1、南京某房地產(chǎn)項目初步設計任務書南京某項目初步設計任務書一、 項目概述本項目位于南京市浦口區(qū)，總用地面積260000平方米，總建筑面積約 70 萬平方米，其中規(guī)劃住宅面積 50萬平方米， 商業(yè)建筑面積 20 萬平方米。該項目由小高層住宅、 18 層高層住宅、點式高層及板 式高層構(gòu)成。二、 設計范圍 住宅設計為本地塊總平面小區(qū)主次人口之連線以南，一期以東的作為本次二期 的設計范圍。環(huán)路以內(nèi)完成淺埋式車庫的設計。幼兒園暫不進行初步設計。三 、設計依據(jù)（ 一 ） 國家相關設計規(guī)范及江蘇省住宅設計標準 （DGJ32/J26-2006） 。（ 二 ） 南京市城市規(guī)劃條例實施細則。（ 三 ） 南京市建筑物配

2、建停車設施設置標準與準則。（ 四 ） 市規(guī)劃局關于建筑方案審查意見書。（ 五 ） 市消防局關于建筑方案審查意見書。（ 六 ） 市人防辦關于建筑方案人防設施的意見征詢單。（ 七 ） 市環(huán)保局關于建筑方案審查意見書。（ 八 ） 本場地地質(zhì)勘察報告。（ 九 ） 本初步設計任務書四（設計總要求詳細深入了解規(guī)劃方案及其說明，準確理解規(guī)劃、人防、消防、環(huán)保等部門的建筑方案審查意見。依據(jù)國家相關規(guī)范規(guī)程 和江蘇省及南京市地方標準，按照設計文件編制深度 （ 建設部 03 年版） 的要求，做好各專業(yè)設計并完成設計概算，協(xié)調(diào)好與景觀、人防、消 防、智能化等各專項設計以及后續(xù)的施工圖設計對接工作，滿足編制施工圖設計

3、文 件的需要，確保符合相關規(guī)定并順利通過各有關部門審查。五、專業(yè)設計要求（ 一 ） 建筑專業(yè)1. 體現(xiàn)建筑方案的設計理念2. 總體布局合理，交通組織流暢，室內(nèi)空間尺寸符合功能及心理要求并滿足 規(guī)劃、交通、消防、人防、環(huán)保、教委、供水、供電、供氣、排水、電信等部門要求。3. 總平面設計要考慮設備用房、物業(yè)管理處、垃圾收集點、公共洗手間的設3.1 設備用房的位置應避免對小區(qū)景觀造成不利影響，更重要的是不能對周邊 的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。同時，應設置合適的路徑供工作人員進出 設備用房。3.2 物業(yè)管理處應在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在便捷位置 （ 如入口 附近） ，以便內(nèi)外人員工作

4、聯(lián)系而減少對小區(qū)的影響。3.3 管理處的使用要求通常包含會議室、管理員辦公室、業(yè)委會辦公室、財務 室、客戶接待室、洗手間以及維修、保潔、綠化倉庫。3.4 垃圾中轉(zhuǎn)站的地面標高設計應考慮垃圾的轉(zhuǎn)運方式 : 桶裝垃圾裝車對地面 無特別要求 ; 壓縮式垃圾清運車要求地面高出室外地面 1.5 米且層高不小于 4.5 米。進出口的門應考慮耐久性 （ 如不宜使用卷簾門 ）。3.5 公共洗手間是提供給小區(qū)內(nèi)活動或工作 （ 如保安、保潔人員 ）的人員使用的 可考慮布置在首層較為隱蔽的位置 ; 其數(shù)量與選點應考慮距離因素保證使用者能方 便地使用 ; 其使用要求僅需滿足便器、洗手盤及拖布池即可 ; 并配置給排水設

5、施、排 氣通風設施和照明設施。3.6 崗亭在小區(qū)主入口處要求按人流車流方向?qū)嵭腥塑嚪至鞴芾?。崗亭的外?最好為推拉，道匝配備應考慮其提升速度合理且造型與小區(qū)形象相適，讀卡器位置與崗亭最好在同一側(cè)，崗亭位置確定時應該充分考慮人 行、車行的進出口位置，方便停車取卡、讀卡及繳費4. 地下室設計要求如下 :4.1 底板: 采用砼自防水結(jié)構(gòu)，并設背水面防水層 （通常為涂膜防水 ） 且高出地 下室室內(nèi)地面 600mm。4.2 、 頂板埋深應綜合考慮管線、綠化種植等 的要求決定頂部覆土，并盡量減少埋深。4.3 頂板防水層泛水高度應比室外地面高出 300mm。4.4 凡地下室通風口、管道井、樓梯間、電梯井，設

6、計時混凝土必須一次澆筑 成型，高度超過室外地坪。4.5 側(cè)壁: 凡窗井、穿墻管道、外界管道管溝、變形縫埋件、墻體角隅等均應 有嚴密的防水處理4.6 坡道出入口高度不小于 2.20 米，設計中應重點注意梁下高度和避免設備 管道穿過的影響 ;計算凈高時可以留 100mm的施工誤差及考慮坡道橫坡的高度 ; 地下 室設備及管線的布置應保證主要通道的凈高在 2.4 米以上，局部非主要通道的高度 可適當降低，但不得低于 2.2 米 。4.7 停車車庫凈高應不小于 2.20 米，計算凈高時一定要預留 400 毫米的設備管道安裝空間。4.8 停車庫及管理 : 建議所有電梯都下地下室，使用上對住戶方便很多。地下

7、 室電梯廳必須提高檔次，要求設計門廳，以增加停完車的住戶在侯梯時的舒適感4.9 地下室電梯廳設門禁對講系統(tǒng)。4.10 150 的管線盡可能穿梁布置。4.11 車庫應設計給排水以便清潔。5. 對公共空間的設計要求5.1 單元主要出入口應設雨蓬或門廳 （ 根據(jù)立面效果選用玻璃、砼或其它形 式）。5.2 信報箱、奶箱應設置在住宅大堂內(nèi)或在單元入口門附近，便于取放同時不 受風雨干擾。5.3 候梯空間 :, 如候梯廳有直接對外并開啟的玻璃窗，應在窗內(nèi)加設安全防護設施，并保證 安全高度 ;, 從防盜的角度考慮，直接對外的開啟玻璃窗應盡量避免靠近相鄰住戶的陽臺 或戶外管道 ;, 候梯廳宜自然通風采光 ;,

8、管井設置應按盡量減少公攤面積設計，但也不能過于狹小，以至于設備無法 安裝。5.4 電梯 電梯數(shù)量、噸位、速度應滿足居住人流量要求，平均等候時間不宜超過 120 秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過 69 秒。5.5 樓梯間 :, 高層封閉疏散樓梯間地下至地上三層貼地磚，其余采用簡單水泥壓光面裝修 ; 開敞樓梯間裝修可結(jié)合公共空間裝修設 計。, 疏散樓梯間盡可能有自然采光通風，樓梯間內(nèi)對外落地玻璃窗應注意做好安 防措施。, 底層樓梯梁底距地標高應不小于 2 米; 梯段部分不小于 2.2 米。, 樓梯間設置消火栓時盡量裝在墻內(nèi)，其位置在方便使用的前提下盡量不設在 主墻面上，應與結(jié)構(gòu)對圖，防止圈梁影響消火栓安裝

9、。, 在滿足要求的情況下應盡量減小管井面積 。6( 陽臺陽臺進深一般不小于 1500; 生活陽臺一般不小于 1200。7( 空調(diào)室外機位應考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設置?？照{(diào)室外機可做裝飾處 理，如周邊設鋁合金百葉進行裝飾，并設活動扇以便于安裝，但必須考慮空調(diào)室外 機的散熱。8. 建筑立面8.1 外立面設計中應將各種材料的飾面畫出詳細的分隔設計，詳細標注各種尺 寸、顏色、材料、做法 ; 同時應注意變形縫、伸縮縫的材料和色彩的處理并應滿足 立面美觀的要求，盡量減少視覺差異。8.2 對于貼墻磚的墻面，其立面排磚圖應該盡可能詳盡，體現(xiàn)伸縮縫、變形縫、立面管線等，非標準部位排磚圖應該清楚

10、交待; 為防止墻磚脫落，外墻面至少每隔兩層設置伸縮縫。8.3 外立面設計應考慮外墻清潔的便利，如高層外立面設計有幕墻的話，還應 滿足幕墻清潔的需要。9. 完成規(guī)劃方案實施過程中的細部調(diào)整及完善工作，包括外立面造型、色 彩、飾材、屋頂構(gòu)架、套型平面、室外空調(diào)機位、殘疾人坡道、各單元入口及大 堂、淺埋式地下機動車庫等細部設計。建議采用簡約大方的外立面及屋頂造型; 建筑外墻采用涂料 ; 考慮節(jié)能及環(huán)保要求，每戶住宅的南陽臺與起居室應相連 ; 東、 南、西向窗宜設置外遮陽設施。10. 外墻保溫及遮陽由甲方提供技術(shù)要求和選材。11. 結(jié)合國際上的先進構(gòu)造方法及當?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)及有關部門要求，要就主要 節(jié)點

11、構(gòu)造是否可行，材料選擇是否適宜，施工的可實施性及造價控制。12 . 滿足各專業(yè)提供的各項要求。13 . 商品住宅戶型配比按照下表設計戶型配比表戶型 面積(?) 比例 (,)二房 8090 60三房 110125 30經(jīng)濟四房 ,144 5躍層 ,144 5 最終完成國家制圖深度要求的建筑專業(yè)初步設計說明書和圖紙。( 二 ) 結(jié)構(gòu)專業(yè)1. 結(jié)構(gòu)選型 : 結(jié)構(gòu)專業(yè)根據(jù)方案特點，進行結(jié)構(gòu)多方案比較，確定計算原則， 進行經(jīng)濟比較，并召集業(yè)主、設計人員和專家共同開會協(xié)商，確定結(jié)構(gòu)選型，最終 提供結(jié)構(gòu)選型報告給我司審閱，保證單體結(jié)構(gòu)的合理性、安全性。2. 地下室結(jié)構(gòu)布置盡量不影響車道，少影響車位。3（ 底

12、板和外墻等所有迎水面的構(gòu)件都必須進行抗裂計算，裂寬限制在 0.2mm以內(nèi)，鋼筋盡量采用直徑小、間距密的布 置。24. 首層梁板應考慮 10KN/M施工堆載。室外部分考慮覆土，也應計算迎水面 抗裂。5. 地基處理方法及基礎形式選型 : 結(jié)構(gòu)設計人員提出地基處理方法及基礎選型 方案后，交由我司，由我司出面，組成業(yè)主、設計、地質(zhì)勘探部門和有關地基處理 及基礎形式方面的專家共同開會，確定本工程的地基處理方案及基礎形式，形成會 議紀要。6. 住宅結(jié)構(gòu)布置原則6.1 構(gòu)件布置在滿足建筑要求的同時盡量使室內(nèi)空間 “無梁無柱”，或使主 要房間不露梁露柱，提高空間利用率和美觀。6.2 屋面板、露臺、大板必須進行

13、抗裂設計，配筋盡量采用直徑小、間距密（ 不大于 150） 的布置，應有至少 30%的拉通鋼筋。7. 對新技術(shù)、新材料的使用作出書面可行性報告。8. 經(jīng)濟指標方面，住宅用鋼量應控制在 :352kg/?左右，混凝土用量應控制在 0.38 m/? 左右。 最終完成滿住國家規(guī)范要求的結(jié)構(gòu)專業(yè)初步設計的文字說明工作和繪圖工作。（ 三 ） 給排水專業(yè)1（ 管線綜合1.1 反映各設備專業(yè)管線 （ 電纜、有線電視、通訊、煤氣、給水、污水、雨水 ）相對位置和埋設情況1.2 根據(jù)各專業(yè)管線埋設情況，結(jié)合園林、結(jié)構(gòu)反梁等確定室外地下室頂部最 小覆土深度，一般按 0.81.1 米;埋深宜保證管線上至少留 200300

14、 覆土。1.3 總圖設備管線布置應與景觀設計總圖核對，綜合確定其位置和走向。景觀 設計應考慮設置水表、澆灌用水和排水點，管線敷設應盡可能埋地。2. 給水設計2.1 確定小區(qū)供水干管的位置、方向和管徑，確定用水量，確定給水系統(tǒng) （ 生活和消防系統(tǒng) ） 的劃分及分區(qū)分壓供水方 案，用水量計算應包括園林綠化用水量并應單獨敷設管道和計量。2.2 確定給水系統(tǒng)分區(qū)供水方案，確定管道的材料，對消火栓、自動噴淋和水 幕等系統(tǒng)，確定其設計原則，依據(jù)計算標準，確定系統(tǒng)組成內(nèi)容和控制方式，進行 主要設備的選型。2.3 設計應結(jié)合南京市供水、排水現(xiàn)狀確定相關系統(tǒng)、管材、管徑。, 小區(qū)供水方式 :1-5 層直供水，

15、6-11 層、 12-18 層分區(qū)分壓變頻供水。, 室內(nèi)給水管采用 PPR管，室外給水管采用 HDEP管。, 室外景觀用水要考慮水源作為消防備用水源的措施。, 室內(nèi)水表出戶并考慮給水立管及表箱的保溫措施。3. 排水設計3.1 場地排水要結(jié)合景觀設計合理劃分匯水面積，做好豎向設計，考慮到今年 臨近小區(qū)明發(fā)濱江新城遭受內(nèi)澇，固本小區(qū)暴雨強度設計重現(xiàn)期宜取較大值，并要 有排澇技術(shù)措施。3.2 污水處理站按宜一、二期污水排水流量設計。3.3 二期地塊 5 幢 33 層住宅的消防和生活水泵房不在本次設計中考慮。3.4 排水管道及存水地漏應考慮病毒存留時間，采用防反溢地漏，排水管采用UPVC內(nèi)羅紋管，考慮

16、消音要求3.5 確定屋面雨水的排水系統(tǒng)，確認計算采用的降雨強度和重現(xiàn)期，進行雨水 管材的選型。通過以上工作，給排水專業(yè)提交符合國家制圖深度要求的初步設計說明和圖 紙。( 四 ) 電氣專業(yè)1. 供電設計 按項目總供電方案，進行分期設計。1.1 確定用點負荷等級、供電回路及設備用電、電源容量和型號，進行變配電 站的數(shù)量和容量的計算，確定其位置及布置方式。1.2 與給排水、暖通專業(yè)協(xié)商，確認各專業(yè)主要設備運行信號及操作電源裝 置，滿足設備的控制方式，滿足防火設計。1.3 確定防雷與接地的設計方案。1.4 崗亭的用電容量應考慮照明負荷、空調(diào)負荷、道閘用電及其它備用負荷 ;2. 電力及照明設計2.1 確

17、定照明電源、電壓、用電容量、照度標準及配電系統(tǒng)形式 ; 進行光源及 燈具的選擇，確定裝飾燈具，應急照明障礙燈及特種照明的裝設及其控制方式。2.2 強電、弱電進戶管均采用 GC鋼管，經(jīng)過控制箱后采用金屬線槽。2.3 進戶開關箱采用分戶箱 PZ30，按房屋的套型和面積采用不同的回路。分戶 箱內(nèi)除照明及空調(diào)回路外，所有插座均帶漏電保護。2.4 每戶設置峰谷電價計量電表。請按江蘇地區(qū)居住區(qū)供配電實施標準 (DGJ32-J11-2005) 所規(guī)定的每戶容量配線。2.5 照明燈的預留要求在每個房間的中心。2.6 戶內(nèi)所有插座開關面板均為中等檔次定位。3. 弱電設計3.1 智能化系統(tǒng)設置按我司提供的智能化招

18、標文件配置，內(nèi)容見附件。3.2( 進行電話、電視、防盜對講、閉路監(jiān)控、火災自動報警事故廣播等系統(tǒng) 的設計工作。寬帶信息點到戶、電話、有線電視均到戶 , 每戶設置多媒體箱一個3.3 崗亭的弱電線路應考慮設置電話線、寬帶網(wǎng)絡線路、門禁線路、對講線路 及停車場管理用線路;3.4 由地下室進入各單元核心筒的防火門處設置門禁讀卡器及可視對講門口 機，并設置相應的開門按鈕。安裝在防火門上的電控鎖應采用電磁鎖。3.5 門禁系統(tǒng)的電源一般應考慮采用集中供電，供電電源引自監(jiān)控中心，在火 災發(fā)生時由值班人員切斷門禁系統(tǒng)的電源，以便人員疏散。通過以上工作，電氣專業(yè)最終提供符合國家制度深度標準的初步設計說明書及 圖紙

19、。( 五 ) 暖通及燃氣專業(yè)1( 通風、空調(diào)、制冷1.1 根據(jù)國家規(guī)范，確定房間冬、夏季溫度、 相對濕度、空氣清潔度、新風量、噪聲標準及通風換氣量等。1.2 通過計算確定空調(diào)冷、熱負荷量。1.3 確定通風、空調(diào)系統(tǒng)的形式及區(qū)域劃分，空氣處理或凈化方式，氣流組織 及控制方法。半地下非機動停車庫采用自然通風設計，機動停車庫采用機械通風設 計。1.4 確定空調(diào)系統(tǒng)冷源及冷煤 : 冷凍水、冷卻水參數(shù)、系統(tǒng)形式和控制方法。1.5 對空調(diào)通風方案的合理性作專題論證會。2. 防煙、排煙2.1 確定防煙及排煙系統(tǒng)的各個系統(tǒng)。對防煙樓梯及其前室、消防電梯前室或 合用前室、走道和中庭進行合理里的防煙設計，提出最經(jīng)

20、濟的方案。2.2 根據(jù)建筑材料，根據(jù)防火分區(qū)合理地安 排地下室的排煙系統(tǒng)，統(tǒng)籌設計各類風口、 閥門啟閉的控制程序及防煙、排煙系統(tǒng)與 平時通風系統(tǒng)的聯(lián)系。提供電氣專業(yè)消防 控制所需的資料。3. 燃氣 按項目總供氣方案，進行分期設計。中低壓調(diào)壓柜設置在一期09 棟的東側(cè)，按此位置合理布管。3.1 地下燃氣管道與建筑物、構(gòu)筑物及其它管道之間的距離按規(guī)范執(zhí)行。3.2 地下燃氣管道盡量不設置在地下室 頂板上，如設置在地下室頂板上須考慮其埋深覆土不小于1000mm管（ 底） 。3.3 地下燃氣管道上方不得設置建筑物及結(jié)構(gòu)物等。經(jīng)過以上的工作 , 暖通專業(yè)最終提供一份符合國家制圖深度要求的暖通及燃氣 專業(yè)初

21、步設計說明書和圖紙。（ 六 ） 人防設計1. 根據(jù)建筑材料和人防征詢單 , 建筑專業(yè)做人防初步設計工作，組織其他專業(yè) 完成各自的人防初步設計工作 , 并負責人防與非人防工程之間的協(xié)調(diào)工作。2. 各類管線穿越人防區(qū)應符合人防設計規(guī)范。3. 最終完成符合國家制圖深度要求的人防初步設計說明書和圖紙。六 、防治建筑通病專項設計 針對住宅工程中存在的裂縫、滲漏等主要質(zhì)量通病提出以下防治技術(shù)措施，其 它質(zhì)量通病的防治措施亦請在設計中給予充分考慮，以防患于未然。(一)墻體裂縫防治的技術(shù)措施1( 住宅工程地基應按變形控制設計，并按建筑地基基礎設計規(guī)范 (GB50007-2002)的有關規(guī)定進行地基變形計算，采

22、用天然和復合地基的住宅工程平 均沉降計算值不大于 150mm。2( 住宅長度大于 40m時，應設置變形縫， 當有其它可靠措施時，可在規(guī)范范圍內(nèi)適當放寬。3( 砌體工程的頂層和底層應設置通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土窗臺梁，高度不宜小于 120mm，縱筋不少于 410，箍筋 6200其; 它層在窗臺標高處應設置通長現(xiàn)澆鋼 筋混凝土板帶 ; 房屋兩端頂層砌體沿高度方向應設置間隔不大于 1.3m的現(xiàn)澆鋼筋混 凝土板帶。板帶的混凝土強度等級不應小于 C20，縱向配筋不宜少于 38。4( 混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等輕質(zhì)墻體，應增設間距不大于 3m 的構(gòu)造柱，每層墻高的中部增設厚度為 120mm與墻體同

23、寬的 混凝土腰梁，砌體無約束的端部必須增設構(gòu)造柱，預留的門窗洞口應采取鋼筋 混凝土框加強。5( 頂層圈梁高度不宜超過 240mm。頂層砌筑砂漿的強度等級不應小于 M7.5。6( 主體與陽臺欄板之間的拉結(jié)筋必須預埋。7( 在兩種不同基體交接處，應采用鋼絲網(wǎng)抹灰或耐堿玻璃網(wǎng)布聚合物砂漿加 強帶進行處理，加強帶與各基體的搭接寬度不應小于 150mm。8( 灰砂磚、粉煤灰磚、蒸壓加氣混凝土砌塊宜采用專用砌筑砂漿砌筑。9( 頂層框架填充墻不宜采用灰砂磚、粉煤灰磚、混凝土空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等材料 ; 當采用上述材料時，墻 面應采取滿鋪鋼絲網(wǎng)粉刷等必要的措施。10（外墻應采用保溫砂漿、復合保溫材料

24、等外墻外保溫措施。11（ 屋面應進行保溫設計，其傳熱阻不得小2 于 1.26 m.K / W 。（ 二 ） 鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板裂縫防治的技術(shù)措施1（ 住宅的建筑平面宜規(guī)則，避免平面形狀突變。當平面有凹口時，凹口周邊 樓板的配筋宜適當加強。當樓板平面形狀不規(guī)則時，宜設置梁使之形成較規(guī)則的平面。2（鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板 （ 以下簡稱現(xiàn)澆板 ） 的設計厚度一般不應小于 120?（廚 房、浴廁、陽臺板不得小于 90?） 。3（ 屋面及建筑物兩端的單元中的現(xiàn)澆板應設置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不宜 大于 100mm，直徑不宜小于 8mm。外墻轉(zhuǎn)角處應設置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不應 少于 710，長度應大于板跨

25、的 1/3 ，且不得小于 1.5m。4（ 在現(xiàn)澆板的板寬急劇變化處、大開洞削弱處等易引起收縮應力集中處，鋼筋間距不應大于 150?，直徑不應小于 6mm， 并應在板的上表面布置縱橫兩個方向的溫度收縮鋼筋。板的上、下表面沿縱橫兩個 方向的配筋率均不應小于截面積的 0.15%。5（ 外墻轉(zhuǎn)角處構(gòu)造柱的截面積不宜大于 240mm240mm，與樓板同時澆筑的外 墻圈梁，其截面高度應不大于 300mm。6（ 現(xiàn)澆板強度等級不宜大于 C30。7（ 住宅長度大于 40m時，宜在樓板中部設置后澆帶。后澆帶兩邊應設置加強 鋼筋。（ 三 ） 樓地面滲漏防治的技術(shù)措施1( 廚衛(wèi)間和有防水要求的建筑地面必須設置防水隔離層。2( 廚衛(wèi)間和有防水要求的樓板周邊除門洞外，向上做一道高度不小于 200mm 的混凝土翻邊，與樓板一同澆筑，地面標高應比室內(nèi)其它房間地面低20,30mm。( 四 ) 外墻滲漏防治的技術(shù)措施1( 外墻涂料層宜選用吸附力強、耐候性好、耐洗刷的彈性涂料。( 五 ) 門窗滲漏防治的技術(shù)措施1(