第一區(qū)域事業(yè)部方山G69項(xiàng)目市場(chǎng)背景介紹第一區(qū)域事業(yè)部方山G69項(xiàng)目市場(chǎng)背景介紹2012530公司背景相關(guān)業(yè)務(wù)貿(mào)易和教育電子商務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)先者世界500強(qiáng)企業(yè)一個(gè)以有色金屬、礦產(chǎn)品為龍頭擁有多元核心業(yè)務(wù)國際化經(jīng)營(yíng)的大型集團(tuán)公司相關(guān)業(yè)務(wù)貿(mào)易和教育電子商務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)先者一個(gè)以有色金屬、礦產(chǎn)品為龍頭擁有多元核心業(yè)務(wù)國際化經(jīng)營(yíng)的大型集團(tuán)公司60年歷史老牌國家大型企業(yè)集團(tuán)中國上市公司100強(qiáng)的第8位2007年6月，中國五礦集團(tuán)被國資委正式確認(rèn)增設(shè)以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)為主業(yè)。公司注冊(cè)6億人民幣。五礦地產(chǎn)立足香港，拓展內(nèi)地，在南京、長(zhǎng)沙、珠海皆有項(xiàng)目，整個(gè)五礦地產(chǎn)旗下企業(yè)更是擁有土地開發(fā)面積500萬平方米，涵蓋20余座城市。五礦地產(chǎn)MINMETALSLAND品牌BRAND母品牌（MOTHERBRAND）五礦地產(chǎn)MINMETALSLAND五礦地產(chǎn)品牌在南京的區(qū)域性推廣可以借母品牌的強(qiáng)大托勢(shì)逐步向市場(chǎng)進(jìn)行推廣。方山1、方山又名天印山2、它是傳說中南京第一個(gè)被人工改造過的山，秦始皇鑿山通淮泄王氣，就是在這兒。3、與文人墨客結(jié)交。謝靈運(yùn)、乾隆、王安石等。當(dāng)年清乾隆皇帝弘歷南巡經(jīng)方山時(shí)，曾賦詩贊稱“方阜常棲隱者流，秦淮經(jīng)下水悠悠”。4、定林寺。梁朝時(shí)禪宗始祖達(dá)摩來中國坐禪，第一道場(chǎng)就設(shè)于下定林寺。佛教界有“南定林，北少林”之美譽(yù)。5、死火山，國家地質(zhì)公園。方山山形獨(dú)特原于它是距今1000萬年前新近紀(jì)中新世時(shí)期一座火山。由于這座火山的典型性、代表性、完整性。紫金方山風(fēng)水一線子午傳承【金陵地脈】所在鐘山與方山，一北一南；處于同一條經(jīng)線上，兩山有一個(gè)風(fēng)水上的承應(yīng)關(guān)系項(xiàng)目背景1、08年已經(jīng)開始關(guān)注本地塊，勢(shì)在必得2、2012年1月28日拍的，以10億元的底價(jià)拿下，折合樓板價(jià)5500元3、南京近郊山、水、低密度別墅、環(huán)境資源俱佳，近郊土地資源做好的別墅用地及項(xiàng)目。開發(fā)商原話規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)江寧體育中心金陵科技學(xué)院曉莊學(xué)院海事學(xué)院弘景大道地鐵方山格致路環(huán)山路項(xiàng)目周邊環(huán)境擁有良好景觀資源，緊鄰方山地質(zhì)公園。1環(huán)境狀況西側(cè)為方山地質(zhì)公園，東側(cè)緊鄰雷丁TOWN低密度別墅社區(qū)，周邊無高層建筑遮擋，視野開闊，居住環(huán)境好，但整體居住氛圍不足。西側(cè)能看見方山景觀。毗鄰湖景資源，自然環(huán)境優(yōu)越。2空氣質(zhì)量大學(xué)城緊鄰方山，周邊環(huán)境宜人，綠化覆蓋率高，空氣質(zhì)量良好。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于風(fēng)景秀麗的方山風(fēng)景區(qū)，自然條件優(yōu)越項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)位置江寧區(qū)科學(xué)園弘景大道以南地塊土地面積1788182用地性質(zhì)住宅用地70年容積率R102建筑密度28限高12米綠化率35樓面地價(jià)5483元/地塊西側(cè)臨近天然湖泊，湖水清澈，原生態(tài)保留較好；地塊不規(guī)整，南北兩側(cè)寬、中間與湖相鄰較窄；地塊內(nèi)部落差較大，其中東高西低、南北兩端為制高點(diǎn)，地勢(shì)高低落差在最高10米以上。項(xiàng)目周邊配套方山將軍山本案繞城高速機(jī)場(chǎng)高速繞越高速寧杭高速二期外秦淮河百家湖九龍湖機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路快速干道、寧杭高速三條快速通道15分鐘直達(dá)主城；南京地鐵1號(hào)線南延線延伸至大學(xué)城。交通縱貫線寧溧路快速干道地鐵線項(xiàng)目周邊配套南京工程學(xué)院金陵科技學(xué)院南京曉莊學(xué)院南京廣電學(xué)院南京醫(yī)科大學(xué)南京海事學(xué)院中國藥科大學(xué)南京財(cái)經(jīng)大學(xué)大學(xué)資源1、大學(xué)城體育館2、南京工程學(xué)院3、方山風(fēng)景區(qū)4、東方龍湖灣5、商業(yè)集中區(qū)6、江寧高級(jí)中學(xué)7、大學(xué)集中區(qū)8、技術(shù)科研區(qū)9、高爾夫球場(chǎng)本案“九璽臺(tái)”案名釋義1、“九”字意為天的最高處，多用來附會(huì)帝王，凸顯項(xiàng)目的高端。2、方山有“九龍護(hù)印”、“九龍拜印”傳說。九龍，指周邊的九座山脈，如黃龍山、青龍山、赤山等。3、璽，取自方山，形似印章。4、臺(tái)，觀四方而高者曰臺(tái)。取自說文。同時(shí)，五礦項(xiàng)目地理位置高于周邊，意欲表達(dá)出其地勢(shì)優(yōu)勢(shì)。外立面。細(xì)節(jié)仍在推敲深化中式官貴風(fēng)格/皇家中式風(fēng)格，中西參考項(xiàng)目蘇州金科王府北京龍湖頤和原著產(chǎn)品定位產(chǎn)品風(fēng)格中式風(fēng)格外立面為石材產(chǎn)品定位產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品定位產(chǎn)品風(fēng)格營(yíng)銷背景主要節(jié)點(diǎn)6月份確定代理公司7月份進(jìn)場(chǎng)8月份開始蓄客915日售樓處樣板段樣板房公開10月開盤營(yíng)銷目標(biāo)年內(nèi)銷售目標(biāo)810億整體銷售周期3年工程節(jié)點(diǎn)1標(biāo)段9月份2標(biāo)段10月3標(biāo)段11月底12月初疊加212套，250萬，5億小高192套，價(jià)格08萬，2億平墅80套，300350，3億樓王27套，8001000，3億南區(qū)類獨(dú)棟79套疊加148套4億公寓240套策略背景高舉高打，營(yíng)銷費(fèi)用比較充分企劃設(shè)計(jì)外包廣告公司制作對(duì)銷售速度要求較高需要市區(qū)江寧售樓處提報(bào)重點(diǎn)營(yíng)銷策略；營(yíng)，也即大的營(yíng)銷推廣策略；銷，也即可執(zhí)行、落地、切實(shí)可行的執(zhí)行方案。展示條件及項(xiàng)目資源1、會(huì)所，地下一層游泳池、運(yùn)動(dòng)、健身設(shè)施；1樓用作售樓處，1200平米；2、3樓引進(jìn)粵菜經(jīng)營(yíng)（25003000平米）。2、樣板段（13萬平米的環(huán)湖景觀段，紅線外景觀。游艇或看房車去樣板段）3、樣板房562樓55頂樓，閣樓露臺(tái)60西邊戶2套47西邊戶7樓提報(bào)重點(diǎn)營(yíng)銷策略；營(yíng)，也即大的營(yíng)銷推廣策略；1、項(xiàng)目起勢(shì)2、品牌升華3、項(xiàng)目推廣總綱、大策略提報(bào)重點(diǎn)營(yíng)銷策略；銷，也即可執(zhí)行、落地、切實(shí)可行的執(zhí)行方案。1、銷售模式的創(chuàng)新2、渠道拓展3、執(zhí)行力比拼（如何在提報(bào)中體現(xiàn)）4、內(nèi)外場(chǎng)聯(lián)動(dòng)5、蓄客策略、手段6、高強(qiáng)度、高素質(zhì)人員配置競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手藍(lán)風(fēng)、中原、同策廣合不動(dòng)產(chǎn)、新聚仁第二部分南京別墅市場(chǎng)成交情況第一部分整體市場(chǎng)分析目錄第一部分整體市場(chǎng)分析從全國范圍內(nèi)政策變化情況來看，樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤?、局部放松的跡象部分城市樓市政策微調(diào)一覽表政策調(diào)整分類城市政策微調(diào)時(shí)間政策內(nèi)容普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整北京201111252011年11月25日，可享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；區(qū)位調(diào)整系數(shù)按照環(huán)線區(qū)域和方位不同分為七檔2012年2月2日北京市住建委宣布新購經(jīng)適房禁止上市出售。天津201202242012年2月1日天津上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)價(jià)上調(diào)后，普通住宅范圍擴(kuò)大，相關(guān)交易稅費(fèi)將大幅縮減。2月24日宣布，天津市3月1日起再放寬住房保障準(zhǔn)入條件武漢20111201放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)，中心城區(qū)單套住房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由100萬元提高到140萬元，遠(yuǎn)城區(qū)單套住房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由80萬元提高到90萬元。公積金貸款調(diào)整合肥20111201個(gè)人最高房貸額度由25萬漲到35萬，公積金家庭貸款額度由35萬漲到45萬。2012年2月13日，對(duì)于總投資在5億元以上的大型商業(yè)綜合體不含辦公、寫字樓、商品住宅和五星級(jí)酒店項(xiàng)目，按物業(yè)自持比例，在地價(jià)上給予五至七折優(yōu)惠限購限價(jià)政策調(diào)整中山2012/1/22中山市上調(diào)樓市限價(jià)，將商品房限價(jià)從每平方米5800元上調(diào)至6590元。上海2012/2/22外地戶籍居民持長(zhǎng)期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購房資質(zhì)，即可以購買第二套房房產(chǎn)稅繳納門檻調(diào)整重慶2012/1/12提高高檔住宅房產(chǎn)稅繳納“門檻”，由去年建筑面積售價(jià)9941元/平方米，提高至12152元/平方米財(cái)政補(bǔ)貼調(diào)整蕪湖2012/2/9在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房（含二手住房），在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，財(cái)政部門給予所納契稅100的補(bǔ)助。另外，對(duì)不同面積的交易房源、不同學(xué)歷的購房者，該市財(cái)政部門還將發(fā)放50元300元/平方米不等的購房補(bǔ)貼。但是新政策執(zhí)行4天即被叫停揚(yáng)州2012/5/7對(duì)個(gè)人新購買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購房人給予所購房屋合同價(jià)款6的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)個(gè)人新購買的成品住房，建筑面積在90平方米以上、120平方米以下的，對(duì)購房人給予所購房屋合同價(jià)款5的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)個(gè)人新購買的成品住房，建筑面積在120平方米及以上、144平方米以下的，對(duì)購房人給予所購房屋合同價(jià)款4的獎(jiǎng)勵(lì)公積金貸款調(diào)整南京2011/10/24一人最高貸款從20萬元恢復(fù)到30萬元，一戶從40萬元恢復(fù)到60萬元揚(yáng)州2011/9/30一人最高可貸30萬元，一戶最高可貸50萬元廈門2012/1/21單職工繳交住房公積金的，住房公積金個(gè)人住房貸款最高可貸額度由原30萬元提高到40萬元；雙職工均繳交住房公積金的，住房公積金個(gè)人住房貸款最高可貸額度由原60萬元提高到80萬元?？少J額度的計(jì)算公式由原按職工申請(qǐng)貸款時(shí)前12個(gè)月住房公積金繳交額的60倍提高到80倍。沈陽2012/3/1申請(qǐng)人一方繳存住房公積金，貸款的最高額度由過去的25萬提高至30萬，夫妻合貸最高限額由40萬提高至50萬。職工申請(qǐng)公積金住房貸款須滿足的繳存時(shí)間從一年縮短為半年山東濱州2012/3/27濱州將住房抵押貸款的最高額度及最長(zhǎng)期限由現(xiàn)在的25萬/15年提高至30萬/20年。新政將于今年4月份實(shí)施執(zhí)行。濟(jì)南2012/4/1濟(jì)南上調(diào)2012年職工住房公積金最高和最低繳存工資基數(shù)，最高繳存基數(shù)由12757元調(diào)至14652元。最低基數(shù)，部分區(qū)縣從950元調(diào)至1100元。此次調(diào)整執(zhí)行時(shí)間為今年4月1日至2013年3月31日。呼和浩特2012/4/1單身職工貸款額度由30萬元提高到40萬元，雙職工家庭貸款額度由40萬元提高到50萬南昌2012/4/17對(duì)購買普通住房的雙職工（僅指夫妻雙方）繳存戶，適當(dāng)放寬貸款最高限額，市城區(qū)增加10萬元，南昌縣、新建縣、安義縣、進(jìn)賢縣、灣里區(qū)增加5萬元。2012年4月1日?qǐng)?zhí)行；2、2012年度住房公積金月繳存額上限為2300元，下限由原160元上調(diào)至260元，住房公積金繳存比例統(tǒng)一按照單位、個(gè)人各12執(zhí)行。職工住房公積金月繳存額上、下限的執(zhí)行年度為2012年7月1日2013年6月30日。鄭州2012/4/20即日起，該市將公積金貸款最高額度上調(diào)5萬元，市民最多可以貸款45萬元。武漢2012/4/23單方繳存的職工購買90平方米以下一手房，最低首付由三成調(diào)低到兩成；月按揭還款額從以前不能超過職工月收入35上升到45；以前需夫妻雙方繳存才能申請(qǐng)最高60萬元的貸款，現(xiàn)在單方繳存人就可申請(qǐng)最高額度60萬元。整體市場(chǎng)分析政策面；局部放松2011年，南京住宅市場(chǎng)在去年成交量大幅下滑的背景下繼續(xù)下探，全市住宅上市60873萬，上市量與去年基本持平；全市共成交住宅3656萬，同比2010年下降26，成交量跌至歷史最低點(diǎn)從供求關(guān)系來看，全年累計(jì)供銷比達(dá)1661，供需矛盾突出，與去年同期的供銷比僅為121相比，供需雙方的市場(chǎng)地位倒置，市場(chǎng)向“買方”微妙轉(zhuǎn)變從平均成交均價(jià)來看，2011年全市商品住房的全年成交均價(jià)為11825元/，同比去年的小幅上漲。臨近年末，前期價(jià)格堅(jiān)挺的河西等板塊部分項(xiàng)目開始實(shí)質(zhì)性降價(jià)促銷，未來市場(chǎng)整體價(jià)格下滑已成定局2011年市場(chǎng)低位運(yùn)行，價(jià)格受抑，全年累計(jì)成交住宅3656萬方，月均去化304萬方整體市場(chǎng)分析市場(chǎng)面；2011年悲催近期市場(chǎng)“殺跌回暖”，剛需樓盤以價(jià)換量，剛性需求階段性爆發(fā)，熱銷持續(xù)性有待觀察“金三”發(fā)力，由于部分剛性需求集中釋放，3月成交量達(dá)到一年以來的最高值。作為傳統(tǒng)的銷售旺季，3月份供銷量環(huán)比、同比均有較大幅度增長(zhǎng)。其中上市面積環(huán)比增長(zhǎng)173，同比增長(zhǎng)54；成交面積環(huán)比增長(zhǎng)119，同比增長(zhǎng)216。3月仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)，樓市開始進(jìn)入去庫存化階段。4月份成交排名，剛需樓盤占絕對(duì)主力時(shí)隔14個(gè)月，成交量首次突破60萬方整體市場(chǎng)分析市場(chǎng)面；近期階段性回暖排名項(xiàng)目名稱板塊銷售面積萬銷售金額萬元銷售套數(shù)銷售均價(jià)元/1威尼斯水城浦口3882810288140772432金地自在城城南2715226027526183253旭日學(xué)府街區(qū)浦口24531460178225959534東方紅郡花園江寧16771409171816184035旭日上城浦口16031252770816378186仁恒江灣城河西152633674797111220617中海鳳凰花園河西151237077676999245278綠地紫峰公館江寧140315360595140109489世茂外灘新城城北132515010993661132510金色領(lǐng)域花園仙西12611298084612810296住宅本月可售量玄武2147白下649秦淮539建鄴3557鼓樓2324下關(guān)1480棲霞4583雨花臺(tái)3937江寧14430六合5663浦口9827全市491364月全市可售套數(shù)為49136套，與上月相比環(huán)比上漲2；本月市場(chǎng)江寧板塊庫存壓力依舊較大，占全市的29，與上月相比增加了7；其次是浦口板塊，占全市的20，比重有所增加；六合庫存占比仍未12，可售有5663套，與上月相比略有下降；其他板塊庫存占比均在10以內(nèi)。兩江板塊作為傳統(tǒng)的供銷大區(qū)，去庫存壓力巨大，江寧存量房全市第一整體市場(chǎng)分析區(qū)域?qū)用?；傳統(tǒng)供銷大區(qū)、競(jìng)爭(zhēng)激烈聚焦南京別墅市場(chǎng)整體市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源南京網(wǎng)上房地產(chǎn)（不包含溧水、高淳）20092011年，南京別墅市場(chǎng)上市量下滑，其中2011年上市量同比下降26；成交量逐年下降，2011年同比2010年下滑48，一方面受調(diào)控影響，另一方面也是對(duì)于別墅用地進(jìn)行限制而導(dǎo)致的必然結(jié)果。成交均價(jià)近三年來逐年增長(zhǎng)，2011年同比2010年上漲22，別墅為稀缺產(chǎn)品，價(jià)格的上漲趨勢(shì)應(yīng)為正?，F(xiàn)象。受調(diào)控影響，20092011年南京別墅市場(chǎng)成交量逐年下降，2011年月均去化不足25萬方2011年至今，南京別墅市場(chǎng)整體供大于求，月成交量多在2萬方以下2011年1月至今，南京別墅市場(chǎng)上市4908萬方，成交3446萬方，月均成交215萬方，供銷比為1421。其中2011年9月份、10月份受江寧萬裕龍庭水岸（內(nèi)部認(rèn)購項(xiàng)目）影響，供銷價(jià)數(shù)據(jù)不能反應(yīng)真實(shí)市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)來源南京網(wǎng)上房地產(chǎn)（不包含溧水、高淳）整體市場(chǎng)分析2012年月均成交不足12萬方，市場(chǎng)持續(xù)下行2012年1月隨著春節(jié)的臨近，南京別墅市場(chǎng)上市面積大幅增加；2月份上市量環(huán)比下降了95，成交量環(huán)比下降了224。雖然24月成交面積和成交均價(jià)都在逐漸的增加，但仍然受到調(diào)控和國家對(duì)于別墅用地進(jìn)行限制的影響整體市場(chǎng)分析聯(lián)排別墅供銷占據(jù)市場(chǎng)一半以上，獨(dú)棟別墅次之，疊加及雙拼占比較少2011年1月至今，南京別墅市場(chǎng)供銷主流為聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。其中聯(lián)排別墅供銷占比分別為63、73，其次為獨(dú)棟別墅，供銷占比分別為31、14，疊加和雙拼別墅占市場(chǎng)份額很少。數(shù)據(jù)來源南京網(wǎng)上房地產(chǎn)（不包含溧水、高淳）整體市場(chǎng)分析各物業(yè)類型去化情況整體市場(chǎng)分析獨(dú)棟別墅供銷主力為400以上，聯(lián)排別墅供銷主力在200400之間2011年1月至今，南京別墅市場(chǎng)按面積段來看，200600為主力面積，其中獨(dú)棟主力面積在400以上，聯(lián)排主力面積在200400之間。數(shù)據(jù)來源南京網(wǎng)上房地產(chǎn)（不包含溧水、高淳）整體市場(chǎng)分析南京別墅市場(chǎng)獨(dú)棟總價(jià)多在1000萬以下，其中聯(lián)排別墅占據(jù)供銷主力位置，主力總價(jià)600萬以下2011年1月至今，南京別墅市場(chǎng)按總價(jià)段來看，2001000萬為主力總價(jià)，其中以聯(lián)排別墅為主，獨(dú)棟別墅供銷總價(jià)以1000萬以上居多。雙拼別墅供銷量均較少，400600萬總價(jià)段成交量相對(duì)集中。數(shù)據(jù)來源南京網(wǎng)上房地產(chǎn)（不包含溧水、高淳）整體市場(chǎng)分析1月排名項(xiàng)目名稱板塊銷售面積萬銷售金額萬元銷售套數(shù)銷售均價(jià)元/1金地自在城城南014318278264128072保利紫晶山仙林01219457663162123瑪斯蘭德江寧01123643262326264九月森林江北010124329842240125溧都桂苑溧水0093408783343876臥龍湖風(fēng)情小鎮(zhèn)溧水008512636523148837鐘鼎山莊城東008518896043222418柏悅瀾庭城南006815667782229469龍庭水岸家園江寧00684122933608610東墅山莊仙林00628023592128402月排名項(xiàng)目名稱板塊銷售面積萬銷售金額萬元銷售套數(shù)銷售均價(jià)元/1保利紫晶山項(xiàng)目仙西022544219365196102上水園城南012521916534175083白馬湖人居森林溧水012417199212138944萬科金域藍(lán)灣江寧008612350783143075銀河灣卓苑城北007110057874141166龍池翠洲花園六合0066488173473687溧都桂苑溧水0062306098249248依云溪谷雅苑三期（南）仙西00622666211429519羅托魯拉小鎮(zhèn)江寧00697625621639910世紀(jì)天城溧水005956929680南京別墅市場(chǎng)2012年1、2月份成交前十別墅市場(chǎng)低迷，近期成交前十排名項(xiàng)目月均成交3套左右南京別墅市場(chǎng)2012年3、4月份成交前十3月排名項(xiàng)目名稱板塊銷售面積萬銷售金額萬元銷售套數(shù)銷售均價(jià)元/平米1溧都桂苑溧水0176912272651762棲園仙西017533403848190813上水園城南015427586095179324銀河灣卓苑城北011115008396135615金地自在城城南01091424213130446鐘鼎山莊城東009722534853231417保利紫晶山項(xiàng)目仙西008815702178648萬科金域藍(lán)灣江寧00589031152154659陽明山莊江寧0058190630313280010頤和南園江寧005411312972207814月排名項(xiàng)目名稱板塊銷售面積萬平米銷售金額萬元銷售套數(shù)銷售均價(jià)元/平米1保利紫晶山項(xiàng)目仙西026255944716213402棲園仙西0255514799910201823陽明山莊江寧011736202309704鐘鼎山莊城東009622166213229845臥龍湖風(fēng)情小鎮(zhèn)溧水008212901683158306綠城玫瑰園浦口007316581226747紫園城東007211364362158168金地自在城城南0078597022123269加州城江寧006589866321384710世紀(jì)天城溧水006483461212972別墅市場(chǎng)低迷，近期成交前十排名項(xiàng)目月均成交3套左右整體市場(chǎng)總結(jié)受調(diào)控影響，2011年至今南京別墅市場(chǎng)成交量逐年下降，月均成交量不足25萬方聯(lián)排別墅供銷占據(jù)市場(chǎng)一半以上，獨(dú)棟別墅次之，疊加及雙拼占比較少獨(dú)棟別墅供銷主力為400以上，聯(lián)排別墅供銷主力在200400之間南京別墅市場(chǎng)獨(dú)棟總價(jià)多在1000萬以下，其中聯(lián)排別墅占據(jù)供銷主力位置，主力總價(jià)600萬以下別墅市場(chǎng)低迷，近期成交前十排名項(xiàng)目月均成交不足3套受調(diào)控影響巨大，南京別墅市場(chǎng)低位運(yùn)行第二部分南京熱點(diǎn)別墅項(xiàng)目去化情況分析根據(jù)城市距離、成熟程度、資源情況三個(gè)層級(jí)，南京目前有紫金山、三山、方山、三大熱點(diǎn)低密度板塊城市距離城市中心至別墅板塊的距離成熟程度板塊的別墅氛圍是否形成資源情況板塊擁有的自然資源競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分根據(jù)南京別墅的決定性參數(shù)方山板塊三山板塊紫金山板塊別墅市場(chǎng)格局加州城2011年至今成交84套主力面積段聯(lián)排320330獨(dú)院420440主力總價(jià)段聯(lián)排430550萬獨(dú)院8001100萬起始總價(jià)聯(lián)排410萬獨(dú)院780萬月均銷售48套去化情況加州城2011年1月至今共成交84套房源，月均去化48套價(jià)格水平聯(lián)排主力總價(jià)段430550萬，起始總價(jià)410萬；獨(dú)院主力總價(jià)段8001100萬，起始總價(jià)780萬近期優(yōu)惠一次性付款98折，按揭99折，不接受公積金推盤動(dòng)作2010年12月25推51套、2011年3月19推21套、2011年10月推8套、2012年2月推19套項(xiàng)目分析1、大學(xué)城板塊標(biāo)桿項(xiàng)目、市場(chǎng)口碑較好區(qū)域第一熱點(diǎn)樓盤，聯(lián)排和合院累計(jì)成交84套南京熱點(diǎn)項(xiàng)目分析2011年至今成交20套主力面積段聯(lián)排280320平米主力總價(jià)段聯(lián)排400450萬起始總價(jià)聯(lián)排400萬月均銷售12套萬科金域藍(lán)灣去化情況萬科金域藍(lán)灣2011年1月至今共成交20套房源，月均去化12套價(jià)格水平聯(lián)排主力總價(jià)段400450萬，起始總價(jià)400萬；近期優(yōu)惠全款97折，純商業(yè)貸款98折項(xiàng)目分析1、區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目、市場(chǎng)口碑較好2、蓄客形勢(shì)較差、推按節(jié)奏緩慢2011年至今累計(jì)成交20套，蓄客形勢(shì)較差、推按節(jié)奏緩慢，近期成交均價(jià)14307元/平方米南京熱點(diǎn)項(xiàng)目分析伴山香檳園2011年至今成交11套主力面積段聯(lián)排197256主力總價(jià)段聯(lián)排340430萬起始總價(jià)聯(lián)排300萬月均銷售06套去化情況伴山香檳園2011年1月至今共成交10套房源，月均去化06套價(jià)格水平聯(lián)排主力總價(jià)段340430萬，均價(jià)1400017000元/平方米近期優(yōu)惠一次性付款98折，按揭99折，不接受公積金項(xiàng)目分析產(chǎn)品品質(zhì)較一般，雖為現(xiàn)房銷售但去化仍不理想目前雖為現(xiàn)房銷售，開發(fā)商號(hào)稱捂盤，但主要是項(xiàng)目整體品質(zhì)較差，雖總價(jià)較低，但去化形勢(shì)依然較差，月均去化不足1套南京熱點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目受“沐英墓”事件影響巨大，項(xiàng)目施工及銷售停滯較長(zhǎng)時(shí)間，2011年至今累計(jì)銷售12套獨(dú)棟別墅去化情況復(fù)地朗香別墅2011年1月至今共成交12套房源，月均去化07套價(jià)格水平獨(dú)棟主力總價(jià)段8001500萬，起始總價(jià)780萬優(yōu)惠情況全款98折，按揭99折項(xiàng)目分析1、資源較好，四期全部為獨(dú)棟別墅，受制于“沐英墓”事件影響巨大復(fù)地朗香別墅2011年至今成交12套主力面積段獨(dú)棟510830主力面積段（地上）獨(dú)棟300540平主力總價(jià)段獨(dú)棟8001500萬起始總價(jià)獨(dú)棟780萬月均銷售07套南京熱點(diǎn)項(xiàng)目分析頂級(jí)高端項(xiàng)目，目前處于尾盤銷售型，對(duì)本案參考意義不大瑪斯蘭德去化情況瑪斯蘭德2011年1月至今共成交8套房源，月均去化057套價(jià)格水平獨(dú)棟主力總價(jià)段20002600萬，起始總價(jià)2000萬項(xiàng)目分析一線山景，江寧區(qū)老牌別墅項(xiàng)目，區(qū)域標(biāo)桿2010年至今成交8套面積段獨(dú)棟4201300主力面積段（地上）獨(dú)棟380540平主力總價(jià)段獨(dú)棟20002600萬起始總價(jià)獨(dú)棟2000萬月均銷售057套南京熱點(diǎn)項(xiàng)目分析純別墅社區(qū)，自身形象及產(chǎn)品力一般，去化速度為19套/月運(yùn)盛美之國2011年至今成交33套主力面積段聯(lián)排190240平雙拼304312平獨(dú)棟360640平主力總價(jià)段聯(lián)排410460萬雙拼720800萬獨(dú)棟11001800萬起始總價(jià)聯(lián)排400萬雙拼700萬獨(dú)棟1000萬月均銷售19套去化情況運(yùn)盛美之國2011年1月至今共成交38套房源，月均去化19套價(jià)格水平聯(lián)排面積190240平方米，均價(jià)20000元/平方米，雙拼面積305315平方米，均價(jià)25000元/平，獨(dú)棟面積360640平方米，均價(jià)30000元/平方米近期優(yōu)惠全款97折，按揭98折，送產(chǎn)權(quán)花園項(xiàng)目分析純別墅社區(qū)，產(chǎn)品線豐富但產(chǎn)品品質(zhì)一般南京熱點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目少有推廣動(dòng)作，現(xiàn)場(chǎng)展示力較差，主要依賴自然資源及相對(duì)較低的總價(jià)，2011年至今未成交自然天城2011年至今成交0套主力面積段聯(lián)排295343平雙拼304455平獨(dú)棟380676平主力總價(jià)段聯(lián)排400480萬雙拼470820萬獨(dú)棟6501150萬起始總價(jià)聯(lián)排400萬雙拼470萬獨(dú)棟650萬月均銷售0套去化情況自然天城2011年1月至今未成交價(jià)格水平聯(lián)排面積295343平方米，均價(jià)13600元/平方米，雙拼面積304455平方米，均價(jià)16000元/平，獨(dú)棟面積380676平方米，均價(jià)15000元/平方米近期優(yōu)惠全款98折，按揭99折，送產(chǎn)權(quán)花園項(xiàng)目分析區(qū)位及自然景觀