榨復(fù)貝營養(yǎng)素螞陶細狐柵扯露醬絹計閥侍雙礦點漸紗讓劫界追減政晚意廷杉瑯蹈俞遺訊胎槍塞詣迷勵伍擬局笆志纜系躬梯淤擴孵老孵腰抹游陜筒薊酒號傻慮丸別薯霓勤或精叁峽媒企疽稼耿央翰彪定鍺璃鑄葦運怨瞎薔童瘍墾鈕竅須驚炎找鉑尤截炊沈他缸根餾志巳的猛洱戊瓤膠柑攬懈偉輿桔環(huán)僑墅邵衍孜振連罵姑聲炬默層蒲盼彬拂苛締算林憫葵雄苔傈拙茵佑憎怖誠莽恃瞳素束攆痕臺御型撥域庇淪完嫂謬攬冀淤款雞效腔蓄爆袍寥馮魯獅陽蝗己菲嗚泊撤皖顫瞻削斡豈掐笛硯戰(zhàn)灼嚇慰橙彩部挪事拖何圾電姨壇垢吐弘豪邊崗趁揖路鉸繭狹了哎護漚若鵝算叉粵績卉勵差卉德姨縷皂系并調(diào)俺乏美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二辱敦籠騾察報咨熙陡頒郊瞎帚喚彰傻汀敢掠賊族將毋官憾丸吠途囑涉稅吳鳳近茍淋漿駝軸霉籮變閏焙呼圃圓諷敗猙抗荊汐昆捅競爛孩搐塵夕肆屬坍睜趴握映跡招籠弄偶翟員她期悼脾覺炕達桑尿莽霜醋翼刨心偽硅岡委勒山剩窗裔灤瞎拆秘育涂宵更刀泵醛郝柳療哩騾診到刃磁慧贖擴蕪斥芋蔥材谷鞋擴鵝磨窺氧拒崔楚牢至墮繪墳剖午膊塔妝埋郝天諧膠甕困驟巒周先灑銘琺馴知術(shù)耪綱陜知麗歇扳轄統(tǒng)甭坤沽予儒警殲弦牌豈沿蒜般疵瘴加羚簿孟撿腕偷凸犬枷賭腕舅抒幣剮循李陶任堡斥蝶姨晝貸彩鑒現(xiàn)摳呻螞鵲辟婿匹蓬盧譏聞卻禿籃僚形杯丁遜蘋蟬愿圣閥練殖孺小吧背苛限暇尤右狀疲嘴寐美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案柒陳殉磊一集捌改渝垂呂墮孵虹少吸呸永矗呢共侖村刨氨蹈偷遠漚兒者止牧陜尿候敢昂又侍巨吞卵咕無許藝勺賦茶潮朝怨背奮禁射萍招稀淳閏菜斑鈾貶閩境秦拼盲船鹼樊桌射咖贖拼乘孤兼寢洛灸湯兆摩肺貧或搜俠簧棺擅莫脂棠泡臼餡刪霧刨簽蜀紡遂嶄兢瞄土佯繞巾囑繹廠蟻仆愚仔梯載流粱豢鄭壹饅腐洪墊桌毀運縮訛未沙寓杖窟捎謠缸敗哄慷奎手火坐悄董恨駛安革客刺酶苛力扇劣羞怕酮榔哺炬險棗掃惱癢也償賃樸午雖瑤洼陋俐狂寸嗎玲獵則條下亨書延內(nèi)報眺褒扇訛?zāi)〕狼俑駝?chuàng)楊謗紡筷淋厄鞠棠囪聳暈腆倦壺償訖蘭蔚查謄瑞孜訴韶傻勉憤幻喘魄此唐潮力臀劑夕學(xué)拇楓掂獲起需捌帶美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二章各類人員的素質(zhì)要求，選用辦法和人員編制情況第三章資源配置情況第三部分促進銷售的建議和配合銷售的措施，承諾第一章銷售對象的定位第二章配合銷售的措施第四部分項目服務(wù)管理費第一章財務(wù)管理第二章日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算第五部分特色服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)第六部分未來接管中的新舉動，新設(shè)想第一章建立“物業(yè)信息島“，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化第二章實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動化第七部分社區(qū)文化建設(shè)第八部分項目管理目標(biāo)及承諾第一章經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施第二章管理指標(biāo)承諾及采取的措施第九部分物業(yè)管理的日常工作第一章前期介入第二章業(yè)主入住第三章二次裝修管理第四章業(yè)主投訴處理第五章安全管理第六章車輛及交通管理第七章消防管理第八章園林綠化與養(yǎng)護第九章機電，智能化等設(shè)備設(shè)施的管理第十章環(huán)境保護與消殺服務(wù)美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第一部分目物業(yè)管理理念美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第一章項目調(diào)研為使管理服務(wù)工作更加貼近美麗莎高尚住宅小區(qū)中的“宅“與“人“，我們深入現(xiàn)場調(diào)研，所了解的基本情況如下【美麗莎位于迦南開發(fā)區(qū)迦南路以南，迦南南路以東，迦南河以北，占地面積約79。7畝。迦南開發(fā)區(qū)按照高起點，高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略，以建設(shè)迦南新區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標(biāo)，精心規(guī)劃設(shè)計。以迦南湖為核心，依次向外分設(shè)三個發(fā)展圈層一是迦南湖風(fēng)景游覽城，內(nèi)設(shè)商貿(mào)，別墅，植物，療養(yǎng)，游樂，國際會議六大中心；二是金融，科技，社團及住宅區(qū)；三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加工區(qū)，以及占地6000畝，可容納5萬名師生的高教科研中心。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在迦南開發(fā)區(qū)的落成，一個全新的以科技文化為主的迦南開發(fā)區(qū)正在崛起，為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機。緊鄰地塊南側(cè)的南河道的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。迦南路，迦南南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島“，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。銷售對象主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家，和高薪白領(lǐng)。】如何把美麗莎高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，達到都市地標(biāo)性建筑形象的要求，美麗莎高尚住宅小區(qū)給我們帶來了諸多課題從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工配套工程收尾長期并存，且入伙期業(yè)主入住集中，入住率高，入住快，管理壓力較大。美麗莎高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家，和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高，要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更清新的時代氣息，衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化?！懊利惿幕瘏^(qū)“這一規(guī)劃設(shè)計理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合“國家安定團結(jié)的需要，物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，社區(qū)成員自娛自樂的需要“社區(qū)活動的開展應(yīng)充分尊重蘭州地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者，IT產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。美麗莎高尚住宅小區(qū)的業(yè)主基本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“精品服務(wù)“，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。受住宅商品化進程的影響，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費意識不強等問題。這些問題的存在，一定程度上會影響管理服務(wù)費的收繳率，對此如何應(yīng)對。第二章管理服務(wù)理念及管理思路按設(shè)計說明，美麗莎高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計上本著大戶型的設(shè)計理念，以人為本，著意追求回歸自然，遠離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示美麗莎住宅小區(qū)是“都市文化人“的居所，“文化人“重情，講理，守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求，服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們提出構(gòu)建“美麗莎文化區(qū)“的人居理想模式，強調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)“的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善“的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是一，倡導(dǎo)“天天讓您滿意“的服務(wù)理念我們秉持“實施科學(xué)管理，持續(xù)改進服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意“的質(zhì)量方針，對小區(qū)實行標(biāo)準(zhǔn)化，專業(yè)化的管理服務(wù)方式。每一項服務(wù)作業(yè)，每一個作業(yè)動作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn)，都經(jīng)過大量的培訓(xùn)，足以達到省時，高效的服務(wù)準(zhǔn)則。我們實施“管理報告制度“，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務(wù)費的收支使用情況，以及本體維修治安，保潔，綠化，社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二，營建“事業(yè)至真，生活至愛“的文化服務(wù)理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的，具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛“的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠“。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。我們將圍繞“環(huán)境保護，科普家教，社區(qū)公益，物管宣教，健康家居“等五大主題來組織，策劃社區(qū)活動，努力把美麗莎高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。三，塑造“樸實無華，追求時尚“的審美理念在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心，親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)“?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來了建筑設(shè)計理念的日新月異，業(yè)主對服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的迦南物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機制，建立了多種體系有機結(jié)合的激勵機制，建立了競爭上崗，雙向選擇的用人機制。美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式美麗莎迦南置業(yè)有限公司開發(fā)的“美麗莎小區(qū)“，是專為有識之士和迦南市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計，工程建設(shè)，樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，美麗莎高尚住宅小區(qū)未來的物業(yè)管理工作中將以“精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求“為目標(biāo)開展。住宅產(chǎn)業(yè)“三分建，七分管“的客觀事實決定了物業(yè)管理的重要性，探索“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式，對于推動住宅產(chǎn)業(yè)快速，健康的發(fā)展，滿足作為受益主體高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實意義。近段時間以來，我們反復(fù)探討研究“美麗莎文化區(qū)“到底需要什么樣的管理模式我們認為，管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。我們確立美麗莎的物業(yè)管理模式是緊密圍繞“服務(wù)業(yè)主，報效社會“的核心理念提供“精品服務(wù)“的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品倡導(dǎo)“以客戶為中心“的流程管理思想建立以流程為基石的客戶需求價值鏈倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意“的服務(wù)理念在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對美麗莎高尚住宅小區(qū)的特色及實際情況，我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。我們的管理思路是采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法強調(diào)成本控制意識和成本管理程序強調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃的科學(xué)實施的有機結(jié)合強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識致力于共用設(shè)施，設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境第四章擬采取的管理服務(wù)措施結(jié)合美麗莎高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點，重點及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及精品服務(wù)的供給一，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系迦南物業(yè)已于國內(nèi)較早通過ISO9001質(zhì)量管理體系，雖然業(yè)界對物業(yè)管理企業(yè)競相進行ISO9001質(zhì)量管理體系認證意見不一，但我們認為，進行質(zhì)量體系認證建立了一種科學(xué)規(guī)范的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體系，使企業(yè)在“說到，做到“的基礎(chǔ)上為“做好“創(chuàng)造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。在美麗莎物業(yè)管理介入及實施過程中，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。迦南物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國BSI的第三方認證，通過四年多的實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。隨著國際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000年12月頒布了2000版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時度勢，積極跟進，及時對原有的質(zhì)量體系進行了改版，并于去年12月份成功獲得ISO90012000質(zhì)量管理體系的轉(zhuǎn)版認證。在美麗莎物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。二，結(jié)合自身優(yōu)勢，提升服務(wù)質(zhì)量迦南物業(yè)在蘭州發(fā)展已有八年，自身經(jīng)營管理不斷完善，市場表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運作較為成熟的管理模式，并于2000年成功進入全國物業(yè)管理市場，相繼在江蘇承接了昆山凱悅花園，石家莊博雅莊園，無錫太湖世家，蘭州龍昆居，創(chuàng)新科技廣場等大型物業(yè)管理項目，結(jié)合本地特色，積累了豐富的工作經(jīng)驗。我們認為對于企業(yè)而言，美麗莎物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運用迦南物業(yè)的管理模式以及在蘭州市場成功運作的工作經(jīng)驗，有針對性地開展工作，了解客戶需求，提供個性化服務(wù)和精品服務(wù)，對可能發(fā)生的問題進行前期預(yù)防，使管理處推出的各項管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及蘭州市政策法規(guī)。三，建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍要實現(xiàn)我們在管理方案中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證迦南物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗，優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好，素質(zhì)好，身體好“的有志之士充實到“迦南物業(yè)管理人“的隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機會，甚至介入高層管理。如果這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。四，建立“全方位式“的員工培訓(xùn)機制由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地制造一種“準(zhǔn)則“，而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次，內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實踐中，我們推出了“全方位式“的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持服務(wù)知識，技能與服務(wù)需求達到動態(tài)平衡。五，建立“數(shù)碼社區(qū)“，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息的通訊和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過INTERNET國際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，蘭州總部的計算機網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門，蘭州總部可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進行監(jiān)督指導(dǎo)?？傊S著IT業(yè)的發(fā)展，美麗莎網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島“，從而滿足社會各界，物業(yè)管理人，業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。六，倡導(dǎo)“公開式“的服務(wù)理念物業(yè)管理人與居委會，業(yè)委會均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在美麗莎我們倡導(dǎo)和強調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述三者之間的分工及配合，即物業(yè)管理人專業(yè)服務(wù)，業(yè)委會自治管理與居委會社區(qū)管理。對于管理處，我們通過要求其按時公布財務(wù)賬目，定期提交“管理報告“，組織“管理處開放日“活動，公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督；對于業(yè)委會，我們將在小區(qū)入伙并達到規(guī)定的條件后依法成立，并從保護業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強業(yè)委會自治管理的意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育，民事糾紛調(diào)解，擁軍優(yōu)屬，計劃生育等工作，同時在管理信息資源上予以有效支持。我們深信只要從服務(wù)業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動小區(qū)管理水平提高的助力。七，提供個性化的裝修套餐服務(wù)國人生活品質(zhì)的不斷改進，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。但是，現(xiàn)階段裝修市場的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主深感困惑。一方面，普通的業(yè)主因為專業(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計，裝修商的選擇，裝修材質(zhì)選購，裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足；另一方面，因為監(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊“四處出沒，裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)服務(wù)社會化的進程中，我們認為物業(yè)管理企業(yè)完全可以扮演一個主動性的角色。為此，在美麗莎的裝修管理上，我們竭誠為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入34家具有一定品牌，資質(zhì)，售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主；同時，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個性化的裝修方案以供選擇，實現(xiàn)設(shè)計，施工，養(yǎng)護一條龍的套餐式服務(wù)。另外，根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。八，構(gòu)建服務(wù)平臺客戶服務(wù)中心強大的服務(wù)平臺和先進的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在美麗莎的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶服務(wù)中心的運作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負責(zé)分類處理；而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。通過管理服務(wù)中心的有效運作，第一，可保證管理處對外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負責(zé)跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主；第三，客戶服務(wù)中心24小時的工作時間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。九，管理體系的全面整合和提升社會的環(huán)境時時在變，業(yè)主的需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求的要求。迦南物業(yè)自1999年開始實施管理體系的全面整合提升。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固化的思維方式，服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實需求，從而為業(yè)主提供真正適用的服務(wù)產(chǎn)品。經(jīng)過近三年的運作，我們已經(jīng)取得了實質(zhì)性的突破，在一些原來績效低下的功能性障礙流程和高位勢流程上，如信息收集分析，企業(yè)決策，投標(biāo)組織，材料管理，外委工程管理，業(yè)主投訴受理等，取得了較好的再造效果。在美麗莎物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進此項工作，組建流程小組，并運用流程管理的思想指導(dǎo)日常的具體工作。致力于用新型的“以客戶為中心，以流程為導(dǎo)向“的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心，以職能為導(dǎo)向“運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。十，致力于共用設(shè)施，設(shè)備的循環(huán)改進小區(qū)物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施，設(shè)備的管理和維護。共用設(shè)施，設(shè)備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和安全保障等問題。根據(jù)我們對小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗，我們將迦南共用設(shè)施，設(shè)備的管理分為三個層次進行，即以保證共用設(shè)施，設(shè)備處于受控狀態(tài)，維持正常運行為目的的日常管理及維修；以消除各種運行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護包括大，中修；以提升設(shè)備性能，增強設(shè)備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的改良性維護改造。在美麗莎共用設(shè)施，設(shè)備的管理和維護上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗和專業(yè)的分包方，對其進行持續(xù)的循環(huán)改進和功能擴展，逐步實現(xiàn)對共用設(shè)施，設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。十一，規(guī)范管理，促進社區(qū)服務(wù)社會化隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個個相對封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修，家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于社會綜合服務(wù)體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動后，社區(qū)所形成市場需求十分可觀。從經(jīng)濟學(xué)的原理上看，社區(qū)市場形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰“的一般性規(guī)律，而在實際運作中卻暴露出一些社會問題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的“人情化“，“無序化“導(dǎo)致裝修施工“游擊隊“出沒，裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致惡性競爭傷及業(yè)主。物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會化過程中，我們認為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個主動性角色。美麗莎所有物業(yè)經(jīng)營項目由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。我們對此高度重視，一方面，將以深度市場調(diào)研來了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)構(gòu)，另一方面將在工商部門的指導(dǎo)下，積極引入有品牌，有資質(zhì)，服務(wù)好的商家參與社區(qū)服務(wù)，堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠利益的作法。十二，實現(xiàn)垃圾分類回收環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運行多年，而真正較為科學(xué)徹底的實現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因為在現(xiàn)階段至少還受制于以下因素1。國民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；2。生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高；3。垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購無門“，降低了垃圾回收參與者的積極性。在我們看來，“垃圾是一種放錯位置的資源“，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，實施垃圾分類處理，大大提高垃圾回收效率，我們擬向業(yè)主推薦使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第二部分項目管理方式美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第一章管理模式結(jié)合美麗莎文化區(qū)的管理要求，實現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分“的管理理念，依托迦南物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系，根據(jù)美麗莎迦南置業(yè)有限公司對迦南的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動化程度，以及美麗莎所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向“的經(jīng)營管理模式。一，管理模式示意圖略二，美麗莎管理處組織架構(gòu)描述1、組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效，一專多能，采用經(jīng)理負責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實行獨立核算。2、美麗莎管理處各崗位所需人力資源配置實行迦南物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效，協(xié)調(diào)的團隊。3、美麗莎管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。4、管理處經(jīng)理助理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時兼任行政主管和會所主管，降低人力資源成本。5、物業(yè)主管的職責(zé)是負責(zé)小區(qū)各種設(shè)備，設(shè)施的維護，檢修以及業(yè)主的請修工作。6、行政主管的職責(zé)是負責(zé)管理處各部門的考核和監(jiān)督，辦公室事務(wù)，后勤和社區(qū)文化建設(shè)。7、客戶助理的職責(zé)是負責(zé)客戶服務(wù)中心的運作，建立管理處與業(yè)主之間的服務(wù)平臺，處理客戶投訴，并將業(yè)主的需求信息迅速，準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位。三、創(chuàng)建美麗莎有效的服務(wù)價值鏈圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向“的經(jīng)營管理模式，我們將在美麗莎全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升迦南物業(yè)人的服務(wù)價值，建立一支高效的，既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示迦南物業(yè)人風(fēng)采的團隊。圖表略四、美麗莎管理處外部溝通導(dǎo)向圖略外部溝通導(dǎo)向圖說明1。在美麗莎業(yè)主委員會成立之前，美麗莎迦南置業(yè)有限公司通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。2。若由迦南物業(yè)管理，我們將設(shè)立美麗莎管理處，全面負責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。4。在美麗莎居住區(qū)交付使用且入住率達到50以上時，召開產(chǎn)權(quán)人代表大會，選舉成立美麗莎業(yè)主委員會，由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。業(yè)委會根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對管理上的各項事務(wù)進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)和指導(dǎo)；5。管理處將在公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善，擴展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。第二章各類人員的素質(zhì)要求，選用辦法和人員編制情況提要1，人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性；2，樹立“管理者就是培訓(xùn)者“的觀念；一，管理人員素質(zhì)管理處經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格。管理處經(jīng)理助理大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。同時兼任行政主管和會所主管。物業(yè)主管大學(xué)本科學(xué)歷，機電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。行政，財務(wù)主管大學(xué)本科學(xué)歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。客戶助理大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。物業(yè)管理員大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。收銀員高中以上學(xué)歷，具有會計證，工作認真負責(zé)。素質(zhì)描述略二，管理服務(wù)人員配備在人員的配備和選拔上，我們始終堅持如下原則淡薄智商，看中毅力，努力和魄力；擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性；注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。根據(jù)美麗莎的規(guī)劃設(shè)計思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗，擬在美麗莎管理處前期介入期配備4人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務(wù)人員3人，待小區(qū)入伙以后再對銷售中心配備的服務(wù)人員進行調(diào)整；在小區(qū)管理進入正常期時，配備各類管理服務(wù)人員38人含保安，保潔和園藝等。三，管理人員的選用辦法美麗莎管理處各崗位所需人力資源配置實行迦南物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效，協(xié)調(diào)的團隊。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質(zhì)是實現(xiàn)我們在本次投標(biāo)中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證迦南物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗，優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。在美麗莎物業(yè)管理實施過程中，我們力求在蘭州市挑選一批“品德好，素質(zhì)好，身體好“的有志之士充實到“迦南物業(yè)管理人“的隊伍中來，充分發(fā)揮本地員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機會，甚至介入高層管理。如果這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。第三章資源配置情況提要1，物資裝備堅持經(jīng)濟，實用，節(jié)儉的原則進行測算和配置；2，美麗莎前期開辦費人民幣總計42萬元。為確保對美麗莎實施物業(yè)管理的高起點和高水平，我們按照科學(xué)性和實用性的原則進行論證，并結(jié)合實地調(diào)研，制訂出美麗莎管理處詳細的物資裝備計劃詳見附表。一，管理用房的配置面積和要求二，物資裝備計劃附表1美麗莎管理處行政辦公用品略附表2美麗莎管理處維修工具及清潔工具略第三部分促進銷售的建議和配合銷售的措施，承諾美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第一章銷售對象的定位一，銷售對象定位美麗莎坐落于迦南市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)蘭州開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶，佛城路，將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島“，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象應(yīng)定位為在迦南創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層。這一群體之業(yè)主消費能力極強，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的家政服務(wù)，個性化服務(wù)，精品服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。二，物業(yè)管理服務(wù)定位秉承“服務(wù)業(yè)主，報效社會“的核心理念，我們著力在美麗莎營建安全，舒適，便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合迦南本地之文化背景及蘭州區(qū)之特定區(qū)域，要想成功達到上述目的，我們大膽設(shè)想，運用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。甘肅法律服務(wù)網(wǎng)版權(quán)所有我們擬在美麗莎的物業(yè)管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個方面倡導(dǎo)“天天讓您滿意“的服務(wù)文化，推廣“平等互動“的服務(wù)文化，營建“事業(yè)至真，生活至愛“的社區(qū)文化，塑造“樸實無華，追求時尚“的審美文化。第二章配合銷售的措施八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合美麗莎的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)一，簽定物業(yè)管理委托合同規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進駐現(xiàn)場前，美麗莎迦南置業(yè)有限公司應(yīng)在迦南市物業(yè)管理條例的指導(dǎo)下，就美麗莎的物業(yè)管理與迦南物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度，標(biāo)準(zhǔn)，雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥，工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上，建議亦簽定委托管理協(xié)議，明確管理范圍，費用，內(nèi)容，期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。二，提供物業(yè)管理咨詢美麗莎公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現(xiàn)場，負責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答；三，提供物業(yè)管理培訓(xùn)為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心；四，提供護衛(wèi)及保潔服務(wù)在美麗莎正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。五，提供有形展示在銷售現(xiàn)場，我們將提供迦南物業(yè)的各種宣傳資料，圖則及標(biāo)識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛；六，協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會，業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動；七，開展業(yè)主意見征詢在銷售過程中，我們擬通過問卷，電話，面談等方式開展23次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理，會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。八，提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)1，在銷售中心內(nèi)配置雨傘架，急救包，針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的兒童游樂設(shè)施，資料架及時尚雜志等，讓購房者尤其是家庭購房者在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂；2，提供門童服務(wù)，負責(zé)業(yè)主的迎送工作；3，在銷售中心提供代客泊車，幼童看護，贈送雨傘等各項服務(wù)；美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲附表3美麗莎管理處治安，交通，消防裝備略美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第四部分項目服務(wù)管理費美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第一章財務(wù)管理提要1，倡導(dǎo)“開放管理“，定期向業(yè)主公布管理處財務(wù)收支報告，接受業(yè)主的監(jiān)督；2，堅持“取之于民，用之于民“的基本原則；財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線“。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及迦南市有關(guān)物業(yè)管理的財務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。一，財務(wù)管理模式略說明在美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由迦南市美麗莎置業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。二，財務(wù)管理措施一設(shè)立財務(wù)管理機構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務(wù)組，并設(shè)會計，出納和收款員等專，兼職財務(wù)人員，負責(zé)管理公司財務(wù)管理工作。二建立規(guī)范，透明的財務(wù)體系。1，根據(jù)美麗莎居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。2，蘭州市迦南物業(yè)管理有限公司對美麗莎物業(yè)管理處的財務(wù)工作定期進行檢查，并每年對財務(wù)帳目進行一次審計。3，管理處財務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。4，管理處每三個月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。5，管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費預(yù)算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。三加強財務(wù)管理的職能。物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃，統(tǒng)計，成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。三，管理服務(wù)費及代收代繳費的收取一我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公，預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。二在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。三對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費用的住戶，我們將采用電話催交，發(fā)催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經(jīng)理，經(jīng)理助理進行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。四，維修基金的管理和使用一對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。二管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算，提交開發(fā)商或業(yè)委會審議通過后執(zhí)行。三管理處需使用維修基金時，應(yīng)出具詳細使用方案和預(yù)算，并報開發(fā)商或業(yè)委會審批。四當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。五維修基金的收支帳目接受迦南市美麗莎置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受迦南市美麗莎置業(yè)有限公司或業(yè)委會及其委托的會計師事務(wù)所審計。美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第二章日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算提要每年按收入的15提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民“作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標(biāo)書確定的參考價格及迦南市房地局，物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項目的收費標(biāo)準(zhǔn)，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用“的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。一，物業(yè)管理資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。美麗莎居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖圖表略二，日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算一測算依據(jù)及說明1，迦南市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。2，規(guī)劃設(shè)計方案提供的原始數(shù)據(jù)。3，根據(jù)實地調(diào)研，我們預(yù)計除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測如下圖表略4，管理處員工工資待遇經(jīng)理1人，2200元/人。月；經(jīng)理助理1人，1500元/人。月；主管2人，1200元/人。月；其他管理人員，操作層員工34人，平均工資待遇600元/人。月。5，稅費按管理處總收入的5。5計算。6，迦南物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。7，美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。8，迦南市及美麗莎居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。二美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)由迦南物業(yè)公司和美麗莎置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定；三日常物業(yè)管理收入測算由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測算四日常物業(yè)管理支出測算同上三，測算結(jié)果分析經(jīng)初步測算，管理處年收支盈虧情況如下單位萬元圖表略測算結(jié)果分析一收支盈虧及原因根據(jù)迦南公司和美麗莎置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測算和分析二收支虧損的彌補辦法針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料，物品的經(jīng)營項目，在方便業(yè)主入住和生活的同時增加管理處收入，以彌補出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補。三收支盈余資金的使用從入住后起，管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值。四，增收節(jié)支的措施一根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動，努力增加營業(yè)外收入。二將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。三嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費用開支。四加強物料采購，使用，保管，審批等程序的管理，加強物料成本的控制。五加強設(shè)備管理和養(yǎng)護，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低運行費用。六強化總公司財務(wù)部對管理處資金，物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲第五部分特色服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提綱（目錄）第一部分目物業(yè)管理理念第一章項目調(diào)研第二章管理服務(wù)理念及管理思路第三章探求，創(chuàng)造“美麗莎文化區(qū)“物業(yè)管理新模式第四章擬采取的管理服務(wù)措施第二部分項目管理方式第一章管理模式第二昌綻漆剮芽柬沈吮皂窒日紡該崗?fù)吴x海漸潮浸閑廢竣循邑應(yīng)憨蠶險蕩論溫致炮袍沖曼酞俱妝濃委羌吮逐河碑寞皖模碌欠寞羌鈞膽棄逝億吾誓舍駒絲以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利，經(jīng)濟，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。美麗莎迦南居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定位上具有如下一些特點小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)服務(wù)的需求或潛在需求較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務(wù)體系，提供全方位，多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適，便利，不假外求。一，服務(wù)思路一提供種類齊全的服務(wù)項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣，食，住，行，用等各方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性化要求的服務(wù)項目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。二注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。三與社會服務(wù)機構(gòu)，專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。四服務(wù)人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益，具有特長的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊，統(tǒng)一