1、商務(wù)型酒店可行性報告基本情況1. 建筑主體為六+層框架結(jié)構(gòu)。一樓是酒店大堂。二層為餐廳和茶房三層至五層為客房?？头?9間。主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個。地下室有40個左右車位的停車場。大堂配置有總臺；大堂吧；行李寄存 室；大堂副理；公衛(wèi)等，面積200m2左右；商業(yè)鋪面可辦理旅游票務(wù)和酒店商場面積500m2左右。二層配置多功能茶餐廳（酒吧演繹廳）面積200m2左右；茶房棋牌包間面積 400 m2 左右；商務(wù)中心一個（數(shù)碼港提供上網(wǎng)、文字處理、復(fù)印、 掃描、刻錄等服務(wù)）面積 40 m 2左右。三層至五層配有客房 84間（商務(wù)標間）電視、空調(diào)、光纖接口、淋浴房、開水器 或飲水機等面積

2、 25 m2左右。六層為會務(wù)區(qū)和休閑娛樂區(qū)。配有會議室4個，大會議室1個面積160 m腔右，可容納 150-180人；中型會議室 1個面積80 m左右，可容納 60-80 人；小型會議室 2個面積40 m腔右，可容納 20-30人；多 功能廳一個 200 m旌右。2. 地理環(huán)境。地處 ；臨近主干道；距機場.多分 鐘車程；距火車站.多分鐘車程；旁邊是 ；周遍僅有一 個四星酒店無類似酒店。（時間關(guān)系信息收集有限）3. 租賃期限及價格？ ？（重要）二. 改造方案定位為中高檔商務(wù)酒店（四星）1. 三層至五層每層改造客房間。過道為中檔地毯。2. 房間內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間。室內(nèi)為強化木地板，房間內(nèi)墻 紙。3. 配

3、制電視，空調(diào)，上網(wǎng)，照明燈功能。4. 外墻采用色彩明快的乳膠漆。5. 配套功能區(qū)方案待定。注：建議房間數(shù)量適當增加，減少不產(chǎn)生效益的配套功 能。三. 經(jīng)營預(yù)測1. 人員配置。管理團隊：執(zhí)行總經(jīng)理一名（負責全面工作，經(jīng)營策略的制定，對 外聯(lián)絡(luò)溝通，對全年經(jīng)營成果負責）財務(wù)總監(jiān)一名（負責財務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報表的制作）保安隊長一名 （負責酒店安全工作和保安的管理，協(xié)調(diào) 相關(guān)部門）營銷總監(jiān)一名（負責酒店的營銷宣傳，前臺管理，VIP接待，各項活動策劃組織，目標任務(wù)的完成）客房主管一名（負責酒店日常工作和管理）員工隊伍營銷經(jīng)理四名 （對外營銷宣傳，客戶維護，各種信息收 集整理建檔）總臺服務(wù)員六名

4、（總臺接待加收銀，目標任務(wù)的完成 ）保安八名（車場樓層和各要害部位的巡視和管理）客房中心文員三名（接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋）客房中心服務(wù)員三名（查房，衛(wèi)生檢查和臨時打掃，解 決一般問題）萬能工一名（水電維護，設(shè)施設(shè)備故障處理，能源控制）衛(wèi)生班六名（客房清理，環(huán)境衛(wèi)生維護）注：以上正常配置，不包括餐廳娛樂等部門的人員配置，建議外包出去。2. 費用估計。每年固定成本萬（租金）折舊 萬（按投資總額為 萬元，按3年折舊）財務(wù) 萬（貸款和資金利息）稅收 萬（營業(yè)收入的6%左右）工資 萬（員工和管理人員費用）能耗萬（水電氣等費用）低耗萬（一次性用品、茶葉等）洗滌 萬（床上用品，毛巾類的清洗）維修

5、 萬（維修的配件及專業(yè)維修的費用）營銷 萬（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開支，活動經(jīng)費等）培訓(xùn) 萬（員工和管理人員的學(xué)習培訓(xùn)）保險 萬（員工及管理人員的社會保險和酒店自身的各項保險）其他 萬（辦公用品，職能部門雜費等不可預(yù)計的費用）一年總費用約 萬元注：以上費用根據(jù)酒店實際配置計算。3. 收入分析定位為“中高檔商務(wù)型酒店”。a. 客房收入：改造后擁有客房84間?？头吭O(shè)計價格為160.00元（平均執(zhí)行價格）客房率保守估計為80%84 間 X 160.00 X 360 天=483.84 萬元全年收入387.072萬元b. 餐廳收入：承包費 8000.00 10000.00 每月全年約10萬左右c. 房

6、租收入：旅游票務(wù)3000.00每月，全年約3.6萬商場超市5000.00每月，全年約 6.00萬d. 會議室收入：大會議室800.00每天，利用率20%全年約4.8萬中會議室500.00每天，利用率20%全年約3.00萬小會議室200.00每天，利用率20%全年約2.4萬多功能廳1000.00每天，利用率10%全年約3.00萬合計：13.2萬e. 其他收入：客房服務(wù)；食品飲料；商務(wù)收費；電話等全年約6萬元各項總計：425.872萬元注：以上預(yù)測根據(jù)酒店發(fā)展情況有很大上升空間。四. 經(jīng)營思路整體定位為“中高檔商務(wù)（培訓(xùn)）型酒店 ”。一 個由井岡山獨有地域特色；豐富民族文化；方便快捷適用的 配套功

7、能和專業(yè)而個性的服務(wù)構(gòu)成的酒店。鎖定的消費群體為一是國內(nèi)差旅商務(wù)客人；二是國外自游人旅行的客人和留學(xué)生；三是途徑井岡山中轉(zhuǎn)的旅客；四 是重點放在市內(nèi)的各型的商務(wù)會議；五是適當發(fā)展高端旅行 團隊。從周邊情況分析。酒店應(yīng)該面向差旅散客和公司的業(yè) 務(wù)人員。利用網(wǎng)絡(luò)宣傳和服務(wù)員良好的語言環(huán)境來吸引國外 自游人旅行的客人和留學(xué)生。開展接送服務(wù)吸引途徑西昌中 轉(zhuǎn)的旅客。對有會議需求的政府、職能部門、企事業(yè)單位進 行定點宣傳和營銷，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策和經(jīng)辦人獎勵方 案。與省內(nèi)和當?shù)刂眯猩缃⒎€(wěn)固的合作關(guān)系，爭取高 端客源。發(fā)展大中型企業(yè)的協(xié)議入住和各種娛樂場所的鐘點 房。在開業(yè)初期重點應(yīng)加強對外宣傳。開

8、展網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，可以 與攜程網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站合作，這在開業(yè)初期很有效。當然其他 的營銷手段也必須去做。比如在車站、機場進行宣傳營銷， 利用距離近，硬件環(huán)境好，爭取客房率的上升。同時推出系 列酬賓活動和公益活動，結(jié)合活動在主要媒體上進行軟廣告 的宣傳。在旅游境區(qū)投放適當?shù)膹V告。出租率達到一定的水 平就會穩(wěn)定，想進一步提高收入只有加強高端商務(wù)會務(wù)的推 廣和營銷。能源消耗是一件大事情，也是未來支出的重點之一。是 否從改造之初就考慮幾個方面的：空調(diào)選用分體空調(diào)（盡量 選用功率較大的空調(diào)）并采用定時開關(guān)系統(tǒng)。水，最好考慮 利用中水沖洗廁所。熱水采用太陽能和電輔熱結(jié)合的供熱方 式，并一定要考慮回水系統(tǒng)，減少熱效和

9、水資源的浪費。建 立節(jié)能制度，培養(yǎng)服務(wù)人員的節(jié)約意識，節(jié)約上要以小看 大，一點水，一度電，一根針，一條線，人人都是監(jiān)督員。人員的配置上注重一專多能，例如保安可以兼門童和行 李生；服務(wù)班和衛(wèi)生班可以整合?？头康那鍜呖梢詤⒄沼嫾?工資的方式，也可以在此基礎(chǔ)上承包，也可以承包給其他的 酒店的客房部，或者是家政公司。設(shè)備可以承包給其他飯店 的工程部，也可以承包給個體經(jīng)營者。五. 酒店構(gòu)想房型及價格：套房：388/間間單人間：188元/間間空調(diào)雙人間160元/間間三人間：188元/間間注：多房型適合不同客戶需求，有利于提高酒店受眾面。設(shè)備和服務(wù)：免費服務(wù)：閱覽室，淋浴間24小時熱水、影視放映（多功能廳定

10、時放映）、行李寄存、代收郵件/包裹、吹風機、旅行信息等有償服務(wù)：餐廳酒吧、自助洗衣、國際電話 /傳真、各種車輛和設(shè)備 的租賃、票務(wù)預(yù)定等六. 操作步驟1 .與經(jīng)營方簽訂前期合作協(xié)議。2. 辦理相關(guān)手續(xù)。3. 簽訂正式合同6. 酒店管理公司進入7. 人員配置及人員培訓(xùn)&設(shè)備配置及采購9. 網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷11. 開業(yè)前的籌備及宣傳12. 進入正常營業(yè)，開展酬賓活動13. 正常經(jīng)營及后營銷七. 時間安排1 .與經(jīng)營方簽訂前期合作協(xié)議。2. 辦理相關(guān)手續(xù)。3. 簽訂正式合同。4. 組建籌備小組（酒店管理公司負責人，工程項目負責 人，投資方負責人）（三周時間。如果第三項辦理順利的話時間可以縮短）

11、5. 確定改造方案。（一周時間。方案可以與前三項同步進行）6. 酒店管理公司進入。（管理層人員到位，各類計劃 方案落實）7. 人員配置及人員培訓(xùn)。&設(shè)備配置及采購。9. 網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷。（6-9項可以同步進行。三到四個月時間。人員培訓(xùn)三個月酒店英語基本能滿足工作需要。計劃得當設(shè)備配置及采購 不存在問題。網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷可以依附現(xiàn)有資源和人脈關(guān)系 由專人負責計劃制定和實施。）10. 竣工驗收。11. 開業(yè)前的籌備及宣傳（一周時間。）12. 進入正常營業(yè)，開展酬賓活動。（三個月時間）13. 正常經(jīng)營及后營銷。八. 結(jié)論濱江酒店管理公司通過對周邊環(huán)境和類似酒店的初步調(diào)查，經(jīng)過仔細研究認為該項目有市場大環(huán)境的支撐，如西昌 旅游的升溫、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之該項目地理環(huán)境好，類似酒店少，產(chǎn)權(quán)單位擁有相當?shù)臐?在客戶，參與者人脈關(guān)