1、一、項目概況 某房地產(chǎn)項目主要有兩期工程項目。 第一期是商業(yè)一棟、 二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟， 第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟 和商業(yè)五棟 (購物中心) 的建筑面積分別為 10214 、6543 、10773 、5425 、69802 平方米， 商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604 、15349 、19578 平方米，三棟塔樓的可售面積為 52489 萬平方米，土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套設施費 162.21 萬元，建筑安裝成本 3

2、2499.567 萬元，土地成本 19000 萬元。本項目中的塔樓對外銷售的市場價格為1.8 萬 /平方米。公司準備對商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進行對外銷售， 可售面積預計 30599 平方米，對外出租商業(yè)五棟(購物中心) ，三棟塔樓一致對外進行銷售。根據(jù)市場預測，本 項目中商業(yè)店鋪的市場銷售價 (均價)為2.15萬/平方米，租賃價格為每月 150 元/平方米。 商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補償費 755.5 萬元，前期工程費 506.4 萬元，基礎設施費 1464.94 萬元，公共配套設施費 96.27 萬元，建筑安裝成本 12,530.12 萬元，土地成本 1

3、5000 萬元。二、 稅收籌劃 方案的涉稅分析 (一)商業(yè)店鋪的 稅收籌劃 方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對外銷售的涉稅分析 銷售店鋪總收入：30599X 2.15=65787.85(萬)( 1 )店鋪收入的營業(yè)稅：65787.85 X 5%=3289.393(萬)( 2)店鋪收入的城市維護建設稅及其附加：3289.393X (7%+3%)=328.9393 ( 萬( 3)印花稅的計算 銷售店鋪應按 “產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù) ”稅目繳納印花稅： 65787.85X 0.05%=32.894 (萬元)( 4 )店鋪收入的土地增值稅計算： 店鋪總收入：30599X2.15=65787.85(萬) 稅

4、法規(guī)定的扣除項目： 設開發(fā)間接費等費用為 W ，店鋪的開發(fā)費用為 Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費 755.5 萬元 +前期工程費 506.4 萬元+基礎設施費 1464.94 萬元+ 公共配套設施費 96.27 萬元 +建筑安裝成本12,530.12 萬元 +開發(fā)間接費等費用 W=(15353.23+W )萬元。加計扣除成本為( 15353.23+W+15000) X20%= (6070.646+0.2W )萬元。扣除額為：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+( 6070.646+0.2W)=(40042.208+1.2W+Y) (萬元)(由于

5、印花稅 32.894 萬元已經(jīng)計入了 “管理費用 ”，在計算土 地增值稅時，不需要進行扣除) 增值額：65787.85-( 增值率：(25745.642-1.2W-Y) - (40042.208+1.2W+Y) =N(假設為 N )。由于25745.642十40042.208=64.3% ，在 W和Y不知道的情況下，則N的增值率的最大值為 64.3% (即當 W 和 Y 都為零時)，當 W 和 Y 都不為零時，增值率有可能是 50% 以 下， 50% 到 100% 之間，因此，所對應的稅率有可能30% 、40% (所對應的速算扣除系數(shù)為 5% )。 應交增值稅如果增值稅率為30%時，則土地增值

6、稅為：25745.642-1.2W-Y) X 30%= (7723.693-0.36W-0.3Y )萬元。如果增值稅率為 40% 時，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y) X 40%-(40042.208+1.2W+Y)X=(8296.147-1 .08W-0.45Y )萬元。( 5)店鋪收入的企業(yè)所得稅： 當增值稅為(7723.693-0.36W-0.3Y)萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W )- (7723.693-0.36W-0.3Y ) X25%=31816.288- W-Y-( 7723.693-

7、0.36W-0.3Y) X=24092.595-0.64W-0.7Y X 當增值稅為(8296.147-1.08W-0.45Y)萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W )-(8296.147-1.08W-0.45Y ) X25%=31816.288-W-Y-(8296.147-1.08W-0.45Y ) X=23520.141+0.08W-0.55Y X(6)對店鋪進行對外銷售的企業(yè)稅收總負擔：( 1 )如果增值稅率為 30% ，土地增值稅為( 7723.693-0.36W-0.3Y )萬元時，企業(yè)的 總稅收負擔為：(2)

8、如果增值稅率為 40% ，土地增值稅為( 8296.147-1 .08W-0.45Y )萬元時，企業(yè)的總稅收負擔為：2、方案二：對商業(yè)店鋪實行售后返租，銷售價格為30599X2.15=65787.85 萬元，約定商鋪按優(yōu)惠價 65787.85N 萬元(即總價 65787.85 萬元的 N 折銷售)出售，在未 來 H 年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同 一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來H 年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定,并假設當年公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82 萬元(30599 X150X12-(1) 營業(yè)稅

9、營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定， 納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣 額在同一張發(fā)票上注明的， 以折扣后的價款為營業(yè)額。 如果將折扣額另開發(fā)票的， 不論其在 財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè) 額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費用。顯然， 公司無償取得的出租收益應作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。 對此， 各地稅務機關也分別 出臺了相關具體規(guī)定予以明確。 江蘇省地稅局 關于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關營業(yè)稅問 題的批復(蘇地稅函 2008135 號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要 求購房者無償或低

10、價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。 這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓 利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權，即其他經(jīng)濟利益。因此， 對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為， 應按照營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十五條和 稅收征管法實施細則 第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。 浙江省地稅局 關于營業(yè)稅若干政 策業(yè)務問題的通知 (浙地稅函 200862 號)第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等 形式將商品房銷售給購房者， 在簽訂購房合同的同時， 房地產(chǎn)開發(fā)公司 (或房地產(chǎn)開發(fā)公司 的關聯(lián)企業(yè)) 與購房者另行簽訂商品房委托管理合同， 約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定

11、時期的托管收益權和其他費用。 房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠 額(或商品房售價低于同類商品房價格部分) 應并入商品房銷售價款， 一并按銷售不動產(chǎn)征 收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟 利益，應按 “服務業(yè) - 租賃業(yè) ”稅目征收營業(yè)稅。 因此，公司銷售店鋪應繳納營業(yè)稅 (65787.85N +65787.85-65787.85N) X5%(其中 65787.85-65787.85N 為折扣價，視同價外費用)=3289.393 (萬元)。代店鋪購買者返租商鋪應繳納營業(yè)稅65787.85 (1-N ) X5%=3289.393( 1-N )(萬元)，不能

12、在稅前扣除。公司還需就當年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務業(yè) -租賃業(yè) ”稅目繳納營業(yè)稅，即5507.82(30599 X150X12-10000) X5%=275.391 (萬元)。( 2)城市維護建設稅及附加( 3289.393+275.391)( 7%+3% ) =356.478( 萬元 )，代店鋪購買者代繳的城市維護建設稅及附加，3289.393(1-N ) X (7%+3% ) =328.94 (1-N )(萬元)不能在稅前扣除。( 3)印花稅公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品， 還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租 (假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次) 應分別按 “產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù) ”稅目繳納印花稅： 65787.8

13、5N 萬元 X0.05%=32.894N (萬元)，按“財 產(chǎn)租賃 ”稅目繳納印花稅： 65787.85 (1-N)X0.001+5507.82X 0.001=65.788(1-N) +5.508(萬元) =(71.296-65.788 N )萬。( 4)個人所得稅國家稅務總局 關于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人 所得稅問題的批復 (國稅函 2008576 號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂 協(xié)議規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質(zhì)是購買者個人以所

14、購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據(jù)個人所得 稅法的有關精神， 對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照 “財產(chǎn)租賃所得 ”項目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的 購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。 根據(jù)個人所得 稅法 第八條規(guī)定， 個人 所得稅以所得人為納稅義務人， 以支付所得的單位和個人為扣繳義務人， 所以公司在以優(yōu)惠 價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應繳納的個人所得稅： 65787.85(1-N) -(HX12)0.08 X20%X HX12=13157.57(1-N) -0.192 H (萬

15、元)。否則，稅務機關會根據(jù)稅收征管法第六十九條規(guī)定，由稅務機關向購房者追繳稅款，對A 公司處應扣未扣、應收未收稅款 50% 以上 3 倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。( 5 )房產(chǎn)稅開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租， 按房產(chǎn)稅相關規(guī)定， 開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房 產(chǎn)稅，但是，實際當中，購房者將購買的商鋪返租給公司，公司應每月應按租金收入(少支 出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定) 的 12%代替店鋪購買者繳納房產(chǎn)稅： 65787.85 (1-N ) -( HX12 ) X2%X HX 12=7894.542(1-N )(萬元)。這部分代替的稅也不能在企業(yè)所得稅前扣除。

16、( 6)土地增值稅本方案中，公司銷售店鋪計征營業(yè)稅的營業(yè)額為65787.85 萬元，所得稅計稅收入為65787.85N 萬元，在計算土地增值稅時應以哪一個作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？土地增值稅暫行條例 第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入， 包括貨幣收入、 實物收入 和其他收入。 根據(jù)國稅函 2008875 號文件規(guī)定， 確認應稅收入實現(xiàn)的條件是 “收入的金額能 夠可靠地計量 ”。所以公司銷售商鋪時不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計入上述第五條 的收入中，應以65787.85N萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。店鋪總收入：65787.85N 萬元 稅法規(guī)定的扣除項目： 設開發(fā)間接費等

17、費用為 W ，店鋪的開發(fā)費用為 Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費 755.5 萬元 +前期工程費 506.4 萬元 +基礎設施費 1464.94 萬元 + 公共配套設施費 96.27 萬元 +建筑安裝成本 12,530.12 萬元 +開發(fā)間接費等費用W=(15353.23+W )萬元。加計扣除成本為(15353.23+W+15000) X20%= (6070.646+0.2W )萬元?？鄢~為： 15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+( 6070.646+0.2W ) =(40042.208+1.2W+Y) (萬元)(由于印花稅 32.894 萬元

18、已經(jīng)計入了 “管理費用 ”，在計算土 地增值稅時，不需要進行扣除) 增值額：65787.85N -( 增值率：(65787.85N -40042.208-1.2W-Y) -( 40042.208+1.2W+Y) =A (假設為 A)。由于折扣比率 N 肯定小于 100% ,假設 N=100% ,貝U ( 65787.85N-40042.208-1.2W-Y)-(40042.208+1.2W+Y)=( 25745.642-1.2W-Y) -( 40042.208+1.2W+Y)= A,由于25745.642 +40042.208=64.3% ，在W和Y不知道的情況下，則A的增值率的最大值為 64

19、.3%(即當N為100% , W和Y都為零時)，當N小于100% , W和Y都不為零時，增值率有可能是 50%以下， 50%到 1 00%之間， ，因此，所對應的稅率有可能30%、40%(所對應的速算扣除系數(shù)為 5%)。 應交增值稅 如果增值稅率為 30% 時，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X= (19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y )萬元。 如果增值稅率為 40% 時，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X 40%- (40042.208+1.2W+Y)X=(26315.14 N -1

20、8018.993-1.08W-0.45Y )萬元。( 7)店鋪售后返租收入的企業(yè)所得稅：對于售后返租業(yè)務， 需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項業(yè)務處理， 分別計算相關成本、 費 用和損益。公司的租賃支出就是， 一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額， 按權責發(fā)生制原則， 公司每 年的租賃支出為 65787.85(1-N) +H (萬元)。從國家稅務總局對企業(yè)所得稅應稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務總局 關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 (國稅函 2008875 號)第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商 品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現(xiàn)：1 、商品銷售合同已經(jīng)簽訂， 企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬

21、轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有實施有 效控制；3、收入的金額能夠可靠地計量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 在本方案中，公司在銷售店鋪時，以后商鋪租賃能收取的租金收入是不確定的。因此，對于此不確定的租賃應稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應以折扣后的銷售金額 65787.85N 萬元作為所得稅應稅金額。轉(zhuǎn)租收入 5507.82 萬元應在滿足收入確定條件后，計入當年度應納稅所得額。則公司當年應納稅所得額為： (65787.85N +5507.82) 萬元， 開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費用后，即可計算出應納企業(yè)所得稅額。當

22、增值稅為(19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y )萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85N+5507.82-3289.393-328.9393-(15353.23+W )- Y-15000- (19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y ) 25%=65787.85 N -28463.742- W-Y- ( 19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y) X=46051.1495N -16451.08 -0.64W-0.7Y X 當土地增值稅為(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)萬元時，

23、店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85 N+5507.82 -3289.393-328.9393-18018.993-1.08W-0.45Y)X15353.23+W ) - Y-15000- (26315.14 N26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y) X=39472.71 N -10444.749+0.08W-0.55Y X(8)對店鋪進行售后返租的企業(yè)稅收總負擔：(1)如果土地增值稅率為 30% , 土地增值稅為(19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y)N +( 71.296-65.788 N )+萬元時，企業(yè)的總稅收負擔為：3289

24、.393+275.391+328.9393+27.5391+32.89419736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y+11512.787N-4112.77-0.16W-0.175Y+7894.542(1-N) +13157.57 (1-N) -0.192 H+328.94 (1- N)+3289.393 (1-N )(注意：7894.542 (1-N ) +13157.57 (1-N ) -0.192 H+328.94 (1- N ) +3289.393 (1-N )為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費)。=3992.558-32.894 N +( 1973

25、6.355N-12012.662-0.36W-0.3Y)+11512.787 N-4112.77-0.16W-0.175Y +24670.445(1-N)(2) 如果土地增值稅率為 40%，土地增值稅為(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)71.296-65.788 N ) +(26315.14萬元時，企業(yè)的總稅收負擔為：3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N +N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y+7894.542(1-N)+1315

26、7.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1- N ) +3289.393(1-N )(注意：7894.542(1-N )+13157.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1-W) +3289.393(1-N )為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費) 。=3992.558-32.894 N +( 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N-2611.187+0.02W-0.138Y +24670.445(1-N)3、對店鋪對外銷售和進行售后返租的稅負比較分析 售后返租的營銷方式可以方便店鋪投資者進行投資

27、， 因為公司給予店鋪投資者的折扣優(yōu) 惠價， 在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。 在分析該兩種方案時， 是以店鋪對外銷售 價=售后返租行為的售價 +折扣優(yōu)惠價 =售后返租行為的售價 +售后幾年內(nèi)的轉(zhuǎn)租收入為邏輯 基礎的。根據(jù)以上分析可知 ,公司銷售店鋪和對店鋪進行售后返租的有關稅收分析如下表所示 ,圖中單位為萬元如果兩種方案的總稅負相等時,分以下兩種情況進行討論( 1 ) 如果土地增值稅率為 30% 時，則，即6545.803N - 0.192H=4860.497轉(zhuǎn)租收入最小應滿足以下等式：5507.82(30599 X 150X12+10000) XH =30599X 2.15 ( 1-N

28、 ) =65787.85(1- N ) 由和得 H=3.07 ,因此，只要把折扣優(yōu)惠高于 74.3% ，返租期限在 3.07 年以上，選擇售后返租比直接銷 售店鋪是更省稅的。如可以定店鋪市場價的 75% ，返租期限是 5 年的話，則，6545.803N+12537.571-0.192H-0.52W-0.475Y=17445.963-0.52W-0.475Y比直接銷售店鋪可以節(jié)省總稅收( 17445.963-0.52W-0.475Y)-( 17398.068-0.52W-0.475Y) =47.895 (萬元)( 2)如果土地增值稅率為 40% 時，由于折扣優(yōu)惠 N V 100%, H 0 ,如

29、果假設 N=100%,則11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y=19512.802-0.192H-1.06W-0.588YV19512.802-1.06W-0.588Y V也就是說對店鋪進行售后返租的總稅負11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y 一定小于店鋪直接對外銷售的總稅負 (50688.408-1.06W-0.588Y )，即店鋪進行售后返租的總稅負比店鋪直接對外銷售的總稅負 最少可以節(jié)省， (50688.408-1.06W-0.588Y) -( 19512.802-1.06W-0.588Y) =31175.

30、606(萬元)。4、結論通過以上兩種方案的涉稅分析， 結論如下： 一般總體而言， 對店鋪進行售后返租比直接 銷售店鋪更省稅。 但如果市場的店鋪購買者不是投資者，而是購買店鋪來自己進行經(jīng)營的話，則售后返租的營銷模式對他沒有吸引力， 只有專門投資于店鋪的投資者才會對售后返租的營 銷模式感興趣。 因此， 公司應該根據(jù)市場需求者的情況，推出店鋪的直接銷售和售后返租的兩種模式供需求者進行選擇。5、售后返租的籌劃技巧：成立物業(yè)公司開展售后返租業(yè)務例如 ,某房地產(chǎn)項目的商業(yè)店鋪于2010 年 12 月完工，準備采取售后返租的形式銷售。開發(fā)商承諾，購房者買房后，自買房后 5 年內(nèi)，把店鋪無償交給公司進行出租經(jīng)

31、營，但給 予店鋪購買者一次性店鋪銷售收入 70% 的優(yōu)惠折扣價，也就是說，開發(fā)商每年付店鋪購買 者的租金為30599X 2.15 X30滄5=3947.271萬元，來抵店鋪購買者購買店鋪的購買款。開 發(fā)商每年將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82萬元(30599 X150X 12+10000)。由此項售后返租業(yè)務產(chǎn)生的稅費為：開發(fā)商每年就收到的租金需繳納營業(yè)稅為275.391 萬元，城建稅及教育費附加分別為 19.277 萬元及 8.261 萬元，房產(chǎn)稅為 660.938 萬元，印花稅為 5.507 萬元，合 計開發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為 (275.391+19.277+8.261+660.93

32、8+5.507) =969.381萬元。而開發(fā)商在優(yōu)惠折扣 70% 把店鋪賣給店鋪購買者時，代店鋪購買者代扣代繳了相應 的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費附加(或由購房者自行繳納)。從上面分析可看出，這種銷售形式存在著重復納稅的情況，即開發(fā)商和店鋪購買者在收到租金時，都要納稅。為解決該重復納稅問題， 開發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪， 然后成立一家物業(yè)管理 公司。 各店鋪購買者在購房時， 由物業(yè)公司與店鋪購買者另外簽訂委托代理租房協(xié)議， 而不 是以開發(fā)商的名義與店鋪購買者簽訂租房合同。這樣處理，可將每年收取的5507.82 萬元租金分解為代收的租金 3947.271 萬元和代理手續(xù)費 1560.

33、549 萬元，按照代理業(yè)營業(yè)稅計 稅依據(jù)的相關規(guī)定， 物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費繳納營業(yè)稅及相關的城建稅和教育 費附加， 代收的租金不用納稅， 則物業(yè)公司僅需要 1560.549 萬元繳納相應的營業(yè)稅 78.027 萬元，城建稅及教育費附加 7.8027 萬元，合計由此產(chǎn)生的稅金為 85.829 萬元，比由開發(fā) 商與店鋪購買者直接簽訂租賃合同可以節(jié)省稅金 969.381-85.829=882.552 萬元。(二)商 業(yè)塔樓和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析1 、通過設立房屋銷售公司銷售塔樓以減輕稅負( 1)房地產(chǎn)開發(fā)公司直接自主經(jīng)營銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析塔樓的銷售收入為 52489X 1.8

34、=94480.2 (萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅94480.2 X5%=4274.01(萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護建設稅及其附加4274.01 X ( 7%+3% ) =427.401 (萬元) 塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應按 “產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù) ”稅目繳納印花稅： 94480.2X 0.05%=42.7401 (萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅設塔樓的開發(fā)費用為 a 萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用為 b 萬元。由于三棟塔樓的 可售面積為 52489 萬平方米， 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬 元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套

35、設施費 162.21 萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000 萬元。塔樓的銷售收入： 52489X 1.8=94480.2 (萬元)稅法 規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元+前期工程費 1528.037 萬元+基礎設 施費 2468.498 萬元+公共配套設施費 162.21 萬元+建筑安裝成本 32499.567 萬元+間接開 發(fā)費用為 a 萬元 =(37624.612+a )萬元加計扣除成本：(37624.612+a+19000 )X20%= (11324.9224+0.2 a )萬元扣除額為： 4274.01+427.40

36、1+(37624.612+a )+ (11324.9224+0.2 a)+b+19000=(72650.945+1.2 a+ b) (萬元)(由于印花稅 42.7401 萬元已經(jīng)計入了 “管理費用 ”，在計算 土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：94480.2- (增值率：(21829.255-1.2 a-b )- ( 72650.945+1.2 a+ b)=c (假設為 c )由于21829.255 +72650.945=30% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為30% (即當a和b都為零時)，當a和b都不為零時，增值率只能是50%以下，因此，所對應的稅率只可能 30%。應交

37、增值稅(21829.255-1.2 a-b) X30%= (6548.776-0.36 a -0.3 b )萬元。 塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-( 37624.612+a ) - b-19000-( 6548.776-0.36 a -0.3b)X25%=33154.177- a- b-(6548.776-0.36 a -0.3 b ) X25%=26605.401-0.64 a-0.7 b 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負擔為：4274.01+427.401+42.7401+(6548.776-0.36 a -0.3 b )( 2)房地產(chǎn)開發(fā)公司成立銷售公

38、司銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析設立房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以 52489X 1.6=83982.4 萬元的售價賣給銷售 公司，而后由銷售公司再以 52489X 1.8=94480.2 萬元的價格賣出。塔樓的銷售收入為 52489X 1.6=83982.4 (萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅83982.4X5%=4199.12 (萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護建設稅及其附加4199.12X(7%+3% )=419.912 (萬元) 塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應按 產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：83982.4 X0.05%=41.9912(萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅設塔樓的開發(fā)費用

39、為 a 萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用為 b 萬元。由于三棟塔樓的 可售面積為 52489 萬平方米， 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬 元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套設施費 162.21 萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000 萬元。塔樓的銷售收入：52489X 1.6=83982.4 (萬元)稅法規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元+前期工程費 1528.037 萬元+基礎設 施費 2468.498 萬元+公共配套設施費 162.21 萬元+建筑安裝成本 32499.5

40、67 萬元+間接開 發(fā)費用為 a 萬元 =(37624.612+a )萬元加計扣除成本：(37624.612+a+19000) X20%= (11324.9224+0.2 a )萬元扣除額為： 4274.01+427.401+(37624.612+a ) + (11324.9224+0.2 a) +b+19000=(72650.945+1.2 a+ b) (萬元)(由于印花稅 42.7401 萬元已經(jīng)計入了 “管理費用 ”，在計算 土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：83982.4- (增值率：(11331.455-1.2 a-b )- ( 72650.945+1.2 a+ b )=c (假

41、 設為 c ) 由于11331.455 -72650.945=15.5% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為15.5%(即當 a 和 b 都為零時)，當 a 和 b 都不為零時，增值率只能是 50% 以下，因此，所對應的 稅率有可能 30% 。應交增值稅(11331.455-1.2 a-b) 30%= (3399.436-0.36 a -0.3 b )萬元。 塔樓的銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-( 37624.612+a ) - b-19000-( 3399.436-0.36 a -0.3b) 25%=33154.177- a- b- (33

42、99.436-0.36 a -0.3 b ) 25%=29754.741-0.64 a-0.7 b 房產(chǎn)銷售公司的代理費收入的營業(yè)稅及城市維護建設稅和附加：52489(1.8-1.6) 5.5%=577.379 (萬元) 成立銷售公司銷售塔樓的企業(yè)稅收總負擔為：4274.01+427.401+42.7401+(3399.436-0.36 a -0.3 b )(3) 房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的涉稅比較分析 房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的有關稅負如下表所示：單位是萬元。從以上稅負表可以看出，(17944.277-0.52 a -0.475 b )

43、25%=26465.401-0.64 a-0.7 b25%= (6616.35-0.16 a -0.175 b )(萬元) 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負擔為：4274.01+427.401+42.7401+(6488.776-0.36 a -0.3 b ) +6616.35-0.16 a-0.175 b = (17849.277-0.52 a -0.475 b )(萬元)。從以上分析可知，追加綠化投資與沒有追加綠化投資前，塔樓銷售的有關稅負對比分析表如下：單位是萬元稅種方秦屍有逍加媒化投費前追加綠化投5S2DC萬無后4274.014274.D1軸市維護建設稅廉砂加427.401427,401印花稅42.740