1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上PPP土地問題匯總1、 PPP項目獲得土地的常規(guī)問題1. 項目公司是否有資格獲得劃撥土地？政府劃撥土地的主要依據(jù)是劃撥用地目錄（目前是2001版）。該文件中規(guī)定，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權(quán)。 此外，國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號）進一步收緊了劃撥用地的范圍，規(guī)定：“今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎設施以及

2、各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。其他建設用地應嚴格實行市場配置，有償使用?！蹦壳皣敛块T判斷營利性的標準是看土地使用權(quán)主體的性質(zhì)，以PPP模式運行的項目成立的項目公司都是按照公司法成立的公司法人，無法界定為非營利主體（需要在民政部門注冊）。所以，按照現(xiàn)行的土地政策，項目公司很難拿到劃撥用地。2. 在實施機構(gòu)名下的土地，如何給到項目公司？如果實施機構(gòu)名下的土地是劃撥土地，那么劃撥土地的處置（轉(zhuǎn)讓、租賃、作價入股）都要補繳土地出讓金（即辦理土地出讓手續(xù)）。如果實施機構(gòu)名下的土地是出讓土地，那么出讓土地可以隨時進行轉(zhuǎn)讓、出租和作價入股。3. 項目公司以零租

3、金的形式獲得土地是否合規(guī)？在現(xiàn)實中，由于項目公司很難獲得劃撥用地，多數(shù)情況下我們操作的PPP項目都是通過租賃獲得土地，根據(jù)PPP Q&A-4中關(guān)于土地租賃的相關(guān)規(guī)定，無論是政府直接將土地零租金給項目公司，還是國有企業(yè)將劃撥獲得土地零租金給項目公司都是違規(guī)的。但目前這是實踐中普遍存在的做法。實踐中，應讓當?shù)貒敛块T做好相關(guān)手續(xù)（僅有政府會議紀要和領導批示是不行的）以免在土地出讓金審計中出問題。4. 項目公司以租賃形式獲得土地能否辦理施工許可證？可以，項目公司可以拿租賃合同辦理施工許可證。只要有施工許可證，就可以開工。5. 如何解決土地出讓過程中的不確定性？目前，定向出讓肯定是違法的。從法

4、律層面沒有辦法確保PPP項目中標社會資本拿到土地的確定性，但在實際操作中，地方政府的國土部門是可以通過技術(shù)性手段確保實現(xiàn)政府意圖的，但一定要做成公開競爭的形式，不能把取得PPP合同作為參加土地招拍掛的前置條件。在PPP選擇社會資本和土地使用權(quán)出讓的關(guān)系上，土地可以捆綁項目，但項目不能捆綁土地。也就是說，土地出讓時可以限定土地的用途，在國土的交易平臺上可以一并招社會資本，但在招標和政府采購的平臺上不能同時捆綁土地出讓。6. 如何實現(xiàn)土地從社會資本到項目公司的交接？土地招拍掛的時候，社會資本獲得土地后與政府簽合同，可以在土地出讓合同中背書給SPV。依據(jù)是1999年招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范

5、（試行）規(guī)定：“申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設的，應在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，在競得人按約定辦理完新公司注冊登錄登記手續(xù)后，再與新公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議；也可按約定直接與新公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同”.7. TOT項目中，國有企業(yè)的劃撥用地連同項目一起轉(zhuǎn)讓，應該先轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，還是先轉(zhuǎn)讓項目？國家層面只關(guān)心拿到土地出讓金，不管具體流程。要看地方是否有相關(guān)規(guī)定。8. 養(yǎng)老項目中，只有非營利的養(yǎng)老機構(gòu)才有可能取得劃撥用地。那么SPV能否曲線拿到劃撥用地?可以想到的有兩種情

6、形，一是SPV的一個股東作為非盈利機構(gòu)拿到土地，然后用土地作價入股，此時還要評估土地價格，補繳土地出讓金；二是項目公司收購一個拿到劃撥用地的非營利機構(gòu)，那么收購時進行資產(chǎn)評估，還是要對土地進行評估。所以，這兩條路都走不通。2、 土地聯(lián)動開發(fā)項目目前有哪些規(guī)定？1. 哪個規(guī)定禁止土地一二級聯(lián)動開發(fā)？2007年，由企業(yè)主導的一二級聯(lián)動開發(fā)模式是合法的主導模式，從2010年開始由企業(yè)主導的一二級聯(lián)動開發(fā)模式逐步向政府主導的一二級獨立開發(fā)模式轉(zhuǎn)變。2016年出臺的關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知（財綜【2016】4號文）進一步收緊土地一級開發(fā)，規(guī)定只有國土資源部門管理的土地儲備機構(gòu)（政府全額

7、撥款的公益一類事業(yè)單位）才能進行土地一級開發(fā)，土地儲備項目所需資金一律納入政府性基金預算，相應的與儲備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設應通過政府購買服務（不包括PPP）獲得。此文確定了一二級開發(fā)不能聯(lián)動的格局。實踐中，“固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項目”（發(fā)改委示范項目）、上海重固模式如果放在現(xiàn)在，都有違法問題。2. 什么叫土地收支兩條線管理？2006年國務院發(fā)布關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā) 2006 31號）規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。2006年國務院辦公廳出臺關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出

8、讓收支管理的通知（國辦發(fā)2006100號），明確將土地出讓收支全額納入預算，支出通過地方基金預算安排，實行“收支兩條線”管理，土地出讓收支步入規(guī)范化管理的軌道。2009年財政部、國土資源部、中國人民銀行等聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知（財綜200974號），將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。因此，土地出讓金不能定向返還。即使事實上這么做，也不能寫進合同。3、 哪些領域有特殊的土地相關(guān)規(guī)定？1. 鐵路。關(guān)于支持鐵路建設實施土地綜合開發(fā)的意見（國辦發(fā)201437號），該辦法實施鐵路用地及站場毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)

9、利用政策。2. 養(yǎng)老。國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)養(yǎng)老服務設施用地指導意見的通知（2014年4月）；國務院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見（國發(fā)201335號）；十部委 關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見（民發(fā)201533號）。3. 文化產(chǎn)業(yè)。國務院關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進體育消費的若干意見（國發(fā)201446號）規(guī)定，在老城區(qū)和已建成居住區(qū)中支持企業(yè)、單位利用原劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和建設用地興辦體育設施，對符合劃撥用地目錄的非營利性體育設施項目可繼續(xù)以劃撥方式使用土地；不符合劃撥用地目錄的經(jīng)營性體育設施項目，連續(xù)經(jīng)營一年以上的可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。4. 收費公路。關(guān)于在收費公路領域推廣運用政府和社會資本合作模式的實施意見（財建2015111號）規(guī)定，地方各級財政、交通運輸部門應當積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門進一步完善公路收費、土地等政策，維護市場機制的決定性作用，在項目審批等相關(guān)方面為推進項目建立綠色通道。5. 管廊項目。管廊涉及的地下土地管理部門也是國土資源部門，但目前沒有地下建設用地使用權(quán)的相關(guān)管理規(guī)定。未來有可能參考的是光伏用地：關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見國土資規(guī)（20155號）規(guī)定：光伏、風力發(fā)電等項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類認定，不改變土地用途，在年度土地變更調(diào)查