1潛江市場調(diào)研簡報“章華首府”項目市場研究中心2008年10月7日2目錄一、宏觀投資環(huán)境調(diào)查1、概況2、自然資源3、人文歷史4、交通5、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟6、遠景規(guī)劃二、潛江房地產(chǎn)概況三、潛江在售樓盤調(diào)研1、花園錦繡潛城2、湖濱領(lǐng)地3、公園春曉4、育才花苑四、項目所在區(qū)域調(diào)研1、08年區(qū)域經(jīng)濟2、項目位置3、項目規(guī)劃五、項目SWOT分析1項目優(yōu)勢（STRENGHT）2、項目劣勢（WEAKNESS）3、項目機會（OPORTUNTY）4、項目威脅（THREAT）3一、宏觀投資環(huán)境調(diào)查1、概況潛江，全市面積2004平方公里，人口100萬，轄6個管理區(qū)（農(nóng)場）、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、4個辦事處、10個鎮(zhèn)、1個原種場。境內(nèi)座落著全國十大油田之一的江漢油田和由16個國有農(nóng)場組成的農(nóng)場群。1994年被列為省直管市。行政區(qū)劃園林辦事處潛江開發(fā)區(qū)竹根灘鎮(zhèn)西大垸管理區(qū)總口管理區(qū)高石碑鎮(zhèn)老新鎮(zhèn)楊市辦事處漁洋鎮(zhèn)周磯辦事處周磯管理區(qū)張金鎮(zhèn)高場原種場廣華辦事處熊口鎮(zhèn)王場鎮(zhèn)龍灣鎮(zhèn)熊口管理區(qū)運糧湖管理區(qū)浩口鎮(zhèn)積玉口鎮(zhèn)后湖管理區(qū)2、自然資源潛江，自然資源得天獨厚。地上盛產(chǎn)糧油棉，地下富藏油氣鹽。地下蘊藏石油2億噸，天然氣9700多億立方米，巖鹽近8000億噸，為我國“鹽都”自貢的30倍，鹵水136億立方米。地下富含溴、鉀、碘、硼、硅、鍶、鎳、錳、鋰、銫、銣等18種可廣泛用于電子、冶金、航天等高科技領(lǐng)域的稀有微量元素，其礦化度均超過國家開采標準。是全國商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、商品魚、速生豐產(chǎn)林、牲豬“四化”、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)業(yè)創(chuàng)匯“七大農(nóng)業(yè)基地”和油氣綜合開采加工，石油機械制造、鹽化工業(yè)、石化科研、對外服務(wù)“五大工業(yè)基地”。潛江，水鄉(xiāng)園林特色獨具。這里系古云夢澤一角，湖泊星羅棋布，河網(wǎng)縱橫交織，林木蔥郁茂盛，是有著“活化石”之稱的水杉的第二故鄉(xiāng)。20世紀70年代初，一部反映潛江風(fēng)貌的紀錄片水鄉(xiāng)園林在聯(lián)合國公映，引起了強烈反響，著名作家碧野盛贊潛江“這是一座綠色的城”3、人文歷史潛江，是楚文化的重要發(fā)祥地之一。號稱“天下第一臺”的東周楚靈王離宮章華臺距今已有2500多年的歷史。在現(xiàn)代史上，這塊飽含靈氣的土地孕育了中國共產(chǎn)黨重要創(chuàng)始人之一的李漢俊、辛亥革命元老李書城、文壇泰斗曹禺、世界舉重冠軍關(guān)虹，亞運會賽艇金牌得主王芳等眾多英才。江漢平原皮影的雕鏤藝術(shù)，源于潛江的“湯格”和“郭格”，尤以圖案精細、人物造型逼真與國內(nèi)其它地區(qū)皮影造型比較，其工藝精細、造型生動、圓潤舒展、以大見長，形成了獨特的藝術(shù)風(fēng)格。江漢平原皮影戲的唱腔以歌腔、漁鼓腔為主。特別是歌腔皮影中的“雞鳴腔”，源于東周時期的楚國四面楚歌，是我國傳統(tǒng)音樂中的“活化石”。漁鼓腔出自舊時藝人的乞討唱曲，調(diào)式多樣，具有濃郁的鄉(xiāng)土風(fēng)味。近三年來，潛江市文化局會同相關(guān)地區(qū)，開展了深入細致的普查和發(fā)掘研究，收集整理了約12萬字的文字集成，收集圖片資料100多幅，擬正式出版江漢平原皮影藝術(shù)一書；完成了申報國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表作錄相評審片。4、交通融入“武漢城市圈”的潛江市是湖北省3個直管市之一，也是湖北省唯一的中國明星市”，地處江漢平原腹地，東通武漢，南連監(jiān)利，西鄰荊州，北接荊門,隔漢水與天門相望，滬（上海）蓉（成都）高速公路與318國道橫貫全境。目前，全市公路通車里程171024公里，其中國道49123公里，省道10851公里，縣道356131公里，鄉(xiāng)道112159公里，專用路3159公里,延長新增23公里。371個自然村、分場村村通了公路，并且有50以上的行政村通了水泥路，初步形成了農(nóng)村公路網(wǎng)絡(luò)4結(jié)構(gòu)。5、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟目前，潛江已成為國家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、特種水產(chǎn)、速生豐產(chǎn)林、瘦肉型生豬、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)和農(nóng)業(yè)創(chuàng)匯七大基地，已形成油氣開采、冶金機械、醫(yī)藥化工、紡織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品加工五大支柱產(chǎn)業(yè)。擁有潛江制藥、江鉆股份、幸福實業(yè)等三家上市公司。石油鉆頭的生產(chǎn)，占亞洲市場份額的50以上；擁有國家唯一的眼科用藥生產(chǎn)基地“潛江制藥”；中國牛磺酸生產(chǎn)基地“永安藥業(yè)”，銷量占國際市場份額的60。目前長江路橋已進入上市輔導(dǎo)期。潛江，科技智力實力雄厚。有科研機構(gòu)31個，中南地區(qū)最大、最先進的電子計算機中心就座落在市區(qū)，各類專業(yè)技術(shù)人員4萬多人，其中自然科技人員21萬人，萬人擁有自然科技人員226人，達到全國先進水平。潛江，對外開放方興未艾。已有“三資”企業(yè)近百家，工業(yè)產(chǎn)口出口企業(yè)36家，其中自營進出口企業(yè)9家，已形成內(nèi)地有基地、沿海有窗口、境外有市場的“三點一線”格局。全市在“三沿”地區(qū)開辦窗口30多個，先后與德國海登海姆市、遼寧新民市和廣東普寧市結(jié)為友好城市。2007年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值15663億元，增長145；規(guī)模以上工業(yè)增加值5595億元，比上年增長210，近3年年平均遞增95；三次產(chǎn)業(yè)比為21345337；外貿(mào)出口13800萬美元，近三年年遞增468。全社會固定資產(chǎn)投資7237億元，近三年年遞增311；社會消費品零售額為5805億元，比上年同期增長174，近三年年平均遞增152；財政總收入達1722億元，比上年增長236，近三年年平均遞增271，占GDP的比重達110，工商稅收占地方財政一般收入的比重達769以上，全市綜合經(jīng)濟實力連年位居全省縣市前列。6、遠景規(guī)劃漢宜鐵路和隨岳高速公路即將動工建設(shè)完成潛江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，規(guī)劃面積10平方公里完成園林民營科技工業(yè)園的控制性詳細規(guī)劃，規(guī)劃面積8平方公里完成張金經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，規(guī)劃面積6平方公里完成馬昌湖居住小區(qū)規(guī)劃、馬家臺居住小區(qū)、棉原居住小區(qū)規(guī)劃、向陽居住小區(qū)規(guī)劃和關(guān)廂門居住小區(qū)改造規(guī)劃城南新區(qū)推行10公頃居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略，形成集中開發(fā)，集中建設(shè)，提升城市品位完成興盛路、紫光路、育才路、紅梅路東段、殷臺路、東環(huán)路、長渠西路、東方路、城南河西路、紫月路、羅潭路、南浦路、保駕路、泰豐路、東荊大道的道路規(guī)劃二、潛江房地產(chǎn)概況湖北省潛江市近年來在全市城區(qū)全面推行物業(yè)管理社會化。2000年2005年，潛江市新增住宅建設(shè)面積約80萬平方米，城區(qū)人均居住面積達到23平方米，比1999年末增加7平方米，按規(guī)劃，到2009年末潛江城區(qū)人均住房面積將達到30平方米。潛江市計劃在“十一五”期間大力提高商品房建設(shè)力度，擬建設(shè)23個規(guī)模在5萬平方米以上的經(jīng)濟適用住房小區(qū)，新增經(jīng)濟適用房10萬平方米，按照城市規(guī)劃要求，集中連片開發(fā)45個10萬平方米的住宅小區(qū)；完成商品房開發(fā)投資6億元，新增商品房開發(fā)面積80萬平5方米，使住房商品化率達到85以上。今年來，潛江市房地產(chǎn)業(yè)由于受政策影響，不斷回暖，2008年上報有資質(zhì)等級的房地產(chǎn)企業(yè)7家，同比增加3家，完成固定資產(chǎn)投資8639萬元，同比增長512，增幅高于城鎮(zhèn)以上平均水平244個百分點，實現(xiàn)商品房銷售面積54551平方米，同比增長1113，其中經(jīng)濟適用房實現(xiàn)銷售面積17015平方米，同比增長76。三、潛江在售樓盤調(diào)研1、花園錦繡潛城開發(fā)商新花園置業(yè)項目地址殷臺路66號30萬方，一期7萬方，全多層戶型面積配比兩室兩廳96110345三室兩廳12131402三室兩廳錯層123162其它14218691項目價格區(qū)間22002400元/平方米。2、湖濱領(lǐng)地開發(fā)商湖北天倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址湖濱路與馬昌路交匯處建筑面積7萬方十四棟，一期6棟，多層、小高層結(jié)構(gòu)戶型面積配比兩室兩廳7894321三室兩廳127129455四室兩廳135142224項目均價價2100元/平方米63、公園春曉開發(fā)商潛江業(yè)成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址內(nèi)環(huán)路南建筑面積大約5萬方，多層結(jié)構(gòu)戶型面積配比一室一廳5060337兩室兩廳90110369三室兩廳120130294項目均價價1900元/平方米4、育才花苑開發(fā)商潛江東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址章華南路與育才路交匯7建筑面積大約5萬方，多層結(jié)構(gòu)戶型面積配比一室一廳3196兩室兩廳8697367三室兩廳108132537項目均價價1800元/平方米四、項目所在區(qū)域調(diào)查1、2008年區(qū)域經(jīng)濟8全市08年上半年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8838億元，同比增長148。第一產(chǎn)業(yè)增加值1529億元，同比增長41；第二產(chǎn)業(yè)增加值4514億元，同比增長204，其中工業(yè)增加值4194億元，同比增長226；第三產(chǎn)業(yè)增加值2795億元，同比增長113。08年上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額3116億元，同比增長204。消費品零售額為1693億元，同比增長223，市以下的零售額為1422億元，同比增長182。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、住宿和餐飲業(yè)穩(wěn)步增長。08年上半年，全市全社會固定資產(chǎn)投資完成額4080億元，同比增長254。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成3587億元，同比增長268。08年上半年，全市金融機構(gòu)各項存款余額為15673億元，比年初增加1550億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額11253億元，比年初增加1104億元，人均居民儲蓄達11228元。潛江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入623273元，同比增長293。2、項目位置項目位置位于潛江市南部，緊臨漢宜高速、318國道，距離武漢133公里。作為武漢81城市圈一員，享有便利的交通優(yōu)勢，發(fā)展前景。項目距離市中心2公里，公交直達，交通便利。周邊聚集各類金融機構(gòu)、行政機關(guān)、文化機構(gòu)、教育學(xué)校。項目距離潛江重點中學(xué)“潛江中學(xué)”僅一站路。項目周邊還未有規(guī)?；F(xiàn)代社區(qū)。項目周邊一公里配套金融農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、平安保險、天安保險、建設(shè)銀行、中國人壽、中國平安、永安保險、學(xué)校潛江中學(xué)、紅梅高級中學(xué)、潛江置業(yè)技能學(xué)校、博物館行政市政府、市工商局、市交警大隊、市法院、市建委、市公路局、酒店天晶酒店、章華花園酒店、嘉裕花園酒店、3、項目規(guī)劃項目名稱中潤章華首府項目業(yè)態(tài)一幢17棟高層（帶底商）、三幢4層多層、項目占地面積627329平方米項目建筑面積1822316平方米商業(yè)建筑面積243375平方米建筑密度3736綠化率2521容積率306四房兩廳14122三房兩廳11646141兩房兩廳10192五房兩廳1164610270（復(fù)式）四房兩廳101928679（復(fù)式）9五、項目SWOT分析1項目優(yōu)勢（STRENGHT）金融商務(wù)區(qū)項目所在區(qū)域是行政及金融一條街，區(qū)域內(nèi)人群經(jīng)濟實力及文化素質(zhì)較高。未來該區(qū)去的發(fā)展看好。潛江首席高層項目打造潛江市內(nèi)第一個高層住宅，且擁有創(chuàng)新的高層復(fù)式戶型。項目作為潛江第一座高層住宅具有一定的前瞻及引領(lǐng)作用。潛江南大門項目所在區(qū)域城際交通十分便利，有利于商務(wù)及務(wù)工人員的出入。潛江有很大一部分外務(wù)務(wù)工及學(xué)習(xí)的人群，該群體能是潛江在潛江購房人群中占有一定的比列。區(qū)域開發(fā)項目是所在區(qū)域內(nèi)是僅有的少數(shù)正規(guī)化開發(fā)項目。在一段時間內(nèi)本項目具有一定的區(qū)域壟斷性。2、項目劣勢（WEAKNESS）地段較偏項目所在位置屬于潛江市外環(huán)，雖然距離市中心僅23公里，但對于地居民來說心理距離遠，且公交線路較少。周邊生活配套稀缺項目周邊生活配套很好。例如超市、公交、郵局、商場、餐館民生活購物不是十分方便。規(guī)模較小項目開發(fā)商品牌沒有影響力，開發(fā)規(guī)模較小?，F(xiàn)在潛江市區(qū)內(nèi)樓盤開發(fā)規(guī)模都在5萬方左大盤甚至已經(jīng)達到30萬方，市民認可度較高。價格較高項目預(yù)計均價在2200元平方米。潛江市中心均價是2200元/平方米。“章華首府”項目同段樓盤價格價格區(qū)間在17002100左右。戶型偏大項目戶型設(shè)計上偏重于大戶型舒適化設(shè)計，在當今房屋總價日趨偏高的走勢前提下；在現(xiàn)今主力客戶年輕化趨勢的同時，考慮到主要客群在2535歲之間的經(jīng)濟能力，項目戶型將有一定抗性。3、項目機會（OPORTUNTY）武漢城市圈建設(shè)提速，咸寧城市價值將得以提升武漢城市圈“兩型社會”試驗區(qū)及81城市圈的并全面實施，有利于潛江城市價值將得以提升。潛江房地產(chǎn)開發(fā)