1三亞房地產(chǎn)市場階段性調(diào)研報告2009年1月前言22008年，正是中國房地產(chǎn)市場最紛繁復(fù)雜的一年從“擠泡沫、抑需求“到“維穩(wěn)定、促消費“，跌宕起伏，紛繁復(fù)雜。改革開放走第三十年之際，中國與全世界面臨的挑戰(zhàn)前所未有。2008年都發(fā)生了什么，雪災(zāi)、勢不可擋的房地產(chǎn)滑坡、外向型制造業(yè)紛紛倒閉、全球經(jīng)濟突然而急遽的惡化反思2008年這一年，走到改革開放30年邊際的中國社會面臨外有金融危機、內(nèi)有產(chǎn)業(yè)升級的疊加壓力的背后原因；反思中國經(jīng)濟、中國房地產(chǎn)這一年來究竟怎么了為什么會走到今天，又將走向何處內(nèi)地當前的天氣寒意料峭，但三亞依然陽光明媚，正如房地產(chǎn)市場一樣，雖然相比往年稍遜一些，但近期的市場成交及價格走勢仍然讓眾多業(yè)內(nèi)專家刮目相看。從最近幾個月以來決策層所釋放的關(guān)注民生、確保經(jīng)濟增長、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的決心和所出臺的政策來看，決策層的思路越來越清晰。2009年，決策層無疑會采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，進一步鼓勵普通商品住房消費，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售，以刺激經(jīng)濟增長，促進房地產(chǎn)順利度過本輪調(diào)整周期，獲得可持續(xù)的健康發(fā)展。一、客戶來源3在對最近成交的部分樓盤客戶統(tǒng)計顯示，哈爾濱來的客戶占據(jù)40左右比例，由于兩地的氣候差距和其較強的消費能力，以及依然形成的消費觀念，這個區(qū)域的客戶群體目前仍然是三亞購房群體中的主力軍。其次就是北京和河北區(qū)域的客戶群體，這個區(qū)域的購房群體較往年有所增加，尤其是對高端產(chǎn)品，其購買能力大有后來者居上之勢。統(tǒng)計中顯示，以上海核心的長三角地帶購房群體為零，主要原因是因國家接二連三的宏觀調(diào)控政策和國際金融形勢使部分以短期投機為目的的長三角購房群體退出了市場，以山西為代表的西北和以重慶、四川為主的西南，在三亞的購房比例近年來逐漸呈上升勢態(tài)，且大多為高端客戶群體。另外從美麗新海岸11月認購客戶群體來看，三亞本地客戶比例超出半數(shù)，本地客戶經(jīng)歷三亞房價自07年來一路飆升，炒作心理加劇，持投機心理的占大多數(shù)。其它三亞7北京24成都12山西9哈爾濱38其它10哈爾濱山西成都北京三亞其它二、戶型分析4從商品房銷售的情況來看，85100平方米左右的兩房戶型較受到部分購房者的青睞，占據(jù)主流市場；同時120以上的兩房和150平方米的三房表現(xiàn)較好的市場反應(yīng)，也反映出人們在三亞購房戶型需求的趨勢已經(jīng)逐漸走出了小戶型的天下，面積逐漸呈上升趨勢。單位戶型面積占總銷售套數(shù)的比例70平米以下2185100平米5312015020150以上670平米以下85100平米120150150以上三、交房標準隨著人們住房消費觀念的逐漸成熟，尤其是異地度假物業(yè)，成品房顯然已經(jīng)成為趨勢，根據(jù)當前銷售項目的情況來看，基本上可以從兩個方面去分析精裝修與毛坯房的現(xiàn)象；中高端客戶群體明顯偏好精裝修，因為這些客戶并不會在裝修成本和代價上精打細算，他們更加在意裝修的效果和檔次；而相對中低端的客戶群體則還是在每個細節(jié)上算計，他們更多擔憂的是精裝5代價；尤其是濱海項目置業(yè)群體，因事件、空間等因素限制，人們還是傾向于購買成品房，省去購買后的諸多麻煩。交付標準需求毛坯房45精裝修配家電40櫥衛(wèi)簡裝修15毛坯房櫥衛(wèi)簡裝修精裝修配家電四、現(xiàn)售樓盤價格統(tǒng)計（元）五、在售樓盤日均來訪量統(tǒng)計（組）12000270008000110004500030000840080001600015000100001740005000100001500020000250003000035000400004500050000魯能三亞灣半山半島鳳凰水城（毛坯房）昌達山水天域（精裝房）海闊天空二期國際公館椰景藍岸金潤豪庭公主郡公寓）藍鉆美麗新海岸在售均價柱形圖16六、在售樓盤11月成交量統(tǒng)計（套）七、在售樓盤12成交量（套）20151315308912138151405101520253035魯能三亞灣半山半島鳳凰水城昌達山水天域藍鉆公主郡椰景藍岸金潤豪庭國際公館海闊天空二期美麗新海岸日均來訪量柱形圖12043100802567220030020406080100120魯能三亞灣半山半島鳳凰水城昌達山水天域藍鉆公主郡椰景藍岸金潤豪庭國際公館海闊天空二期美麗新海岸月均成交量柱形圖17八、在售樓盤元旦三天成交量（套）1620701201262122502201020304050607080魯能三亞灣半山半島鳳凰水城昌達山水天域藍鉆公主郡椰景藍岸金潤豪庭國際公館海闊天空二期美麗新海岸月均成交量柱形圖13124585503223171105101520253035404550魯能三亞灣半山半島鳳凰水城昌達山水天域藍鉆購卡）公主郡椰景藍岸（無可售房）金潤豪庭國際公館海闊天空二期美麗新海岸預(yù)定平均成交量柱形圖18九、在售樓盤近期優(yōu)惠及活動項目名稱魯能三亞灣半山半島鳳凰水城山水天域藍鉆公主郡椰景藍岸金潤豪庭國際公館海闊天空折扣及優(yōu)惠一次性97折，按揭無折一次性95按揭98一次性93，按揭97一次性96，按揭99折無一次性97，按揭無折一次性93折，按揭99折一次性96折，按揭99折一次性按揭均無折無活動準備推出少量特價房；電視廣告（海南電視臺）贊助新絲路模特大賽；電視廣告（海南電視臺）電視廣告（中央電視臺2套）購買VIP卡，10萬至50萬，可報銷來回機票及七天住宿；舉行沙灘燒烤節(jié)，邀請意向客戶前往品嘗。11月22日開盤當日可優(yōu)惠至9折電視廣告（中央電視臺1套）帶經(jīng)營，每年返還總房款5的固定收益，免費入住30天，小節(jié)12，大節(jié)14折扣可與經(jīng)理商談9從近期的來訪量和成交量相對去年雙雙下滑可以看出，三亞并不能獨步中國地產(chǎn)江湖。受宏觀局勢影響，調(diào)整在所難免，但三亞地產(chǎn)獨特的資源優(yōu)勢和高端的