎn)的市盈率。房產(chǎn)租賃價(jià)格波動(dòng)十分顯著，從2000年2003年，私有住宅租賃價(jià)格指數(shù)從1211回到100左右，再漲至1201。但是從2003年35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)看，除北京和杭州外，絕大多數(shù)城市房屋銷售價(jià)格高于租賃價(jià)格，如上海銷售價(jià)格指數(shù)為1291，租賃價(jià)格指數(shù)為1023，青島、南京、寧波等沿海城市均顯示了相同的狀況。以北京為例，根據(jù)2003年北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，北京市2003年銷售商品住宅17711萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)104，實(shí)現(xiàn)銷售額7892億元，增長(zhǎng)101；平均房?jī)r(jià)為每平方米4456元。以一套100平方米的住宅計(jì)算，總價(jià)在45萬(wàn)元左右?？紤]到20的首付款和504的按揭利率，月還款為2400元左右。因此，月租金3000元成為房產(chǎn)出租、20年收回使用權(quán)的盈虧平衡點(diǎn)。但是，能夠支付該租金的至少必須是年可支配收入在40000元以上者，且房產(chǎn)所有者必須以放棄20年的使用權(quán)為代價(jià)。在某些房?jī)r(jià)奇高的地區(qū)已經(jīng)存在房產(chǎn)租金無(wú)法抵補(bǔ)購(gòu)房者月供的局面。于是，公眾的房地產(chǎn)投資必然陷入過(guò)去若干年股票投資相同的困境按照20倍的市盈率看，房產(chǎn)投資幾乎必然是一種虧損的投資；如果指望持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲并變現(xiàn)，則投機(jī)、泡沫堆積直至最后的破裂是完全可以預(yù)期的結(jié)局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除北京和杭州外，其他主要城市的房屋銷售價(jià)格均高于房屋租賃價(jià)格漲幅，平均后形成全國(guó)29個(gè)百分點(diǎn)的差異。這是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)租賃價(jià)格與銷售價(jià)格的背離意味著資產(chǎn)價(jià)格與資產(chǎn)贏利率的背離，也就意味著投機(jī)泡沫的醞釀。如果購(gòu)房者立足于房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)手獲利，則二手房?jī)r(jià)格必須高于一手房。從表五顯示的2000年2003年住宅價(jià)格指數(shù)和私房交易價(jià)格指數(shù)看，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)住宅價(jià)格指數(shù)高于私房交易價(jià)格指數(shù)25個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明房產(chǎn)投資者通過(guò)轉(zhuǎn)手住房的資本利得增幅低于購(gòu)買價(jià)格漲幅。通俗地說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)低于一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)，因而我們很難想象一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲趨勢(shì)是可持續(xù)的。癥狀之四投資與價(jià)格的雙重膨脹9的GDP和收入增長(zhǎng)、接近20的儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)是無(wú)法承載持續(xù)的高達(dá)30以上房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的，即使這種高速增長(zhǎng)的投資是對(duì)以往低水平住宅欠賬的集中償還在持續(xù)走高的商品房供給下，一方面出現(xiàn)了潛在需求無(wú)法拖動(dòng)供給的局面，另一方面客觀存在持續(xù)的空置商品房數(shù)量上升的格局，于是，開(kāi)發(fā)商不斷推動(dòng)投資和價(jià)格增長(zhǎng)變成其維持高利潤(rùn)的惟一渠道。其內(nèi)在機(jī)理非常簡(jiǎn)單既然不能保證商品房的銷售率，則只要通過(guò)各種手段造勢(shì)以維持價(jià)格上漲預(yù)期，則相應(yīng)的投資成本不難收回。舉個(gè)例子，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲20，則即使銷售率下降10，開(kāi)發(fā)商依然可以獲得相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)增長(zhǎng)。因此，開(kāi)發(fā)商推動(dòng)泡沫形成的內(nèi)在動(dòng)力是與生俱來(lái)的。基于對(duì)未來(lái)均衡價(jià)格持續(xù)看漲的一致性預(yù)期，2003年以來(lái)的房地產(chǎn)投資和價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)了持續(xù)的上漲趨勢(shì)。從投資看，表六顯示，2003年各月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額基本保持在30的增長(zhǎng)幅度以上，2004年1月至2月再次達(dá)到502的增長(zhǎng)新高。從價(jià)格看，表五說(shuō)明了2003年各季度全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)在105左右，而住宅價(jià)格指數(shù)在第四季度達(dá)到107。根據(jù)有關(guān)部門(mén)的解釋，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1991房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力年1993年超過(guò)100的投資增長(zhǎng)，因而不算過(guò)熱；同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅低于GDP的增長(zhǎng)速度，因而也不算過(guò)熱。兩個(gè)值得思考的問(wèn)題隨之產(chǎn)生。第一，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資增幅能否與1991年1993年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱相提并論。當(dāng)時(shí)是兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與兩位數(shù)的通貨膨脹1994年1995年的通脹率分別為241和171并存，除非我們?cè)噲D重溫惡性通脹，否則前后的對(duì)比是沒(méi)有意義的。更有說(shuō)服力的比較恐怕還是把房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)、收入增長(zhǎng)和儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)并列思考，因?yàn)檫@才真正體現(xiàn)了國(guó)家的承受力和公眾的潛在購(gòu)買力。顯然，9的GDP和收入增長(zhǎng)、接近20的儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)是無(wú)法承載持續(xù)的高達(dá)30以上房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的，即使這種高速增長(zhǎng)的投資是對(duì)以往低水平住宅欠賬的集中償還。表六說(shuō)明了房地產(chǎn)投資膨脹的歷史軌跡。2000年至2002年是房地產(chǎn)投資的領(lǐng)先周期，其增長(zhǎng)率分別高于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率98、116和45個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2003年，隨著原材料、能源和工業(yè)投資加速，房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資同時(shí)進(jìn)入了大躍進(jìn)時(shí)代2003年比2002年上升10個(gè)百分點(diǎn)，2004年前2個(gè)月再次擴(kuò)張50以上。同時(shí)我們還可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重呈不斷上升趨勢(shì)，從2000年到2004年2月，該比重由202上升到303，全國(guó)投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)十分明顯。表五則在住房?jī)r(jià)格膨脹上透露了兩個(gè)信息。一方面，住宅價(jià)格漲幅在7左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)的通貨膨脹，雖然低于GDP增長(zhǎng)，但名義量與GDP等實(shí)際變量進(jìn)行對(duì)比不能說(shuō)是很有意義的事情。應(yīng)該且能夠與GDP增幅并列比較的是住宅銷售增長(zhǎng)率和投資增長(zhǎng)率。顯然，在2003年兩者分別達(dá)到50和30以上，其缺口是不言而喻的；而住房?jī)r(jià)格高于通貨膨脹率的趨勢(shì)是從2000年以來(lái)一直存在的2000年至2003年分別為14、12、44和58個(gè)百分點(diǎn)，處于持續(xù)上升通道。因此，即使我們不能認(rèn)定全國(guó)是否存在通貨膨脹，而房地產(chǎn)投資與價(jià)格膨脹卻是顯而易見(jiàn)的。癥狀之五土地投機(jī)地價(jià)上漲與土地囤積同步，則土地投機(jī)泡沫必然趨于爆裂土地炒作是房地產(chǎn)是否過(guò)熱的晴雨表。觀察土地投資，依然要看土地價(jià)格與開(kāi)發(fā)情況。若地價(jià)上漲高于房?jī)r(jià)上漲，則投機(jī)性高于投資性。這一判斷來(lái)源于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的整體預(yù)期。只有預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，社會(huì)投資才會(huì)聚集于土地投資，從而推動(dòng)地價(jià)上漲，并進(jìn)而加速房?jī)r(jià)上升。在這樣一個(gè)循環(huán)中，泡沫實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)展與延伸。通過(guò)對(duì)表五住房?jī)r(jià)格指數(shù)與土地交易價(jià)格指數(shù)的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，除2000年外，2001年2003年地價(jià)上漲都在房?jī)r(jià)之上；表七則顯示了幾個(gè)主要城市地價(jià)上漲的基本狀況。反之，若地價(jià)上漲低于房?jī)r(jià)，則反應(yīng)了對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的審慎。但是歷史數(shù)據(jù)并不支持這種審慎。從地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系看，數(shù)據(jù)不支持一種流行的觀點(diǎn)地價(jià)上漲導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高，故房?jī)r(jià)上漲。恰恰相反，2000年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入快速發(fā)展通道之初，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)為1012，住房?jī)r(jià)格指數(shù)為1018，而土地價(jià)格指數(shù)僅為1005。在隨后的2001年起，出現(xiàn)了地價(jià)增幅持續(xù)高于房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。因此，首先是房產(chǎn)投資與價(jià)格預(yù)期推動(dòng)了地價(jià)的上漲和土地投機(jī)。地價(jià)上漲本不足為奇，因?yàn)橥恋刭Y源是有限的。但是在地價(jià)上漲的同時(shí)是土地囤積或閑置數(shù)量的持續(xù)攀升，則土地投機(jī)必然進(jìn)入泡沫隨時(shí)破裂的危險(xiǎn)期。表八說(shuō)明，從2000年開(kāi)始，歷年的土地購(gòu)置面積均大于土地開(kāi)發(fā)面積，這反映了土地的囤積或閑置。而閑置數(shù)量在4年內(nèi)連續(xù)擴(kuò)張，從最初的近5000萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2003年底的16億多平方米，增長(zhǎng)了兩倍多。截至2004年2月，囤積或閑置的土地總量達(dá)到43億平方米。其中可能存在兩種情況。一方面，囤積體現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商的待價(jià)而沽；另一方面，閑置與拋荒體現(xiàn)了資金鏈條的斷裂。無(wú)論是哪種情況，都最終落實(shí)為稀缺的土地資源浪費(fèi)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)因投機(jī)導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力3房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的成本2004年04月28日1813財(cái)經(jīng)雜志房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資比重不斷上升，這就不能不讓我們研究房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的影響。就2004年頭2個(gè)月的原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲情況看，黑色金屬和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格依然居于前兩位，價(jià)格漲幅都超過(guò)了15。從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)構(gòu)成看，食品和居住價(jià)格上漲居前兩位，漲幅分別超過(guò)8和4；而衣著、家用品、交通和通信價(jià)格卻在下降。當(dāng)前整體經(jīng)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力濟(jì)存在過(guò)熱傾向，直接或間接地與房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)有關(guān)。從直接因素看，房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)對(duì)投資品形成了需求拉上型膨脹，并進(jìn)而形成對(duì)其他所有行業(yè)的成本推動(dòng)。2003年以來(lái)，中國(guó)的鋼材消費(fèi)量達(dá)到世界的25、水泥消費(fèi)量占世界的50，由此形成了新一輪投資高潮。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)相結(jié)合，是資本密集型部門(mén)，對(duì)能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大，因此，上年的鋼鐵、能源和原材料巨額投資與房地產(chǎn)的迅猛成長(zhǎng)有較大的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。一種說(shuō)法是，上游鋼材和砂土等原料漲價(jià)造成了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，因而是一種成本推動(dòng)；并且，即使在鋼材等投資品價(jià)格上漲超過(guò)20的情形下，住房?jī)r(jià)格不到10的漲幅畢竟是溫和的。這是一種缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)基本常識(shí)的判斷。成本推動(dòng)必須是外生沖擊，比如上世紀(jì)70年代中東石油危機(jī)導(dǎo)致的美國(guó)經(jīng)濟(jì)滯脹，當(dāng)前石油價(jià)格上漲可能對(duì)汽車消費(fèi)的沖擊等。而中國(guó)的鋼鐵、能源和原材料消費(fèi)價(jià)格上漲完全是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生需求導(dǎo)致的，只能是一種需求拉上的膨脹。因此，房地產(chǎn)投資與需求的雙重膨脹是因，原材料價(jià)格走高是果，而不是相反。同時(shí)，房地產(chǎn)需求膨脹導(dǎo)致的投資品價(jià)格上漲必然延伸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門(mén)鋼鐵、土地和原材料價(jià)格上漲將直接意味著各制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)投入的成本上揚(yáng)，由此形成全面的通貨膨脹。此外，從間接因素看，房地產(chǎn)擴(kuò)張形成的土地圈占降低了農(nóng)產(chǎn)品播種面積，間接推動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工成本。土地價(jià)格是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2003年中國(guó)凈減少耕地2537萬(wàn)公頃38055萬(wàn)畝，其中全年建設(shè)占用耕地229萬(wàn)公頃。盡管建設(shè)占用耕地在絕對(duì)值上并不起眼，但建設(shè)占用耕地一般屬于城郊或平原地帶的高產(chǎn)農(nóng)田。此類耕地的流失直接造成農(nóng)產(chǎn)品有效播種面積的下降，并推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量下降、成本上升。主流觀點(diǎn)把農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上升歸結(jié)為播種面積減少和自然災(zāi)害影響。而受災(zāi)耕地僅減少5萬(wàn)公頃，小于建設(shè)圈占土地的14。因此，引起農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲的主要原因是高產(chǎn)耕地播種面積下降，而高產(chǎn)耕地減少的主要原因是建設(shè)用地，建設(shè)用地的主要用途是各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)于農(nóng)業(yè)而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈占土地就不再是需求拉上而是成本推動(dòng)型沖擊。從各方信息看，土地開(kāi)發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實(shí)現(xiàn)同樣的產(chǎn)量必然需要在農(nóng)田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開(kāi)支。因此，2003年2004年間房地產(chǎn)投資過(guò)熱與農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲將不是兩個(gè)孤立發(fā)生的現(xiàn)象。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力4銀行會(huì)不會(huì)再次成為中國(guó)最大的空置房地產(chǎn)持有者2004年04月28日1824財(cái)經(jīng)雜志由于中國(guó)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期形成的特定金融體制，房地產(chǎn)投資泡沫與銀行資產(chǎn)質(zhì)量存在高度相關(guān)性。一方面，中國(guó)的銀行體系持有全國(guó)92左右的金融資產(chǎn)，依靠資金配置引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力是毋庸置疑的；另一方面，銀行主導(dǎo)型金融體系具有把企業(yè)部門(mén)和家庭部門(mén)投