1、1 / 37目目 錄錄前前 言言.5 5第一部分第一部分 執(zhí)行概要執(zhí)行概要.6 6一、工程概述 .6二、工程發(fā)起人簡(jiǎn)介 .6三、股東單位 .7第二部分第二部分 工程提供的產(chǎn)品和效勞工程提供的產(chǎn)品和效勞.8 8一、工程的創(chuàng)意和定位 .8一工程創(chuàng)意 .8二工程定位 .8二、工程優(yōu)勢(shì) .9一地理位置優(yōu)越，交通便利 .9二具有較大的市場(chǎng)空間和目的客戶群體 .9三與園區(qū)內(nèi)多個(gè)工程形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) .9四創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅經(jīng)營形式 .10三、工程規(guī)劃及建立方案 .10一工程地址 .10二酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì) .11三工程經(jīng)營范圍 .12四工程施行保障條件 .12第三部分第三部分 工程

2、背景及其可行性工程背景及其可行性.1313一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合 .13一社會(huì)消費(fèi)程度穩(wěn)步進(jìn)步 .13二旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè) .13三酒店式別墅面臨良好的開展機(jī)遇 .14二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策 .14一生態(tài)園工程獲得天津市及靜?？h政府大力支持 .142 / 37二相關(guān)優(yōu)惠政策 .14三、面臨的良好機(jī)遇 .15一2021 年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流.15二中國參加 WTO 加速旅游產(chǎn)業(yè)開展 .15三旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) .15四周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)才能和市場(chǎng)需求 .15四、發(fā)起人具備承擔(dān)工程建立的優(yōu)勢(shì)和才能 .16一經(jīng)營管理才能 .16二資本運(yùn)作才能 .1

3、6三創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念 .16第四部分第四部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析.1717一、外部環(huán)境分析 .17一天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn) .17二天津別墅市場(chǎng)具有良好的開展空間 .17二、市場(chǎng)需求分析 .18一龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模 .18二京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求 .18三目的客戶分析 .18第五部分第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析.2020一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析 .20一價(jià)格 .20二交通 .20三環(huán)境 .20四娛樂工程、配套設(shè)施設(shè)置 .20二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 .21一齊全的配套娛樂設(shè)施 .21二創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅經(jīng)營形式 .21三龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道 .21第六部分第六部分 經(jīng)營開

4、展規(guī)劃經(jīng)營開展規(guī)劃.22223 / 37第七部分第七部分 市場(chǎng)銷售市場(chǎng)銷售.2323一、市場(chǎng)方案 .23一市場(chǎng)進(jìn)入 .23二市場(chǎng)開發(fā) .23二、銷售策略 .23三、公共關(guān)系 .24一平面媒體廣告 .24二電視媒體廣告 .24三播送廣告 .24四互聯(lián)網(wǎng)廣告 .24五戶外廣告 .24第八部分第八部分 工程的運(yùn)營與管理工程的運(yùn)營與管理.2525一、治理構(gòu)造 .25一關(guān)于股東與股東大會(huì) .25二關(guān)于董事與董事會(huì) .25三關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì) .26二、管理團(tuán)隊(duì) .26三、鼓勵(lì)與約束 .26第九部分第九部分 投資估算投資估算.2828一、工程施行進(jìn)度 .28二、投資估算及資金籌措 .28三、運(yùn)營第一年流動(dòng)資

5、金明細(xì) .29第十部分第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析.3030一、收入預(yù)測(cè) .30一出租比例預(yù)測(cè) .30二租賃價(jià)格預(yù)測(cè) .31三租賃收入預(yù)測(cè) .31二、本錢費(fèi)用預(yù)測(cè) .32三、利潤及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè) .334 / 37四、特別提示 .33五、結(jié)論 .33第十一部分第十一部分 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策.3535一、政策風(fēng)險(xiǎn) .35二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .35三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) .36四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) .36第十二部分第十二部分 結(jié)論結(jié)論.37375 / 37前前 言言本商業(yè)方案書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的工程簡(jiǎn)介、主要建立內(nèi)容、輔助資源配置、開展前景、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銷售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及工程的投資回報(bào)

6、期等投資者關(guān)心的各項(xiàng)問題。酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園工程的下屬子工程之一，生態(tài)園的整體介紹參見?天津市都市生態(tài)園工程說明書?。本工程中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)那么根據(jù)相關(guān)方法推算而得。6 / 37第一部分第一部分 執(zhí)行概要執(zhí)行概要一、工程概述一、工程概述酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會(huì)務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游工程。酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建立，為整個(gè)生態(tài)園最正確休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個(gè)最正確去處。該工程的建立分為三期，其中一

7、期為工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)展中。二期將建立具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建立方案為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。該工程的二期建立即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建立總投資 2280 萬元,占地面積 30 畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建立預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的根底上進(jìn)展調(diào)整和創(chuàng)新。二、工程發(fā)起人簡(jiǎn)介二、工程發(fā)起人簡(jiǎn)介天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技開展以下稱“農(nóng)業(yè)科技作為本工程的發(fā)起主體，對(duì)工程進(jìn)展總體籌劃，并作為投資人投資興建該工程。公司簡(jiǎn)要情況如下

8、：公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技開展注冊(cè)時(shí)間：2002 年 10 月 9 日注冊(cè)資金：4,500 萬人民幣公司地址：天津市靜?？h雙塘鎮(zhèn)西雙塘村公司 ：8622-28015555公司 ：8622-280161697 / 37農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理構(gòu)造的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃，最終形成完好標(biāo)準(zhǔn)的公司法人治理構(gòu)造以及科學(xué)合理、精簡(jiǎn)有效的組織管理體系。三、三、股東單位股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資集團(tuán)和深圳市明德投資。天津方舟天馬投資集團(tuán)成立于 1999 年，注冊(cè)資金 8,000 萬元，是在國家工商行政管理局注冊(cè)并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬 18 家子公司，業(yè)

9、務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于 2000 年巨資買斷原天津甲 B 立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊(duì)。方舟天馬投資集團(tuán)下屬天津市方舟旅行社成立于 1999 年，注冊(cè)資金 1500 萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場(chǎng)。深圳市明德投資SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD成立于 2004 年成立，注冊(cè)資本 3,000 萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊(cè)的新興的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、工程管理、投資銀行，主要投資方向?yàn)槁糜?、房地產(chǎn)、高科技。主要負(fù)責(zé)都

10、市生態(tài)園工程規(guī)劃和資本運(yùn)營。8 / 37第二部分第二部分 工程提供的產(chǎn)品和效勞工程提供的產(chǎn)品和效勞一、工程的創(chuàng)意和定位一、工程的創(chuàng)意和定位一一工程創(chuàng)意工程創(chuàng)意“酒店式湖景別墅工程是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利才能的工程之一。鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對(duì)缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 800 畝人工湖建立迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最正確場(chǎng)所之一。本工程的規(guī)劃交融了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建立為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建立宗旨，旨在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假

11、與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢(mèng)想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。二二工程定位工程定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級(jí)酒店式經(jīng)營管理形式，主要為滿足前來進(jìn)展度假休閑、商務(wù)會(huì)務(wù)等的群體提供多方位效勞。酒店式湖景別墅工程包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂工程，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時(shí)也是本工程盈利才能的關(guān)鍵。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要開展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合安康有趣的娛樂設(shè)施來吸引遠(yuǎn)近游客。 從規(guī)劃建立旅游工程上分析，酒店式湖

12、景別墅是都市生態(tài)園旅游工程開發(fā)中一個(gè)重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂工程共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會(huì)議、住宿等多功能旅游環(huán)境，可以滿足不同年齡構(gòu)造、職業(yè)構(gòu)造的需求。9 / 37從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計(jì)和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，可以抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營造一個(gè)融于自然的休憩空間。從時(shí)空間隔 上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北京等間隔 較近的大城市居民或游客可以開展節(jié)假日 1、2 日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度

13、假。二、工程優(yōu)勢(shì)二、工程優(yōu)勢(shì)一一地理位置優(yōu)越，交通便利地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜?？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng) 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請(qǐng)，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建立出口，將來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。這也同時(shí)表達(dá)了天津市政府對(duì)天津都市生態(tài)園的大力支持。二二具有較大的市場(chǎng)空間和目的客戶群體具有較大的市場(chǎng)空間和目的客戶群體酒店式湖景別墅的市場(chǎng)定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建

14、立規(guī)劃面積 80 畝。隨著國民經(jīng)濟(jì)保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當(dāng)一部分人已先富起來，這些人士對(duì)居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅工程目的客戶源較為充裕。三三與園區(qū)內(nèi)多個(gè)工程形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)與園區(qū)內(nèi)多個(gè)工程形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個(gè)重要的組成部分，為生態(tài)園工程二期建立內(nèi)容之一，其他部分子工程已在去年開工建立。按照生態(tài)園的設(shè)計(jì)規(guī)劃，整個(gè)園區(qū)工程的工程建立將分成四個(gè)時(shí)期，從 2003 年 3 月份起建，預(yù)計(jì) 200710 / 37年全部完成。其中，一期部分工程已經(jīng)接近開工，正在試營業(yè)之中。生態(tài)園一期工程中包括馬術(shù)俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛

15、場(chǎng)、動(dòng)物競(jìng)技、大土炕餐廳等工程，其主體工程已經(jīng)根本建立完成，預(yù)計(jì) 2004 年十月一日之前開始營業(yè)。預(yù)計(jì)一期建立完成后，園區(qū)可正式對(duì)社會(huì)開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可進(jìn)展包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類欣賞，馬術(shù)俱樂部表演，動(dòng)物競(jìng)技表演等以娛樂性活動(dòng)為主的工程。酒店式湖景別墅工程屬于二期工程，屆時(shí)將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。四四創(chuàng)新的創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅大型人工湖旅游酒店式別墅經(jīng)營形式經(jīng)營形式圍繞 800 畝人工湖建立的酒店式湖景別墅工程整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，效勞內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。酒店式湖景別墅作為生

16、態(tài)園的重要組成部分，與其它工程優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，結(jié)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營休閑工程襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。三、工程規(guī)劃及建立方案三、工程規(guī)劃及建立方案一一工程地址工程地址酒店式湖景別墅二期占地 30 畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示 F3 處。 工程位置見以下圖二二酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店式湖景別墅二期將建立具有異國情調(diào)的湖景別墅 20 幢，形成倚勢(shì)而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。11 / 37湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 1 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 2日式別墅。通過景觀帶將花園和別

17、墅進(jìn)展了空間和景觀上的自然交融，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn)東洋風(fēng)格的雅致精巧。歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中交融了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進(jìn)口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與非凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個(gè)獨(dú)立的院落，北房?jī)蓚?cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時(shí)刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。湖

18、景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 3 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 4三三工程經(jīng)營范圍工程經(jīng)營范圍主要包括：住宿、會(huì)務(wù)等。1 1、住宿：、住宿： 采用星級(jí)酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。2 2、會(huì)務(wù)：、會(huì)務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會(huì)議和培訓(xùn)提供配套效勞。四四工程施行保障條件工程施行保障條件1、工程立項(xiàng)已獲本公司股東方面決議和靜計(jì)投資200363 號(hào)文批準(zhǔn)。2、本工程建立用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。3、本工程建立用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達(dá)至建立用地紅線；本工程建立用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無阻礙性市政管網(wǎng)。4、配套環(huán)境及休閑娛樂設(shè)施根本完備。12 / 37第

19、三部分第三部分 工程背景及其可行性工程背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合進(jìn)入 2000 年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)開展獲得了較為顯著的成績(jī)。雖然近來國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟(jì)增長卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。 “九五期間國內(nèi)消費(fèi)總值年均增長率接近 8%。在我國制定的“十五方案和 2021 年遠(yuǎn)景目的規(guī)劃中，將來十年的國內(nèi)消費(fèi)總值平均增長將在 7.2%左右。目前我國人均年收入已達(dá) 1,090 美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康程度，北京、天津及周邊一些地區(qū)已到達(dá)或超過 3,000 美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、安康開展的良好場(chǎng)面。一一社會(huì)消費(fèi)程度穩(wěn)步進(jìn)步社會(huì)消費(fèi)程度

20、穩(wěn)步進(jìn)步在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著居民生活程度的迅速進(jìn)步，居民節(jié)假日的增加，閑暇時(shí)間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動(dòng)。休閑運(yùn)動(dòng)性旅游是旅游業(yè)開展的一大趨勢(shì)，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。二二旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)開展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，逐步成長為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視開展旅游業(yè)，出臺(tái)了一系列扶持旅游業(yè)開展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)200

21、081 號(hào)文件?關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)開展的通知?，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的開展措施，并出臺(tái)了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、安康開展的法規(guī)和方法，如?天津市旅游管理方法?。13 / 37三三酒店式別墅面臨良好的開展機(jī)遇酒店式別墅面臨良好的開展機(jī)遇目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要經(jīng)濟(jì)構(gòu)造不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到進(jìn)步。在宏觀經(jīng)濟(jì)較快增長的同時(shí)，通貨膨脹程度卻相當(dāng)?shù)?，各類價(jià)格程度變動(dòng)均較平穩(wěn)。隨著生活程度的進(jìn)一步進(jìn)步，人們對(duì)居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地表達(dá)居住性、舒適性、平安性和文明

22、性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時(shí)左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。酒店式湖景別墅正是迎合了廣闊都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適宜自己的租賃時(shí)段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策一一生態(tài)園工程獲得天津市及靜海

23、縣政府大力支持生態(tài)園工程獲得天津市及靜海縣政府大力支持該工程從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等指導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。2002年 11 月 28 日，靜?？h專門就此工程召開專題縣長辦公會(huì)議，將此工程列為靜?？h農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號(hào)工程。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該工程開發(fā)建立。當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，無疑為工程的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營等各項(xiàng)工作的順利開展提供了有力的保障。二二相關(guān)優(yōu)惠政策相關(guān)優(yōu)惠政策酒店式湖景別墅的工程發(fā)起人天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技公司于 2004 年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地工程稱號(hào)，并獲得14 / 37國家財(cái)政貼息 3,000 萬貸款以及國家林業(yè)部財(cái)政

24、貼息 5,500 萬貸款。三、面臨的良好機(jī)遇三、面臨的良好機(jī)遇一一20212021 年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流北京申辦 2021 年夏季奧運(yùn)會(huì)成功，將為京津地區(qū)吸引大批國內(nèi)外游客提供一個(gè)極好的時(shí)機(jī)。天津也將成為重要的比賽場(chǎng)地之一，屆時(shí)將吸引大批海外客源和國內(nèi)客源，并形成一個(gè)二至三年的旅游高潮。二二中國參加中國參加 WTOWTO 加速旅游產(chǎn)業(yè)開展加速旅游產(chǎn)業(yè)開展參加世界貿(mào)易組織WTO會(huì)為我國旅游產(chǎn)業(yè)的打破性開展創(chuàng)造重要機(jī)遇。參加 WTO 對(duì)旅游業(yè)開展的整體影響是積極的、有力的。我國參加 WTO 以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對(duì)外開放步伐，有利于建立更加符合國

25、際規(guī)那么的運(yùn)行機(jī)制，外國旅行社將通過合資和獨(dú)資方式逐步進(jìn)入中國市場(chǎng)，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進(jìn)入中國的時(shí)機(jī)增多，也為開展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場(chǎng)。三三旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速開展，極大地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，同時(shí)創(chuàng)收了大量的外匯，國內(nèi)的“五一黃金周、 “十一黃金周以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟(jì)開展作出了宏大的奉獻(xiàn)，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的開展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。四四周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)才能和市場(chǎng)需求周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)才能和市場(chǎng)需求天津及北京經(jīng)濟(jì)開展迅速，特別是天津市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)十余年增

26、長，多項(xiàng)開展指標(biāo)位居全國前列，國內(nèi)消費(fèi)總值增幅連續(xù)三年位居全國各省市自治區(qū)前3 名，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的開展?jié)摿?。北京、天津地區(qū)人口密集，隨著生活程度的不斷進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)不斷得到增強(qiáng)，特別是對(duì)休閑度假消費(fèi)需求旺盛，從而為酒店式湖景15 / 37別墅提供了廣闊的市場(chǎng)空間和客源根底。四、發(fā)起人具備承擔(dān)工程建立的優(yōu)勢(shì)和才能四、發(fā)起人具備承擔(dān)工程建立的優(yōu)勢(shì)和才能一一經(jīng)營管理才能經(jīng)營管理才能農(nóng)業(yè)科技公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。并在此根底上對(duì)各級(jí)主管充分授權(quán)，造成一種既有目的牽引和利益驅(qū)動(dòng)，又有程序可依和制度保證的活潑、高效和穩(wěn)定的場(chǎng)面。二二資本

27、運(yùn)作才能資本運(yùn)作才能作為本工程資本運(yùn)作平臺(tái)明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探究資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動(dòng)資源并獲得了良好的效果。理論說明，實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個(gè)集團(tuán)的綜合實(shí)力和時(shí)機(jī)。外延的擴(kuò)張依賴于內(nèi)涵的做實(shí)，時(shí)機(jī)的撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。明德投資在進(jìn)展資本運(yùn)營時(shí)，重點(diǎn)選擇那些有實(shí)力、有市場(chǎng)以及與公司有互補(bǔ)性的戰(zhàn)略伙伴。公司的資本運(yùn)做遵循有利于穩(wěn)固企業(yè)已經(jīng)形成的價(jià)值分配制度的原那么，并已獲得了良好的效果。三三創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念農(nóng)業(yè)科技強(qiáng)調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。在企業(yè)收益分配中表達(dá)有突出成就的員工對(duì)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的

28、重要作用。16 / 37第四部分第四部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析一、外部環(huán)境分析一、外部環(huán)境分析一一天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)多年來，天津地區(qū)的開展一直處于中國經(jīng)濟(jì)開展的第二梯隊(duì)，開展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于臨近的北京地區(qū)。但是從 2002 年開始，天津地區(qū)的開展開始飛速增長，多項(xiàng)開展指標(biāo)位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的開展?jié)摿?。這與中國的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)是密不可分的。天津是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。20 多年來，中國的經(jīng)濟(jì)中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的開展到長江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測(cè)，將來的十到二十年，中國新經(jīng)濟(jì)中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三

29、北地區(qū)的新區(qū)域。環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的崛起帶動(dòng)了天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，梯度的推移開展理論支撐著天津的投資價(jià)值。因?yàn)橐粋€(gè)國家在相對(duì)的時(shí)間內(nèi)，會(huì)將人力、物力、財(cái)力向這個(gè)國家最具優(yōu)勢(shì)的地區(qū)集中，一定階段后，會(huì)向第二個(gè)梯度轉(zhuǎn)移。所以經(jīng)過了珠江三角洲、長江三角洲的開展過程，以天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)開展時(shí)機(jī)已到。2021 年后，天津港口優(yōu)勢(shì)日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無限商機(jī)和投資價(jià)值。二二天津別墅天津別墅市場(chǎng)具有良好的開展空間市場(chǎng)具有良好的開展空間從市場(chǎng)的角度來說，真正意義上的天津別墅建立的開發(fā)啟動(dòng)，是從上世紀(jì)90 年代初期開始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅工程為主的假設(shè)干別墅工程的開發(fā)，曾經(jīng)帶動(dòng)

30、了天津高檔住宅的開展，但由于天津別墅市場(chǎng)尚處于開展初期，開發(fā)和銷售均沒有到達(dá)理想狀況。上世紀(jì) 90 年代末，天津別墅市場(chǎng)開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢(shì)。這說明天津高檔住宅市場(chǎng)存在一定潛在需求，因?yàn)閯e墅目的客戶群一般屬于高收入階層，對(duì)住房品質(zhì)要求較高，所以短時(shí)期內(nèi)需求量很大。自此，天津的別墅市場(chǎng)開始日趨成熟，逐步進(jìn)入了穩(wěn)步增長的時(shí)期。17 / 37經(jīng)過幾年的開發(fā)建立，天津市的別墅市場(chǎng)正逐步走向成熟。在區(qū)域市場(chǎng)方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開展。特別在天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉

31、等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來的韓國、日本人已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費(fèi)者。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來別墅建立開展迅速，占整個(gè)天津市的 60%左右，經(jīng)營狀況良好。目前，天津一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，別墅在將來照舊有不小的市場(chǎng)需求。隨著天津經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，特別是作為 2021 年北京奧運(yùn)會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。隨著 2021 年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場(chǎng)也日益顯示出其占盡天時(shí)、地利的優(yōu)勢(shì)，開展空間不可限量。二、市場(chǎng)需求分析二、市場(chǎng)需求分析一一龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模天津及北京人口密集，個(gè)人家庭休閑

32、度假消費(fèi)需求旺盛；政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體的會(huì)議需求量極大。二二京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對(duì)城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，都市生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大都會(huì)人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。三三目的客戶分析目的客戶分析綠色親水的酒店式別墅是商界人士進(jìn)展業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的重要社交場(chǎng)所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等商業(yè)聚會(huì)，18 / 37為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。所以本工程目的客戶群主要定位于： 政府

33、職能部門； 大中型企事業(yè)單位； 高收入的商界人士； 高收入的職業(yè)經(jīng)理人； 律師等高收入專業(yè)人士； 追求高層次娛樂且具備消費(fèi)才能的年輕人。19 / 37第五部分第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析酒店式湖景別墅座落在天津都市生態(tài)園 800 畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時(shí)入住酒店別墅的人們還免費(fèi)享受“萬畝生態(tài)園內(nèi)部分配套娛樂休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。一一價(jià)格價(jià)格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價(jià)格定位時(shí)將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部程度，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為原那么，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶。二二交通交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢(shì)。三三環(huán)境環(huán)境環(huán)

34、境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、效勞環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。調(diào)查結(jié)果說明，清新的空氣，田園風(fēng)情的裝修，星級(jí)酒店式的效勞才能吸引大批客戶前來消費(fèi)。酒店式湖景別墅處在萬畝都市生態(tài)園內(nèi)，周邊環(huán)境良好，將對(duì)客戶造成良好的吸引力。四四娛樂工程、配套設(shè)施設(shè)置娛樂工程、配套設(shè)施設(shè)置娛樂工程與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費(fèi)的欲望。通過對(duì)高收入、高消費(fèi)階層的消費(fèi)狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)工程設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合工程越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長客戶停留時(shí)間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營業(yè)收入。酒店式湖景20 / 37別墅為生態(tài)園二期建立工程，將盡享一期工程提供的資源與

35、配套設(shè)施。二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析一一齊全的配套娛樂設(shè)施齊全的配套娛樂設(shè)施本工程位于天津都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂工程齊全。高檔娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動(dòng)物競(jìng)技場(chǎng)、射獵場(chǎng)、彩彈射擊場(chǎng)、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉 OK 等，普通娛樂工程有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。這些工程將成為酒店式湖景別墅的良性補(bǔ)充，為俱樂部客戶提供更多元化的效勞與選擇。二二創(chuàng)新的創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅大型人工湖旅游酒店式別墅經(jīng)營形式經(jīng)營形式圍繞 800 畝人工湖建立的酒店式湖景別墅工程整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，效勞內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完

36、備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它工程優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，結(jié)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營休閑工程襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。三三龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是農(nóng)業(yè)科技公司的主要股東之一。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準(zhǔn)目的客戶，在最短的時(shí)間內(nèi)將湖景別墅推向市場(chǎng)。同時(shí)，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓(xùn)效勞，馬術(shù)俱樂部會(huì)員中聚集了大量本地的高收入階層。一張龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。21 / 37第六部分第六部

37、分 經(jīng)營開展規(guī)劃經(jīng)營開展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技開展統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個(gè)都市生態(tài)園。酒店式湖景別墅工程公司作為生態(tài)園下屬的一個(gè)全資子公司，負(fù)責(zé)酒店式湖景別墅的經(jīng)營管理，目前其核心指導(dǎo)層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技開展統(tǒng)一招聘及委派。酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心指導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)歷及房地產(chǎn)建立經(jīng)營經(jīng)歷，由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)公司組建及其別人員的招聘，并直接對(duì)股東即農(nóng)業(yè)科技開展負(fù)責(zé)。在一期工程的建立過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建立及經(jīng)營，工程建立進(jìn)展順利，經(jīng)營狀況良好。隨著工程的推進(jìn)，人力資源架構(gòu)及管理體系還將不斷豐富完善。將來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有根底上改進(jìn)酒店式湖景別墅工

38、程的經(jīng)營開展?fàn)顩r，并對(duì)將來開展規(guī)劃做出進(jìn)一步的修改及完善。從建立上看，該工程的建立分為三期，其中一期為工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)展當(dāng)中。二期將建立具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建立方案為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。該工程的二期建立即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建立總投資 2280 萬元,占地面積30 畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建立預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的根底上進(jìn)展調(diào)整和創(chuàng)新。22 / 37第七部分第七部分 市場(chǎng)銷售市場(chǎng)銷售一、市場(chǎng)方案一、市

39、場(chǎng)方案一一市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)開拓前期利用公司及合作單位強(qiáng)大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請(qǐng)北京、天津的政府及企業(yè)高級(jí)官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會(huì)、論壇、競(jìng)技活動(dòng)，利用他們的影響力迅速擴(kuò)大知名度，帶動(dòng)一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價(jià)格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的效勞。二二市場(chǎng)開發(fā)市場(chǎng)開發(fā)工程運(yùn)作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時(shí)，配合不斷擴(kuò)大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會(huì)員，并通過他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)。在條件成熟時(shí)，逐步推出后期 100 棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在天津別墅市場(chǎng)穩(wěn)定的地位。二、銷售策略二、銷售策略結(jié)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂部、

40、航空俱樂部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶共享。結(jié)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，開展聯(lián)名貴賓卡。對(duì)持卡來俱樂部消費(fèi)的客戶，將給予推薦單位一定的利潤返點(diǎn)，以進(jìn)步它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動(dòng)酒店式別墅的業(yè)務(wù)。結(jié)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，進(jìn)步知名度。23 / 37三、公共關(guān)系三、公共關(guān)系作為新興商業(yè)形式的先行者，有必要在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會(huì)關(guān)注度以及企業(yè)形象：一一平面媒體廣告平面媒體廣告為了強(qiáng)化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時(shí)尚類與旅游類雜志登載。因?yàn)檫@些雜志的消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目的

41、客戶定位。二二電視媒體廣告電視媒體廣告不做單純的電視廣告，主要以高檔會(huì)務(wù)、發(fā)布會(huì)等形式進(jìn)展，以強(qiáng)化人們對(duì)酒店式湖景別墅的品牌意識(shí)。三三播送廣告播送廣告 在交通臺(tái)按小時(shí)滾動(dòng)播出，雖然價(jià)格較低約 2 萬元/每月 ，然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費(fèi)才能的目的客戶，可迅速進(jìn)步知名度。四四互聯(lián)網(wǎng)廣告互聯(lián)網(wǎng)廣告 是我們的主要廣告手段。價(jià)格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對(duì)象符合我們的目的客戶定位，因?yàn)樯暇W(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。準(zhǔn)備在國內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站登載旗幟廣告，提供宣傳文章。 五五戶外廣告戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，進(jìn)步品牌知名

42、度，樹立品牌實(shí)力的象征。此外，還可通過與播送、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動(dòng)以及24 / 37參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)進(jìn)步本工程的知名度和社會(huì)效應(yīng)。25 / 37第八部分第八部分 工程的運(yùn)營與管理工程的運(yùn)營與管理一、治理構(gòu)造一、治理構(gòu)造根據(jù)?公司法?和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點(diǎn)和實(shí)際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整?公司章程?、?股東大會(huì)會(huì)議規(guī)那么?、?董事會(huì)工作規(guī)那么?、?監(jiān)事會(huì)工作規(guī)那么?和?經(jīng)理工作規(guī)那么?，不斷健全和完善公司法人治理構(gòu)造，標(biāo)準(zhǔn)公司運(yùn)作。 一一關(guān)于股東與股東大會(huì)關(guān)于股東與股東大會(huì) 平等

43、對(duì)待所有股東，保護(hù)股東合法權(quán)益。?公司章程?將規(guī)定股東大會(huì)為公司的權(quán)利機(jī)構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開股東大會(huì)，可以確保股東表決權(quán)的行使，到達(dá)決策程序標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)聯(lián)交易信息及時(shí)、充分披露。公司的重大決策均由股東大會(huì)和董事會(huì)依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級(jí)管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及?公司章程?規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實(shí)行人員、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開，各自獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作。 二二關(guān)于董事與董事會(huì)關(guān)于董事與董事會(huì) 公司董事的選舉將嚴(yán)格按照?公司章程?規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)展；公司董事可以認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，理解自身的權(quán)利

44、、義務(wù)和責(zé)任，可以忠實(shí)、誠信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會(huì)和董事會(huì)，對(duì)所議事項(xiàng)可以表達(dá)明確意見；公司董事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求；董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、?公司章程?及?董事會(huì)工作規(guī)那么?的規(guī)定行使職權(quán)；董事會(huì)會(huì)議定期召開并根據(jù)需要及時(shí)召開臨時(shí)會(huì)議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)那么和程序進(jìn)展，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會(huì)秘書認(rèn)真組織記錄和整理董事會(huì)所議事項(xiàng)，并由出席董事和記錄人在會(huì)議記錄上簽字，26 / 37對(duì)會(huì)議記錄進(jìn)展妥善保存； 公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨(dú)立董事制度和董事會(huì)專門委員會(huì)，進(jìn)一步完善公司董事會(huì)工作制度。 三三關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì)關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)

45、事會(huì) 公司監(jiān)事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會(huì)對(duì)全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、?公司章程?及?監(jiān)事會(huì)工作規(guī)那么?的規(guī)定行使職權(quán)。二、管理團(tuán)隊(duì)二、管理團(tuán)隊(duì)本工程的管理團(tuán)隊(duì)將以在母公司農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)指導(dǎo)經(jīng)歷和企業(yè)員工培訓(xùn)。在農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)下，酒店式湖景別墅工程公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，目前已有部分專業(yè)人員在工程中進(jìn)展工作。工程公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，并兼有以下特點(diǎn)：1、團(tuán)隊(duì)成員確立起明確的共同目的，增強(qiáng)吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；2、做到合理分工與協(xié)作，使每個(gè)成員明確自己的角

46、色、權(quán)利、任務(wù)和職責(zé)，以及與其他成員之間的互相關(guān)系；2、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員之間的互相信任，促使成員間互相關(guān)心，彼此認(rèn)同； 4、實(shí)現(xiàn)成員間有效的溝通及反響，形成開放、坦誠的溝通氣氛；5、保證職責(zé)清楚、分工明確、責(zé)任明晰。三、鼓勵(lì)與約束三、鼓勵(lì)與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和鼓勵(lì)約束機(jī)制。對(duì)高級(jí)管理人員按照經(jīng)營方案，進(jìn)展月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎(jiǎng)；年終兌現(xiàn)分紅按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績(jī)效考核方法執(zhí)行。 公司在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，將引入股票期權(quán)的鼓勵(lì)機(jī)制。一般情況下，鼓勵(lì)機(jī)制包括如下幾方面：1、每年平均每個(gè)雇員的工資將增長 10%，獎(jiǎng)金將增長 5%以上；27 / 3

47、72、內(nèi)部調(diào)動(dòng)雇員以其個(gè)人意愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力；3、每年評(píng)定“特殊奉獻(xiàn)獎(jiǎng)，發(fā)放特別獎(jiǎng)金和證書；4、提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)；5、為雇員提供醫(yī)療保險(xiǎn)及社會(huì)保險(xiǎn)；6、骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)金與業(yè)績(jī)掛鉤。28 / 37第九部分第九部分 投資估算投資估算酒店式湖景別墅工程二期建立的 20 棟別墅總投資額 2280 萬元不包括土地評(píng)估價(jià)值及流動(dòng)資金 。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元，工程運(yùn)營第一年日常經(jīng)營流動(dòng)資金需求為 131.66 萬元不包含在總投資內(nèi) 。一、工程施行進(jìn)度一、工程施行進(jìn)度酒店式湖景別墅工程二期方案 2005 年 1 月份全面開工

48、，工期約一年，將于2006 年 1 月開工驗(yàn)收，年度投資方案如下：時(shí)間時(shí)間完成投資完成投資萬元萬元工程進(jìn)度工程進(jìn)度2004 年 8 月100前期籌劃，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、宣傳及推廣目前已完成 。2005 年 1 月前430工程二期主體工程完成 20%。2005 年 8 月前1200工程二期主體工程完成 80%。2005.8-2005.12500工程二期主體工程封頂。2006 年 1 月50工程二期開工驗(yàn)收，正式營業(yè)。二、投資估算及資金籌措二、投資估算及資金籌措一一已投入資金已投入資金總計(jì) 100 萬元：1、前期籌劃含人員費(fèi)用：20 萬元；2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)宣傳、推廣費(fèi)用：80 萬元；2 2、需要

49、再投入資金、需要再投入資金29 / 37單位：萬元單位：萬元項(xiàng)項(xiàng) 目目金金 額額別墅1100配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他100建筑安裝小計(jì)12001200別墅本體內(nèi)部配套包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600600道路120水、電、氣管網(wǎng)135配套景觀145園區(qū)配套小計(jì)400400總計(jì)總計(jì)22002200三、運(yùn)營第一年流動(dòng)資金明細(xì)三、運(yùn)營第一年流動(dòng)資金明細(xì) 單位：萬元單位：萬元1別墅維護(hù)費(fèi)用1別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬元/年計(jì)算，第一年為 1 萬元。2土地租賃費(fèi)用3.6土地租賃費(fèi)用根據(jù)工程公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元/畝計(jì)算。本工程共計(jì)占地 30

50、畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 3.6 萬元。3管理費(fèi)用48員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計(jì) 48 萬元。4銷售費(fèi)用60選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、DM 單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì) 60 萬元。5財(cái)務(wù)費(fèi)用7.56財(cái)務(wù)費(fèi)用按占銷售收入的 3%計(jì)算，第一年為 2.65 萬元。6綜合費(fèi)用11.5水電費(fèi)、交通費(fèi)以及低值易耗品等第一年計(jì) 12 萬元。7第一年合計(jì)131.66 萬元30 / 37第十部分第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析本商業(yè)方案采取務(wù)實(shí)、穩(wěn)健、保守的原那么進(jìn)展財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測(cè)的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將可能受到較

51、大影響。為此，我們加上了較大的平安系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。一、收入預(yù)測(cè)一、收入預(yù)測(cè)一一出租比例預(yù)測(cè)出租比例預(yù)測(cè)本工程主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿效勞，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國內(nèi)每年的 5 月10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本工程湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。出租比例出租比例%年份年份旺季旺季淡季淡季平均平均工程建成第一年703050工程建成第二年773355工程建成第三年853661工程建成第四年934067工程建成第五年954570工程建成第六年954570工程建成第七年954570財(cái)

52、務(wù)說明： 工程運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預(yù)計(jì)：第一年的旺季出租率為 70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年工程進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營，以星級(jí)酒店的入住率為計(jì)算根據(jù)，旺季別墅出租率為 95%，淡季別墅出租率為 45%。31 / 37二二租賃價(jià)格預(yù)測(cè)租賃價(jià)格預(yù)測(cè)租賃價(jià)格租賃價(jià)格元元/ /套套/ /天天年份年份團(tuán)體團(tuán)體散客散客平均平均工程建成第一年120018001500工程建成第二年150021001800工程建成第三年180024002100工程建成第四年210027002400工程建成第五年240030002700工程建成第六年240030002700工程建成第

53、七年240030002700財(cái)務(wù)說明： 參考同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，工程運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為1200 元/套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元/套；其后 20072021 年，工程周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運(yùn)作第五年后，租賃價(jià)格根本穩(wěn)定，保守估計(jì)團(tuán)體客戶每天的出租金額為 2400 元/套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元/套。三三租賃收入預(yù)測(cè)租賃收入預(yù)測(cè)時(shí)時(shí) 間間工程建成工程建成第一年第一年工程建成工程建成第二年第二年工程建成工程建成第三年第三年工程建成工程建成第四年第四年工程建成工程建成第五年第五年工程建成工程建成第六年第六年工程建成

54、工程建成第七年第七年出租比例%50556167707070租賃價(jià)格元/套1500180021002400270027002700租賃收入萬元420554.4717.36900.481058.41058.41058.4財(cái)務(wù)說明： 受工程所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，慎重預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為 280 天/年。32 / 37二、本錢費(fèi)用預(yù)測(cè)二、本錢費(fèi)用預(yù)測(cè)單位：萬元單位：萬元工程建成工程建成第一年第一年工程建成工程建成第二年第二年工程建成工程建成第三年第三年工程建成工程建成第四年第四年工程建成工程建成第五年第五年工程建成工程建成第六年第六年工程建成工程建成第七年第七年別墅維護(hù)費(fèi)用1111111

55、土地租賃費(fèi)用3.63.63.63.63.63.63.6管理費(fèi)用4849.4450.9252.4552.9252.9252.92營銷費(fèi)用60554030252525財(cái)務(wù)費(fèi)用7.5611.7917.8926.5731.7531.7531.75綜合費(fèi)用11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75合 計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02財(cái)務(wù)說明： 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬元/年計(jì)算。 土地租賃費(fèi)用根據(jù)工程公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200 元/畝計(jì)算。本工程共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 3.6 萬元。 管

56、理費(fèi)用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的 5%計(jì)算。 出于酒店式別墅的經(jīng)營特點(diǎn)，營銷費(fèi)用在工程運(yùn)營初期金額較大，隨著客戶認(rèn)知程度的增加，營銷費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢(shì)，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費(fèi)用將維持在一個(gè)固定的價(jià)格程度。 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的 3%計(jì)算。 綜合費(fèi)用第一年為 11.5 萬元，以后年度按占租賃收入的 3%計(jì)算。33 / 37三、利潤及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè)三、利潤及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè)單位：萬元單位：萬元年份年份工程建成工程建成第一年第一年工程建成工程建成第二年第二年工程建成工程建成第三年第三年工程建成工程建成第四年第四年工程建成工程建成第五年第五年工程建成工程建成第六年第六年工程建成工程建成第七年第七年收入合計(jì)420554.4717.36900.481058.41058.41058.4費(fèi)用合計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02營業(yè)利潤288.34421.78586.06760.29912.38912.38912.38所得稅95.15139.19193.40250.90301.09301.09301.09凈利潤193.19282.59392.6650