1、精品文檔，值得擁有1 / 4佃98-2002 年全國(guó)商品住房投訴情況綜述報(bào)告資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)2003-06-052003年“3.15”前夕，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)在京召開了“2002年專項(xiàng)投訴情況通報(bào) 會(huì)”，會(huì)議就商品房、汽車、農(nóng)機(jī)、農(nóng)資方面的投訴情況進(jìn)行了通報(bào)。中消協(xié)投 訴與法律事務(wù)部主任王前虎就商品房方面的投訴情況做了專題說(shuō)明，并發(fā)布了“1998年-2002年以來(lái)全國(guó)商品住房投訴情況的綜述報(bào)告”。投訴數(shù)量急速上升相對(duì)于前幾年的家電投訴比較集中的問題，商品住房現(xiàn)在已成為消費(fèi)者投訴熱點(diǎn) 中的難點(diǎn)問題，因其標(biāo)的額大、“地方保護(hù)”明顯，依靠消費(fèi)者自身的力量解決 起來(lái)非常困難。而久拖不決，常常引發(fā)幾十

2、、上百甚至幾百人的群體投訴。據(jù)全國(guó)各地消費(fèi)者協(xié)會(huì)上報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：表1 1999-2002年受理房屋建材方面的投訴1999 年2000 年2001 年2002 年質(zhì)量問題14855 件14481 件16221 件25283 件計(jì)量問題1234 件1389 件1432 件1859 件虛假?gòu)V告366 件395 件320 件888 件合計(jì)21235 件22179 件2511640685 件投訴焦點(diǎn)更加集中1、質(zhì)量問題高居榜首在有關(guān)商品房的投訴中，質(zhì)量問題一直居高不下，1998年至2002年，因質(zhì)量問題為主要投訴理由的，占總投訴量的比例最低為62.13%,最高為69.96%。與上年相比，除2000年略

3、有下降外，1999年2001年2002年分別比上年增長(zhǎng)21.90%、12.01%、55.87%。質(zhì)量問題上主要表現(xiàn)為地基下沉，墻體裂縫，漏水、滲水，偷 工減料、管道滲漏、材質(zhì)差、防震性能不達(dá)標(biāo)等。2、廣告夸大、虛假，誤導(dǎo)消費(fèi)者5年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)商品房廣告的投訴在1999年和2000年連續(xù)上升，2001年比2000年下降19%后，2002年陡然上升了177.50%=表現(xiàn)為：在語(yǔ)言表述和圖標(biāo)上縮短物業(yè)項(xiàng)目與市中心的實(shí)際距離；精品文檔，值得擁有2 / 4以低“起價(jià)”做誘餌；綠化、配套設(shè)施宣傳嚴(yán)重失實(shí)， 實(shí)際上有的所需資金尚未落實(shí)， 有的規(guī)劃根本未 獲批準(zhǔn)。如果將“假冒”、“虛假品質(zhì)表示”等違法經(jīng)營(yíng)行為

4、也歸入其中的話， 總數(shù)將為“廣告”項(xiàng)下統(tǒng)計(jì)數(shù)目的三倍。3、合同違約，承諾不兌現(xiàn)如延期交房，按合同約定可以退房，實(shí)際上卻難以兌現(xiàn)；擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，有門的 沒門了，草坪、花壇變成辦公房、 商用房，游泳池變成停車場(chǎng)； 后期建設(shè)跟不上， 燃?xì)?、電話、供水、供暖等該通的不通，該建的未建或者根本就不建等，?yán)重影 響居民生活。對(duì)一些關(guān)鍵問題， 開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂合同時(shí)或者不約定， 或者在 約定中設(shè)下陷阱，有時(shí)甚至就拒絕約定，出現(xiàn)糾紛后，千方百計(jì)推卸責(zé)任。2002年，因合同為主要爭(zhēng)議引發(fā)的糾紛就有224件，占當(dāng)年投訴總量的5.52%。4、面積任意“縮水”、“漲水”多算公攤面積、 減少實(shí)建面積、 重復(fù)計(jì)算甚至編造

5、虛假面積， 以此騙取消費(fèi)者的 錢財(cái)。按照商品房銷售管理辦法規(guī)定，面積絕對(duì)值誤差比超過(guò)3%的，消費(fèi)者有權(quán)退房，但實(shí)際很難做到，采取分期付款或按揭購(gòu)房要求退房更是難上加難。 由于面積“漲水”、“縮水”涉及的消費(fèi)者基數(shù)大、計(jì)算依據(jù)透明度差，而被少 數(shù)開發(fā)商所“青睞”。同時(shí)也造成了因面積爭(zhēng)議引發(fā)的投訴逐年遞增的局面。5、產(chǎn)權(quán)證難辦理因開發(fā)商不具備開發(fā)和售房資格，或是以職工住房、集資建房、舊村改造、舊城 改造名義建設(shè)的房屋“改頭換面”， 偷偷或是明目張膽地以商品房名義銷售。 或 是因?yàn)檫`法、違規(guī)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，拿不到政府批準(zhǔn)的手續(xù)、證件，為掩人耳目，就以 各種借口拒絕或拖延辦理產(chǎn)權(quán)證， 致使消費(fèi)者雖可使用房屋

6、， 卻無(wú)法轉(zhuǎn)讓。 由于 開發(fā)商不愿承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)證須補(bǔ)交的土地出讓金、 罰款致使消費(fèi)者隨時(shí)面臨房屋 被沒收、拆除的風(fēng)險(xiǎn)。有的消費(fèi)者多方奔走，訴諸法院，雖然名義上勝了官司， 辦證問題還是未能解決。6、物業(yè)管理問題嚴(yán)重(1)很多物業(yè)公司對(duì)自身責(zé)、權(quán)、利認(rèn)識(shí)產(chǎn)生錯(cuò)位，擺不正自己的位置，顛倒了 與業(yè)主的法律關(guān)系。 自定所謂的“業(yè)主公約”， 在顯失公平的條件和壓力下， 對(duì) 業(yè)主權(quán)益進(jìn)行限制、剝奪，甚至隨意以停電、 停水、不供暖的方式威脅業(yè)主。(2)一些物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 亂收費(fèi)， 不向業(yè)主公開賬目， 踐踏業(yè)主的監(jiān)督 權(quán)。(3)有的物業(yè)公司管理混亂，隨意出租公共配套設(shè)施，惡化了居住環(huán)境，增 加了污染

7、和噪音；消防設(shè)施、防盜門損壞不及時(shí)維修；小區(qū)安全無(wú)保障，常常出 現(xiàn)車輛、物品被盜現(xiàn)象。(4)一些物業(yè)員工素質(zhì)差，甚至把管理當(dāng)成管制，光天 化日下公然行兇， 毆打業(yè)主， 嚴(yán)重侵害消費(fèi)者的人身和財(cái)產(chǎn)權(quán)利， 導(dǎo)致雙方矛盾 不斷激化。(5)個(gè)別物業(yè)管理的行政主管部門對(duì)物業(yè)違規(guī)行為查處不力，監(jiān)管不 到位，包庇、縱容、偏袒物業(yè)公司的不法經(jīng)營(yíng)行為，使一些消費(fèi)者受損害的事件 長(zhǎng)期得不到解決。(6)個(gè)別物業(yè)公司抵制社會(huì)監(jiān)督和輿論監(jiān)督，對(duì)調(diào)查工作不予 配合，甚至揚(yáng)言“物業(yè)管理不適用消法，消協(xié)管不著”。精品文檔，值得擁有3 / 4投訴無(wú)門問題難解商品房市場(chǎng)所存在的諸多問題， 嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益， 一些購(gòu)房者

8、花了 一輩子的積蓄，沒有買來(lái)安居，卻買來(lái)了“無(wú)盡的辛酸和煩惱”。要退退不了， 要換沒希望，要修不順暢，究其原因一是監(jiān)管部門執(zhí)法不嚴(yán)；二是監(jiān)理、檢測(cè)透 明度低；三是相關(guān)法規(guī)、制度對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的保護(hù)力度不夠。以商品房面積縮水為例， 有專家分析認(rèn)為首先銷售面積是開發(fā)商按圖紙計(jì)算報(bào)房 產(chǎn)局審批確定，審核如果是走形式，就會(huì)給開發(fā)商以可乘之機(jī)；其次，履行政府 職能的房產(chǎn)登記、審核、發(fā)證部門和房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)“同出一門”， 很難做到 公平、嚴(yán)格、客觀、公正。消費(fèi)者普遍反映由于開發(fā)商背景復(fù)雜， 遇到問題不是從公平處理的角度出發(fā)， 而 是尋求各種社會(huì)關(guān)系設(shè)置障礙，采取拖延、推諉，甚至恐嚇的辦法，致使矛盾步 步激

9、化；到法院起訴不僅費(fèi)神傷財(cái)， 有時(shí)消費(fèi)者明明掌握有力證據(jù)， 但在法庭采 信和法律適用上卻常常處于劣勢(shì)， 而且同一或類似案件各法院判決有時(shí)卻大相徑 庭。商品房投訴久拖不決，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的正常生活，不利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)， 也使消費(fèi)者購(gòu)房的積極性受挫， 國(guó)家鼓勵(lì)消費(fèi)、 刺激內(nèi)需、 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略 方針受到阻礙。減少投訴的建議1、完善保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者合法權(quán)益的配套法律法規(guī)如按照消法、 合同法、 廣告法、 建筑法等法律法規(guī)的基本原則， 制定保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益條例、 物業(yè)管理?xiàng)l例等，明確向消費(fèi)者個(gè)人出售商 品房時(shí)，如果實(shí)施了欺詐，就適用消法第四十九條加倍賠償?shù)臈l款。同時(shí)， 有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)還有權(quán)對(duì)故意擾

10、亂商品房市場(chǎng)的害群之馬運(yùn)用重罰措施加以 治理。2、加強(qiáng)商品房市場(chǎng)的全面整頓，加大監(jiān)管執(zhí)法力度對(duì)經(jīng)營(yíng)主體、廣告宣傳、房屋面積、房?jī)r(jià)構(gòu)成等制定充分體現(xiàn)公平、誠(chéng)信原則的 嚴(yán)格、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使消費(fèi)者買得明白，住得安心。3、明確各行政主管部門的職責(zé)，切實(shí)做到政企分開增加行政機(jī)關(guān)、 檢測(cè)機(jī)構(gòu)在制度、 標(biāo)準(zhǔn)、程序以及商品房相關(guān)信息等方面的透明 度，以利社會(huì)監(jiān)督。4、分階段、不間斷地處理一批大要案凡因?yàn)E用職權(quán)、貪贓枉法、阻撓調(diào)查，故意掩蓋真相或拖延推諉，對(duì)給消費(fèi)者造 成重大人身財(cái)產(chǎn)損失、社會(huì)影響惡劣的涉案人員，按黨紀(jì)、政紀(jì)嚴(yán)肅處理，構(gòu)成 犯罪的，進(jìn)行公開審理。5、 對(duì)房屋面積測(cè)量和質(zhì)量檢測(cè)單位實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管， 堅(jiān)決打破行業(yè)和地方壟斷 實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證，實(shí)施市場(chǎng)準(zhǔn)入制度， 明確其違規(guī)行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。 堅(jiān)決 打破行業(yè)、區(qū)域壟斷，精品文檔，值得擁有4 / 4建立合法、有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)不認(rèn)可本行政區(qū)劃以外檢 測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)報(bào)告的地方性規(guī)定予以廢止。6、加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督和輿論監(jiān)督在國(guó)務(wù)院組織商品房市場(chǎng)專項(xiàng)治理整頓的有利形勢(shì)下， 動(dòng)員社會(huì)積極配合， 可運(yùn) 用舉報(bào)有獎(jiǎng)制度等形式發(fā)動(dòng)社會(huì)組織和廣大消費(fèi)者，積極參與商品房市場(chǎng)監(jiān)督。7、健全房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)審驗(yàn)體系在年審的同時(shí)