1、諸城市場調(diào)研報(bào)告提報(bào)人：日期：報(bào)告提綱報(bào)告提綱一、諸城市城市概況1. 城市定位 2. 城市格局 3. 區(qū)域功能 4. 商圈分布 5. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 6. 配套資源二、諸城房地產(chǎn)市場分析1. 目前普通住宅樓盤分布2. 典型樓盤分析3. 普通住宅小結(jié)4. 別墅項(xiàng)目分布5. 典型樓盤分析6. 別墅產(chǎn)品小結(jié)三、本項(xiàng)目地塊簡要分析1. 地塊特征2. 地塊四至3. 周邊環(huán)境4. 市調(diào)小結(jié)一、諸城市城市概況1.1. 城市定位城市定位 2.2. 城市格局城市格局 3.3. 區(qū)域功能區(qū)域功能 4.4. 商圈分布商圈分布 5.5. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 6.6. 配套資源配套資源青島濰坊的結(jié)合點(diǎn)青島濰坊的結(jié)合點(diǎn) 依托毗鄰

2、青島的交通優(yōu)勢，形成依托毗鄰青島的交通優(yōu)勢，形成山東半島貨物、資金、信息等生產(chǎn)要素高速流動(dòng)和高度山東半島貨物、資金、信息等生產(chǎn)要素高速流動(dòng)和高度集聚集聚的的中心中心n 地理位置地理位置：諸城市隸屬于濰坊市，諸城地理位置優(yōu)越，交通便利。北依世界風(fēng)箏都濰坊，東臨濱海名城青島，南靠新興港口城市日照，是山東半島重要的交通樞紐。n 交通便利：交通便利：膠新鐵路和濟(jì)青高速公路南線貫穿諸城，市內(nèi)6條干線公路四通八達(dá)，乘車1小時(shí)可達(dá)青島、日照兩大港口和青島、濰坊兩大機(jī)場。城市定位城市定位城市格局諸城歷經(jīng)“10年河西、10年河?xùn)|”的城市發(fā)展縮影，居住重心由河西轉(zhuǎn)移至河?xùn)|區(qū)域。而開發(fā)區(qū)作為新興板塊，市政配套和居住

3、氛圍都亟需提升。城西板塊：諸城市老城區(qū)，配套設(shè)施相對完善；但工廠較多，生活環(huán)境差經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：大企業(yè)集中區(qū)域，但配套設(shè)施尤其是交通條件和教育資源有待進(jìn)一步完善。城東板塊：城東板塊：隨著城市發(fā)展格局的變化，河?xùn)|板塊居住氛圍、市政配套日漸完善，且成為新的城市中心，擔(dān)當(dāng)起CLD（中央居住區(qū)）和RBD（中心商業(yè)區(qū)）的城市功能經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城西板塊城西板塊城東板塊城東板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城西區(qū)城西區(qū)城東區(qū)城東區(qū)1、工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)以開發(fā)區(qū)為中心的工業(yè)園區(qū)2、生活區(qū)生活區(qū)以城東區(qū)和城西區(qū)為主的生活區(qū)3、休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū)以三里莊水庫、恐龍公園、濰河公園組成的休閑區(qū)生活區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)休

4、閑區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)福田汽車福田汽車希努爾希努爾外貿(mào)集團(tuán)外貿(mào)集團(tuán)區(qū)域功能區(qū)域功能生活區(qū)生活區(qū)商圈分布商圈分布新利群商圈新利群商圈中百銀座商圈中百銀座商圈新百盛商圈新百盛商圈 人口密集程度以東、東南、西、北為順序，北側(cè)不過濰河，濰河以北為工業(yè)區(qū)，城郊結(jié)合處，人口以農(nóng)村為主，外來務(wù)工人員以輔。未來 發(fā)展以人民路和和平路為軸線，中心向外輻射發(fā)展。 以老利群、百盛為中心老利群、百盛為中心的百米商圈為主，人流量較大的地區(qū)，最新增加的藍(lán)博灣商廈、迪士尼歡樂城、電影院、休閑廣場。以中百、銀座為中心中百、銀座為中心的百米商圈以小區(qū)的便利商貿(mào)為主。以新利群和新百盛新利群和新百盛為中心點(diǎn)向外輻射50米左右人民路中

5、段的三聯(lián)等，都為連接各商圈起輔助作用老利群百盛商圈老利群百盛商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來源：2010年、2011年諸城市政府工作報(bào)告2012年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，同比增長。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入億元、公共財(cái)政預(yù)算收入億元，分別增長和。完成固定資產(chǎn)投資億元，增長?？h域經(jīng)濟(jì)基本競爭力列全國百強(qiáng)縣第位，前移個(gè)位次。全市家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成主營業(yè)務(wù)收入億元、利稅億元，分別增長和。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長。完成進(jìn)出口總額億美元、增長，實(shí)際到賬外資萬美元、增長，新增境外企業(yè)家，被評為國家外貿(mào)轉(zhuǎn)型升級專業(yè)型示范基地、國家級出口食品農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全示范區(qū)。人口自然增長率控制在。龍城中學(xué)農(nóng)業(yè)局醫(yī)院龍?jiān)磳W(xué)校

6、楊春國際酒店西郊學(xué)校諸城一中人民醫(yī)院明誠學(xué)校大眾醫(yī)院繁華中學(xué)市府大華學(xué)校實(shí)驗(yàn)中學(xué)婦幼保健院中醫(yī)院東郊醫(yī)院密州路學(xué)校實(shí)驗(yàn)中學(xué)東武學(xué)校城北學(xué)校實(shí)驗(yàn)小學(xué)利群華璽酒店舜王學(xué)校百盛超市主要醫(yī)院：主要醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院婦幼保健醫(yī)院高中：高中：東繁華中學(xué)西諸城一中南實(shí)驗(yàn)中學(xué)北龍城中學(xué)貴族貴族小小學(xué)學(xué)：龍?jiān)葱W(xué) 新藝小學(xué)優(yōu)秀小學(xué)優(yōu)秀小學(xué)：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西郊小學(xué)諸城諸城市市主要醫(yī)院集中在城市南部；學(xué)校數(shù)量縮減，分主要醫(yī)院集中在城市南部；學(xué)校數(shù)量縮減，分布較為平均。布較為平均。配套資源配套資源二、諸城房地產(chǎn)市場分析1.1. 目前普通住宅樓盤分布目前普通住宅樓盤分布2.2. 典型樓盤典型樓盤分析分析3.3. 普通住

7、宅小結(jié)普通住宅小結(jié)4.4. 別墅項(xiàng)目分布別墅項(xiàng)目分布5.5. 典型樓盤分析典型樓盤分析6.6. 別墅產(chǎn)品小結(jié)別墅產(chǎn)品小結(jié)目前普通住宅樓盤分布目前普通住宅樓盤分布產(chǎn)品類型：疊拼別墅、特景花園洋房、觀景小高層均價(jià)：別墅（售完）9300-1100元/平米 多層5600元/平米 高層4800元/平米面積區(qū)間：110-220平米誠通香榭里誠通香榭里典型項(xiàng)目一誠通香榭里總建筑面積30萬平米，涵蓋攬景疊拼別墅、特景花園洋房、觀景小高層等多元化產(chǎn)品形態(tài)，以“精工建筑、細(xì)節(jié)建筑”為宗旨，精雕細(xì)琢，旨在打造最為考究、最具欣賞價(jià)值的美學(xué)社區(qū)！園林界的華爾茲優(yōu)雅坡地景觀：誠通香榭里不惜花巨資，通過密度高、承載能力強(qiáng)的

8、頁巖土回填將地坪標(biāo)高提升5米，甚至高于周邊密州路。同時(shí)，誠通香榭里因地制宜，創(chuàng)造出錯(cuò)落有致的坡地風(fēng)情園林，通過平面綠化與立體生態(tài)的有機(jī)構(gòu)筑，營造林蔭、草坪、陽光與溪水相伴的園林華爾茲。最體面的房子立面貼瓷磚：我們對房子的要求不僅是格局方正、起居舒適，還要落落大方！誠通香榭里不惜花費(fèi)巨資，以高品質(zhì)瓷磚裝點(diǎn)墻面，數(shù)十年立面色彩始終如一，從公園望過來，風(fēng)景這邊獨(dú)好！誠通香榭里，擇水系而居、依公園而棲，同時(shí)又融入和平街、密州路繁華商圈，周邊咫尺之間，生活配套極盡完善：利群商場、建設(shè)銀行、陽光春天、明斯克家居廣場、同濟(jì)醫(yī)院、恐龍博物館、體育館、名人館共同描繪休閑、娛樂、棲居一站式生活的優(yōu)雅畫卷。項(xiàng)目介紹

9、項(xiàng)目介紹品鑒品鑒入口入口南側(cè)配套商業(yè)入口北側(cè)配套商業(yè)細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)典型項(xiàng)目二諸江帝王諸江帝王 舜苑舜苑產(chǎn)品類型：觀景小高層均價(jià)：高層4800元/平米面積區(qū)間：98-360平米“諸江帝王舜苑”坐落于濰河西岸，舜廟南，總用地面積82763，總建筑面積223981.5，綠地率40.1%。是諸城市首個(gè)大型法式風(fēng)情現(xiàn)代化居住社區(qū)。東臨是風(fēng)景優(yōu)美的濰河、花香怡人的沿河路，南擁名人館、濰河公園、恐龍公園、龍城中學(xué)、高級技工學(xué)校；西攬呂兌中學(xué)、新華書店、民生醫(yī)院、汽車站、火車站；北抱舜廟；旅游專線經(jīng)過，道路通暢，交通便利。 項(xiàng)目包含高層住宅和商業(yè)兩種產(chǎn)品，諸江帝王舜苑總戶數(shù)為814戶，擁有1115個(gè)停車位，社區(qū)配套

10、極為完善，有社區(qū)商業(yè)廣場、超市、社區(qū)商業(yè)街、室外游泳池、社區(qū)會(huì)所、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)療診所、兒童樂園、幼兒園和充足的停車空間，盡享生活便利，形成一個(gè)功能完整的居住社區(qū)空間。項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：建筑品鑒建筑品鑒由于地勢原因，小區(qū)整體提升2層，建設(shè)為地下車庫、儲(chǔ)藏室。局部項(xiàng)目東側(cè)項(xiàng)目東側(cè)水景水景高層?xùn)|戶高層?xùn)|戶11層觀景層觀景效果。效果。據(jù)介紹據(jù)介紹3層層?xùn)|戶房源東戶房源就能看到就能看到濰河。濰河。普通產(chǎn)品小結(jié)：目前在售的項(xiàng)目基本上以小高層、高層產(chǎn)品為主，以及部分剩余的多層產(chǎn)品。其中多層均價(jià)在5500-6000元/平米，小高層4200-4800元/平米，產(chǎn)品基本上為板樓、面積區(qū)間80-300

11、平米。目前市場沿河主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目目前別墅項(xiàng)目，90%已經(jīng)售完、入住，僅有少量剩余龍都華庭 圣龍別墅 龍城華庭 皇家半島 帝中海 臥龍小區(qū)麗都莊園 新郎集團(tuán)自建項(xiàng)目別墅分布區(qū)域別墅分布區(qū)域別墅項(xiàng)目分析城西扶淇河畔由南向北皇家半島皇家半島龍都新苑圣龍別墅龍城華庭龍都新苑產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、雙拼、多層均價(jià)：多層5000元/平米面積區(qū)間：200-400元/平米圣龍別墅產(chǎn)品類型：獨(dú)棟均價(jià)：不詳面積區(qū)間：不詳龍城華庭產(chǎn)品類型：雙拼、高層均價(jià)：高層4500元/平米面積區(qū)間：98-360平米24套雙拼（售磬） 典型項(xiàng)目一產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、雙拼、小高層均價(jià)：獨(dú)棟13800元/平米 雙拼270平 小高層4600元/平米面

12、積區(qū)間：85-400平米皇家半島由多次榮獲中國建筑最高獎(jiǎng)”魯班獎(jiǎng)”的國內(nèi)一流建筑企業(yè)“中建八局” 承建，位于恐龍公園內(nèi)，1050畝森林覆蓋；西臨濰河公園，國家級水利風(fēng)景區(qū)的天然水系環(huán)繞，小區(qū)內(nèi)另有15000平米的人工水系婉轉(zhuǎn)流長；建筑風(fēng)格融合新古典主義與北美風(fēng)格的特點(diǎn)，戶戶壁爐，一頂多坡；設(shè)有3000米專屬車道，專業(yè)團(tuán)隊(duì)為業(yè)主提供封閉式貴族管家管理?；始野雿u2006年底獲得濰坊房管局、濰坊日報(bào)社聯(lián)合評選的年度最經(jīng)典樓盤、最佳人居環(huán)境樓盤、最具投資價(jià)值樓盤三項(xiàng)大獎(jiǎng)。皇家半島高層樓宇住宅(三期)4月2日隆重開工奠基。一期交房，二期于2010年10月交房。 項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：單體模型入口雙拼獨(dú)棟當(dāng)

13、代帝中海當(dāng)代帝中海臥龍小區(qū)臥龍小區(qū)麗都莊園麗都莊園舜苑西側(cè)舜苑西側(cè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)別墅項(xiàng)目臥龍小區(qū)產(chǎn)品類型：聯(lián)排、多層均價(jià)：10000元/平米面積區(qū)間：300平米左右麗都莊園產(chǎn)品類型：聯(lián)排、多層、小高層均價(jià)：未定面積區(qū)間：未定可能為公司內(nèi)部諸江帝王舜苑西側(cè)產(chǎn)品類型：獨(dú)棟均價(jià)：未定面積區(qū)間：未知公司內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)自主典型項(xiàng)目二產(chǎn)品類型：別墅、西班牙退臺式院景洋房、小高層均價(jià)：雙拼（售磬）約20套洋房5000元/平米面積區(qū)間：133-336平米當(dāng)代當(dāng)代帝中海帝中海項(xiàng)目介紹帝中海項(xiàng)目位于濰河水上公園西北側(cè)，由當(dāng)代置業(yè)有限公司開發(fā)，總建筑面積20萬平米，容積率1.8，綠化率38%。1、區(qū)位水上公園北畔周邊有水上公

14、園、博物館、名人館、恐龍公園、體育場等城市設(shè)施。另外有和平北街、北外環(huán)路兩大交通主動(dòng)脈。2、建筑西班牙退臺式建筑美學(xué)以西班牙退臺式院景洋房為核心。龍城首創(chuàng)Patio院景“12”復(fù)式。3、車庫諸城首家多層地下獨(dú)立車庫 4、景觀2萬余平天然湖打造地中海風(fēng)情景觀5、配套城市化生活配套當(dāng)代帝中海結(jié)合環(huán)湖景觀帶，以環(huán)湖下沉式觀光風(fēng)情商業(yè)街，打造購物、娛樂一站式集成生活。6、物業(yè)福田龍湖灣物業(yè)管家式服務(wù)福田龍湖灣物業(yè)將為當(dāng)代帝中海的業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。7、健康全方位社區(qū)健身配套當(dāng)代帝中海規(guī)劃了網(wǎng)球場、籃球場、健身廣場和MINI高爾夫練習(xí)場等運(yùn)動(dòng)場所。 8、質(zhì)量市安全文明示范工地當(dāng)代帝中海為加強(qiáng)防洪措施，頁巖

15、土回填提升地坪45米；多層抗震措施等級達(dá)8度；施工選用萊鋼品牌鋼材、淄博山鋁水泥等建材，施工單位為青島一建。9、智能智能安防體系當(dāng)代帝中海設(shè)置可視對講系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等智能化設(shè)。別墅產(chǎn)品小結(jié)：目前市場別墅項(xiàng)目基本上已經(jīng)售罄，面積基本上在300平米左右，均價(jià)9000-13800元/平米。但根據(jù)部分樓盤自建項(xiàng)目特供領(lǐng)導(dǎo)，可大體判斷市場有一部分企業(yè)主、公司領(lǐng)導(dǎo)層受市場產(chǎn)品形態(tài)的限制，對別墅的需求受到壓抑。如：麗都莊園、帝王舜苑西側(cè)家具廠別墅。三、本項(xiàng)目地塊簡要分析1.1. 地塊特征地塊特征2.2. 地塊四至地塊四至3.3. 周邊周邊環(huán)境環(huán)境 地塊整體較為平整，總占地35

16、0畝東側(cè)過仰舜路為沿河公園；南側(cè)新郎諸江帝王舜苑；西側(cè)會(huì)展中心。地塊特征地塊特征地塊平整，開發(fā)難度較小。但由于離河較近且地勢東側(cè)仰舜路低，基礎(chǔ)工作以及排水工作難度會(huì)稍大。地塊小結(jié)：南側(cè)橫三路、東側(cè)仰舜路、北側(cè)橫四路、西側(cè)縱二路地塊四至地塊四至 項(xiàng)目南側(cè)家具廠，西側(cè)為會(huì)展中心，北側(cè)為林地，東側(cè)過仰舜路為濰河。雖然整個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大環(huán)境以工廠居多，但地塊周邊環(huán)境尚可。周邊環(huán)境周邊環(huán)境西側(cè)會(huì)展中心南側(cè)家具廠調(diào)研結(jié)論1、通過本次市場調(diào)研，整個(gè)市場產(chǎn)品主要以普通住宅為主，大體量別墅項(xiàng)目處皇家半島之外沒有。2、目前市場普通產(chǎn)品的存量較大，對市場而言基本飽和。3、通過樓盤分布以及各小區(qū)的規(guī)劃看，諸城人民對水的情感較深，基本上圍繞著水做文章。4、