1、廣州市物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 :物業(yè)名稱： 中海錦苑小區(qū)；物業(yè)類型： 住宅、會(huì)所及停車場(chǎng) ；座落位置： 廣州市海珠區(qū)濱江東路 957號(hào)、 959號(hào)、 961 號(hào)及小區(qū)地下停車場(chǎng)； 本物業(yè)服務(wù)范圍主體建筑物描述： A1 、 A2 、 A3 共 3 棟高層、會(huì)所、以及地下共 二層停車場(chǎng)。建筑面積共計(jì)： 62268 平方米。第二章 乙方的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括：一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；三、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污

2、水管道的疏通；四、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)交通、車輛行駛及停泊秩序的管理；五、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理(法律法規(guī)所明確的管理責(zé)任) ；六、裝飾裝修管理服務(wù)；七、物業(yè)檔案資料管理；八、組織開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)的文化娛樂(lè)活動(dòng)；九、物業(yè)檔案、資料的管理，包括工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料及法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由物 業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的資料；十、 在業(yè)戶提出委托時(shí)，乙方可接受委托對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及 設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)并按明示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)。十一、 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。第三條 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、業(yè)戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(一) 辦公服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)1.對(duì)外服務(wù)工作時(shí)間：1)核心

3、服務(wù)工作時(shí)間，提供合同規(guī)定的所有服務(wù)項(xiàng)目。星期一至星期五 ：8:30 至 17:30星期六：9:00 至 12:002)管理處對(duì)外服務(wù)追加時(shí)段，安排工作人員值班，提供處理緊急事項(xiàng)；處理投訴；受理個(gè)別業(yè)戶的服務(wù)需求。星期一至星期五 ：8:30 至 20:00星期六：9:00 至 20:00公眾假日：8:30 至 20:003)對(duì)當(dāng)日 20：00 至次日的 8： 30期間，如發(fā)生明顯影響業(yè)戶生活的如室內(nèi)跳閘失電、水管漏水、管道嚴(yán)重堵塞等緊急情況時(shí)，由 24 小時(shí)值班保安員立即通知有關(guān)工作人員在 20 分鐘內(nèi)及時(shí)進(jìn)行處理。其他一般服務(wù)需求將由值班保安員記錄下來(lái)，次日安排處理。4) 工作人員統(tǒng)一著裝，

4、佩戴清晰名字標(biāo)牌，業(yè)戶2 米范圍內(nèi)能清楚識(shí)別工作人員姓名。5) 接待咨詢、投訴受理。6）對(duì)使用物業(yè)必須關(guān)注的問(wèn)題，如涉及禁止高空拋物、室內(nèi)裝修、車輛管理、消防安全、 用電安全、使用電梯以及預(yù)留有效通訊地址、緊急聯(lián)絡(luò)電話等，編制規(guī)范的指引性文件并 進(jìn)行公布。7）辦理住戶卡，保存業(yè)戶資料。（二）有償服務(wù)提供1. 在社區(qū)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)戶日常生活消費(fèi)所需提供力所能及的有償服務(wù)。2. 公布有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)戶自愿選擇。個(gè)性化特約有償服務(wù)，由雙方自行約定收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)。（三）物業(yè)管理延伸服務(wù)提供1. 乙方工作人員有義務(wù)遵循以下原則向業(yè)戶提供物業(yè)管理延伸服務(wù)：1）不影響崗位工作的；2）業(yè)戶本人有需求的；3）工

5、作人員力所能及的。2. 物業(yè)管理延伸服務(wù)包括但不限于：1）保安員門崗幫助業(yè)戶搬運(yùn)物品；2）大堂保安員幫助業(yè)戶提運(yùn)物品、按電梯按鈕；3）工作人員為弱勢(shì)群體，如老年人、兒童、傷殘人士提供幫助等。（四）業(yè)戶滿意度管理1. 建立業(yè)戶滿意度管理機(jī)制，每年至少進(jìn)行一次隨機(jī)抽樣的業(yè)戶滿意度調(diào)查，并收集業(yè)戶 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議。2. 調(diào)查方式采用分區(qū)隨機(jī)抽樣直接調(diào)查。3. 在社區(qū)范圍內(nèi)公開(kāi)公報(bào)調(diào)查結(jié)果，并對(duì)業(yè)戶提出的建議及時(shí)給予回應(yīng)。4. 對(duì)合理的建議乙方應(yīng)積極采納，并回訪業(yè)戶對(duì)改進(jìn)后的滿意程度。5. 針對(duì)業(yè)戶意見(jiàn)中涉及物業(yè)共用配套設(shè)施改造及超出本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的， 與業(yè)主委員會(huì)商議處理。

6、（五）工作人員禮貌禮儀培訓(xùn)與管理1. 乙方駐場(chǎng)工作人員應(yīng)具備基本禮貌禮儀素養(yǎng)。2. 乙方對(duì)工作人員定期進(jìn)行禮貌禮儀相關(guān)方面的培訓(xùn)，有下列行為者，乙方應(yīng)該給予調(diào)離 或辭退：1）動(dòng)手打人；2）漫罵業(yè)戶；3）3 次以上因服務(wù)態(tài)度欠佳被業(yè)戶投訴。（六）投訴管理1. 設(shè)立業(yè)戶服務(wù)電話，受理服務(wù)投訴及建議。2. 工作人員均可受理業(yè)戶一般性意見(jiàn)反映，工作人員20 分鐘內(nèi)了解具體情況給業(yè)戶回復(fù)，并跟進(jìn)后續(xù)工作。對(duì)非緊急性投訴，最遲在一個(gè)工作日內(nèi)給予回復(fù)。對(duì)處理需時(shí)較長(zhǎng)的案 例，必須不時(shí)告知投訴人進(jìn)展情況。3. 業(yè)戶對(duì)普通員工的投訴可向其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提出，工作人員有義務(wù)清楚告知業(yè)戶有關(guān)聯(lián)絡(luò)方 式。4. 公司設(shè)立服務(wù)

7、質(zhì)量監(jiān)督電話、總經(jīng)理辦公電話，可以直接受理對(duì)管理層或領(lǐng)導(dǎo)的服務(wù)投 訴及建議。5. 業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理處經(jīng)理有否決權(quán)。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)三分之二以上委員投票否決，物業(yè)公 司必須另行派任管理處經(jīng)理。（七）公共辦事指引清晰1. 管理處收集業(yè)主更名、遷戶口、辦理暫住證等政府部門辦事程序明示公布，提供需要的 服務(wù)。2. 管理處收集涉及煤氣、水、電、電視、通訊、網(wǎng)通等申報(bào)、事務(wù)處理的程序，明示公布， 并跟進(jìn)市政相關(guān)部門更新信息。3. 管理處制定并明示公布辦理住戶卡、物品放行、室內(nèi)裝修申報(bào)、空調(diào)安裝申報(bào)的程序， 辦理相關(guān)手續(xù)。二、公共安全管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）保安崗位設(shè)置1. 固定崗位設(shè)置小區(qū)正門崗1 個(gè)崗位監(jiān)控中心1

8、 個(gè)崗位A1 大堂1 個(gè)崗位地庫(kù)入口1 個(gè)崗位B1層、B2層2 個(gè)崗位A2 大堂1 個(gè)崗位地庫(kù)出口1 個(gè)崗位班長(zhǎng)崗1 個(gè)崗位A3 大堂1 個(gè)崗位2. 按照政府要求，給下崗人員提供就業(yè)機(jī)會(huì)，在各大堂崗口、停車場(chǎng)崗，可由廣州市的下 崗人員擔(dān)任“樓管員”、或“車管員”工作，工作應(yīng)合格。（二）人員及物品出入管理1. 住戶憑 IC 卡感應(yīng)刷卡開(kāi)門進(jìn)入樓棟。2. 對(duì)來(lái)訪人員可用可視對(duì)講與待訪住戶聯(lián)絡(luò)，得到住戶確認(rèn)后，方可進(jìn)入。3. 對(duì)不肯合作強(qiáng)行闖入的人員，通過(guò)對(duì)講機(jī)報(bào)告班長(zhǎng)或巡樓保安，協(xié)助處置;對(duì)現(xiàn)場(chǎng)處置情況做簡(jiǎn)要記錄。4. 盡可能判別及阻止尾隨人員進(jìn)入小區(qū)。5. 對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工服務(wù)人員進(jìn)行臨時(shí)出入證

9、辦理、核對(duì)進(jìn)入或市政單位工牌卡核對(duì)進(jìn)入。6. 搬出大件物品（400mmX 400mm以上或需兩人以上才能搬動(dòng)的物品或需要借助車輛搬 運(yùn)的物品），憑放行條放行。7. 批量物品進(jìn)入小區(qū)，查看是否夾帶有禁止入內(nèi)的物品;對(duì)允許進(jìn)入的物品給予放行。8. 對(duì)嚴(yán)格禁止入內(nèi)的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等，見(jiàn)中海錦苑管理公 約）拒絕進(jìn)入,必要時(shí)報(bào)警。（三）公共安全應(yīng)急服務(wù)1. 二十四小時(shí)緊急救助協(xié)助服務(wù)：設(shè)有 24 小時(shí)人工接聽(tīng)直線電話，派員處理如室內(nèi)停電 故障、上水管道（管件）破裂、下水嚴(yán)重堵塞處理，協(xié)助派員提供下述相應(yīng)緊急協(xié)助服務(wù)。2. 配備緊急救助工具、物品：保安監(jiān)控中心配備電筒、人字梯、電梯

10、開(kāi)門專用鑰匙、擔(dān)架、 絕緣棒、高空緩降器、輪椅、止血繃帶等應(yīng)急物品。3. 消防緊急協(xié)助服務(wù)：義務(wù)消防隊(duì)第一時(shí)間到火警現(xiàn)場(chǎng)處理報(bào)警、初期滅火、人員疏散等 各項(xiàng)緊救援協(xié)助措施。4. 停水應(yīng)急處理服務(wù)1）可獲知的市政停水情況時(shí)，事前在相關(guān)樓宇張貼停水通知。2）故障停水情況，接報(bào)后 10 分鐘內(nèi)到位處理。情況嚴(yán)重時(shí)，及時(shí)告知業(yè)戶。5. 停電應(yīng)急處理服務(wù)1）備用發(fā)電機(jī)在 5 分鐘內(nèi)發(fā)電，提供電梯、消防、供水等一類用電設(shè)備電力2）可獲知的市政停電情況，事前在相關(guān)樓宇張貼停電通知。3）因設(shè)備維修保養(yǎng)需要停電，事前在相關(guān)樓宇張貼停電通知。4）故障停電情況，接報(bào)后 10 分鐘內(nèi)到位處理，服務(wù)追加時(shí)段 20 分鐘

11、內(nèi)到位處理。5）故障停電情況，接報(bào) 3 分鐘內(nèi)檢查電梯是否困人。如有困人，安撫被困乘客，并實(shí)施緊 急救援服務(wù)。6. 急癥病人協(xié)助處理服務(wù)1）發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有急癥病人后，就近保安員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助，同時(shí)撥打“ 120”求援。2）對(duì)心血管、高血壓、心臟病等急癥病人，在醫(yī)務(wù)人員達(dá)到前，協(xié)助尋找病人身邊的急救 藥品，查看說(shuō)明，協(xié)助病人服用，嚴(yán)禁隨便移動(dòng)病人。3）維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行搶救。7. 電梯困人應(yīng)急處理服務(wù)：監(jiān)控中心接到電梯困人報(bào)警信號(hào)（電梯警鈴、求救電話）后，在 3 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施解救。8. 爆管（水浸）事故應(yīng)急處理服務(wù)：當(dāng)發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）爆管（水浸）信息，在 10 分鐘內(nèi) 派員

12、到現(xiàn)場(chǎng)處理。服務(wù)追加時(shí)段 20 分鐘內(nèi)到位處理。9. 雷暴（洪水）應(yīng)急處理服務(wù)1）收到信息公告業(yè)戶知曉，離家前關(guān)閉好窗戶。2）備好防洪沙包及隔水布，防止水浸地庫(kù)。10. 煤氣泄露的應(yīng)急處理服務(wù)1）當(dāng)嗅到（或接報(bào)）煤氣管網(wǎng)有煤氣泄漏時(shí)，就近保安員立即封隔現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)報(bào)煤氣公 司緊急處理。2）當(dāng)嗅到（或接報(bào)）公寓單元內(nèi)有煤氣泄漏時(shí)，立即聯(lián)系業(yè)戶或居委（片警），采取措施進(jìn)入戶內(nèi)，關(guān)閉煤氣總閥，打開(kāi)門窗。然后迅速出戶門看守，待煤氣公司處理。11. 出現(xiàn)觸電事故的應(yīng)急處理服務(wù)：發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有人觸電時(shí)，切斷電源，實(shí)施緊急救 援措施，并撥打“ 120”求援。12. 醉酒及精神病人鬧事的應(yīng)急服務(wù)：發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)

13、）有醉酒者及精神病人鬧事的信息后， 保安員在 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，隔離、勸阻他人接近，并視情況報(bào) 110 處理。13. 治安事件緊急救援協(xié)助服務(wù)1）搶劫（盜竊）事件 遇到（或接報(bào)）搶劫（盜竊）報(bào)警，在盡力確保護(hù)業(yè)主（戶）及自身安全的前提下設(shè)法 制止犯罪并將犯罪嫌疑人扭送公安機(jī)關(guān)處理；現(xiàn)場(chǎng)有傷員時(shí)要及時(shí)送傷員到醫(yī)院救治或撥 打“ 120”求救。 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，如實(shí)的向公安機(jī)關(guān)反映情況，積極配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案。2）斗毆事件 發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）物業(yè)內(nèi)有業(yè)主（戶）之間或業(yè)主（戶）與他人爭(zhēng)吵、斗毆情況時(shí)，盡可 能制止、阻隔雙方肢體接觸，然后以中立態(tài)度了解情況，可協(xié)助報(bào)警處理。 現(xiàn)場(chǎng)有傷員時(shí)要立即送醫(yī)院救治或撥

14、打“ 120 ”求援。三、消防安全管理標(biāo)準(zhǔn)1. 義務(wù)消防組織建設(shè)1）建立 24 小時(shí)在崗的緊急救助的義務(wù)消防隊(duì)。2）落實(shí)消防安全責(zé)任人，簽訂消防安全責(zé)任書(shū)。3）落實(shí)消防安全巡視、檢查制度，經(jīng)常性的進(jìn)行巡視、檢查、監(jiān)督管理。2. 消防輔助設(shè)施及器材設(shè)置 管理處對(duì)公共區(qū)域的消防輔助器材合理配置、統(tǒng)一管理。1）滅火器 電梯機(jī)房、高低壓電房、水泵房、空調(diào)機(jī)房配備滅火器； 小區(qū)每棟大堂配備 4 瓶 2 公斤裝的滅火器； 物業(yè)管理處配 4瓶 2公斤滅火器；監(jiān)控中心配 2瓶 2公斤裝滅火器；維修班配 2瓶 2公斤 裝滅火器；負(fù)一層配 38瓶 2公斤滅火器；負(fù)二層配 42瓶2公斤滅火器；會(huì)所配置 4瓶 2 公

15、斤的滅火器；停車場(chǎng)另配 2瓶 30公斤手推車式干粉滅火器；地庫(kù)管理用房共配置 10個(gè) 滅火器；小區(qū)超市配置 2個(gè)2公斤的滅火器，小區(qū)垃圾房配置 1個(gè) 2公斤的干粉滅火器。2）消防服（含頭盔、靴子）地庫(kù)出口處的車輛通道傍放置 5 套消防服， 4 瓶滅火器 2 個(gè)防毒面具。3）消防自救呼吸面具 在小區(qū)各棟大堂、會(huì)所公共走道、地庫(kù)部分消防箱上放置有防毒面具。在義務(wù)消防隊(duì)人員 的崗位放置有 34 個(gè)防毒面具。4）消防斧 監(jiān)控中心配置一把消防斧。5）高空緩降器配置高空緩降器 2 套。6）應(yīng)急照明燈（手提式） 消防監(jiān)控中心配置兩盞。3. 公眾消防宣傳1）消防宣傳教育 制訂公眾消防安全制度，開(kāi)展消防安全宣傳

16、教育。 在物業(yè)區(qū)域設(shè)置消防宣傳專欄，通過(guò)海報(bào)、音像資料、多媒體演示、模擬災(zāi)害處置及火 場(chǎng)逃生自救演練等多種形式，宣傳消防法規(guī)、普及消防安全知識(shí)，包括配合政府相關(guān)部門 組織的消防展板、參觀培訓(xùn)講座等宣傳活動(dòng)。2）消防演習(xí) 每年舉行一次有業(yè)戶參加的綜合性消防演習(xí)和物業(yè)管理處的內(nèi)部人員的消防演習(xí)。4. 消防安全內(nèi)部管理1) 消防設(shè)施、器材檢查 建立消防安全三級(jí)檢查制度，每季度對(duì)消防栓、滅火器進(jìn)行一次全面檢查，并對(duì)其有效性 (完好)進(jìn)行標(biāo)示封貼。2) 內(nèi)部消防演練 制定消防應(yīng)急措施，建立消防報(bào)警、疏散搶救、安全警戒等各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，每月組織義務(wù) 消防隊(duì)進(jìn)行一次專項(xiàng)消防訓(xùn)練。3) 室內(nèi)裝修消防管理 編制室

17、內(nèi)裝修管理規(guī)定，與業(yè)戶簽訂室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議 ，并向施工單位進(jìn)行消 防安全交底，明確雙方對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全責(zé)任。 檢查、督促施工單位履行相應(yīng)責(zé)任，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防預(yù)防措施。督 促施工單位清理好現(xiàn)場(chǎng)、使用合格的臨時(shí)施工用電線路和照明裝置、配備合格、足量的滅 火器、控制易燃材料(如天那水、油漆等)按施工進(jìn)度的限量進(jìn)入、施工現(xiàn)場(chǎng)的禁止吸煙 等工作。 每天不少于兩次對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)巡視，制止、處罰、限令改正違章施工行為。 審核施工動(dòng)火申報(bào)方案，查看動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)后，辦理施工動(dòng)火證。 協(xié)助進(jìn)行裝修施工消防驗(yàn)收。四、停車場(chǎng)及交通管理標(biāo)準(zhǔn) 1 停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)標(biāo)線管理1) 停車場(chǎng)設(shè)置限速標(biāo)識(shí)，限速 5

18、 公里 /小時(shí)，設(shè)置適當(dāng)減速帶。2) 在停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置停車場(chǎng)平面示意圖、停車場(chǎng)管理制度、懸掛停車場(chǎng)收費(fèi)許可證。3) 停車場(chǎng)進(jìn)出口設(shè)置限制高度標(biāo)志。4) 停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置禁鳴喇叭標(biāo)識(shí)。5) 設(shè)置禁止吸煙標(biāo)識(shí)。6) 人車共用通道設(shè)置提醒行人、車輛注意交通、車輛安全的標(biāo)識(shí)。7) 設(shè)置禁止在停車場(chǎng)內(nèi)加(過(guò))油及維修車輛的標(biāo)識(shí)牌。8) 停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置道路(含進(jìn)出口、停車區(qū))指示及消防疏散通道指示標(biāo)識(shí)。9) 按照交通標(biāo)識(shí)、標(biāo)線樣本規(guī)范設(shè)置停車場(chǎng)內(nèi)的各種標(biāo)線。2 車位及車輛管理1) 建立私家車位(固定停放車輛)資料檔案，設(shè)置“私家車位”標(biāo)牌及車位編號(hào)標(biāo)識(shí)。2) 車輛刷卡計(jì)時(shí)收費(fèi)，出、入攝像刷卡圖象對(duì)照一致放行。3)

19、 維護(hù)車場(chǎng)秩序，對(duì)停放的車輛進(jìn)行巡視檢查，正確疏導(dǎo)出入車輛，指揮進(jìn)庫(kù)的車輛按規(guī) 定泊車。五、自然災(zāi)害應(yīng)急服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1 管理處盡可能及時(shí)地收集自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、雷電、暴雨、酷熱等)天氣信息，并以公 告欄、通知單等形式公示預(yù)告。2 進(jìn)行防災(zāi)抗災(zāi)準(zhǔn)備，建立各項(xiàng)防災(zāi)抗災(zāi)管理程序，在地下停車場(chǎng)入口、出口準(zhǔn)備足量 的沙袋和雨布一塊，手推車一部，鐵鍬 2 把，以預(yù)防洪水搶險(xiǎn)之用。組織抗災(zāi)培訓(xùn)。六、防止公眾意外傷害預(yù)防管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1 公共作業(yè)安全防范管理1) 所有公共作業(yè)均設(shè)置“正在施工”等警示標(biāo)識(shí)。2) 因公共作業(yè)造成人員、車輛通行不便的除設(shè)置警示標(biāo)識(shí)外，加設(shè)護(hù)欄(高度80100CM 、間隔 30CM )防護(hù)，

20、進(jìn)行下挖作業(yè)時(shí)進(jìn)行封閉式防護(hù)。3) 從事距離地面 2.5 米以上作業(yè)的施工單位要具備相應(yīng)的資質(zhì)，作業(yè)前要對(duì)其進(jìn)行安全交底。作業(yè)(含外墻清洗、擦窗機(jī)的操作)現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，下方要用圍欄(高度在80CM 100CM )防護(hù)，圍欄面積=作業(yè)面積+作業(yè)半徑X高度X 0.25,并有專人守護(hù)。4) 對(duì)正在進(jìn)行的有帶電體裸露、低位的公共作業(yè)區(qū)域，設(shè)置警示標(biāo)識(shí)外，做隔離防護(hù)，施 工人員離場(chǎng)前斷開(kāi)電源。5) 對(duì)正在進(jìn)行的有尖銳物體外露、粉塵、落物等綜合性危險(xiǎn)的公共作業(yè)區(qū)域，增設(shè)警示標(biāo) 識(shí)外，做封閉式防護(hù)，并有專人負(fù)責(zé)巡查。6) 對(duì)業(yè)戶聘請(qǐng)來(lái)的裝空調(diào)、加雪種等高空作業(yè)納入管理，要求業(yè)戶督促做好安全工作。2 環(huán)

21、境安全防范管理1) 物業(yè)區(qū)域的定期投放鼠藥時(shí)，放置在非顯眼位置的專用“鼠屋”內(nèi)，并設(shè)置圖文的“有 毒鼠餌”警示標(biāo)識(shí)。2) 綠化、衛(wèi)生消殺選用環(huán)保的低殘留藥品。3) 地面清潔選用中性清潔劑，不使用用強(qiáng)腐蝕性清潔劑。4) 園區(qū)中的景觀水池保持水深不超過(guò) 40cm ，并設(shè)置提醒標(biāo)識(shí)。5) 對(duì)園區(qū)的喬木進(jìn)行修剪，及時(shí)除去枯枝，消除安全隱患。設(shè)置雷雨天禁止停留的警示牌。6) 開(kāi)展禁止高空拋物的宣傳教育。7) 要求溜寵物狗的業(yè)戶在晚上 1 0點(diǎn)之后至次日 6：30之前進(jìn)行，并且有狗鏈牽行、戴口 護(hù)套。對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸止。8) 其他有關(guān)的環(huán)境安全隱患的處理，如在陽(yáng)臺(tái)外養(yǎng)花等等。3 設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)所安全防范管理

22、1) 樓宇內(nèi)的電表房、各種管井等在正常情況下實(shí)行上鎖管理。2) 二次供水水箱(池)加蓋加網(wǎng)加鎖，指定管理處專人負(fù)責(zé)管理鑰匙，由專業(yè)清洗水池公 司進(jìn)行清洗水池時(shí)，由管理處派人開(kāi)啟、關(guān)閉水池鎖。3) 物業(yè)的重點(diǎn)部位(電梯控制房、空調(diào)控制房、配電房、發(fā)電機(jī)房、電話總機(jī)房、水泵房、 消防監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)等控制、管理用房)明確安全管理責(zé)任人，無(wú)人值班時(shí)加鎖，并要采 取人、技防措施。4) 物業(yè)樓宇的天臺(tái)門、消防通道疏散戶門加裝門磁報(bào)警器，開(kāi)啟信號(hào)與各大堂相連，控制上天臺(tái)的人員。5) 物業(yè)內(nèi)設(shè)置樓座號(hào)、樓層號(hào)、電梯號(hào)、物業(yè)管理處位置、道路方向、各個(gè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目 位置、停車場(chǎng)及進(jìn)出口等指示標(biāo)識(shí)。6) 各種動(dòng)力設(shè)

23、備懸掛運(yùn)行狀態(tài)(正在運(yùn)行、正在檢修等)標(biāo)識(shí)。4 公共設(shè)施意外傷害防范管理1) 低矮( 1.9 米以下)易碰撞的部位設(shè)置“小心碰頭”警示標(biāo)識(shí)。2) 公共區(qū)域容易碰撞的尖銳物體采取軟包保護(hù)措施。3) 公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設(shè)置“小心摔傷”警示標(biāo)識(shí)。4) 對(duì)于大堂門前，會(huì)所門前在嚴(yán)重潮濕天氣或陰雨天，鋪設(shè)防滑地毯。5) 非工作人員不宜進(jìn)入的場(chǎng)所設(shè)置“禁止入內(nèi)”的警示標(biāo)識(shí)。6) 非操作人員不允許操作的設(shè)備設(shè)置“嚴(yán)禁觸摸” 的警示標(biāo)識(shí)。7) 兒童游樂(lè)場(chǎng)所沒(méi)有低矮( 1 米以下)的尖銳物體外露。8) 兒童樂(lè)園設(shè)施經(jīng)常性巡視，每月全面檢查一次，及時(shí)更換損壞物件。9) 門禁開(kāi)門按鈕燈、正門廣場(chǎng)石

24、墩照明燈等兒童易接觸的節(jié)慶燈飾等使用 36 伏以下安全 電源，其他低矮的照明燈保持設(shè)施本身防護(hù)裝置完好。10) 透明玻璃門貼上醒目的防撞(識(shí)別)標(biāo)識(shí)。11) 物業(yè)內(nèi)有網(wǎng)欄的地方設(shè)置“禁止攀爬”標(biāo)識(shí)。12）電梯（含扶梯）設(shè)置 “兒童（ 8 歲以下）乘坐必須有大人陪同”及“注意夾傷”的標(biāo) 識(shí)。13）兒童游樂(lè)場(chǎng)所設(shè)置安全須知標(biāo)識(shí)，如“兒童游玩必須有大人陪同”的標(biāo)識(shí)。14）對(duì)健身房、桑拿房限制兒童進(jìn)入。對(duì)泳池按照安全防范要求進(jìn)行標(biāo)識(shí)、警示、非開(kāi)放 時(shí)間進(jìn)行鎖閉等管理控制。七、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目安全防范管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）合法資格管理 經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目必須具有合法、齊全的經(jīng)營(yíng)證、照；所有的經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目中直接為業(yè)戶提

25、供 服務(wù)的人員持有健康合格證及相關(guān)崗位的上崗資格證，每年進(jìn)行一次健康檢查。2）泳池管理 游泳池有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病患者、醉酒者進(jìn)入及需要監(jiān)護(hù)的兒 童的身高、年齡的規(guī)定。 有明顯的深、淺水區(qū)的劃分及標(biāo)識(shí)。 游泳池內(nèi)光線充足（光照度在 150LUX 以上），無(wú)陰暗面（角）。 有合格的供泳客存放物品、消毒、沖洗的設(shè)施。 救生員持證上崗；救生設(shè)施齊全；有規(guī)范的救生員崗位操作規(guī)程。 有配套的水質(zhì)檢測(cè)設(shè)備，每周對(duì)水質(zhì)檢測(cè)不少于二次，保持池水氯含量在 0.4-0.6MG/L 之間。 有醒目齊全的安全警示及防護(hù)標(biāo)識(shí)。3）桑拿管理 桑拿室要有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病者、醉酒者、

26、性病患者進(jìn)入的規(guī) 定。 有緊急情況呼救報(bào)警系統(tǒng)和緊急處置方案。 室內(nèi)設(shè)施不得直接傷害人體。 有醒目的安全警示標(biāo)識(shí)及防護(hù)標(biāo)識(shí)。 禁止兒童進(jìn)入及使用的警示標(biāo)示。4）其他項(xiàng)目管理 各球室、健身房、健舞室、西餐廳、超市、美容室等不安裝和使用有直接傷害人體的設(shè) 施。 明示有關(guān)設(shè)施使用注意事項(xiàng)等有關(guān)安全防范的內(nèi)容。 有醒目的警示和防護(hù)標(biāo)識(shí)。 有合理的消防疏散通道和按規(guī)定配備消防器材。八、監(jiān)控中心錄像標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)園區(qū) 4 個(gè)出入口、 3 個(gè)大堂、 6 臺(tái)電梯轎廂、會(huì)所前臺(tái)、游泳池全景、中心花園、地 庫(kù)入口和停車場(chǎng)等進(jìn)行 24小時(shí)不間斷錄像，一般錄像資料保存時(shí)間不少于7 天。需要時(shí)，對(duì)某一時(shí)間段的錄像可以提取長(zhǎng)

27、期保存。九、公共安全輔助設(shè)施設(shè)置及管理標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)經(jīng)公共地方進(jìn)入業(yè)戶私家住宅單位進(jìn)行必要的阻隔和布置防控報(bào)警裝置，包括保持門禁 完好、固定消防走道窗戶的開(kāi)啟程度和增加分隔欄，在易攀爬處設(shè)置紅外對(duì)射報(bào)警裝置、 天臺(tái)門磁報(bào)警等措施，使外部人員不能輕易進(jìn)入到業(yè)戶家中。對(duì)停車場(chǎng)、設(shè)備房和部分公 共區(qū)域小區(qū)外圍周邊如后圍墻等裝有攝像槍實(shí)時(shí)監(jiān)控。做好安全防范。十、 設(shè)備管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一） 設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)1 設(shè)備機(jī)房管理1) 機(jī)房排煙、通風(fēng)良好 ;保持溫度、濕度符合設(shè)備運(yùn)行溫、濕度要求。2) 墻壁、天花無(wú)滲漏、無(wú)水跡、無(wú)污跡。3) 地面平整，潔凈。地漏排水暢通，無(wú)阻塞。4) 工具擺放整齊，高壓工具按規(guī)定送檢并

28、保持安全有效。5) 無(wú)異味，密封防鼠。6) 照明燈具完好，照度符合使用要求。7) 地面如鋪設(shè)橡膠墊，保持膠墊潔凈完好。8) 如設(shè)置安全保護(hù)柵欄，保持柵欄貼近地面黃線擺放，且完整無(wú)損。2 設(shè)備外觀1) 保持設(shè)備外表無(wú)銹跡，不脫漆，無(wú)積塵。2) 柜門閉合良好，開(kāi)關(guān)、按鈕、指示燈完好。3) 儀表完好，操作顯示屏完好，顯示參數(shù)清晰、筆劃完整。4) 設(shè)備如有煙道、廢氣排放等管道，則包裝密封完好，排放通暢。5) 設(shè)備油箱、油管、水管、水箱無(wú)銹、無(wú)滲漏。6) 設(shè)備聯(lián)軸器罩(套)安裝良好，保護(hù)功能完善；不變形、不生銹。7) 溢水管防蚊網(wǎng)安裝規(guī)范，水池蓋完整無(wú)損，放置平穩(wěn)，上鎖。8) 設(shè)備各種部件、管道安裝牢固

29、，基本不擺動(dòng)。9) 設(shè)備電源電線、數(shù)據(jù)線等捆扎整齊，無(wú)破損或脫落。3 設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理1) 標(biāo)牌齊全、統(tǒng)一，字跡清晰。2) 各類指示、警告牌掛放(貼)在指定處。3) 設(shè)備電動(dòng)機(jī)銘牌完好清晰。4) 管道涂漆顏色正確；箭頭和文字清晰，噴印距離符合規(guī)定。4 設(shè)備檔案資料管理1) 建立小區(qū)設(shè)備檔案管理制度，實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理。2) 各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)立臺(tái)帳和卡片，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、編號(hào)、原值、使用年限、生 產(chǎn)廠家、安裝位置等，要求帳、物、卡一致，并輸入電腦保存。當(dāng)設(shè)備變更時(shí)臺(tái)帳亦應(yīng)及 時(shí)更改。3) 對(duì)大型、重要的設(shè)備要建立技術(shù)檔案，一機(jī)一檔，內(nèi)容含：裝箱單、說(shuō)明書(shū)、圖紙、 設(shè)備出廠合格證、開(kāi)箱驗(yàn)收單、

30、設(shè)備安裝移交驗(yàn)收單、設(shè)備中修大修次數(shù)、時(shí)間、主要備 件的更換、大修完工報(bào)告書(shū)等。4) 凡在用的設(shè)備都要設(shè)立標(biāo)示牌，其編號(hào)與設(shè)備卡一致。(二) 設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)1. 供配電系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)1) 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 低壓開(kāi)關(guān)柜出線電壓 380V ；運(yùn)行時(shí)，指示燈亮，各類指示儀表均有指示，讀數(shù)清晰 可靠。各開(kāi)關(guān)操作靈活可靠。 電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)COS 00.9;能自動(dòng)投入運(yùn)行或手動(dòng)投入運(yùn)行。 除市電停電外，力保每天 24 小時(shí)樓宇內(nèi)用電正常。 市電停電或故障停電，備用發(fā)電機(jī)能自動(dòng)投運(yùn)，提供電梯、供水泵、消防設(shè)備等一類用 電。2) 操作職責(zé) 每天檢查 2 次，檢查設(shè)備、機(jī)房環(huán)境及標(biāo)牌標(biāo)識(shí)情況，并做好記錄。

31、 電柜外表每周清抹一次；電柜內(nèi)不少于每半年清掃一次；墻壁、地面污漬隨時(shí)清除。 按照操作規(guī)程操作設(shè)備，嚴(yán)格執(zhí)行倒閘操作規(guī)定，如實(shí)填寫操作票，并做好運(yùn)行記錄。 在設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中，每 3 小時(shí)巡視一遍。3）保養(yǎng)職責(zé) 按照保養(yǎng)計(jì)劃，實(shí)施月度、季度、半年項(xiàng)目保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 按保養(yǎng)計(jì)劃定期清理電柜外表塵埃、銹跡；刷防銹漆。 按保養(yǎng)計(jì)劃定期撥動(dòng)電器元件活動(dòng)部分，檢查電器動(dòng)作靈活性。電器及線路如有破損、 脫落、接觸不良現(xiàn)象，則檢修或更換線路或元件。 確保電器動(dòng)作干脆利落、無(wú)異響、工作狀態(tài)及指示正常。4）維修責(zé)任 對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并

32、對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成供配電系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造 成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)、符合使用要求。2. 給排水系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)1）系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn) 水泵電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異聲；機(jī)械密封完好，無(wú)漏水，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，不失轉(zhuǎn)。運(yùn)行時(shí)工 作電流在電動(dòng)機(jī)額定電流范圍內(nèi)；運(yùn)行時(shí)揚(yáng)程（ m ）、流量（ m3/h ）、水壓（ MPa ） 滿足樓層用水要求；生活變頻供水壓力設(shè)定滿足用水要求，一般略高于樓高的壓力。 管道閥門打開(kāi)、關(guān)閉轉(zhuǎn)動(dòng)靈活；止回閥封閉良好。 電柜各儀表均有指

33、示；各種開(kāi)關(guān)、按鈕操作靈活；可有效的控制及保護(hù)相應(yīng)用電設(shè)備生 活供水變頻裝置參數(shù)設(shè)定正確，觸摸屏能不斷顯示運(yùn)行參數(shù)。 水池、水箱浮球或水位開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活，控制準(zhǔn)確可靠，無(wú)誤動(dòng)作現(xiàn)象；滿水位能使泵停 轉(zhuǎn)，低水位能使泵啟動(dòng)；水位監(jiān)視裝置能正常監(jiān)視水池（箱）狀態(tài)，超水位能報(bào)警。 集水井浮球或水位開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活，滿水位能使泵啟動(dòng)，低水位能使泵停轉(zhuǎn)；監(jiān)視模塊能 正常監(jiān)視水井狀態(tài)。 市政停水后蓄水量保持繼續(xù)供水 8 小時(shí)；園區(qū)內(nèi)管道維修時(shí)停水，先預(yù)告，并盡可能安 排在非用水高峰期進(jìn)行。2）操作職責(zé) 每天巡查 3 次，檢查設(shè)備清潔、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 按操作規(guī)程操作設(shè)備，填寫設(shè)備運(yùn)行記錄表。 每周

34、定期巡檢浮球（或水位開(kāi)關(guān)）有無(wú)卡死引發(fā)溢流跑水；生活變頻供水觸摸屏顯示狀 態(tài)是否正常。 設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中，每 3 小時(shí)巡視一次。3）保養(yǎng)職責(zé) 按照保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施月度、季度、半年項(xiàng)目保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 清理水泵、電柜、管道、閥門的塵埃、銹跡；涂防銹漆。 給水泵、閥門閥桿加潤(rùn)滑油。 檢查水泵、管道、閥門有無(wú)滲漏。 檢查管網(wǎng)、管件是否牢固、有無(wú)變形。 撥動(dòng)電器元件活動(dòng)部分，檢查電器動(dòng)作靈活性。 檢查電器及線路如有破損、脫落、接觸不良的現(xiàn)象，則更換或修理。電柜電器動(dòng)作干脆 利落、無(wú)異響、工作狀態(tài)指示正常；水泵轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，不滲漏。4) 維修責(zé)任 對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)

35、，乙方有義務(wù)進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成給排水系統(tǒng)設(shè)備、管網(wǎng)及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及 由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，及時(shí)檢修或更換新的線路或元件。3. 電梯系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)1) 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 電梯停層準(zhǔn)確，平層度在規(guī)定的數(shù)值內(nèi)。 電源斷電或錯(cuò)相時(shí)，電梯不會(huì)啟動(dòng)運(yùn)行。 限速器、安全鉗可靠聯(lián)動(dòng)并制停電梯。 斷開(kāi)任一安全開(kāi)關(guān)，電梯均能停止運(yùn)行。 安全觸防板夾人功能正常。 轎廂與監(jiān)控室通話正常。 安全設(shè)施完好齊全；通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好，能提供舒適的乘搭環(huán)境。 火警時(shí)電梯

36、能迫降到首層，并被切斷電源。 電梯轎廂內(nèi)不得展示商業(yè)性廣告牌。 保證電梯轎廂內(nèi)空調(diào)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2) 操作職責(zé) 記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。 在接到報(bào)警信號(hào)及時(shí)通過(guò)對(duì)講安撫被困人員， 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)， 30 分鐘內(nèi)設(shè)法解救乘 客，并進(jìn)行設(shè)備故障排除處理。3) 保養(yǎng)職責(zé) 按月度、季度保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 清除設(shè)備、器件灰塵、污漬。 電梯及其安全設(shè)施每周不少于 1 次進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)。 每年對(duì)所有電梯進(jìn)行 1 次全面綜合檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試；每臺(tái)電梯每隔 2-3 年必須進(jìn)行 1 次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)。 按照國(guó)家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢限速器檢測(cè)和

37、電梯準(zhǔn)用證。4) 維修責(zé)任 對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成電梯系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成 的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線路或元件。 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到使用說(shuō)明書(shū)的技術(shù)指標(biāo)、性能。 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成電梯系統(tǒng)設(shè)備及零部件損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償 責(zé)任。4. 保安監(jiān)控系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)1) 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 攝像機(jī)攝得圖像清晰、

38、穩(wěn)定、無(wú)干擾。 云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)、鏡頭、光圈調(diào)節(jié)、調(diào)焦、放大 / 縮小、圖像切換畫面分割等功能正常。 動(dòng)態(tài)報(bào)警時(shí)，蜂鳴器響，錄像機(jī)自動(dòng)錄像，有報(bào)警時(shí)間記錄。 視頻丟失報(bào)警。 市電停電，圖像數(shù)據(jù)不丟失。 圖像回放清晰。 3 天內(nèi)能隨時(shí)提供錄像查詢。2) 操作職責(zé) 保持設(shè)備清潔、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)符合管理標(biāo)準(zhǔn)。 做好設(shè)備運(yùn)行記錄并保存好錄像帶。 檢查攝像機(jī)(含云臺(tái))是否有松脫、損壞；視頻線是否有松脫、損壞。如有及時(shí)報(bào)修。3) 保養(yǎng)職責(zé) 按月度、季度保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)并填寫保養(yǎng)記錄。 清除設(shè)備外表塵埃、污漬。 線路及器件如有破損、脫落、接觸不良的現(xiàn)象，則檢修或更換。4) 維修責(zé)任 對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，

39、聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此 造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線路或元件。 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到使用說(shuō)明書(shū)的技術(shù)指標(biāo)、性能。 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及零部件損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù) 賠償責(zé)任。5. 消防報(bào)警系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)1) 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 探頭確認(rèn)報(bào)警、破玻報(bào)警、噴淋頭達(dá)到溫度爆裂噴水，警鈴、喇叭響功能正常

40、；電梯迫 降至首層。 破玻報(bào)警，消防栓泵啟動(dòng)。 噴淋頭噴水，濕式壓力閥動(dòng)作，水警鈴響 , 噴淋泵啟動(dòng)。 地下室上述報(bào)警時(shí)，除了電梯不迫降外，其余與上面的相同。另外，分區(qū)防火卷簾下降 至地面；送風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)。 凡火災(zāi)報(bào)警切斷非消防電源。 凡火災(zāi)報(bào)警消防主機(jī)應(yīng)收到火警信息和設(shè)備聯(lián)動(dòng)信息。在 CRT 上顯示這些信息。 監(jiān)控中心可以遠(yuǎn)程控制防火卷簾下降，消防栓泵、噴淋泵、風(fēng)機(jī)的啟/ 停。 滅火器在正常使用時(shí)限內(nèi)。2) 操作職責(zé) 值班運(yùn)行確認(rèn)火災(zāi)報(bào)警，填寫運(yùn)行記錄表。 保持消防設(shè)備、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)符合標(biāo)準(zhǔn)。 定期巡檢警鈴、喇叭、探頭、破玻、噴淋頭、防火卷簾、按鈕合有無(wú)松脫或損壞。 定期巡檢探頭

41、、模塊的狀態(tài)是否正常。 定期抹擦警鈴、喇叭、破玻的灰塵、污漬。 每月清抹卷簾簾面一次。 定期清掃主機(jī)、廣播系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜的灰塵。 定期清掃水泵電控柜的灰塵。 定期檢查滅火器，必要時(shí)稱重。3) 保養(yǎng)職責(zé) 按照月度、季度保養(yǎng)計(jì)劃，完成以下設(shè)施的保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。a. 消防栓泵和噴淋泵保養(yǎng)。b. 水泵電控柜保養(yǎng)。c. 消防管道、閥門保養(yǎng)。d. 濕式閥保養(yǎng)。e. 消防主機(jī)保養(yǎng)。f. 探頭保養(yǎng)。g. 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)。h. 卷簾門保養(yǎng)。 定期進(jìn)行系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試，檢測(cè)系統(tǒng)的功能。4) 維修責(zé)任 對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。

42、因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此 造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線路或元件。 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到使用說(shuō)明書(shū)的技術(shù)指標(biāo)、性能。 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備及零部件損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù) 賠償責(zé)任。6. 通信系統(tǒng)、廣播電視系統(tǒng)、管道煤氣系統(tǒng)：管理處協(xié)助相關(guān)部門開(kāi)展維護(hù)工作。由相應(yīng) 單位負(fù)責(zé)。管理處可代業(yè)戶聯(lián)系相關(guān)工作，可做一些簡(jiǎn)易查看。十一、公共設(shè)施維修管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、 建筑物維護(hù)保養(yǎng)(一) 房屋建筑結(jié)

43、構(gòu)1. 保養(yǎng)和管理責(zé)任1) 每年巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，觀察情況有無(wú)異常，進(jìn)行安全確認(rèn)(需要時(shí)，報(bào)政府專 業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè))。2) 在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排房屋設(shè)施巡視，對(duì)易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查。3) 每月檢查清理 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等，疏通雨水口、落水管等。4) 每周巡視 1 次樓宇單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、通道照 明燈等。5) 對(duì)室內(nèi)裝修進(jìn)行檢查，防止對(duì)樓體承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動(dòng)或打、鑿等行為。2. 房屋結(jié)構(gòu)損壞維修責(zé)任1) 乙方有責(zé)任防止造成房屋結(jié)構(gòu)損壞，業(yè)戶私自進(jìn)行的有危害機(jī)構(gòu)的行為，管理處一經(jīng) 發(fā)現(xiàn)，上報(bào)嚴(yán)肅處理，并由當(dāng)事業(yè)戶承擔(dān)責(zé)任。2) 房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生

44、損壞，乙方有責(zé)任及時(shí)向開(kāi)發(fā)商通報(bào)，并積極組織開(kāi)展有關(guān)維修工作， 但不限于下列情況： 因設(shè)計(jì)或施工原因，造成建筑物的地基下陷、開(kāi)裂、傾斜及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件開(kāi)裂、變形、 破損； 因設(shè)計(jì)、施工或防水材料的質(zhì)量問(wèn)題，造成天面滲水、滴漏； 非因乙方保養(yǎng)責(zé)任造成的房屋結(jié)構(gòu)的其它損壞。3) 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任。3. 建筑物外立面1) 保養(yǎng)和管理責(zé)任 保持建筑物外立面瓷片無(wú)缺式、涂料色澤基本一致。 保持無(wú)亂建、亂掛等違規(guī)現(xiàn)象。 保持無(wú)窗外裝防盜網(wǎng)、無(wú)銹跡班駁等現(xiàn)象。2) 維修責(zé)任 對(duì)瓷片脫落及時(shí)修復(fù)。 檢查外立面觀瞻狀況，糾正違規(guī)行為。 定期對(duì)房屋外墻進(jìn)行目視查看，對(duì)

45、外墻面磚有脫落或大面積污損的，對(duì)脫落的較大區(qū)域 進(jìn)行圍閉，并及時(shí)安排進(jìn)行全面檢查處理，稍后即安排修復(fù)。對(duì)大面積污損的，責(zé)任責(zé)任 單位進(jìn)行及時(shí)處理，在施工過(guò)程中，加強(qiáng)監(jiān)督，防止發(fā)生污損事件。 。 因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。 督促外立面的空調(diào)冷凝水管支管破損的業(yè)戶自行負(fù)責(zé)修復(fù)。 定期檢查陽(yáng)臺(tái)鐵欄桿，并對(duì)出現(xiàn)銹蝕情況的進(jìn)行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。(二) 公共區(qū)域防水1. 保養(yǎng)和管理責(zé)任1) 每季度對(duì)公共防水區(qū)域進(jìn)行一次檢查(逢雨季加密頻次) ，對(duì)沉降縫、后澆帶、管道穿 過(guò)外墻部位、外墻預(yù)埋件部位等容易出現(xiàn)滲漏的部位重點(diǎn)檢查。2) 建立防水、滲漏維修工程檔案

46、，對(duì)出現(xiàn)滲漏的部位進(jìn)行維修登記，便于日后查閱。2. 維修責(zé)任1) 乙方及時(shí)處理和維修影響房屋功能的滲漏問(wèn)題，方法可采取堵、排和引流、做裝飾面 覆蓋等多種方式進(jìn)行。2) 屬過(guò)了保修期，而又發(fā)生在業(yè)戶室內(nèi)(包括上下樓層之間及業(yè)戶衛(wèi)生間沉箱滲水出墻 外而滴入他人窗臺(tái))的滲漏維修責(zé)任由業(yè)戶負(fù)責(zé)。管理處有義務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)維修工作。3) 外墻滲水入室內(nèi)的(不包括窗戶本體滲漏入室內(nèi)) ，管理處安排處理。(三) 公共區(qū)域油漆粉飾1. 狀態(tài)要求1) 墻面平整、無(wú)明顯污漬。2) 門窗、欄桿等無(wú)塵、無(wú)銹跡，不脫漆。2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任1) 每月對(duì)公共區(qū)域油漆粉飾部件進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)飾面污漬、銹跡及脫漆等現(xiàn)象及時(shí)處理。2)

47、 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每周巡視一遍。有污損情況及時(shí)安排粉刷。3. 維修責(zé)任1) 一切責(zé)任均由乙方承擔(dān)。對(duì)于一些高空作業(yè)的，需要聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修 保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。2) 因施工、維修、安裝等行為損壞外墻的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)處理。管理處督促施工安裝單 位按規(guī)定要求進(jìn)行必要防護(hù)，防止發(fā)生污損事件發(fā)生。3) 私家陽(yáng)臺(tái)欄桿、門窗本體由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。其他公共區(qū)域的設(shè)施由管理處及時(shí)維修， 保持良好狀態(tài)。4) 乙方對(duì)鐵皮雨水斗、落水管、支撐或其他各類構(gòu)件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆 起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再進(jìn)行油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在

48、 刷防銹漆后再刷兩道相關(guān)顏色油漆。二、 公共設(shè)施維修保養(yǎng)(一) 樓內(nèi)公共場(chǎng)所及其設(shè)施1. 狀態(tài)要求1) 樓內(nèi)公共場(chǎng)所及其設(shè)施包括大堂、樓梯、走廊之地面、天花、墻面、消防門、閉門器、 門栓、合頁(yè)、燈具、裝飾、垃圾筒等。2) 墻面平整，無(wú)明顯污漬，瓷片、玻璃、平面鏡等完好無(wú)破損。3) 地面平整，無(wú)塌陷，瓷片完好，個(gè)別有小的崩角，進(jìn)行填補(bǔ)處理，顏色近似，不明顯 影響觀瞻，瓷片有大部份破損的，及時(shí)更換。4) 消防門、閉門器、門栓、樓梯欄桿外表無(wú)銹跡，不脫漆，安裝牢固，閉門器、分門器 正常閉合。5) 垃圾筒外觀完好，無(wú)污漬、無(wú)銹跡，不脫漆，統(tǒng)一擺放。2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任1) 每周巡查 1 次樓內(nèi)公共場(chǎng)所

49、的門窗、消防門、閉門器、門栓、垃圾筒，保持無(wú)污漬、 無(wú)破損，能正常使用。2) 每周對(duì)公共墻、地面及天花裝飾進(jìn)行 1 次巡查。保持地面無(wú)壞損及嚴(yán)重污漬，地面、 地磚破損有影響的必須進(jìn)行修補(bǔ)與更換；墻面、頂面無(wú)起皮、污跡和劃痕，無(wú)明顯裂縫； 地腳線無(wú)脫落及損壞；天花無(wú)缺少及嚴(yán)重污染，天花板有污染和殘缺的進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)，完 好率達(dá)到 98%以上。3. 維修責(zé)任1) 對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)公共場(chǎng)所及其設(shè)施有損壞現(xiàn)象，及時(shí)組織維修。2) 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任。(二) 公共通道及其設(shè)施1. 狀態(tài)要求1) 公共通道及其設(shè)施、下水道井蓋、通道標(biāo)識(shí)等完好無(wú)破損。2) 保持公共

50、通道暢通，路面平坦整齊，排水暢通。3) 地下管井目視管道內(nèi)壁無(wú)粘附物，井底無(wú)沉淀物，水面無(wú)漂浮物，水流暢通，井蓋上 無(wú)污漬、污物。4) 保持公共通道標(biāo)識(shí)清晰、完好。2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任1) 加強(qiáng)公共通道的維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施。2) 每月對(duì)地下管井、雨水溝清理 1 次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物，并消殺消毒，每季度對(duì) 地下管井徹底疏通 1 次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。3) 每日巡查公共通道標(biāo)識(shí)，發(fā)現(xiàn)有污損、損壞立即進(jìn)行清潔和維修。3. 維修責(zé)任1) 日常巡檢公共通道、下水道井蓋、道路標(biāo)識(shí)等破損、廢舊情況，及時(shí)進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)。2) 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠

51、償責(zé)任。(三) 公共照明系統(tǒng)1. 狀態(tài)要求1) 公共照明系統(tǒng)包括樓內(nèi)大堂、走廊、樓梯間、地庫(kù)照明、電梯廳、電梯轎廂、園區(qū)照 明、樓宇光亮工程等。2) 公共照明照度符合要求。3) 各類開(kāi)關(guān)操作靈活，控制可靠，安全措施得當(dāng)。4) 燈罩、燈、燈座完好，安裝牢固。5) 電線穿管、排列整齊，有包扎。6) 電箱、燈具基本無(wú)塵、無(wú)銹跡，不脫漆。2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任1) 實(shí)施公共照明系統(tǒng)設(shè)施的操作與維護(hù)，保持設(shè)備完好，使用正常。2) 每周巡查，制定有效維護(hù)、報(bào)修制度，力求公共照明系統(tǒng)正常。3. 維修責(zé)任1) 每周巡檢中發(fā)現(xiàn)照明燈具啞光、嚴(yán)重閃爍、損壞當(dāng)即處理，高位需進(jìn)行高空作業(yè)的一 周內(nèi)處理完成。3) 因使用

52、不當(dāng)或人為過(guò)失造成損壞的，由乙方督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任。(四) 地下停車場(chǎng)1. 狀態(tài)要求1) 保持車道路面平整完好、排水溝通暢，無(wú)堵塞現(xiàn)象。2)道路指示明顯清楚，停車標(biāo)識(shí)、車位牌字跡清晰、外觀整潔。3) 停車場(chǎng)墻面、地面、頂面滲漏妥善處理，不影響行車及停車。4) 保持照明系統(tǒng)完好，送、排風(fēng)系統(tǒng)符合設(shè)備管理要求，保持場(chǎng)內(nèi)空氣相對(duì)清新。5) 停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)正常運(yùn)行。2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任1) 制訂停車場(chǎng)及其設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制及定期巡檢、維修保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí) 行。3. 維修責(zé)任1) 發(fā)現(xiàn)停車場(chǎng)道路及其設(shè)施發(fā)生損壞、廢舊及時(shí)組織進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)。2) 因設(shè)計(jì)、施工或產(chǎn)品、材料的質(zhì)量問(wèn)題，

53、造成停車場(chǎng)及其設(shè)施損壞，及由此造成第三 方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。3) 因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成損壞的，由乙方督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任。(五) 裝修管理1. 將室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)事先告知業(yè)主和裝修施工負(fù)責(zé)人。2 個(gè)工2. 對(duì)業(yè)主裝修房屋的申請(qǐng)，需提供裝修計(jì)劃、方案及圖紙，并報(bào)工程主管審閱。在 作日內(nèi)給出同意意見(jiàn)或修改意見(jiàn)。簡(jiǎn)易維修或裝修的，及時(shí)辦理施工手續(xù)。3. 督促、檢查業(yè)主(使用人)裝修期間施工情況，對(duì)隱蔽工程如水、電管線的預(yù)埋、沉降 結(jié)構(gòu)的回填需查驗(yàn)合格后才能隱蔽。4. 裝修結(jié)束組織驗(yàn)收。5. 對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)

54、后果或者拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依 法處理。十二、 環(huán)境管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、 清潔管理服務(wù)(一) 清潔衛(wèi)生管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 小區(qū)廣場(chǎng)、道路 道路平整、干凈、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)泥沙及痰跡、無(wú)油污等污漬。2. 大堂1) 整體環(huán)境整潔、無(wú)雜物；2) 地面無(wú)污漬，無(wú)明顯腳印；3) 墻面無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)；4) 垃圾筒無(wú)異味，無(wú)垃圾外露；5) 石材、玻璃、不銹鋼等材質(zhì)保持自然舒適的光澤。3. 電梯轎箱1) 轎箱四壁干凈無(wú)灰塵；2) 轎箱頂部無(wú)蜘蛛網(wǎng)及積塵；3) 玻璃鏡面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)手印等污跡；4) 不銹鋼表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)手印等污跡；5) 石材表面保持自然舒適的光澤；6) 地毯無(wú)積塵及污跡。4. 電梯

55、廳1) 天花板、燈具無(wú)蜘蛛網(wǎng)及積塵；2) 地腳線干凈無(wú)積塵；3) 大理石地面干凈無(wú)灰塵，有光澤；4) 瓷磚地面干凈無(wú)雜物、污跡；5) 地毯無(wú)積塵及污漬。5. 公共走廊通道1) 地面無(wú)污漬、水漬、灰塵，石材表面保持自然舒適的光澤，地毯無(wú)積塵及污跡；2) 地腳線干凈無(wú)積塵；3) 墻面無(wú)積塵、無(wú)污漬；4) 天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)及積塵。6. 消防通道1) 鐵欄、扶手干凈、光亮、無(wú)亂張貼或涂鴉現(xiàn)象；2) 水泥地面干凈無(wú)雜物、盡可能處理和減少業(yè)戶的垃圾遺留的油漬污跡；3) 樓梯道玻璃內(nèi)側(cè)、門窗干凈、明亮。(二) 周期性清潔工作安排1. 廣場(chǎng)地面巡回清掃廣場(chǎng)、道路地面，每月高壓水噴沖清洗一次，局部污臟時(shí)，及時(shí)用水沖洗。2. 天臺(tái) 每周巡視清潔天臺(tái)一次。3. 砂井、污 /雨水井、明 /暗渠 每季度清疏砂井、污 /雨水井、明 / 暗渠一次。