2007年鹽城市濱海四星級(jí)酒店及高檔住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告FDCSKY濱海四星級(jí)酒店及高檔住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告2007年7月24日前言一、報(bào)告編制目的1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。75、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。目錄第一部分項(xiàng)目基本情況11項(xiàng)目概況111位置112用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀12項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)13項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)第二部分項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析21濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r22濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析24濱海住宅市場分析241住宅市場供給情況分析242住宅市場需求情況分析243濱海酒店市場需求情況分析25濱海新興住宅區(qū)域的分布分析26項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)第三部分濱海城市總體規(guī)劃描述31濱海縣總體城市規(guī)劃32濱海城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)33項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià)第四部分項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析41區(qū)域定義42房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量第五部分項(xiàng)目開發(fā)條件分析51地塊概況52地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃53交通54地塊周邊環(huán)境55項(xiàng)目的SWOT分析第六部分項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手分析61區(qū)域內(nèi)競爭對(duì)手及競爭性樓盤分析62項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手評(píng)價(jià)第七部分項(xiàng)目住宅開發(fā)市場定價(jià)81目標(biāo)客戶確定82項(xiàng)目概念定位83項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位84項(xiàng)目價(jià)格定位第八部分項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)91項(xiàng)目的總開發(fā)成本92項(xiàng)目的工程進(jìn)度估算93項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析第九部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析101項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)102項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)103項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)第十部分項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議第一部分項(xiàng)目基本情況（一）、項(xiàng)目概況該地塊位于濱海主干道迎賓大道和富康路，東面是濱海城區(qū)休閑核心地南湖廣場和濱海公園；南面是濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目宗地占地面積約98畝約61000，宗地呈現(xiàn)長方型，東西長約300M，南北長約200M。該地塊是濱?？h新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)示地帶。該項(xiàng)目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。本項(xiàng)目在現(xiàn)有地塊上已建有建筑物，由于不符合用地標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃，在沒有拿到用地手續(xù)時(shí)動(dòng)工已停工多時(shí)，現(xiàn)地塊有簡單的結(jié)構(gòu)框架。（二）、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目擬建造一個(gè)四星級(jí)酒店（包含會(huì)議中心）、商業(yè)和一個(gè)高檔小區(qū)（以高層為主）。項(xiàng)目容積率擬定2830左右，總建筑面積約為180000；賓館建筑面積為30000；住宅建筑面積為130000；商業(yè)建筑面積為20000。初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1占地面積61萬2總建筑面積18萬其中住宅建筑面積13萬賓館及會(huì)議中心面積3萬（占地20000）商用建筑面積2萬3總居住戶數(shù)約1300戶4地下車庫16250（按戶均05個(gè)車位配置，25/個(gè)計(jì)算）5總居住人數(shù)約4600人6建筑密度約307容積率28308綠地率409戶型分配8895二房二廳（占60），110120三房二廳（30），140以上大面積高端戶型（10）第二部分項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析（一）、濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r濱海，地處蘇北平原,黃海之濱，與日本隔海相望，南距鹽城80公里,北距歐亞大陸橋東橋頭堡連云港不足100公里，全縣總面積1880平方公里，海岸線446公里，人口107萬。濱海，歷史悠久，人杰地靈，建國前先后有一大批革命家，藝術(shù)家在此留下足跡。新中國成立后，涌現(xiàn)一批知名人士，專家學(xué)者，企業(yè)家，尤以書法藝術(shù)享譽(yù)海內(nèi)外，是江蘇省唯一“書法之縣”。濱海，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，是全國著名的何首烏之鄉(xiāng)，優(yōu)質(zhì)糧棉生產(chǎn)基地縣，林業(yè)生產(chǎn)大縣，草柳編織大縣；工業(yè)蓬勃興起，已形成化工，紡織，機(jī)械，食品等一批支柱產(chǎn)業(yè)；三產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，人氣興旺，建立了多種門類的服務(wù)體系。濱海，有優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，便捷的交通使濱海融入了上海經(jīng)濟(jì)圈。境內(nèi)204國道,省道陳李公路，海堤公路與寧靖鹽，京滬，寧連高速及已動(dòng)工興建的沿海高速聯(lián)成一體，成為鹽城市乃至蘇北交通最發(fā)達(dá)的縣份之一。通榆運(yùn)河南接長江水道，入海水道，中山河，蘇北灌溉總渠貫穿境內(nèi)并西接京杭運(yùn)河，濱海港已成為國家二類開放港口，是蘇北沿海建1020萬噸碼頭的理想選址；鹽城和連云港機(jī)場已開通北京，廣州，上海，杭州，大連，沈陽，廈門等城市航線，形成四通八達(dá)的海陸空運(yùn)輸體系。濱海，社會(huì)文明，政通人和，隨著濱海新城區(qū)，工業(yè)項(xiàng)目集中區(qū)，化工項(xiàng)目集中區(qū)，農(nóng)業(yè)項(xiàng)目集中區(qū)，港口區(qū)“一城四區(qū)”的縱深開發(fā)建設(shè)，為濱海的快速發(fā)展構(gòu)建了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展平臺(tái)，濱海將以最優(yōu)惠的政策，最優(yōu)越的環(huán)境，最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，成為您投資創(chuàng)業(yè)，興業(yè)聚財(cái)，大展宏圖的嶄新熱土。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2006年在崗職工年平均工資為129461元/年，比上年增長12。縣城居民人均可支配收入7853元，比上年增長130；農(nóng)村居民人均純收入4686元，比上年增長100?？h城居民人均住房使用面積2063平方米，農(nóng)村居民人均住房面積2203平方米，人居環(huán)境質(zhì)量明量提高。（二）、濱海投資環(huán)境1、豐富的資源土地。濱海土地資源豐富，總面積1880平方公里，其中耕地面積75萬公頃。每年可規(guī)劃為工業(yè)用地的土地面積為30005000畝，同時(shí)濱海開發(fā)區(qū)和化工園區(qū)尚有大量存量土地和待出租、出售的標(biāo)準(zhǔn)廠房。林木。全縣有以意楊為主的成片造林26萬畝（折實(shí)），活立木蓄積量187萬立方，每年砍伐量15萬立方以上；全縣森林覆蓋率21，為全國綠化模范縣；全縣有數(shù)十家小型刨花板加工廠，無大口徑木材加工企業(yè)，全年約有10萬立方木材（原料）外銷。勞動(dòng)力。濱?？?cè)丝谶_(dá)109萬人，勞動(dòng)力資源十分豐富，全縣初中以上的青壯勞力達(dá)40余萬人，其中近萬名具有一技之長、一專多能的技術(shù)骨干，且員工的平均工資水平較上海等地的平均工資水平低30左右。農(nóng)副產(chǎn)品。濱海是全國著名的“首烏之鄉(xiāng)”，白首烏產(chǎn)量占全國總產(chǎn)量的90。濱海有機(jī)大米和綠色大米生產(chǎn)已具一定規(guī)模，其中“蘇”牌有機(jī)大米通過國家環(huán)?？偩钟袡C(jī)產(chǎn)品認(rèn)證中心認(rèn)證，“蘇”牌綠色大米獲國家綠色食品發(fā)展中心認(rèn)證?！胞}阜”牌、“射陽河”牌、“射春”牌等無公害大米獲省無公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)定管理辦公室認(rèn)定。五醍漿酒始興于清朝乾隆盛世，已有200多年的歷史，目前產(chǎn)品有4大系列、58個(gè)品種，年生產(chǎn)曲酒能力16000噸以上。濱海香腸年產(chǎn)量1000噸，主要品牌有“濱香王”、“老顧”等。港口。濱海海岸線長446公里。海床平穩(wěn)，水下地形平坦，錨地廣闊,近海海域內(nèi)無暗礁和輻射沙洲,10米等深線距岸27公里，15米等深線距岸35公里，獨(dú)特的深水貼岸條件，是建造10萬20萬噸級(jí)深水大港的理想選址。2、便捷的交通水運(yùn)。濱海港是國家二類開放口岸，一期工程31000噸級(jí)碼頭已建成并投入營運(yùn)。千噸級(jí)海輪可直航大連、青島、上海等地。濱海境內(nèi)有5條等級(jí)航道，通榆河、灌溉總渠、張家河、響坎河、中山河等常年單船通過能力為500噸以上。陸運(yùn)。濱海道路交通四通八達(dá)，國道204依城而過，省道陳李線貫穿南北，國家沿海高速公路（同三高速）今年11月份將開通，在濱海境內(nèi)有2個(gè)進(jìn)出口，濱海至上海只需3個(gè)多小時(shí)，一條由濱海港至安徽內(nèi)陸東西走向的一級(jí)公路省道疏港2號(hào)公路即將建設(shè)。鐵路。濱?？h城距新長鐵路益林火車站（客貨運(yùn)）40公里，必經(jīng)濱海的鹽連鐵路已列入“十一五”規(guī)劃。空港。縣城距離鹽城機(jī)場、連云港機(jī)場均在90公里。其中鹽城機(jī)場有往返北京、廣州、韓國首爾等地的航班，連云港機(jī)場有往返北京、廣州、上海等地的航班。3、廣闊的容量鹽城沿?；@區(qū)。沿海灘涂面積廣闊，有較大的環(huán)境凈化容量，全縣灘涂面積為1066平方公里。鹽城沿?；@區(qū)正是利用灘涂資源興建的現(xiàn)代化、環(huán)保型、規(guī)模性化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地，是十佳“中國石油和化學(xué)工業(yè)最具投資價(jià)值園區(qū)”之一，位于中山河入?？跂|側(cè)，北臨黃海，西依中山河，省道陳李公路橫貫全區(qū)，規(guī)劃占地面積30平方公里，啟動(dòng)區(qū)面積10平方公里，設(shè)計(jì)化工生產(chǎn)、污水處理、生活服務(wù)三大功能區(qū)。以打造江蘇最大的化工產(chǎn)業(yè)基地為方向，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平建設(shè)，現(xiàn)有污水處理廠、熱電廠、自來水廠等配套基礎(chǔ)設(shè)施，完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)體系，為進(jìn)區(qū)化工企業(yè)提供了極為便利和舒適的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。新開發(fā)的北區(qū)，占地8平方公里，配套3萬噸/日處理生產(chǎn)能力的污水處理廠，可接納特大型化工項(xiàng)目。國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。濱海縣立足于當(dāng)?shù)睾ｊ戀Y源優(yōu)勢，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展林業(yè)，大力延伸農(nóng)林產(chǎn)業(yè)鏈，意揚(yáng)、中藥材和海產(chǎn)品已形成種、養(yǎng)業(yè)的特色。同時(shí)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整治和改善城鎮(zhèn)環(huán)境，初步形成了以農(nóng)林復(fù)合生態(tài)產(chǎn)業(yè)為特色、工業(yè)與農(nóng)業(yè)布局合理、生態(tài)功能分區(qū)明確、城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境日益改善的生態(tài)示范區(qū)。生態(tài)建設(shè)促進(jìn)了濱?？h社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，改善了縣域生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，提高了全民生態(tài)意識(shí)，對(duì)我省蘇北欠發(fā)達(dá)地區(qū)的生態(tài)示范區(qū)建設(shè)具有示范意義。4、巨大的市場濱海縣位于204國道的中間，一頭挑起煙臺(tái)，一頭連接上海，可謂是背靠魯南、膠東，面對(duì)蘇中、蘇南兩大市場，是商家必爭之地，具有較強(qiáng)的市場輻射拉動(dòng)作用。目前，經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展，文化、教育、旅游、餐飲、休閑娛樂、通信等各方面的消費(fèi)正迅猛上升。同時(shí)，濱海大規(guī)模的新城區(qū)開發(fā)、老城區(qū)改造將為各路投資客商從事專業(yè)市場、房地產(chǎn)等綜合開發(fā)提供較多的贏利商機(jī)。5、優(yōu)良的人文濱海是全國楹聯(lián)之鄉(xiāng)、全國詩詞之鄉(xiāng)，是省級(jí)文明衛(wèi)生城市，是全省創(chuàng)安工作先進(jìn)縣，是全省科技、教育、衛(wèi)生先進(jìn)縣，是全省城市建設(shè)、環(huán)保先進(jìn)縣，是省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)的試點(diǎn)縣，是江蘇省唯一的“書法之縣”。這里社會(huì)文明，政通人和，人民勤勞善良，民風(fēng)純正樸實(shí)，敬商、愛商、尊商、擁商、安商、富商的氛圍濃烈，已在全縣上下廣泛形成，濱海是海內(nèi)外客商投資興業(yè)大展宏圖的福地?zé)嵬痢?、較優(yōu)的配套紡織。我縣棉花種植面積長期穩(wěn)定在20萬畝以上，年產(chǎn)皮棉30萬擔(dān)，全縣棉紡企業(yè)規(guī)模達(dá)30萬紗錠。其中華寶公司生產(chǎn)的“寶?！迸泼藜啽辉u(píng)為江蘇省著名商標(biāo)。化工。濱?；@區(qū)已有近百家進(jìn)區(qū)企業(yè)生產(chǎn)醫(yī)藥中間體、染料中間體、農(nóng)藥中間體等產(chǎn)品。機(jī)械。機(jī)械制造業(yè)是濱海的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。全縣已形成以南星紡織機(jī)械、蘇鹽閥門管件、力達(dá)機(jī)械等骨干企業(yè)為龍頭的規(guī)模機(jī)械加工企業(yè)100余家，產(chǎn)品有紡機(jī)配件、泵閥管件、氯氫壓縮機(jī)、汽車配件、電力等機(jī)械零部件，從業(yè)人員數(shù)萬人。南星公司生產(chǎn)的HFK1100高速彈力絲機(jī)通過ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。食品。食品業(yè)是濱海的特色產(chǎn)業(yè)。綠色大米、首烏系列營養(yǎng)品、濱香王香腸、五醍漿酒等特色產(chǎn)品聞名海內(nèi)外。濱海五醍漿酒業(yè)公司為江蘇省五大曲酒生產(chǎn)基地之一，產(chǎn)品先后榮獲部優(yōu)、國家優(yōu)質(zhì)白酒、國際金獎(jiǎng)等殊榮。7、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為客商建立全方位優(yōu)質(zhì)、高效、周到、熱情、誠信的服務(wù)體系。一是建立項(xiàng)目引進(jìn)包干服務(wù)責(zé)任制。縣外客商固定資產(chǎn)投資額萬元以上的項(xiàng)目由縣領(lǐng)導(dǎo)掛牌服務(wù)；1000萬元以下項(xiàng)目由引進(jìn)項(xiàng)目的單位主要負(fù)責(zé)人掛牌服務(wù)。同時(shí)，縣設(shè)立招商服務(wù)機(jī)構(gòu)，節(jié)假日全天候服務(wù)，以最優(yōu)的質(zhì)量、最快的速度辦結(jié)有關(guān)手續(xù)。設(shè)立投資者維權(quán)中心，小時(shí)值班，全力維護(hù)投資者合法權(quán)益。屬政府處理的重大問題處理不過周，一般問題處理不過日，特殊問題隨時(shí)辦理。二是實(shí)行“誰引進(jìn)、誰服務(wù)、誰招商、誰負(fù)責(zé)”的招商引資終身服務(wù)責(zé)任制，外商來濱投資所需辦理的一切手續(xù)，均由濱海方的引資單位幫助全程辦理，并幫助外商在濱投資期間協(xié)調(diào)一切矛盾，解決一切問題，進(jìn)行終身服務(wù)。三是外商投資企業(yè)、縣外客商新辦固定資產(chǎn)投資額1000萬元以上的工業(yè)企業(yè)，或縣外客商投資年納稅50萬元以上的其他企業(yè)，由縣紀(jì)委、監(jiān)察局、公安局列入“重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)”，并頒發(fā)“一牌三證”。即重點(diǎn)企業(yè)保護(hù)牌、商務(wù)用車通行證、個(gè)人身份綠卡和醫(yī)療保健金卡，為每一位來濱投資的客商開辟綠色通道，提供最優(yōu)質(zhì)、最便捷的服務(wù)。（三）、濱海住宅市場分析1、住宅市場供給情況分析目前濱海房產(chǎn)市場上在銷售的樓盤大約710家，其中較為規(guī)模的有7家，分別是碧水綠都總建筑面積30萬平方米期段分為四期銷售入住率約70總套數(shù)約3000套戶型面積90140產(chǎn)品形態(tài)多層建筑、商業(yè)住宅價(jià)格均價(jià)2050元/門面價(jià)格40005000元/現(xiàn)狀正銷售四期鳳鳴半島總建筑面積7萬平方米占地面積69萬平方米總套數(shù)約700家產(chǎn)品形態(tài)多層、雙拼別墅、商業(yè)戶型面積90128住宅價(jià)格均價(jià)2100元/現(xiàn)狀二期認(rèn)購中華寶財(cái)富廣場占地面積290畝產(chǎn)品形態(tài)多層、商業(yè)住宅價(jià)格19002400元/現(xiàn)狀一期認(rèn)購中新時(shí)代樂園占地面積170畝總建筑面積20萬平方米產(chǎn)品形態(tài)多層、商業(yè)戶型面積90150住宅價(jià)格16802200元/商鋪價(jià)格均價(jià)4500元/華德名人苑占地面積15萬平方米總建筑面積21萬平方米總投資3億產(chǎn)品形態(tài)多層、商業(yè)戶型面積100150住宅價(jià)格均價(jià)1800元/商鋪價(jià)格均價(jià)35004500元/正鑫城市經(jīng)典總建筑面積18萬平方米產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層、商業(yè)戶型面積94145住宅價(jià)格均價(jià)2200元/豐園商貿(mào)城總建筑面積10萬平方米產(chǎn)品形態(tài)多層、商業(yè)戶型面積96120濱海的房地產(chǎn)價(jià)格在近兩年上漲300500元/平方米；2006年兩城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)達(dá)2000元/平方米，新區(qū)商品住宅銷售均價(jià)1960元/平方米。2007年濱海的房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步增強(qiáng)，樓市面臨競爭是否會(huì)降價(jià)呢房價(jià)將不降反漲。言房價(jià)上漲的原因主要是基于幾個(gè)綜合因素影響的判斷。步入2007年房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會(huì)在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在濱海這個(gè)土地本就緊缺的老城區(qū)，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對(duì)需要大量資金在較長時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必定會(huì)增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等因素，2007年房地產(chǎn)的成本必定上漲。2、住宅市場需求情況分析改善居住條件，改善居住環(huán)境和婚房成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流；6080平米的精巧二房和91100平米的舒適二房，90100平米的小三房和111130平米的舒適三房是最受到消費(fèi)者喜愛的戶型和面積。4房為希望購買大面積單位，140平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢；戶型和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。戶型面積和陽臺(tái)面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽臺(tái)、鋼化玻璃陽臺(tái)欄桿是市場的主要選擇。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機(jī)會(huì)。明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場機(jī)會(huì)。消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購房時(shí)最注重的3個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理要求呈上升局面。市場7成客戶接受15002300元/平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì)1530萬一套的住宅有較強(qiáng)的購買能力，20萬和30萬是購房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。消費(fèi)者對(duì)鳳鳴半島評(píng)價(jià)好，市場對(duì)南湖新區(qū)的房源喜愛高溫不降。市場成熟程度整體不高，缺乏絕對(duì)的品牌項(xiàng)目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對(duì)傳統(tǒng)，信息面較窄。3、濱海酒店市場需求情況分析濱?？h暫無四星級(jí)賓館濱?？h城區(qū)賓館服務(wù)和硬件條件參差不齊具市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在300多家企業(yè)中的老總絕大多數(shù)是非濱海本地人士，住宿一般都在賓館解決眾多企業(yè)老總為了住條件好的賓館舟車勞頓跑到鹽城市區(qū)每到周末濱海城區(qū)最好的賓館濱海賓館總會(huì)爆滿，而且是三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，四星級(jí)價(jià)格，一房難求時(shí)有發(fā)生。經(jīng)市調(diào)結(jié)果顯示二星以上賓館入住率達(dá)到80以上，說明賓館供應(yīng)還有很大空間。濱海缺乏有規(guī)模的會(huì)議中心近兩年濱海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，居民收入不斷增加，消費(fèi)水平也不斷提高；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，房產(chǎn)市場得到發(fā)展空間。從近幾年濱海房產(chǎn)成交量的趨勢看，每年成交量較上年都有很大提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱海在上海、北京等大城市務(wù)工人員就有20萬，平均工資2000元，年總收入達(dá)4億；由于生活條件的改善，居住條件也隨之改善，多次購房者的數(shù)量較往上都有增加。由于濱海的地理?xiàng)l件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，投資環(huán)境優(yōu)越，吸引了很多企業(yè)家的眼球；隨著投資環(huán)境的改善使之賓館業(yè)發(fā)展迅速，從06年7月到07年6月濱海就有近三家較有規(guī)模的賓館開業(yè)。隨著濱海的交通不斷的便利，投資商的增加，投資商素質(zhì)的提高高當(dāng)次的賓館需求不斷提升，濱海賓館酒店業(yè)的重新定位勢在必行。4、濱海新興住宅區(qū)域的分布分析濱海房地產(chǎn)較早兩年大多是拆遷工程，真正屬于房產(chǎn)開發(fā)的樓盤出現(xiàn)的時(shí)間還不長；隨著國家經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的帶動(dòng)下，濱海經(jīng)濟(jì)得到很好的發(fā)展時(shí)機(jī)，同時(shí)在全國房產(chǎn)市場的刺激下濱海的新興住宅區(qū)域得到有力的開發(fā)，南湖新區(qū)的出現(xiàn)大大提高了濱海住宅的品質(zhì)。濱?，F(xiàn)行的開發(fā)樓盤總建筑面積基本在30萬方以內(nèi)，也有個(gè)別政府安置樓盤突破30萬方，但市場總體格局平穩(wěn)，產(chǎn)品形式也比較相似，產(chǎn)品區(qū)別不大，在未來濱海房產(chǎn)市場差異化產(chǎn)品定位將是發(fā)展趨勢所在。在即將投入開發(fā)的樓盤，如華寶財(cái)富廣場、正鑫城市經(jīng)典等樓盤將是新區(qū)的亮點(diǎn)，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)濱海房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到200萬平方米以上，超過原來幾年的開工記錄，成就又一歷史新高。在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司樓盤營銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。5、項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)從今年開始國家開征土地增值稅政府提高住宅用地和商業(yè)用的門檻準(zhǔn)備金利率的不斷加息，給開發(fā)商帶來資金壓力房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實(shí)守信、用心經(jīng)營、實(shí)力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。同時(shí)隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品牌建設(shè)服務(wù)，是一個(gè)需要高度重視的問題。第三部分濱海城市總體規(guī)劃描述1、濱?？h總體城市規(guī)劃濱海將隨著濱海港濱海岸，尤其是廢黃河三角洲一帶長約20公里岸段，具有開發(fā)建設(shè)特大型、多功能、綜合性深水大港的優(yōu)越條件，其建港條件不僅在江蘇海岸最佳，而且是國家在沿海布局大中型電力、鋼鐵冶煉、石油化工、鹽化工、煤化工等工業(yè)項(xiàng)目和集裝箱樞紐碼頭、接煤港址的理想選擇，是江蘇沿海能建年吞吐量億噸以上的極少數(shù)港口之一的建造，濱海將是結(jié)合航海運(yùn)輸、陸路運(yùn)輸、軌道運(yùn)輸?shù)木C合性港口城市。江蘇濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿海化工園將給濱海帶來勞動(dòng)力輸出的源地，將是濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，大量的大型企業(yè)進(jìn)駐將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)濱海交通、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的格局。將會(huì)以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭區(qū)域。以南湖新區(qū)為主的房產(chǎn)市場區(qū)域?qū)?huì)更加明朗，濱海房產(chǎn)格局將會(huì)西移；加上南湖新區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越將會(huì)引導(dǎo)新區(qū)房產(chǎn)市場的方向。隨著濱海大多數(shù)行政機(jī)關(guān)的西遷至新區(qū)，將會(huì)帶動(dòng)新一輪新區(qū)的發(fā)展。2、濱海城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)濱海發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)集海運(yùn)港口、鐵路運(yùn)輸、生產(chǎn)加工業(yè)為主；擇優(yōu)引進(jìn)科技含量高、環(huán)境污染輕、產(chǎn)業(yè)鏈接長、上下關(guān)聯(lián)大的精細(xì)化工、醫(yī)藥化工等中間體項(xiàng)目，并已初步形成特色。堅(jiān)持“一次規(guī)劃、分步實(shí)施、配套建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展”的原則，逐步發(fā)展完成“國家級(jí)百強(qiáng)大縣”、“百萬人口經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”的目標(biāo)。3、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于濱海主干道迎賓大道和富康路，東面是濱海城區(qū)休閑核心地南湖廣場和濱海公園；北面是濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目宗地占地面積約98畝約61000，宗地呈現(xiàn)長方型，東西長約300M，南北長約200M。該地塊是濱海縣新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)示。該項(xiàng)目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。項(xiàng)目所在區(qū)域集中了濱?？h包括縣政府在內(nèi)的眾多行政機(jī)關(guān)，處于南湖新區(qū)的發(fā)展中心地帶，東臨南湖公園，北靠縣人民政府以及濱?？h主干道迎賓大道，北面是江蘇濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿?；@，西臨眾多動(dòng)遷樓盤，南靠新區(qū)成熟社區(qū)，項(xiàng)目地理環(huán)境和生活配套環(huán)境相對(duì)成熟。第四部分項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析1、區(qū)域定義南湖新區(qū)規(guī)劃總用地約400萬平方米。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。江蘇濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿海化工園，產(chǎn)業(yè)以精細(xì)化工、醫(yī)藥化工、電子、新材料為主，規(guī)劃總面積20平方公里。新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿迎賓大道南面，迎賓大道以南以居住用地為主，迎賓大道以北為工業(yè)用地，規(guī)劃機(jī)械倉儲(chǔ)用地和醫(yī)藥加工用地。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。2、房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量濱海南湖新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目前較具規(guī)模的有7家，主要集中在永安路、港城路、富康路兩邊，港城路以西和濱海大道以南交叉地帶以商業(yè)用地和拆遷安置項(xiàng)目為主；南湖新區(qū)這幾年房屋供應(yīng)面積達(dá)150萬平方米，集中最具有代表性“碧水綠都”、“鳳鳴半島”和“華德名人苑”。碧水綠都總建筑面積30萬平方米，分為四期開發(fā)，總戶數(shù)約為3000套，是商住混合性；前三期基本罄盤，第四期約有45萬平方米，現(xiàn)正處于認(rèn)購中。鳳鳴半島公認(rèn)的濱海最好的盤之一，依湖而建，占地面積69萬平方米，總建筑面積7萬平方米，總戶數(shù)為約700戶，容積率低、房型合理，一期開盤當(dāng)天銷售110套，目前二期正在認(rèn)購中，分為四期開發(fā)。華德名人苑占地面積15萬平方米，總建筑面積21萬平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。預(yù)計(jì)到今年年底濱海南湖新區(qū)的供應(yīng)面積將在30萬平方米左右，第五部分項(xiàng)目開發(fā)條件分析1、地塊概況、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地面積98畝，總規(guī)劃面積18萬平方米，具備中大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對(duì)完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。但目前區(qū)域市場上的相同規(guī)模盤較多，優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且中大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。、地理位置濱海城區(qū)西部，南湖新區(qū)的東邊，因地塊屬于南湖和老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。較其他區(qū)域的主要競爭項(xiàng)目而言，目前該地段優(yōu)勢較大。、人文條件該項(xiàng)目用地原主要為政府職能部門聚居地和社區(qū)住宅，有著較大發(fā)展區(qū)域。從市場上看，目前競爭項(xiàng)目周邊項(xiàng)目已經(jīng)開始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類似，文化資源需要在開發(fā)中結(jié)合南湖公園和濱海公園的優(yōu)勢，通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。、建筑形態(tài)規(guī)劃以高層（小高層）高檔住宅區(qū)和四星級(jí)酒店為主，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個(gè)性鮮明的外墻立面，錯(cuò)落有致的建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就濱?，F(xiàn)狀）戶型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài)將對(duì)濱海的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢資源之一。、產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)結(jié)合四星級(jí)酒店，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。、環(huán)境規(guī)劃借助項(xiàng)目用地周邊自然環(huán)境，通過項(xiàng)目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出濱海少有的大型高檔的親水住宅，對(duì)住宅市場的景觀建設(shè)帶來新意，形成較大的市場沖擊力。、配套設(shè)施項(xiàng)目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源逐步完善，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項(xiàng)目的定位不符，項(xiàng)目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建設(shè)才能實(shí)施，在項(xiàng)目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀?？茖W(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。目前競爭項(xiàng)目在該項(xiàng)資源的情況大體相同。、品牌資源借助于該項(xiàng)目是到目前為止是濱海唯一的高層住宅及高檔住宅和酒店的結(jié)合體，樹立在濱海的知名度，提升品牌的價(jià)值，為以后開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目積累人氣。2、地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃）3、交通公交2、6號(hào)線貫穿整個(gè)新區(qū)，濱海城區(qū)的士普遍，價(jià)格也很實(shí)惠；雙向6車道的富康路，8車道的濱海大道，6車道迎賓大道等等；構(gòu)建成一個(gè)便捷的交通網(wǎng)，西接204國道，東靠濱海港口，加之新區(qū)其他道路構(gòu)成巨大交通網(wǎng)。4、地塊周遍環(huán)境本項(xiàng)目目前建有簡易的結(jié)構(gòu)框架，是歷史遺留的產(chǎn)物；地塊北塊地屬于華德名人苑項(xiàng)目，西邊為政府機(jī)關(guān)用地，西南角為正鑫城市經(jīng)典地塊；項(xiàng)目周遍用地都有歸屬，在未來的兩年內(nèi)相繼開發(fā)完成。周遍地塊用地將成為南湖新區(qū)房產(chǎn)市場的聚集地。5、項(xiàng)目的SWOT分析、優(yōu)勢未來區(qū)位優(yōu)勢明顯項(xiàng)目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側(cè)，是南胡新去未來規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過迎賓大道、濱海大道連接濱海老城區(qū)。是未來連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。自然環(huán)境較好該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面南湖水質(zhì)較好，北面稍差（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），但四周均有綠色覆蓋。地勢平整，北臨縣政府花園和廣場。具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃本項(xiàng)目地塊一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。整個(gè)項(xiàng)目用地近100畝，地塊高差不大，連接成塊，可對(duì)用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對(duì)于營造一個(gè)規(guī)模大盤具有完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費(fèi)用。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。社區(qū)配套日趨成熟雖然項(xiàng)目地塊的區(qū)域位置相對(duì)較好，但其社區(qū)配套相對(duì)成熟。與其相鄰的華德名人苑和碧水綠水已發(fā)展成為具有相對(duì)規(guī)模的居住型社區(qū)，與華德名人園、正鑫城市經(jīng)典、碧水綠都等居住聚中地可以形成一個(gè)較為大型的居住社區(qū)。在教育上，該地塊距新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問題。在醫(yī)療上，該地塊與仁慈醫(yī)院的直線距離也比較近。綜合而言，該項(xiàng)目地塊的社區(qū)配套相對(duì)較為成熟，對(duì)于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。周邊項(xiàng)目開發(fā)相對(duì)成熟除華德名人苑外，在項(xiàng)目周邊還有鳳鳴半島等一些開發(fā)相對(duì)成熟的樓盤，這對(duì)該片區(qū)的適宜居住的形象會(huì)有很大的提升。產(chǎn)品獨(dú)特該項(xiàng)目作為濱海房產(chǎn)界上第一個(gè)以高層為主的開發(fā)項(xiàng)目，獨(dú)特的產(chǎn)品理念是一大賣點(diǎn)，結(jié)合四星級(jí)賓館這同樣獨(dú)特的商業(yè)形態(tài)提升整個(gè)項(xiàng)目名譽(yù)度。市場緊缺目前在濱海還沒有一家四星級(jí)賓館，該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)這一空白。商家期盼由于整個(gè)濱海沒有一個(gè)大型的有規(guī)模的會(huì)議中心，政府和企業(yè)的大型會(huì)議甚至到鹽城等周邊城市召開。、劣勢接受度在目前的濱海房產(chǎn)市場上還沒有任何的高層住宅開發(fā)，市民接受需要一個(gè)過程。就其他樓盤目前小高層的銷售中看，接受都不是很高；因此高層建筑抗性較強(qiáng)。市場購買能力本項(xiàng)目作為高檔住宅，其銷售價(jià)格要比其他項(xiàng)目要高，目前濱海房價(jià)在16002200元/平方米左右，本項(xiàng)目建成后將達(dá)到2500元/平方米以上。建造周期由于項(xiàng)目周遍樓盤發(fā)展成熟，加上高層建筑建造周期過長會(huì)影響一部分客戶（婚房購買者）的流失。、機(jī)會(huì)點(diǎn)未來的市場需求濱海目前的城市化遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)縣城，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為35平方米/人計(jì)算，較濱?？h城居民人均住房使用面積2063平方米，未來將有400萬平方米的需求空間。江蘇濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)化工園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)濱海的經(jīng)濟(jì)走向，人民生活水平也將得到大副提高。投資商也將增加，給賓館業(yè)帶來客源。濱海港投建濱海的投建工程吸引了許多日本、韓國、歐美國家的商客，對(duì)未來賓館業(yè)起到推動(dòng)作用。區(qū)域市場新區(qū)發(fā)展得到縣政府部門大力扶持，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，社區(qū)配套更加成熟。新區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展迅速。新城區(qū)的發(fā)展南湖新城區(qū)將會(huì)是濱海城市發(fā)展的中心，逐步成為濱海新興城市中心尋求濱海政府政策的支持就濱海目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，在工業(yè)發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)和酒店業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不容忽視。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)，大可利用政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在項(xiàng)目定位上的支持。項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤質(zhì)素一般雖然新區(qū)一帶有多家房開提前進(jìn)入，而且開發(fā)成績也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對(duì)未來地塊的規(guī)劃大有空間。、障礙市場供應(yīng)量大根據(jù)目前的市場信息反饋，0607年整個(gè)濱海市場供應(yīng)量仍將很大，兩城區(qū)（新城區(qū)和老城區(qū)）等幾個(gè)主要區(qū)域的市場供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)100多萬方。未來的二、三年內(nèi)，這幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量將保持一定的水平，而且從政府的規(guī)劃來看，新城區(qū)將形成對(duì)市場的競爭之勢，規(guī)劃住宅建設(shè)面積不少于100萬方陸續(xù)上市。這樣的市場環(huán)境，會(huì)增加開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長；產(chǎn)品層次較高本項(xiàng)目地塊占地約100畝，開發(fā)規(guī)模過大，這將導(dǎo)致開發(fā)周期較長，不可預(yù)期的市場因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。第六部分項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手分析1、區(qū)域內(nèi)競爭對(duì)手及競爭性樓盤分析樓盤名稱碧水綠都位置富康路/41007084191111開發(fā)商濱海濱湖房產(chǎn)策劃代理商新和盛機(jī)構(gòu)占地面積/建筑面積總建筑面積32萬平方米容積率/綠化率約14規(guī)模（總套數(shù)）約3000套戶型（種類及面積）二房94平方；三房117平方；四房143平方戶型特點(diǎn)為南北向交通2、6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度大多交房（除第四期外）公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)2050元付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費(fèi)用35角廣告媒體投放路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不錯(cuò)樓盤名稱鳳鳴半島位置迎賓路/2058888開發(fā)商南通鴻逸房產(chǎn)策劃代理商無占地面積/建筑面積總建筑面積7萬平方米容積率/綠化率11規(guī)模（總套數(shù)）約700套戶型（種類及面積）二房94、95、100平方；三房113、120平方；戶型特點(diǎn)為南北向交通2、6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度明年11月份公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)2100元付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費(fèi)用不祥廣告媒體投放路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境較好，前期銷售態(tài)勢很好樓盤名稱華寶財(cái)富廣場位置濱海大道開發(fā)商華寶房產(chǎn)策劃代理商不祥占地面積/建筑面積占地面積18萬平方米容積率/綠化率規(guī)模（總套數(shù)）戶型（種類及面積）戶型特點(diǎn)為南北向交通2、6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)不祥付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費(fèi)用不祥廣告媒體投放墻體廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境很好濱海公園旁，暫無銷售樓盤名稱正鑫城市經(jīng)典位置濱海大道開發(fā)商華寶房產(chǎn)策劃代理商不祥占地面積/建筑面積總建筑面積18萬平方米綠化率33規(guī)模（總套數(shù)）不祥戶型（種類及面積）二房94平米；三房130平米；四房143平米戶型特點(diǎn)為南北向交通2、6（的士）裝修毛坯房工程進(jìn)度公攤率不祥目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中等收入人群價(jià)格平均價(jià)不祥付款方式一次性付款95折，按揭無折扣物管費(fèi)用不祥廣告媒體投放墻體廣告、燈箱、郵政廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境很好濱海公園旁，暫無銷售2、項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手評(píng)價(jià)目前市場上開發(fā)或待開發(fā)項(xiàng)目中與本項(xiàng)目具有較強(qiáng)競爭力的項(xiàng)目主要約有3個(gè)，競爭項(xiàng)目地域分布基本含蓋了濱海房地產(chǎn)市場目前和下一階段濱海城區(qū)（近郊）區(qū)域的主要代表項(xiàng)目，從項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面同本項(xiàng)目有很強(qiáng)的可比性，特別是正鑫城市經(jīng)典。根據(jù)市場調(diào)查情況來分析，這些項(xiàng)目均位于南湖新區(qū)域的地域，位于連接城市次中心或城市規(guī)劃未來發(fā)展區(qū)域的主要干道旁，自然條件普偏較好，交通條件也相對(duì)成熟，都有著規(guī)模優(yōu)勢的大盤特征。項(xiàng)目規(guī)模一般均在6萬平米至30萬平米，分為多期開發(fā)，所有的項(xiàng)目目前都已經(jīng)啟動(dòng)開發(fā)或正式開始銷售。本項(xiàng)目的定位為中高檔或高檔大型城市住宅小區(qū)（以高層和小高層為主）。開發(fā)商普遍具有一個(gè)以上的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場和項(xiàng)目定位、開發(fā)有著良好的認(rèn)識(shí)、理解和控制力。各項(xiàng)目具備競爭的能力。同興本項(xiàng)目相比有著共同的產(chǎn)品規(guī)劃特征。因項(xiàng)目規(guī)模的規(guī)劃要求，同時(shí)也是項(xiàng)目配套和買點(diǎn)的需要，各項(xiàng)目在配套和設(shè)施上均很完善，從商業(yè)、教育、購物、環(huán)境到娛樂、健身、休閑、醫(yī)療等不一而足。產(chǎn)品各單位的具體構(gòu)成體現(xiàn)出共同的特征產(chǎn)品供應(yīng)力求豐富、供應(yīng)面寬，面積含蓋90150平方米/套，主力面積集中在90110平米/套和110150平米/套區(qū)間，戶型布局主要是小三房、大三房和四房兩廳、兩房兩廳，戶型結(jié)構(gòu)主要為平層。就產(chǎn)品定位而言，項(xiàng)目間客戶的競爭情況將非常激烈而且價(jià)格也不盡相同。就賓館（酒店）而言目前和本項(xiàng)目有可比性是“濱海賓館”，鑒于濱海賓館標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)對(duì)本項(xiàng)目難以起到對(duì)抗性。第七部分項(xiàng)目住宅開發(fā)市場定價(jià)1、項(xiàng)目定位鑒于本項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)為高層住宅，在濱海市場的競爭環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目定位為項(xiàng)目定位打造濱海南湖新區(qū)集四星級(jí)酒店與住宅于一體的高檔社區(qū)2、目標(biāo)客戶確定本項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)期長，總體的供應(yīng)量巨大，如果將項(xiàng)目客戶定位僅限于高端客戶群，風(fēng)險(xiǎn)將更為加大。為確保的銷售順利和消費(fèi)力量的充足支撐，在保留高端市場的同時(shí)，將整個(gè)項(xiàng)目的客戶群延擴(kuò)為中等偏高的客戶群是較為穩(wěn)妥的。此類市場目標(biāo)客戶群的層面相對(duì)較高，進(jìn)取心比較強(qiáng)，所以在產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)和營銷宣傳上需要注重對(duì)人本主義的關(guān)懷和渲染。目標(biāo)客戶職業(yè)定位濱海各職能機(jī)關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)以及職員，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)管理人員以及中高級(jí)員工，濱海港口工作人員等中高收入者。3、項(xiàng)目概念定位一個(gè)榮耀與夢想之城一個(gè)追求與品位的高檔社區(qū)尊崇自然，景觀大宅尊崇榮耀，濱海新區(qū)純居住生活的風(fēng)向標(biāo)生活在四星級(jí)賓館的公園里（PARKHOME）鑄造濱海新區(qū)巔峰品位與尊貴4、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個(gè)方面一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他是項(xiàng)目對(duì)市場宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費(fèi)者對(duì)樓盤想象力的引導(dǎo)開始和工具，是吸引消費(fèi)者關(guān)注和進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是銷售動(dòng)線的形象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來源。5、項(xiàng)目價(jià)格定位定價(jià)基本思路中價(jià)入市、逐步提升、快速銷售、有效回收、滾動(dòng)發(fā)展。根據(jù)市場的競爭環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目的入市銷售，采取中價(jià)入市的策略，使項(xiàng)目在銷售過程中的價(jià)格具備對(duì)銷售的控制性和調(diào)整、適應(yīng)性較大的市場彈性和調(diào)節(jié)空間，主動(dòng)控制市場變化；較強(qiáng)的市場競爭力；成功打開市場、搶占市場分額；預(yù)留先購物業(yè)的升值空間，形成良好口碑；樹立市場信心，促進(jìn)長期穩(wěn)定銷售；項(xiàng)目在具體的銷售過程中，如果內(nèi)部認(rèn)購期間能夠得到市場的高度認(rèn)可，認(rèn)購順利，則在項(xiàng)目正式開盤時(shí)，適時(shí)的調(diào)整價(jià)格，價(jià)格調(diào)整的幅度，結(jié)合市場、客戶的反映和當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境在各階段具體實(shí)施。就目前的市場而言，價(jià)格仍然是影響消費(fèi)決定的重要因素，雖然項(xiàng)目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強(qiáng)的購買能力，但在市場的激烈競爭下，客戶有足夠的空間理性選擇和購買。第八部分項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目的總開發(fā)成本成本核算序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)元/M2）數(shù)量（M2）金額（萬元）備注一土地費(fèi)用4819410001845按30萬/畝，計(jì)615畝二前期費(fèi)用926按建安費(fèi)用的5計(jì)提小計(jì)926三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2038按建安費(fèi)用的11計(jì)提小計(jì)2038四建安費(fèi)用1土石方擋墻121500001802土建造價(jià)80015000012000商業(yè)和住宅平均值3智能化及周界防范501500007504綠化景觀50150000750中等標(biāo)準(zhǔn)5水電安裝15015000022506、地下車庫1600162502600小計(jì)18530五其它工程費(fèi)用185按建安費(fèi)用的1計(jì)提六開發(fā)費(fèi)用1銷售費(fèi)用1052按照銷售額的25計(jì)提2財(cái)務(wù)費(fèi)用14003管理費(fèi)用842按照銷售額的2計(jì)提小計(jì)3294七開發(fā)稅費(fèi)1交易費(fèi)361000182營業(yè)稅00625002250小計(jì)2268八不可預(yù)見費(fèi)370按建安費(fèi)用的2計(jì)提九成本合計(jì)29456十銷售總額250015000042100根據(jù)濱海現(xiàn)有商品房銷售價(jià)格測算十一利潤總額12644十二稅后利潤8471說明因酒店及會(huì)議中心為投資商持有性物業(yè)，在成本測算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不計(jì)入考量因素。靜態(tài)投資利潤率利潤總額成本12644294564293靜態(tài)資金收益率稅后利潤成本8471294562876由于本項(xiàng)目各種費(fèi)用沒有明確的給于我司，因此，所有費(fèi)用的清算都來自于對(duì)濱海周圍縣級(jí)城市以及濱海其他項(xiàng)目的平均值計(jì)算，由于賓館的裝修建設(shè)費(fèi)用無法估算，所以，本成本費(fèi)用表只對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施以及建安成本做預(yù)算，利潤也只對(duì)住宅本分核算。住宅銷售價(jià)格以2500元/平方米為基點(diǎn)計(jì)算；商鋪價(jià)格征詢商鋪與住宅21的原則，商鋪價(jià)格為5000元/平方米為基點(diǎn)。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積180000萬平方米（住宅130000萬平方米，商鋪20000萬平方米、賓館和會(huì)議中心30000平方米），項(xiàng)目總投資29456萬元（不包括酒店建造費(fèi)用