1、#市x鎮(zhèn)、y鎮(zhèn)、z鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)方案與工作流程AA 土地評(píng)估有限責(zé)任公司2013年12月23日目錄1、 說(shuō)明.1.2、 動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍1.3、 工作和技術(shù)依據(jù)1.4、 項(xiàng)目開(kāi)展時(shí)間計(jì)劃安排及工作流程 2五、技術(shù)路線36、 技術(shù)操作流程和方法 3.（一）外業(yè)資料調(diào)查 3.（二）動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)程序與方法 .4.7、 項(xiàng)目完成后提交成果內(nèi)容 .7.（一）文字成果7.（二）圖件成果7.（三）表格成果7.1#市x鎮(zhèn)、y鎮(zhèn)、z鎮(zhèn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)方案一、說(shuō)明建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的體系與基準(zhǔn)地價(jià)的工作過(guò)程緊密相連，本動(dòng)態(tài)監(jiān) 測(cè)技術(shù)方案對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)工作中有重復(fù)的內(nèi)容不再重復(fù)，對(duì)相同的依 據(jù)、規(guī)范及工作組織保證及質(zhì)量保障措施不

2、再贅述。二、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍工作范圍：根據(jù)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范（TD/T 1009-2007）,城市級(jí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍包括城市主城區(qū)或建成區(qū)整 體地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、城市各區(qū)域和重要區(qū)段地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等。規(guī)范未對(duì) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)進(jìn)行說(shuō)明。因此本項(xiàng)目參考城市級(jí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范 圍和基準(zhǔn)地價(jià)范圍，建議確定動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍為 #市x鎮(zhèn)、y鎮(zhèn)、z鎮(zhèn)基 準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)建成區(qū)的土地。三、工作和技術(shù)依據(jù)（一）國(guó)家、地方政府的法律、法規(guī)與政策依據(jù)1 .關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知（國(guó)土資發(fā) 200851 號(hào)）;2 .國(guó)土資源部關(guān)于部署運(yùn)行土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的通 知國(guó)土資發(fā)（2008284號(hào)）;3 .國(guó)土

3、資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展 2010年城市土地價(jià)格調(diào)查 與監(jiān)測(cè)工作的通知（國(guó)土資電發(fā)201068號(hào)）。（二）地方政府的相關(guān)文件1、關(guān)于做好城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新、調(diào)整和城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工 作的通知（川國(guó)土資發(fā)（2007） 101號(hào)）。（三）技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)1、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范(TD/T 1009-2007);2、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。四、項(xiàng)目開(kāi)展時(shí)間計(jì)劃安排及工作流程基準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的外業(yè)資料收集工作相輔相成，項(xiàng)目工作程序也是采用先外業(yè)后內(nèi)業(yè)的工作方式， 先劃分地價(jià)區(qū)段，再進(jìn)行 地價(jià)分析。經(jīng)公司組織估價(jià)師討論初步確定本項(xiàng)目工作分以下幾個(gè)階 段進(jìn)行：1、準(zhǔn)備階段：從投標(biāo)工作開(kāi)始至合同簽訂本階段主

4、要完成#市各鎮(zhèn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作計(jì)劃任務(wù)書(shū)的編寫(xiě)，調(diào)查人員培訓(xùn)，編制調(diào)查方案，設(shè)計(jì)調(diào)查表格。2、外業(yè)調(diào)查階段：合同簽訂后約兩個(gè)月內(nèi)本階段將進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的外業(yè)調(diào)查工作。 包括調(diào)查人員培訓(xùn)、召 開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)小組成員會(huì)議，獲取并確定動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)資料。 在劃分內(nèi)業(yè)區(qū)段的基礎(chǔ)上，搜集樣點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)宗地等資料，完善樣點(diǎn)調(diào) 查表、區(qū)段登記表、監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表等各類數(shù)據(jù)。3、內(nèi)業(yè)分析階段：合同簽訂后第二個(gè)月和第三個(gè)月本階段處理監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)圖件，根據(jù)監(jiān)測(cè)目標(biāo)建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān) 測(cè)指標(biāo)體系，計(jì)算各類指標(biāo)并對(duì)地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)。4、成果編匯及咨詢修改階段：合同簽訂后第三個(gè)月本階段根據(jù)內(nèi)業(yè)分析成果，形成相應(yīng)的文字、圖、

5、表及電子文檔 資料。包括標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)評(píng)估報(bào)告、地價(jià)狀況分析報(bào)告、及專題報(bào)告， 表格成果和圖件成果，以及電子文檔資料。5、成果咨詢、修改階段：合同簽訂后第四個(gè)月本階段將形成的初步成果上報(bào)規(guī)劃院審查， 并進(jìn)行核查，最終完 善成果。6、成果上報(bào)驗(yàn)收階段：合同簽訂后第四個(gè)月本階段將成果整理、編匯、打印，上報(bào)四川省國(guó)土資源廳驗(yàn)收。7、成果提交階段：合同簽訂后第四個(gè)月本階段將修改完善后的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)評(píng)估報(bào)告、地價(jià)狀況分析報(bào) 告、及專題報(bào)告，表格成果和圖件成果打印裝訂，刻制電子光盤最終 一并提交給#市國(guó)土資源局。五、技術(shù)路線#市乂鎮(zhèn)、y鎮(zhèn)、z鎮(zhèn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，我們準(zhǔn)備對(duì)每個(gè)鎮(zhèn)單獨(dú)編制 動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果。根據(jù)有關(guān)規(guī)

6、程和#市本標(biāo)段的各鎮(zhèn)特點(diǎn)，#市各鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技 術(shù)路線為，通過(guò)建立監(jiān)測(cè)點(diǎn)，采用評(píng)估等手段，收集鎮(zhèn)域動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范 圍內(nèi)不同級(jí)別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價(jià)格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)地 價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查和觀測(cè)，然后通過(guò)系列指標(biāo)對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行全面 描述，對(duì)城市地價(jià)狀況做出綜全分析和評(píng)價(jià)、判斷，最后生成相關(guān)信 息成果。六、技術(shù)操作流程和方法（一）外業(yè)資料調(diào)查由本公司成立專門外業(yè)資料調(diào)查小組， 搜集樣點(diǎn)地價(jià)資料。為了 保質(zhì)保量，按時(shí)完成本次各城鎮(zhèn)的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目，我們將外業(yè)搜 集資料小組分成3個(gè)小組分頭對(duì)各鎮(zhèn)進(jìn)行調(diào)查，每個(gè)小組2-3人，由 土地估價(jià)師擔(dān)任組長(zhǎng)負(fù)責(zé)本區(qū)域的調(diào)查具體工作安排。所需資料在基準(zhǔn)地價(jià)收

7、集資料的基礎(chǔ)上，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)資料進(jìn)行更 詳細(xì)的搜集，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行更深入的了解、填表記錄并拍照。(二)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)程序與方法(1)技術(shù)程序確定地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍；劃分地價(jià)區(qū)段；建立、采集并處理監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)；根據(jù)監(jiān)測(cè)目標(biāo)建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系；計(jì)算各類地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)；對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)；分別編制各鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告、圖件等成果。(2)相關(guān)技術(shù)原則地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立原則如下：代表性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)在所在區(qū)段內(nèi)，其地價(jià)水平、 利用條件、利用狀況、開(kāi)發(fā)程度等方面具有代表性；確定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為一具體宗地，其周圍條件 及自身?xiàng)l件都比較確定；穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的

8、土地條件，利用狀況以及 周圍土地的利用條件比較穩(wěn)定，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生分割、 合并 或重新規(guī)劃等情況；標(biāo)識(shí)性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)易于識(shí)別，具有一定的標(biāo)識(shí) 性。(3)技術(shù)方法地價(jià)區(qū)段的劃分方法以已有土地級(jí)別界線、基準(zhǔn)地價(jià)水平或交易樣本地價(jià)水平等為依 據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價(jià)等值線；在地價(jià)等值線的基礎(chǔ)上，以宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)， 在工作底圖上勾勒出各地價(jià)區(qū)段的邊界； 在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù) 土地條件、土地利用狀況和土地開(kāi)發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價(jià) 區(qū)段邊界，并落實(shí)在工作底圖上，通過(guò)編號(hào)、圖形整飾形成城市地價(jià) 區(qū)段分布圖；以城市地價(jià)區(qū)段分布圖

9、為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面 積、各用途實(shí)際土地面積等，并按規(guī)范進(jìn)行地價(jià)區(qū)段登記。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)布設(shè)與初始資料采集的方法以標(biāo)有地價(jià)區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個(gè)地價(jià)區(qū)段范圍內(nèi) 選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)，并將初選的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)標(biāo)注在 工作草圖上；查閱土地登記檔案，對(duì)初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)的登記資料進(jìn)行整理， 記入監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表，沒(méi)有登記資料的初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)根據(jù)實(shí)地勘察調(diào)查的 情況填寫(xiě)監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表；根據(jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對(duì)初選監(jiān) 測(cè)點(diǎn)逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，包括對(duì)登記資料的核實(shí)和補(bǔ)充、宗地周邊環(huán) 境的調(diào)查、土地實(shí)際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等；根據(jù) 勘察的資料對(duì)初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和篩選，確定地

10、價(jià)監(jiān)測(cè) 點(diǎn)，對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)；經(jīng)篩選整理后確定的監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料要進(jìn)行 正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測(cè)點(diǎn)權(quán)利狀況資料、 利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價(jià)格狀況資料和其它資料等。土地交易樣本數(shù)據(jù)采集方法土地交易樣本數(shù)據(jù)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查采集，采集渠道為土地交易市 場(chǎng)、土地交易登記部門和實(shí)際市場(chǎng)。土地交易樣本數(shù)據(jù)按照以下步驟 進(jìn)行調(diào)查：通過(guò)土地交易市場(chǎng)、土地交易登記部門等有關(guān)方面獲取土 地交易的基本數(shù)據(jù)，填入土地交易樣本調(diào)查表，并對(duì)土地交易樣本數(shù) 據(jù)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)查、核實(shí)。按照城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)所在的不同地價(jià)級(jí) 別與區(qū)段，將土地交易樣本按不同用地類別，分別標(biāo)注在圖上。房屋交易樣本數(shù)據(jù)

11、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查采集方法數(shù)據(jù)采集渠道為房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門和實(shí)際市場(chǎng)。房屋交易樣本 數(shù)據(jù)包括房?jī)r(jià)和房屋租金水平等，采用樣本調(diào)查的方法采集。房屋交 易樣本數(shù)據(jù)按照以下步驟進(jìn)行調(diào)查：（1）通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門 獲取房屋交易的基本數(shù)據(jù)，填入房屋交易樣本調(diào)查表，并對(duì)房屋交易 樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)查、核實(shí)。（2）按照城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)所在 的不同地價(jià)級(jí)別與區(qū)段，將房屋交易樣本按不同用地類別，分別標(biāo)注 在圖上。城市一般資料的采集方法土地供需資料、城市基準(zhǔn)地價(jià)資料主要通過(guò)資料查詢和實(shí)地調(diào)查 相結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是國(guó)土資源管理部門； 房屋供需 資料主要也是通過(guò)資料查詢和實(shí)地調(diào)查結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是房地產(chǎn)管理部門；城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料主要通過(guò)資料查詢的 方式采集。采集的渠道主要是統(tǒng)計(jì)部門和相關(guān)管理部門。建立并計(jì)算地價(jià)水平值、地價(jià)變化量、地價(jià)增長(zhǎng)率、地價(jià)指數(shù) 指標(biāo)，建立和計(jì)算方法按城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)劃進(jìn)行。七、項(xiàng)目完成后提交成果內(nèi)容#市x鎮(zhèn)、y鎮(zhèn)、z鎮(zhèn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，我們分別對(duì)每個(gè)鎮(zhèn)單獨(dú)編制 如下動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果：（一）文字成果1、標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)評(píng)估報(bào)告；2、年度地價(jià)狀況分