FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案編寫吳超時間200777地產(chǎn)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2地產(chǎn)目錄第一部分項目定位3一、市場分析3二、SWOT分析7三、市場定位8四、經(jīng)營布局12五、經(jīng)營方式14六、如何才能“賣的出”14第二部分商業(yè)街招商和經(jīng)營16一、招商的整體原則及目標(biāo)16二、租金政策16三、招商政策17四、街區(qū)運(yùn)營策略18第三部分招商執(zhí)行計劃21一、開業(yè)時間21二、正式招商時間21三、招商工作安排21四、招商風(fēng)險分析22五、招商中存在問題及規(guī)避方法22第四部分媒介推廣23FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。3地產(chǎn)慢城商業(yè)定位及招商方案第一部分項目定位根據(jù)慢城商業(yè)街的工程進(jìn)度，項目不日將全線竣工并交付使用。商業(yè)街竣工交付后，必然面臨著市場的招商、開業(yè)和整體的營運(yùn)等諸多方面的工作，為使以上工作盡快落實(shí)和展開執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開策劃，并提出本策劃方案以供參考。一、市場分析1、項目概況位置項目位于淮北市開發(fā)區(qū)內(nèi)，基地位于人民路與長山路交叉口東側(cè)，北接人民路，東臨張寨路?；匚鱾?cè)、南側(cè)分別金海灣國際大酒店，金海灣花園小區(qū)緊臨。該項目建成后和前兩者合為一體,交通便捷環(huán)境優(yōu)雅，地理位置優(yōu)越。2、淮北市商業(yè)概況淮北市的商業(yè)主要集中在以一馬路和二馬路之間。在商業(yè)形態(tài)方面，以一馬路為中心形成了東方百貨、淮海商場、淮北市百貨大樓、大眾巷及沿街品牌店構(gòu)成，云集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、超市賣場、副食品等數(shù)十類品種，是淮北市目前最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)淮北市的60以上。以二馬路的鐵路和長途汽車站商圈，充分利用地理和交通優(yōu)勢，形成了批發(fā)市場為和中低檔餐飲構(gòu)成的商業(yè)形態(tài)，與商場及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。以淮北市新政府辦公樓、體育中心等市政配套為主的商圈，結(jié)合相陽路餐飲一條街、大華步行街、盛世商貿(mào)城和兆基家具城，構(gòu)成了新區(qū)新的商業(yè)形態(tài)。從上述淮北市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。4地產(chǎn)但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競爭激烈，特色專業(yè)商業(yè)街發(fā)展?jié)摿薮蟆?、競爭狀況近兩年來，隨著淮北市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場，過度的市場供應(yīng)，打破了市場供需平衡。伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng)，一些新建的商業(yè)街和專業(yè)市場也紛紛登場亮相，如大華步行街、亞太廣場、新批發(fā)市場、相陽路美食一條街等，這些新商業(yè)的出現(xiàn)，給原本就發(fā)展乏力的淮北商業(yè)市場帶來巨大的壓力，市場競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間競爭激烈，商戶頻繁流動，形成“風(fēng)水”輪流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。過度競爭表現(xiàn)在對消費(fèi)者的爭奪和商戶的爭奪兩方面，在對消費(fèi)者爭奪方面，各商家紛紛使價格這一殺手剪，使整體行業(yè)的利潤水平大副降低，大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營，僅以部分品牌店經(jīng)營尚可，于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏，使高端市場也出現(xiàn)競爭激烈的情況；在商戶招商方面，各商業(yè)項目更是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費(fèi)（甚至二次裝修費(fèi)）等各種形式層出不窮，即便如此，各商業(yè)項目也未能取得滿意的招商效果。例1大華步行街該項目處于新區(qū)，屬于一個專業(yè)的商業(yè)街，開業(yè)已經(jīng)近3年，雖然通過近3年的運(yùn)營，在整體經(jīng)營過程中除了沿相山路的餐飲和休閑行業(yè)相對經(jīng)營狀況及主街的兩個大賣場經(jīng)營較好以外（其中主街的平均租金達(dá)到50元/月/平方米左右），其他位置的經(jīng)營狀況極為慘淡，在招商策略上采取的是租售同步進(jìn)行，但對于賣出的商鋪和租賃的商鋪沒有一個良好的規(guī)劃，雖然部分區(qū)域采取第一年免租金和降低租金進(jìn)場，但由于步行街整體管理的混亂，沒有一個完整的規(guī)劃，還是陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)大量商戶撤離，門面房空置的情況，導(dǎo)致整個項目運(yùn)營情況不甚理想。例2亞太廣場淮北亞太廣場設(shè)計為中高檔百貨商業(yè)購物中心，共4層，總建筑面積約15000平方米。地上現(xiàn)經(jīng)營3層，地下一層正在進(jìn)行招商。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。5地產(chǎn)樓層規(guī)劃為一層經(jīng)營品類繁雜，極為混亂，沒有形成一個專業(yè)商場應(yīng)該的商業(yè)氛圍，二層經(jīng)營中檔服裝，三層經(jīng)營品牌服裝，該項目是去年年底交付使用的，在招商過程中主要是以第一年免租來吸引客戶入住的，之后按照每個柜臺3000元左右來租賃，在經(jīng)過大半年的運(yùn)營后，雖然整體商場開門率還有90左右，但是經(jīng)營情況的慘淡和管理的不善，導(dǎo)致目前商場經(jīng)營戶正在陸續(xù)撤場，這樣不僅對一馬路上的幾個大型商業(yè)構(gòu)成不了威脅，無法激起消費(fèi)者的好奇欲，從而達(dá)到來商場購物的目的，而且在對周邊的大華步行街也無法起到一個很好的支持作用，其原因主要是首先是地理位置相對大華步行街的商業(yè)格局來說較差，沒有形成一個有特色的專業(yè)性商場；其次是周邊的蘇果超市和真棒大賣場的經(jīng)營品類也對其造成了很大的沖擊；再者是在商戶入住后沒有形成一定的商場的宣傳和推廣，相對周邊的蘇果超市和真棒大賣場的專車接送客戶和不定期的舉行文藝活動來說，該商場基本沒有，造成沒有客戶上門來消費(fèi)的商業(yè)氛圍；最后是商場管理混亂，沒有對每一個樓層的布局進(jìn)行一個統(tǒng)一規(guī)劃，造成里面經(jīng)營混亂，無法形成一個專業(yè)的商場。例3溫哥華城該項目位于本案南面約1000米，其商業(yè)格局和鋪面數(shù)量與本案有驚人的相似，商業(yè)門面的其采取的招商策略是只租不售的形式，合同一簽3年，租金第一年按10元/月/平方的價格，后2年每年遞增1元/月/平方米來對外出租，并按照不同的行業(yè)在不同的區(qū)域經(jīng)營來進(jìn)行經(jīng)營管理，但由于其位置偏遠(yuǎn)，而且周邊固定住戶較少，同時也沒有在經(jīng)營戶經(jīng)營上采取相關(guān)推廣策略，導(dǎo)致現(xiàn)在實(shí)際的經(jīng)營戶不足7家，所以即使現(xiàn)在的租金價格也使經(jīng)營戶感覺過高，經(jīng)營狀況極為慘淡。例4前街該項目位于本案旁，雖然商鋪在前期已經(jīng)全部銷售結(jié)束，但由于沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營管理，導(dǎo)致現(xiàn)在除沿長山路的幾家經(jīng)營餐飲和休閑行業(yè)的經(jīng)營戶生意還比較多以外，沿人民路上的鋪面及內(nèi)街開門率極低，而且經(jīng)營也極為蕭條，整個項目的開門經(jīng)營戶不足30，而且由于對商業(yè)的經(jīng)營沒有進(jìn)行統(tǒng)一的管理，導(dǎo)致商業(yè)現(xiàn)在的經(jīng)營也非常混亂，市場內(nèi)經(jīng)營戶的經(jīng)營FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。6地產(chǎn)信心嚴(yán)重不足。因此，從項目周邊幾個商業(yè)可以看出淮北商業(yè)市場的競爭稱之為過度競爭或白熱化的競爭根本不為過，市場供需的嚴(yán)重失衡及各市場定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種殘酷的競爭狀況，這些現(xiàn)狀對我方市場招商和經(jīng)營時帶來巨大壓力，必須慎重應(yīng)對，但是項目周邊的專業(yè)性市場和商場沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃和布局，在給本項目提供了良好的發(fā)展空間以外，也給我們的招商工作帶來了機(jī)遇。4、市場消費(fèi)狀況（1）淮北市城市人口較少，目前僅有90萬人，同時，整個城市屬于一個資源性城市，沒有良好的商業(yè)資源和旅游資源，所以在吸引外來人口到淮北觀光旅游或投資能力有限，06年全年淮北市實(shí)際引進(jìn)外商投資企業(yè)21家，實(shí)際利用外資4532萬美元，在全省17個市排名第14位；淮北市人均收入水平中等，06年淮北市人均收入為9807元，在全省17個市中排名第7，較低的人均收入導(dǎo)致商業(yè)消費(fèi)水平總體較低，消費(fèi)能力有限，成為淮北市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。06年全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額619億元，在全省17個市排名第14位。從銷售行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額536億元，住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額8億元；從銷售地域看,城市零售額443億元，縣及縣以下零售額176億元。不過在日常消費(fèi)中，淮北人對于餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的熱衷程度還是比較大的，淮北住宿餐飲業(yè)的消費(fèi)額占淮北市整個社會消費(fèi)品零售總額的129。（2）淮北市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒攘懈撸唐返南M(fèi)仍以中低檔商品為主。（3）淮北市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)，06年全年第一產(chǎn)業(yè)增加值256億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值1202億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值789億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為114535351。所以從整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中可以看出一產(chǎn)和三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，進(jìn)一步制約了商業(yè)的發(fā)展。（4）淮北市人口有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，缺乏強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐，再加上沒有新型商業(yè)市場的進(jìn)駐，預(yù)計未來幾年，淮北市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，而FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。7地產(chǎn)本地傳統(tǒng)商業(yè)鋪面的增加也將進(jìn)一步促使商業(yè)競爭更趨激烈。二、SWOT分析1、優(yōu)勢與機(jī)會（1）區(qū)位地段優(yōu)勢。本案位于人民路與南湖路的交匯處，緊鄰淮北市新市政府，淮北市體育中心、婦幼保健院、淮北市博物館、金陵大酒店、桓譚公園、十二中等毗鄰周邊，隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費(fèi)態(tài)勢正漸漸擴(kuò)大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來強(qiáng)大的購買力。同時，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。（2）建筑規(guī)劃優(yōu)勢。本項目商業(yè)面積約1萬2千多平米，將吸引大量的娛樂、休閑、購物人流，這將為商業(yè)的經(jīng)營帶來相當(dāng)數(shù)量的顧客。同時，項目周邊龐大的固定住宅群體相對于投資于商業(yè)者而言也是一個相當(dāng)?shù)恼T惑力。（3）商業(yè)形象優(yōu)勢。隨著時間推移，工程竣工時間臨近，項目建筑形態(tài)逐漸明朗，能夠給消費(fèi)者一個直觀的感受，有利于在實(shí)物上造勢、推廣運(yùn)作。（4）購物環(huán)境優(yōu)勢，獨(dú)具魅力的建筑風(fēng)格，一流的休閑環(huán)境；（5）品牌優(yōu)勢。通過前期推廣運(yùn)作，整個項目品牌為淮北人人熟知，在得到消費(fèi)者的一致認(rèn)可。有利于后期商業(yè)推廣宣傳。（6）淮北市餐飲娛樂業(yè)良好的發(fā)展空間，為商業(yè)街餐飲娛樂的招商和經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。2、劣勢與威脅（1）區(qū)位劣勢，與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處于起步階段，同時本案商業(yè)建筑形象還未形成，商業(yè)氛圍還不成熟。投資者對于商業(yè)前景不明確的物業(yè)很謹(jǐn)慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)，投資者對本案的建筑規(guī)劃形態(tài)在未來能否形成一個成熟的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境持懷疑態(tài)度，即對未來商業(yè)街內(nèi)商業(yè)經(jīng)營能否“火”，人氣是否“旺”信心不足。（2）市場容量威脅。周邊商業(yè)市場過度競爭，使招商和經(jīng)營面臨極大的FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。8地產(chǎn)威脅，區(qū)域內(nèi)各類商業(yè)建筑興起，對本案構(gòu)成最大威脅的即是項目周邊陸續(xù)起來的商業(yè)項目，如翡翠島、可倫公館、溫哥華城等。其項目也是定位為集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)步行街，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場競爭激烈程度勢必達(dá)到“你死我活”的境地；（3）項目周邊部分商業(yè)經(jīng)營情況慘淡，增加了商戶經(jīng)營信心和市民消費(fèi)信心的不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡。（4）本地居民的消費(fèi)慣性制約了商業(yè)市場的發(fā)展；（5）根據(jù)“賣商鋪就是賣地段”的行業(yè)規(guī)律，項目商鋪較臨街商鋪在區(qū)域地段上存在較大的先天劣勢。3、對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）（1）突出市場的地理位置，以淮北市的“黃金新商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來提升市場的商業(yè)價值；（2）突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“12000平米的購物、休閑廣場”來突出其它商業(yè)無可媲美的市場經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；（3）突出市場的配套優(yōu)勢，以“新政府主干道”來定義項目的交通環(huán)境；（4）加快工程進(jìn)度，樹立商業(yè)街開業(yè)“倒計時牌”，增強(qiáng)客戶對市場的信心；（5）在項目正式開業(yè)后助臨街門面的經(jīng)營推廣，努力營造商業(yè)氛圍，以期帶動商業(yè)街內(nèi)的商業(yè)；（6）合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)；（7）制訂足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競爭對手反擊機(jī)會，達(dá)到快速招商、快速銷售的目的；（8）制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。三、市場定位1、商城經(jīng)營定位方向FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。9地產(chǎn)“形象鮮明、有特色、針對性強(qiáng)的專業(yè)商業(yè)街”根據(jù)以上對慢城商業(yè)街的綜合分析，慢城商業(yè)街的開發(fā)啟示是（1）專業(yè)商業(yè)街提高商業(yè)的檔次及專業(yè)性，容易樹立自身的經(jīng)營特色、彰顯獨(dú)特個性。（2）專業(yè)商業(yè)街有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)街的商品及服務(wù)定位差別化、商業(yè)街功能布局及規(guī)劃的差別化、包裝形象及促銷推廣的差別化；（3）慢城商業(yè)街的經(jīng)營定位不僅是針對項目周邊的消費(fèi)者，而且還必須面對淮北市的廣大消費(fèi)者群；（4）慢城商業(yè)街要成功吸納淮北市消費(fèi)人流，根本上取決于商業(yè)街的經(jīng)營特色定位及品牌號召力；（5）商業(yè)街是否能成功招商，關(guān)鍵在于商業(yè)街本身的經(jīng)營色定位及是否有龍頭品牌店的加盟。（6）品牌號召力取決于有無知名商家的成功加盟，該加盟商家是否可在商業(yè)街整體招商和經(jīng)營中有足夠的能力發(fā)揮龍頭聚客效力，帶動商業(yè)街的整體暢旺；2、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位及形象定位很明顯，項目商業(yè)只是我們整個項目的一部分，我們的項目屬于商住相結(jié)合的形式，而非純商業(yè)，這就明確廣場內(nèi)商業(yè)需首先要能夠為社區(qū)內(nèi)提供生活配套服務(wù)。我們通觀區(qū)域內(nèi)市場，緊靠項目的大華商業(yè)步行街、亞太廣場、相陽路美食一條街完全構(gòu)成了淮北市新政務(wù)區(qū)的生活配套服務(wù)中心，相對于我們的項目，它們的優(yōu)勢就是純商業(yè)，具備核心競爭力?？串a(chǎn)品本身，可以得出我們廣場內(nèi)商業(yè)如僅局限于生活配套服務(wù)商業(yè)，則總面積過多。如何消化過多部分的面積，我們需要尋找新的業(yè)態(tài)支撐，根據(jù)行業(yè)規(guī)律，解決之道在于建立具有核心競爭力的行業(yè)市場，該類業(yè)態(tài)需要較大的FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。10地產(chǎn)營業(yè)面積，又要不與整個項目的設(shè)計、規(guī)劃、運(yùn)作理念有沖突。通過對淮北專業(yè)性商業(yè)街的摸底排查，并結(jié)合項目整體形象定位，我們最終確定本項目前街商鋪主要經(jīng)營大酒店、大賣場、娛樂城等行業(yè)。定位依據(jù)（1）雖然淮北市的商業(yè)競爭壓力很大，但各式餐飲行業(yè)在這個不大的地方卻陸陸續(xù)續(xù)開了有300家左右，而且只要有特色，每家的生意都是異常的紅火，所以餐飲業(yè)的紅火也給我們的招商工作帶來了很大的便捷性；（2）在淮北這個地方，真正的大型全國連鎖賣場基本上沒有，所以在這些全國知名大型連鎖賣場看來，這塊“肥肉”是很有誘惑力的，而且這些大賣場遲遲沒有進(jìn)入淮北的主要原因就是沒有找到合適的位置，所以當(dāng)我們的項目推出特色化經(jīng)營的定位后，我相信一定對這些大賣場產(chǎn)生強(qiáng)烈的吸引力。（3）淮北市現(xiàn)階段的商業(yè)街主要有4條，一馬路由于是老的商業(yè)中心，其早已形成的商業(yè)格局已經(jīng)讓淮北人接受，沒有必要進(jìn)行調(diào)整，所以經(jīng)營上還將繼續(xù)沿著老的布局來經(jīng)營；二馬路的商業(yè)主要是作為一馬路商業(yè)的相關(guān)配套和補(bǔ)充，和一馬路一樣，也不會進(jìn)行大調(diào)整；三是相陽路作為后期新開發(fā)的一條專營美食的商業(yè)街，通過5年時間的運(yùn)做，現(xiàn)階段已經(jīng)取得了良好的效果；四是大華步行街作為最新開發(fā)的一條商業(yè)步行街，在開業(yè)初期給了投資方和經(jīng)營方很大的期望，但在項目運(yùn)行中，由于缺少統(tǒng)一和良好的規(guī)劃，使得項目在運(yùn)行過程中出現(xiàn)了偏離，致使現(xiàn)階段經(jīng)營狀況不容樂觀，在此階段我們推出的這個全新理念的商業(yè)街，勢必對這些投資商和經(jīng)營戶產(chǎn)生強(qiáng)大的影響力。（4）通過大型商業(yè)的進(jìn)駐，將對本項目提升自身形象有著舉足輕重的作用，而且也會拉動項目的整體銷售，具體如何劃分，會給我們產(chǎn)生哪些作用，就讓我們將從下面的篇幅中來一一剖析。3、商業(yè)目標(biāo)主力店的功能劃分和作用（1）第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。11地產(chǎn)第一目標(biāo)主力店以大型連鎖餐飲酒樓、休閑娛樂、超市、日用百貨為經(jīng)營主體；第一目標(biāo)主力店作用主要有四個其一是有助于穩(wěn)定整個項目的經(jīng)營，主力店群一般占有整個項目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而之。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項目更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù)發(fā)展；其二是知名的主力店群的入住能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商；其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項目在日后的運(yùn)營中能在保持一定量的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；其四是主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店鋪的租金水平，提高項目整體租金收入。（2）第二目標(biāo)次主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)街由單一的僅以餐飲娛樂和日用消費(fèi)為主體的商業(yè)街向集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游為一體的品牌商業(yè)街過渡和淮北市新興商圈能否崛起的關(guān)鍵。第二目標(biāo)次主力店以經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。（3）第三目標(biāo)次主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)次主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團(tuán)客戶。第二和第三目標(biāo)次主力店的作用主要有兩個其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計招入中小店鋪，以滿足項目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購物或消費(fèi)需求；其二是第二和第三目標(biāo)次主力店的鋪位租金往往是主力店的24倍，有的甚至更多。4、目標(biāo)主力店的招商階段分配和租金（1）地產(chǎn)商業(yè)的招商時間較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為第一目標(biāo)主力店群和第二、第三目標(biāo)次主力店群兩個招商階段。第一目標(biāo)主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后，規(guī)劃之前。而第二、第三目標(biāo)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。12地產(chǎn)次主力店群的招商則分散于整個項目的建設(shè)期間。由于第一目標(biāo)主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，就需確定第一目標(biāo)主力店群，并按其要求設(shè)計、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品及商業(yè)設(shè)施，而第二和第三目標(biāo)次主力店則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而第二和第三目標(biāo)次主力店群的招商可使主力店群確定后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。（2）第一目標(biāo)主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達(dá)十五年、二十年。其租金相對便宜得多，一般從第四年起，租金開始遞增，遞增在310。成功經(jīng)營的主力店最終是有利于項目的可持續(xù)性發(fā)展。而第二和第三目標(biāo)次主力店的租期一般為3年左右，租金較高。四、經(jīng)營布局為使商業(yè)街整體的消費(fèi)功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場，完全有必要對商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)。隨著生活質(zhì)量的提高和消費(fèi)需求的多樣化，人們已經(jīng)逐步由單純的購物，逐步轉(zhuǎn)向休閑、娛樂型購物消費(fèi)。因此，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也應(yīng)該由單一業(yè)態(tài)（購物），逐步引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)，以方便顧客，帶旺商業(yè)街。按照人們的消費(fèi)習(xí)慣，一般是從從購物到休閑、觀賞，再到餐飲，所以在對項目布局進(jìn)行設(shè)置上，為了最大限度的將人流量聚集起來，最好按照此順序來進(jìn)行規(guī)劃，商業(yè)項目在業(yè)態(tài)設(shè)置上，對購物、娛樂、餐飲的比例的分配則按照421840來進(jìn)行分配。1、商業(yè)布局圓角樓和5號樓建議建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖餐飲、音樂茶座經(jīng)營為主，形成餐飲區(qū)；4號樓建議以經(jīng)營大型KTV或大型網(wǎng)吧等，形成休閑區(qū)；1號樓、2號樓和3號樓經(jīng)營大型超市、服裝服飾、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓等，形成購物區(qū)；FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。13地產(chǎn)對于金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團(tuán)客戶的進(jìn)駐和經(jīng)營建議放在后街經(jīng)營，以此完善商業(yè)街的商品和服務(wù)；對于本項目的水電情況，由于前街定位的主要是一些大型的主力店，所以在對前街商業(yè)門面的用電上，綜合考慮要保證至少250千瓦/1000平方米；在用水上，要保證至少供水總量50T/D，對于餐飲區(qū)的供水總量可能還要增加；另外，要考慮對于大超市和餐飲區(qū)，這兩個區(qū)域是要用氣的，所以要保證管道氣的到戶，同時，對于消防上，要考慮主力店一般來說都是要配置消防噴淋和煙感、應(yīng)急照明等消防配套，此方面要作為考慮因素之一；而對于后街，由于其主要定位是社區(qū)配套，所以建議只要按照標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)來進(jìn)行配套既可。2、經(jīng)營布局遵循原則（1）符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、餐飲、娛樂、休閑四大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)，同時，為了保證后街商業(yè)的可發(fā)展性，建議將前街商業(yè)鋪面做成前后通透式經(jīng)營格局，這樣有利于保證后街商業(yè)鋪面的延展性；（2）不同行業(yè)選擇適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則；（3）尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；（4）合理有效使用空間的原則，是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營，必須從商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)；（5）經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；（6）關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營；（7）大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。14地產(chǎn)考慮；（8）充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進(jìn)市場快速形成；（9）方便顧客消費(fèi)的原則，在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個原則，其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂趣，其二是先購物、后休閑，再去餐飲娛樂，符合人消費(fèi)的習(xí)慣；（10）視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象統(tǒng)一。五、經(jīng)營方式（1）租售方案一租售同步（選定方案）優(yōu)該方案從開發(fā)商開發(fā)實(shí)際出發(fā)，在建設(shè)期內(nèi)銷售商業(yè)街部分商業(yè)鋪面，減輕資金壓力和利息支出，回籠建設(shè)資金，同時為項目的后期經(jīng)營定位、招商奠定基礎(chǔ)，提供4到5年的售后反租，可增強(qiáng)買家信心，買斷反租期的項目整體經(jīng)營權(quán)，為項目的整體定位實(shí)現(xiàn)提供了可能，同時避免了項目開發(fā)前期小業(yè)主各自為政帶來的不利影響。劣主要針對商鋪投資客，減輕反租壓力須提高商鋪銷售價格，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移須于反租回報期結(jié)束后對租戶有所協(xié)調(diào)。（2）經(jīng)營方案二只租不售（備選方案）優(yōu)開發(fā)商掌控商業(yè)街的整體運(yùn)作，對商業(yè)街的招商經(jīng)營有利；同時，商業(yè)街產(chǎn)權(quán)在手，開發(fā)商可利用其作為抵壓貸款融資的基礎(chǔ)。劣項目在整個建設(shè)開發(fā)階段承擔(dān)巨大的資金沉淀壓力，資金回籠慢，滾動效力較差，利息負(fù)擔(dān)重。同時商業(yè)街整體產(chǎn)權(quán)在手，招商及經(jīng)營風(fēng)險較大。六、如何才能“賣得出”承租回報策略從商業(yè)街開業(yè)之日起，前街由開發(fā)商向業(yè)主提供4年期年回報6的返租，后街由開發(fā)商向業(yè)主提供5年期年回報6的返租。本著低開高走的原則，商鋪銷售均價可在實(shí)際價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)升，在FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。15地產(chǎn)凝聚人氣的同時制造商鋪不斷升值的形象，對猶豫客戶形成價格壓力，促成成交。為了消除業(yè)主對返租回報的顧慮強(qiáng)勢樹立投資信心，營造市場轟動效應(yīng)，建議可以按照以下操作思路進(jìn)行24（或30）的返租回報在業(yè)主購鋪簽約時即付10，商鋪交付使用時付14（或20）；開發(fā)商在前期銷售實(shí)現(xiàn)后即可回收部分項目資金，并可利用該資金進(jìn)行項目綜合運(yùn)作開發(fā)直至整體項目竣工；商鋪交付時，項目的銷售已基本完結(jié)，資金回收已到位，商場的招商工作已全面鋪開。4、5年的返租回報對開發(fā)商造成資金壓力和負(fù)擔(dān)相對弱化。業(yè)主購鋪后即辦返租，即得返租回報，交鋪前即可得到4年或5年的全額回報，免除一切后顧之憂。該政策對商鋪投資客具有極強(qiáng)的吸引力，如配合強(qiáng)勢的廣告營銷和現(xiàn)場操作手段，即可引發(fā)轟動搶購熱潮。對于購鋪?zhàn)誀I客戶，可設(shè)定一定的自營區(qū)域，自營商戶購鋪必須簽定慢城商業(yè)街管理公約和繳交依時開業(yè)保證金。其自營商品類別必須保證與商業(yè)街的經(jīng)營定位相吻合；不能依時開業(yè)者，其交納的依時開業(yè)保證金不予退回（風(fēng)險回避在前期購買商鋪時和客戶積極溝通，做好他們的思想工作，避免在后期出現(xiàn)對于自購戶較多，但不愿意簽定管理公約和交納開業(yè)保證金，給招商和銷售工作帶來不必要的麻煩）。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。16地產(chǎn)第二部分商業(yè)街招商和經(jīng)營一、招商的整體原則及目標(biāo)1、考慮到實(shí)際工程進(jìn)度及招商、裝修、進(jìn)場等工作，對于項目商業(yè)整體開業(yè)時間最好定在項目交付后的第3個月，這也就需要保證在項目交付時完成商業(yè)街前街面積的90。2、招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商，以保障整個商業(yè)街內(nèi)商業(yè)經(jīng)營井然有序。二、租金策略（1）租金考慮因素周邊物業(yè)租金狀況項目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。地理位置即地段，指的是項目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價格的重要要素之一。交通便利性與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。昭示性即項目的臨街面，是否易于尋找、識別。配套項目配套能否滿足商戶功能需求。商鋪形式及面積對商家而言是商鋪是否合用，有無浪費(fèi)、無效面積。經(jīng)營環(huán)境商業(yè)街內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場購物是否感覺舒適。停車位車位是否充足、車輛出入方便性。（2）本案租金建議根據(jù)對新區(qū)商業(yè)調(diào)查，本商業(yè)位置具有較大的升值空間，但目前環(huán)境尚不FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。17地產(chǎn)成熟，新區(qū)人流也不旺，整個商業(yè)市場的形成尚需時日。目前一段時間該區(qū)域內(nèi)人流不足，將導(dǎo)致經(jīng)營商家資金回收困難，這會使許多商家會繼續(xù)觀望，影響項目的招商，在結(jié)合周邊現(xiàn)已成型部分商業(yè)的租金水平上，建議項目前街一層平均租金暫定為810元/月，二、三層平均租金暫定為35元/月；后街平均租價暫定為35元/月，同時租金每年按1元/月/平方米的價格進(jìn)行遞增。以市場較優(yōu)惠的租金吸引商家提早進(jìn)駐，隨著人流的激增和環(huán)境的成熟，逐漸提高租金。（3）租金策略以“放水養(yǎng)魚，培育市場”的目的，前街實(shí)行“免租1年”，后街實(shí)行“免租2年”，并結(jié)合“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。為了達(dá)到快速招商的目的，吸引目標(biāo)商戶快速落定，建議招商部分商鋪實(shí)行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實(shí)際操作中對區(qū)域內(nèi)的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制，以便留給一些有影響力的商家。統(tǒng)一租金的策略在以往的實(shí)踐中證明是成功的，因為商業(yè)街剛開始招商時，大部分商戶會處于觀望狀態(tài)，實(shí)行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場強(qiáng)占好位置，感覺占了便宜；后進(jìn)場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進(jìn)駐，信心會增強(qiáng)，也不會覺得很吃虧。三、招商政策任何新興商業(yè)街從開業(yè)興旺達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時間來進(jìn)行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場，容易造成市場空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場，但由于市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場，造成惡性循環(huán)。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。18地產(chǎn)為此，特提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從以下方面對市場進(jìn)行培育第一合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選擇性的引進(jìn)有一定品牌形象及經(jīng)營能力的商戶進(jìn)駐。第二免租期。前街簽定4年租期，免租1年。后街簽定5年租期，免租2年。簽約時收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年至第五年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收。第三后期市場的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。因此建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前后期投入一定量的經(jīng)營推廣費(fèi)用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場經(jīng)營信心。四、街區(qū)運(yùn)營策略經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，慢城商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的招商和經(jīng)營模式統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、部分自營整和市場、完善政策、合理回報1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余剩余商鋪和整體買斷的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對于投資戶購買的商鋪，應(yīng)有經(jīng)營部門（最好由我們牽頭成立經(jīng)營部門，由于國家對返租實(shí)施的嚴(yán)管，所以當(dāng)我們成立經(jīng)營部門后，返租就可以通過此部門以承租的方式來開展，避免出現(xiàn)不必要的麻煩）與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。19地產(chǎn)戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。2、協(xié)助經(jīng)營商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進(jìn)行市場的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營。強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓全市人民都來此消費(fèi)，通過廣告的推廣，關(guān)鍵是要達(dá)到讓全市人民知道在淮北有一個新的特色化商業(yè)項目即將推出。周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費(fèi)，此推廣主要是增加投資者和經(jīng)營者的信心，也進(jìn)一步提高項目在淮北的知名度。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)，此推廣主要是為滯銷商鋪的銷售或租賃奠定基礎(chǔ)。3、部分自營在招商效果欠佳或部分商戶不愿進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營，采用部分自營帶動商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場發(fā)展。在自營項目獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法（也可由公司自己來經(jīng)營一到兩間大門面，加強(qiáng)自營戶的自營信心）。具體包括市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；經(jīng)營項目有風(fēng)險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如紀(jì)念品商店等；有市場前景，但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；百姓生活有需求，對促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價超市；適當(dāng)?shù)墓嫘皂椖?，如免費(fèi)的休閑區(qū)。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。20地產(chǎn)4、整和市場整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、四大功能于一體；整和市場空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣。5、完善政策向政府及主管部門爭取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益；完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力。6、合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；通過市場整體機(jī)能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)存量盤的銷售。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。21地產(chǎn)第三部分招商執(zhí)行計劃一、開業(yè)時間第二部分已經(jīng)提到，考慮到工期進(jìn)度、招商等工作，暫定商業(yè)街開業(yè)時間為項目交付后的第3個月。商業(yè)街要開業(yè)還需要給予商戶一定的裝修期，通過討論，建議開發(fā)商同意拿出1到2個月作為商戶的裝修期。因此，在對外宣傳時我們可打出口號月日進(jìn)場裝修，月日鐵定開業(yè)若不能按時開業(yè)，開發(fā)商承諾無條件退還商戶租鋪定金，以增強(qiáng)商戶租鋪的信心。二、正式招商時間考慮到本案的招商時間段、商戶經(jīng)營淡旺季、工程進(jìn)度和商鋪的銷售等因素，我們確定項目交付后1個月內(nèi)為公開招商日。所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進(jìn)行安排。三、招商工作安排序號工作內(nèi)容完成時間1本策劃方案的討論定稿7月15號前2招商合同文本的厘定項目交付前1個半月3宣傳推廣資料現(xiàn)場包裝戶外廣告設(shè)計及定稿項目交付前1個半月4商戶邀請、招商資料派送項目交付前1個半月5商戶座談會準(zhǔn)備事項（座談資料、座談地點(diǎn)）視具體情況FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資