摘要中國房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為全國廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，如何保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又能使廣大老百姓都有房住，這既是實(shí)踐中重大的現(xiàn)實(shí)問題，又是需要深入研究的理論問題。本文試圖在深入探討中國房地產(chǎn)業(yè)特殊性的基礎(chǔ)上，運(yùn)用公共管理學(xué)與政策科學(xué)的理論方法分析研究中國房地產(chǎn)業(yè)特殊的政策。分析我國政府房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響及其存在的問題，并提出相關(guān)的政策建議。本文認(rèn)為中國城市房地產(chǎn)具有兩重性，既是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)又是特殊的社會(huì)保障品；既要在房地產(chǎn)市場間接的引入市場機(jī)制，又必須在堅(jiān)持土地公有制的基礎(chǔ)上，最大限度地維護(hù)公共利益房地產(chǎn)領(lǐng)域是中國社會(huì)諸多矛盾的聚焦點(diǎn)。這就是中國城市房地產(chǎn)的特殊性。只有根據(jù)中國城市房地產(chǎn)的特殊性制定科學(xué)合理的政策體系，才能從根本上解決中國特殊的房地產(chǎn)業(yè)問題。全文共分四部分第一部分提出中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性對中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義。中國房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，通過對中國城市房地產(chǎn)業(yè)具有商品性和住房保障性，土地實(shí)行公有制和引入市場機(jī)制相結(jié)合，房地產(chǎn)聚焦了中國社會(huì)諸多矛盾等特殊性的分析，闡明了中國房地產(chǎn)業(yè)的特殊性對中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。第二部分通過分析房地產(chǎn)政策對中國城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的引導(dǎo)和規(guī)范作用，提出在中國城市房地產(chǎn)業(yè)特殊環(huán)境下影響房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的主要政策因素，以及主要政策因素對中國城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特殊性，初步提出了各項(xiàng)政策因素的合理適度狀態(tài)。第三部分根據(jù)中國城市房地產(chǎn)業(yè)在特殊環(huán)境下持續(xù)健康發(fā)展的原則，對中國城市房地產(chǎn)業(yè)存在的政策問題特別是當(dāng)前面臨的主要問題進(jìn)行了分析，包括房地產(chǎn)政策的價(jià)值取向問題、房地產(chǎn)政策目標(biāo)問題、房地產(chǎn)政策手段問題、房地產(chǎn)政策執(zhí)行力問題、房地產(chǎn)政策環(huán)境問題等。第四部分針對中國城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要政策問題提出了利用市場型和保障型兩條腿同時(shí)走路，購建住房二元結(jié)構(gòu)機(jī)制解決房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對策，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的政策運(yùn)用以及住房保障政策的實(shí)施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)業(yè)；政策；探究ABSTRACTASWEKNOW，CHMESEREALESTATEHASBECOMEAHOTSPOTANDAFOCUSTHATCONCERNEDBYTHEPEOPLEFROMDIFFERENTINDUSTRIESHENCE，HOWTOGUARANTEETHESOUNDDEVELOPMENTOFREALESTATEINDUSTRYANDHOWTOMAKECIVILIANSHAVETHEIROWNHOUSEISNOTONLYTHEREALPROBLEMINPRACTICEBUTALSOTHETHEORETICALMATTERTHATNEEDSMORERESEARCHINTHISARTICLEITMAKESUOFTHETHEORETICALMETHODSOFPUBLICMANAGEMENTANDPOLICYSCIENCETOSTUDYTHESPECIALPOLICYONCHINESEREALESTATEONTHEBASISOFMAKINGRESEARCHONITSSPECIALCHARACTERISTICSITALSOANALYZESTHEEFFECTANDEXISTINGPROBLEMSTHATBROUGHTABOUTBYCHINESEGOVERNMENTALPOLICIESONREALESTATEANDPROPOSESRELEVANTSUGGESTIONSONPOLICIESITBELIEVESTHATTHEURBANREALESTATEINCHINAHASDUALNATURE，WHICHISNOTONLYTHEPILLARINDUSTRYOFNATIONALECONOMYBUTALSOTHESPECIALSOCIALSECURITYPRODUCTITWILLNOTONLYINDIRECTLYBRINGINMARKETMECHANISMINREALESTATEINDUSTRYBUTALSOWILLMAINTAINTHEPUBLICPROFITTOTHELARGESTEXTENTONTHEBASISOFPERSISTINGINPUBLICLANDOWNERSHIPPOLICY；THESPECIALCHARACTERISTICOFCHINESEREALESTATEISTHATITISAFOCUSTHATINVOLVEDWIMAGOODMANYOFSOCIALCONTRADICTIONSTHUS,INORDERTOSOLVETHEPROBLEMSIILCHINESEREALESTATEINDUSTRYRADICALLYITISNEC船SARYTOMAKESCIENTIFICANDREASONABLEPOLICYSYSTEMACCORDINGTOTHESPECIALCHARACTERISTICOFCHINESEURBANREALESTATETHEREAREFOURPARTSINTHISPAPERPARTIITPOINTSOUTTHEIMPORTANTSIGNIFICANCEOFCHINESEREALESTATEINDUSTRYONCHINESESOCIALECONOMICDEVELOPMENTCHINESEREALESTATEISAPILLARINDUS仃YOFNATIONALINDUSTRYITDEMONSTRATESTHEEFFECTSONCHINESESOCIALECONOMICDEVELOPMENTBROUGHTABOUTBYCHINESEREALESTATEINDUSTRYONTHEBASISOFANALYZINGTHESPECIALCHARACTERISTICSOFDIFFERENTASPECTS，WHICHINCLUDESTHECOMMODITYANDHOUSINGSECURITYCHARACTERISTICSOFCHINESEURBANREALESTATEINDUSTRY；THECHARACTERISTICOFCOMBINATIONWITHPUBLICLANDOWNERSHIPPOLICYANDMARKETMECHANISMASWELLTHESOCIALCONTRADICTIONSBROUGHTABOUTBYREALESTATE，ETCPARTIITHROUGHANALYZINGTHEGUIDINGANDSTANDARDIZINGEFFECTSOFREALESTATEPOLICIESONTHEDEVELOPMENTOFCHINESEURBANREALESTATEINDUSTRY,ITPROPOSESTHEKEYPOLICYFACTORSTHATAFFECTTHECONTINUOUSANDHEALTHDEVELOPMENTOFREALESTATEINDUSTRYINTHESPECIALCIRCUMSTANCEOFCHINESEURBANREALESTATEITALSOPOINTSOBLTHEPARTICULARITIESOFMAINPOLICYFACTORSONCHINESEURBANREALESTATEDEVELOPMENTANDPROPOSESTHEREASONABLEANDAPPROPRIATESTATUSOFVARIEDPOLICYFACTORSPARTIIIINACCORDANCEWIMTHEPRINCIPLESOFCONTINUOUSANDSOUNDDEVELOPMENTINSPECIALCIRCUMSTANCEOFCHINESEURBANREALESTATEINDUSTRY,ITANALYZESTHEPOLICYPROBLEMSESPECIALLYTHECURRENTKEYPROBLEMSEXISTINGINCHINESEURBANREALESTATEINDUSTRY,WHICHINCLUDESVALUEORIENTEDPROBLEM，AIMPROBLEM，POLICYMEASUREMENTPROBLEM，ENFORCEMENTPROBLEMASWELLASPOLICYCIRCUMSTANCEPROBLEMOFREALESTATEPOLICIESPARTIVAIMINGATTHEKEYPOLICYPROBLEMSINCHINESEURBANREALESTATEINDUSTRYDEVELOPMENT，ITPROPOSESTHEMEASUREMENTSOFBYUSINGOFTHEMETHODSOFMARKETANDSECURITYORIENTATION，CONSTRUCTINGHOUSINGDUALSTRUCTURALMECHANISMTOBETTERDEVELOPREALESTATEINDUSTRY,STRENGTHENINGMACROCONTROLPOLICYONREALESTATE，WHICHINORDERTOPROMOTETHECONTINUOUSANDSOUNDDEVELOPMENTOFREALESTATEINDUSTRYKEYWORDSREALESTATEINDUSTRY；POLICY；RESEARCH廈門大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明茲呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下獨(dú)立完成的研究成果。本人在論文寫作中參考的其他個(gè)人或集體的研究成果，均在文中以明確方式標(biāo)明。本人依法享有和承擔(dān)由此論文產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任。聲明人。期膨猁；年夸只，DB論文指導(dǎo)小組林衍超許曉斌副教授副局長林平國副教授廈門大學(xué)學(xué)位論文著作權(quán)使用聲明本人完全了解廈門大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定。廈門大學(xué)有權(quán)保留并向國家主管部門或其指定機(jī)構(gòu)送交論文的紙質(zhì)版和電子版，有權(quán)將學(xué)位論文用于非贏利酲的的少量復(fù)制并允許論文進(jìn)入學(xué)校圖書館被查閱，有權(quán)將學(xué)位論文的內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，有權(quán)將學(xué)位論文的標(biāo)題和摘要匯編出版。保密的學(xué)位論文在解密后適用本規(guī)定。本學(xué)位論文屬于1、保密，在年解密后適用本授權(quán)書。2、不保密請?jiān)谝陨舷鄳?yīng)括號內(nèi)打“”日期A4羅W礦日日期年月日引言弓L言經(jīng)過二十多年的改革開放，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型帶來的巨大變化在二十一世紀(jì)初催生了中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，迅速崛起的城市房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、加快城市建設(shè)、改善人民生活、增加就業(yè)等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。隨著我國工業(yè)化和城市化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)更是一個(gè)發(fā)展前景良好的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在中國屬新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)本身比較脆弱，而且是在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和高速發(fā)展的特殊體制背景下迅速起步和發(fā)展起來的，加之我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展存在較大差異，因此在其發(fā)展壯大過程中，不可避免的存在盲目超速發(fā)展和忽視住房保障問題，如房地產(chǎn)投資增幅過大，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)過熱；部分地區(qū)住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，房價(jià)上漲過快，突顯住房保障體系薄弱；房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累考驗(yàn)金融系統(tǒng)能力；房地產(chǎn)投機(jī)“炒作”蔓延，腐敗滋生，導(dǎo)致利益分配關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)等，這些直接影響了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)也造成了許多幅面影響。對于當(dāng)代中國房地產(chǎn)市場眾說紛紜，在欣欣向榮的房地產(chǎn)業(yè)背后，我們無法忽視它所帶來的矛盾和問題，如何對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路和發(fā)展?fàn)顟B(tài)保持清醒認(rèn)識(shí)，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，保障老百姓居者有其屋，已成為當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的一項(xiàng)重要課題。保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)住房保障目標(biāo)，是采取房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整策略，還是消費(fèi)導(dǎo)向策略，還是投資導(dǎo)向策略，還是“多管齊下”這些問題都亟待研究解決，本文基于上述背景展開對房地產(chǎn)政策問題的研究。中國城市房地產(chǎn)業(yè)與政策聯(lián)系十分緊密，政府作為國有土地所有者的代理人和管理者，對中國城市房地產(chǎn)市場的影響尤其巨大，由于房地產(chǎn)業(yè)立法建制時(shí)間不長，政策未能升級為法律，執(zhí)法者與立法者又合二為一，政策的作用往往大于法律，使我國房地產(chǎn)政策存在著政出多門，政策多變，透明度低等問題，政策對房地產(chǎn)市場的影響不言而喻，因此，本文立足于中國城市房地產(chǎn)的特殊性，著重從房地產(chǎn)業(yè)政策的角度研究分析影響中國城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的主要因中國城市房地產(chǎn)政策探究素及其合理適度范圍，據(jù)此分析中國城市房地產(chǎn)業(yè)存在的主要政策問題，從完善中國城市房地產(chǎn)業(yè)政策的角度探究對策及措旋，以便對中國城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r保持清醒認(rèn)識(shí)，最大程度地避免房地產(chǎn)業(yè)盲目超速發(fā)展和忽視住房保障特性，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和住房保障的積極作用。對于實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)住房保障建設(shè)，具有重要的實(shí)踐意義和理論意義。一、中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性一、中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性一中國城市房地產(chǎn)既是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)又是特殊的社會(huì)保障品住房是人類賴以生存發(fā)展的必要物質(zhì)條件，住房商品是現(xiàn)代社會(huì)中居民個(gè)人和家庭維持正常生活的必需品，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，住房無疑是一種商品，并且是一種特殊的商品，它具有位置固定、生產(chǎn)成本高、價(jià)值量大、生產(chǎn)和使用周期長等特點(diǎn)。住房的商品性主要體現(xiàn)在既有滿足人們居住需求的使用價(jià)值，又有建造住房所花費(fèi)的社會(huì)勞動(dòng)凝結(jié)而成的價(jià)值，是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)具有兩重性由于住房有一般商品和社會(huì)保障品的特性，。兼有個(gè)人和社會(huì)問題的雙重屬性，因此房地產(chǎn)既是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)又是特殊的社會(huì)保障品。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，住房商品的特性使住房可以買賣，實(shí)現(xiàn)利潤，決定了它的經(jīng)濟(jì)地位，住房成為商品是市場經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物。中國是世界上最大的發(fā)展中國家，大規(guī)模的推進(jìn)城市化進(jìn)程是實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的必由之路，是中國快速發(fā)展的必然結(jié)果。中國的未來將是世界上住房消費(fèi)的最大市場，城市化的快速推進(jìn)使大規(guī)模進(jìn)城人員對住房需求不斷升級，加速了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國城市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。L、中國城市房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月12日在國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知中，已正式確定房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。一是房地產(chǎn)業(yè)保持較大增長幅度，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率顯著提高。近十年來中國城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度接近全部經(jīng)濟(jì)平均增長速度的2倍，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重迅速上升，從20世紀(jì)90年代初的2左右，上升到2003年的7左右。1980年以來，住宅建設(shè)投資占GDP的比重呈緩慢上升的趨勢，近幾年，住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重基本上都在20以上。見表1O拿勇輝城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障制度中國經(jīng)濟(jì)H版社2005版，第2夏。3中國城市房地產(chǎn)政策探究表1住宅業(yè)與GDP年份GDP總額億元住宅投資GDP19814862461198252947671983593457O198471710651985896447219861020227619871196257919881492838，O19891690927119901854796，319912L61786，619922663816，41993346344791994467594811995584781811996678846761997744625721998783452821999820675862000894036852001973148862002105172。389二是住房消費(fèi)熱點(diǎn)形成，商品房市場需求旺盛，潛力巨大。目前中國的城市人口已達(dá)5億，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，城市化率將上升到5060，新增城鎮(zhèn)入口迫切需要解決住房問題，而原有的城鎮(zhèn)居民也需要迸一步改善居住條件，人均居住面積如果從現(xiàn)在的10萬平方米提高到20萬平方米，還需要增加住房總面積一倍以上。初步估計(jì)，中國城市房地產(chǎn)業(yè)起碼有20年的繁榮期。三是房地產(chǎn)總體規(guī)模不斷增大。主要表現(xiàn)在第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長迅速，占全社會(huì)固定資產(chǎn)比重逐年增加。見表、中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性2、圖1表219992003房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP和固定資產(chǎn)投資的比例關(guān)系單位億元、鷙【鏟開房地產(chǎn)發(fā)城鎮(zhèn)住開發(fā)投固定資房地產(chǎn)投資占固年份GDP宅投資姿占產(chǎn)投資開發(fā)投資定額GDP比資撇例比蒯1999820675224190440LOI741782949179200089468124242824901734540705520220019731482782662624548538477642242002L04790632941767736426320，1742352003IL66944264342LOL061279906287237圖119992003年房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資和GDP增長速度資料來源】9992003年國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資快報(bào)。第二，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐年增加。見圖2、3中國城市房地產(chǎn)政策探究圖2全國房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售情況資科來源19992003年國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資快報(bào)。圖3商品房銷售面積與竣工面積增長速度，CNN一、J3UU30OO荃至澎2500200015OO10005，00UUU19992000200120022003正施工面積其中一新開工面積十竣工面麗I錆售I云翮資料來源19992003年國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資快報(bào)。第三，商品房需求旺盛，銷售量持續(xù)增長，銷售價(jià)格平穩(wěn)上升見圖46一、中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性圖419992003年商品房銷售面積和銷售額增長率以及四年平均增長率資料來源19992003年國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資快報(bào)A1998年以來，商品房平均銷售價(jià)格漲幅一直低于GDP與人均可支配收入的增長幅度，房價(jià)的漲幅與國民經(jīng)濟(jì)的增長相適應(yīng)，房價(jià)增幅走勢相對平穩(wěn)，房價(jià)的穩(wěn)步上升是房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的重要表現(xiàn)。見圖5圖519992003年商品房平均銷售價(jià)格資料來源19992003年墾家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投賚快報(bào)。四是房地產(chǎn)市場體系基本形成，逐步完善。城市土地使用制度改革取得重大進(jìn)展，已建立起國有土地使用權(quán)有償有期限轉(zhuǎn)讓的制度，招標(biāo)、拍賣成為主要的土地使用權(quán)出讓方式，土地市場已基本形成。通過城鎮(zhèn)住房制度改革，基本實(shí)現(xiàn)了住房商品化。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場逐步健全，房地中國城市房地產(chǎn)政策探究產(chǎn)金融市場也已基本形成。五是房地產(chǎn)行業(yè)管理進(jìn)一步完善和加強(qiáng)，市場運(yùn)行秩序逐步規(guī)范。適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。國家在深化改革過程中，制定了一系列法規(guī)、政策和配套措施，使房地產(chǎn)行業(yè)管理逐步加強(qiáng)，并進(jìn)一步完善，基本建立起覆蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、服務(wù)等各領(lǐng)域的行業(yè)管理體制。國有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行政資分開、政企分開，股份化、民營化改制取得重大進(jìn)展。隨著政府機(jī)制改革的深化，強(qiáng)化了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法律手段對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)市場運(yùn)行秩序逐步得至N規(guī)范。中國城市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中居于重要地位。房地產(chǎn)為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)活動(dòng)的開展提供了重要的和基本的構(gòu)成要素。房地產(chǎn)是一切產(chǎn)業(yè)部門的不可或缺的空間物質(zhì)條件，是生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)開展的必要條件和依托，是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容。它的發(fā)展是推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要力量，尤其是推動(dòng)城市發(fā)展的重要支撐力量。中國城市房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)居民住房水平不斷提高，有力地?cái)U(kuò)大了內(nèi)需，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長。住宅業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的主體，其興衰己成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表和指示器。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位決定了它在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重大的積極作用，主要體現(xiàn)在利于促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、利于促進(jìn)住房制度改革、利于推進(jìn)城市化進(jìn)程、利于改善就業(yè)渠道、利于調(diào)整城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)等方面。中國城市房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景。中國房地產(chǎn)業(yè)作為在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位和重要作用的產(chǎn)業(yè)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，如果房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)健康發(fā)展并于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，持續(xù)不斷地將巨大的發(fā)展?jié)摿χ鸩睫D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的有效需求，那么，隨著中國改革發(fā)展進(jìn)程特別是現(xiàn)代化和城市化進(jìn)程的加快，它將具有更加廣闊的發(fā)展前景，將對國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。2、中國城市房地產(chǎn)業(yè)具有社會(huì)保障品的特殊屬性。住房不僅是生活資料和享受資料，同時(shí)還是最基本的生存資料。人們對住房的需求不僅僅與收入相關(guān)，即使不具各住房支付能力的低收入人群也有相應(yīng)的住房需求，這就要求政府采取必要的住房政策使這部分人群有住房居住。由于住房是價(jià)值量大的超耐用消費(fèi)品，購買或租賃都要花費(fèi)較大的代價(jià)，低收入者按市場價(jià)格購買或租賃住房難以勝任，必然會(huì)出現(xiàn)部分住房困難戶，甚至“無家可歸者”。居民享有適當(dāng)住房的、中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性權(quán)力，如果居民的基本住房需求得不到滿足，是無法進(jìn)行其他生產(chǎn)活動(dòng)的，它關(guān)B系到居民的基本生存需要和整個(gè)社會(huì)的安定。當(dāng)個(gè)人無力解決住房問題時(shí)，就容易導(dǎo)致一系列的社會(huì)問題?，F(xiàn)代社會(huì)各國都將住房問題作為一個(gè)重要的社會(huì)問題來處理，對住房市場實(shí)行政府干預(yù)，而不是任由住房商品類似一般商品那樣，完全由市場交易進(jìn)行分配。住房問題的解決需要政府和社會(huì)成員的共同參與和努力。住房既是生活必需品，但又不是人人可以買得起的商品，需要政府提供幫助，具有社會(huì)保障的屬性。住房消費(fèi)保障必須以政府的權(quán)威和系統(tǒng)的組織能力來實(shí)施，應(yīng)該由政府來承擔(dān)。但對中國而言，住房保障問題尤其突出，城市化進(jìn)程加快，失地農(nóng)民增多，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場無法按價(jià)值規(guī)律全部供給所有居民以住房，中國是13億人口的大國，要解決5億多城市人口的居住問題，而且隨著中國城市化進(jìn)程的加快，城市人口還將不斷增加，因此必須通過建立住房消費(fèi)保障體系來解決。從構(gòu)建中國和諧社會(huì)的角度看，一個(gè)和諧的社會(huì)應(yīng)當(dāng)是不同利益階層的和諧，是整體和諧、全面和諧，從提高社會(huì)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性和社會(huì)發(fā)展的合理性角度而言，和諧社會(huì)就是要能保證基本的公平和正義，能夠使人們普遍分享增長和發(fā)展的收益，從而使人們和諧共存，共同發(fā)展。住房問題是中國現(xiàn)代城市社會(huì)的問題之一，是城市化與工業(yè)化的產(chǎn)物，城市作為經(jīng)濟(jì)效益聚集之地，中國正在加快推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程，中國現(xiàn)代工業(yè)化過程也就是城市化的過程。工業(yè)和人口在城市高度集中，產(chǎn)生了城市土地和住房供給的巨大需求，導(dǎo)致住房價(jià)格上漲，形成了住房絕對短缺和因住房價(jià)格極大超越中低收入家庭的支付能力而引起住房有效需求不足兩大問題。無論一個(gè)國家的政治制度如何，經(jīng)濟(jì)制度如何，一個(gè)工業(yè)化國家的政府在制定其住房政策時(shí)，都必須要考慮到住房社會(huì)保障這一重要問題，更何況中國是世界最大的發(fā)展中國家，加上實(shí)行土地公有制，比西方國家更有優(yōu)勢。中國傳統(tǒng)文化價(jià)值觀對住房需求更有其深刻意義，自古以來就奉行“民以食為天，以住為地”，“有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心”的傳統(tǒng)理念，住是人類生存的基本需要，安居才能樂業(yè)，受其影響，老百姓只有安居，才能更好的樂業(yè)，才能長久的保持社會(huì)穩(wěn)定。我國的房地產(chǎn)具有商品的性質(zhì)，但不是般的商品，在社會(huì)主義初級階段，具有很強(qiáng)的特殊性，它擔(dān)負(fù)著解決老百姓的住房保障問題，住房既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)社會(huì)闖題。中國城市房地產(chǎn)政策探究由此可見，房地產(chǎn)的商品性是東西方社會(huì)制度下住房的本質(zhì)屬性，是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的客觀經(jīng)濟(jì)范疇。它是相對于非商品性或產(chǎn)品性而言的，住房的商品性是本質(zhì)屬性，住房既是社會(huì)必需品，又有社會(huì)保障品的屬性，不是所有人依靠自己力量能夠解決，從而不利于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，需要政府提供保障政策。房地產(chǎn)作為一種資源，它的配置主要通過市場配置和行政配制。實(shí)行住房消費(fèi)保障的目的是維持社會(huì)安定和維護(hù)基本人權(quán)，這是一項(xiàng)社會(huì)目的，也是一項(xiàng)廣泛的社會(huì)功能，正確處理不同社會(huì)階層、不同利益群體的利益關(guān)系，既要考慮和滿足最大多數(shù)人的利益要求，又要兼顧不同方面的具體利益，維護(hù)不同利益階層的利益，協(xié)調(diào)不同利益階層之間的關(guān)系，防止不同利益群體之間的利益沖突發(fā)展為社會(huì)沖突，構(gòu)建和諧社會(huì)需要有一個(gè)激勵(lì)發(fā)展機(jī)制、平衡利益機(jī)制和利益救助機(jī)制。二土地公有制是中國的特殊國情城市土地公有制是中國特殊的國情，這就要求市場機(jī)制與公有制有機(jī)結(jié)合，要充分利用公有制的條件，更好地配置資源，比西方國家更好地解決老百姓的住房保障問題，發(fā)揮土地的價(jià)值，是公有制的特殊要求。土地公有制是指土地所有權(quán)歸國家或集體所擁有的土地產(chǎn)權(quán)制度。在當(dāng)今世界，西方國家大多數(shù)實(shí)行土地私有制。一種土地制度的產(chǎn)生和發(fā)展與該國的歷史淵源和政權(quán)更迭有極大關(guān)系。每種土地所有制都有其目標(biāo)，代表政權(quán)的價(jià)值取向。其出發(fā)點(diǎn)都是為了民生或政權(quán)穩(wěn)固，或更注重公平，或更注重效率。土地公有制與土地私有制在這方面?zhèn)戎攸c(diǎn)不同，土地公有制雖然不排斥效率但更注重公平，土地私有制在保證相對公平的同時(shí)更注重效率。政府為調(diào)整土地關(guān)系，實(shí)現(xiàn)土地的合理利用及其所代表的社會(huì)階級、集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)利益，必須制定行為準(zhǔn)則，即調(diào)整土地關(guān)系中人們行為的土地政策。從政治層面上看，土地政策是政黨得以建立和生存的基礎(chǔ)，在國家、政黨的政治生活中有著舉足輕重的影響力。從經(jīng)濟(jì)層面上看，土地政策的正確與否，關(guān)系事業(yè)的興衰成敗，是核心的經(jīng)濟(jì)政策。從社會(huì)層面上看，土地政策在政黨與國家的社會(huì)事物管理中占有及其特殊的地位。一個(gè)國家政治、社會(huì)穩(wěn)定與否，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速與否，都與土地政策的正確與否有直接關(guān)系。L、必須堅(jiān)持土地公有制與市場機(jī)制的有機(jī)結(jié)合。中國土地產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)，一、中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性是同經(jīng)濟(jì)、政治、文化、法律制度的創(chuàng)設(shè)緊密相連的。中國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，這是在憲法中確定的，是我國土地制度的核心，L垃是我國土地管理法立法的基礎(chǔ)。我國的社會(huì)主義制度從根本上蛻就是建立在土地公有制度上的，土地的所有權(quán)決定一個(gè)社會(huì)的基本意識(shí)形態(tài)。隨著中國經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，市場環(huán)境發(fā)生了深刻變化，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，以競爭和效率為特征的價(jià)值取向能否讓土地公有制發(fā)揮它設(shè)定的作用，土地公有制能否保持效率和公平的價(jià)值取向正在接受考驗(yàn)。在不能證明這種制度不好時(shí)，還不能取消，還要堅(jiān)定不移地實(shí)行土地公有制，政府壟斷土地一級市場短期內(nèi)不可能改變。由于中國城市房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，作為一種產(chǎn)業(yè)，必須要有好的運(yùn)行機(jī)制才能更好的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，土地公有制是中國極其特殊的國情，如果仍然按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對土地資源的配置機(jī)制，將無法發(fā)揮土地公有制的優(yōu)越性，難以最大限度地發(fā)揮土地資源的配置效應(yīng)，不僅對產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成障礙，而且也將無法聚集更多的財(cái)力解決住房保障問題。如果通過房地產(chǎn)制度與政策的創(chuàng)新，使土地公有制與市場機(jī)制在產(chǎn)權(quán)制度上得到有機(jī)結(jié)合，不僅將市場機(jī)制引入房產(chǎn)領(lǐng)域，而且也引入到地產(chǎn)領(lǐng)域，使國有資產(chǎn)得到最好的資源配置，使寶貴的土地資源保值增值，才能更好的促進(jìn)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能更好的解決中國的住房保障問題。實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，多種所有制經(jīng)濟(jì)成分并存，資源配置越來越強(qiáng)調(diào)按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，通過引入市場機(jī)制，使土地的產(chǎn)權(quán)經(jīng)營納入市場運(yùn)作，土地的使用權(quán)通過“招、拍、掛”，做到土地使用權(quán)交易的公開、公平、公正，做到土地使用權(quán)交易監(jiān)督的陽光操作，使土地使用權(quán)與房產(chǎn)并入市場機(jī)制運(yùn)作軌道，建立房地產(chǎn)市場機(jī)制運(yùn)行模式，確保土地收益的合理化和最大化，使土地收益大量回歸國家，發(fā)揮土地在房地產(chǎn)資源配置中的最佳效益。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。但如果堅(jiān)持土地公有制與引入市場機(jī)制結(jié)合的不好，有可能造成世界上最大的資源浪費(fèi)，土地收益會(huì)大量流失，可能產(chǎn)生囤積土地，捂地不售，攫取土地資源等腐敗現(xiàn)象，將會(huì)破壞房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)和住房保障品的最有效的資源配置方式，因此，在不動(dòng)搖土地公有制的基礎(chǔ)上，既要引入市場機(jī)制，又要運(yùn)用好市場機(jī)制，使公共利益最大化。2、必須堅(jiān)持土地公有制度，發(fā)揮土地的最大公共效益。中國城市房地產(chǎn)業(yè)是建立在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)土地公有制基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)業(yè)，中國城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)中國城市房地產(chǎn)政策探究展的目的就是要解決“居者有其屋”，我國堅(jiān)持土地公有制，政府作為全民及國家的代理人，擁有和支配土地，土地歸國家所有，由國家壟斷，土地是國家最寶貴的資源，是社會(huì)主義公有制的優(yōu)勢，它可以由國家壟斷集中解決老百姓的住房問題，是西方資本主義土地私有制國家所不具備的?，F(xiàn)在一些現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家從土地市場存在的一些效率優(yōu)先公平缺乏的現(xiàn)象，借此想故意否認(rèn)土地公有制，宣揚(yáng)實(shí)行土地私有制，企圖照搬西方房地產(chǎn)業(yè)的模式來解決中國老百姓的住房問題實(shí)際上是不現(xiàn)實(shí)的。誠然，當(dāng)前我國社會(huì)處在轉(zhuǎn)軌中，大量社會(huì)矛盾出現(xiàn)，確實(shí)存在某些地方政府濫用土地現(xiàn)象，但從本質(zhì)上來說不是土地公有制度的錯(cuò)誤，恰恰是歪曲和濫用這N度的錯(cuò)誤，目前的土地問題不是制度本身的缺陷，是一些地方政府為了政績和保障某些利益集團(tuán)的利潤最大化而采取的不合理的措施。土地公有制度是目前最能保護(hù)廣大人民群眾利益的一個(gè)基本制度。我國境內(nèi)的城鎮(zhèn)土地基本屬于國家所有，目前我國城市國有土地資產(chǎn)總量在25萬億元左右人民幣，我國的土地制度只承認(rèn)使用權(quán)的買賣，政府作為國家的代表，必須代表全民的利益，我國土地政策的利益取向目標(biāo)是保護(hù)土地資源，確保土地增值，確保土地收益的所有。土地公有制的效率和公平機(jī)制發(fā)揮了很大的作用，政府通過對土地一級市場的壟斷，保證政府能夠獲得土地超額收益，積累大量資金，用以解決廣大中低收入家庭的住房保障問題。正因?yàn)槲覈恋毓兄频奶厥庑?，中國可以解決西方國家不能解決的住房問題。在解決城市居民住房問題上，我們應(yīng)該堅(jiān)持的目標(biāo)是西方資本主義國家能做到的，我們一定能做到；他們做不到的我們必須做好。因此，我們必須堅(jiān)持土地公有制度不動(dòng)搖，通過制度和政策的創(chuàng)新使土地公有制與市場機(jī)制有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮土地的最大公共效益。三房地產(chǎn)領(lǐng)域是中國社會(huì)諸多矛盾的聚焦點(diǎn)1、積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和高度重視防止房地產(chǎn)業(yè)“過熱”的矛盾一方面房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，每年兩個(gè)百分點(diǎn)的GDP增長來自這一行業(yè)，房地產(chǎn)是中國宏觀經(jīng)濟(jì)的聚焦點(diǎn)，是衡量國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的晴雨表，是中國宏觀經(jīng)濟(jì)的縮影。中國房地產(chǎn)的特殊性要求房地產(chǎn)要不同于其它行業(yè)，、中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性必須加快發(fā)展，大力推進(jìn)。僵另一方面，快速發(fā)展必然會(huì)帶來局部“過熱”，甚至形成房地產(chǎn)“泡沫”，如20世紀(jì)80年代未海南房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，從當(dāng)時(shí)海南省房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)看，1988年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元，平方米，1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7500元，平方米。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)，海口市地價(jià)1991年最高為98萬元，每畝，到1993年漲至最高位為680萬元，每畝，而到1996年初則下降到約100萬元每畝，跌幅達(dá)八五成。商品房大量積壓空置。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，海南省LO年來，商品房開發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)到3669萬平方米，LO年問累計(jì)銷售商品房974萬平方米，未銷售空置的現(xiàn)房為703萬平方米，如果再加上為圈地而支付的出讓金、轉(zhuǎn)讓金、定金等沉淀資金約為140億元，則海南省沉淀在房地產(chǎn)中的資金約為506億元。再如香港房地產(chǎn)泡沫，屬于典型的投資泡沫，人們寄望于置房投資這樣一個(gè)虛無飄渺的預(yù)期，最終金融危機(jī)致使經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，樓市大起大落，社會(huì)財(cái)富大量萎縮。20世紀(jì)90年代初，香港經(jīng)濟(jì)經(jīng)過幾十年的快速發(fā)展，累計(jì)了大量財(cái)富，財(cái)富的積累使當(dāng)時(shí)香港房地產(chǎn)市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應(yīng)量更使房地產(chǎn)價(jià)格易升難跌，房地產(chǎn)市場成為“資金市”，各類資金以及銀行貸款都投入到房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)價(jià)格狂升不已，1997年以前香港由生產(chǎn)創(chuàng)造和通貨創(chuàng)造而產(chǎn)生的財(cái)富造就了經(jīng)濟(jì)的表面繁榮，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，香港經(jīng)濟(jì)泡沫應(yīng)聲而破，社會(huì)財(cái)富大量萎縮，香港由此進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰弱期。房地產(chǎn)泡沫表面是一種價(jià)格現(xiàn)象。是在金融支持過度背景下由于人們的群體投機(jī)行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格偏離基礎(chǔ)價(jià)格而持續(xù)上漲，實(shí)質(zhì)上是各種因素的動(dòng)力共同作用推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)盲目超速發(fā)展的結(jié)果，。房地產(chǎn)。泡沫”如不能被有效緩釋，將可能累及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，中國處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期，我們在調(diào)控手段、調(diào)控能力上面臨更多局限，所要調(diào)控的形勢也更為復(fù)雜。盡管房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，但持續(xù)的投資增幅和房價(jià)增幅，對房地產(chǎn)這樣一個(gè)各個(gè)環(huán)節(jié)都與“成熟市場”有較大差異的行業(yè)來說，單純的用市場手段或行政手段都難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，如果控制不當(dāng)，容易形成房地產(chǎn)泡沫，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程表明，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和高速發(fā)展的特殊背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)常出現(xiàn)過分強(qiáng)調(diào)其先導(dǎo)性和超前性的傾向，因而程度不同地存在著盲目。周京李金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫北京大學(xué)出版社2005版，第6頁。13中國城市房地產(chǎn)政策探究超速發(fā)展乃至出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫”，房價(jià)虛高使普通老百姓望房興嘆，出現(xiàn)更多的住房及經(jīng)濟(jì)雙困戶，將會(huì)形成住房“供不應(yīng)求”與老百姓實(shí)際購買力顯著差距的尖銳矛盾，一方面老百姓想買房買不起，另一方面房地產(chǎn)不斷積壓，勢必對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的沖擊，帶來極大的負(fù)面效應(yīng)甚至災(zāi)難性后果。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，政策的制定必須考慮控制房地產(chǎn)業(yè)盲目超速發(fā)展，防止房地產(chǎn)“過熱”轉(zhuǎn)變?yōu)椤芭菽?jīng)濟(jì)”。如前所述，要高度重視防止房地產(chǎn)業(yè)“過熱”，否則對國民經(jīng)濟(jì)的危害是最大的。一是影響國民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，破壞社會(huì)再生產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，投資增長速度過快，房地產(chǎn)投資的直接需求通過國民經(jīng)濟(jì)各部門間的投入產(chǎn)出關(guān)系以及投資的乘數(shù)作用層層放大，會(huì)引發(fā)出一系列的問接需求，進(jìn)而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)盲目發(fā)展將會(huì)造成大量不良資產(chǎn)，企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)投在房地產(chǎn)市場和金融市場的資金無法收回，無力償還債務(wù)，形成大量呆帳壞帳，從而紛紛破產(chǎn)或倒閉，破壞社會(huì)再生產(chǎn)的信用鏈，進(jìn)而使我國工業(yè)化和現(xiàn)代化進(jìn)程受到挫折。二是導(dǎo)致社會(huì)資源配置失誤，造成土地資源閑置浪費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)盲目超速發(fā)展必然導(dǎo)致社會(huì)資源配置失誤，使大量的資金、設(shè)備、勞動(dòng)力、鋼材、水泥、木材等，堆積在房地產(chǎn)上，造成資源的浪費(fèi)，使國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展蒙受損失和打擊。房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，必然誘發(fā)土地一級市場批地量失控。亂圈亂占耕地、土地撂荒現(xiàn)象隨處可見，土地閑置浪費(fèi)十分嚴(yán)重。三是加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，危及金融安全。房地產(chǎn)業(yè)膨脹過快，會(huì)使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡狀態(tài)加劇，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度和成本，阻礙國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)盲目發(fā)展會(huì)使各類資金流入房地產(chǎn)市場，影響其他產(chǎn)業(yè)資金供應(yīng)，破壞國家正常金融秩序，直接危及金融安全。四是導(dǎo)致居民消費(fèi)水平下降和經(jīng)濟(jì)停滯。由于匯率的變化、收入增長速度放慢等原因，造成地產(chǎn)泡沫破滅后，居民消費(fèi)信心不足、消費(fèi)能力下降。個(gè)人消費(fèi)的減少、商品銷售額下降，造成企業(yè)庫存量上升。從而使第三產(chǎn)業(yè)、中介服務(wù)等受挫。2、推進(jìn)住房商品化與解決老百姓住房的矛盾由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，既具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，又置身于中國?jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快、住房制度改革日益深化的宏觀大背景下，因此需要保持持續(xù)健康、適度優(yōu)先發(fā)展。大力推進(jìn)住房商品化，滿足不同14一、中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性層次的住房需求。同時(shí)住房作為特殊的社會(huì)保障品，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須與解決老百姓住房需求密切結(jié)合起來，這是中國的特殊國情，中國人口眾多，歷史形成的住房保障體系薄弱，如果住房保障特性在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中缺失，反映政府房地產(chǎn)政策價(jià)值取向的模糊。隨著人民生活水平的提高，要不斷滿足老百姓多樣化的住房需求，但目前有相當(dāng)部分的老百姓買不起房，同時(shí)缺少廉租房，住房不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是社會(huì)問題和政治問題，在講究效率的同時(shí)必須兼顧公平，否則很難說經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)的愿景也將難以實(shí)現(xiàn)。在我國現(xiàn)階段發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)處于重要的支柱產(chǎn)業(yè)地位，是拉動(dòng)消費(fèi)的上行力量。為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。因而，我國政府如實(shí)地、科學(xué)地把它定位為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，并不因其在發(fā)展中出現(xiàn)諸多問題而加以否定。更為重要的是，明確房地產(chǎn)業(yè)處于重要的支柱產(chǎn)業(yè)地位，是為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)在今后較長的時(shí)問里，持續(xù)不斷地帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，解決老百姓的住房問題。在房地產(chǎn)的總投資中，住宅投資占70左右，在廣大居民的消費(fèi)中，住房消費(fèi)也占據(jù)絕對比重。目前我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為25平方米，與西方國家相比，仍然處于比較低的水平。如果按許多城市提出的到2020年人均住房面積達(dá)到35平方米這一項(xiàng)計(jì)算，今后15年全國就要新建城鎮(zhèn)住房50億平方米。再加上城市化逐步發(fā)展對住房的需求，以及必不可少的房屋折舊和拆遷對住房的需求，今后15年內(nèi)仍會(huì)保持巨大的住房建設(shè)量，并會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)較長時(shí)期地發(fā)揮消費(fèi)熱點(diǎn)作用。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)領(lǐng)域總體仍處于需大于供的局面，整體仍將是拉動(dòng)消費(fèi)需求的上行力量。2005年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也特別強(qiáng)調(diào)了住房消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，促進(jìn)居民家庭健康理性的住房消費(fèi)，是保持經(jīng)濟(jì)較高增長的重要因素之一。核心在解決中低收入者住房，抓核心就是要把主要精力放在解決廣大中低收入者的住房闖題上，抓關(guān)鍵就是要大比重地建設(shè)小戶型低造價(jià)住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，中低收入者占居民總數(shù)的80以上。這同時(shí)也是解決住房有困難的人群。堅(jiān)持以建設(shè)小戶型低造價(jià)住房為主，符合我國的經(jīng)濟(jì)水平和大多數(shù)居民的住房消費(fèi)能力，有利于解決好廣大中低收入者的住房問題，能夠調(diào)動(dòng)這一人群的住房消費(fèi)積極性，更好地形成穩(wěn)定的消費(fèi)熱點(diǎn)，繁榮住房市場，有利于在住房問題上貫徹建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的方針，有乖J于大面積地節(jié)能省地。因此，政府在制定房地產(chǎn)政策時(shí)必須突出房地產(chǎn)保障性的特點(diǎn)，將推進(jìn)住房商品化與解中國城市房地產(chǎn)政策探究決老百姓住房需求政策有機(jī)的結(jié)合起來協(xié)調(diào)發(fā)展。3、推進(jìn)房地產(chǎn)市場化與維護(hù)公共利益克服腐敗的矛盾房地產(chǎn)要引入市場機(jī)制，既要推進(jìn)市場化，又要維護(hù)公共利益，目前社會(huì)矛盾集中反映在國有資產(chǎn)流失，造成人民群眾與政府之間的矛盾，這不僅是經(jīng)濟(jì)問題，又是不能忽視的政治問題。由于房地產(chǎn)資源大量掌握在政府官員手中，如不引入市場機(jī)制，很容易滋生腐敗，腐敗不僅是經(jīng)濟(jì)問題，又是社會(huì)問題。堅(jiān)持土地公有制，一定要引入市場經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，防止大量公共利益受損，公共財(cái)產(chǎn)流失，使土地交易，商品房交易公開、公正、公平，使房地產(chǎn)管理和運(yùn)作科學(xué)規(guī)范高效，使土地國家資源收益最大化，最大限度地維護(hù)公共利益。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場是我國最不規(guī)范的市場之一，成為大量追逐利潤的領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)從運(yùn)作機(jī)制，到市場結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)機(jī)制上都存在著整體性問題，這些反映出管理制度和政策設(shè)計(jì)方面的缺陷。民意調(diào)查顯示房地產(chǎn)業(yè)是民眾心目中的五大腐敗重地之首，這個(gè)行業(yè)問題最多，消費(fèi)者投訴最多，倒下的干部也最多。房地產(chǎn)腐敗問題已成為中國當(dāng)今政府腐敗的主要領(lǐng)域，房地產(chǎn)因此成為中國反腐敗的主戰(zhàn)場，腐敗問題的嚴(yán)重會(huì)震撼中國共產(chǎn)黨的執(zhí)政地位，引起社會(huì)動(dòng)蕩。房地產(chǎn)商是房地產(chǎn)業(yè)種種黑幕、黑洞、黑箱的始作傭者，是房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的種種問題和弊端的設(shè)計(jì)者、組織者、推動(dòng)者、制造者。而房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的建筑施工、中介服務(wù)、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)等企業(yè)受房地產(chǎn)商支配，是受害者也是幫兇。土地市場計(jì)劃失控導(dǎo)致權(quán)力尋租，一方面混亂的土地市場造就了大批不法商人和一夜暴富者，引致許多社會(huì)資源涌入房地產(chǎn)市場。另一方面也使得土地相關(guān)的權(quán)力濫用，行賄受賄、貪污腐敗盛行，在許多地方，土地的轉(zhuǎn)讓基本上是在政府權(quán)力主導(dǎo)下的“暗箱操作”，這就為有權(quán)者或靠近權(quán)力的人有機(jī)會(huì)攫取巨額的地價(jià)增值，從而也為炒賣土地提供了便利的條件。在土地市場上宮商勾結(jié)，貨幣和權(quán)力交易屢禁不止，不良房地產(chǎn)商的出現(xiàn)，使老百姓不滿，影響了政府與老百姓的關(guān)系。建筑旌工環(huán)節(jié)也成為行賄受賄、貪污腐敗的重災(zāi)區(qū)，建筑領(lǐng)域腐敗行為屢禁不止，在招投標(biāo)、項(xiàng)目審批、設(shè)備和材料采購中存在著相當(dāng)嚴(yán)重的行賄受賄、貪污腐敗問題，根據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，查處。任紀(jì)車破解亂局重整中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)管理出版杜2005版，第LL頁。16、中國城市房地產(chǎn)業(yè)的特殊性的行賄受賄案件中，發(fā)生在建筑領(lǐng)域的占13以上。如何保障房地產(chǎn)市場的發(fā)展有序與最大限度克服房地產(chǎn)市場腐敗是房地產(chǎn)政策的重要研究問題。由于中國社會(huì)主義公有制的特殊性，政府因此就有操縱土地的條件，這也是西方私有制國家所非常羨慕的，因?yàn)橥恋卣莆赵诘胤秸賳T手中，由于缺乏有效的制約監(jiān)管機(jī)制，土地市場管理中的不規(guī)范與漏洞，地方政府可能存在對土地資源的濫用，使大量國有資產(chǎn)流失，國有土地收益流失每年都要超過100億元人民幣。一些地方土地市場秩序混亂，非法占地的問題相當(dāng)嚴(yán)重，利用土地牟取暴利已經(jīng)成為一些單位和個(gè)人尋租的手段。一些地方截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。農(nóng)民的損失得不到合理補(bǔ)償。根據(jù)調(diào)查，前幾年，地方政府土地出讓金收入每年平均在450億元以上，而同期征地補(bǔ)償費(fèi)只有917億元。有的問題已嚴(yán)重侵害公共利益，傷及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政治的穩(wěn)定。如大規(guī)模違法批地，侵害農(nóng)民權(quán)益不斷，引發(fā)民眾集體上訪，造成國內(nèi)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)威脅，建筑旄工企業(yè)有的將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給農(nóng)民兄弟，拖欠農(nóng)民工工資問題尤為突出，相當(dāng)普遍，全國總工會(huì)的資料顯示，全國進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工被拖欠的工資估計(jì)可能在1000億元左右，建筑施工企業(yè)占拖欠農(nóng)民工工資案件的70，農(nóng)民工受損失可能不是最大的，但卻是受害最深的。同時(shí)，土地作為一種調(diào)控手段，政府壟斷土地一級市場，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成為市場的參與翥，如何處理好監(jiān)管者和參與者的角色，處理好獲取最大土地收益與行使好調(diào)控市場的職能，還需要深入研究和相應(yīng)的體制安捧。維護(hù)公共利益就是要讓大量國有資產(chǎn)回歸國家。目前由于制度的缺失，房地產(chǎn)暴利的誘惑成為腐敗的溫床，大量披著“羊皮”的假房地產(chǎn)商涌入房地產(chǎn)市場，企業(yè)無投入或少許投入即能實(shí)現(xiàn)“空手道”，通過“四兩撥千斤”，賣樓花就賺大錢。意欲暴富的假房地產(chǎn)商借助銀行貸款的杠桿力量，以初始投入較低、又能產(chǎn)生極高級差地租的土地抵押擔(dān)保獲得銀行貸款，即使土地權(quán)最后因?yàn)檫€貸不利轉(zhuǎn)到了銀行名下，抵押借款人也達(dá)到了高價(jià)賣地的目的。獲取具有較大升值潛力的土地及其開發(fā)權(quán)是首要環(huán)節(jié)，通過與政府官員串通獲得廉價(jià)土地資源，可以實(shí)現(xiàn)暴富的目標(biāo)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場魚目混珠，官商勾結(jié)，大量國有資產(chǎn)流失，利益流向了貪官集團(tuán)。房地產(chǎn)業(yè)黑幕、黑洞、黑箱屢見不鮮，購房糾紛和質(zhì)量問題層出不窮，房地產(chǎn)商成為頭號投訴對象和眾矢之的。企業(yè)缺乏核心競爭力，企業(yè)。任紀(jì)軍破解亂局重整中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)管理出版社2005版第14頁。17中國城市房地產(chǎn)政策探究行為方式扭曲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者懷有“一錘子買賣”的想法，“撈一把就走”，不講商業(yè)信譽(yù)，以致欺詐叢生。我國房地產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)由于缺乏開發(fā)實(shí)力，往往靠炒地皮、賣項(xiàng)目維持生存，在房地產(chǎn)業(yè)屢見不鮮。中國房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)全面設(shè)定和嚴(yán)格執(zhí)行市場規(guī)則的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則將被房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)所替代。政府通過土地、房地產(chǎn)利潤解決住房保障問題。房地產(chǎn)企業(yè)家從經(jīng)濟(jì)人與政治人的雙重身份轉(zhuǎn)變成為純粹的經(jīng)濟(jì)人，房地產(chǎn)企業(yè)從尋租為主獲取盈利轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽考夹g(shù)創(chuàng)新、高質(zhì)量服務(wù)、良好信譽(yù)等謀求利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)從經(jīng)營行為不規(guī)范化、短期化向戰(zhàn)略化、長期化轉(zhuǎn)變。通過強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例的監(jiān)管，對房地產(chǎn)企業(yè)的市場資格進(jìn)行嚴(yán)格的限制，提高房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門檻，淘汰不符合要求的、缺乏開發(fā)能力、運(yùn)作不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)。政府可通過對企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)管理等，建立有利于各類企業(yè)公平競爭的資質(zhì)管理制度，鼓勵(lì)企業(yè)間的公平競爭，優(yōu)勝劣汰，從而提升企業(yè)組織結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)。提高政府管制、審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的效率和透明度，同時(shí)弱化行政壟斷，提高房地產(chǎn)市場競爭的強(qiáng)度，有利于消除共謀和勾結(jié)。通過房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭，以優(yōu)勢企業(yè)為核心、以資本市場為依托推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中，促進(jìn)實(shí)力派大型公司和集團(tuán)的形成，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集中型壟斷。通過產(chǎn)業(yè)重組中的分工合作，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化定位和戰(zhàn)略，形成具有經(jīng)營特色和相對優(yōu)勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)。改變準(zhǔn)寡頭壟斷型的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，形成區(qū)域上的大企業(yè)、大集團(tuán)寡頭壟斷與特色中小房地產(chǎn)企業(yè)并存的壟斷競爭型房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。通過以上政策作用，使房地產(chǎn)市場規(guī)范穩(wěn)健運(yùn)行，使真正的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范合法經(jīng)營，按照市場規(guī)律運(yùn)作，使寶貴的土地資源、房地產(chǎn)稅收等