河北秦皇島中冶玉帶灣項(xiàng)高端別墅項(xiàng)目后期營(yíng)銷思路活動(dòng)策略銷售策略河北秦皇島中冶玉帶灣項(xiàng)高端別墅項(xiàng)目后期營(yíng)銷思路活動(dòng)策略銷售策略中冶玉帶灣中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)玉帶灣項(xiàng)目后期營(yíng)銷思路中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣前言本次提報(bào)是建立在上次提報(bào)基礎(chǔ)上的，通過上次的提報(bào)，我們基本確定了以活動(dòng)營(yíng)銷為主線的后繼營(yíng)銷思路，在大的方向調(diào)性確定之后，下面我們將針對(duì)一些問題進(jìn)行細(xì)化，找到后繼營(yíng)銷的最佳解決方案。中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣開盤房源現(xiàn)狀37103710目前，3710認(rèn)購(gòu)總計(jì)271套，認(rèn)購(gòu)總面積為28520平方米，認(rèn)購(gòu)總金額為136884293元。實(shí)際簽約金額為104億，剩余未簽約的房款后期能夠補(bǔ)齊。樓座套數(shù)面積金額31007990358924597647148318571651045665136224765總計(jì)消化209281789104億元剩余存量26727617125億元合計(jì)47649406229億元中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣價(jià)格實(shí)現(xiàn)目前總計(jì)成交面積為21789平方米，總成交金額為104億元，成交均價(jià)為4772元/平方米。價(jià)格實(shí)現(xiàn)47724637135元玉帶灣項(xiàng)目計(jì)劃基礎(chǔ)銷售價(jià)格模型樓座3710套數(shù)22418072樓體面積182299620252631092305折前表價(jià)（95）467945985742體系底均價(jià)444543685455底均價(jià)銷售額810321728846348859585238樓體總面積4940564樓體總銷售額（表價(jià)）24113778715樓體總銷售額（底價(jià)）22908089779折前表價(jià)（95）4881體系底均價(jià)4637中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷目標(biāo)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣分月業(yè)績(jī)目標(biāo)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售排期12億3710樓5及剩余存量推盤體量金額91日推出新樓盤2009年三次推盤根據(jù)第二次推盤情況確定完成認(rèn)購(gòu)金額13億中冶玉帶灣推盤依據(jù)剩余樓盤消化情況551單元97平米戶型52單元97平米戶型5剩余戶型及剩余存量二次推盤根據(jù)第一次推盤情況確定中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣如何實(shí)現(xiàn)我們的銷售目標(biāo)新房源活動(dòng)營(yíng)銷價(jià)格策略活動(dòng)策略產(chǎn)品策略體驗(yàn)營(yíng)銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)途徑中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣現(xiàn)有房源消化情況從上圖上得知，目前大部分未消化的房源主要是3樓一單元的一居及三居，主要銷售受阻原因是一單元受遮光影響，所剩房源較多。其次是7樓二單元朝南兩居，因視野不如二單元開闊，所以消化較慢；7二單元117大兩居因戶型面積較大，市場(chǎng)接受度較差，故消化速度慢。3710二單元一單元二單元一單元二單元一單元12116516516994199415165161211613917960111726115329601117231458138981582214583003300230013003300230012904290329022901290429032902290129032902290129032902290128042803280228012804280328022801280328022801280328022801270427032702270127042703270227012703270227012703270227012604260326022601260426032602260126032602260126032602260125042503250225012504250325022501250325022501250325022501240424032402240124042403240224012403240224012403240224012304230323022301230423032302230123032302230123032302230122042203220222012204220322022201220322022201220322022201210421032102210121042103210221012103210221012103210221012004200320022001200420032002200120032002200120032002200119041903190219011904190319021901190319021901190319021901180418031802180118041803180218011803180218011803180218011802180118021801170417031702170117041703170217011703170217011703170217011702170117021701160416031602160116041603160216011603160216011603160216011602160116021601150415031502150115041503150215011503150215011503150215011502150115021501140414031402140114041403140214011403140214011403140214011402140114021401130413031302130113041303130213011303130213011303130213011302130113021301120412031202120112041203120212011203120212011203120212011202120112021201110411031102110111041103110211011103110211011103110211011102110111021101100410031002100110041003100210011003100210011003100210011002100110021001904903902901904903902901903902901903902901902901902901804803802801804803802801803802801803802801802801802801704703702701704703702701703702701703702701702701702701604603602601604603602601603602601603602601602601602601504503502501504503502501503502501503502501502501502501404403402401404403402401403402401403402401402401402401304303302301304303302301303302301303302301302301302301204203202201204203202201203202201203202201202201202201104103102101104103102101103102101103102101102101102101中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣為帶動(dòng)存量房的消化速度，增開新房源，以增量帶動(dòng)存量。房源現(xiàn)狀市場(chǎng)需求先開5樓一單元從市場(chǎng)長(zhǎng)需求來看，5樓99平米的兩居，客戶認(rèn)可度較高。策略一推新房源增量帶動(dòng)存量5單元套數(shù)面積金額1單元1129115平米4200萬3710二單元一單元二單元一單元二單元一單元12116516516994199415165161211613917960111726115329601117231458138981582214583003300230013003300230012904290329022901290429032902290129032902290129032902290128042803280228012804280328022801280328022801280328022801270427032702270127042703270227012703270227012703270227012604260326022601260426032602260126032602260126032602260125042503250225012504250325022501250325022501250325022501240424032402240124042403240224012403240224012403240224012304230323022301230423032302230123032302230123032302230122042203220222012204220322022201220322022201220322022201210421032102210121042103210221012103210221012103210221012004200320022001200420032002200120032002200120032002200119041903190219011904190319021901190319021901190319021901180418031802180118041803180218011803180218011803180218011802180118021801170417031702170117041703170217011703170217011703170217011702170117021701160416031602160116041603160216011603160216011603160216011602160116021601150415031502150115041503150215011503150215011503150215011502150115021501140414031402140114041403140214011403140214011403140214011402140114021401130413031302130113041303130213011303130213011303130213011302130113021301120412031202120112041203120212011203120212011203120212011202120112021201110411031102110111041103110211011103110211011103110211011102110111021101100410031002100110041003100210011003100210011003100210011002100110021001904903902901904903902901903902901903902901902901902901804803802801804803802801803802801803802801802801802801704703702701704703702701703702701703702701702701702701604603602601604603602601603602601603602601602601602601504503502501504503502501503502501503502501502501502501404403402401404403402401403402401403402401402401402401304303302301304303302301303302301303302301302301302301204203202201204203202201203202201203202201202201202201104103102101104103102101103102101103102101102101102101中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)策略二價(jià)格調(diào)整中冶玉帶灣72單元上調(diào)50元/平方米32單元上調(diào)50元/平方米讓客戶形成對(duì)比增快消化速度7二單元一單元13917960111726115329601117233003300230013003300230012903290229012903290229012803280228012803280228012703270227012703270227012603260226012603260226012503250225012503250225012403240224012403240224012303230223012303230223012203220222012203220222012103210221012103210221012003200220012003200220011903190219011903190219011803180218011803180218011703170217011703170217011603160216011603160216011503150215011503150215011403140214011403140214011303130213011303130213011203120212011203120212011103110211011103110211011003100210011003100210019039029019039029018038028018038028017037027017037027016036026016036026015035025015035025014034024014034024013033023013033023012032022012032022011031021011031021013二單元一單元1211651651699419941516516121162904290329022901290429032902290128042803280228012804280328022801270427032702270127042703270227012604260326022601260426032602260125042503250225012504250325022501240424032402240124042403240224012304230323022301230423032302230122042203220222012204220322022201210421032102210121042103210221012004200320022001200420032002200119041903190219011904190319021901180418031802180118041803180218011704170317021701170417031702170116041603160216011604160316021601150415031502150115041503150215011404140314021401140414031402140113041303130213011304130313021301120412031202120112041203120212011104110311021101110411031102110110041003100210011004100310021001904903902901904903902901804803802801804803802801704703702701704703702701604603602601604603602601504503502501504503502501404403402401404403402401304303302301304303302301204203202201204203202201104103102101104103102101中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)策略三投資月中冶玉帶灣提出投資月的概念，視情況而定，主推516平米的小戶型進(jìn)行炒作。提出升值概念。參加投資月活動(dòng)的客戶，只享受516平米小戶型的優(yōu)惠，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，購(gòu)買小戶型將多打兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。解決50平米的小戶型中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)策略四假銷控中冶玉帶灣銷控里黃色的部分為假銷控，假銷控的目的是為了給客戶造成一種房源緊張的感覺。待空白房源銷售后，再對(duì)假銷控房源進(jìn)行開封銷售。假銷控售樓處已經(jīng)實(shí)行。3710二單元一單元二單元一單元二單元一單元12116516516994199415165161211613917960111726115329601117231458138981582214583003300230013003300230012904290329022901290429032902290129032902290129032902290128042803280228012804280328022801280328022801280328022801270427032702270127042703270227012703270227012703270227012604260326022601260426032602260126032602260126032602260125042503250225012504250325022501250325022501250325022501240424032402240124042403240224012403240224012403240224012304230323022301230423032302230123032302230123032302230122042203220222012204220322022201220322022201220322022201210421032102210121042103210221012103210221012103210221012004200320022001200420032002200120032002200120032002200119041903190219011904190319021901190319021901190319021901180418031802180118041803180218011803180218011803180218011802180118021801170417031702170117041703170217011703170217011703170217011702170117021701160416031602160116041603160216011603160216011603160216011602160116021601150415031502150115041503150215011503150215011503150215011502150115021501140414031402140114041403140214011403140214011403140214011402140114021401130413031302130113041303130213011303130213011303130213011302130113021301120412031202120112041203120212011203120212011203120212011202120112021201110411031102110111041103110211011103110211011103110211011102110111021101100410031002100110041003100210011003100210011003100210011002100110021001904903902901904903902901903902901903902901902901902901804803802801804803802801803802801803802801802801802801704703702701704703702701703702701703702701702701702701604603602601604603602601603602601603602601602601602601504503502501504503502501503502501503502501502501502501404403402401404403402401403402401403402401402401402401304303302301304303302301303302301303302301302301302301204203202201204203202201203202201203202201202201202201104103102101104103102101103102101103102101102101102101中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)活動(dòng)營(yíng)銷中冶玉帶灣兩條活動(dòng)主線營(yíng)銷SP9月10月11月12月8月開盤活動(dòng)事件9月10月11月12月8月開盤老帶新婚房新房源推出投資置業(yè)雙節(jié)同慶攝影比賽成立質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)成立夏都會(huì)中秋賞月音樂會(huì)名酒品鑒會(huì)國(guó)慶中冶上市奢侈品展高端樓盤參觀沙畫藝術(shù)名表鑒賞名車試駕主題論壇售樓處開放圣誕節(jié)活動(dòng)歌舞劇中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷SP1老帶新中冶玉帶灣9月10月11月12月8月老帶新開盤帶客戶數(shù)量老客戶物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠新客戶物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠1一年物業(yè)費(fèi)半年物業(yè)費(fèi)2二年物業(yè)費(fèi)半年物業(yè)費(fèi)3三年物業(yè)費(fèi)半年物業(yè)費(fèi)4四年物業(yè)費(fèi)半年物業(yè)費(fèi)5五年物業(yè)費(fèi)半年物業(yè)費(fèi)老帶新物業(yè)費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)封頂期限為五年中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷SP2推出婚房中冶玉帶灣推出15套特價(jià)兩居做婚房。以婚房名義做小規(guī)模的促銷，帶動(dòng)其他房源的銷售。參加婚房的客戶，可憑09年結(jié)婚證，購(gòu)買兩居以上的房源，享受9999元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，并贈(zèng)送兩張婚紗照。愛在玉帶灣，到玉帶灣結(jié)婚吧解決96的兩居、117的三居時(shí)間9月初中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷SP3投資月中冶玉帶灣9月10月11月12月8月開盤提出投資月的概念，視情況而定，主推516平米的小戶型進(jìn)行炒作。提出升值概念。參加投資月活動(dòng)的客戶，只享受516平米小戶型的優(yōu)惠，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，購(gòu)買小戶型將多打兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。配合價(jià)格調(diào)整。解決50平米的小戶型投資月中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷SP4節(jié)日營(yíng)銷中冶玉帶灣9月10月11月12月8月開盤60年國(guó)慶圣誕節(jié)中冶上市元旦營(yíng)銷主題節(jié)日?？鞓菲饋砉?jié)日營(yíng)銷能以提高調(diào)性的元旦及圣誕節(jié)為主。國(guó)慶和中冶上市，可以在當(dāng)天采用購(gòu)房享受99折優(yōu)惠。中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)活動(dòng)營(yíng)銷成立質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)中冶玉帶灣9月10月11月12月8月借助媒體的強(qiáng)大輿論導(dǎo)向作用，通過成立集團(tuán)質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)這一舉措，樹立集團(tuán)注重品牌建設(shè)的信心和決心，從而建立起集團(tuán)良好的企業(yè)口碑，同時(shí)擴(kuò)大集團(tuán)各項(xiàng)目的知名度，增加消費(fèi)者對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目的認(rèn)可度。成立質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)活動(dòng)主題成立質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)，樹立客戶信心開盤中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣活動(dòng)營(yíng)銷成立夏都會(huì)9月10月11月12月8月成立夏都會(huì)客戶會(huì)在增加客戶滿意度、降低樓盤營(yíng)銷成本、塑造企業(yè)品牌和形象等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。一般可分為兩大類一為項(xiàng)目營(yíng)銷，二為塑造品牌?？傮w而言，客戶會(huì)在維系老客戶、開發(fā)新客戶、推廣品牌和文化、幫助企業(yè)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)、對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)者等方面已經(jīng)發(fā)揮了重要作用，初步形成消費(fèi)者、商家、發(fā)展商三者共贏的局面?；顒?dòng)主題成立夏都會(huì)，讓業(yè)主“心動(dòng)”起來開盤中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣活動(dòng)營(yíng)銷攝影比賽9月10月11月12月8月活動(dòng)主題我心中的紅飄帶攝影比賽此次攝影比賽，主要是提高廣大業(yè)主對(duì)湯河公園的重新認(rèn)識(shí)，塑造對(duì)湯河公園的全新形象。攝影作品在售樓處展覽，廣大業(yè)主進(jìn)行投票，選出較佳的作品做成明信片。頒獎(jiǎng)在中秋晚會(huì)上舉行。開盤中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣活動(dòng)營(yíng)銷高端樓盤參觀9月10月11月12月8月高端樓盤參觀活動(dòng)主題高端樓盤參觀借助夏都會(huì)的名義，組織客戶到高端樓盤參觀。實(shí)施口碑營(yíng)銷戰(zhàn)略。開盤中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣活動(dòng)營(yíng)銷名表展覽活動(dòng)主題名表鑒賞9月10月11月12月8月名表鑒賞開盤中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣活動(dòng)營(yíng)銷中秋賞月音樂會(huì)9月10月11月12月8月活動(dòng)主題中秋賞月音樂會(huì)即我心中紅飄帶攝影比賽頒獎(jiǎng)晚會(huì)中秋賞月音樂會(huì)音樂，最能代表藝術(shù)與品位的象征，音樂與賞月巧妙的融合，形成的就是一種高貴感的浪漫。攝影頒獎(jiǎng)作為中秋音樂會(huì)的一個(gè)小插曲。開盤中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣活動(dòng)營(yíng)銷名酒品鑒會(huì)9月10月11月12月8月名酒品鑒會(huì)活動(dòng)主題名酒品鑒會(huì)獨(dú)享紅色至臻真諦層峰之巔上味蕾奢享開盤中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)活動(dòng)營(yíng)銷奢侈品展中冶玉帶灣奢侈品展9月10月11月12月8月活動(dòng)主題奢侈品展全面展示玉帶灣相關(guān)信息，深入溝通意向消費(fèi)群體展示奢侈品文化，提升秦皇島高端人群的奢侈品消費(fèi)觀念樹立TOP定制化服務(wù)模式。中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣活動(dòng)營(yíng)銷名車試駕9月10月11月12月8月名車展覽開盤聚集人氣，提升項(xiàng)目調(diào)性中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣活動(dòng)營(yíng)銷沙畫藝術(shù)9月10月11月12月8月沙畫藝術(shù)開盤活動(dòng)主題沙畫藝術(shù)鑒賞高端圈層品味藝術(shù)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣9月10月11月12月8月歌舞劇開盤聚集人氣，提升項(xiàng)目調(diào)性中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)活動(dòng)安排排期中冶玉帶灣SP營(yíng)銷活動(dòng)事件營(yíng)銷月份開始時(shí)間活動(dòng)主題月份節(jié)點(diǎn)時(shí)間活動(dòng)主題8月8月22日老帶新9月9月5日成立質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)9月5日高端樓盤參觀9月9月5日新房源9月12日夏都會(huì)成立儀式9月19日攝影比賽9月12日婚房9月26日名表鑒賞10月10月1日國(guó)慶10月10月3日中秋賞月會(huì)未定售樓處開放10月17日名酒品鑒會(huì)10月1日投資置業(yè)10月31日奢侈品展11月未定中冶上市11月11月14日名產(chǎn)試駕12月12月20日圣誕節(jié)活動(dòng)雙節(jié)同慶11月28日沙畫藝術(shù)12月12月19日歌舞劇中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣媒體選擇面對(duì)后期的SP營(yíng)銷與活動(dòng)營(yíng)銷，媒體應(yīng)該如何配合對(duì)前期媒體推廣渠道的總結(jié)與取舍中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣媒體情況分析從目前的推廣渠道來看，通過分析，如下的渠道來電、來客數(shù)量較多。后期在推廣層面上，也將是我們主要應(yīng)用的的媒體。網(wǎng)絡(luò)報(bào)廣短信廣播中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)中冶玉帶灣媒體應(yīng)用篩選一、報(bào)廣晚報(bào)視聽之友二、網(wǎng)絡(luò)搜房團(tuán)焦點(diǎn)