吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城項目計劃書吉林省廣東商會吉林省粵隆投資有限公司二一一年六月吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第1頁共13頁目錄一、項目投資主體21、項目發(fā)起人22、項目投資主體2二、項目簡介31、項目名稱32、項目說明33、項目立項背景34、項目優(yōu)勢及社會意義45、項目建設(shè)設(shè)計方案56、項目功能分區(qū)及主要內(nèi)容7三、項目開發(fā)成本估算81、土地成本估算82、建設(shè)成本估算83、運營成本94、總成本估算9四、投資價值分析101、銷售收入估算102、投資回報率10五、項目融資計劃11六、項目風(fēng)險分析111、項目主要風(fēng)險因素識別及程度分析112、防范和降低風(fēng)險措施12七、立項結(jié)論13吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第2頁共13頁一、項目投資主體1、項目發(fā)起人吉林省廣東商會、廣東省物流協(xié)會、廣東裝飾裝潢協(xié)會、廣東燈具協(xié)會、廣東家具協(xié)會、廣東家電協(xié)會、廣東省輕工協(xié)會，七家單位共同參與。吉林省廣東商會是經(jīng)吉林省民政廳批準(zhǔn)，具有社會團體法人資格的非營利性組織。現(xiàn)有成員單位近200家，涉及地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代物流、機械加工等20多個行業(yè)，在吉林省累計投資近600億元人民幣，解決2萬多人就業(yè)。吉林省廣東商會被國家民政部授予“全國先進社會組織”的稱號，多次被吉林省政府評為“優(yōu)秀外埠商會”。商會近年來結(jié)合企業(yè)和政府的各自優(yōu)勢，以多種形式會同各級政府共同搭建交流的平臺，推介、宣傳和提供吉粵兩地經(jīng)濟發(fā)展的新構(gòu)想、新政策、新項目。2、項目投資主體吉林省粵隆投資有限公司吉林省粵隆投資有限公司，是由吉林省廣東商會會長陳敏雄先生出資組建的投資公司，主要服務(wù)于廣東商會，是承載吉林省廣東工業(yè)園、廣東大廈等眾多經(jīng)濟建設(shè)項目的經(jīng)濟實體，專業(yè)服務(wù)于吉粵兩地企業(yè)交流合作及政府合作項目的開發(fā)，利用項目投資的區(qū)位、資源、品牌及自身等諸多優(yōu)勢，為吉粵兩地政府和企業(yè)服務(wù)。吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第3頁共13頁二、項目簡介1、項目名稱吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城2、項目說明吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城項目將落位于長春合隆經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，新光復(fù)路以北、302國道、地鐵1號線終點交匯處，地理位置優(yōu)越?？傄?guī)劃面積50萬平方米，容積率12，總建筑面積60萬平方米，總投資16億元人民幣，建設(shè)周期為5年，分三個階段完成。廣東商貿(mào)城內(nèi)設(shè)商貿(mào)區(qū)、物流倉儲區(qū)、商務(wù)配套設(shè)施區(qū)，共三大功能區(qū)。商貿(mào)區(qū)主要經(jīng)營具有廣東特色的名特優(yōu)新產(chǎn)品，涵蓋家電、家具、燈具、日用、建筑及裝飾材料等五大類商品。項目為企業(yè)投資興業(yè)提供一個創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的平臺，并可為商貿(mào)城知名企業(yè)的產(chǎn)品，為出口俄、日、韓、朝、蒙等國家提供便捷通道。3、項目立項背景（1）吉林商戶經(jīng)濟發(fā)展的需要。根據(jù)吉林省“十二五”發(fā)展規(guī)劃，“實施開放帶動戰(zhàn)略，提升對外開放水平”。2011年4月下旬，吉林省黨政代表團在廣東省考察學(xué)習(xí)期間，吉林省委書記孫政才、省長王儒林與廣東省委書記汪洋，省長黃華華等領(lǐng)導(dǎo)提出了“樹立粵商新理念和新形象，要提升粵商在東北三省和東北亞地區(qū)的影響力，粵商的名特優(yōu)新吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第4頁共13頁產(chǎn)品在東北三省和東北亞地區(qū)的市場占有率，更好地為吉粵兩省經(jīng)濟文化合作交流做貢獻”。（2）廣東商品拓展東北三省和東北亞地區(qū)市場的需求。以中央經(jīng)濟工作會議和廣東省委十屆六次全會精神為指導(dǎo)，廣東省提出了推動在外省、市建設(shè)廣東商貿(mào)城的實施方案，廣東省政府計劃在吉林省建設(shè)廣東商貿(mào)城。商貿(mào)城將發(fā)揮吉粵兩地的各自優(yōu)勢，充分利用“兩個市場”、“兩種資源”，有效整合國內(nèi)外生產(chǎn)要素，提高開放帶動能力,提高經(jīng)濟合作水平，創(chuàng)造兩省互利共贏的良好環(huán)境。（3）吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城，積極響應(yīng)國家“長吉圖”規(guī)劃戰(zhàn)略的發(fā)展目標(biāo)，將成為吉林省面向東北亞發(fā)展重要的區(qū)域、門戶和平臺。4、項目優(yōu)勢及社會意義（1）倉儲直營式商業(yè)模式。吉林省市場現(xiàn)有的大型市場，功能性分散，倉儲物流規(guī)模小，商業(yè)經(jīng)營模式多為銷售代理機制，廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城由粵商廠家直接投資、經(jīng)營、服務(wù)，粵商廠家直接建立本地庫存、備件庫，這樣在價格、物流和服務(wù)上形成鮮明的競爭優(yōu)勢。（2）地理優(yōu)勢，產(chǎn)品立足東北三省進而俯視東北亞地區(qū)。吉林省是東北和東北亞區(qū)域重要的政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)、交通和物流的中心。吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城，集聚粵港澳臺的名特優(yōu)新產(chǎn)品，成為廣東品牌的東北亞地區(qū)集散地，整合兩省優(yōu)勢，產(chǎn)品將輻射整個東北三省及俄羅斯、日本、南韓、朝鮮、蒙古等國家和地區(qū)，促進吉林省經(jīng)濟發(fā)展。吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第5頁共13頁（3）打造產(chǎn)業(yè)鏈條，形成區(qū)域優(yōu)勢。吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城規(guī)模大、配套功能全。不僅僅要搭建一個具備貿(mào)易、物流、產(chǎn)品集散等基本功能的商貿(mào)物流平臺，還將立足長遠，后續(xù)引入名特優(yōu)新產(chǎn)品的生產(chǎn)、物流和研發(fā)，通過把吉林省分散的建材、裝潢市場打造成為產(chǎn)業(yè)拉動，帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進行產(chǎn)業(yè)整合，形成產(chǎn)業(yè)集群。（4）兩省政府政策扶持。吉林省政府、廣東省政府針對各廣東省商貿(mào)城項目，將在土地、融資、服務(wù)、稅收等多方面出臺優(yōu)惠政策以及專項扶持基金。對知名企業(yè)和投資金額較大的企業(yè)，可采取特事特辦的原則，給予更加優(yōu)惠的政策和扶持措施。（5）入駐方式靈活，配套服務(wù)完善。吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城從經(jīng)營模式上分為租賃、以租代購、購買產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)入股等多種形式。通過廣東商會這一平臺，商貿(mào)城將為粵商及入駐企業(yè)提供辦公、融資、進出口、商務(wù)、居住、交通、餐飲、物流等全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（6）吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城建成以后，預(yù)計年銷售額達50億元人民幣，利稅75億元，入駐商戶1200家，直接安置就業(yè)人員10000人，通過產(chǎn)業(yè)帶動，商貿(mào)城及周邊配套產(chǎn)業(yè)，可實現(xiàn)GDP產(chǎn)值200億以上，利稅30億以上，勞動力需求達30000人以上。5、項目建設(shè)設(shè)計方案（1）項目建設(shè)規(guī)模（單位）商場部分倉儲商務(wù)生活配套建筑總計吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第6頁共13頁占地面積300,000150,00050,000500,000落地面積150,000100,00017,000267,000層數(shù)316容積率133067200120建筑面積400,000100,000100,000600,000（2）項目建設(shè)時間計劃建設(shè)規(guī)劃周期為5年，采取滾動建設(shè)的方式，分兩期完成整個項目的建設(shè)。一期工程包括商場建設(shè)20萬平方米（約為商場總體的50），倉儲庫房建設(shè)5萬平方米，物流場地建設(shè)25萬平方米（占倉儲物流總體的50），配套小區(qū)建設(shè)10萬平方米；二期工程包括商場建設(shè)20萬平方米（約為商場總體的50），倉庫建設(shè)5萬平方米，物流場地建設(shè)25萬平方米（倉儲物流總體的50）。具體建設(shè)進度計劃、目標(biāo)的時間表如下時間節(jié)點進度計劃階段性目標(biāo)2011年8月1日前搜集項目所需的基礎(chǔ)資料，與當(dāng)?shù)卣浞譁贤椖康目尚行酝瓿身椖坑媱潟约绊椖康囊?guī)劃圖紙2012年元旦前與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商洽談，明確政府優(yōu)惠政策及扶持措施，并草擬招商引資意向協(xié)議的條款與當(dāng)?shù)卣蛥f(xié)議內(nèi)容達成一致2012年春節(jié)前舉辦簽約儀式與當(dāng)?shù)卣胶炗喭顿Y意向協(xié)議書2012年3月31日前組建項目部成立項目部，核心人員全部到位吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第7頁共13頁開展項目立項、報審、報批工作完成立項所需材料，上報相關(guān)部門搜集廣東省裝飾等七個行業(yè)商會的企業(yè)信息，召開發(fā)布會，走訪企業(yè)，開展招商工作完成信息的搜集整理，明確招商范圍。制定招商政策，進行招商第一階段工作，與目標(biāo)企業(yè)進行初步接洽辦理項目開工前各項手續(xù)準(zhǔn)備辦理手續(xù)的資料并上報，跟進審批情況2012年4月10日完成開工前的準(zhǔn)備工作全面破土動工商場部分1期工程主體封頂完工能夠達到交付的標(biāo)準(zhǔn)，可以開始進行初裝物流倉儲部分1期工程竣工庫房部分可以投入使用2012年7月31日前企業(yè)商戶入駐企業(yè)進行二裝招商第一階段工作結(jié)束，開始進入第二階段入駐企業(yè)數(shù)量達到1期工程的60商場1期工程所有入駐企業(yè)二裝結(jié)束，具備開業(yè)條件商場1期工程開業(yè)物流場地部分1期工程竣工2012年10月1日配套小區(qū)封頂開盤銷售，銷售達到60商場1期工程、倉庫1期工程竣工驗收，招商工作進入第三階段1期工程招商完成802013年元旦前商場和倉庫2期工程開工前期準(zhǔn)備完成2期工程準(zhǔn)備工作商場、倉庫的2期工程全面啟動商場、倉庫2期工程開工招商工作進入第四階段招商工作,1期全部完成?？傮w完成50。2013年4月1日配套小區(qū)銷售銷售達到90商場和倉庫2期工程主體封頂完工商場進行內(nèi)部裝修，庫房可以投入使用2013年7月31日前招商工作進入第五階段總體完成65。2013年全面招商工作基本結(jié)束，轉(zhuǎn)變?yōu)檎猩踢_到總體的75以上，商場空置率低吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第8頁共13頁日常性工作于10。商場全面開業(yè)商場空置率低于10，庫房空置率低于1010月1日前配套小區(qū)銷售清盤6、項目功能分區(qū)及主要內(nèi)容中區(qū)商場部分入住商戶1200戶，經(jīng)營五大類商品（輕工、服裝鞋帽、家電、家具、燈具、日用、建筑及裝飾材料等）。東區(qū)物流倉儲部分其中庫房占地10萬平方米，物流場地占地5萬平方米。物流倉儲區(qū)建筑物場地面積寬廣且安全場地設(shè)計、環(huán)保完全符合國家相關(guān)規(guī)定。西區(qū)商務(wù)生活配套建筑部分建成商貿(mào)城生活配套小區(qū)，供商貿(mào)城業(yè)主、租戶、雇員以及客戶居住、生活、日常購物、休閑娛樂、金融服務(wù)等配套服務(wù)。三、項目開發(fā)成本估算1、土地成本估算商業(yè)用土地購置成本待定。2、建設(shè)成本估算中區(qū)商場部分按照1800元/計算，建筑面積為40萬，建設(shè)成本為72億元；東區(qū)物流倉儲部分按照1100元/計算，建筑面積為10萬，建設(shè)吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第9頁共13頁成本為11億元。物流場地混凝土硬化按照150元/計算，面積為5萬，建設(shè)成本為750萬元；西區(qū)商務(wù)生活配套建筑部分按照1600元/計算，建筑面積為10萬，建設(shè)成本為16億元。3、運營成本運營費用為100元/，成本為6,000萬元。4、總成本估算項目預(yù)計總投資成本16億元。上述投資采取滾動投入的方式，5年內(nèi)完成。廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城項目成本估算吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第10頁共13頁四、投資價值分析1、銷售收入估算商貿(mào)城采取銷售、租賃以及以租代購等方式，實現(xiàn)盈利。商場部分規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)商鋪和持有物業(yè)兩大部分，兩部分的比例為3565。產(chǎn)權(quán)商鋪為502,000平米的獨立門市房，剩余部分為開發(fā)單位持有物業(yè)。產(chǎn)權(quán)商鋪按照均價6,000元銷售，持有物業(yè)按照每平方米年租金360元對外出租，空置率為10。庫房部分采取銷售和租賃的方式。銷售占比為30,銷售價格為1,500元/，租賃價格為每年100元/，空置率為10。配套小區(qū)全部對外銷售，均價2,800元/。按照以上數(shù)據(jù)進行測算，詳見下表序號項目面積（）單價（元/）小計（元）1土地購置500,0002建筑部分650,000997,500,00021商場部分400,0001,800720,000,00022倉儲庫房100,0001,100110,000,00023物流場地混凝土硬化50,0001507,500,00024商務(wù)配套部分100,0001,600160,000,0003配套費用650,000222,500,00031商場部分400,000400160,000,00032倉儲庫房100,00020020,000,00033物流場地混凝土硬化50,000502,500,00034商務(wù)配套部分100,00040040,000,0004裝飾費用650,000127,500,00041商場部分400,000300120,000,00042倉儲庫房100,000505,000,00043物流場地混凝土硬化50,000502,500,00044商務(wù)配套部分100,0005運營費用600,00010060,000,000投資總額（12345）1,607,500,000吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第11頁共13頁項目商鋪倉儲庫房配套小區(qū)合計建筑總面積400,000100,000100,000600,000銷售面積140,00030,000100,000270,000銷售占比353010045銷售單價元/年6,0001,5002,8004,315銷售收入元40,000,00045,000,000280,000,0001,165,000,000租賃面積234,00063,000297,000空置率1010租賃占比65700租賃單價元/年360100305租賃年收入元84,240,0006,300,00090,540,0002、投資回報率商場、庫房和小區(qū)的銷售預(yù)計5年里可以完成，預(yù)計實現(xiàn)銷售收入1165億元，可收回總投資的7286。租賃收入每年可達9054萬元。五年內(nèi)可收回全部投資。按照投入資金16億元計算，年收益率約為126。五、項目融資計劃項目開發(fā)總投資預(yù)計為16億元，建設(shè)規(guī)劃周期為5年，采取滾動建設(shè)的方式。項目融資主要采取三種方式一是采用企業(yè)自有資金及自籌資金投入，約占30；二是采取股權(quán)合作的方式。針對此項目成立股份制的項目管理公司，吸收股本金用于項目的開發(fā)建設(shè)，該資金占投資的30；三是項目預(yù)售款，比例約為40。上述三種融資組合結(jié)構(gòu)較為合理，利于項目建設(shè)的推進和健康發(fā)展，吉林省粵隆投資有限公司吉林省廣東現(xiàn)代物流商貿(mào)城第12頁共13頁能夠解決項目建設(shè)所需資金問題。六、項目風(fēng)險分析1、項目主要風(fēng)險因素識別及程度分析（1）中區(qū)商場規(guī)劃招商風(fēng)險。主要是引入商戶多少的不確定性影響到規(guī)劃的精確性,規(guī)劃過小阻礙了商場的建設(shè)與發(fā)展,規(guī)劃過大,招商引資步伐遲緩,會影響整體建設(shè)項目建設(shè)形象。該項目若引入企業(yè)數(shù)量不足,夠不成規(guī)模,很難達到預(yù)期效果。（2）工地建設(shè)風(fēng)險。工程建設(shè)及工期是本項目的主要工程建設(shè)風(fēng)險,建設(shè)中招投標(biāo)的實施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量,工程如果延期將影響項目的資金回收。（3）環(huán)境影響風(fēng)險。工程建設(shè)和企業(yè)運營期對周圍自然環(huán)境產(chǎn)生的負面影響,經(jīng)環(huán)評本項目引進的企業(yè)對環(huán)境影響符合國家要求。可與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。2、防范和降低風(fēng)險措施（1）充分進行企業(yè)需求及市場調(diào)查、需求分析,確定使用功能,廣泛、多方位進行招商引資,利用資源優(yōu)勢、政策優(yōu)惠及加強軟環(huán)境建設(shè),引入更多的名特優(yōu)新企業(yè)入駐。（2）加強