項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)可行性研究報(bào)告前部分目錄一、項(xiàng)目總論11項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱112開發(fā)公司113承擔(dān)可行性研究工作的單位114研究工作依據(jù)115項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容116項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)12可行性研究結(jié)論121市場(chǎng)預(yù)測(cè)122項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度123投資估算和資金籌措124項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究21市場(chǎng)宏觀背景211全國投資環(huán)境212深圳市投資宏觀背景213區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)214宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒22區(qū)域市場(chǎng)分析221區(qū)域市場(chǎng)界定222供給分析223需求分析224競(jìng)爭(zhēng)分析225典型物業(yè)調(diào)查226市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)31地塊解析311交通條件312地形、地勢(shì)313水電氣保障314規(guī)劃限制條件32項(xiàng)目SWOT分析33項(xiàng)目評(píng)價(jià)四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估41項(xiàng)目定位42方案評(píng)估意見五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排51有關(guān)工程計(jì)劃說明52施工橫道圖六、投資估算與資金籌措61項(xiàng)目總投資估算611固定資產(chǎn)投資總額612流動(dòng)資金估算62資金籌措611資金來源612項(xiàng)目籌資方案63投資使用計(jì)劃631投資使用計(jì)劃632借款償還計(jì)劃七、銷售及經(jīng)營收入測(cè)定71各類物業(yè)銷售收入估算72項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃73資金來源與運(yùn)用分析74銷售利潤八、財(cái)務(wù)與敏感性分析81贏利能力分析82項(xiàng)目不確定性分析83社會(huì)效益和影響分析九、可行性研究結(jié)論與建議91擬建方案的結(jié)論性意見92項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議93項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議十、附表101項(xiàng)目開發(fā)成本估算表102項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表103項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表104資金來源與運(yùn)用表105損益及利潤分配表106現(xiàn)金流量表（全部投資）107借款償還期測(cè)算表108敏感性分析表109項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖十一、附件附件1（開發(fā)商）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；附件2深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；附件3開發(fā)商提供的相關(guān)資料復(fù)印件；附件4評(píng)估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；附件5評(píng)估單位資質(zhì)證書復(fù)印件；附件6評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件；一、項(xiàng)目總論11項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱XXX商住樓方向位置東面西面南面北面?zhèn)渥?12開發(fā)公司開發(fā)公司公司地址法定代表人營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)資本企業(yè)類型經(jīng)營范圍備注房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)113承擔(dān)可行性研究工作的單位評(píng)估單位法定代表人營業(yè)執(zhí)照評(píng)估資質(zhì)公司地址經(jīng)營范圍備注114研究工作依據(jù)（1）國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；（3）建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（4）深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件發(fā)布的深計(jì)2003590號(hào)深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件；（5）國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、廣東省、深圳市人民政府、深圳市規(guī)劃與國土資源局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；（6）各級(jí)政府職能部門公布的統(tǒng)計(jì)資料及市場(chǎng)行情資料；（7）開發(fā)公司提供的有關(guān)本項(xiàng)目評(píng)估所需資料；（8）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T502911999；（9）評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察記錄、攝影及市場(chǎng)調(diào)查資料；（10）深圳市建設(shè)工程價(jià)格信息；（11）深圳市建筑工程綜合價(jià)格；（12）估價(jià)方掌握的其他相關(guān)資料；115項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容土地情況宗地號(hào)地塊編號(hào)占地面積平方米土地用途商業(yè)、住宅土地使用年限尚未辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)用地規(guī)劃建設(shè)情況主體建筑物性質(zhì)高層商住樓建筑容積率70建筑覆蓋率40建筑面積總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場(chǎng)1000平方米），住宅12000平方米。116項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)（1）根據(jù)深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字XXX號(hào)，XXXX號(hào)宗地的用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，總用地面積為20215平方米，其中建設(shè)用地面積為20215平方米，建筑容積率為70，建筑覆蓋率40，建筑層數(shù)為高層，總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場(chǎng)1000平方米），住宅12000平方米。12可行性研究結(jié)論121市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）從深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過2002年的高速增長(zhǎng)后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過市場(chǎng)規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張后轉(zhuǎn)入對(duì)質(zhì)的需求上升，近年國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。同時(shí)國家出臺(tái)了相關(guān)政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)購房者置業(yè)需求，預(yù)計(jì)深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。（2）從羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近年來，深圳市在羅湖區(qū)進(jìn)行的人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進(jìn)入實(shí)施階段，帶旺了周邊樓市。同時(shí)，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施能早日動(dòng)工，口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進(jìn)一步加大，這些都將有效破除羅湖房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動(dòng)羅湖樓市的繁榮。根據(jù)調(diào)查，羅湖口岸片區(qū)依然為港人消費(fèi)和置業(yè)的首選之地，加之政府正積極計(jì)劃改革通關(guān)政策，將進(jìn)一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，羅湖仍是外銷最有利的區(qū)域。同時(shí)羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫字樓林立，加之港人的來往頻繁，這些都為東門等片區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客源；同時(shí)，周邊商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的興旺也帶來了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來該片區(qū)的買房投資氛圍在不斷上升。（3）從東門片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析該片區(qū)地處羅湖繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、寫字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。由于地處商業(yè)中心區(qū)，精品小戶型是市場(chǎng)的主要需求。這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟，大多以精品小戶型為主，如百仕達(dá)花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。（4）從該項(xiàng)目自身分析該項(xiàng)目位于東門片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢(shì)。東門片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來都是港人最為熟悉和認(rèn)同的區(qū)域，因此在外銷方面具有先天的優(yōu)勢(shì)。其次，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)定位為以小戶型為主的物業(yè)，戶型面積小，總價(jià)低，符合投資客戶的投資要求，具有一定的市場(chǎng)空間。122項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目用地已經(jīng)用圍墻圍住，地面為水泥地面，無其他建筑物和附著物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通電、通水及場(chǎng)地平整），項(xiàng)目尚處于建設(shè)前期準(zhǔn)備階段。項(xiàng)目前期工作土建工程其他工程竣工入伙時(shí)間備注項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀情況詳見附件委估物業(yè)實(shí)景照片；項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度詳見附件項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖；123投資估算和資金籌措根據(jù)深圳建設(shè)工程價(jià)格信息、深圳市建筑工程綜合價(jià)格等，經(jīng)評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣9014萬元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金5400萬元，銀行借款2000萬元，銷售回款1614萬元。124項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論（1）從市場(chǎng)角度評(píng)估分析結(jié)論該項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)繁華的東門片區(qū)，地處繁華的商業(yè)中心地段，具有較多的優(yōu)勢(shì)，具有一定市場(chǎng)空間。經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)為7000元/平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為20000元/平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入11970萬元（在本評(píng)估測(cè)算中，考慮到目前該區(qū)域的市場(chǎng)特點(diǎn)以及同類項(xiàng)目的銷售情況，結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)該項(xiàng)目考慮5的空置率）。（2）從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益角度評(píng)估分析結(jié)論該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)的銷售收入（考慮5的空置率）為11970萬元；該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的稅前利潤2321萬元，稅前利潤率為257；該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的凈利潤1973萬元，凈利潤率為219；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率194財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I7137）1059萬元投資回收期（動(dòng)態(tài)）273由以上可以看出，該項(xiàng)目效益較好，經(jīng)濟(jì)上可行。（3）從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)角度評(píng)估分析結(jié)論在下面93項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議的評(píng)估分析中，我們對(duì)項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性等定量分析；對(duì)項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程進(jìn)度方面風(fēng)險(xiǎn)等定性分析，得出結(jié)論是項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。（4）從下面的資金的籌措與運(yùn)用分析來看經(jīng)評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣9014萬元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金5400萬元，銀行借款2000萬元，銷售回款1614萬元。資金的計(jì)劃安排較合理，能夠保證項(xiàng)目的順利完工。（5）評(píng)估綜合分析結(jié)論我們通過對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究、項(xiàng)目自身情況、市場(chǎng)定位、投資、資金籌措、銷售、經(jīng)營收入以及財(cái)務(wù)效益與敏感性等方面的的評(píng)估分析，確定該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益較好，且具有一定的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目可行。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究21市場(chǎng)宏觀背景211全國投資環(huán)境2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7的增長(zhǎng)速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為了擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)的消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月中國人民銀行降低利率及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。國務(wù)院于2003年8月12日發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知共分六部分，分別為提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想；完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改革住房制度，健全市場(chǎng)體系；發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。通知要求各地、各部門完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房供應(yīng)，建立和完善廉租住房制度，控制高檔商品房建設(shè)。在改革住房制度方面，通知要求各地繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售，完善住房補(bǔ)貼制度，同時(shí)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。在規(guī)范住房信貸方面，通知強(qiáng)調(diào)要加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。此外，通知還在完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面作了詳細(xì)規(guī)定。通知明確提出“發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)”，“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。這對(duì)自121文件出臺(tái)以來一直對(duì)資金鏈揪心的開發(fā)商們來說，無疑是一顆定心丸。但對(duì)那些想在房地產(chǎn)開發(fā)中獲取非法利潤的開發(fā)商來說，今后的日子恐怕會(huì)更難過，因?yàn)橥ㄖ裁鞔_表示“要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為”。房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過了二十多年的改革開放之后，第一次被國務(wù)院的文件肯定了“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的事實(shí)。市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀是良性、健康的，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是巨大的，并且要持續(xù)穩(wěn)定的支持與發(fā)展。212深圳市投資宏觀背景深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立22年來，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，城市配套設(shè)施及環(huán)境日趨完善，全市建成區(qū)面積3203平方公里，常住人口46876萬人，曾先后獲得“國家環(huán)境模范城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、國際“花園城市”稱號(hào)，并是亞洲第一個(gè)被國際建協(xié)授予“城市規(guī)劃獎(jiǎng)”的城市。深圳地區(qū)圖2003年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。全市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到286051億元，比上年增長(zhǎng)了173，完成固定資產(chǎn)投資94649億元，比上年增長(zhǎng)201，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到507377億元，比上年增長(zhǎng)291。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過2002年的高速增長(zhǎng)后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛?？傮w來看，2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2003年深圳全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到44905億元，比上年增長(zhǎng)了94，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2002年273的增長(zhǎng)速度。從近年來的投資情況看，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著2030的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。尤其是2002年，開發(fā)投資達(dá)到273的高增長(zhǎng)率，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重則高達(dá)549。理論上講，在城市快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)作為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)具有投資增速高的特征，但是增速過高易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱隱患。尤其是2002年，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP的增長(zhǎng)率比例高達(dá)181，出現(xiàn)了投資過熱的不利局面。2003年初，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)用地調(diào)控力度的加強(qiáng)及系列調(diào)控措施的出臺(tái)，開發(fā)投資增幅不斷減小，上半年增幅減至192，至年底減少到94，開發(fā)投資增速明顯回落，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值也呈現(xiàn)下降，至年底出現(xiàn)061的倒置比例，并在基本合理的比例區(qū)間內(nèi)，投資過熱問題得到明顯緩解。今后，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)以及業(yè)界的不斷理性，深圳房地產(chǎn)也將進(jìn)一步保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展。從房地產(chǎn)金融貸款看，至2003年11月底，深圳全市房地產(chǎn)貸款余額合計(jì)1422億元，占全市金融貸款余額的316。其中，住房按揭貸款余額為969億元，同比增長(zhǎng)27，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為453億元，同比增長(zhǎng)24，兩者分別占房地產(chǎn)貸款總額的68和32。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳房地產(chǎn)貸款總額占全市金融貸款的比例已連續(xù)兩年在30左右，貸款比例較為穩(wěn)定合理，有利于減少由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，2003年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟和理性，行業(yè)規(guī)模開始趨于穩(wěn)定，企業(yè)素質(zhì)不斷提高。2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)保持上年700家左右的規(guī)模。經(jīng)過多年的發(fā)展，一些不具實(shí)力、規(guī)模小、經(jīng)營差、專業(yè)化程度低的開發(fā)企業(yè)已逐漸退出市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰的速度加快。從2003年年審情況看，歷年投資額在前50名的開發(fā)企業(yè)，繼續(xù)占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)總投資的半壁江山，規(guī)模企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)具有舉足輕重的作用，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度已逐漸形成。從企業(yè)組織形式看，年審排名前10位的企業(yè)基本呈國企及國有控股企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)三分局面，多種經(jīng)濟(jì)形式的企業(yè)組織存在，既相互融合又相互競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，帶動(dòng)和促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范與成熟。此外，經(jīng)過多年的發(fā)展，深圳已形成較為成熟的房地產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成從業(yè)機(jī)構(gòu)520余家、從業(yè)人員近萬人的行業(yè)規(guī)模。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模逐步擴(kuò)大。從業(yè)人員專業(yè)化水平顯著提高，行業(yè)理論研究水平不斷提升，并積極拓展內(nèi)地市場(chǎng)、傳播成熟經(jīng)驗(yàn)。目前，深圳中介服務(wù)企業(yè)已將自己獨(dú)具特色的房地產(chǎn)營銷策劃理念引入內(nèi)地，以完善的理論、成熟的經(jīng)驗(yàn)和敏銳的市場(chǎng)意識(shí)拓展了北京、上海、成都、武漢等內(nèi)地城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)?？偟膩碚f市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。2003年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的SARS風(fēng)潮，年中的CEPA的簽署、國務(wù)院18號(hào)文和央行121號(hào)文下發(fā)，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。但是從整體來看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、均衡、平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)狀況2003年，商品房施工面積達(dá)到273748萬，較上年增長(zhǎng)了243；竣工面積達(dá)到99452萬，較上年增長(zhǎng)了866；新開工面積連續(xù)8年增長(zhǎng)，當(dāng)年達(dá)到95762萬，但增長(zhǎng)速度與上年相比減緩到138（2002年為674）。從近年數(shù)據(jù)看，2002年之后由于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，商品房開發(fā)規(guī)模得到了有效控制。商品房施工面積、竣工面積、新開工面積增長(zhǎng)幅度均出現(xiàn)了小幅上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已開始趨于穩(wěn)定，這對(duì)于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡及房?jī)r(jià)平穩(wěn)具有重要意義。（2）新建商品房銷售狀況近年來，深圳新建商品房銷售面積持續(xù)上升，2003年商品房銷售面積為87785萬，比上年增長(zhǎng)了1088。其中，住宅銷售達(dá)到8119萬，較上年增長(zhǎng)了1208，占商品房銷售總面積的比例達(dá)到9249；商服用房銷售達(dá)到3937萬，比上年減少了1508，占銷售總面積的448；辦公樓銷售了1954萬，比上年了增加了892，占銷售總面積的223。從全年銷售情況看，住宅、寫字樓銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，而商業(yè)用房銷售出現(xiàn)下滑。從各區(qū)的住宅銷售看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的20、27、21、18，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯。從價(jià)格結(jié)構(gòu)看，單價(jià)在4000元以下的住宅，占總成交量的29；單價(jià)在40006000元的住宅，占總成交量的30；單價(jià)在60008000元的住宅，占總成交量的22；單價(jià)在800010000元的住宅，占總成交量的13；單價(jià)在10000元以上的住宅，占總成交量的6。按深圳收入水平對(duì)比計(jì)算的8000元以下中檔及中檔以下的住宅占總成交量的80左右，8000元以上的高檔住宅占總成交量的20左右。價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，且低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，能夠滿足不同收入層次的住宅需求。從住宅戶型結(jié)構(gòu)看，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42，二房住宅為23，四房住宅為17。三房住宅繼續(xù)為主力戶型，且三房、二房和四房占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上，戶型結(jié)構(gòu)基本合理。（3）二手房銷售情況近年來，深圳二手房市場(chǎng)發(fā)展較快，銷售面積逐年增大。2003年，二手房銷售面積達(dá)到49683萬，比上年增長(zhǎng)了4592，達(dá)到歷史最高增幅，占新建商品房銷售總量的57。二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展，已形成房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展局面，有力的推動(dòng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟和健全。（4）房屋租賃情況自1992年以來，深圳歷年房屋出租面積基本呈逐年上升趨勢(shì)，房屋租賃市場(chǎng)繼續(xù)在規(guī)范中不斷發(fā)展。至2003年，全市房屋租賃面積達(dá)到6395萬，比上年增長(zhǎng)114（其中還不包括未納入管理的大部分農(nóng)村私房的出租）；全年征收租賃管理費(fèi)204億元，代征私房稅19億元。據(jù)估計(jì)，目前全市房屋租賃面積占全市房屋總面積比例接近40。如此之高的租賃率表明深圳房屋租賃市場(chǎng)需求巨大，對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也具有非常重要的作用。此外，從近年房屋租賃的結(jié)構(gòu)來看，廠房出租比例最高，達(dá)到55以上，而商業(yè)樓宇、辦公樓達(dá)到25。廠房、商業(yè)用途房屋的出租是深圳房屋租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)。（5）房地產(chǎn)價(jià)格2003年，按照建筑面積計(jì)算的新建住宅銷售均價(jià)為每平方米5680元，與2002年相比上漲了255；商鋪價(jià)格為每平方米12916元，比上年上漲了52；寫字樓價(jià)格為每平方米10164元，比上年上漲了102。總體來看，全市新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小，僅為255，而同期全市人均可支配收入達(dá)到2593584元，比上年增長(zhǎng)4。居民收入水平增長(zhǎng)繼續(xù)高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)保持在6倍以內(nèi)（當(dāng)年為58倍），從而使住房繼續(xù)成為全市消費(fèi)增長(zhǎng)較快的商品之一。（6）商品房空置情況2003年，全市商品房空置面積為24106萬，比上年減少了234。其中，住宅為16102萬，比上年減少482，占總量的668；商服用房為4649萬，比上年減少了07，占總量的1929；辦公樓為216萬，比上年了增加了6981，占總量的896?？傮w來看，住宅、商業(yè)用房空置面積呈下降趨勢(shì)，而寫字樓空置面積的上升主要與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、CEPA簽署后的大量樓盤集中上市有關(guān)。考慮到寫字樓銷售周期較長(zhǎng)，其空置情況將在今后兩年有所好轉(zhuǎn)。（7）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征及存在的問題2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行特征房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛趨勢(shì)，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從上年的23高增長(zhǎng)回復(fù)到1998年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開始趨于平穩(wěn)。隨著政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，商品房新增供給明顯下降，新建住宅整體呈現(xiàn)“供”小于“求”，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量更加趨于平衡。房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同收入層次消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)整體保持平衡。全市房地產(chǎn)價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)，但價(jià)格總體保持小幅增長(zhǎng)，上漲幅度不大且總體平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題部分區(qū)域供求結(jié)構(gòu)尚不均衡，住宅需求旺盛但供給不足。從熱點(diǎn)區(qū)域供求結(jié)構(gòu)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，尤其是南山區(qū)連續(xù)多年新建住宅供給超出需求，2003年則超出25以上，表明其在特區(qū)內(nèi)房源充足，在今后一定時(shí)期能夠滿足市場(chǎng)需求；而龍崗區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)新增供給均小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到0581和0661，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一定程度上會(huì)引起今后一段時(shí)期房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定。特區(qū)內(nèi)外價(jià)格差距較大，不利于價(jià)格結(jié)構(gòu)的合理。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2003年深圳特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格基本繼續(xù)高于特區(qū)外一倍以上，且價(jià)格差距較2002年增大。主要原因在于特區(qū)內(nèi)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，從而引至房?jī)r(jià)較快上升，價(jià)格差距拉大。部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為仍不夠規(guī)范，少數(shù)問題樓盤有待加快解決。從目前深圳市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的運(yùn)行看，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)能夠依法經(jīng)營、規(guī)范管理、注重服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)，使各類糾紛減少，但仍有少部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，給市場(chǎng)帶來了負(fù)面影響。如項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，部分項(xiàng)目公司無法提供完善的后續(xù)服務(wù)，使業(yè)主權(quán)益受到侵害；少數(shù)項(xiàng)目公司因后續(xù)建設(shè)資金不夠，延遲建設(shè)周期，甚至出現(xiàn)問題樓盤；部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為不夠規(guī)范，隨意更改設(shè)計(jì)、延遲交樓或辦證，造成業(yè)主投訴增加等。此外，由于歷史原因，目前深圳特區(qū)外尚有一定數(shù)量的自用房存在未補(bǔ)辦手續(xù)隨機(jī)入市的現(xiàn)象。（8）2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀因素分析深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響近年來，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了近年來少有的良好發(fā)展局面。2003年，深圳本市生產(chǎn)總值（GDP）比上年增長(zhǎng)了173，創(chuàng)8年新高，在全國城市中居第4位；人均GDP繼續(xù)居全國第1位，達(dá)到54560元/人；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長(zhǎng)291，增速為8年來最高；外貿(mào)進(jìn)出口總額比上年增長(zhǎng)346，外貿(mào)進(jìn)出口總額和出口總額連續(xù)11年居全國大中城市首位。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級(jí)等因素的影響下，深圳成為全國經(jīng)濟(jì)最為活躍的城市之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，深圳社會(huì)發(fā)展步入新的階段，人民生活水平進(jìn)一步提高。2003年，深圳人民生活水平不斷改善，當(dāng)年人均可支配收入達(dá)到2593584元，比上年增長(zhǎng)4，而居民消費(fèi)欲望也不斷增強(qiáng)，人均消費(fèi)支出達(dá)到1996032元，比上年增長(zhǎng)了55。隨著深圳社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和生活質(zhì)量有了很大提高，居民消費(fèi)觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，各類消費(fèi)中住房、私家車、教育、醫(yī)療消費(fèi)成為熱點(diǎn)，社會(huì)文明程度有了很大提高。深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高位上的平穩(wěn)運(yùn)行，人均收入水平的提高，以機(jī)械增長(zhǎng)為主的人口增長(zhǎng)模式，以及在國內(nèi)較為現(xiàn)代化的新型消費(fèi)觀念，為未來深圳房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。此外，CEPA的簽署，24小時(shí)通關(guān)的實(shí)施，將使深圳房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇；而地鐵四號(hào)線的開發(fā)建設(shè)，特區(qū)外城市化進(jìn)程的加快，將促進(jìn)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)再次景氣，并極大的促進(jìn)特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平。國家、廣東省、深圳市有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響近年以來，國家出臺(tái)將一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，廣東省、深圳市近期也將出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策?？傮w來看，以上各項(xiàng)政策對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展均有一定程度影響，主要體現(xiàn)如下國家清理整頓土地市場(chǎng)政策對(duì)深圳影響不大，尤其是經(jīng)過20年的發(fā)展，深圳已經(jīng)建立了完善、成熟的土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)交易規(guī)則比較完善，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地一律通過市場(chǎng)方式出讓，從而避免了土地市場(chǎng)不規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響。征地制度改革在一定程度會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，但影響不會(huì)很大。特別是近年來，針對(duì)深圳土地資源日趨緊缺，深圳市政府一直采取嚴(yán)格的土地供應(yīng)計(jì)劃制度，集約利用土地資源，保證城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整所必須的用地。國家實(shí)施征地制度改革后，深圳將面臨進(jìn)一步的土地供應(yīng)壓力，勢(shì)必對(duì)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)減少。但是考慮到存量房地產(chǎn)用地開發(fā)潛力的進(jìn)一步挖掘，以及集約利用土地水平的不斷提高，每年新增100公頃左右的房地產(chǎn)供地政策仍然能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。根據(jù)我們的研究，在不進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)用地的前提下，目前深圳每年供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的能力基本保持在200300公頃（含新增供地和存量用地），預(yù)計(jì)每年供應(yīng)商品房700800萬平方米，考慮到近兩年約500萬平方米在建而未銷售的商品房，預(yù)計(jì)每年供給新建住宅1200萬平方米。結(jié)合近年來每年800萬平方米的新增需求，新增商品房供求比達(dá)到0671，供給充足且有富余，既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，也有利于消費(fèi)者充分選房、保證目前買方市場(chǎng)的基本格局并保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。在工程建設(shè)方面，政府加強(qiáng)清理拖欠工程款，不會(huì)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成較為完善的市場(chǎng)管理體系，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，由于有簽訂土地合同時(shí)地價(jià)一次性交清、“多層封頂、高層建至2/3”才能預(yù)售等“高門檻”政策，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)基本未出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象。從廣東省近期的有關(guān)政策看，正在擬議的開征物業(yè)稅政策一旦實(shí)施，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響。開征物業(yè)稅，將改用財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本將大幅下降。這樣，將有利于降低購房者消費(fèi)門檻，控制房地產(chǎn)炒買炒賣現(xiàn)象；但同時(shí)也限制了房地產(chǎn)合理投資行為，并使深圳現(xiàn)行土地出讓制度作出重大改變，使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定程度的波動(dòng)。從深圳擬采取的有關(guān)政策看，今年深圳市將針對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡，特區(qū)外部分熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)用地供給不足，適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)用地；而存量房地產(chǎn)用地將在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的前提下繼續(xù)得到消化。這樣，既有利于消化存量土地并保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，也能夠在一定程度上緩解熱點(diǎn)區(qū)域“求大于供”的問題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。此外，為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，今年我市將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理與監(jiān)控，進(jìn)一步完善的信息統(tǒng)計(jì)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)管理辦法，以適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的要求。2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面從住宅市場(chǎng)需求總量來看，以我市530萬常住人口為房地產(chǎn)消費(fèi)主體，目前住宅存量基本達(dá)到1億平方米，加上約2000多萬平方米的在建住宅，市場(chǎng)上住宅總量為12億平方米。以此計(jì)算，常住人口人均建筑面積達(dá)到23平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國家人均居住水平的目標(biāo)為30平方米以上，據(jù)此，深圳尚有人均約7平方米的增長(zhǎng)潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長(zhǎng)1平方米計(jì)算，每年將增加住宅需求500600萬平方米。從深圳特殊的人口增長(zhǎng)方式看，人口增長(zhǎng)基本以外來人口機(jī)械增長(zhǎng)為主，特別是近年來，每年外來人口保持約2530萬人的增長(zhǎng)速度；人口的高速機(jī)械增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的需求，而深圳在全國較高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房?jī)r(jià)收入比（591），進(jìn)一步吸引了外來人口聚集深圳并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時(shí)間內(nèi)得以有效實(shí)現(xiàn)，據(jù)此估計(jì)，每年新增人口住房需求接近600700萬平方米。根據(jù)以上估計(jì)，今后57年，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持11001300萬平方米的需求規(guī)模，而20022003年兩年，每年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持1200萬平方米也驗(yàn)證這個(gè)實(shí)事。由此可預(yù)計(jì)，2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的需求規(guī)模，對(duì)新建住宅和存量住宅的需求預(yù)計(jì)達(dá)到1300萬平方米。非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣從2003年全年銷售情況看，寫字樓銷售面積增長(zhǎng)了892，部分片區(qū)寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了較為火爆的銷售場(chǎng)面。但是，根據(jù)1998年以來的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)較低的銷售水平，每年寫字樓銷售量在1119萬平方米之間波動(dòng)，規(guī)模并未有較大增長(zhǎng)；除極個(gè)別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，未來兩年，新增寫字樓供應(yīng)將保持100150萬平方米的規(guī)模?？紤]到近兩年每年18萬平方米左右的銷售規(guī)模，2004年寫字樓市場(chǎng)仍將競(jìng)爭(zhēng)激烈，而在供給增長(zhǎng)較快的制約下，寫字樓價(jià)格將與2002年持平。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2003年商業(yè)用房銷售有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于19982001平均銷售水平近兩倍，商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛，價(jià)格持續(xù)上漲。近兩年商業(yè)物業(yè)新開工量平均保持著20以上的增長(zhǎng)，而空置量則逐年減少，鑒于目前商業(yè)用房市場(chǎng)需求旺盛趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2004年商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，商鋪價(jià)格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)市場(chǎng)“外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成根據(jù)有關(guān)研究，目前深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的土地資源已基本利用殆盡，城市未來的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。而作為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，目前已呈現(xiàn)出向特區(qū)外發(fā)展的明顯特征。如2003年當(dāng)年新出讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年30上升到40。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)已相當(dāng)明顯。隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實(shí)施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域，外資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)CEPA簽署后，香港地鐵于2004年1月初即與深圳市政府簽署和約，采取BOT方式承包深圳地鐵四號(hào)線，總投資60億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè)290萬平方米的開發(fā)權(quán)。地鐵四號(hào)線的開發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進(jìn)外資促進(jìn)本市重大項(xiàng)目建設(shè)，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平，同時(shí)還將極大的促進(jìn)深圳房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)的發(fā)展。從歷史數(shù)據(jù)看，外銷市場(chǎng)在1999年曾經(jīng)達(dá)到60以上的高增長(zhǎng)期，但近年來增長(zhǎng)幾乎停滯，占商品房銷售總量的比例徘徊在7左右。地鐵四號(hào)線開工后，隨著交通的便利及香港企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品適銷對(duì)味，港人對(duì)地鐵上蓋及周邊物業(yè)的需求將大大增加，這將非常有利于深圳外銷市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)深圳樓市的進(jìn)一步繁榮。房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)從近年來的價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)看，深圳房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲跌幅度甚小，但2003年各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格均出現(xiàn)了一定幅度增長(zhǎng)，特區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格增長(zhǎng)基本在5以上。產(chǎn)生這種情況的原因固然與年內(nèi)契稅上調(diào)、建材價(jià)格全面上漲有關(guān)，但房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌的決定因素還在于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。目前，深圳土地資源日益緊缺，今后幾年可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求卻持續(xù)旺盛的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，給房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間?？傮w來看，2004年深圳的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會(huì)太大。原因在于，特區(qū)外商品房的銷售量每年都在上升，2003年占全市總銷售量的40，今年有望達(dá)到50以上；特區(qū)外價(jià)格基數(shù)低、交易量大且價(jià)格增長(zhǎng)幅度小，將會(huì)對(duì)全市房?jī)r(jià)起到抑制作用，從而保證全市房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)?？傮w來看，2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持總量基本均衡、價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)景氣，新的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。213區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)（1）羅湖區(qū)羅湖區(qū)總共有17個(gè)小片區(qū)，各片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量差異較大。從20022003年上半年，所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在蓮塘、布心、東門、筍崗、國貿(mào)及口岸片區(qū)，其它片區(qū)的新開發(fā)量較少。從目前在售的物業(yè)當(dāng)中，91的項(xiàng)目建筑面積低于10萬平方米，9的項(xiàng)目建筑面積高出10萬平方米，如百仕達(dá)花園、中信星光名庭、嘉寶田花園等屈指可數(shù)。羅湖區(qū)區(qū)域圖早期的羅湖部分片區(qū)因?yàn)橐?guī)劃滯后、工業(yè)色彩濃而鮮有樓盤亮相。自去年以來，人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進(jìn)入實(shí)施階段，帶旺了周邊樓市。人民南片區(qū)改造工程是羅湖樓市的一大亮點(diǎn)，改造工程涉及的總面積約為14平方公里。據(jù)初步估算，人民南的改造工程將吸引13億元的社會(huì)資金參與改造，同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇。據(jù)了解，近年來，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施如能早日動(dòng)工，口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進(jìn)一步加大，這些都將有效破除房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動(dòng)樓市的繁榮。羅湖各片區(qū)主要在售項(xiàng)目概況片區(qū)名稱項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量總建筑面積（/）總戶數(shù)（戶）筍崗住宅3249746862715商業(yè)121120150合計(jì)4270866862865蓮塘住宅7421495143952布心住宅6382763833888東門住宅4218992392133商業(yè)121169街鋪25合計(jì)5240161392158湖貝、水貝住宅384652181435寫字樓186346公寓220合計(jì)4170998181655翠竹住宅4140331431054文錦、國貿(mào)住宅6306311154132商業(yè)130000470合計(jì)7336311154602其它住宅52773092763寫字樓216216306公寓1375合計(jì)7439472064138總計(jì)4424024000424312（2）東門片區(qū)這一片區(qū)是由人民公園路、筍崗東路、文錦中路、深南東路圍合而成的區(qū)域，周邊樓盤涵括東門及洪湖片區(qū)。東門片區(qū)在城市規(guī)劃中被定為深圳主要商業(yè)聚集地，聚集了眾多生意人，打工仔，由此決定了該片區(qū)住宅多以商住兩用為主，并配以基本的生活配套設(shè)施，包括菜市場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園、郵局、銀行等，商務(wù)色彩較濃。東門片區(qū)住宅的特色為商住兩用，中小戶型為主大部分樓盤帶裝修銷售，或提供裝修套餐。客戶來源面狹窄，樓盤素質(zhì)兩極分化，價(jià)格差異較大，目前該片區(qū)在售項(xiàng)目包括嘉年華名苑、東悅名軒、繽紛時(shí)代和東門金座。片區(qū)樓盤情況序號(hào)項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（）開售時(shí)間占地總面積1嘉年華名苑曬布路3200213752003102東悅名軒東門6000500002002123繽紛時(shí)代東門中7800500002003104東門金座立新路14000現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購根據(jù)上表可以看出，各項(xiàng)目分布在東門中路兩側(cè)，說明東門土地稀缺，除東悅名軒是尾盤銷售外，其余多是即將發(fā)售或2003年初開售（嘉年華名苑）的樓盤，但由于建筑面積低于5萬平方的小項(xiàng)目居多，所以2003年總體供應(yīng)量不大，值得注意的是，東門金座和繽紛時(shí)代都于2003年年底開盤，銷售形式對(duì)2004年東門樓市起到一定指導(dǎo)作用。戶型對(duì)比分析項(xiàng)目名稱總戶數(shù)單身公寓一房?jī)蓮d兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d暢銷戶型戶數(shù)（比例）面積戶數(shù)（比例）面積戶數(shù)（比例）面積戶數(shù)（比例）面積東悅名軒816戶/326戶4037434戶536956戶786兩房?jī)蓮d嘉年華名苑348戶/58戶174419232戶67672558167982一房繽紛時(shí)代818戶94戶112574178戶223357205戶2568713414211772一房東門金座609戶290戶483392261戶43366758戶96605/兩房二廳合計(jì)2591384戶823戶929戶455戶序號(hào)戶型建筑面積比例1單房2533平方米152一房3344平方米323二房68平方米354三房79117平方米18合計(jì)100分析比較片區(qū)戶型結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)各種戶型開發(fā)量較為平均，33平米到44平米之間的一房和68平米左右的二房單位在片區(qū)最為多見，分別占到總開發(fā)量的32和35，但位于其次的單房及三房開發(fā)量也不小，如三房開發(fā)比例也達(dá)到18，值得注意的是，東悅名軒已是尾盤，其大量一房、二房已被消化，則今年剩余時(shí)間及明年年初的市場(chǎng)中，各戶型所占比例會(huì)進(jìn)一步靠攏。物業(yè)價(jià)格對(duì)比分析東門金座嘉年華名苑繽紛時(shí)代東悅名軒實(shí)收均價(jià)7800780075007700交樓標(biāo)準(zhǔn)帶裝修帶裝修帶裝修不帶裝修目標(biāo)客戶投資客周邊私營業(yè)主投資客周邊私營業(yè)主投資客周邊私營業(yè)主投資客外銷、周邊私營業(yè)主優(yōu)劣勢(shì)分優(yōu)勢(shì)1、商業(yè)氛圍濃厚，投資價(jià)值較大；2、配套齊全1、商業(yè)氛圍濃厚，投資價(jià)值較大；2、配套齊全1、商業(yè)氛圍濃厚，投資價(jià)值較大；2、配套齊全1、位處東門，商業(yè)氛圍濃厚，投資價(jià)值較大；2、交通便利3、配套齊全劣勢(shì)1、位于步行街附近，交通不十分便利。2、居住環(huán)境雜亂。1、位于東門中較偏的位置。2、居住環(huán)境一般，與周邊建筑物距離較近。1、位于東門中較偏的位置。2、居住環(huán)境一般。1、噪聲較大。2、居住環(huán)境略顯雜亂。銷售率內(nèi)部認(rèn)購約603095以上根據(jù)上表，本片區(qū)目前均價(jià)大概在7500元/平米7800元/平米之間，幾乎全是帶裝修銷售，再次證明了東門片區(qū)小戶型單位在深港投資客心中的地位，東悅名軒雖然不帶裝修銷售，但是發(fā)展商對(duì)于片區(qū)租賃前景的看好，目前東悅名軒僅剩余幾套單位，而嘉年華名苑自今年初開盤以來，幾經(jīng)波折，目前也達(dá)到了六成的銷售率。214宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒一方面從宏觀市場(chǎng)評(píng)估分析，我們可以預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境走好必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺發(fā)展。從全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)看2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7的增長(zhǎng)速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。從深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)看深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立22年來，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，城市配套設(shè)施及環(huán)境日趨完善，全市建成區(qū)面積3203平方公里，常住人口46876萬人，曾先后獲得“國家環(huán)境模范城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、國際“花園城市”稱號(hào)，并是亞洲第一個(gè)被國際建協(xié)授予“城市規(guī)劃獎(jiǎng)”的城市。以上表明，全國經(jīng)濟(jì)以及深圳市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供良好的大環(huán)境。另一方面從深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況以及發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)估分析深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)房在經(jīng)過市場(chǎng)規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張后轉(zhuǎn)入對(duì)質(zhì)的需求上升，近年國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。同時(shí)國家出臺(tái)了相關(guān)政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)購房者置業(yè)需求，預(yù)計(jì)深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫字樓林立，加之港人的來往頻繁，這些都為片區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客源；同時(shí)，周邊商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的興旺也帶來了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來該片區(qū)的買房投資氛圍在不斷上升。根據(jù)以上的評(píng)估分析，委估項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)營銷等方面都必須遵循房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，做到項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)營銷等方面都符合深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況以及發(fā)展趨勢(shì)。22區(qū)域市場(chǎng)分析221區(qū)域市場(chǎng)界定（1）羅湖區(qū)大多數(shù)樓盤戶型以中小戶型為主，尤其是東門、嘉賓路、北斗一帶，而大戶型單位主要來自于2000年以前開發(fā)的樓盤，這與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求有很多的關(guān)系（當(dāng)時(shí)福田及南山的開發(fā)建設(shè)尚未成熟，老羅湖的成熟配套仍然留住了相當(dāng)大部分的本地居民）。（2）從整體的供應(yīng)來看，90平方米以上的三房及四房所占的比例約20，且多數(shù)單位是在2001年以前消化的，而2001年以后的這類型房的的銷售消化壓力明顯增大，銷售難度較大。特別值得注意的是8090平方米的戶型不被市場(chǎng)看好，客戶的接受程度不高。而80平方米以下的小戶型成為該區(qū)域的主力戶型，且市場(chǎng)非常看好。（3）羅湖片區(qū)的小戶型設(shè)計(jì)更貼近港人置業(yè)的需求，講究戶型設(shè)計(jì)的“精”，同時(shí)控制在一定的總價(jià)范圍內(nèi)。（4）一般采用了低門檻首期款、帶裝修或用裝修套餐的方式來吸引客戶；避免了置業(yè)者因?yàn)閱蝺r(jià)過高造成的置業(yè)障礙。（5）外銷及投資客戶占的比例高。（6）東門片區(qū)地處羅湖繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、寫字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟，大多以精品小戶型為主，如百仕達(dá)花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園等。由于地處商業(yè)中心區(qū)，精品小戶型是市場(chǎng)的主要需求。綜觀羅湖區(qū)及東門片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況，中小戶型成為該區(qū)域的主流。222供給分析物業(yè)名稱占地面積批準(zhǔn)預(yù)售面積平面布局戶數(shù)均價(jià)主力戶型面積推出時(shí)間星光名庭26181808004棟2532層2梯四戶59385004房141188200210東悅名軒2946551635143棟33層3梯8戶/10戶12戶81675002房613783200211嘉年華名苑35302375164單棟31層，3梯12戶32478002房67368420033東門金座24961438004單棟22層，3梯21戶23382001房354842920039湖臻大廈220085346單棟19層，2梯8戶10474002房6857220037旭飛華隆園/25175283棟2324層5677800公寓27529620036繽紛時(shí)代家園7812755672372棟3233層81875001房33412房5768200311合計(jì)6項(xiàng)25994913544總體情況該區(qū)目前在售項(xiàng)目共7項(xiàng)，批準(zhǔn)預(yù)售總面積約為26萬平方米，共推出戶數(shù)3455戶，主力戶型小兩房為主，面積在6068平方米。新盤推出2003年1月至11月，該區(qū)新開項(xiàng)目共推出3項(xiàng)，分別為嘉年華名苑、湖臻大廈、繽紛時(shí)代家園。在建項(xiàng)目住宅在建項(xiàng)目?jī)H有南塘商業(yè)廣場(chǎng)C區(qū)。223需求分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查以及結(jié)合項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，初步判斷項(xiàng)目外銷客戶群類型主要有以下幾種投資客戶特征主要以在深圳做生意的港人、香港駐深圳管理人員、白領(lǐng)及工薪階層、公務(wù)員及部分退休人事為主。購房較為理性，戶型選擇以小面積的一房為主，兼有部分二房單位。主要考慮因素樓宇總價(jià)不高，首期款少；位置近關(guān)口或地鐵，升值潛力高、抗跌能力強(qiáng)；目前區(qū)域租金情況以及未來人流量?，F(xiàn)在的租金水平和未來發(fā)展前景對(duì)購買起決定作用?！皷|門情結(jié)者”客戶特征這部分港人經(jīng)常在東門休閑消費(fèi)。年齡在2540歲之間，以單身人士為主，一般為首次置業(yè)。購房是因?yàn)樯畹姆奖愫蛯?duì)東門的熟悉、比租房劃算，以及生活更為方便。購房需求以一房為主。需求以一房、單方為主。主要考慮因素總價(jià)低，娛樂設(shè)施近便；首期少，供款輕松；舒適、實(shí)用，不一定要非常豪華。特別注重保值增值前景，位置及以后是否容易轉(zhuǎn)手或出租對(duì)其購買起決定作用。投資