1、入伙程序一、業(yè)主資格確認1、入伙通知書房屋通過政府部門對建筑,消防,燃氣等項目驗收,取得合格證；物業(yè)公司通過接管驗收標準，符合入住條件，由開發(fā)商書面通知業(yè)主符合入住的通知。11業(yè)主在接到入伙通知書后，七天內未辦理入伙手續(xù)的，根據規(guī)定，示為入伙。1 2物業(yè)公司根據入伙通知書上的時間，收取物業(yè)管理費用。2、身份證或護照2 1大陸公民：驗身份證原件，留身份證復印件；3 2港、澳、臺及國外公民：驗護照原件，留護照復印件。二、購房合同1、一次性付款的驗房屋買賣合同原件；2、分期付款的驗銀行按揭合同書原件；4 留房屋買賣合同、銀行按揭合同書復印件。三、相片1、業(yè)主和同住人，各交一寸彩色免冠相片一張，用于業(yè)

2、主資料管理。四、領取業(yè)主資料1、簽訂銀行委托劃款協(xié)議；2、領取銀行存折；3、填寫客戶登記表。五、管理服務費1、預交三個月管理服務費；2、住宅：每月元/M2;3、商鋪：每月元/M2;4、交納滅火器材費和領取保單5、二瓶家庭滅火器；6、二年十萬元家庭火災保險；7、每戶元。六、驗房1、領取鑰匙和滅火器材；2、領取房屋驗收交接表；3、填寫房屋驗收交接表；4、收回房屋驗收交接表。二入住期1、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：(1)與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手

3、續(xù)辦理辦法以及應收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備；(2)銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務；(3)一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務；(4)事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業(yè)機構，同步辦公，方便業(yè)主入伙；2、提供入住期的便民服務措施(1)延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；(2)通過公開招投標方式引入45家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經營創(chuàng)收；(3)組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，

4、搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理(1)裝修宣傳培訓。根據建筑發(fā)，建設部第110號令住宅室內裝飾裝修管理辦法及福州市有關裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管理辦法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定、二次裝修申請表等，對相關管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。(2)強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。(3)落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。(4)制定違章裝修處理流程。(5)依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。5、治安管理(1)建立高素

5、質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。(2)確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色)(3)實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗(守衛(wèi)崗)、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動；(4)完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。6、入住期管理工作計劃表廳P項目內容時間一入住手續(xù)辦理1、準備好業(yè)主入住資料；2、合理設置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務。2008年4月起二住戶裝修管理1、對業(yè)戶和裝修隊伍的宣導、培訓（發(fā)通知、公示、面談、現場交流）；1、裝修申報審批

6、；2、裝修施工過程監(jiān)管；3、裝修驗收。2008年4月起三業(yè)戶檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學分類；1、建檔；2、運用。2008年4月起小區(qū)入伙方案高鑫麓城小區(qū)的入伙時間是年月、日。項目共7棟樓，每日入伙兩棟，估計每日入伙的數量在200戶左右。以上事項均由發(fā)展商以入伙通知書的形式于月底告之業(yè)主，并將入伙應準備的資料給予詳細說明。沃德物業(yè)管理公司在此時已開始各種準備工作。入伙亦稱入住，是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結相應手續(xù)；入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙迌炔晦k理相應手續(xù)的，亦視為入住。入伙通知書發(fā)出時，應清楚說明入伙的條件，以便日后業(yè)主推遲辦理時，物業(yè)管理費的收取工作

7、能夠順利開展。入伙程序其實并不復雜，但業(yè)主情緒的好壞、準備是否充分等因素將會直接影響入伙流程的順利與否。所以要求物業(yè)公司必須準備充分。向業(yè)主的通知發(fā)放后，物業(yè)公司應及時組建引導組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關組織，并由小組長負責相關的培訓和指導工作。入伙期間，業(yè)主如八仙過海，以各種方式歡喜地走向花園小區(qū)。小區(qū)內溫馨、悠閑的風景讓人心曠神怡；溫馨輕巧的路標指示格外醒目。物業(yè)管理公司服務中心的所有員工著裝整齊，禮貌大方。沿路上，恭候多時的接待人員不斷地引領介紹；業(yè)主經過護衛(wèi)員身邊時護衛(wèi)員立正敬禮；業(yè)主迎面走來時，服務人員報以微笑。整個場面喜氣洋洋。入伙現場要營造出喜慶的氛圍。小區(qū)布置主

8、要以樓盤風格為主，物業(yè)公司配合發(fā)展商給予適當的專業(yè)方面的建議。熱烈的場面、精心的布置、悠揚的樂音和動感的畫面，以及物業(yè)管理公司服務人員的至誠服務，烘托出一種喜”的氛圍，將給業(yè)主帶來十分愉快的心情。小區(qū)門口人流匯集，護衛(wèi)員在疏導車輛，接待人員在入口處指引業(yè)主去入伙地點。此時，因物業(yè)管理服務人員與業(yè)主彼此互不熟悉，加之各種承攬裝修、工程業(yè)務及兜售各種產品的公司人員，使現場魚龍混雜,安全工作必須高度重視。因此，小區(qū)門口的把關嚴格是必要的，門崗應對進入小區(qū)的人員進行必要地管理；其中，門口的車輛管理是重中之重的任務。入伙期間采用j條龍”服務模式進行，發(fā)展商、政府公共事業(yè)部門、物業(yè)公司聯合現場辦公。入伙是

9、發(fā)展商售樓后進行的最后一次大型組織活動。物業(yè)公司可充分配合發(fā)展商與政府相關部門聯系，集中時間段統(tǒng)一利用資源，為日后的業(yè)主申辦減少麻煩。入伙現場在會所一樓和二樓，其中一樓為發(fā)展商與政府事業(yè)單位辦公地點，各處均擺放明顯的標識牌?？蛻舻奈恢锰幵O在方便走動的中央地帶，本次入伙將客戶活動范圍設定在環(huán)行區(qū)域內，并備有桌椅、飲料等物品，方便業(yè)主填寫資料。在二樓物業(yè)公司地點，配有復印機等，方便為業(yè)主進行證件的復印工作。入伙地點，有入伙流程圖擺放在顯眼的位置；辦公臺面有工作組標識；根據實際工作場地和預計客戶流量，將場地隔離，財務收費處單獨隔離，保證安全。所有的細心和精致，目的只有一個，就是盡量減少業(yè)主的麻煩，使

10、入伙工作順利進行。業(yè)主憑入伙通知書在發(fā)展商辦公處辦理完相關手續(xù)后，由發(fā)展商開具收樓介紹信物業(yè)公司憑收樓介紹信”進行辦理。收樓介紹信”作為發(fā)展商工作結束的憑證，也是物業(yè)公司認可的唯一證據。沒有該信的開具，物業(yè)公司不得進入入伙流程。業(yè)主在進入物業(yè)公司入伙接待處、由接待人員核對身份后，在業(yè)主簽到表登記,并領取資料袋和小禮物。資料中裝有需業(yè)主知悉及簽署的種種文件和表格，計有：業(yè)主公約；前期物業(yè)管理協(xié)議；客戶手冊；家庭住戶成員登記表；銀行委托協(xié)議；裝修資料；接管驗收記錄；收費標準等。請業(yè)主簽到的目的是為了第一次業(yè)主資料備案和核對當日入伙人數。如有業(yè)主部分資料未帶齊，應保證在可追溯的前提下讓業(yè)主保持心情愉

11、快。為業(yè)主發(fā)放小禮品也是為了物業(yè)公司與業(yè)主間的合作有一個良好的開端。物業(yè)公司事前將需要提供給業(yè)主的資料放在檔案袋中，可有效避免因現場忙亂而發(fā)生個別失誤現象，這也體現出物業(yè)公司為業(yè)主考慮的良苦用心。簽到后，業(yè)主直接面對接待組，由接待組完成文件簽約、財務收費、咨詢講解等工作。在業(yè)主簽署文件時，物業(yè)公司負責復印、收集業(yè)主的有效證件復印件以及公司單位的法人委托書等。根據業(yè)主房產資料，財務組已準備每戶在入伙時應繳納的費用清單，方便入伙時接待組根據清單直接告之。只要一切為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心開展各項工作，就能夠做到使入伙有條不紊，并最大程度地減少各種維漏的發(fā)生。業(yè)主如有疑問者，將被帶領到咨詢組單獨辦公場

12、地，避免因此造成對其他業(yè)主的影響。如有異議者，接待人員無法讓其信服，則有分公司經理負責接待。對極個別拒絕簽署文件者，則有分公司經理和公司領導進行溝通和解釋，公司視其原因情況給予具體的處理方法。以上接待工作結束后，將入伙會簽單轉收樓組。接待流程完畢。如業(yè)主有問題，必須及時給予解答，并禮貌接待。這也是業(yè)主與物業(yè)公司第一次打交道，第一印象至關重要，如果因一點點小小的失誤引起業(yè)主的不滿，繼而把這種不愉快帶到以后長期的物業(yè)管理過程中，就是因小失大，得不償失了。而這種不快將是物業(yè)公司付出巨大的努力也可能彌補不了的。既然如此，就一定要開個好頭。業(yè)主走進收樓現場時，收樓組已做好各項準備工作：如各類鑰匙（房屋、

13、信箱）分棟分層分戶集中整齊擺放；住戶每家必須配備的1個滅火器；收樓組每人必備的文件夾及接管驗收記錄等。入伙工作其實打的是“有準備之仗”。準備工作做好了，入伙工作也就成功了80%。不僅收樓階段如此，上面的每一個流程環(huán)節(jié)都是如此。所以物業(yè)公司在準備階段要細心再細心，周到再周到，這些方面怎么要求都不過分。樓組人員在核對會簽單后，領取鑰匙。然后指派專門人員提攜滅火器引領業(yè)主收樓。由物業(yè)公司人員攜帶滅火器，這個細節(jié)體現了物業(yè)公司的服務意識。到達住戶家時，由收樓人員將鑰匙給業(yè)主，由業(yè)主檢驗信箱鑰匙，并由業(yè)主親自打開入戶門。進門后，收樓人員簡明介紹三表安裝位置及管線走向等房屋水電基本情況，帶領業(yè)主查水、電、

14、氣表，并在接管驗收記錄上登記三表底數和有關業(yè)主對房屋質量、房屋設備的意見。既是業(yè)主收樓，就應體現業(yè)主的主體地位，收樓人員應明確自己的服務地位。此外，在陪同業(yè)主收樓過程中應注意語言的分寸，不得隨便作出評論性語言，尤其是房屋質量存在問題，更不可妄加評論，因為原因可能是多方面的，而且是專業(yè)性的。陪同人員應體現出專業(yè)、禮貌和耐心，并切實作好相關記錄，以避免以后出現矛盾時利于區(qū)分責任。如業(yè)主不同意收樓，拒絕簽字，應與業(yè)主協(xié)商后向管理處代為轉達意見，并與業(yè)主簽訂房門鑰匙托管書，由管理處代為保管鑰匙，跟蹤處理業(yè)主意見。收樓人員還應注意，對一些不能當時解決的問題不可自作主張，一定要遵循相關規(guī)程，向管理處轉達意見。因為入伙時可能存在眾多類似問題，由管理處集中處理將會提高效率，集體的力量還能將問題處理得比較徹底。還需強調的一點是，在整個收樓過程中，收樓人員決不得以任何理由怠慢業(yè)主或催促業(yè)主收樓結束后，詢問業(yè)主是否有其它需求，如果沒有，則請業(yè)主在接管驗收記錄上簽字確認。物業(yè)管理要求事事有記錄，從入伙中的各項流程中已充分體現了這一點。這樣做會免除許多不必要的麻煩。收樓人員根據實際情況，填寫入伙會簽單后，將所有資料交回收樓組組長。至此，入伙流程結束。種入伙的資料都須仔細