HTTP/WWWDOCINCOM/CHESS95660HTTP/WWWDOCINCOM/CHESS95660XX縣XXXX區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申報(bào)單位（公章）XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制日期二零一一年五月HTTP/WWWDOCINCOM/CHESS95660HTTP/WWWDOCINCOM/CHESS95660II目錄第一章總論111項(xiàng)目建設(shè)背景1111項(xiàng)目名稱1112建設(shè)單位1113可研編制依據(jù)1114可研研究范圍2115項(xiàng)目提出的理由與過程212項(xiàng)目概況6121擬建地點(diǎn)6122建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)7123場址選擇及建設(shè)條件7124項(xiàng)目投入總資金及來源情況11125主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1113XXXX區(qū)征收與補(bǔ)償實(shí)施方案12131拆遷征收情況12132拆遷安置補(bǔ)償辦法12133獎(jiǎng)懲辦法14134拆遷公示與監(jiān)督14第2章市場分析1521房地產(chǎn)開發(fā)投資增速1522住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整1523土地管理16242011年住房供求差距17第3章建設(shè)規(guī)模及功能方案1931規(guī)劃目標(biāo)19HTTP/WWWDOCINCOM/CHESS95660HTTP/WWWDOCINCOM/CHESS95660III32建設(shè)規(guī)模1933功能方案19第4章建設(shè)方案2141整體規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則2142項(xiàng)目建設(shè)的原則2343建筑方案設(shè)計(jì)23431平面設(shè)計(jì)23432立面設(shè)計(jì)24433結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)24第5章環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化2551環(huán)境保護(hù)25511環(huán)境現(xiàn)狀25512項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)25513項(xiàng)目在施工建設(shè)期的污染防治措施25514項(xiàng)目建成后的污染防治措施2752消防29521建筑及總圖消防29522防火分區(qū)30523消防給水30524生產(chǎn)防火30525其他3053節(jié)能30531設(shè)備節(jié)能30532其他節(jié)能措施31531設(shè)備節(jié)能31532其他節(jié)能措施3154節(jié)地32HTTP/WWWDOCINCOM/CHESS95660HTTP/WWWDOCINCOM/CHESS95660IV55安全衛(wèi)生3256綠化33561綠化工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)33第6章實(shí)施方案3561項(xiàng)目組織方案、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員培訓(xùn)35611項(xiàng)目組織方案35612開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置35613開發(fā)企業(yè)人員培訓(xùn)3662建設(shè)工期3663項(xiàng)目招投標(biāo)36第7章投資估算與經(jīng)濟(jì)評價(jià)3971投資估算說明39711建設(shè)投資估算范圍及依據(jù)39712投資估算編制依據(jù)如下3972建設(shè)投資估算39721投資估算內(nèi)容39722投資估算結(jié)果4073資金籌措4074經(jīng)濟(jì)效益測算與評價(jià)的依據(jù)及說明40第8章結(jié)論與建議4281結(jié)論42811項(xiàng)目意義42812可行性4382建議43第9章附件44可行性研究報(bào)告摘要書441第一章總論11項(xiàng)目建設(shè)背景111項(xiàng)目名稱XX市XX縣XXXX區(qū)改造項(xiàng)目112建設(shè)單位XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于2007年11月，注冊資金800萬元，是以房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)為主的綜合企業(yè)，公司體制健全，英才薈萃，擁有員工80人，其中有技術(shù)職稱的技術(shù)人員12人，是一家極具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。截至目前，本公司獨(dú)立自主開發(fā)的商品房面積達(dá)3萬余平方米。113可研編制依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法4、投資項(xiàng)目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊5、建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價(jià)手冊7、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例8、河南省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法9、XX縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)210、XX縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法11、關(guān)于加快推進(jìn)城市XX區(qū)工礦XX區(qū)改造的實(shí)施意見（豫政辦2009154號）12、XX縣XX區(qū)改造工作指揮部文件（長棚指20103號）13、XX市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見14、國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5018093）；住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999）；住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ9686）；混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ1687）；建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB500162006）；低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005495）；電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5021794）等。114可研研究范圍承擔(dān)XX市XX縣XXXX區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制任務(wù)，主要進(jìn)行了以下研究工作1、項(xiàng)目的建設(shè)背景、必要性；2、項(xiàng)目建設(shè)、市場預(yù)測及發(fā)展前景；4、項(xiàng)目建議與結(jié)論等。3115項(xiàng)目提出的理由與過程1、XXXX縣委、縣政府根據(jù)河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快推進(jìn)城市XX區(qū)工礦XX區(qū)改造實(shí)施意見（豫政辦2009154號）文件精神，制定XX縣XX區(qū)改造工作指揮部文件（長棚指20103號），通過XX市XX縣食品廠XX區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)，建成一個(gè)布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置居民，改善居民生活條件，美化XX縣的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高XX縣的服務(wù)功能。2、推進(jìn)城市XX區(qū)、工礦XX區(qū)改造工作，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的重要舉措，是省委、省政府為擴(kuò)大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達(dá)的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒有較高的社會生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。XX改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動(dòng)了我市的經(jīng)濟(jì)增長、激活了本地區(qū)房地產(chǎn)市場。一個(gè)個(gè)社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；4但對XX縣而言，另一個(gè)時(shí)代正在開始，建成一個(gè)“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”，“最美邊境城市”將更加地名副其實(shí)。3、政策保障（1）資金籌措政策。城市XX區(qū)改造建設(shè)資金籌措采取市場化運(yùn)作、政府獎(jiǎng)勵(lì)的方式，以市場化運(yùn)作為主，多渠道籌措。省財(cái)政設(shè)立XX區(qū)改造以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金，對改造力度大、進(jìn)展情況好的省轄市進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)資金根據(jù)工礦XX區(qū)和城市XX區(qū)改造完成面積、保障性住房建設(shè)面積等相關(guān)因素和權(quán)重計(jì)算確定。省獎(jiǎng)勵(lì)資金由各省轄市政府統(tǒng)籌安排使用，通過獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、貼息等形式用于城市XX區(qū)、工礦XX區(qū)改造，?？顚Ｓ?，不得截留、挪用。XX區(qū)改造中配建廉租住房項(xiàng)目的資金籌措采取爭取國家中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助、省財(cái)政資金補(bǔ)助和市縣配套的辦法解決。各省轄市可通過土地出讓、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等市場運(yùn)作方式籌集建設(shè)資金，具體實(shí)施方案由省轄市政府結(jié)合本地實(shí)際制定。（2）土地支持政策。納入城市XX區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設(shè)用地，由省轄市土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一納入儲備計(jì)劃，實(shí)施開發(fā)整理，也可以委托有資質(zhì)、有實(shí)力的企業(yè)參與XX區(qū)改造建設(shè)用地的開發(fā)整理。開發(fā)整理后的土地按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)整理費(fèi)一并計(jì)入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金，按實(shí)際投入成本加同期銀行貸款利息給予補(bǔ)償。城市XX區(qū)改造范圍內(nèi)5的市政和公用設(shè)施用地及配建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應(yīng)。出讓土地所得收益，優(yōu)先用于城市XX區(qū)改造的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對工礦XX區(qū)，原屬于國有劃撥的生產(chǎn)用地，城市規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)調(diào)整為XX區(qū)建設(shè)住宅用地，國土資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃部門的土地用途調(diào)整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù)；對于配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施涉及使用的新增建設(shè)用地報(bào)批，比照保障性住房用地報(bào)批方式實(shí)行一個(gè)窗口對外、一站式辦公。各省轄市政府要將已完成XX區(qū)拆遷安置、開發(fā)整理的改造項(xiàng)目用地納入當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，按期供應(yīng)，保障XX區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。（3）稅費(fèi)優(yōu)惠政策。城市XX區(qū)改造和工礦XX區(qū)改造項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)；經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目按低限減半征收。參照煤礦XX區(qū)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的XX區(qū)改造項(xiàng)目要納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，并免征土地契稅；城市XX區(qū)居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的，免征契稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與XX區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分，按照有關(guān)規(guī)定減免稅費(fèi)。XX區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目，可享受財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號）規(guī)定的優(yōu)惠政策。（4）拆遷安置政策。嚴(yán)格拆遷計(jì)劃管理，在年度拆遷計(jì)劃中優(yōu)先滿足拆遷XX區(qū)的需要。城市XX區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)6換和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，鼓?lì)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。各省轄市要結(jié)合本地實(shí)際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（各省轄市根據(jù)實(shí)際情況確定的最低安置面積）內(nèi)的部分，可按成本價(jià)格購買；超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，按房屋市場價(jià)格購買。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素，以房屋市場評估價(jià)格確定補(bǔ)償價(jià)款，不再進(jìn)行土地補(bǔ)償。（5）住房保障政策。各地城市XX區(qū)和工礦XX區(qū)改造項(xiàng)目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20；對XX區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問題。（6）XX區(qū)居民購房支持政策。各省轄市住房公積金管理中心在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，對繳納公積金的居民要降低首付款比例，簡化貸款手續(xù)，支持XX區(qū)改造。設(shè)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)有條件的各類經(jīng)濟(jì)組織和民間資金介入，為中低收入家庭提供住房貸款擔(dān)保，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持個(gè)人合理住房消費(fèi)。（7）產(chǎn)權(quán)政策。城市XX區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權(quán)歸XX區(qū)居民所有，商品住房以市場價(jià)購買后確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。工礦XX區(qū)改造的房屋納入經(jīng)濟(jì)適用住房的，實(shí)行國家和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)制度，個(gè)人以其出資額和企業(yè)補(bǔ)助取得部分產(chǎn)權(quán)；工礦XX區(qū)居民通過補(bǔ)交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權(quán)。持有部分房屋產(chǎn)權(quán)的工礦XX區(qū)居民7轉(zhuǎn)讓XX區(qū)改造房屋時(shí)，要取得全部產(chǎn)權(quán)后方可上市交易。XX區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有。12項(xiàng)目概況121擬建地點(diǎn)XX市XX縣衛(wèi)華大道東段，北臨長孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路。122建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)建設(shè)“XX縣XXXX區(qū)改造項(xiàng)目”，XX區(qū)涉及拆遷戶215戶，拆遷面積38700M2。XXXX區(qū)實(shí)行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，修建14棟住宅樓，設(shè)計(jì)居住人口2030人。該項(xiàng)目規(guī)劃用途為安置房,面積以878M2的為主、14256M2的為輔，共建安置房396套，安置房總面積為388758M2。其中戶型878M2的321套，占總安置房面積的725，其中戶型14256M2的75套，占總安置房面積的275。安置房總投資4700萬元，占地30畝。123場址選擇及建設(shè)條件1、該地區(qū)自然地理?xiàng)l件XX縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，季節(jié)性降水差異較大，春季多風(fēng)少雨,夏季多雨較熱，秋季氣候涼爽，冬季較冷少雪。土層深厚，土質(zhì)較好，農(nóng)用價(jià)值較高，礦產(chǎn)資源相對貧乏。該地區(qū)地形地貌特點(diǎn)XX縣為黃河沖積平原的一部分。境內(nèi)無山，地勢平坦低洼，海拔573697米之間，黃河大堤連接太行堤呈東北西南走向貫穿全境，將全縣自然分為兩部分堤東為黃河8灘區(qū)，地勢西高東低，南高北低。堤西黃河沖積平原，區(qū)內(nèi)地勢平坦，少有緩坡。2、水文氣象條件為黃淮平原區(qū)，屬黃河淤灌區(qū)，排澇及灌溉渠網(wǎng)縱橫，由于本段歷史上屬黃河泛濫區(qū)，河道因淤積而淺窄，本區(qū)域河流降雨受大氣環(huán)流及地形條件的影響，年降水量在時(shí)空分布上差異很大，年內(nèi)年際呈現(xiàn)明顯的豐枯變化，洪水由暴雨形成，區(qū)域內(nèi)河流均屬于中小河流，由于集水面積較小，以坡面匯流為主，洪水峰量受短歷時(shí)暴雨強(qiáng)度變化影響，洪水陡漲陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特點(diǎn)，其洪水過程歷時(shí)基本與暴雨歷時(shí)一致，多發(fā)生在7、8月份少雨季節(jié)；少雨季節(jié)除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成災(zāi)，地方部門經(jīng)過多年清淤及排澇整治已大為改善，幾十年來未發(fā)生較大水害。本段線路屬溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。多年平均氣溫為139，一般最冷是一月份，平均氣溫為03，極端最低氣溫為233；七、八月份最熱，平均氣溫為278，極端最高氣溫為436。黃、淮平原夏季因受東南季風(fēng)影響、雨最較為集中，一般情況汛期（69）月份降水量占全年總降水量的6070以上。沿線歷年最大全年降水量為1360MM，多年平均降水量為8103MM，汛期多西南風(fēng)，最大風(fēng)速15M/S；沿線百年一遇設(shè)計(jì)頻率最大24小時(shí)暴雨值為275290MM，自東自西遞減。最大凍結(jié)深度為032M，年平均無霜日210天。93、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)概況地層巖性本線大部分地段第四系地層分布范圍廣、厚度巨大，其中表層為第四系全新統(tǒng)沖積層（Q4），主要為褐黃色、灰褐色、淺黃色粉土、粉質(zhì)黏土，粉細(xì)砂，呈互層或透鏡體狀，局部夾有淤泥質(zhì)粉質(zhì)黏土或中粗砂透鏡體，該層總厚一般3050M。其下為第四系上更新統(tǒng)沖積層（Q3），地層為灰綠、棕黃、紫紅、褐黃色黏土、粉質(zhì)黏土、粉土、粉細(xì)砂為主，含不規(guī)則鈣質(zhì)結(jié)核和鐵錳結(jié)核，厚大于30M。地質(zhì)構(gòu)造本區(qū)屬于巨型緯向構(gòu)造體系，秦嶺昆侖構(gòu)造帶東段北支的東延部分和新華廈系第二沉降帶（或隆起帶）及豫中北西向構(gòu)造帶的復(fù)合部位。各構(gòu)造體系都有著長時(shí)期的活動(dòng)歷史。但新華廈系是中新生代以來活動(dòng)強(qiáng)烈，并最終形成的構(gòu)造體系，它控制了中國東部中新生代以來的主要構(gòu)造格局。本區(qū)由于構(gòu)造特點(diǎn)所定，區(qū)內(nèi)沉積了巨厚的松散堆積物，因此構(gòu)造均呈隱伏狀態(tài)，構(gòu)造帶對線路走向無影響。工程地質(zhì)條件線路所經(jīng)地區(qū)均為本線不良地質(zhì)和特殊土主要有風(fēng)沙、鹽漬土、軟土和松軟土等，其他不良地質(zhì)及特殊土均不控制線路走向。10全段均屬松軟土地基，主要為呈松散中密狀的飽和粉土、粉細(xì)砂、軟硬塑狀的粉質(zhì)黏土等，一般厚度12M36M，大致呈東薄西厚趨勢。松軟土強(qiáng)度較低、壓縮性高、力學(xué)性質(zhì)較差。水文地質(zhì)沖積平原地下水的主要類型為第四系地層中的孔隙潛水及孔隙承壓水?？紫稘撍嗵N(yùn)藏于透水性好的粉砂、細(xì)砂、中砂等砂層中，地下水位埋深3080M?？紫冻袎核饕N(yùn)藏于深度較大的下伏細(xì)紗、中砂層中。經(jīng)對地表水、地下水代表性取樣分析，地下水對混凝土具硫酸鹽弱侵蝕為主，地表水對混凝土具二氧化碳侵蝕為主。工程的混凝土根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ1687）的要求，采取抗侵蝕水泥、抗?jié)B等級、水泥最小用量、防腐摻合料等或其他防腐措施設(shè)計(jì)，全線碳化環(huán)境作用等級為T2；大多地段氯鹽環(huán)境作用等級為L1；部分地段化學(xué)侵蝕環(huán)境作用等級達(dá)到H1，局部地段達(dá)到H2。4、場址選擇該項(xiàng)目選址為XX市XX縣衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域。交通條件十分優(yōu)越，綠化和空氣質(zhì)量良好。5、場址建設(shè)條件本項(xiàng)目原水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均可滿足項(xiàng)目用水需求，已由XX縣各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案。具體情況如下11（1）市政污水建設(shè)用地臨近的已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入已建的雨、污水管線。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。（2）供水城市原供水管網(wǎng)，其供水量和供水壓力均可滿足項(xiàng)目用水需求。（3）電力可由變電亭引入，其容量可以滿足工程用電的需求。（4）通訊本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。（5）道路本項(xiàng)目外部道路交通組織利用已有道路設(shè)施，內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場和自行車庫。通過上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。124項(xiàng)目投入總資金及來源情況項(xiàng)目計(jì)劃總投資4700萬元人民幣，資金來源主要依靠投資方解決。12125主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積萬平方米66052總建筑面積萬平方米743建筑容積率1124小區(qū)綠化率305建設(shè)投資萬元4700一樓1200二樓1250三、四樓13006每平方米造價(jià)（成本價(jià)）元五、六、七14007建設(shè)期年213XXXX區(qū)征收與補(bǔ)償實(shí)施方案131拆遷征收情況征收與補(bǔ)償按權(quán)威部門實(shí)地評估、簽訂征收與補(bǔ)償協(xié)議、實(shí)施拆遷和回遷步驟進(jìn)行。（1）征收范圍衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域。（2）征收依據(jù)XXXX區(qū)是XX縣政府重點(diǎn)征收改造區(qū)域，在評估、核算時(shí)依據(jù)國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、河南省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法、XX縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及XX縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法等有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行。（3）房屋及其他附屬物價(jià)值依據(jù)房產(chǎn)部門評估結(jié)果為準(zhǔn)。13（4）調(diào)換方式根據(jù)有關(guān)政策，XX區(qū)征收與補(bǔ)償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。132拆遷安置補(bǔ)償辦法1、安置辦法（1）、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，在評估的基礎(chǔ)上增加30作為最終補(bǔ)償金額，一次性結(jié)算，不再安排安置房；（2）、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，有兩種可供選擇的調(diào)換方案被征收人現(xiàn)有住房面積按一對一的比例置換安置房面積；除房屋占地外，剩余土地面積一分置換30平方米安置房面積，地面附屬物價(jià)值由征收方一次性支付給被征收人。被征收人的房產(chǎn)、土地的評估總價(jià)值以成本價(jià)購買安置房，地面附屬物價(jià)值由征收方一次性支付給被征收人。2補(bǔ)償安置基本情況（1）位置XXXX區(qū)實(shí)行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，安置房集中在7層電梯房。（2）戶型面積878平方米面積14256平方米（3）標(biāo)準(zhǔn)符合國家商住房標(biāo)準(zhǔn)，水、電、電話、有線電視入戶、安裝入戶門。（4）價(jià)格安置房成本價(jià)為一樓1200元/M，二樓1250元/M，三樓、四樓1300元/M，五、六、七樓1400元/M。安置14房市場優(yōu)惠價(jià)為一樓1800元/M，二樓1850元/M，三樓、四樓1900元/M，五、六、七樓2000元/M。（5）調(diào)換方法用拆遷補(bǔ)償款購買安置房，享受上述安置房成本價(jià)。不足整套部分按安置房市場優(yōu)惠價(jià)結(jié)算，購買安置房剩余款項(xiàng)，按上浮30后補(bǔ)償給被被征收人。（6）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的層位，由被征收人按照自選順序號依序自主選擇，并予以公示。自選順序號由搬遷順序號和補(bǔ)償安置順序號相加確定。自選順序號相同時(shí)，按照搬遷順序號依序確定。3征收補(bǔ)償（1）搬遷費(fèi)按照房屋所有權(quán)證記戶。貨幣補(bǔ)償或一次性安置到位的，每戶補(bǔ)償500元；需要回遷的，每戶補(bǔ)助1000元；被征收房屋為空房的，不予補(bǔ)助。（2）自協(xié)議簽訂之日至交房日，被征收人自行租房，安置費(fèi)根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積按每月30元/M的標(biāo)準(zhǔn)由征收方支付。133獎(jiǎng)懲辦法為鼓勵(lì)被被征收人主動(dòng)搬遷，使被征收人早日搬入新居，凡于2011年5月15日前簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的給予一萬五千元獎(jiǎng)勵(lì)，于2011年5月30日前簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的給予八千元獎(jiǎng)勵(lì)。被征收人在補(bǔ)償安置決定確定的搬遷期限內(nèi)既未申請行政復(fù)議或行政訴訟又未搬遷的，縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。對無理取鬧、阻撓拆遷的，要依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。15134拆遷公示與監(jiān)督（1）拆遷工作要公正、公開、公平，實(shí)行陽光拆遷，接受群眾監(jiān)督。（2）拆遷現(xiàn)場設(shè)置公示欄，對有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行公示。（3）聘請律師義務(wù)為拆遷群眾搞好法律服務(wù)。（4）其它衛(wèi)華大道臨街商戶征收與補(bǔ)償方案另行制定。在簽訂拆遷賠償安置協(xié)議的同時(shí)，被拆遷人應(yīng)將土地、房屋等有效證件交于拆遷方?；剡w時(shí)間以交房為準(zhǔn)，因建設(shè)方原因延長交房時(shí)間的，從延長之日起建設(shè)方負(fù)責(zé)安置費(fèi)增至60元/M。16第2章市場分析2011年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，2011年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，定位市場真實(shí)需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。21房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進(jìn)來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到15左右。22住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的9070標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨?7的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2009年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。2011年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)2009年的政策。23土地管理土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。2006年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的“國十五條”中對加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國務(wù)院更是專門下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，主要針對當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了關(guān)于做好報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意，是對04年國務(wù)院28號文（國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定），05年國八條、144號文（關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知）和06年國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。18預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實(shí)?？偟膩碚f，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。242011年住房供求差距2011年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素。從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價(jià)是核心重點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房價(jià)格將仍是2011年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看，2011年的實(shí)際供應(yīng)量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價(jià)的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2011年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢問題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則2011年房地產(chǎn)價(jià)格19增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。20第3章建設(shè)規(guī)模及功能方案31規(guī)劃目標(biāo)（1）以具有21世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū)；（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；（3）合理組織綠色、交通體系，完善公建布局使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；（4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。32建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積6605萬平方米，建筑面積為74萬平方米，容積率為13以下，綠化率為30以上，建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建。33功能方案通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住21條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為XX縣的一個(gè)亮點(diǎn)工程。22第4章建設(shè)方案41整體規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則1、指導(dǎo)思想全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的要求，堅(jiān)持以人為本，以建設(shè)和諧中原、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快XX區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，堅(jiān)持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將XX區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。2、基本原則（1）堅(jiān)持按照全省統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)要求，因地制宜，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。（2）統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施?？紤]經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、礦區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會事業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、文物古跡保護(hù)、歷史街區(qū)和優(yōu)秀建筑物保護(hù)等工作，統(tǒng)一編制改造規(guī)劃和計(jì)劃，明確近期工作目標(biāo)，有重點(diǎn)、有步驟地推進(jìn)各項(xiàng)工作。（3）市場運(yùn)作，政府支持。充分發(fā)揮個(gè)人、企業(yè)等多方面的積極性，以XX區(qū)居民為主，多渠道籌措資金。地方政府在政策與資金上要給予必要的支持。（4）多方結(jié)合，綜合開發(fā)。XX區(qū)改造與廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)23適用住房建設(shè)、城市危舊房改造、城中村改造、城市建設(shè)用地挖潛結(jié)合起來，注重改善城市發(fā)展環(huán)境，注重提升城市形象，充分調(diào)動(dòng)各方面積極性，鼓勵(lì)綜合開發(fā)。（5）整體推進(jìn)、配套建設(shè)。堅(jiān)持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將XX區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，同步交付使用。（6）因地制宜，多模式改造。對列入改造計(jì)劃的項(xiàng)目，要在深入調(diào)查、摸清底數(shù)、精確測算的基礎(chǔ)上，因地制宜制定改造方案。對有商業(yè)開發(fā)價(jià)值的XX區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式進(jìn)行重建。對改造難度大、經(jīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)定不具備商業(yè)開發(fā)價(jià)值的XX區(qū)，可由政府直接組織實(shí)施改造，擇優(yōu)選擇業(yè)主單位，其基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府及有條件的工礦企業(yè)承擔(dān)。3、規(guī)劃基本原則。（1）高綠化低密度；（2）綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；（3）戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級換代”居住要求；（4）體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。2442項(xiàng)目建設(shè)的原則（1）項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。（2）項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。（3）項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。（4）項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。突出XX文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為XX改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。43建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。431平面設(shè)計(jì)1、住宅根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)個(gè)有關(guān)規(guī)范要求。252、公用建