吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城項(xiàng)目計(jì)劃書吉林省廣東商會(huì)吉林省粵隆投資有限公司二一一年六月吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第1頁(yè)共13頁(yè)目錄一、項(xiàng)目投資主體21、項(xiàng)目發(fā)起人22、項(xiàng)目投資主體2二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介31、項(xiàng)目名稱32、項(xiàng)目說(shuō)明33、項(xiàng)目立項(xiàng)背景34、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及社會(huì)意義45、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)方案56、項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容7三、項(xiàng)目開發(fā)成本估算81、土地成本估算82、建設(shè)成本估算83、運(yùn)營(yíng)成本94、總成本估算9四、投資價(jià)值分析101、銷售收入估算102、投資回報(bào)率10五、項(xiàng)目融資計(jì)劃11六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析111、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別及程度分析112、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施12七、立項(xiàng)結(jié)論13吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第2頁(yè)共13頁(yè)一、項(xiàng)目投資主體1、項(xiàng)目發(fā)起人吉林省廣東商會(huì)、廣東省物流協(xié)會(huì)、廣東裝飾裝潢協(xié)會(huì)、廣東燈具協(xié)會(huì)、廣東家具協(xié)會(huì)、廣東家電協(xié)會(huì)、廣東省輕工協(xié)會(huì)，七家單位共同參與。吉林省廣東商會(huì)是經(jīng)吉林省民政廳批準(zhǔn)，具有社會(huì)團(tuán)體法人資格的非營(yíng)利性組織。現(xiàn)有成員單位近200家，涉及地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代物流、機(jī)械加工等20多個(gè)行業(yè)，在吉林省累計(jì)投資近600億元人民幣，解決2萬(wàn)多人就業(yè)。吉林省廣東商會(huì)被國(guó)家民政部授予“全國(guó)先進(jìn)社會(huì)組織”的稱號(hào)，多次被吉林省政府評(píng)為“優(yōu)秀外埠商會(huì)”。商會(huì)近年來(lái)結(jié)合企業(yè)和政府的各自優(yōu)勢(shì)，以多種形式會(huì)同各級(jí)政府共同搭建交流的平臺(tái)，推介、宣傳和提供吉粵兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新構(gòu)想、新政策、新項(xiàng)目。2、項(xiàng)目投資主體吉林省粵隆投資有限公司吉林省粵隆投資有限公司，是由吉林省廣東商會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳敏雄先生出資組建的投資公司，主要服務(wù)于廣東商會(huì)，是承載吉林省廣東工業(yè)園、廣東大廈等眾多經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，專業(yè)服務(wù)于吉粵兩地企業(yè)交流合作及政府合作項(xiàng)目的開發(fā)，利用項(xiàng)目投資的區(qū)位、資源、品牌及自身等諸多優(yōu)勢(shì)，為吉粵兩地政府和企業(yè)服務(wù)。吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第3頁(yè)共13頁(yè)二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目名稱吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城2、項(xiàng)目說(shuō)明吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城項(xiàng)目將落位于長(zhǎng)春合隆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，新光復(fù)路以北、302國(guó)道、地鐵1號(hào)線終點(diǎn)交匯處，地理位置優(yōu)越?？傄?guī)劃面積50萬(wàn)平方米，容積率12，總建筑面積60萬(wàn)平方米，總投資16億元人民幣，建設(shè)周期為5年，分三個(gè)階段完成。廣東商貿(mào)城內(nèi)設(shè)商貿(mào)區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、商務(wù)配套設(shè)施區(qū)，共三大功能區(qū)。商貿(mào)區(qū)主要經(jīng)營(yíng)具有廣東特色的名特優(yōu)新產(chǎn)品，涵蓋家電、家具、燈具、日用、建筑及裝飾材料等五大類商品。項(xiàng)目為企業(yè)投資興業(yè)提供一個(gè)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的平臺(tái)，并可為商貿(mào)城知名企業(yè)的產(chǎn)品，為出口俄、日、韓、朝、蒙等國(guó)家提供便捷通道。3、項(xiàng)目立項(xiàng)背景（1）吉林商戶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。根據(jù)吉林省“十二五”發(fā)展規(guī)劃，“實(shí)施開放帶動(dòng)戰(zhàn)略，提升對(duì)外開放水平”。2011年4月下旬，吉林省黨政代表團(tuán)在廣東省考察學(xué)習(xí)期間，吉林省委書記孫政才、省長(zhǎng)王儒林與廣東省委書記汪洋，省長(zhǎng)黃華華等領(lǐng)導(dǎo)提出了“樹立粵商新理念和新形象，要提升粵商在東北三省和東北亞地區(qū)的影響力，粵商的名特優(yōu)新吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第4頁(yè)共13頁(yè)產(chǎn)品在東北三省和東北亞地區(qū)的市場(chǎng)占有率，更好地為吉粵兩省經(jīng)濟(jì)文化合作交流做貢獻(xiàn)”。（2）廣東商品拓展東北三省和東北亞地區(qū)市場(chǎng)的需求。以中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和廣東省委十屆六次全會(huì)精神為指導(dǎo)，廣東省提出了推動(dòng)在外省、市建設(shè)廣東商貿(mào)城的實(shí)施方案，廣東省政府計(jì)劃在吉林省建設(shè)廣東商貿(mào)城。商貿(mào)城將發(fā)揮吉粵兩地的各自優(yōu)勢(shì)，充分利用“兩個(gè)市場(chǎng)”、“兩種資源”，有效整合國(guó)內(nèi)外生產(chǎn)要素，提高開放帶動(dòng)能力,提高經(jīng)濟(jì)合作水平，創(chuàng)造兩省互利共贏的良好環(huán)境。（3）吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城，積極響應(yīng)國(guó)家“長(zhǎng)吉圖”規(guī)劃戰(zhàn)略的發(fā)展目標(biāo)，將成為吉林省面向東北亞發(fā)展重要的區(qū)域、門戶和平臺(tái)。4、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及社會(huì)意義（1）倉(cāng)儲(chǔ)直營(yíng)式商業(yè)模式。吉林省市場(chǎng)現(xiàn)有的大型市場(chǎng)，功能性分散，倉(cāng)儲(chǔ)物流規(guī)模小，商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式多為銷售代理機(jī)制，廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城由粵商廠家直接投資、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)，粵商廠家直接建立本地庫(kù)存、備件庫(kù)，這樣在價(jià)格、物流和服務(wù)上形成鮮明的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（2）地理優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品立足東北三省進(jìn)而俯視東北亞地區(qū)。吉林省是東北和東北亞區(qū)域重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、交通和物流的中心。吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城，集聚粵港澳臺(tái)的名特優(yōu)新產(chǎn)品，成為廣東品牌的東北亞地區(qū)集散地，整合兩省優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品將輻射整個(gè)東北三省及俄羅斯、日本、南韓、朝鮮、蒙古等國(guó)家和地區(qū)，促進(jìn)吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展。吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第5頁(yè)共13頁(yè)（3）打造產(chǎn)業(yè)鏈條，形成區(qū)域優(yōu)勢(shì)。吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城規(guī)模大、配套功能全。不僅僅要搭建一個(gè)具備貿(mào)易、物流、產(chǎn)品集散等基本功能的商貿(mào)物流平臺(tái)，還將立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，后續(xù)引入名特優(yōu)新產(chǎn)品的生產(chǎn)、物流和研發(fā)，通過把吉林省分散的建材、裝潢市場(chǎng)打造成為產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合，形成產(chǎn)業(yè)集群。（4）兩省政府政策扶持。吉林省政府、廣東省政府針對(duì)各廣東省商貿(mào)城項(xiàng)目，將在土地、融資、服務(wù)、稅收等多方面出臺(tái)優(yōu)惠政策以及專項(xiàng)扶持基金。對(duì)知名企業(yè)和投資金額較大的企業(yè)，可采取特事特辦的原則，給予更加優(yōu)惠的政策和扶持措施。（5）入駐方式靈活，配套服務(wù)完善。吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城從經(jīng)營(yíng)模式上分為租賃、以租代購(gòu)、購(gòu)買產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)入股等多種形式。通過廣東商會(huì)這一平臺(tái)，商貿(mào)城將為粵商及入駐企業(yè)提供辦公、融資、進(jìn)出口、商務(wù)、居住、交通、餐飲、物流等全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（6）吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城建成以后，預(yù)計(jì)年銷售額達(dá)50億元人民幣，利稅75億元，入駐商戶1200家，直接安置就業(yè)人員10000人，通過產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，商貿(mào)城及周邊配套產(chǎn)業(yè)，可實(shí)現(xiàn)GDP產(chǎn)值200億以上，利稅30億以上，勞動(dòng)力需求達(dá)30000人以上。5、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)方案（1）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模（單位）商場(chǎng)部分倉(cāng)儲(chǔ)商務(wù)生活配套建筑總計(jì)吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第6頁(yè)共13頁(yè)占地面積300,000150,00050,000500,000落地面積150,000100,00017,000267,000層數(shù)316容積率133067200120建筑面積400,000100,000100,000600,000（2）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間計(jì)劃建設(shè)規(guī)劃周期為5年，采取滾動(dòng)建設(shè)的方式，分兩期完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。一期工程包括商場(chǎng)建設(shè)20萬(wàn)平方米（約為商場(chǎng)總體的50），倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房建設(shè)5萬(wàn)平方米，物流場(chǎng)地建設(shè)25萬(wàn)平方米（占倉(cāng)儲(chǔ)物流總體的50），配套小區(qū)建設(shè)10萬(wàn)平方米；二期工程包括商場(chǎng)建設(shè)20萬(wàn)平方米（約為商場(chǎng)總體的50），倉(cāng)庫(kù)建設(shè)5萬(wàn)平方米，物流場(chǎng)地建設(shè)25萬(wàn)平方米（倉(cāng)儲(chǔ)物流總體的50）。具體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、目標(biāo)的時(shí)間表如下時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃階段性目標(biāo)2011年8月1日前搜集項(xiàng)目所需的基礎(chǔ)資料，與當(dāng)?shù)卣浞譁贤?xiàng)目的可行性完成項(xiàng)目計(jì)劃書，以及項(xiàng)目的規(guī)劃圖紙2012年元旦前與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商洽談，明確政府優(yōu)惠政策及扶持措施，并草擬招商引資意向協(xié)議的條款與當(dāng)?shù)卣蛥f(xié)議內(nèi)容達(dá)成一致2012年春節(jié)前舉辦簽約儀式與當(dāng)?shù)卣胶炗喭顿Y意向協(xié)議書2012年3月31日前組建項(xiàng)目部成立項(xiàng)目部，核心人員全部到位吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第7頁(yè)共13頁(yè)開展項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)審、報(bào)批工作完成立項(xiàng)所需材料，上報(bào)相關(guān)部門搜集廣東省裝飾等七個(gè)行業(yè)商會(huì)的企業(yè)信息，召開發(fā)布會(huì)，走訪企業(yè)，開展招商工作完成信息的搜集整理，明確招商范圍。制定招商政策，進(jìn)行招商第一階段工作，與目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行初步接洽辦理項(xiàng)目開工前各項(xiàng)手續(xù)準(zhǔn)備辦理手續(xù)的資料并上報(bào)，跟進(jìn)審批情況2012年4月10日完成開工前的準(zhǔn)備工作全面破土動(dòng)工商場(chǎng)部分1期工程主體封頂完工能夠達(dá)到交付的標(biāo)準(zhǔn)，可以開始進(jìn)行初裝物流倉(cāng)儲(chǔ)部分1期工程竣工庫(kù)房部分可以投入使用2012年7月31日前企業(yè)商戶入駐企業(yè)進(jìn)行二裝招商第一階段工作結(jié)束，開始進(jìn)入第二階段入駐企業(yè)數(shù)量達(dá)到1期工程的60商場(chǎng)1期工程所有入駐企業(yè)二裝結(jié)束，具備開業(yè)條件商場(chǎng)1期工程開業(yè)物流場(chǎng)地部分1期工程竣工2012年10月1日配套小區(qū)封頂開盤銷售，銷售達(dá)到60商場(chǎng)1期工程、倉(cāng)庫(kù)1期工程竣工驗(yàn)收，招商工作進(jìn)入第三階段1期工程招商完成802013年元旦前商場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)2期工程開工前期準(zhǔn)備完成2期工程準(zhǔn)備工作商場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)的2期工程全面啟動(dòng)商場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)2期工程開工招商工作進(jìn)入第四階段招商工作,1期全部完成?？傮w完成50。2013年4月1日配套小區(qū)銷售銷售達(dá)到90商場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)2期工程主體封頂完工商場(chǎng)進(jìn)行內(nèi)部裝修，庫(kù)房可以投入使用2013年7月31日前招商工作進(jìn)入第五階段總體完成65。2013年全面招商工作基本結(jié)束，轉(zhuǎn)變?yōu)檎猩踢_(dá)到總體的75以上，商場(chǎng)空置率低吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第8頁(yè)共13頁(yè)日常性工作于10。商場(chǎng)全面開業(yè)商場(chǎng)空置率低于10，庫(kù)房空置率低于1010月1日前配套小區(qū)銷售清盤6、項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容中區(qū)商場(chǎng)部分入住商戶1200戶，經(jīng)營(yíng)五大類商品（輕工、服裝鞋帽、家電、家具、燈具、日用、建筑及裝飾材料等）。東區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)部分其中庫(kù)房占地10萬(wàn)平方米，物流場(chǎng)地占地5萬(wàn)平方米。物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)建筑物場(chǎng)地面積寬廣且安全場(chǎng)地設(shè)計(jì)、環(huán)保完全符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。西區(qū)商務(wù)生活配套建筑部分建成商貿(mào)城生活配套小區(qū)，供商貿(mào)城業(yè)主、租戶、雇員以及客戶居住、生活、日常購(gòu)物、休閑娛樂、金融服務(wù)等配套服務(wù)。三、項(xiàng)目開發(fā)成本估算1、土地成本估算商業(yè)用土地購(gòu)置成本待定。2、建設(shè)成本估算中區(qū)商場(chǎng)部分按照1800元/計(jì)算，建筑面積為40萬(wàn)，建設(shè)成本為72億元；東區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)部分按照1100元/計(jì)算，建筑面積為10萬(wàn)，建設(shè)吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第9頁(yè)共13頁(yè)成本為11億元。物流場(chǎng)地混凝土硬化按照150元/計(jì)算，面積為5萬(wàn)，建設(shè)成本為750萬(wàn)元；西區(qū)商務(wù)生活配套建筑部分按照1600元/計(jì)算，建筑面積為10萬(wàn)，建設(shè)成本為16億元。3、運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為100元/，成本為6,000萬(wàn)元。4、總成本估算項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資成本16億元。上述投資采取滾動(dòng)投入的方式，5年內(nèi)完成。廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城項(xiàng)目成本估算吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第10頁(yè)共13頁(yè)四、投資價(jià)值分析1、銷售收入估算商貿(mào)城采取銷售、租賃以及以租代購(gòu)等方式，實(shí)現(xiàn)盈利。商場(chǎng)部分規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)商鋪和持有物業(yè)兩大部分，兩部分的比例為3565。產(chǎn)權(quán)商鋪為502,000平米的獨(dú)立門市房，剩余部分為開發(fā)單位持有物業(yè)。產(chǎn)權(quán)商鋪按照均價(jià)6,000元銷售，持有物業(yè)按照每平方米年租金360元對(duì)外出租，空置率為10。庫(kù)房部分采取銷售和租賃的方式。銷售占比為30,銷售價(jià)格為1,500元/，租賃價(jià)格為每年100元/，空置率為10。配套小區(qū)全部對(duì)外銷售，均價(jià)2,800元/。按照以上數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，詳見下表序號(hào)項(xiàng)目面積（）單價(jià)（元/）小計(jì)（元）1土地購(gòu)置500,0002建筑部分650,000997,500,00021商場(chǎng)部分400,0001,800720,000,00022倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房100,0001,100110,000,00023物流場(chǎng)地混凝土硬化50,0001507,500,00024商務(wù)配套部分100,0001,600160,000,0003配套費(fèi)用650,000222,500,00031商場(chǎng)部分400,000400160,000,00032倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房100,00020020,000,00033物流場(chǎng)地混凝土硬化50,000502,500,00034商務(wù)配套部分100,00040040,000,0004裝飾費(fèi)用650,000127,500,00041商場(chǎng)部分400,000300120,000,00042倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房100,000505,000,00043物流場(chǎng)地混凝土硬化50,000502,500,00044商務(wù)配套部分100,0005運(yùn)營(yíng)費(fèi)用600,00010060,000,000投資總額（12345）1,607,500,000吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第11頁(yè)共13頁(yè)項(xiàng)目商鋪倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房配套小區(qū)合計(jì)建筑總面積400,000100,000100,000600,000銷售面積140,00030,000100,000270,000銷售占比353010045銷售單價(jià)元/年6,0001,5002,8004,315銷售收入元40,000,00045,000,000280,000,0001,165,000,000租賃面積234,00063,000297,000空置率1010租賃占比65700租賃單價(jià)元/年360100305租賃年收入元84,240,0006,300,00090,540,0002、投資回報(bào)率商場(chǎng)、庫(kù)房和小區(qū)的銷售預(yù)計(jì)5年里可以完成，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入1165億元，可收回總投資的7286。租賃收入每年可達(dá)9054萬(wàn)元。五年內(nèi)可收回全部投資。按照投入資金16億元計(jì)算，年收益率約為126。五、項(xiàng)目融資計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)總投資預(yù)計(jì)為16億元，建設(shè)規(guī)劃周期為5年，采取滾動(dòng)建設(shè)的方式。項(xiàng)目融資主要采取三種方式一是采用企業(yè)自有資金及自籌資金投入，約占30；二是采取股權(quán)合作的方式。針對(duì)此項(xiàng)目成立股份制的項(xiàng)目管理公司，吸收股本金用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，該資金占投資的30；三是項(xiàng)目預(yù)售款，比例約為40。上述三種融資組合結(jié)構(gòu)較為合理，利于項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)和健康發(fā)展，吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第12頁(yè)共13頁(yè)能夠解決項(xiàng)目建設(shè)所需資金問題。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別及程度分析（1）中區(qū)商場(chǎng)規(guī)劃招商風(fēng)險(xiǎn)。主要是引入商戶多少的不確定性影響到規(guī)劃的精確性,規(guī)劃過小阻礙了商場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展,規(guī)劃過大,招商引資步伐遲緩,會(huì)影響整體建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)形象。該項(xiàng)目若引入企業(yè)數(shù)量不足,夠不成規(guī)模,很難達(dá)到預(yù)期效果。（2）工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量,工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。（3）環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)期對(duì)周圍自然環(huán)境產(chǎn)生的負(fù)面影響,經(jīng)環(huán)評(píng)本項(xiàng)目引進(jìn)的企業(yè)對(duì)環(huán)境影響符合國(guó)家要求?？膳c周圍環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。2、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施（1）充分進(jìn)行企業(yè)需求及市場(chǎng)調(diào)查、需求分析,確定使用功能,廣泛、多方位進(jìn)行招商引資,利用資源優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)惠及加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè),引入更多的名特優(yōu)新企業(yè)入駐。（2）加強(qiáng)