1、大小物業(yè)管理范圍的初步劃分員工:1 .工資及福利：小物業(yè)組建“ B座物業(yè)管理處”為B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)提 供物業(yè)管理服務(wù)，小物業(yè)自行招聘管理物業(yè)人員，支付其工資及福 利等費(fèi)用。2 .其他：小物業(yè)負(fù)責(zé) “B座物業(yè)管理處”人員的制服、洗衣、工作餐 費(fèi)用。3 .外包保安：小物業(yè)自行聘用外包保安人員負(fù)責(zé) B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的安 全管理。大物業(yè)聘用的外圍公共區(qū)域保安費(fèi)用，由小物業(yè)按比例分 攤。4 .外包清潔人員：小物業(yè)自行聘用外包清潔人員負(fù)責(zé)B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的清潔工作。大物業(yè)聘用的負(fù)責(zé)外圍公共區(qū)域的保潔人員費(fèi)用，由 小物業(yè)按比例分?jǐn)?。行政辦公：小物業(yè)負(fù)責(zé)B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作，日常運(yùn)行發(fā)生的行 政辦公費(fèi)用由以

2、下幾項(xiàng)構(gòu)成，由小物業(yè)承擔(dān)。1.辦公（含辦公用品、通訊、公關(guān)費(fèi)、車輛費(fèi)）1）辦公用品：小物業(yè)所屬人員日常辦公耗材費(fèi)用（復(fù)印機(jī)、飲水、 紙張、文具等）；2）印刷品：印刷B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的客戶手冊、裝修手冊、宣傳品 等；3）公關(guān)費(fèi)用：與主管部門聯(lián)系費(fèi)用；4）通訊費(fèi)用：小物業(yè)人員辦公電話、上網(wǎng)、手機(jī)/對講機(jī)通訊費(fèi)用;5）交通費(fèi)：小物業(yè)人員交通/車輛使用費(fèi)用；6）標(biāo)牌費(fèi)用：B座小物業(yè)管理范圍內(nèi)標(biāo)識、標(biāo)牌、提示牌的制作費(fèi) 用。2.保險:1）財產(chǎn)一切險：涉及 B座產(chǎn)權(quán)范圍的財產(chǎn)一切險由小物業(yè)購買大物業(yè)負(fù)責(zé)的外圍公共區(qū)域的財產(chǎn)一切險由小物業(yè)按比例分?jǐn)?）機(jī)器設(shè)備險：主系統(tǒng)設(shè)備保險由大物業(yè)購買，B座小物業(yè)管理的

3、設(shè)備設(shè)施保險由小物業(yè)購買（B座小物業(yè)管理的設(shè)備設(shè)施參見“設(shè)備設(shè)施分界點(diǎn)”）3）公眾責(zé)任險：涉及B座產(chǎn)權(quán)范圍的公眾責(zé)任險由小物業(yè)購買。3 .清潔、綠化費(fèi)1） 園藝、綠化：小物業(yè)自行簽訂合同，負(fù)責(zé) B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的園 藝、綠化租擺工作。大物業(yè)負(fù)責(zé)的外圍公共區(qū)域綠化租擺工作， 由小物業(yè)按比例分?jǐn)偂?）外墻清洗：小物業(yè)負(fù)責(zé)B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的外墻清洗工作。4 .垃圾清運(yùn)：小物業(yè)負(fù)責(zé)B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)產(chǎn)生垃圾的清運(yùn)。大物業(yè)負(fù) 責(zé)的外圍公共區(qū)域的垃圾清運(yùn)費(fèi)用，小物業(yè)按比例分?jǐn)偂? .清潔消耗品（包括衛(wèi)生紙、洗手液）：小物業(yè)負(fù)責(zé)提供B座產(chǎn)權(quán)范圍 內(nèi)的清潔消耗品。6 .節(jié)日裝飾：小物業(yè)負(fù)責(zé) B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的節(jié)日裝飾工

4、作。大物業(yè)負(fù) 責(zé)的外圍公共區(qū)域的節(jié)日裝飾費(fèi)用，由小物業(yè)按比例分?jǐn)?。工程部分?.能源1）電費(fèi)：B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)公共區(qū)域和公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生的電費(fèi)由小 物業(yè)承擔(dān)（不含業(yè)租戶室內(nèi)）。大物業(yè)負(fù)責(zé)的外圍公共區(qū)域的電 費(fèi)，由小物業(yè)按比例分?jǐn)?。（需裝表計量）2）空調(diào)費(fèi)：小物業(yè)自行承擔(dān)B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的空調(diào)費(fèi)用（需裝表計 量）。3）供暖費(fèi)：小物業(yè)自行承擔(dān) B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的冬季采暖費(fèi)用。（目 前是按照面積收費(fèi)，但建議裝表，為日后計量收費(fèi)做準(zhǔn)備）。4）水費(fèi)：B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)公共區(qū)域和公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生的水費(fèi)由小 物業(yè)承擔(dān)（主要是衛(wèi)生間和公共區(qū)域，不含業(yè)租戶室內(nèi)）。大物業(yè)負(fù)責(zé)的外圍公共區(qū)域的水費(fèi)，由小物業(yè)按比例分?jǐn)偂＃ㄐ柩b

5、表計量）O2.固定費(fèi)用1）避雷檢測：小物業(yè)自行負(fù)責(zé) B座避雷檢測工作。2）設(shè)備檢測：大物業(yè)負(fù)責(zé)，小物業(yè)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用。3）其他年檢：大物業(yè)負(fù)責(zé)，小物業(yè)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用。4）衛(wèi)星/有線電視收視費(fèi)：大物業(yè)負(fù)責(zé)，小物業(yè)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用。5）電梯年檢費(fèi)：B座專用客梯、消防梯/貨梯由小物業(yè)負(fù)責(zé)。3.設(shè)備維保1）電梯：B座專用客梯、消防梯/貨梯由小物業(yè)負(fù)責(zé)2）消防系統(tǒng)/設(shè)施：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點(diǎn)的約定負(fù)責(zé)各自 管理區(qū)域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分?jǐn)傊飨到y(tǒng)（主要是主機(jī)部分） 的維保費(fèi)用。3）給排水系統(tǒng)：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點(diǎn)的約定負(fù)責(zé)各自管理 區(qū)域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分?jǐn)傊飨到y(tǒng)（主要是主機(jī)房與B座相 關(guān)設(shè)備

6、部分）的維保費(fèi)用。4）熱力站管理費(fèi)用：小物業(yè)按照 B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的供暖面積自行 繳納。5）車場道閘/機(jī)械車庫：進(jìn)入車位管理費(fèi)，小物業(yè)不承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。6） CATV系統(tǒng)：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點(diǎn)的約定負(fù)責(zé)各自管理 區(qū)域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分?jǐn)傊飨到y(tǒng)（主要是主機(jī)部分）的維 保費(fèi)用。7） CCTV系統(tǒng)：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點(diǎn)的約定負(fù)責(zé)各自管理 區(qū)域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分?jǐn)傊飨到y(tǒng)（主要是主機(jī)部分）的維 保費(fèi)用。8）電話系統(tǒng)（材料）：大物業(yè)負(fù)責(zé)，小物業(yè)按照比例分?jǐn)偂?）發(fā)電機(jī)維保：大物業(yè)負(fù)責(zé)，小物業(yè)按照比例分?jǐn)偩S保費(fèi)用（建議 分?jǐn)偙壤秊锽座所用應(yīng)急負(fù)荷占該發(fā)電機(jī)設(shè)計應(yīng)急負(fù)荷容量的 百分比）。10）

7、電氣/照明材料損耗：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點(diǎn)的約定負(fù)責(zé)各自管理區(qū)域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分?jǐn)傊飨到y(tǒng)（主要是配電室、 外圍景觀照明、共用機(jī)房設(shè)備部分）的費(fèi)用。11）樓宇自控設(shè)備系統(tǒng)：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點(diǎn)的約定負(fù)責(zé)各 自管理區(qū)域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分?jǐn)傊飨到y(tǒng)（主要是主機(jī)部分） 的維保費(fèi)用。12） 土木裝修：B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的土木裝修由小物業(yè)負(fù)責(zé)。大物業(yè)負(fù)責(zé)的外圍公共區(qū)域的土木裝修費(fèi)用，由小物業(yè)按比例分?jǐn)偂?3）空調(diào)系統(tǒng)：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點(diǎn)的約定負(fù)責(zé)各自管理區(qū) 域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分?jǐn)傊飨到y(tǒng)（主要是主機(jī)、水泵、冷卻 塔等）的維保費(fèi)用。14）空調(diào)水處理維保：大物業(yè)負(fù)責(zé)，小物業(yè)按比例分?jǐn)偂?/p>

8、15）擦窗機(jī)：小物業(yè)負(fù)責(zé)B座擦窗機(jī)的維保工作16）旋轉(zhuǎn)門：小物業(yè)負(fù)責(zé)B座旋轉(zhuǎn)門的維保工作注：1.文中所述“大物業(yè)負(fù)責(zé)的外圍公共區(qū)域”是指整個園區(qū)全體業(yè)主共同使 用的公共區(qū)域和公用設(shè)備設(shè)施。如，外圍園區(qū)地面，外景照明，外圍景觀，外圍綠化，消防系統(tǒng)主機(jī)，水泵房，配電室等。文中所述“小物業(yè)按比例分?jǐn)偂辈糠仲M(fèi)用已經(jīng)含在“大物業(yè)費(fèi)”內(nèi)你們彼此有等價交換的利用價值，有合作共贏的機(jī)會，這才是人脈。人脈不是你和多少人打過交道、和多少人參加過飯局、和多少人進(jìn)出過高檔場合、和多少人合過影，而是有多少人愿意和你打交道、主動和你打交道、長期和你打交道、持續(xù)和你打交道。千萬要切記，人脈并不是說你利用了多少人、有多少人被

9、你呼來喚去、有多少人為你鞠躬盡瘁，而是你幫了多少人。人脈不是有多少人在你面前吹捧你，奉承你，而是有多少人在你背后稱頌和點(diǎn)贊。人脈不是在你輝煌的時候，有多少人簇?fù)碇?，捧著你，而是在你困境時、在你落魄時，有多少人愿意站出來慷慨援手，幫助你。真正擁能夠有人脈的人，都具備以下素養(yǎng):1.換位思考。多從他人的角度考慮問題。避免獨(dú)斷專行、剛愎自用、自私自禾U。2.適應(yīng)環(huán)境。物競天擇，適者生存，優(yōu)勝劣汰，人也是一樣，雖然不是你死我活，但適應(yīng)能力強(qiáng)的人往往是最先站穩(wěn)腳跟的人。3.大方待人。大氣慷慨，小事不斤斤計較，大事嚴(yán)謹(jǐn)慎重，嚴(yán)于律己，寬以待人。有一天你會明白，善良比聰明更難。聰明是一種天賦，而善良是一種選

10、擇。4.低調(diào)做事。低調(diào)做人，低調(diào)做事。你的所有細(xì)節(jié)，有心人自會看到，這樣的人有眼光，或許是值得結(jié)交的同事，可能會成為事業(yè)上的伙伴，也有可能是你命運(yùn)中的伯樂。5.贊美他人。贊美不需要錢，誠心點(diǎn)贊、真心贊美，是最有力的武器，而不是陰奉陽違、拍須溜馬。6.對人禮貌。你的涵養(yǎng)，你的修養(yǎng)，你的為人，往往體現(xiàn)在一舉一動的禮貌之中。7.檢討自己。凡事都想想所有問題都是自己的問題。8.學(xué)會感恩。做人，一定要有良心。千萬不要忘記曾經(jīng)幫助過你的人。否則，你的路只會越走越窄!9 .遵守時間。不要讓別人等太久，除非你不想尊重人，不想建立關(guān)系，破壞好感，那隨意。10 .常懷一顆平常心。世事變幻莫測，一顆平常心顯得彌足珍貴。11 .學(xué)會忍耐。遇事要鎮(zhèn)定，好多事情更多的時候是需要忍耐。有時候別人怎么看你，和你沒半毛錢的關(guān)系，你要怎么活，也和別人沒有一絲一毫的關(guān)系。其次，不要太在意別人的眼光。12 .信守諾言。量力而行，言出則必行。13 .切記言多必失。守住自己的嘴，管好自己的嘴，多聽多看，眼觀六路耳聽八方。14 .待上以敬，待下以寬。尊重你的上司，敬重你的領(lǐng)導(dǎo)，對于下屬要寬以待人，以身作則。而更多的時候，我們要看清別人，也明白自己。有些人，不